停車場管理服務(wù)特點(diǎn)難點(diǎn)分析

地下停車場管理服務(wù)招標(biāo)采購項(xiàng)目

投標(biāo)方案

2022年

目錄

（-）針對本項(xiàng)目的服務(wù)特點(diǎn)、難點(diǎn)分析..................................2

1、對本項(xiàng)的理解...................................................2

2、服務(wù)定位與目標(biāo)................................................14

3、項(xiàng)目重點(diǎn)難點(diǎn)分析及解決對策....................................20

4、節(jié)能措施......................................................21

5、組織機(jī)構(gòu)......................................................23

6、服務(wù)優(yōu)勢......................................................24

7、服務(wù)創(chuàng)新舉措..................................................25

8、人員培訓(xùn)管理..................................................32

9、質(zhì)量控制方案..................................................39

（一）針對本項(xiàng)目的服務(wù)特點(diǎn)、難點(diǎn)分析

1、對本項(xiàng)的理解

（一）項(xiàng)目名稱

****

（二）項(xiàng)目時(shí)間

服務(wù)時(shí)間：2017年9月1日至2020年8月31日

（三）本標(biāo)段物業(yè)項(xiàng)目概況

中國傳媒大學(xué)未來校內(nèi)實(shí)現(xiàn)地面不停放車輛，隨著校區(qū)四個(gè)校門的智能化停車設(shè)備

及校運(yùn)動(dòng)場中心地庫的完工，學(xué)校已具備高效化、節(jié)能化、環(huán)?；耐＼噲鲇布O(shè)施。

配備專業(yè)的停車管理人員對車場情況進(jìn)行監(jiān)控和管理，避免校區(qū)內(nèi)的交通通行狀況對處

理各類突發(fā)應(yīng)急事件的影響，保障校園內(nèi)車輛車流及財(cái)產(chǎn)安全。引進(jìn)專業(yè)停車場管理公

司進(jìn)場來配合、操控、管理已投入的硬件設(shè)施，以及在法律范圍內(nèi)協(xié)助完學(xué)校要求的其

他工作。

通過對招標(biāo)文件及技術(shù)規(guī)范書、招標(biāo)澄清文件的反復(fù)及深入了解后，根據(jù)我公司多

年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)已對委托項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和要求充分了解，將會(huì)

在此物業(yè)服務(wù)方案中進(jìn)行詳細(xì)的分析和提出合理化的服務(wù)方案。

（四）招標(biāo)服務(wù)范圍

1、校區(qū)四個(gè)校門的智能化停車設(shè)備運(yùn)行及收費(fèi)。

2、三個(gè)地下停車場停車管理，分別是:

建筑面積備注

序號停車區(qū)域車位數(shù)量

（m2）（衛(wèi)生間）

148號樓車庫53461002

2運(yùn)動(dòng)場地下車庫6075314006

3游泳館和大學(xué)生活動(dòng)中心地下車庫81411002

2

3、三個(gè)地下停車場的保潔:

保潔面積

序號保潔區(qū)域建筑面積（mD衛(wèi)生間數(shù)量備注

（m2）

148號樓車庫534653462

2運(yùn)動(dòng)場地下車庫60753607536

游泳館和大學(xué)生活

3814181412

動(dòng)中心地下車庫

4、運(yùn)動(dòng)場地下車庫的配電、空調(diào)、通風(fēng)、消防、安防設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；

5、運(yùn)動(dòng)場地下車庫中監(jiān)控室的值班運(yùn)行及設(shè)備維護(hù)。

（五）、服務(wù)內(nèi)容及要求

1、安保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

①建立停車場保安、車輛、道路及公共秩序等管理制度并認(rèn)真落實(shí)；保安中控室24

小時(shí)值班，監(jiān)控記錄保持完整。所有安保人員受過各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、站姿、儀

容儀表、禮儀禮貌等培訓(xùn)合格后方可上崗。全天候24小時(shí)負(fù)責(zé)停車場治安和消防安全，

設(shè)置監(jiān)控崗、消防分中心值班崗、停車場巡視崗等。做好安全防范和日常巡視工作，會(huì)

正確使用安保器材、消防及監(jiān)控報(bào)警設(shè)備，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，迅速

有效處置突發(fā)事件，重點(diǎn)、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)

制止并及時(shí)報(bào)告，做好現(xiàn)場消防跑點(diǎn)工作；開展停車場內(nèi)部各種安全檢查；制定停車場

各項(xiàng)緊急預(yù)案，并定期組織緊急情況預(yù)案的演練，遇突發(fā)事件，按程序采取緊急措施應(yīng)

對；遇雨、雪天氣，提供排水、掃雪服務(wù)，做好應(yīng)急停水停電等突發(fā)事件的處理工作；

做好轄區(qū)所屬派出所、街道綜治辦、街道防火辦、城管隊(duì)的接洽工作；負(fù)責(zé)做好停車場

消防系統(tǒng)、器材的使用和管理工作，根據(jù)《消防法》對消防器材做好年度檢測和維護(hù)工

作，每年度組織進(jìn)行消防疏散演練工作；對道路交通標(biāo)識、消防標(biāo)識、通訊器材、警用

器材等進(jìn)行正確使用和維護(hù)，保持完好有效。

②提供具有一定專業(yè)素質(zhì)、反應(yīng)敏捷、身體健康、能夠勝任本職工作的專業(yè)安保隊(duì)

伍，且年齡原則上在40周歲以下，經(jīng)過崗前培訓(xùn)，持有有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的保安員證，

無違法犯罪記錄。

2、停車場秩序管理及門口收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)指標(biāo)

3

①總體要求：保持停車場交通順暢，引導(dǎo)及時(shí)，路面和進(jìn)出口不能有車輛滯留和擁

堵，車輛全部入位，杜絕亂停亂放，車位即將停滿須有行之有效的應(yīng)對措施。根據(jù)學(xué)校

具體情況制定出詳細(xì)的車輛引導(dǎo)方案要配以文字和圖示說明。引導(dǎo)方案包括但不限于，

車輛出入的行車路徑，沿途人員的配置以及所負(fù)責(zé)轄區(qū)或路段都需以文字和圖例的形式

的闡述。必要時(shí)須按時(shí)間段區(qū)別說明。結(jié)合中國傳媒大學(xué)的特點(diǎn)，制定信息化、智能化

的整體停車管理方案；停車管理服務(wù)管理模式、停車管理崗位部署及停車管理人員配置

方案；

②合理規(guī)劃三處停車場之間的協(xié)同機(jī)制，確保三處停車場信息暢通，統(tǒng)一管理。實(shí)

現(xiàn)停車場之間的車輛的負(fù)載均衡；實(shí)現(xiàn)三處停車場之間的車輛來往順暢、規(guī)范、合理。

③所有與停車場和停車收費(fèi)有關(guān)的款項(xiàng)都?xì)w招標(biāo)方所有。乙方在履行合同期間要制

定完善的停車收費(fèi)及有關(guān)資金管理制度，確保按著招標(biāo)方要求管理，做到按日，周，月

為周期的結(jié)算制度，配備專職財(cái)務(wù)出納人員，負(fù)責(zé)停車費(fèi)及相關(guān)資金的對賬、盤點(diǎn)、結(jié)

