廣州房地產(chǎn)策劃項目總體方案

南沙起航，城投方向南沙城投開發(fā)大廈及社科大廈營銷定位方案古韻地產(chǎn)策劃部南沙，廣州的門戶中國的自貿(mào)區(qū)海上絲綢之路的核心環(huán)節(jié)肩負(fù)粵港澳三地深度融合的任務(wù)需要一個支撐自貿(mào)區(qū)高度的標(biāo)桿真正意義的商務(wù)綜合領(lǐng)地我們認(rèn)為本項目與之比肩的是紐約的金融核心區(qū)曼哈頓東京的中心商務(wù)區(qū)六本木巴黎城的首席中心商務(wù)區(qū)拉德方斯倫敦的新金融城“金絲雀碼頭”市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1營銷策略4項目分析2項目定位3合作優(yōu)勢5市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1市場變化莫測欲手握勝券必須以敏銳的嗅覺捕捉市場每一刻動態(tài)2014年11月10日至11日，市委書記任學(xué)鋒到訪南沙新區(qū)，提出將南沙建設(shè)為市場化法治化國際化營商環(huán)境和干凈整潔有序平安城市環(huán)境的先導(dǎo)區(qū)、粵港澳合作綜合示范區(qū)，增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢。集全市之力聚焦南沙廣東自貿(mào)區(qū)獲批2014年12月12日，黨中央、國務(wù)院已決定在更大范圍推開（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)建設(shè)經(jīng)驗，將在廣東、天津、福建特定區(qū)域再設(shè)三個自由貿(mào)易園區(qū)。南沙金融15條出臺2014年12月15日，南沙金融15條出臺，分別從金融、貨幣、融資租賃、商業(yè)、離岸業(yè)務(wù)等方案框定內(nèi)容。國家總理到訪南沙2015年1月5日，李克強在廣東自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)考察見到的成果?？偫碚f，“時間就是金錢”最早就是從廣東喊出來的，自貿(mào)區(qū)要做的是簡化審批流程、激發(fā)市場活力、加強事中事后監(jiān)管，爭創(chuàng)審批“特區(qū)速度”。南沙自貿(mào)區(qū)掛牌2015年4月21日自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)掛牌，省長及港澳特首出席，掛牌當(dāng)天將有經(jīng)過精心挑選的100家企業(yè)作為代表注冊入駐。廣東自貿(mào)區(qū)確立，利好政策相繼出臺，從此南沙區(qū)域能級和地位將繼續(xù)提高。南沙自貿(mào)區(qū)簡析廣東自由貿(mào)易試驗區(qū)116.2平方公里，其中廣州南沙新區(qū)片區(qū)占了60平方公里(含廣州南沙保稅港區(qū)7.06平方公里)，深圳前海蛇口片區(qū)28.2平方公里、珠海橫琴新區(qū)片區(qū)28平方公里。南沙新區(qū)片區(qū)是廣東自貿(mào)區(qū)最大的一個片區(qū)，共分為三大板塊，七大區(qū)塊：中心版塊中部五大區(qū)塊。明珠灣起步區(qū)、南沙灣、蕉門河中心區(qū)區(qū)塊為金融商務(wù)區(qū)，萬頃沙區(qū)塊

探索加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級、南沙樞紐區(qū)板塊主攻粵港澳科技創(chuàng)新。慶盛版塊位于北部，包含慶盛樞紐區(qū)塊，重點發(fā)展國際教育和醫(yī)療合作。海港版塊南北各有一海港區(qū)塊，包括龍穴島和沙仔島部分，主力建設(shè)國際航運中心，發(fā)展汽車保稅交易等。南沙自貿(mào)區(qū)共分為七大區(qū)塊，各自功能定位不同。自貿(mào)區(qū)對商業(yè)物業(yè)利好最大,存在自貿(mào)區(qū)擴容的可能性。南沙自貿(mào)區(qū)簡析2012年前：南沙新區(qū)政策前期，刺激投資者到南沙投資，但存貨量不足，無法滿足投資者；2013年：南沙新區(qū)紅利消退，且存貨量不足，影響銷售；2014年：自貿(mào)區(qū)獲批，各大房地產(chǎn)商紛紛涌入南沙，存貨量激增，帶動銷售；2015年：自貿(mào)區(qū)掛牌，各地投資者涌入南沙，量價齊升，成交均價突破12000，現(xiàn)時市場需求仍十分巨大。南沙辦公市場2011-2015年市場分析南沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)剩余739萬平米，而明珠灣是七大板塊中可開發(fā)面積最多的，可見未來明珠灣的商業(yè)競爭是異常激烈的。南沙自貿(mào)區(qū)內(nèi)的可建商業(yè)建筑面積739.94萬平方米，其中明珠灣起步區(qū)的可建商業(yè)建筑面積為285萬平方米，在七大板塊中排名第一，是可建商業(yè)面積最多的區(qū)域南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)情況（單位：㎡）20151030片區(qū)已建商業(yè)面積在建商業(yè)面積未建商業(yè)面積可建商業(yè)面積明珠灣起步區(qū)

（土地面積口徑是商業(yè)服務(wù)，不同于商業(yè)）04281285南沙樞紐00135135慶盛樞紐00126.8126.8南沙灣

（土地面積統(tǒng)計口徑為商業(yè)辦公）10.142.4153.3465.89蕉門河中心區(qū)塊

（土地規(guī)模統(tǒng)計口徑商業(yè)辦公）5.8851.4269.95127.25總計16.0257.83666.09739.94南沙自貿(mào)區(qū)正式掛牌后，掀起一翻產(chǎn)品商業(yè)化的熱潮。未來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形成井噴

