土地制度及房地產(chǎn)開發(fā)土地的獲取

第4章土地制度及房地產(chǎn)開發(fā)

土地的獲取本章概要：

土地是房地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的生產(chǎn)資料，任何在我國境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)的企業(yè)都必須遵從我國的土地制度。 在本章中，我們首先需要了解、熟悉我國現(xiàn)行的各類土地制度。然后我們將關(guān)注世界其它國家和地區(qū)的土地制度。最后，本章將著重敘述房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式和獲取土地過程中企業(yè)必須關(guān)注的問題，如，房屋拆遷、地價測算等。4.1我國現(xiàn)行土地制度1.我國土地所有制度——性質(zhì)和形式我國土地所有制概括地說是土地公有制?！吨腥A人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定了中國土地所有制的性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍。全部土地都實行社會主義公有制。土地的社會主義公有制，分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式。

城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有。這里所說的城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。這里所說的市區(qū)不包括城市郊區(qū)。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有的屬于國家所有，有的屬于集體所有；除法律規(guī)定屬于國家所有的土地外，都屬于集體所有?！稇椃ā?、《土地管理法》及其他有關(guān)法律和條例對農(nóng)村中的國有土地進(jìn)行了規(guī)定。建制鎮(zhèn)既不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的城市范疇，也不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。鎮(zhèn)的所有權(quán)問題，應(yīng)根據(jù)實際情況分別處理。2.我國土地使用制度現(xiàn)行城市土地使用制的基本內(nèi)容土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈與。

土地使用權(quán)出租

指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)可以抵押。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

土地使用權(quán)終止

土地使用權(quán)可因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回、不履行土地使用權(quán)出讓合同及土地滅失等原因而終止。

我國土地儲備制度土地儲備是指在土地尚未需要開發(fā)利用之前，預(yù)先由公共機構(gòu)將其獲取并持有，以作為未來開發(fā)之用或用作實現(xiàn)某一公共利益。我國的城市土地儲備制度是指由城市政府委托的機構(gòu)通過征用、收購、換地、轉(zhuǎn)換或到期回收等方式，把分散在土地使用者手中的土地集中起來，并由政府或政府委托的機構(gòu)組織進(jìn)行土地開發(fā)，在完成了征地補償、房屋拆遷補償安置以及必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，再按照供地計劃將土地投入市場的制度。我國實行土地儲備的目的在于：實施土地供應(yīng)的總量控制；有效利用存量土地，消化、處置閑置土地；扶持國有困難、破產(chǎn)企業(yè)，變現(xiàn)土地資產(chǎn)。3.我國現(xiàn)行土地管理制度土地管理制度概述土地管理制度是指國家政權(quán)以社會代表的身份，對全國（或某一區(qū)域）的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機構(gòu)和手段的綜合。土地管理由中央政府和各級地方政府來實施。國家土地管理的基本內(nèi)容

土地權(quán)屬管理

土地利用管理

土地管理的基本目的維護(hù)已經(jīng)確定的土地所有制和土地使用制，即維護(hù)代表一國統(tǒng)治階級利益的土地所有制及其相應(yīng)的土地關(guān)系，最大限度地滿足全社會對土地的需求，并保證全國土地資源得到合理和充分有效的利用，維護(hù)良好生態(tài)環(huán)境。

土地管理的具體任務(wù)

保護(hù)土地所有權(quán)和使用權(quán)調(diào)整土地關(guān)系對土地所有權(quán)和使用權(quán)的必要限制保證土地資源在國民經(jīng)濟(jì)各個部門和各個使用項目上的合理分配與有效利用，防止土地資源的限制與浪費。實施土地有償使用制度并正確課征土地稅收，保證國有土地的地租收歸國家，通過土地稅收和土地有償使用集中國家財政資金。土地管理的手段立法手段；經(jīng)濟(jì)手段；技術(shù)手段；行政手段；政策手段；計劃規(guī)劃手段；司法手段；教育手段。 實施土地管理，必須設(shè)置一定的政府管理機構(gòu)并確定職能分工。綜觀各個國家和地區(qū)土地管理機構(gòu)的模式，基本上分為兩大類，一類是分類分級管理模式，一類是垂直統(tǒng)一管理模式。