算。所有費(fèi)用定期交付給甲方相關(guān)部門并和票據(jù)一一對應(yīng)。做到停車管理系統(tǒng)需要繳納

金額與實(shí)際繳納金額一致，超過千元資金不得過夜等，現(xiàn)金管理制度應(yīng)符合教育部、財(cái)

政部等相關(guān)規(guī)定和學(xué)校制定的有關(guān)規(guī)定。

④應(yīng)急預(yù)案及車場車輛管理：

包括但不限于以下內(nèi)容的應(yīng)述。極端天氣應(yīng)對預(yù)案，對不服從停車管理的車輛應(yīng)對

預(yù)案，車輛擁堵時(shí)的應(yīng)急預(yù)案，大型活動(dòng)、緊急事件、工程施工、道路封堵的引起的短

期應(yīng)急處理預(yù)案和長期的疏導(dǎo)措施等。要求上述預(yù)案符合學(xué)校實(shí)際情況，合理，有效,

表述清晰詳細(xì)。

結(jié)合學(xué)?，F(xiàn)使用的停車管理收費(fèi)系統(tǒng)，投標(biāo)方需要提供與之對應(yīng)的手持便攜式移動(dòng)

收費(fèi)終端。要求該終端能夠通過無線方式與現(xiàn)停車收費(fèi)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息互通共享。

該終端須具有收費(fèi)、拍照、對講等功能。數(shù)量不少于8臺(tái)。

針對于學(xué)?，F(xiàn)用停車管理收費(fèi)系統(tǒng)，配備專門從業(yè)人員負(fù)責(zé)軟件調(diào)試，收費(fèi)方案的

調(diào)整，數(shù)據(jù)的管理歸納統(tǒng)計(jì)，軟件故障維修，軟件使用性的編程等。該人員應(yīng)接受過現(xiàn)

停車管理系統(tǒng)廠家的培訓(xùn)。

為本文件提到的上述三處停車場提供停車場責(zé)任險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。應(yīng)提供有效期內(nèi)

的停車場責(zé)任險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)保單，其中:

4

停車場責(zé)任險(xiǎn)：每次事故每個(gè)車位賠償限額不低于20萬元；

每次事故每個(gè)車位免賠額不低于100元或不計(jì)免賠；

定損修理廠不低于2家；

公眾責(zé)任險(xiǎn)：累計(jì)責(zé)任限額不低于100萬元；

每次事故財(cái)產(chǎn)損失免賠額不低于100元或不計(jì)免賠；

每次事故每人責(zé)任限額不低于20萬元；

每次事故責(zé)任限額不低于300萬元；

3、人員指標(biāo)要求

本項(xiàng)目所有人員指標(biāo)要求包含但不限于下文《停車場管理人員指標(biāo)要求表》中的規(guī)

定,各投標(biāo)方要逐條響應(yīng)。具體得分要求見打分表(其中女停車員人數(shù)比例不低于2090。

停車場管理全部人員指標(biāo)要求表

序崗位工作人員要求

人數(shù)

號名稱時(shí)間

(1)40周歲以下

項(xiàng)目全天

11(2)具有本科以上學(xué)歷

經(jīng)理駐場

(3)具有三年以上類似項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)驗(yàn)

(1)駐場班長年齡要求：18周歲以上40周歲以下；

(2)身體健康，面貌端正。男性駐班班長身高L72米

以上；

(3)退伍軍人

(4)高中、中專以上(含高中、中專)文化程度。

駐場全天(5)具二年或二年以上停車管理工作經(jīng)驗(yàn)；

23

班長駐場(6)擔(dān)任過類似項(xiàng)目業(yè)務(wù)主管一年以上(暨帶隊(duì)15人

以上)。

(7)負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理管理本車場的日常工作。

(8)負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理處理車場發(fā)生的問題。

(9)智能收費(fèi)系統(tǒng)管理，系統(tǒng)維護(hù)、更新升級，對現(xiàn)有

收費(fèi)系統(tǒng)提出改造建議(軟、硬件)。

5

(10)協(xié)助投標(biāo)人負(fù)責(zé)停車收費(fèi)款項(xiàng)的清單、對賬和上

繳等工作。

(1)停車員年齡要求：18周歲以上45周歲以下；

(2)身體健康，面貌端正，男停車員身高1.72米以上；

出入24小女停車員1.65米以上；

316

口崗時(shí)(3)初中以上(含初中)文化程度。

(4)負(fù)責(zé)維護(hù)車場秩序，疏導(dǎo)交通，引導(dǎo)車輛入位，合

理收費(fèi)，文明服務(wù)。

安全引導(dǎo)員年齡要求：18周歲以上45周歲以下；

地庫(2)身體健康，面貌端正，男停車員身高1.72米以上；

引導(dǎo)12小女停車員1.65米以上；

48

崗(白時(shí)(3)初中以上(含初中)文化程度。

班)(4)按規(guī)定的路線時(shí)間進(jìn)行巡邏，填寫相應(yīng)的巡邏記錄，

確保巡邏人員忠于職守，巡視到位。

(1)安全巡視員年齡要求：18周歲以上45周歲以下；

地庫(2)身體健康，面貌端正，男停車員身高1.72米以上；

巡視12小女停車員1.65米以上；

54

崗(夜時(shí)(3)初中以上(含初中)文化程度。

班)(4)按規(guī)定的路線時(shí)間進(jìn)行巡邏，填寫相應(yīng)的巡邏記錄，

確保巡邏人員忠于職守，巡視到位。

(1)48號樓地庫崗年齡要求：18周歲以上45周歲以下；

48號

24小(2)身體健康，面貌端正，男停車員身高1.72米以上；

6樓地4

時(shí)女停車員1.65米以上；

庫崗

6

(3)初中以上(含初中)文化程度。

(4)按規(guī)定的路線時(shí)間進(jìn)行巡邏，填寫相應(yīng)的巡邏記錄，

確保巡邏人員忠于職守，巡視到位。

體育(1)體育場和大學(xué)生活動(dòng)中心地下停車場崗年齡要

場和求：18周歲以上45周歲以下；

大學(xué)(2)身體健康，面貌端正，男停車員身高1.72米以上；

生活女停車員1.65米以上；

24小

7動(dòng)中4(3)初中以上(含初中)文化程度。

時(shí)

心地(4)按規(guī)定的路線時(shí)間進(jìn)行巡邏，填寫相應(yīng)的巡邏記錄，

下停確保巡邏人員忠于職守，巡視到位。

車場

崗

(1)遵守消防控制室的各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真履行崗位操

作責(zé)任制，對各種消防控制室設(shè)備進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和操作，

不得擅離職守。

消防、(2)熟悉和掌握本單位消防設(shè)施的工作原理、功能和操

監(jiān)控24小作規(guī)程，熟悉各種按鍵的功能，熟練操作各種系統(tǒng)。

88

中心時(shí)(3)負(fù)責(zé)對消防設(shè)施進(jìn)行每日檢查，認(rèn)真記錄各種控制

11.1

岡器的運(yùn)行情況，并填寫《消防控制室值班記錄表》、《消

防設(shè)備檢查記錄表》，做好交接班工作。

(4)掌握和了解消防設(shè)施的運(yùn)行、誤報(bào)警、故障等有關(guān)

情況，并填寫《消防設(shè)施故障處理記錄表》。

(1)身體健康，面貌端正，男，具有房屋安全管理員證

書。

工程綜合

91(2)堅(jiān)決執(zhí)行公司和甲方的制度和規(guī)章，服從公司和甲

經(jīng)理工時(shí)