南沙土地價值大幅度提高，地價飆升，商業(yè)用地尤為凸顯，價格預(yù)估上漲3-5倍；自貿(mào)區(qū)確立，商業(yè)物業(yè)交投活躍伴隨自貿(mào)區(qū)金融15條細(xì)則出臺，未來眾多金融類企業(yè)選擇在南沙注冊公司，開拓業(yè)務(wù)，對辦公樓、商業(yè)等需求將大幅提升，因此未來南沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢將以集寫字樓、商業(yè)、公寓的城市綜合體居多。南沙自貿(mào)區(qū)政策對房地產(chǎn)影響南沙商業(yè)物業(yè)在自貿(mào)區(qū)獲批前后有爆發(fā)性增長，主要是投資性客戶入市，以消化自貿(mào)區(qū)紅利為主，未來市場將回歸理性并看自貿(mào)區(qū)其他政策落地自貿(mào)區(qū)獲批自貿(mào)區(qū)掛牌自貿(mào)區(qū)獲批：自貿(mào)區(qū)獲批，這段時間辦公物業(yè)成交量急劇增長，之前成交基本很少。自貿(mào)區(qū)掛牌：南沙自貿(mào)區(qū)掛牌，成交量大幅增加，價格有所提高。自貿(mào)區(qū)掛牌后：自貿(mào)區(qū)紅利消化后，市場回歸理性，量價齊降。南沙自貿(mào)區(qū)獲批影響南沙辦公2015年4-6月已售統(tǒng)計

套數(shù)面積均價銷售金額合計222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自貿(mào)區(qū)4月21日掛牌，5月迎來南沙商業(yè)成交井噴，當(dāng)月成交1055套，67540㎡；但隨著利好效應(yīng)逐步消化，加之市場競爭激烈，6月開始呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢。自貿(mào)區(qū)掛牌后南沙商業(yè)市場反應(yīng)房地產(chǎn)利好不斷，2015年主基調(diào)還是去庫存。上半年自貿(mào)區(qū)政策利好讓南沙商業(yè)量價齊升，后續(xù)供應(yīng)量巨增，自6月后，自貿(mào)區(qū)紅利消退后，加上各方面原因，投資熱度相對減弱。商業(yè)1）自貿(mào)區(qū)對商業(yè)的利好政策，促使大批投資型買家入市2）南沙未來面向國際定位，大批商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)，16年-18年商業(yè)競爭非常嚴(yán)峻3）南沙商業(yè)原本缺失，后續(xù)開發(fā)更加傾向于商業(yè)開發(fā)4）進(jìn)駐企業(yè)逐漸增多，未來更加成為注冊熱點，寫字樓需求逐步增大5）自貿(mào)區(qū)有可能擴容宏觀背景小結(jié)廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓情況和分析2014年第四季度市場變化廣州寫字樓市場第四季平均與上季度持平，為136元/平方米/月珠江新城區(qū)域的租金與上季度持平，為153元/平方米/月天河體育中心區(qū)域的平均租金上升0.1%，為137元/平方米/月越秀區(qū)區(qū)域平均租金與上季度持平，為104元/平方米/月

2014年第四季度整體寫字樓市場概覽總體概況天河體育中心珠江新城越秀區(qū)甲級寫字樓乙級寫字樓寫字樓存量（百萬平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106環(huán)比變化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售價（元/平方米）290962774734520246073229325684環(huán)比變化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%環(huán)比變化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%廣州寫鹽字樓市擠場分析銷售市洽場主要悼成交摘區(qū)要（201分5年2月）項目整體成交均價（元/平方米）本月內(nèi)銷售均價本月銷售套數(shù)本月銷售面積（㎡）已售套數(shù)已售面積寫字樓總面積（㎡）面積銷售進(jìn)度富力東山新天地3208728011236384171748462220.30%主控國際中心36771000131362118324043.50%環(huán)球都會廣場45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈廣場490344513471224345573486654886.20%保利克洛維二期341793345633253553361811824028.40%保利天悅G1棟000000334810%保利天悅G2棟2773826787455072102353367830.40%保利天悅G3棟284410005986912674332.50%廣州寫魚字樓市城場分析1）20陜14年全市沾寫字樓存量近60暮0萬㎡，平均售縮慧價約29釣00劍0元/㎡，空蛙置率約11.睡5%，平均租金浩約為136元/㎡/月，份預(yù)計旋未來3年租嗎金穩(wěn)離中微漏降；2）未良來三判年寫兄字樓新增刃供應(yīng)睜共約256萬㎡，20讓15年新增你供應(yīng)超80萬㎡課。廣州寫傲字樓市掏場分析鍬小結(jié)中惠國際總建面推貨時間定位價格賣點5萬㎡持續(xù)銷售46-102㎡20000毛坯區(qū)府旁，蕉門河景中海聯(lián)總建面推貨時間定位價格賣點22萬㎡未定甲級寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵未售在售金茂灣總建面推貨時間定位價格賣點4萬㎡未定甲級寫字樓待定明珠灣自貿(mào)區(qū)成卓世紀(jì)中心總建面推貨時間定位價格賣點2.1萬㎡持續(xù)銷售寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵南沙目隨前寫字艇樓存量完有7萬㎡,預(yù)計201效6年有6個寫果字樓盡項目信入市,未售鎖項目吳集中炸在自欺貿(mào)區(qū)翠內(nèi)。最近一麗段時期棵，即將危開售寫掙字樓的菊項目有懷中海聯(lián)·南沙國盈貿(mào)中心臭和金茂籌灣，定呆位均為壯甲級寫瞧字樓，礎(chǔ)面積共誤有26萬㎡，依其中中園海聯(lián)·南沙國喘貿(mào)中心耐為一棟事公寓、援一棟寫戲字樓，神目前公幕寓已經(jīng)微開售；柴而明珠灣恢區(qū)塊只有金古茂灣即礙將開售體。南沙辦督公市場階分析項目名稱南沙中華總商會南沙金融大廈奧園中環(huán)廣場華匯國際廣場南沙坤豪大廈奧園金莎廣場南沙南亭大廈入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精裝租金————45-7535-50——————入住時間2008201120102012

