養(yǎng)老地產(chǎn)專題二

養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識(shí)，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營成本應(yīng)精心測(cè)算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項(xiàng)目的核心競爭力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識(shí)入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合老年公寓代表案例：臺(tái)灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營方式臺(tái)灣老年公寓養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國相對(duì)歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨(dú)立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)CCRC社區(qū)參考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價(jià)格貴、次數(shù)多時(shí)間長在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較多、花費(fèi)較少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較少、花費(fèi)較多雖然CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會(huì)族群。但在門診上花費(fèi)的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對(duì)自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。①.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對(duì)這部分物業(yè)持有運(yùn)營，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)

9：00~18：00

日托護(hù)理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家養(yǎng)老以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長期居住等服務(wù)在一個(gè)服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時(shí)有助于保持護(hù)理的連續(xù)性，可以與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)——國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)

形成多元產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū).整體功能設(shè)計(jì)包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題

酒店（會(huì)所）、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心；主題養(yǎng)生谷；

養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會(huì)員卡通過返本銷售入住、反向抵押貸款、

房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。②.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運(yùn)營出售單純銷售典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方法?！胺窗唇摇奔蠢先送夂螅瑢⒗先嗽蟹课莩鲎猓宰饨鹗杖肴胱?以租換租)。”置換“即將原有的住房與之進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還繼承人。③.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求低5.目標(biāo)客戶醒群階段階段：絕大捕多數(shù)的陪老年人網(wǎng)在退休芝后就成獻(xiàn)為純消祥費(fèi)者。時(shí)限特吳征：老齡純泡消費(fèi)裝人口惕比低急齡純胳消費(fèi)尤人口慨有著趨更加說漫長他的純厲消費(fèi)撤年數(shù)。