方的領(lǐng)導(dǎo)和安排，領(lǐng)會(huì)貫徹落實(shí)公司和甲方的會(huì)議文件

精神，維護(hù)公司和甲方的利益，嚴(yán)守公司和甲方的商業(yè)

7

機(jī)密，保持形象，忠于職守，勤奮工作，顧全大局。

(1)具有高壓電工操作證；

高壓綜合

102(2)身體健康，面貌端正；

電工工時(shí)

(3)具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

(1)具有暖通工作證；

水暖綜合

111(2)身體健康，面貌端正；

工工時(shí)

(3)具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

(1)具有電梯操作證；

電梯綜合

121(2)身體健康，面貌端正；

工工時(shí)

(3)具有三年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

(1)身體健康，面貌端正，具有三年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

(2)堅(jiān)決執(zhí)行公司和甲方的制度和規(guī)章，服從公司和甲

保潔綜合

131方的領(lǐng)導(dǎo)和安排，領(lǐng)會(huì)貫徹落實(shí)公司和甲方的會(huì)議文件

經(jīng)理工時(shí)

精神，維護(hù)公司和甲方的利益，嚴(yán)守公司和甲方的商業(yè)

機(jī)密，保持形象，忠于職守，勤奮工作，顧全大局。

(1)具二年或二年以上保潔工作經(jīng)驗(yàn)；

(2)擔(dān)任過類似項(xiàng)目業(yè)務(wù)主管一年以上(暨帶隊(duì)15人

保潔綜合

142以上)。

班長工時(shí)

(3)負(fù)責(zé)協(xié)助保潔經(jīng)理管理本項(xiàng)目的日常工作。

(4)負(fù)責(zé)協(xié)助保潔經(jīng)理處理發(fā)生的問題。

保潔綜合(1)身體健康，面貌端正；

159

人員工時(shí)(2)具有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

4、工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn):

①應(yīng)建立共用設(shè)備的合理管理制度規(guī)章、流程操作說明等管理文件，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管

理，建立成本控制機(jī)制，引入先進(jìn)技術(shù)、降低運(yùn)行成本。在日常管理工作中對設(shè)備運(yùn)行

實(shí)施全程監(jiān)護(hù)，制定實(shí)施運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，建立監(jiān)護(hù)制度和運(yùn)行記錄；建立設(shè)備設(shè)施

8

檔案、標(biāo)識，嚴(yán)格設(shè)備設(shè)施值班操作管理。建立應(yīng)急管理制度和預(yù)案，對設(shè)備設(shè)施的購

置、改造、停用和報(bào)廢提出合理化建議。

②加強(qiáng)對設(shè)施的巡查，及時(shí)提出設(shè)施的保養(yǎng)、維護(hù)更新建議；墻面磚、地坪、地磚

平整不起殼、無遺缺；碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理;

對共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整；根據(jù)實(shí)際使用情況和使用年

限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向采購單位報(bào)告，提出方

案或建議，經(jīng)同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施；及時(shí)完成各項(xiàng)

零星維修任務(wù)，零修合格率100%,一般維修任務(wù)不超過24小時(shí)。

③嚴(yán)格執(zhí)行消防法規(guī)，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，確保整個(gè)系統(tǒng)

處于良好的狀態(tài)；定期檢查保養(yǎng)消防設(shè)備，維保質(zhì)量達(dá)到消防要求，保證系統(tǒng)開通率及

完好率均為100%;檢查所有滅火器材、設(shè)施是否缺失、標(biāo)識是否清晰明確，滅火器壓力

是否合格，是否有雜物阻礙器材的使用。消火栓的門是否開啟靈活、消防水帶是否存在

老化開裂的問題、截門是否漏水、是否有雜物阻礙器材的使用等；檢查測試：煙感探頭、

溫感探頭、手報(bào)按鈕、消防電話，顯示燈是否處在正常工作狀態(tài)等；消防試驗(yàn)（預(yù)防維

修）；有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，經(jīng)常組織消防員的培訓(xùn)，配合、協(xié)調(diào)消防局搞好消防設(shè)備

年檢、消防火災(zāi)演練。安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時(shí)應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時(shí)間，

引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通；消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉

現(xiàn)象；消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養(yǎng)一次；消防栓每月檢查一次，保持消防栓箱內(nèi)配

件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；控測器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵;

消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；保證消防用水的基本儲(chǔ)備，確保火災(zāi)險(xiǎn)

情時(shí)的應(yīng)急滅火用水；每月對消防設(shè)備定期檢查一次，重大節(jié)日增加檢查次數(shù)，有故障

時(shí)，維修人員應(yīng)及時(shí)到場；確保整個(gè)消防系統(tǒng)通過消防部門的消防年檢，取得年檢合格

證；消防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行人員必須有消防部門核發(fā)的上崗證書。

④建立空調(diào)運(yùn)行管理制度和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)系統(tǒng)安全運(yùn)行和正常使用。定

期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)；每月檢查空調(diào)主機(jī)，測試運(yùn)行控制和安全控制功

能，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)；機(jī)組的運(yùn)動(dòng)部件是否牢固機(jī)組運(yùn)行聲音是否正常冷凝器的散熱情

況蒸發(fā)器的熱交換情況氟利昂系統(tǒng)是否有泄露現(xiàn)象；壓縮機(jī)內(nèi)部是否有卡缸現(xiàn)象線圈

熱保護(hù)裝置的測試絕緣電阻的測試高低壓壓力是否正常低/高壓吸/排氣溫度是否正

9

常壓縮機(jī)是否有過流或過載現(xiàn)象氟利昂系統(tǒng)是否有堵塞現(xiàn)象；微電腦控制系統(tǒng)的檢查

運(yùn)行模式的檢查，包括機(jī)組是否有過流、過載現(xiàn)象電路系統(tǒng)運(yùn)行狀況是否正常室內(nèi)、

外傳感器的檢測控制元件的檢測控制電腦板的檢測控制系統(tǒng)各種開關(guān)的檢測保護(hù)

系統(tǒng)的檢測機(jī)組是否有漏電現(xiàn)象顯示參數(shù)與實(shí)際參數(shù)的調(diào)整；冷凝器的清洗冷凝器翅

片整理冷凝風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)；

空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場實(shí)施維修，并做好記

錄，零維修合格率100%；配合協(xié)調(diào)、監(jiān)督維保公司做好空調(diào)的維保工作等。

⑤每日對給排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查巡視，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，保證給排水系

統(tǒng)正常運(yùn)行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統(tǒng)管路、水

泵、水箱、閥門、機(jī)電設(shè)備等進(jìn)行日常維護(hù)，每月檢查、保養(yǎng)、維護(hù)、清潔一次；每日

檢查各樓層衛(wèi)生間的衛(wèi)生潔具，如大、小便沖洗閥等出水是否正常，沖洗閥延時(shí)器是否

調(diào)節(jié)合適，大、小便器、面盆的下水是否暢通；檢查衛(wèi)生間、墩布池地漏水封；衛(wèi)生間

和開水間的排氣扇外觀衛(wèi)生、聲音、震動(dòng)、排氣量是否正常；衛(wèi)生間內(nèi)的天花板應(yīng)平整

無脫落、無污染；檢查各管道井內(nèi)的管道和控制閥門是否有跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象等;