20102010入住面積702019000210004874160045000——所在區(qū)域南沙灣金洲金洲金洲金洲金洲蕉門租售情需況：目前奧磚園商釘務(wù)大開廈及軟中華逼商會疏大廈湊等有50丙%-貼80料%的空析置率倒，整體買入住炎率偏呀低，已租胃賃面積協(xié)不足5萬㎡。目前癥南沙貿(mào)在租今寫字領(lǐng)樓基樂本集偽中在奪南沙點中心埋區(qū)域蜂，南沙灣濾僅少量雞寫字樓憂在租，明珠灣律區(qū)塊目前無泡在租寫嘉字樓，率存在市知場機會擠點。目前在句租寫字旨樓租金普罪遍較低，檔次壁普遍貢不高，投曾資客饞對于高級寫拿字樓的制需求目前撫還是至十分促巨大嚴(yán)。南沙在棗租寫字迅樓板塊項目名稱定位企業(yè)類型建筑面積區(qū)府板塊城投大廈(售罄)甲級寫字樓投資和金融類企業(yè)居多14000南沙灣南沙香港中華總商會大廈(售罄)臨海?高級寫字樓航運類公司為主26000明珠灣金茂灣甲級寫字樓暫無信息40000金洲板塊奧園金莎廣場(售罄)南沙中心?高級寫字樓小型公司為主25000坤豪大廈(售罄)高級寫字樓小型商戶為主______南沙金融大廈(售罄)金融投資和金融的中小型企業(yè)30455保利綠地大都匯

商貿(mào)+總部保利總部,物流類企業(yè)16000中海聯(lián)(未售)甲級寫字樓中小型企業(yè)20704香江國際金融中心超甲級寫字樓跨境金融/電子商務(wù)36115珠江船務(wù)大廈(未售)甲級寫字樓暫無信息20575成卓世紀(jì)中心寫字樓中小型企業(yè)為主21109南沙崖目前撲寫字樓主要約集中在托金洲板層塊，明測珠灣起舊步區(qū)區(qū)胞塊目前筆僅金茂暖灣完工肚，目前市融場空缺。且烘明珠顯灣起輸步區(qū)室區(qū)塊定位黑為金響融商耽務(wù)發(fā)減展試匠驗區(qū)，未搖來的閱商務(wù)濟集中世地，存在市腫場機會誘點.202邀3/5該/2方圓云蒜山詩意成卓世猶紀(jì)中劇心保利綠地大都匯南沙聯(lián)城售罄在租在售/待售香江橡國際寺金融沫中心珠江搬船務(wù)憲大廈南沙賀金融儲大廈奧園金莎廣襲場坤豪大侵廈中華總商凝會大廈金茂灣自貿(mào)區(qū)南沙寫核字樓主歡要分布個盤潑點評粗：在售11棟寫字法樓，面芒積在43戀--運10褲0㎡之間，字均價20小00留0元/㎡以上是南輔沙較通早的暴項目賓，原膛計劃建為公修寓，協(xié)在自輸貿(mào)區(qū)頌批復(fù)換后，醋改為聞寫字跑樓銷偶售廣州月銀行致、粵普電等巴進(jìn)駐樓盤名稱中惠璧瓏灣樓盤位置南沙進(jìn)港大道與鳳凰大道交界（地鐵4號線蕉門站A出口）發(fā)展商中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物管公司彩生活物業(yè)物業(yè)類型住宅、SOHO、寫字樓、商鋪分期情況3期占地面積12330㎡容積率4.1建筑面積50557㎡綠化率30%戶型面積46-102m2SOHO公寓總戶數(shù)總戶數(shù)816戶當(dāng)期戶數(shù)816戶車位數(shù)264個綜合點評項目距離地鐵4號線蕉門站A出口和蕉門公交總站僅100米，雄踞南沙未來CBD核心地段，交通便捷，地段優(yōu)越.競品分題析>>中惠國創(chuàng)際金融投中心樓盤名稱成卓世紀(jì)中心樓盤位置南沙區(qū)進(jìn)港大道和海濱路交界東南向發(fā)展商廣州市成卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司--物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)寫字樓分期情況1期占地面積7000㎡容積率3.0建筑面積31674㎡綠化率30%戶型面積130～240m2總戶數(shù)120戶車位數(shù)機動車位約150個，非機動車位約350個綜合點評卓世紀(jì)中心是由一棟15層高的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和2層的商業(yè)裙樓組成。緊鄰南沙區(qū)政府，周邊分布有國稅局、地稅局等主要政務(wù)機構(gòu)，實現(xiàn)真正意義上的一站式便捷辦公。個盤初點評始：1棟15繳層標(biāo)準(zhǔn)寶寫字樓苦，1-版2層為讓商業(yè)，美3-1窩5層為寫字?jǐn)硺悄壳皩懽帚~樓正在持揪銷.寫字樓歷面積段穴在136-19例0m半2之間，笛一層8全戶，間夢隔與間屋隔之間驢不能打通太，毛庸坯均腦價165腥65元/㎡位于南桂沙牌坊賭側(cè)，蕉壇門河旁租，地理師位置優(yōu)過越競品分扮析>>成卓耍世紀(jì)中心樓盤名稱方興金茂灣樓盤位置廣州市南沙區(qū)鳳凰大道外國語學(xué)院旁發(fā)展商方興地產(chǎn)（中國）有限公司物管公司金茂物業(yè)物業(yè)類型公寓，住宅，商鋪，寫字樓，商墅分期情況3期占地面積243000㎡容積率2.33建筑面積568000㎡綠化率30%戶型面積40-100m2寫字樓總戶數(shù)總戶數(shù)約2200戶，當(dāng)期戶數(shù)1000戶車位數(shù)約6000個綜合點評南沙金茂灣是中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)華南廣州的第一個大型綜合項目，位于鳳凰大道和焦西路交匯處，屬于南沙明珠灣區(qū)核心起步區(qū)，位處南沙紅樹林天然保護(hù)區(qū)旁，景觀優(yōu)美，規(guī)劃完善，配套仍待完善。個盤點朽評：寫字叼樓預(yù)鬧計年末入市，駱目前為漏明珠灣苗起步區(qū)線內(nèi)唯一汽即將開悲售寫字宣樓，附悠近競品投少，對倆于銷售丑相對有灘利明珠灣愚起步區(qū)班區(qū)塊定梅位為金善融商務(wù)母發(fā)展試界驗區(qū)，懲對于寫記字樓的喊銷售有鐵一定的搏幫助競品分幕析>>方興金輛茂灣1）南流沙寫真字樓睜分布厚主要孤位于5個板塊，主要招集中于錢蕉門中彩心區(qū)，明珠灣洽區(qū)域市名場仍然空腳缺，但釀未來將千成為南由沙寫字趟樓最主要牲的集中生區(qū)域2）南沙哥目前寫失字樓較旁少，相對刪中端，無法暢滿足未良來的辦斃公需求3）南沙露目前寫危字樓租渡價為50元/㎡，在售項勢目較少，中浪惠國儀際金暗融中雪心、疊成卓奪世紀(jì)愧中心避、金班茂灣C1棟寫守字樓煙，三哄個項故目售克價將益超過2萬4）投資杏南沙的下客戶多墻關(guān)注自衣貿(mào)區(qū)內(nèi)鋼寫字樓糾，對于自貿(mào)獎區(qū)外寫字奔樓需求熱敬度相對珠偏低。南沙濁寫字高樓市娛場分與析小壘結(jié)開發(fā)矮大廈項目休分析CO坊NT隊EN膠T內(nèi)容大綱2區(qū)域孟分析明珠煤灣區(qū)是南沙普新區(qū)的駕核心區(qū)讓位，地戚處五條俯水道交郵匯的核圣心地區(qū)邁，規(guī)劃登總面積職約10艙3平方頑公里店，建畢設(shè)成裂具有粵港薯澳合桑作服則務(wù)功攝能和城市綜咸合服務(wù)奇的區(qū)域。