行為特饒思想特征：消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少。質(zhì)量特征：老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)。內(nèi)在特征：休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。目標(biāo)客殺戶群的債消費(fèi)特瞇征“以租換拆租”“以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進(jìn)行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價(jià)養(yǎng)老”的方式，老年人不僅可以實(shí)現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會(huì)保障，可謂一舉兩得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達(dá)國家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估公寓價(jià)值和測(cè)算人均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時(shí)，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實(shí)際上還含有人壽保險(xiǎn)的意義。目標(biāo)邀客戶放群的消費(fèi)鈴方式6.翠融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養(yǎng)養(yǎng)老耽地產(chǎn)沖的投摧資商促主要下有三財(cái)類：REI午Ts作為觀上市轉(zhuǎn)公司件更關(guān)符注租扶金收虛益的越穩(wěn)定啄性，患強(qiáng)調(diào)酬資產(chǎn)譽(yù)的長嚇期持談?dòng)?；私募基拒金則主掀要面民向機(jī)所構(gòu)投下資人混，更巨關(guān)注趁資產(chǎn)碌升值久的收事益，間強(qiáng)調(diào)逝物業(yè)翁資產(chǎn)襪的低粘買高串賣；非盈利臥性組織主要利技用捐贈(zèng)揚(yáng)資金和偵政府補(bǔ)慶貼為低并收入群錄體提供看社區(qū)養(yǎng)友老。國內(nèi)目前的聰融資機(jī)則構(gòu)多為繭商業(yè)銀擋行，一諸級(jí)城市查目前已社經(jīng)出現(xiàn)方房地產(chǎn)蝕基金、脖房地產(chǎn)野投資信par被t2：累國內(nèi)養(yǎng)延老地產(chǎn)織市場分鴉析有少笨量相靈關(guān)政濁策，但還疑缺少允政策蒼支持挪。與大型夠醫(yī)院合街作設(shè)立俯護(hù)理醫(yī)魯療中心腔、家政棍服務(wù)中狠心、老馳人再就杯業(yè)中心宵、旅游磚服務(wù)、隔房屋置疼換服務(wù)沒、婚介目中心。商業(yè)擺銀行、房地產(chǎn)林基金、房地原產(chǎn)投朱資信辱托國內(nèi)專貫業(yè)機(jī)構(gòu)肯較少，國外較房誠多：美國S訓(xùn)ASA茅KI設(shè)彎計(jì)公司啦、美國單K.畫J.蓋A建秧筑事攤務(wù)所飼、丹臂麥K濱AB陡集團(tuán)。1.養(yǎng)善老地產(chǎn)市場環(huán)境分析融資規(guī)劃專設(shè)計(jì)資源政策環(huán)境社區(qū)蔑服2.我國謀老年人口的發(fā)展鄉(xiāng)豐狀況我國1彈999亦年成為霸老年型著的國家，是世界密上老年揮人口最拜多、增袋長最快識(shí)的國家蔽之一。20克世紀(jì)律80偵年代困以來企，60歲以上的么老年人依口平均鬼每年以資料嶺來源姜：《冬人口莊研究閱》3.國內(nèi)老境年人的居住谷模式B、購買峽房屋居甘住A、自陳行建冷房居逝住C、甲租房例居住資料責(zé)來源業(yè)：《制人口睛研究溫》4.硬我國故養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的齒開發(fā)模面式：按建搬設(shè)經(jīng)條營者艇劃分銳為三方種模盜式政府福利旨型政府收益性企業(yè)盈利型北京香控山老年伶公寓山東縣威海不老年嗓公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)撤單位姓主辦授，海摔淀區(qū)鉤民政金局直躍接領(lǐng)木導(dǎo)和稅管轄山東題省標(biāo)職準(zhǔn)最接高的健、規(guī)撒模最自大的大社會(huì)奧福利贊服務(wù)認(rèn)機(jī)構(gòu)由企豆業(yè)投療資開尾發(fā)建漁設(shè)運(yùn)剃?duì)I北京效太陽綁城福利型災(zāi)養(yǎng)老院盈利處型型零養(yǎng)老絮院，違老年父公寓老年屢公寓主，養(yǎng)細(xì)老社通區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會(huì)保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”?！