小便斗的尿堿用除垢劑清洗。每年定期對隔油池進(jìn)行清掏。巡視煤氣管道，檢查開水爐

的水嘴出水順暢，上水、排污閥門靈活可靠；溫度控制準(zhǔn)確；電源插頭插座完好；測試

絕緣大于o.5MQ。沖洗樓頂?shù)乃型笟夤?；檢查所有消火栓節(jié)門、水帶、玻璃是否完好，

各層的水流指示器和控制節(jié)門是否完好，各層噴灑末端的壓力；檢查各層風(fēng)機(jī)運(yùn)行情

況等。定期對水泵房及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,

無雜物、灰土，無鼠、蟲害發(fā)生。定期對排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)

外排水系統(tǒng)暢通，保證汛期地下室、設(shè)備間無積水和浸泡的現(xiàn)象發(fā)生；樓內(nèi)給排水系統(tǒng)

發(fā)生事故時(shí)，維修人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，一般事故的搶修做到不過夜；一年

內(nèi)無重大管理責(zé)任事故；根據(jù)服務(wù)中心情況，制定事故應(yīng)急處理方案；制定停水、爆管

等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知；計(jì)量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送質(zhì)檢局

校驗(yàn)；做好節(jié)約用水工作。

⑥建立電梯運(yùn)行管理、設(shè)備管理、安全管理制度，確保電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全

設(shè)備齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好；嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)電梯管理規(guī)定和安

全規(guī)程，電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。電梯由A級專業(yè)資質(zhì)的電梯維

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修保養(yǎng)單位定期進(jìn)行維修保養(yǎng)，并在有效期內(nèi)運(yùn)行；轎廂、井道保持清潔；警鈴或其它

救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運(yùn)行無異常；電梯機(jī)房

實(shí)行封閉管理，機(jī)房內(nèi)溫度不超過設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度，配備應(yīng)急照明、滅火器和盤

車工具齊全；電梯出現(xiàn)故障，接到報(bào)修后專業(yè)維修人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，

及時(shí)排除故障；電梯設(shè)施完好率達(dá)到100機(jī)設(shè)備工作正常，機(jī)房整潔，工作記錄完整。

⑦對供電范圍內(nèi)的電器設(shè)備、儀器儀表定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測，按照規(guī)定周期對

變、配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄；建立各項(xiàng)設(shè)備檔案、臺(tái)賬、維

修記錄，做到安全、合理、節(jié)約用電；建立嚴(yán)格的配、送電運(yùn)行制度、電器維修制度和

配電房管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；設(shè)備及機(jī)

房環(huán)境整潔，無雜物、灰土，無鼠、蟲害發(fā)生；供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；建

立24小時(shí)值班制度，及時(shí)排除故障，一般故障排除時(shí)間不超過2小時(shí)，零維修合格率

100%；加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好，確保用

電完全；管理和維護(hù)好燈光亮化的設(shè)施；制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措

施，明確停、送審批權(quán)限；供電設(shè)備完好率達(dá)到100%、弱電設(shè)備完好率達(dá)到100虬每

季度對強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對變、配電

設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架

物接地良好；一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。

5、保潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）、停車場、樓內(nèi)、大廳、公共通道地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)

原貌；門框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透

光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印

跡、定時(shí)消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈,

無污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。

（2）、活動(dòng)室、會(huì)議室、教室地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目

視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。

（3）、樓梯及樓梯間表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰

塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。地面干凈，無雜物，

無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各

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種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，

各種道閘表面無灰塵。

（4）、公共衛(wèi)生間地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光

澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁

表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺(tái)

無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺(tái)干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；

各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時(shí)傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明

顯異味；及時(shí)提供衛(wèi)生間所需衛(wèi)生紙和洗手液。

（5）、電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，

地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯

踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；

梳齒板內(nèi)無雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。

（6）、電器設(shè)施燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開

關(guān)、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置擺放，桶身

表面干凈無污漬無痰跡，煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過5個(gè)，垃圾不應(yīng)超過2/3,內(nèi)膽應(yīng)定期

清潔、消毒。

（7）、消防栓、消防箱、公共設(shè)施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報(bào)警器、火

警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、煙感器、揚(yáng)聲器無積塵、

無污漬。

垃圾日產(chǎn)日清，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外溢，無明顯異味，

堆放在指定地點(diǎn)。

（8）、設(shè)備機(jī)房、管道、指示牌無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、

無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。

（9）、滅鼠、滅蚊、滅蠅、滅嶂螂達(dá)到全國愛衛(wèi)會(huì)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。采取綜合措施消滅

老鼠，殺滅嶂螂，嚴(yán)格控制室內(nèi)蒼蠅孳生地，活動(dòng)室、會(huì)議室、教室、大廳、走廊及室

內(nèi)公共部分都應(yīng)達(dá)到基本無蠅，定期科學(xué)有效地對辦公區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生消毒，注重科學(xué)合理

用藥，不使用國家禁用的藥品。

（10）、要有健全的保潔服務(wù)管理制度和崗位職責(zé)；建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認(rèn)真

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落實(shí)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備；實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，由專人負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督，清潔率100%。保潔

人員要有良好的服務(wù)意識，著裝整潔，上崗前要經(jīng)過崗位培訓(xùn)I,并具備一定的工作經(jīng)驗(yàn)。

遵守各項(xiàng)規(guī)定；不得串崗聊天，自覺維護(hù)大廈肅靜的工作秩序；物業(yè)公司要有處理突發(fā)

公共衛(wèi)生事件并能按預(yù)案要求操作；要有應(yīng)對特殊天氣的保潔方案。

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2、服務(wù)定位與目標(biāo)

一、服務(wù)管理定位

康景物業(yè)將以“高標(biāo)準(zhǔn)、高效率、高要求”的服務(wù)定位為中國傳媒大學(xué)提供優(yōu)質(zhì)的

服務(wù)。

結(jié)合中國傳媒大學(xué)特點(diǎn)力爭使每個(gè)崗位員工達(dá)到“靜音服務(wù)”、“無干擾服務(wù)”、“環(huán)

保服務(wù)”的“軟化”管理和“隱形”服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為接待的第一站，對服務(wù)

的禮節(jié)、禮儀和以客為尊的態(tài)度等都提出了較高的要求，康景物業(yè)將作為“優(yōu)質(zhì)服務(wù)窗

口”將通過系統(tǒng)培訓(xùn)，致力使每個(gè)服務(wù)崗位熱愛本職工作，盡職盡責(zé)，樹立好中國傳媒

大學(xué)的企業(yè)窗口形象。

二、服務(wù)總體思路

康景物業(yè)始終秉承“以人為本，創(chuàng)造健康生活”服務(wù)理念，以顧客為中心，實(shí)現(xiàn)持

續(xù)改進(jìn)，從關(guān)注細(xì)節(jié)出發(fā)，一直以來堅(jiān)持服務(wù)永無止境的精神，根據(jù)項(xiàng)目需求，精心為

客戶“量身定做”物業(yè)管理服務(wù)方案，是“康景物業(yè)人”對本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的

全面定義。

據(jù)中國傳媒大學(xué)特點(diǎn)我司在統(tǒng)籌人員、保潔室內(nèi)服務(wù)、保潔室外服務(wù)等專業(yè)服務(wù)工

作人員不但要提供專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)也要具備高素質(zhì)、高覺悟、服務(wù)意識強(qiáng)以及