建糟成服茶務(wù)珠朋三角換、面倘向世獲界的虜珠江劣口灣絞區(qū)中央商拜務(wù)區(qū)。其中明珠灣野區(qū)起步橫區(qū)位于其北尋部，規(guī)謀劃總面絨積為33平方晝公里足，包注括靈嶼山島吹尖、菊橫瀝晶島尖戚、蕉受門河頸以西丈片區(qū)奮、慧膽谷片睬區(qū)，閃其規(guī)幟劃建灑設(shè)現(xiàn)代椒金融賄服務(wù)綱集聚戴區(qū)，總部商題務(wù)辦公撲區(qū)及鉆石水桌鄉(xiāng)居住營社區(qū)等功扎能區(qū)等。率先皺建設(shè)童的靈山島噸尖區(qū)域?qū)⒊蔀楹災(zāi)仙场昂现榻聞偝?，面癥積約3.大5平方公跑里，將推重點發(fā)臨展總部經(jīng)保濟、高黑端商務(wù)婆、金融待服務(wù)、癥科技創(chuàng)籮新、教捉育培訓(xùn)貧等產(chǎn)業(yè)，配套寇建設(shè)高造品質(zhì)的哀嶺南水軋鄉(xiāng)居住暴社區(qū)。南沙CBD核心廣州太首例潑政企保傾力駕合作有項目打造移高端軍總部抹商務(wù)瘦經(jīng)濟商業(yè)、浮生活配擱套齊全金茂灣區(qū)域桑分析項目罰所在茶為明爛珠灣CB門D商務(wù)堆區(qū)，燃是七忙大板品塊中貼唯一逃的商則務(wù)定鍋位區(qū)號域項目周算邊以總款部辦公谷、期貨君交易中斥心、大刪型社區(qū)密為主區(qū)域內(nèi)楊規(guī)劃有燥高端綜賽合商業(yè)事體項目平以及萬程豪五星限級國際峰酒店本案項目蕩東面腳、北票面為升江項目西拌面為中我交地塊項目梯西側(cè)單為鳳和凰一束橋項目周微邊項目尤正對蕩面暫領(lǐng)時僅俊為金手茂灣跌房地侍產(chǎn)項里目項目西孤側(cè)為建警設(shè)用地仍，已開沖始建設(shè)根，占地407渡53㎡，總忘建面達(dá)墨到14.辜26萬㎡葛，露尖面地垃價430以6元/㎡項目匯北側(cè)煌，是蹤蝶金茂串灣與內(nèi)項目括之間險的水肆道，獅一線杰灣景項目西蹦側(cè)是鳳湖凰一橋項目分舟析項目主崇體建成超窄甲級寫移字樓明珠灣賞開發(fā)大姑廈位于奪南沙區(qū)呈橫瀝鎮(zhèn)長靈山島頃尖商務(wù)潔辦公區(qū)采用主藏副兩棟等樓布置胸形式，捐立體式芹復(fù)合空暗間設(shè)計淡，動靜值結(jié)合的芽城市空此間廣場引領(lǐng)區(qū)恰域投資漿建設(shè)“微城稀市”設(shè)施計理念麗，形象賀標(biāo)桿指標(biāo)數(shù)量備注用地面積12282㎡總建筑面積74486㎡計容建筑面積55086㎡主樓建筑面積約35000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600㎡，共24層，層高4.2-4.5米容積率4.485機動車位555輛進(jìn)港大決道東新釣高速南沙港忌快速路莞佛躺高速京珠冠高速邀東段廣澳高們速虎門高覺速番禺大岸道南鳳凰一禁橋亭角腐一橋緊鄰貢鳳凰秒一橋疤，連犬接項惰目與費南沙哲每個慈地方連接五感大高速寧，5分鐘果連接芹珠三摔角廣州市乞區(qū)番禺東莞點深啦圳中山珠海澳門順德緩佛親山項目防交通小結(jié)縫：位于明遭珠灣區(qū)搏塊，唯直一商務(wù)倒區(qū)塊，律未來發(fā)培展可期連接五拳大高速疑，5分鐘妨連通獄珠三枯角，答交通突便利靈山島尖捉，三句面環(huán)申水，板一線險灣景項目制為超堪甲寫攪字樓始，目閑前南羞沙最平高端主的寫辦字樓從市稈場出刷發(fā)，銷看自辟身優(yōu)假勢以何釀種定裁位立紅身市悟場？SW錢OT分析S優(yōu)勢濕：超甲唐級寫廢字樓紀(jì)，南皆沙目其前最鳳高端柱的寫僵字樓4-4參.5米層高鑒，南沙雨唯一該局層高的掃純寫字乒樓北側(cè)臨記江，具失備一線杠灣景，換緊鄰鳳湊凰大橋超過100米高的提地標(biāo)式解建筑獨棟商訴業(yè)配套恰，附樓濾星級酒鼠店，齊槐備的辦屯公綜合槍體W劣勢：標(biāo)準(zhǔn)超族甲寫字勇樓，但運是周邊爽未來高幫端寫字?jǐn)y樓云集月，本案貴缺乏核疲心的吸徹引點O機會：明珠灣韻是七大鉛自貿(mào)區(qū)坐唯一的還商務(wù)板踐塊，政用府政策退扶持，嘴大展前造景看好南沙語自貿(mào)憤區(qū)的住不斷敗發(fā)展扁，區(qū)悠域內(nèi)氏基礎(chǔ)鎮(zhèn)設(shè)施洲建設(shè)槐不斷召完善煤，便攪捷交援通網(wǎng)前絡(luò)將犁推進(jìn)物區(qū)域饅增速橋發(fā)展自貿(mào)區(qū)的政工策為明馬珠灣板獎塊提供鎮(zhèn)了較大漿的扶持圍，吸引孝更多的內(nèi)企業(yè)進(jìn)務(wù)駐，未劈燕來的來約南沙投譽資的離厭岸經(jīng)濟義將帶來屠大量的效客源項目的怎標(biāo)桿性纖對客戶辣具有強淺大吸引撲力項目所旺在區(qū)域音商務(wù)氛捧圍空間酸快速壯孔大T威脅：區(qū)域?qū)懯纷謽琼椗磕吭言?，市場遵競爭激緞烈區(qū)域備高端繩寫字惱樓市飄場尚歷未形伯成氣同候各板小塊之氏間存爽在寫灣字樓誓項目爛競爭電，未醋來發(fā)歌展不據(jù)明朗交通：恩緊鄰鳳場凰大橋妥，連接梅五大高砍速，明嗎珠灣首姿站景觀給：北土望一漸線灣俯景，株南瞰聾明珠挎灣城惹市景責(zé)觀產(chǎn)品哲：超鉆甲級注寫字明樓，厚米層萍高，壤超100米高地罷標(biāo)建筑板塊：薦明珠灣慨商務(wù)板礦塊，未板來企業(yè)炮與商務(wù)挨人士集捧中地核心價值點提煉啟示交通景觀產(chǎn)品板塊定位？營銷塑啟示：擁明備珠灣商量務(wù)板塊角，產(chǎn)品丸與景觀貞的價值已拔升核心你價值賞點提瀉煉坐擁商械務(wù)區(qū)力忌量明珠寶灣商割務(wù)區(qū)借，未腸來南正沙的國際務(wù)商務(wù)目中心重聚芳商務(wù)仰，連接世界南沙地標(biāo)的椒力量超甲毀級寫字樓赴，超10肉0米的地標(biāo)建庫筑米層高察，俯瞰判南沙的擦地標(biāo)力墨量南沙寫羊字樓的慈頂端灣區(qū)性的力理量比肩竟世界瘦的灣工區(qū)商務(wù)南寫字示樓的灣景情豈結(jié)項目森定位鵲：南沙地合標(biāo)時代·首個灣促景超甲奔寫字樓這里不連僅僅是距一個傳筒統(tǒng)意義批的商務(wù)翻區(qū)它是形一個雜凝聚綁了城原市精綱華的規(guī)商務(wù)惹區(qū)它是姻一個肝范疇估、一閘個時載代的散統(tǒng)領(lǐng)較者形象定位春：世界的籌南沙商頑務(wù)領(lǐng)地推廣語延建議：城投開朵發(fā)大廈地標(biāo)的梯資格·明珠灣入殼主首枯選領(lǐng)軍反南沙里，鑄哄造世捕界的聰商務(wù)隸辦公騙室最堅韌次的石頭，百般腔打磨熄，終蹲成鉆剝石耀甚世想立悠足南掘沙，竄征服穴未來精細(xì)丸打造晶必不視可少項目溪分析CON柔TEN蔽T內(nèi)容大綱1外部品鋤質(zhì)打造惱建議外墻EX問TE附RI智OR雁F緣瑞IN唇IS可HI杯NG采用未中空顯低輻賽射膜頂玻璃移幕墻Lo歇w–返E眼co膝at隊ed享d碼ou源bl福e正gl麥az栽ed沸g(shù)鼠la講ss誦p搖an槳el眨s比普雕通的筒單層末玻璃扔節(jié)能40圍%-若60遇%,達(dá)到高馬效節(jié)能/低碳紐奉環(huán)保遣的理廢念LOW碎-E玻璃在姻新的建修筑節(jié)能緒規(guī)范條拳件下，紀(jì)這種材梳料將占文領(lǐng)辦公想類產(chǎn)品樣外立面表材料的決主流市濱場。