獰o真正針對(duì)老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)堅(jiān)：企瞞業(yè)贏心利性釘初級(jí)斯老年魚社區(qū)悟，僅誤為中餅高經(jīng)盾濟(jì)實(shí)天力老折年群練體打放造，警投資襲額大錫，開懂發(fā)周脈期長養(yǎng)老地天產(chǎn)開發(fā)負(fù)現(xiàn)狀1、大都營市郊外集模式：以上謙海、稅北京雀、深么圳、停成都割為代績表的饒大城繁市，玻近郊明開發(fā)壯模式掀成熟昂，市肢場潛言力巨非大。2、古多鎮(zhèn)開謹(jǐn)發(fā)模鈔式以周莊騙、同里歉等江南琴古鎮(zhèn)及嗓麗江等弄西南古申鎮(zhèn)為代3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨(dú)特的模式。主要分貓布區(qū)域普：目前，競以北京命、上?？嗟酿B(yǎng)老坑地產(chǎn)發(fā)翼展最為勾成熟小結(jié)惱：企橡業(yè)營捐利性歸養(yǎng)老悉地產(chǎn)院項(xiàng)目富少、驅(qū)具低途密度間、產(chǎn)嫩品類朽型多村樣特活點(diǎn)、凈以租障售方蘿式為箭主企業(yè)營癢利型養(yǎng)飼老地產(chǎn)止開發(fā)現(xiàn)涼狀：目前國滴內(nèi)開發(fā)元的養(yǎng)老是地產(chǎn)項(xiàng)禾目較少衡，且開意發(fā)比較景成功的搜更是鳳洲毛麟角國內(nèi)養(yǎng)老地鳴產(chǎn)的物業(yè)她管理方筐式根據(jù)國譽(yù)內(nèi)老年社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本頸操作叼模式：將服務(wù)秩內(nèi)容外器包給引諷進(jìn)社區(qū)你老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)5.慨養(yǎng)老桃地產(chǎn)彼的發(fā)展趨勢(shì)規(guī)模昆化：隨著淚市場圓的進(jìn)司一步爽發(fā)展蘭，質(zhì)高淺價(jià)低將的大型老頁年社區(qū)綠應(yīng)運(yùn)而料生，老許年住宅工產(chǎn)品呈夠現(xiàn)規(guī)模燭化。郊區(qū)化級(jí)：滿足帆對(duì)環(huán)午境的爸高要個(gè)求，義也為抹了減極低成耗本降橡低入故住的糖門檻勸，未站來老戒年住冊(cè)宅的奏選址章將會(huì)弟遠(yuǎn)離火城市現(xiàn)，但晃是同豎時(shí)會(huì)錫顧及繡交通狼的便攜捷性既，以唱方便安家人虹朋友奴的探場訪的抗郊區(qū)宮?？萍蓟＃簽槔霞m年人而提供再更細(xì)焦致的雞照顧休；智閥能化下的應(yīng)硬用，宵帶來抬更方季便、浙安全會(huì)的全壯方位坊保障引。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。產(chǎn)品趨勢(shì)規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化適合中而國養(yǎng)老莊地產(chǎn)發(fā)另展的創(chuàng)尖新手段煉：6.養(yǎng)展老地產(chǎn)壯的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新滿手段房屋井置換駝、兩繞代買講、以房辨養(yǎng)老勉、分刺時(shí)度痛假、私募基塘金、房疾地產(chǎn)投厲資信托每基金(垂REI幸Ts)潤、上市、鴉信貸、企業(yè)債遙、政府旋債part4：發(fā)展前景分析中國私的養(yǎng)悅老設(shè)輪施傳鵝統(tǒng)上冠是民焦政機(jī)伙構(gòu)社項(xiàng)會(huì)福倦利的熱發(fā)展前景機(jī)會(huì)陜點(diǎn)一老齡人容口增長滿速度快趣，城市朽空巢家妙庭比例求增加過該快，對(duì)總養(yǎng)老地虜產(chǎn)的需裁求增加央。數(shù)據(jù)來遍源：20督00年全厲國第座五次壘人口向普查免報(bào)告士；201猴0年全國仿第六次鞭人口普辛查報(bào)告全國老祝齡人口意統(tǒng)計(jì)表20齡10暫年至麻20劫50歲年，軌中國短60晚歲以嚇上的抹人口果將由橫現(xiàn)在欲的1建2.續(xù)3%醫(yī)上升謙到3響1.爺1%榆，到叫20犧15變年的需未來紀(jì)5年受，中遼國老諒年人煎口將前達(dá)2掙億，秋占總掩人口嗚的1辜機(jī)會(huì)點(diǎn)觀二老年霜消費(fèi)免者收姻入提釣高，極消費(fèi)隙能力窯增強(qiáng)碰。隨著參經(jīng)濟(jì)競的發(fā)書展，占未來坐具有府高消穗費(fèi)能外力的達(dá)老年糠群體戴將會(huì)興凸現(xiàn)；隨著茂收入借結(jié)構(gòu)壤的多訂元化濫，未乏未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。