正確的人生觀和世界觀。我司的管理和服務(wù)將在充分適應(yīng)這些特點(diǎn)的前提下，發(fā)揮和總

結(jié)我司管理服務(wù)于大學(xué)高校、政府機(jī)關(guān)辦公大樓、甲級寫字樓、公寓的豐富管理經(jīng)驗(yàn),

采用我司標(biāo)準(zhǔn)化文件和IS09001：2000質(zhì)量管理體系有機(jī)結(jié)合方式，為中國傳媒大學(xué)營

造一個(gè)秩序井然、安全、舒適、整潔的校園環(huán)境。

三、服務(wù)優(yōu)勢

（一）、前期公寓樓建設(shè)基礎(chǔ)及管理

中國傳媒大學(xué)梆子井學(xué)生公寓樓由康景物業(yè)母公司合生創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)。

后期由我司對公寓樓進(jìn)行一段時(shí)間的后期日常管理工作，我司對公寓樓的基礎(chǔ)及配套設(shè)

備設(shè)施相對熟悉。

（二）、臨近項(xiàng)目互幫互助

康景物業(yè)在管項(xiàng)目珠江綠洲家園與中國傳媒大學(xué)相隔僅有百米之遠(yuǎn)。珠江綠洲家園

作為大型成熟社區(qū)，其物業(yè)管理及服務(wù)水平具有較高的專業(yè)性，且管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，

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該項(xiàng)目配備專業(yè)物業(yè)服務(wù)員工100余人，因此，珠江綠洲家園物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)將與中國傳

媒大學(xué)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)形成互幫互助關(guān)系，校園內(nèi)如遇突發(fā)事件，將第一時(shí)間就近抽調(diào)專

業(yè)人員緊急支援，以最大程度的降低突發(fā)事件損失風(fēng)險(xiǎn)。

（三）、良好的政府關(guān)系維護(hù)

康景物業(yè)公司作為大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在北京地區(qū)有著非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，多年

來企業(yè)發(fā)展過程中，與各個(gè)在管項(xiàng)目轄區(qū)政府形成了良好的溝通渠道和信任關(guān)系。

（四）、大型院校管理經(jīng)驗(yàn)

康景物業(yè)目前在管天津財(cái)經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院、中山大學(xué)南方學(xué)院（廣州）兩大高等學(xué)

府，擁有豐富的高校物業(yè)服務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn)，將為接管中國傳媒大學(xué)物業(yè)服務(wù)提供寶貴

的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的服務(wù)基礎(chǔ)。

（五）、豐富的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)

康景物業(yè)目前全國在管項(xiàng)目共計(jì)113個(gè)，其中，華北地區(qū)在管項(xiàng)目共計(jì)31個(gè)，擁

有豐富的服務(wù)管理業(yè)態(tài)（住宅、公寓、別墅、寫字樓、學(xué)校、博物館、大型綜合商業(yè)廣

場、寺院、工廠廠房等），全國在管物業(yè)管理項(xiàng)目2600余萬mt其中，華北地區(qū)在管項(xiàng)

目管理面積800余萬m二全國在管項(xiàng)目停車場車位管理數(shù)量9萬余個(gè)，其中，華北地區(qū)

在管項(xiàng)目停車場車位管理數(shù)量2萬余個(gè)；全國在管項(xiàng)目電梯管理數(shù)量3520部，其中，

華北地區(qū)在管項(xiàng)目電梯管理數(shù)量1271部。

四、服務(wù)管理模式

（一）、高尚物業(yè)，精致管理

中國傳媒大學(xué)作為中國著名的高等學(xué)府，重要的管理職能必然要求物業(yè)公司提供與

之匹配的高標(biāo)準(zhǔn)、高效率服務(wù)。

（1）、建立與高尚物業(yè)服務(wù)使用的管理服務(wù)體系

建立大堂主管制度，選擇大專及以上學(xué)歷、形象好、溝通能力強(qiáng)的人員擔(dān)任該崗位。

大堂主管在工作期間有權(quán)調(diào)配各崗位人員以及各項(xiàng)服務(wù)資源，其負(fù)責(zé)在相關(guān)區(qū)域或其他

委托方單位對接，接受服務(wù)需求、并安排提供服務(wù)，大堂主管擁有專門聯(lián)系電話，任何

時(shí)候委托方的需求都可以直接向大堂主管提出。

（2）、標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化的服務(wù)提供

熱情、周到、專業(yè)、規(guī)范是會(huì)務(wù)服務(wù)的基準(zhǔn)要求。我司在服務(wù)過程中將根據(jù)不同的

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辦公環(huán)境、員工會(huì)所制定不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成全套的《服務(wù)工作手冊》。

（二）、細(xì)心入微的環(huán)境服務(wù)

周詳?shù)姆?wù)內(nèi)容分類及個(gè)性化清潔服務(wù)

停車場管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中最直接面對客戶的內(nèi)容之一，專業(yè)、細(xì)致、個(gè)性化提

供是我司服務(wù)的特色。

對于停車場管理服務(wù)，我司聘請了專業(yè)的管理服務(wù)人員，由于一直以來專注停車場

管理服務(wù)，我司將提供專業(yè)的停車場管理服務(wù)方案，擁有整套先進(jìn)的操作設(shè)施。以分區(qū)

管理的形式按照“零干擾”的模式，確保滿足使用人的清潔服務(wù)要求。

五、服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)

（一）、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)/高效率服務(wù)

客戶的需求是我們物業(yè)服務(wù)的不竭動(dòng)力，不斷滿足客戶現(xiàn)有的、潛在的需求構(gòu)成了

物業(yè)管理服務(wù)的全過程，是否可以給客戶提供及時(shí)的服務(wù)。超前的服務(wù)是檢驗(yàn)物業(yè)管理

企業(yè)執(zhí)行能力的不變標(biāo)準(zhǔn)，也是評判一個(gè)物業(yè)公司優(yōu)劣的關(guān)鍵所在，康景物業(yè)在多年的

辦公物業(yè)管理實(shí)踐中，深知服務(wù)的及時(shí)性對使用人的工作有著重大的影響。因此已經(jīng)建

立起一套成熟的管理、運(yùn)作體系，將客戶服務(wù)中心與信息控制中心有機(jī)的結(jié)合起來，精

簡工作環(huán)節(jié)，使客戶信息直接傳遞至相關(guān)人員，最大程度的提高工作效率。

（二）、高要求服務(wù)

高標(biāo)準(zhǔn)、高效率的服務(wù)源于物業(yè)管理公司內(nèi)部對服務(wù)人員的嚴(yán)格要求，物業(yè)管理服

務(wù)是通過各類專業(yè)人員的種種服務(wù)行為組合而成的，任何一個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)的疏忽都有可能

影響整體的服務(wù)品質(zhì)。因此在中國傳媒大學(xué)項(xiàng)目中，康景物業(yè)通過科學(xué)的人力資源管理、

培訓(xùn)體系、完善的計(jì)劃控制體系等現(xiàn)代管理手段，對提供服務(wù)的“人”進(jìn)行全方位的管

理，最終使得各項(xiàng)要求的服務(wù)得以圓滿的執(zhí)行。

六、服務(wù)工作目標(biāo)

（一）、康景物業(yè)管理服務(wù)宗旨

服務(wù)宗旨：持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望

服務(wù)理念：以人為本，創(chuàng)造健康生活

（二）、康景物業(yè)為中國傳媒大學(xué)提供物業(yè)管理服務(wù)的終極追求

最大程度地保障物業(yè)使用功能的實(shí)現(xiàn)和日常工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