幕墻銜尺寸半盡可輸能采匹用大斥塊面受玻璃般，減幼少隱撞框，賄玻璃濃劃分休盡量癥減少障人體夢使用容高度俗的視辰覺遮閣擋。立體諒燈光Li么gh儀t城市衫夜景吳已是才城市極的獨月特風(fēng)們景，絕通過橋燈光冬效果顆更能塌勾勒棵出建淡筑的伯線條慎與靈魂不影熔響建筑炊的白天腎景觀；物紫業(yè)維幻玉修方仙便；建黑議簡件潔不墻花哨灶，色籠系不半超三密種；光更色方救面建攤議采腹用：慕黃、威白兩蘆種光嘴色；燈昌光線斥條造丘型美罩觀與切建筑遞外觀架材質(zhì)膏及造久型協(xié)而調(diào)匹曠配；選寧擇智暫能控偵制照緊明方蒼式，景可以慚節(jié)電接在20買—5濾0%以上。設(shè)計殃要點游：開發(fā)大殲廈作為超倆高層建除筑，裝疑設(shè)抗風(fēng)側(cè)阻尼器溉，降低庭建筑物洞振動反夜應(yīng)，減坡少住戶每不適感汽，裝設(shè)駁抗風(fēng)阻唐尼器，乖打造安賄全超高嬌層建筑嘗。調(diào)質(zhì)阻洽尼器Tun文ed域Mas鍋sD巷amp弦er廣場挑盡量具以綠玩植、鹿小品冊、水逝系、裹藝術(shù)叢雕塑掃營造竟高端治生態(tài)景尊貴膛氛圍文；造蕩型獨麥特，貌品質(zhì)弊高端虹，全御方位提升項饅目標(biāo)桿岸形象藝術(shù)廣省場Art雅Pl寺aza大堂設(shè)脖計Ha惡ll勤De縫si船gn車行大源堂：設(shè)胳置車行獲大堂，受可增加諸項目賣卷點，體仙現(xiàn)開發(fā)私商注重侮品質(zhì)，駱讓項目瞇在品質(zhì)莊產(chǎn)品中祥脫穎而叔出。建議復(fù)：1.車行大日堂的設(shè)遮置需要盡注意雨盒篷的設(shè)渾置；2.人車賴分流桿，使巧車行婆動線酬與人斬行動師線互犬不干眼擾大堂多棕入口：超高局峽的電梯昨數(shù)量多氧，所以溫要注意付一個方奶向來人洋可能對掩大堂壓娛力迆大保，所以缺應(yīng)該有沾兩個面益的入口全較好，朱必要時保四面都背能進(jìn)門叉，或大也堂里不彩設(shè)商業(yè)直。雙層結(jié)大堂所：許多超煌過200M高的建令筑，電付梯的數(shù)雁量征多冒，占用飛核心筒烘的面積牌也征多成，在首充局的人順數(shù)也特梨多，所仆以有時枕可以設(shè)油雙層大譽堂，即罪首、二趁層都設(shè)投大堂，龜以解決激疏散進(jìn)解出的擁蹄擠，在戴首層大磨堂單設(shè)章自動扶戴梯直接剝上二層摧大堂。地面叮：高先檔石狹材；Fl敢oo拾r:瘦h只ig鵝h-亦en峰d辟st芹on鳥e墻面任：高難檔石誕材、夜高級配裝飾杰板材勉；Wal各l:穩(wěn)hig波h-e壺nd叫sto泥ne怖and瞞wo歸od-汁bas類ed礦pan年els天花：裙石膏板澆吊頂，標(biāo)涂料，俱筒燈；Ce查il深in補g:擴p玻la芬st威er駐bo蟲ar霞d跌su妹sp的en獵de膛d趣ce膽il惱in待g,秤p鮮ai勾nt恐,效LE感D隔la失mp嗚s大堂的顧裝修標(biāo)桃準(zhǔn)Sta奧nda搞rd斑Lob遙by哭D(zhuǎn)ec食ora睛tio辣n氣勢玩恢宏計、理懷性簡答潔、鹽材質(zhì)扮高檔匹、易貴于查封詢、房誠動線績流暢有接受忠咨詢的覽商務(wù)前僻臺，公率司水牌狠、大廈檔平面功挨能指示誘圖、觸搶摸顯示心屏或電敗子顯示妻屏查詢投提供的尿服務(wù)指爹南等；內(nèi)部祝到首罪層候姐梯區(qū)時路線清簡單漁、無塊交錯橫。內(nèi)部羊公共忌區(qū)域Of鞭fi六ce走P兆ub嚷li辣c得Sp剃ac確e公共隊走道媽地面/墻面撈：高艦檔地撇毯、臥高檔牧壁紙讀（租賤約層筐）、滿高檔抱涂料錫（空盜置層?。?；Pu酒bl廣ic舒H畫al尖lw湯ay后F雀lo用or朝s/菌Wa洋ll攝s:盤h惰ig康h-絨en部d互Ca濫rp鏟et肢,鋼hi返gh鎖-e妖nd支W劉al牲lp確ap僵er倦(兼fo買r姿fl說oo黑rs低a墨lr扭ea些dy高r捐en舌te羊d扔ou印t)Pai棉nt蠢(fo秒rf避loo步rs巷not降ye仙tr叢ent夏ed瓣out飼)天花怨：石魔膏板群吊頂勿，高望檔涂煩料，真筒燈國；Ce隨il賊in磚g:鳴p展la恨st裁er三bo次ar處d津su圓sp飛en咳de按d牌ce置il啞in革g,剪h敬ig競h-憲en愈d企pa金in濫t,疤L爭ED穗l征am葬ps光線遭柔和茶、指料引清棟楚、拖無障麥礙、浙疏散仍快速明亮、律燈光亮須度可隨姨自然光碗智能調(diào)麻節(jié)，安灶裝消防自應(yīng)急燈房間熱標(biāo)識辛指引俘清晰蠻、懸蠟掛明叔顯公共導(dǎo)棋示系統(tǒng)Pub殖lic怖si訪gna蝴ge市sys挪tem體現(xiàn)一竭個項目叨在細(xì)節(jié)憤上的體鳥貼入微賽，展示涌項目的紗品質(zhì)感蹲和國際殖商務(wù)感創(chuàng)。建議：指位明熟確；采用國聚際統(tǒng)一鵝圖標(biāo)；造型情精雅貧；材質(zhì)商幻玉務(wù)感強夾。電梯間LIF縱TS地面：衰高檔石伍材；Flo弱or:倚hi歪gh-腥end后st及one墻面罩：高中檔石漆材、嫌高級街裝飾高板材侄；Wal侍l:紛hig膽h-e嫂nd擁sto辦ne塊and回wo寇od-霸bas姜ed普pan顏els天花：堂石膏板跨吊頂，謊涂料，晉筒燈；Ce送il董in朱g:伴p醬la共st輔er協(xié)bo暗ar臂d覆su販sp劇en就de識d吧ce剃il格in膏g,挽p蒜ai頑nt究,漂LE衫D糠la遠(yuǎn)mp腐s設(shè)計風(fēng)灶格簡約至，大氣祥，寬敞認(rèn)，清爽字，不壓旅抑；安裝有賠陰雨天愉或自然筒光照不檔夠時自勞動啟動翻的并控妹制亮度難的照明樂系絕；荷同時照孟明系統(tǒng)年選型與宮環(huán)境協(xié)戒調(diào)；融合與床大堂相遇協(xié)調(diào)的遮裝修，樣形成特爸有商務(wù)挑特質(zhì)；不同努的候酬梯區(qū)杰有清吼晰的玻標(biāo)識條指引薦牌。蜘標(biāo)識處指引許清晰旱，懸擁掛明夫顯；避免細(xì)連部的復(fù)邊雜處理潛，方便污后期物努業(yè)管理材；墻壁懸新掛液晶嚷電規(guī)，謝播放各惹類商務(wù)湖財經(jīng)、弊廣告資拳訊。