機(jī)會(huì)點(diǎn)通三國內(nèi)養(yǎng)眨老地產(chǎn)求的開發(fā)務(wù)供應(yīng)量欲不足福利陜性養(yǎng)齡老地營利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足:國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的更是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)疲來源宅：策徒略研敵究周犁報(bào)機(jī)會(huì)點(diǎn)到四政策宣的支預(yù)持，家“適懲居養(yǎng)務(wù)老”生概念錦的提樂出財(cái)政部丑和稅務(wù)率總局《關(guān)于欄對(duì)老鮮年服聚務(wù)機(jī)織構(gòu)有波關(guān)稅春收政裙策問沾題的慘通知》（財(cái)毛稅〔20吩00〕間97號(hào)）卡；20海南政協(xié)提案《關(guān)于大力推進(jìn)我省異地養(yǎng)老度假項(xiàng)目建設(shè)的建議》?！笆濉币?guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡'適居養(yǎng)老'概念"市場挖不成啟熟，商業(yè)盼模式荒仍需臣探索，創(chuàng)崗新贏贏得先紐奉機(jī)。機(jī)會(huì)好點(diǎn)五至：養(yǎng)老地自產(chǎn)這種費(fèi)創(chuàng)新優(yōu)型的重地產(chǎn)掘產(chǎn)品充“未來養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的?！崩钪鼐疟硎荆夏晟鐓^(qū)房產(chǎn)可能會(huì)采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。part3：產(chǎn)品打造①.構(gòu)建狀開發(fā)仁商、映投資閥商、驗(yàn)運(yùn)營偶商角劇色分巴離的宴金融悔生態(tài)中國養(yǎng)養(yǎng)老適地產(chǎn)起問題的核心是如何對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益進(jìn)行合理分配，實(shí)現(xiàn)整個(gè)系統(tǒng)的低成本平穩(wěn)運(yùn)行。美國艘養(yǎng)老祝地產(chǎn)犁金融休生態(tài)染中風(fēng)服險(xiǎn)收甚益分飼解與雅匹配1.鐮如何打造成功的特養(yǎng)老地惰產(chǎn)②.呈六大膠核心拋要素懶，打葛造成完功養(yǎng)訂老地灣產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)6大核心要素色彩規(guī)劃項(xiàng)目奇選址脆：環(huán)境姐良好腔，交泰通便冬捷，籃場地在周邊花活動(dòng)錢安全堪，生透活氣臥息濃涼郁。規(guī)劃設(shè)巴計(jì)：應(yīng)該從坐老年住墊宅的特醋點(diǎn)出發(fā)欣，滿足拴自然環(huán)乎境、人耍文環(huán)境某、生活稱環(huán)境等頸方面需夕求。單體龍?jiān)O(shè)計(jì)趴：單體設(shè)湯計(jì)以別奧墅、多蘋層為主修，主要林是從老步年人行群動(dòng)不便睬的生理咬特征考泉慮。色彩辰規(guī)劃骨：穩(wěn)重和忠諧，但管忌過于衡沉悶；不同組貞團(tuán)應(yīng)采證用不同啞的色彩餅，利于肥老人辨鈔認(rèn)。戶型設(shè)溜計(jì)：保證歡有良賄好的作采光繩、通訪風(fēng)，償為老口年人戲提供殼一個(gè)良健康廣的生竹活環(huán)估境；室內(nèi)設(shè)瓜計(jì)：從墻地鼠面裝修宵、廚衛(wèi)閣產(chǎn)品選到擇到色殿彩設(shè)計(jì)用、電器宣照明設(shè)葛計(jì)，乃炕至門窗胳的選擇丟等等細(xì)敗節(jié)上都曬應(yīng)體現(xiàn)防出對(duì)居辱住者的造細(xì)膩關(guān)③.產(chǎn)拾品設(shè)計(jì)扛原則心理詠：環(huán)境濱行為世心理升學(xué)的淡角度霧出發(fā)輛，考奸慮大衛(wèi)多數(shù)腥老年和人常壤年形籌成的居住習(xí)萍慣，提蠶供傳綁統(tǒng)形毯式的血室內(nèi)因空間喉。設(shè)計(jì)麗：從空閱間（晝消除狠室內(nèi)強(qiáng)高差妄）、腥裝置摧（設(shè)嚷置扶錦手、捧地面鳴防滑裁）、喂設(shè)備砌（緊窗急通蛾報(bào)系顧統(tǒng)、腹安全陶電熱萬源）伯、管延理員賴或護(hù)百理人胃員等轎方面對(duì)應(yīng)老該年人日狂常生活僅中的安鳥全性，喝做到緊針急時(shí)刻歌可立即協(xié)采取措邁施；交流紹：盡可能來在樓內(nèi)激外為老蜜年人提始供各種鄰里凝交流液、人朽際交片流的公城共交挖往空臉間和滿環(huán)境抵；建筑鵝：從建哥筑人柳類工收程學(xué)芝的觀竄點(diǎn)出獸發(fā)，里在家苗具、桂衛(wèi)生謀器具掘的尺妻寸方贏面符合雜老年沸人的衛(wèi)身體狀特征；交流建筑設(shè)計(jì)心理產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則區(qū)位士：北京順己義區(qū)潮揮白河畔定位：“世界巨級(jí)的高咱尚退休掠社走區(qū)”、千“全新沙退休生笨活的領(lǐng)才跑者”規(guī)模正：總建筑哀面積70萬平簡方米物業(yè)祝類型婆：獨(dú)棟什別墅叨、聯(lián)晝排別谷墅、疑中式芒四合微院、尋公寓客戶紐奉來源蝴：主要來看源北京2.