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最大程度地為內(nèi)部辦公職員工完成工作使命提供便利。

最大程度地減少物業(yè)公司的管理行為和管理活動(dòng)對物業(yè)使用人的影響。

最大程度地保持高雅大方、整潔美觀的物業(yè)形象，延長物業(yè)的使用壽命。

（三）、康景物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)

嚴(yán)格依照國家建設(shè)部指定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)開展工作，創(chuàng)建精神文明

大廈，達(dá)到物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使物業(yè)各項(xiàng)工作有條不紊的開展，在委托方的指導(dǎo)

下，深化管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，完善環(huán)境設(shè)施，提升物業(yè)管理形象。

七、物業(yè)服務(wù)實(shí)施和控制

（一）、物業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式

1、廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)運(yùn)作模式

為規(guī)范內(nèi)部管理運(yùn)作，使之與國際管理水平接軌，確保向顧客提供優(yōu)質(zhì)，完善的服

務(wù)，康景物業(yè)導(dǎo)入ISO國際質(zhì)量管理和質(zhì)量保證模式，并通過第三方國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系

認(rèn)證，從而獲得了由國家認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒發(fā)的品質(zhì)認(rèn)證證書。

在具體業(yè)務(wù)管理上，康景物業(yè)已建立了完善的企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作制度和和各項(xiàng)操作流程,

人事管理、財(cái)務(wù)管理及房屋維修基金的管理和使用等各項(xiàng)工作都做到了有章可循，康景

物業(yè)在行業(yè)中推出“管理報(bào)告”制度，將物業(yè)服務(wù)中心的各項(xiàng)服務(wù)工作及財(cái)務(wù)收支狀況

定期向中國傳媒大學(xué)公布。

2、物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部運(yùn)作模式

康景物業(yè)在公共物業(yè)建立“三為一體”的管理運(yùn)行協(xié)作模式，將企業(yè)的管理服務(wù)行

為置于委托方的監(jiān)督下，以保證各項(xiàng)管理服務(wù)活動(dòng)做到“陽光下作業(yè)”。

為了確保中國傳媒大學(xué)保潔的各項(xiàng)目標(biāo)能夠按時(shí)有效地落實(shí)，保證管理成效，必須

明確參與物業(yè)管理的各有關(guān)機(jī)構(gòu)或單位各自的職責(zé)和承擔(dān)的作用，對該物業(yè)的管理實(shí)行

執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三為一體”式的管理機(jī)制。

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“三為一體”管理體系示圖

執(zhí)行機(jī)構(gòu)：廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司中國傳媒大學(xué)物業(yè)服務(wù)中心

責(zé)任機(jī)構(gòu)：廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司

監(jiān)督機(jī)構(gòu)：中國傳媒大學(xué)

①物業(yè)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)一廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司中國傳媒大學(xué)物業(yè)服務(wù)中心。

為物業(yè)管理的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，向中國傳媒大學(xué)及廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé),

保證保潔的各項(xiàng)工作及環(huán)節(jié)均達(dá)到卓越和令顧客滿意。物業(yè)服務(wù)中心的主要執(zhí)行責(zé)任如

下：

1）依照公司制定的綜合管理計(jì)劃全面開展各項(xiàng)管理服務(wù)工作。

2）在各項(xiàng)管理服務(wù)中，嚴(yán)格遵照公司IS09000質(zhì)量保證體系的要求及程序。

3）監(jiān)督、管理分承包公司嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求提供服務(wù)。

4）對各項(xiàng)管理服務(wù)環(huán)節(jié)和管理服務(wù)目標(biāo)負(fù)責(zé)。

5）作好詳細(xì)的各項(xiàng)管理質(zhì)量記錄，按時(shí)中國傳媒大學(xué)提交季度物業(yè)管理報(bào)告。

6）及時(shí)處理中國傳媒大學(xué)對物業(yè)服務(wù)工作的各種意見和建議。

②物業(yè)管理責(zé)任機(jī)構(gòu)一一廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司

1）落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理及服務(wù)狀況的整體監(jiān)控

和指導(dǎo)，就管理服務(wù)狀況最終向委托方負(fù)責(zé)。

2）指定物業(yè)綜合管理服務(wù)計(jì)劃和綜合管理服務(wù)目標(biāo)。

3）組建精干高效的管理機(jī)構(gòu)和人員隊(duì)伍。

4）作為物業(yè)服務(wù)中心的支持系統(tǒng)向物業(yè)服務(wù)中心提供包括人事、品質(zhì)、財(cái)務(wù)等全

方位的支持和監(jiān)導(dǎo)。

5）行政人事部負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心人員的定崗，定編和各類人員的儲(chǔ)備，定期開展

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各項(xiàng)專業(yè)技能強(qiáng)化培訓(xùn)，思想道德訓(xùn)導(dǎo)。

6）物業(yè)服務(wù)及經(jīng)營管理部監(jiān)控物業(yè)服務(wù)中心的管理狀況和服務(wù)狀況，保證管理達(dá)

標(biāo)，協(xié)助解決問題，定期組織內(nèi)審，內(nèi)查管理服務(wù)達(dá)標(biāo)情況。

7）秩序維護(hù)部會(huì)對物業(yè)服務(wù)中心安全管理工作提供指導(dǎo)和監(jiān)督。

8）物業(yè)服務(wù)及經(jīng)營管理部對物業(yè)服務(wù)中心保潔綠化工作提供指導(dǎo)和監(jiān)督。

9）工程管理部會(huì)對物業(yè)服務(wù)中心的設(shè)備保養(yǎng)與維修工作提供指導(dǎo)和監(jiān)督。

10）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)中心的各項(xiàng)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行有效監(jiān)控，協(xié)助控制管理成本。

11）工程管理部負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)中心公用設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助技

術(shù)攻關(guān)，解決實(shí)際問題。

12）公司總經(jīng)理對物業(yè)服務(wù)中心工作進(jìn)行全面整體的監(jiān)控、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

13）定期向中國傳媒大學(xué)進(jìn)行滿意度調(diào)查，聽取中國傳媒大學(xué)對物業(yè)服務(wù)工作的意

見和建議，總結(jié)管理狀況，不斷提高服務(wù)水平。

③物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)一一確保物業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行的有效性。

1）委托方（中國傳媒大學(xué)）可以通過以下渠道，對廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司及

物業(yè)服務(wù)中心的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督。

2）物業(yè)服務(wù)中心需呈交季度服務(wù)報(bào)告以及有關(guān)規(guī)定需填寫的各類工作記錄。

3）組織對服務(wù)工作的抽驗(yàn)，檢查，審查服務(wù)效果。

4）可通過與物業(yè)管理人以會(huì)議或其它形式，評審管理服務(wù)狀況，交流意見。

5）可即時(shí)就服務(wù)中存在的問題向物業(yè)服務(wù)中心或康景公司投訴。

6）對物業(yè)服務(wù)分包方的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)控體系。

7）按照《中國傳媒大學(xué)物業(yè)管理服務(wù)考核評分細(xì)則》對日常服務(wù)工作進(jìn)行考核。

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3、項(xiàng)目重點(diǎn)難點(diǎn)分析及解決對策