電梯橋廳作桌為除剝大堂蠟外客斗戶最塔關(guān)注五的公扶共空臨間，帳需要繼承假大堂逆相同下風(fēng)格嚇，選材吵考究讓，打纏造高碎端寫遣字樓云裝飾娛標(biāo)準(zhǔn)電梯卷編號國際串化電牌梯編幫號標(biāo)扛識配煎合嵌憤入式歌燈光腹充分紛體現(xiàn)予品質(zhì)蠻追求照明習(xí)系統(tǒng)侍與指騰示系睜統(tǒng)的冰有機后融合公共存衛(wèi)生肉間的燃裝修首標(biāo)準(zhǔn)Pu慎bl齡ic錦R譜es氏tr斑oo營m仇St查an過da彼rd余D些ec壞or發(fā)at諸io懂n地面噸：高劑檔石陳材；Flo帝or:陷hi弦gh-伴end畢st貪one墻面墊：高晉檔石位材；Wal削l:圣hig泳h-e帶nd補sto布ne天花：墳防水石棍膏板吊質(zhì)頂，高郵檔防水琴涂料，土筒燈；潔具：郵高檔潔浸具，五膚金件、疤烘手器樂等Fac盼ili綁tie吃s：hi環(huán)gh的-e牢nd棚s韻an刊it略ar統(tǒng)y鬧wa搞re剛,三fi肺xt刃ur楊es裁,恒ha啞nd思d借ry裁er標(biāo)識指鋒引清晰稠，懸掛食明顯，暮與辦公濕區(qū)保持隆距離光線竄柔和溉，節(jié)柜能燈諸，智鳳能自端勱感兔應(yīng)控劇制亮啞度；自動感途應(yīng)、自飽動清新賣空氣、賓自動沖離洗等現(xiàn)唱代設(shè)備啄的應(yīng)用亦；進(jìn)口品屬牌潔具悔，高品蝴質(zhì)、低帥噪聲；設(shè)通長瞇面鏡、能洗手液列盒、電駁勱干手嚼機、手若紙，高剩檔防水賽防潮吊浸頂、洗創(chuàng)面臺、孔面鏡；殘疾人胸蹲位配欣備；設(shè)有逗公共供衛(wèi)生獎間和隔行政衛(wèi)獨立肅衛(wèi)生脂間,保護(hù)私覺密停車栽場CA暈R尾PA存RK痕IN違G人性算化導(dǎo)扇視牌片告知碌客戶目前所劈燕在位置緒至停車場謀路徑，同時姻電子效顯示最屏顯糕示當(dāng)前泊車違狀況地下敢停車駱場入慨口采薪用頂面貓內(nèi)嵌夫式燈姥光，滿足所照明要拌求的同章時，圾形成巷地下停車索場第晨一道商景觀貫，讓客掀戶停拍車從萄一開仰始就腐成為訴享受注重偉地下弓停車刻場的蛋地面曾處理特工藝佛，例瘋?cè)鏤V地膠，斥耐磨防帆刮，從細(xì)節(jié)寒顯現(xiàn)項目愈品質(zhì)利用島綠色最的場根地規(guī)臭劃，鞭高效蹄的能耐源利稀用系泊統(tǒng)和戰(zhàn)新風(fēng)妄系統(tǒng)今減少蘋建筑浸碳排酬放，喜提升洗室內(nèi)湊環(huán)境狹質(zhì)量堆，使暴項目纖達(dá)到說綠色枕建筑年標(biāo)準(zhǔn)孫并通厲過LEE拾D鉑金舒認(rèn)證。LEE卸D認(rèn)證：LE府ED閉TM評估體矩系由五先大方面惕，若干析指標(biāo)構(gòu)天成其技套術(shù)框架必。主要代從可李持續(xù)直建筑障場址仇、水丸資源嘴利用側(cè)、建下筑節(jié)負(fù)能與直大氣由、資害源與承材料昨、室懼內(nèi)空敬氣質(zhì)脖量幾沖個方交面對半建筑圾進(jìn)行貸綜合儲考察視、評血判其震對環(huán)覆境的賢影響訪，并朝根據(jù)食每個逆方面棒的指獲標(biāo)進(jìn)仍行打伴分，盾綜合暖得分菊結(jié)果群，將活通過驚評估戀的建破筑分匙為白版金、置金、擊銀和末認(rèn)證恢級別意，以該反映急建筑屯的綠誓色水斗平。LEE昨D認(rèn)證LE茫ED糖c皺er硬ti澤fi宮ca兵ti刮on據(jù)統(tǒng)計曲數(shù)據(jù)，翼但凡通刮過LE椅ED認(rèn)證孝的項栗目，蟲建筑其價值滴提升7.怎5%，降低漫營運成械本8~畏9%，租單金提塊高3%，入偷住率浴提高3.塊5%，投喂資回沫報提茫高6.6滲%。立體生盒態(tài)綠化翠景觀在建筑圍規(guī)劃上威的獨具膠匠心，蠅使景觀閃視野的般層次更宅為清晰含，最大濕程度增舟加舒適則度與親可和度；浮最大限霧度發(fā)揮乞景觀功漲能，構(gòu)星建高品嘗質(zhì)的商凈務(wù)辦公裝空間，橫使工作躍更加輕廚松怡神懷，加倍捏效率Th粥e皺vi理ew攻o武f松th值e傭ec鞠os駝ys僅te償m水資源槽循環(huán)系絕統(tǒng)Wat輸er病rec赴ycl蹤蝶ing場sy慚ste呀m通過降科低供水華管網(wǎng)漏啊損率技六術(shù)、雨日水循環(huán)狠利用、桃廢水處支理循環(huán)督利用等名方式做雕到水資帳源的高晚效循環(huán)敬利用，秋節(jié)約水召資源，懸做到真尊正的綠承色節(jié)能廢水六循環(huán)勢系統(tǒng)雨水收旺集循環(huán)忍系統(tǒng)市政圖用水新循環(huán)叔系統(tǒng)降低供鋸水管網(wǎng)刮漏損率自然、日健康、棟便捷運減用生態(tài)般學(xué)原理洋、環(huán)境繁學(xué)原理諒和建筑江學(xué)原理獵，合理紋設(shè)計、略科學(xué)規(guī)猴劃建筑篇內(nèi)外空介間的物忍質(zhì)和能顧源因素桿。在遵控循綠色姓、科技借、人文抵和可持繡續(xù)發(fā)展課的基礎(chǔ)典上，諸主多創(chuàng)新芝設(shè)計和蛛建筑模斥式將自被然原生見態(tài)拉近使身邊，編更和諧暴、更自捐然、更至便捷，槳營造生礎(chǔ)態(tài)辦公規(guī)環(huán)境，漠全面提軟升工作半質(zhì)量和否企業(yè)形銜象。EO蹄D生態(tài)晨辦公Eco艷log揭ica津lO穗ffi值ce忌Dis狹tri許ct紀(jì)EOD架空權(quán)層綠憶化精粒致簡隆潔，福以精居裝石津材花填池、拌盆栽船，室泥外環(huán)漂境室閣內(nèi)化蕉，滿恒吊頂扔＋石檔材精急裝修為減突少建迅筑材繭料造消成的慌過度趙浪費睛，建掉議在輔推廣準(zhǔn)建造太過程攀中合籍理利失用資罵源，齒盡量療使用侍可循沸環(huán)材妄質(zhì)建筑紀(jì)材料視與資杰源的繪合理形利用Rea母son驕abl膽eu跪til車iza糖tio靈no銳fb倍uil累din抗gm繭ate文ria艦ls妄and紐奉re埋sou弟rce洲s垃圾住分類廢收集縮慧管理盡量鏡使用獲本地切材料施工晝廢棄常物做俱廣場桌回填玩材料愚利用部分伸廢棄酷建材毀回收魔利用項目奸分析CO瘡NT信EN聽T內(nèi)容大綱1內(nèi)在亂服務(wù)艷打造嗚建議變風(fēng)量裕系統(tǒng)Var腦iab譜le揪Air塌Vo趕lum踢e(步VAV尚)s氣yst鬼em新風(fēng)：尚集中新喜風(fēng)系統(tǒng)Fr羊es近h迷ai低r垮Ce翁nt克ra線l得Ve娛nt奶il桌at擊io方n林sy盜st窩em冷卻滲水系竄統(tǒng)：殼獨筍立的24小時冷眨卻水系謹(jǐn)統(tǒng)供租眠戶計算庭機機房倡使用Coo床lin弄gW供ate營rS鉗yst嚷emSe尚pa診ra奏te劑d捷24狀–h旗ou射r處co斷ol紫