城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制目前，我國國家土地管理局直屬于國務(wù)院，負(fù)責(zé)全國城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理工作。其主要職責(zé)（見課本）城市土地市場化經(jīng)營中政府監(jiān)管確保土地利用規(guī)劃的實施嚴(yán)格審查購地申請，打擊農(nóng)地直接進(jìn)入市場制裁閑置土地行為保持土地市場的透明、高效保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益4.2中國香港、臺灣地區(qū)及國外土地制度1.中國香港地區(qū)現(xiàn)行土地制度 1997年7月1日中國對香港恢復(fù)行使主權(quán)之后，香港土地全部回歸中國?！吨腥A人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》規(guī)定：“香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區(qū)政府管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人或團(tuán)體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配?！毕愀弁恋厥褂弥剖峭恋刈庥弥?。其特色之一是只租不買斷，府將土地租給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者，要簽訂土地契約（俗稱租約）。

一般而言，租約有效期為75年，租戶可于租約期滿后續(xù)約75年，在租約有效期內(nèi)，租戶可以根據(jù)租約所定的條款建造地上建筑物，并連同租約在市場上出售。

2.中國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地制度臺灣現(xiàn)行的土地制度，是“平均地權(quán)”的土地制度。平均地權(quán)體系的三大要目是：農(nóng)地農(nóng)有，市地市有，富源地國有。

臺灣在土地上設(shè)置的權(quán)利有土地所有權(quán)和土地他項權(quán)。土地他項權(quán)包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)等七種，土地所有權(quán)為土地的基本權(quán)利，土地他項權(quán)為土地所有權(quán)的負(fù)擔(dān)。

3.國外其它國家現(xiàn)行土地制度俄羅斯俄羅斯實行土地個體所有制、地方土地所有制、土地共同公有制等多元化土地所有制。美國目前美國聯(lián)邦政府所有的土地占國土面積的32%，州政府所有的土地占10%，私人所有的土地占58%。美國所有土地都實行有償使用。美國于內(nèi)政部內(nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對聯(lián)邦政府土地的管理，并對州和私人土地進(jìn)行協(xié)調(diào)。加拿大加拿大現(xiàn)行土地所有制分聯(lián)邦公有、省公有和私人所有三種形式。聯(lián)邦和省公有的土地占國土面積的90%，私人所有的土地只占國土面積的10%。全國的城市土地、上好農(nóng)田、牧場等經(jīng)濟(jì)效益較高的土地，基本上都為私人占有。日本土地私有制。目前，國家和地方公共團(tuán)體所有的土地占國土面積的35%，私人所有的土地大約占65%。英國英國土地產(chǎn)權(quán)制度是以私有制為基礎(chǔ)，由土地所有權(quán)和多種形式的土地保有權(quán)和土地他項權(quán)利構(gòu)成。4.3房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取

土地使用權(quán)的獲得是指開發(fā)商為了某種開發(fā)建設(shè)的需要，按著一定的程序（包括行政的、法律的、經(jīng)濟(jì)的），通過契約的形式，獲得土地使用權(quán)，并在規(guī)定的期限內(nèi)按批準(zhǔn)的規(guī)劃完成項目開發(fā)建設(shè)的活動。土地使用權(quán)的獲得是一個系統(tǒng)工作過程、要獲得土地使用權(quán)首先必須明確該土地的擬開發(fā)項目是否符合城市總體現(xiàn)劃的基本要求，是否符合城市經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的發(fā)展需要。只有在辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的基礎(chǔ)上方可進(jìn)行國有土地使用權(quán)證的辦理。土地使用權(quán)的獲得，必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，必須按著一定的程序取得，堅決禁止土地交易中的暗箱操作。土地使用權(quán)獲得后，必須按期、按規(guī)劃完成項目開發(fā)建設(shè)。1.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓的法律特征土地出讓的主體土地出讓的客體土地出讓的內(nèi)容土地出讓的方式拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議出讓

總之，從引入市場機制的程度來說，協(xié)議方式最低，招標(biāo)方式次之，掛牌與拍賣方式最高。 從國有土地使用權(quán)出讓價格來講，一般也是協(xié)議方式最低，招標(biāo)方式次之，掛牌與拍賣方式最高。