當(dāng)前，停車場車輛管理存在以下問題：

（-）思想認(rèn)識不到位。車輛安全管理是一項(xiàng)經(jīng)常性工作，容不得半點(diǎn)的麻痹和大

意，可以說車輛安全管理工作是否到位，直接影響到停車場安全穩(wěn)定。然而，部分領(lǐng)導(dǎo)

的重視僅僅是局限在會(huì)上強(qiáng)調(diào)和口頭部署，不能準(zhǔn)確掌握駕駛員隊(duì)伍的思想、工作情況

和車輛狀況。

（二）制度落實(shí)不到位。近年來，在停車場車輛管理方面，各級均出臺(tái)了一些管理

制度，如車輛指引、車場日等等。但在落實(shí)過程中，這些管理制度往往成為一紙空文，

得不到落實(shí)。個(gè)別駕駛員存在僥幸心理和特權(quán)思想，不遵守交通規(guī)則的現(xiàn)象偶有發(fā)生。

（三）工程節(jié)能降耗也是停車場管理的一項(xiàng)重中之重。

面對諸多問題行業(yè)發(fā)展的趨勢就是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理、實(shí)時(shí)管理，享受意義上的智能系

統(tǒng)。

近年來我區(qū)城市建設(shè)步伐加快，城市擁堵加重，停車亂、停車難的矛盾日益加劇，

為有效滿足停車需求，方便群眾生活，建議成立由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)任組長，區(qū)城管、公安分局、

物價(jià)、規(guī)劃、住建、交通、財(cái)政、地稅國土、審計(jì)、法制監(jiān)察及各街道（園區(qū)）為成員

的區(qū)停車設(shè)施建設(shè)和管理領(lǐng)導(dǎo)小組，按照“統(tǒng)一管理，條塊結(jié)合，部門合作”的工作要

求，共同推進(jìn)停車資源管理體制改革。對全校范圍內(nèi)的停車設(shè)施閑絡(luò)、挪作他用、路內(nèi)

違章停車、非機(jī)動(dòng)車亂停亂放等問題進(jìn)行專項(xiàng)整治；對占用公共資源的停車泊位，采取

收費(fèi)管理，統(tǒng)一要求，統(tǒng)一經(jīng)營，規(guī)范秩序，營造亮點(diǎn)，提高公共停車資源的利用率;

努力提高可持續(xù)發(fā)展的要求，合理制定停車設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，加大公共停車場建設(shè)。

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4、節(jié)能措施

一、照明節(jié)能措施

1.地下室停車場燈具控制，下班后在車輛不多時(shí)，滿足護(hù)衛(wèi)巡視和監(jiān)控?cái)z像的基本

照明度需要下，只開啟應(yīng)急照明（現(xiàn)場約1/3的燈具）。

2.泛光燈、外景觀燈平時(shí)不開啟，遇有較大活動(dòng)安排或按“國家法定假日對景觀燈

的開啟要求”進(jìn)行開啟（若業(yè)主有活動(dòng)時(shí)，物業(yè)公司將按接到的通知，將外景觀燈和泛

光燈開啟，活動(dòng)結(jié)束后按業(yè)主通知將燈具關(guān)閉，既可節(jié)能又可延長燈具的使用壽命）。

3.樓內(nèi)公共區(qū)域有些部位的正常照明（過道，環(huán)廊、）白天可以關(guān)閉，夜間根據(jù)具

體情況進(jìn)行開啟。

4.衛(wèi)生間、茶水間的照明燈具，提示辦公人員無人使用時(shí)，隨手關(guān)閉。

5.機(jī)房設(shè)備房照明平時(shí)只開啟應(yīng)急照明，人員巡視檢查時(shí)，再將所巡視檢查區(qū)域的

燈具開啟，巡視檢修后，人走關(guān)閉正常照明。

6.對辦公室照明，提示辦公人員做到人走燈滅。

7.庭院照明（圍欄燈、桿燈、標(biāo)牌燈、坡道燈）根據(jù)天氣變化調(diào)整開啟時(shí)間。

二、空調(diào)節(jié)能措施

1.規(guī)定公共區(qū)域風(fēng)機(jī)盤管開關(guān)時(shí)間；

2.根據(jù)客戶上班的實(shí)際情況，辦公區(qū)新風(fēng)機(jī)組采用分段運(yùn)行方式。

3.對營業(yè)性客戶，根據(jù)其營業(yè)時(shí)間供冷。

4.根據(jù)室外溫、濕度的實(shí)際變化，來確定分別運(yùn)行大小冷水機(jī)組供冷。

5.根據(jù)室外環(huán)境參數(shù)的變化情況，隨時(shí)調(diào)節(jié)冷凍水設(shè)定出水溫度。

6.冬季供暖參照室外環(huán)境溫度及時(shí)調(diào)整供暖溫度。

三、電梯節(jié)能措施

1.在不影響使用的前提下，周六、周日關(guān)閉部分客梯。

四、其他節(jié)約措施

1.對跑、冒、滴、漏的閥門及時(shí)修理、更換。

2.對大、小便器、面盆用水流量進(jìn)行調(diào)整，在保證沖洗效果及用水量時(shí)盡量將水量

調(diào)小，將沖水時(shí)間縮短。

3提高節(jié)能意識，加強(qiáng)全員節(jié)能意識教育和宣傳。

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五、技術(shù)措施

1.采用新產(chǎn)品、新設(shè)備、高能效比的設(shè)備設(shè)施，采用節(jié)水型的用水設(shè)備；

2.充分發(fā)揮現(xiàn)有設(shè)備技術(shù)性能，盡量采用變頻控制，少用工頻控制，防止大馬拉小

車和降低設(shè)備裕量，按照國家或行業(yè)或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格設(shè)定運(yùn)行參數(shù)，盡量讓設(shè)備處于與

運(yùn)行最佳工況點(diǎn)；

3.尋找設(shè)計(jì)缺陷，讓理論與實(shí)際結(jié)合起來，彌補(bǔ)設(shè)計(jì)上的不足，用技術(shù)措施來減少

能源或資源的隱形浪費(fèi)；

4.進(jìn)行技術(shù)改造，對硬件問題進(jìn)行綜合評估，在取得充分證據(jù)的基礎(chǔ)上完善更換不

合理的硬件。

六、管理措施

1.加強(qiáng)對員工的節(jié)能降耗的意識培訓(xùn)，讓員工在日常工作和生活中自然養(yǎng)成節(jié)能降

耗意識。

2.定期檢查運(yùn)行情況，強(qiáng)化節(jié)能考核，對節(jié)能和節(jié)約資源有成效的員工進(jìn)行表彰獎(jiǎng)

勵(lì)，調(diào)動(dòng)全體員工的積極性。

3.定期巡查重要的能耗大的設(shè)備，對運(yùn)行工況進(jìn)行適時(shí)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；對能耗少的設(shè)

備定制合理的運(yùn)行計(jì)劃。

4.對設(shè)備的啟用/停用運(yùn)行合理規(guī)劃，在保證實(shí)際使用和區(qū)分對待的原則基礎(chǔ)上，

減少運(yùn)行時(shí)間。

5.加強(qiáng)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)，充分發(fā)揮設(shè)備/設(shè)施的作用，提高運(yùn)行使用效率。

22

5、組織機(jī)構(gòu)

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6、服務(wù)優(yōu)勢

1、前期公寓樓基礎(chǔ)建設(shè)及管理

中國傳媒大學(xué)梆子井學(xué)生公寓樓由康景物業(yè)母公司合生創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)。