in康g壟wa誤te傻r旦sy壩st晨em南f份or擠t租en妨an葬t(yī)靈co蚊mp胳ut拿er渣s閘er后ve裂r您ro靜om迅u吼seVR苗V空調(diào)系舌統(tǒng)Var許iab漿le道Ref屆rig曠era姑nt婚Vol泛umeVR誼V（品Va汁ri乳ab露le充R按ef察ri勉ge溉ra播nt聲V馳ol毅um倒e）空調(diào)翅系統(tǒng)集中慕新風(fēng)軟系統(tǒng)Fre謹(jǐn)sh鋸air謹(jǐn)Ce晌ntr染al巖Ven懶til且ati遺on武sys毯tem冷卻水系統(tǒng)CoolingWaterSystemVRV多聯(lián)空才調(diào)系統(tǒng)多較中央縣空調(diào)系勺統(tǒng)設(shè)計搜簡單，腎維護(hù)費販用少，掀安裝周侮期短，抓并可做炊到每個棗房間實君行單獨鋼控制6類電纜御水平布論線Hor飄izo疼nta姜ld斥ist刑rib在uti屋on刪by黑Cat蕉ego崖ry思6c患abl旱es每10平方米筍提供1個數(shù)襖據(jù)接蜘口,1個語音粉接口1尺da劫ta胃a擊nd箭1剝v的oi惰ce鵲c挨on葡ne姑ct盯io己n榆pe憐r權(quán)10活s朽q.辦m.通訊蜜系統(tǒng)TE后LE禍CO拿MM唱UN章IC獻(xiàn)AT姿IO徑N壩SY鳥ST季EM“云頌”計接算通徑訊系以統(tǒng)預(yù)留王有線鳥電視環(huán)接駁資口CA勇TV腫c臟on勸ne劑ct禍io活n米re欣se書rv在ed有線電爛視CA違TV蘇S兔YS飲TE近M供電El芬ec倚tr啞ic些al強電猛：一啊戶一服表、巾漏電榜保護(hù)門系統(tǒng)聾、雙治電源奇供電叼、每50平米妨使用示面積破配一券個空班調(diào)插沾座、督每15平米使油用面積粒配一個未普通電卻源插座叔、配備亞發(fā)電機跌組，保沖證電梯24小時運碑行不間蟻斷。弱點：剖衛(wèi)星、教有線電面視、電搶話及寬綁帶接口丈。每50平米配哪一個光授纖插座裳、每15平米配絮一個電浴話（寬幟帶）插燃座。現(xiàn)代車辦公染日趨興電子稅化，閑電源歲電纜唇線會轎越來東越多拐，明迅線露律骨不擱美觀參，暗揮線彎尿腰不仗方便忙，而探網(wǎng)絢恐地板芒電源踩線設(shè)急置在蹦地板藝下面遵，可扣以自常由安俗排線殊的走客向，半不僅槳使房找間整斷齊規(guī)笨范，厭而且革為今擦的發(fā)隨展預(yù)少留充伶足的爽空間末。網(wǎng)絡(luò)保地板NE姐T惠FL善OO酸R辦公每剪戶設(shè)置弊門禁出拘入控制Ea謙ch嫁o傭ff急ic緊e參in亮st架al獵la黑ti拐on陽d期oo閣r好co母nt兵ro肅l叔sy冤st鄉(xiāng)豐em門禁系仆統(tǒng)DO植OR絲式C荷ON疫TR灰OL海S尿YS攜TE服M智能愈監(jiān)控青保安撕系統(tǒng)In貴te則ll痛ig呢en愚t瘦se原cu勻ri濃ty均m屢on爛it逮or河in普g湊sy叔st推em自成獨聯(lián)立子系脖統(tǒng)，包作括CCT鉛V、無線擱巡更、極停車場精管理，吵并實現(xiàn)陵與BM粗S的集悉成；庫智能農(nóng)化監(jiān)蟻控管撐理，擴打造型高科棄技智零能寫秧字樓章。電梯LI奴FT登S低樓層夜區(qū)域:4編.0米/秒；中雁樓層區(qū)罷域:5乏.0米/秒；高迷樓層區(qū)范域:球6.回0米/秒電梯刺運載租力1.怨6噸/部,進(jìn)口主襪機,進(jìn)口澡門機,進(jìn)口控對制面板,進(jìn)口蓮安全部裝置狂（限抬速器弟，安款全鉗芽，光至幕）配備雙轎鋪廂轉(zhuǎn)興換電匯梯，形霞成最脅為周峰詳而賀靈活釣的垂異直交微通系輕統(tǒng)客梯PA菌SS蛙EN緣瑞GE臣R餓LI權(quán)FT鍋S消防蘭服務(wù)衣電梯SER裂VIC續(xù)EL泡IFT業(yè)S2部進(jìn)鋒口電螞梯(1,檔600公斤),運行速逼度為:地下–頂層:微4.緊0米/秒貨梯CA幫RG闊O布LI貌FT運送裝非修建材焰；運送端辦公物衣料等物歲品（建別議與消占防電梯蠟合用）辦公迅室內(nèi)頂部OFF敗ICE犬UN蜓ITS暖氣,通風(fēng)就及VRV空調(diào)系拜統(tǒng)He秀at澆in矮g,妖V盼en丹ti評la王ti叨on信&惑VR柄V訂sy永st基em安裝掀變風(fēng)鄭量控囑制箱奸及新赴風(fēng)管VA志V柔bo播xe輸s瘋an附d敲fr濾es眠h(yuǎn)敏ai差r局su曉pp祖ly朗i樓nt討ak埋e趣in鑄st卸al游le把d消防兔系統(tǒng)Fir日es初yst寄em安裝巧噴淋耀及煙迷感系圾統(tǒng)Spr過ink道ler復(fù)sy貢ste捏ma障nd蝦smo陵ke帝det廚ect膚or擴sys汗tem葡in樣sta滔lle顛d地面：抱鋪設(shè)150毫米史鋼制央架空神地板Fl綢oo吉r:勺1制50將mm喪s精te虛el傅f請lo蠻or班s牽ys怖te短m活in掉st全al狐le誦d墻面：余白色高鑼檔涂料Wa霞ll侄:埋Wh港it箏e被ad澡va主nc巷ed箏e垮xt聯(lián)er針io省r研to陽w盲al汪ls門：雙恐開玻璃勁門Doo峽r:灣Dou軋ble鼠gl牛ass薯en軟tra皮nce軌do彩or智能卡化時咳代的5A智能化四商務(wù)5A位in板te閣ll某ig僚en食ce辦公劑（OA）：臭兩路10K抄V供電話（正殖常電鐵源和境應(yīng)急飽電源鴉），耀辦公鳴室采沃用綜綱合布室線采烏用PD港S綜合布煙線系統(tǒng)職，預(yù)留10忌cm網(wǎng)絡(luò)地史板。通信挪（CA）：奔采堡用通巷訊自膚動化饒系統(tǒng)貞，計雙算機達(dá)網(wǎng)絡(luò)握通信鵝系統(tǒng)蜻到達(dá)心所有筆的辦侵公間聯(lián)，提仆供其僅他國析際國紡內(nèi)長喉途語閉音及改數(shù)據(jù)態(tài)通信貞條件鞠。樓宇兆（BA）：堤以底計算孟機控掘制、全管理舒為核路心的乖綜合林監(jiān)控點性系寒統(tǒng)，仿對大恒堂內(nèi)招的空揀調(diào)、鴉照明痰、電些梯、辯給排匪水、笑火警史等設(shè)露施進(jìn)技行監(jiān)貪測，唉采用濤分散紗控制南、集奮中管改理模病式以蟲達(dá)到怒安全炕、節(jié)美能、會經(jīng)濟暈和舒盟適的鉗目標(biāo)坡，實立現(xiàn)一低體化宋的監(jiān)貍測和清控制稅。消防（FA）：再系統(tǒng)利科用各種俊探頭采供集煙濃巷度和溫請度對時顧間變化混的綜合普信息數(shù)遣據(jù)，通怎過分析篩，迅速舊而準(zhǔn)確勸地發(fā)出挖實時的肅火警狀舌態(tài)報警械。安保評（SA）：其采慈用CCT盈V閉路撕電視呢監(jiān)控麻系統(tǒng)撥和電斥子巡減更系永統(tǒng)，24小時實錦時監(jiān)控懂大廈內(nèi)皆公共部嘩位。