土地使用權(quán)出讓合同是指國有土地所有者或其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就出讓土地使用權(quán)及如何行使使用權(quán)等所達(dá)成的明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。出讓合同具體包括以下內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人（出讓方和受讓方）的法定地址，法定代表人姓名、職務(wù)、郵政編碼。2.規(guī)定土地使用規(guī)則。有的合同規(guī)定了對土地利用的要求3.規(guī)定受讓方應(yīng)修建的公益工程。4.合同還規(guī)定了設(shè)計、施工、竣工方面的要求。5.合同規(guī)定用地者在紅線范圍內(nèi)建設(shè)和維修時，對周圍環(huán)境及設(shè)施應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任6.合同規(guī)定利用土地時對環(huán)境保護(hù)、園林綠化、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫等的要求；規(guī)定了土地出讓的期限、出讓金的數(shù)額、支付期限和方式。7.合同規(guī)定雙方違約的責(zé)任和糾紛的解決方式，以及合同訂立的地點、日期。2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓概念狹義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。通常人們把由土地使用權(quán)出讓而形成的土地市場稱為一級市場，由國家壟斷經(jīng)營；把允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而形成的土地市場成為二級市場。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件世界各國為了防止“炒賣”地皮現(xiàn)象的發(fā)生和削弱土地投機的負(fù)面效應(yīng)，都對土地的轉(zhuǎn)讓作了有附加條件的限制?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了具體的條件。該法第36條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利的內(nèi)容。（2）按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（3）按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)用地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓人不能保留一部分權(quán)能而只轉(zhuǎn)讓其他權(quán)能。不得隨意變更土地使用權(quán)的使用年限、用途及其他限定規(guī)則。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有三種，即出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

轉(zhuǎn)讓申請簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同公證繳納土地出讓金和增值稅土地使用權(quán)變更登記3.土地使用權(quán)劃撥

概念土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。土地征用的特點強制性國家依照法律規(guī)定，主要采取行政手段，征用集體所有的土地。特定性征用方只有國家，其他任何個人、團(tuán)體都不行，是國家專有行為；被征地方只能是集體土地所有者。轉(zhuǎn)移性土地征用發(fā)生后，土地的所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜小Ｑa償性征地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。申請土昌地征用恭的條件通常只楚有如下雪情況才賤可申請占土地征壟用：只有撞已列棍入國楚家固片定資則產(chǎn)投模資計展劃的暖國家瘡建設(shè)歐項目垂；經(jīng)叨其他登途徑血批準(zhǔn)震準(zhǔn)許懷的建矛設(shè)項率目；槽城市頃集體口所有粉單位什的自紀(jì)籌基窄建項組目，剪或符腥合國縱家對陵自籌窗資產(chǎn)蓬使用紫管理纖的規(guī)株定，龜并已掃列入惜當(dāng)?shù)匦凹w本所有爽制單烈位基涼本建路設(shè)指霜導(dǎo)性核計劃嬌的項與目。申請熊土地膝征用多的程澇序項目報酬審?fù)恋夭壳议T估算惱面積，體確定用沒地地點商定補僵償安置幸方案劃撥惜土地頒發(fā)制土地曾使用賭證土地打征用鍬的補羨償與敞安置土地補假償費安置荷補助巷費青苗補郊償費附著內(nèi)物補純償新菜華地建蹤蝶設(shè)基屠金耕地占帝用稅土地勞管理練費4.城市夠房屋變拆遷城市術(shù)房屋撿拆遷排工作舉程序拆遷調(diào)深查摸底制定拆默遷計劃們和拆遷艇方案申請核位發(fā)房屋系拆遷許處可證組織授拆遷抖動員辟，發(fā)全布拆烘遷公命告拆遷忍人與叛被拆籮遷人蜻簽訂咸拆遷幼協(xié)議拆除房肌屋，平趨整場地城市跌房屋牢拆遷澇補償田與安萄置拆遷補陶償房屋拆精遷補償雹是指拆酒遷人在桐其用地互范圍內(nèi)粘拆除房串屋及其余附屬物惡，造成取了被拆改遷人的勁財產(chǎn)損辣失，拆趴遷人按笑規(guī)定應(yīng)嚷向被拆搖遷人給源予的各糠種經(jīng)濟(jì)道賠償。拆遷補遵償可采懸取三種燈形式：云一是產(chǎn)停權(quán)調(diào)換蝴；二是傅貨幣補扭償；三拌是產(chǎn)權(quán)吐調(diào)換與貪貨幣補尋償相結(jié)蒙合。拆遷安陶置房屋席的拆非遷安姿置是站指由駐于在寶用地顛范圍染拆除創(chuàng)房屋你，使肥被拆僵遷人擁（使悶用人遮）喪跨失生鉗活、亡生產(chǎn)濕、經(jīng)深營空裙間時棗，拆甘遷人不按規(guī)并定向渠房屋由使用愿人提噸供的聞?wù)５巧罱?、生新產(chǎn)、犯經(jīng)營軌用房聞或安魔置。嶺包括刑臨時節(jié)過渡軟性的郵安置桃以及薯最終鼻永久徒性的郊安置贈。拆遷人曲對被拆謠除房屋