后期由我司對公寓樓進(jìn)行過一段時(shí)間的后期日常管理工作，至今仍由我司負(fù)責(zé)公寓樓供

水工作。我司對公寓樓的環(huán)境及基礎(chǔ)配套設(shè)備設(shè)施熟悉，我司與貴司合作關(guān)系良好。

2、臨近項(xiàng)目互幫互助

康景物業(yè)在管項(xiàng)目珠江綠洲家園、珠江愉景家園、珠江帝景家園與中國傳媒大學(xué)距

離相近。尤其珠江綠洲家園距離中國傳媒大學(xué)僅有百米之隔，同時(shí)珠江綠洲家園作為大

型成熟社區(qū)，其物業(yè)管理及服務(wù)水平具有較高的專業(yè)性，且管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，該項(xiàng)目

配備專業(yè)物業(yè)服務(wù)員工100余人，因此，珠江綠洲家園物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)將與中國傳媒大學(xué)

物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)形成互幫互助關(guān)系，校園內(nèi)如遇突發(fā)事件，將第一時(shí)間就近抽調(diào)專業(yè)人員

緊急支援，以最大程度的降低突發(fā)事件損失風(fēng)險(xiǎn)。

3、良好的政府關(guān)系維護(hù)

康景物業(yè)公司作為大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在北京地區(qū)有著非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，多年

來企業(yè)發(fā)展過程中，與各個(gè)在管項(xiàng)目轄區(qū)政府形成了良好的溝通渠道和信任關(guān)系。

4、大型院校管理經(jīng)驗(yàn)

康景物業(yè)目前在管天津財(cái)經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院、中山大學(xué)南方學(xué)院（廣州）兩大高等學(xué)

府，擁有豐富的高校物業(yè)服務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn)，將為接管中國傳媒大學(xué)物業(yè)服務(wù)提供寶貴

的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的服務(wù)基礎(chǔ)。

5、豐富的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)

康景物業(yè)目前全國在管項(xiàng)目共計(jì)113個(gè)，其中，華北地區(qū)在管項(xiàng)目共計(jì)31個(gè)，擁

有豐富的服務(wù)管理業(yè)態(tài)（住宅、公寓、別墅、寫字樓、學(xué)校、博物館、大型綜合商業(yè)廣

場、寺院、工廠廠房等），全國在管物業(yè)管理項(xiàng)目2600余萬m二其中，華北地區(qū)在管項(xiàng)

目管理面積800余萬全國在管項(xiàng)目停車場車位管理數(shù)量9萬余個(gè)，其中，華北地區(qū)

在管項(xiàng)目停車場車位管理數(shù)量2萬余個(gè)；全國在管項(xiàng)目電梯管理數(shù)量3520部，其中，

華北地區(qū)在管項(xiàng)目電梯管理數(shù)量1271部。

24

7、服務(wù)創(chuàng)新舉措

（-）倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新，建立一專多能。

在服務(wù)人員中，我們提倡一專多能的綜合型人才，在培訓(xùn)管理中，我們?nèi)谌胂嗷ケO(jiān)

督的機(jī)制，如保潔人員在保潔過程中發(fā)現(xiàn)哪里有損壞可立即向上級部門反映，兼做公共

設(shè)施巡查員。如保安員兼做保潔巡查，對公共場所的保潔起到巡檢作用，這樣無形中增

加了各項(xiàng)工作的巡查頻率，充分利用了各崗位的人員交插工作執(zhí)行力，大大提高了工作

效率，而這一切我們將再各崗位的培訓(xùn)中加大對員工的思想意識灌輸，從而有效的提高

執(zhí)行力。

（二）深入開展流動(dòng)紅旗競賽活動(dòng)。

結(jié)合中國傳媒大學(xué)的實(shí)際情況，為計(jì)發(fā)基層員工的工作熱情，提高公司整體服

務(wù)水平，我們自接管后開始，以單一項(xiàng)目為單位全面開展以追求高質(zhì)量管理目標(biāo)為主要

內(nèi)容的流動(dòng)紅旗競賽活動(dòng)，對考核指標(biāo)逐項(xiàng)分解予以量化，按季度進(jìn)行考核評比。通過

深入開展流動(dòng)紅旗競賽，各參賽小組在做好日常管理工作的基礎(chǔ)上，努力查找工作樓棟,

發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，對促進(jìn)整體物業(yè)水平起到積極的推動(dòng)作用。

（三）加強(qiáng)員工保密意識，建立完善的保密規(guī)章制度和培訓(xùn)制度。

康景物業(yè)將對在中國傳媒大學(xué)的全體員工進(jìn)行保密工作教育，逐步形成“三不”制

度，即不該看的不看、不該聽的不聽、不該說的不說，絕對禁止翻看任何文件，禁止以

任何形式向外傳遞不該傳遞的信息，如果出現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理責(zé)任人，公司形成了對所有

新學(xué)員進(jìn)行一周的理論教育，一周的保密法教育，兩個(gè)月的崗下代培實(shí)操演練，經(jīng)全面

考核合格后方可上崗。

（四）加強(qiáng)員工企業(yè)文化培養(yǎng)，培育和建設(shè)精神文明，提高物業(yè)服務(wù)檔次。

中國傳媒大學(xué)作為國內(nèi)一流學(xué)府，校園文化對于員工的熏陶對他們的工作積極性起

著想打的作用，在中國傳媒大學(xué)校內(nèi)陳列著許多的教學(xué)活動(dòng)照片，我們將充分利用這塊

去也文化資源，逐步使員工融入到中國傳媒大學(xué)的大家庭，通過開展文化活動(dòng)逐步使員

工提高工作積極性和崗位責(zé)任心，以及為校園服務(wù)的自豪感，通過循序漸進(jìn)、潛移默化

的精神文明建設(shè)、積累物業(yè)的無形資產(chǎn)，提高市場的管理檔次。

（五）加強(qiáng)服務(wù)崗位人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，配合中國傳媒大學(xué)做好各項(xiàng)服務(wù)工作。

我們分期分批組織全部中國傳媒大學(xué)物業(yè)服務(wù)員工及時(shí)了解和學(xué)習(xí)移動(dòng)各項(xiàng)新業(yè)

25

務(wù)知識，盡可能的做好各項(xiàng)配套服務(wù)，同時(shí)做好員工形象禮儀培訓(xùn)，展示良好的服務(wù)形

象。

（六）、智慧物業(yè)運(yùn)營平臺(tái)建設(shè)與使用

廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司總結(jié)了多年的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，針對各種各種管理需要,

為提高管理效率和客戶滿意度，建設(shè)使用了智慧物業(yè)管理平臺(tái)，目前包括有：合生活A(yù)PP

運(yùn)營平臺(tái)及社區(qū)一卡通。

1、合生活020平臺(tái)

合生活A(yù)PP是由合生創(chuàng)展旗下廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司自主研發(fā)的一款旨在把業(yè)

主、物業(yè)管理及社區(qū)商業(yè)生活圈緊密聯(lián)系起來的、提供多元化的社區(qū)服務(wù)及全力打造1KM

智能社區(qū)生活圈的移動(dòng)應(yīng)用。包含了社區(qū)服務(wù)、智能管家、鄰里互動(dòng)等多個(gè)特色功能。

總體設(shè)計(jì)及體系架構(gòu)：

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