頌典型案例北京睡太陽兄城：冤國內(nèi)呈最成令功的鄙老年產(chǎn)社區(qū)摧之一別墅別墅四合院公寓公寓成功點(diǎn)務(wù)之1：針對(duì)像不同人蛛群，設(shè)攔計(jì)較為鵝豐富的摘住宅物隱業(yè)形態(tài)①東寇方太扶陽城帽醫(yī)院叨（一酬級(jí)綜挪合性囑醫(yī)院隱②東方嘉賓國際酒店，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)③大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街④康體中心，各類球館、溫泉游泳池⑤5萬平米太陽會(huì)所，商務(wù)會(huì)議，餐飲休閑⑥匯佳幼兒園成功點(diǎn)2：六重性成品配塘套滿足轉(zhuǎn)各大需映求①約②近10萬株原生樹③近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖④75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地⑤節(jié)能環(huán)保的水源／地源熱泵系統(tǒng)⑥高達(dá)4000個(gè)/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放成功罰點(diǎn)3：良好艦的自然芹環(huán)境太陽城燈醫(yī)院：專業(yè)囑醫(yī)師別和設(shè)匙備、唱由北禮京市價(jià)老人茫病研還究中厲心選赤派、腫定期盾體檢呈，提呀出保老年棄大學(xué)億：社區(qū)箭農(nóng)莊推：在社區(qū)磚內(nèi)開辟畝可以耕焦種的農(nóng)典莊，每皇塊地管禮理費(fèi)低織廉，一蓋年中可關(guān)以在地喪塊中耕畏作，很明多老人窮非常喜浸歡這種給農(nóng)家樂腹的感覺成功聰點(diǎn)4：針對(duì)或老年人槐需求建便設(shè)的社介區(qū)醫(yī)院回、康體購中心、源老年大汪學(xué)、自飽助農(nóng)莊欣等音樂等會(huì)合影唱團(tuán)太極寄俱樂南部活棋牌孝俱樂啦部國際誓風(fēng)箏嚇文化辣節(jié)舉辦語過3屆國際坊風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年負(fù)音樂會(huì)社區(qū)漿組織呆的俱事樂部棋牌俱樂部、釣魚俱樂部業(yè)主自發(fā)的俱樂部太極俱樂部、音樂沙龍、健身俱樂部等成功點(diǎn)蹤蝶5：多稼彩的精勿神文化張生活養(yǎng)老甚地產(chǎn)稻要配糞套完生整的要擁有豐富的、滿足不同需求的康復(fù)運(yùn)動(dòng)和娛樂配套設(shè)施。具有復(fù)合精神和價(jià)值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)養(yǎng)老客戶的無障礙設(shè)計(jì)。養(yǎng)生跟養(yǎng)老相結(jié)合。小結(jié)：part5：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估“銀擊發(fā)經(jīng)眼濟(jì)”究的龐棚大市緣瑞場預(yù)憑示著痕中國悉“夕軋陽產(chǎn)倉業(yè)”寒正在包成為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估新興辦市場駐不穩(wěn)瞧定風(fēng)險(xiǎn)殃評(píng)估紋一老年看地產(chǎn)子作為估一個(gè)值新興讀的市候場自蘋然要秋面對(duì)包新興閑市場洲所要揭面對(duì)先的風(fēng)惕險(xiǎn)。大由于鑰人們賞多這端一產(chǎn)宴業(yè)還習(xí)不熟扎悉，臣所以升可能旬需要幸一個(gè)榨適應(yīng)笨期，扭再加孩上老胃年人遺風(fēng)險(xiǎn)啄意識(shí)忠很強(qiáng)算，行禿事謹(jǐn)閘慎等勒原因轉(zhuǎn)，是老年駛地產(chǎn)弊的投憐資者柄可能墨出現(xiàn)切面對(duì)舅著巨致大的瓶消費(fèi)渾群體按卻賣政策優(yōu)懼惠無保笑障由于絨老年載地產(chǎn)躁的帶膚有一一般來說，政府會(huì)在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。在我國，雖然在從目前的情況來看，老年地產(chǎn)的投資者確實(shí)獲得了政府多多少少的支持，但并沒有任何具體政策表示可以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。這種無保障的政策優(yōu)惠是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)送估二對(duì)于忠開發(fā)猛商來限說，最熟悉請(qǐng)的商業(yè)跟模式是犬：買地拿、建房削、出售垮或持有