物業(yè)管理百問百答-民法典板塊

物業(yè)管理百問百答--民法典方面咨詢1：“業(yè)主參與表決”如何具體操作？咨詢2：業(yè)主身份如何認(rèn)定？咨詢3：住建部指導(dǎo)規(guī)則中的第十六條（分期開發(fā)）如何執(zhí)行？咨詢4：分期開發(fā)的業(yè)主可以召開業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)委會(huì)嗎？咨詢5：樓板如何定義？咨詢6：夫妻另一方是否也具備業(yè)主的權(quán)利？咨詢7：將小區(qū)花園改建為電瓶車充電樁位需要審批嗎？咨詢8：小區(qū)圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍？咨詢9：業(yè)主名冊(cè)是否應(yīng)當(dāng)包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號(hào)？咨詢10：《民法典》出臺(tái)后能否繼續(xù)適用《指導(dǎo)規(guī)則》的投票規(guī)定？咨詢11：業(yè)主參與表決，是否必須為業(yè)主參與書面表決？咨詢12：如何理解“住宅規(guī)模較小的”？咨詢13：有商鋪的住宅小區(qū)需要辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證嗎？1.“業(yè)主參與表決”如何操作《民法典》第二百七十七條：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。請(qǐng)問關(guān)于“業(yè)主參與表決”如何的具體操作，是否必須為業(yè)主參與書面表決，才能視為參與了業(yè)主大會(huì)？如果書面通知到業(yè)主未參與投票，是否可視同參與表決？住建部回復(fù)（2020.12.30）《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第四十五條規(guī)定：法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)。關(guān)于《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條中“業(yè)主參與表決”如何認(rèn)定的問題，建議向有權(quán)解釋的部門咨詢。2.業(yè)主身份如何認(rèn)定一、關(guān)于業(yè)主身份確認(rèn)問題業(yè)主身份的確認(rèn)除按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”為依據(jù)外，如何理解法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)以及住建部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房【2009】274號(hào)）第十三條款。如：1.不動(dòng)產(chǎn)登記證上載明的所有權(quán)人是父母，其共同居住的子女（成年和未成年）是否為業(yè)主；如果不是業(yè)主，能否由父母授權(quán)，讓子女成為業(yè)主代表候選人、業(yè)委會(huì)委員候選人參加選舉？反之，不動(dòng)產(chǎn)登記證上載明的所有權(quán)人是子女，其共同居住的父母是否為業(yè)主？2.沒有進(jìn)行依法辦理所有權(quán)登記的哪些民事法律行為或標(biāo)準(zhǔn)可以認(rèn)定為業(yè)主？比如雙方私自簽訂贈(zèng)與合同或買賣合同可否認(rèn)定為業(yè)主？3.在戶口簿上，但沒有在房產(chǎn)證上登記姓名的，能否認(rèn)定為業(yè)主？二、關(guān)于業(yè)主物業(yè)費(fèi)用繳納問題業(yè)主物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金是否按時(shí)繳納能否作為參加業(yè)主大會(huì)籌備組擔(dān)任成員、參選業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)委員的必要條件。三、關(guān)于業(yè)主大會(huì)籌備組成員資格問題如果不是本小區(qū)業(yè)主，但實(shí)際居住在本小區(qū)，能否作為業(yè)主大會(huì)籌備組成員。住建部回復(fù)（2022.5.11）一、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）關(guān)于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關(guān)規(guī)定以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)。在物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)已明確“業(yè)主”概念的前提下，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴(kuò)大“業(yè)主”概念的外延。業(yè)主以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)為準(zhǔn)。如果房屋確為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，并且配偶有行使業(yè)主權(quán)利的意愿，建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所有權(quán)人。二、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條第三款規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合的條件之一為遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。三、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。3.《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十六條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中第十六條規(guī)定：劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。經(jīng)查詢，目前該指導(dǎo)規(guī)則的狀態(tài)是“現(xiàn)行有效”。請(qǐng)問，在民法典實(shí)施后，該條款是否會(huì)與民法典第278條中：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”規(guī)定沖突？在實(shí)際規(guī)則中，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中的第十六條規(guī)定是否還有效并可執(zhí)行？住建部回復(fù)（2022.2.25）《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》現(xiàn)行有效，其中與民法典規(guī)定不一致的條款以《民法典》為準(zhǔn)。4.分期開發(fā)的業(yè)主成立業(yè)委會(huì)中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第16條規(guī)定：“劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。……”其中，如何理解“先期開發(fā)部分符合條件的”？在實(shí)踐中，分期開發(fā)部分的業(yè)主如果想召開業(yè)主大會(huì)并成立委員會(huì)，對(duì)《民法典》第278條規(guī)定事項(xiàng)中參與投票的專有部分面積以及該專有部分的業(yè)主，是指先期開發(fā)部分的專有部分面積和該部分的業(yè)主，還是包括整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全部專有部分面積以及該面積的全部業(yè)主？有無法律依據(jù)；如果是后則，在開發(fā)商不同意、不參加業(yè)主大會(huì)的情況下，是無法通過《民法典》第278條所規(guī)定決議事項(xiàng)，更無法成立業(yè)委會(huì)，業(yè)主大會(huì)召開也將無意義。住建部回復(fù)（2022.1.18）根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第四十五條規(guī)定：所咨詢問題中涉及法律依據(jù)《民法典》第278條的解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)。咨詢的問題涉及法律解釋，建議按上述規(guī)定轉(zhuǎn)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)處理。5.樓板如何定義住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和財(cái)政部于2007年12月4日發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條：本辦法所稱住宅共用部位，是根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。請(qǐng)問：本條所指的樓板如何定義？是不是指樓上和樓下之間的樓板？如果不是，管理辦法第三條所指的樓板到底是住宅的哪個(gè)共用部位？住建部回復(fù)（2022.6.21）《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條，“樓板”是指單幢業(yè)主共有的樓板。6.夫妻是否具備同等業(yè)主權(quán)利依據(jù)住建部的法規(guī)，依據(jù)各種法律行為合法占有房產(chǎn)的，都是業(yè)主。請(qǐng)問夫妻婚后共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)只登記一個(gè)業(yè)主的，在產(chǎn)權(quán)登記人自愿出具共有說明、聲明的情況下，夫妻另一方是否也具備業(yè)主的權(quán)利？可以參加業(yè)主大會(huì)、參選業(yè)主委員會(huì)等活動(dòng)？住建部回復(fù)（2022.5.12）《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）關(guān)于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關(guān)規(guī)定以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)。在物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)已明確“業(yè)主”概念的前提下，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴(kuò)大“業(yè)主”概念的外延。業(yè)主以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上登記的所有權(quán)為準(zhǔn)。如果房屋確為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，并且配偶有行使業(yè)主權(quán)力的意愿，建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所有權(quán)人。7.小區(qū)花園改建充電樁業(yè)委會(huì)將小區(qū)花園改建為電瓶車充電樁位，充電樁供小區(qū)業(yè)主共同使用，這種占用綠地的做法需要相關(guān)部門審批嗎？住建部回復(fù)（2022.1.18）根據(jù)《城市綠化條例》（2017年修訂）第十九條任何單位和個(gè)人都不得擅自占用城市綠化用地；占用的城市綠化用地，應(yīng)當(dāng)限期歸還。因建設(shè)或者其他特殊需要臨時(shí)占用城市綠化用地，須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理臨時(shí)用地手續(xù)。“小區(qū)綠地改建為電瓶車充電樁位”審批事項(xiàng)請(qǐng)向所在地有關(guān)主管部門咨詢。8.維修資金的使用范圍《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。該辦法中沒有明確圍墻欄桿屬共用設(shè)施設(shè)備，小區(qū)圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍？住建部回復(fù)（2021.8.11）《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定的住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的范圍是根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定。第三條的規(guī)定是例舉式規(guī)定，其法條中含有“等”這樣的兜底語(yǔ)，未被列舉的同類概念應(yīng)包含其中，同時(shí)房屋買賣合同也可以對(duì)未被列舉的同類概念進(jìn)行約定。住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，小區(qū)圍墻欄桿屬于小區(qū)公共的外圍墻，應(yīng)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，如果該設(shè)施已過保修期，業(yè)主根據(jù)民法典的規(guī)定已共同決定，可以依法使用維修資金進(jìn)行維修。9.“業(yè)主名冊(cè)”包含哪些信息《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定建設(shè)單位需要報(bào)送“業(yè)主名冊(cè)”，目前的執(zhí)行的過程中就經(jīng)常遇到問題，建設(shè)單位只提供業(yè)主姓名和樓棟號(hào)及面積信息，如此一來就給籌備組聯(lián)系業(yè)主造成困擾。按照一般理解，“業(yè)主名冊(cè)”應(yīng)當(dāng)就是建設(shè)單位自己掌握的包含了業(yè)主姓名、身份證號(hào)、聯(lián)系方式、通訊地址、樓棟號(hào)、面積等等信息的清冊(cè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供該清冊(cè)，而不是炮制一份只有業(yè)主姓名和樓棟號(hào)及面積信息的清冊(cè)給成立業(yè)委會(huì)設(shè)置障礙。《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》依法應(yīng)當(dāng)由貴部解釋，請(qǐng)貴部依法予以明確解釋《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定建設(shè)單位需要報(bào)送“業(yè)主名冊(cè)”是否應(yīng)當(dāng)包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號(hào)等信息。住建部回復(fù)（2021.8.11）按照我部于2009年12月印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)等文件資料，建設(shè)單位報(bào)送“業(yè)主名冊(cè)”資料是否應(yīng)當(dāng)包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號(hào)等信息，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行明細(xì)要求。10.業(yè)主投票規(guī)定是否改變住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號(hào)）第二十六條第二款“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定?！痹凇睹穹ǖ洹烦雠_(tái)后能否繼續(xù)適用？住建部回復(fù)（2021.4.9）《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”我部將根據(jù)民法典關(guān)于業(yè)主參與表決和表決比例的最新規(guī)定，推動(dòng)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)法規(guī)政策的修訂工作。11.業(yè)主參與表決的具體操作民法典第二百七十七條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，物業(yè)新視野，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。請(qǐng)問關(guān)于“業(yè)主參與表決”如何的具體操作，是否必須為業(yè)主參與書面表決，才能視為參與了業(yè)主大會(huì)，如果書面通知到業(yè)主未參與投票，是否可視同參與表決？住建部回復(fù)（2020.12.30）《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第四十五條規(guī)定：法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)。關(guān)于《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條中“業(yè)主參與表決”如何認(rèn)定的問題，建議向有權(quán)解釋的部門咨詢。12.如何理解“住宅規(guī)模較小的”建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知上面有前期物業(yè)招投標(biāo)：投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這個(gè)“住宅規(guī)模較小的”時(shí)怎么定義的呢？是具體小區(qū)面積還是住戶數(shù)，或者人口數(shù)？住建部回復(fù)（2022.01.05）關(guān)于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》文件規(guī)定，未對(duì)住宅規(guī)模大小進(jìn)行詳細(xì)的定義，因各地住宅規(guī)模存在差異，以物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門鑒定為準(zhǔn)。13.商混住宅辦理排污許可的要