出球入口等奶保安重慶點部位設(shè)設(shè)電視煌監(jiān)控計辜算機，恥自動巡魚更創(chuàng)意與溫實用兼狹備，令班超凡出困眾。豪花華舒適靠、領(lǐng)先幸高瞻的查辦公環(huán)境閱，一汁應(yīng)俱燥全的效商務(wù)歪中心薄，體間貼周肚到的槽秘書栗服務(wù)盡；全穿面配齒備商裝場、遭餐廳蝴、銀婚行等予設(shè)施飲以及洞健身寇中心碑和禮營賓服嗚務(wù)，割同時委設(shè)有碑航空扛服務(wù)虎、酒暗店預(yù)述定、增鮮花乎預(yù)定原等服母務(wù)。泛現(xiàn)代氧化超哨前理擴念，懂充分掠發(fā)揮壤卓而子不群我的商頭務(wù)效來應(yīng)，粉為您膝優(yōu)勢優(yōu)體現(xiàn)廊領(lǐng)航被未來嶄的商隆業(yè)契厘機。商業(yè)和盟辦公樓RE軌TA逮IL曾A請ND育O貼FF弟IC聰E蕉SP桶AC業(yè)E辦公總層走截廊Of索fi繳ce痕f微lo場or骨c殿or染ri肌do窯r藝術(shù)自玻化什磚和訂不銹嬌鋼地輛磚相必得益邁彰，腹金屬慢板吊賭頂，震藝術(shù)晌石材獄墻面胖，頂巴尖品豎味物業(yè)知管理Pro別pe懶rt傭y昨ma裹na夜ge訪me掙nt寫字芳樓的害租戶陣將以俗高效停率的素工作帶目的慘為主睜要目暈的，賀相應(yīng)金地管是理與駐服務(wù)霉必須悼滿足殘他們征這一負(fù)需要在管稈理過耐程中悉，首樣先是靈要為劉業(yè)主武和用撫戶創(chuàng)尾造與按保持碧一個傍安全憶、舒珍適、玩快捷羅的工澇作與尋生活歷環(huán)境應(yīng)確保訊證整個冰大樓的仿使用年臟限及其堅功能的胡正常發(fā)拿揮；完善寫威字樓管跪理，不艱僅使物倆業(yè)管理董保值，盲而且可包以使物堅業(yè)增值傲；國際跌知名鴉物管斬公司Th影e佳in鼻te移rn汪at戲io添na娛l蘆we事ll主-k公no戒wn聘請知土名物業(yè)秋管理公涉司，可厲對項目頂進(jìn)行全汪程托管綁，有效鞠降低發(fā)眠展商前揚期工作還量及后山期工作賣難度，卡同時對坡于項目惰形象及本后續(xù)物癢管服務(wù)葉有所保剩證。可釀作為銷幻玉售賣點論，增強須客戶對泡項目品笑質(zhì)的信紹心，提連升項目脂價值1、裝炒修與低管理監(jiān)督業(yè)議主和使炊用人對遷寫字樓紐奉進(jìn)行二勢次裝修唐，以確蠢保樓體洞結(jié)構(gòu)和柔附屬設(shè)論備實施昨不受破梯壞；2、房屋似管理及直維修養(yǎng)蔥護(hù)在管肯理過隔程中曬，一科定要將做到哪大及輸棟號攜、樓口局有嶄明顯網(wǎng)的引毫路標(biāo)珠志；前不可旋亂搭剪亂建枝；大掌廈外住觀完桌好、擦整潔絮；房委屋完盞好率六達(dá)98%以上，暮零修合牌格率達(dá)10師0%，并曬建立側(cè)監(jiān)督腳制度遮和做孤好記槍錄。3、設(shè)備摘管理及特維修保德護(hù)做到宴設(shè)備頃良好慈，運猶行正兇常，插設(shè)備守及機鋸房環(huán)迎境整扎潔，撞配備零所需宗各種饑專業(yè)慘技術(shù)丈人員疼，維墾修和喜操作她員要陣持證橫上崗僻。4、清潔同服務(wù)要實綿行標(biāo)譯準(zhǔn)化營的保案潔，疼制定季完善蓋清潔而細(xì)則姻，明匹確需悠要清拆潔的股地方柱和次晌數(shù)，第設(shè)有訊專人符負(fù)責(zé)咽、監(jiān)忽督。武同時針要設(shè)符垃圾庭、果域皮箱昂、垃優(yōu)圾中輝轉(zhuǎn)站頭等保穗潔設(shè)容備。5、綠鵲化服恩務(wù)對區(qū)憤域內(nèi)胃的綠產(chǎn)植進(jìn)剪行分當(dāng)品種短、分赴習(xí)性懷、分鹿季節(jié)遣性的霜保養(yǎng)濤，并永保護(hù)甜其無已破壞握、踐域踏及賀隨意怎占用辱。6、保霧安服叔務(wù)制定全烘面癿保傘安巟作趕觍劃，風(fēng)建立有紅敁癿保的安制度禽，消陋渠一切危扔機及影亞響業(yè)主醒不使用匙人生命寸和身心客健庩癿棵外界因抱素管理的油內(nèi)容：管理闖公司-第一太燒平戴維侵斯Sav肆ill畢s公司名稱公司介紹仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司，擁有大約170個辦亊處，業(yè)務(wù)遍及全球60個國家逾700個城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家進(jìn)入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年開始在北京開展業(yè)務(wù)，1987年接到第一筆獨家代理國貿(mào)中心的大單，目前，世邦魏理仕在中國的物業(yè)管理服務(wù)以顧問形式為主。高力國際高力國際隸屬于高力國際物業(yè)集團(tuán)(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地產(chǎn)跨國聯(lián)盟組織之一，目前高力國際在中國可開展全斱位的房地產(chǎn)服務(wù)，包括寫字樓、零售物業(yè)、住宅、工業(yè)物業(yè)中介顧問服務(wù)、物業(yè)投資咨詢、開發(fā)可行性研究等，同時也是國內(nèi)主要的國際性物業(yè)及設(shè)施管理機構(gòu)，在大中國地區(qū)管理的物業(yè)總面積超迆過900萬平方米。第一太平戴維斯

第一太平戴維斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號名稱，業(yè)務(wù)范圍涉及商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)，同時還兼顧財務(wù)咨詢和風(fēng)險資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。戴德粱行戴德梁行是國際房地產(chǎn)順問“五大行”之一，在全球45個國家200間分公司共有11，000余名員工為客戶提供跨國房地產(chǎn)服務(wù)。憑借其駐各地專業(yè)人員組成的跨國網(wǎng)絢及其對當(dāng)?shù)厥袌龅耐笍卣J(rèn)識，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及順問服務(wù)。戴德梁行目前在中國市場設(shè)有14間分公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域覆蓋：北京、天津、大連、青島、西安、成都、重慶、武漢、上海、杭州、臺北、廣州、深圳、香港，在同行中的業(yè)務(wù)覆蓋率位列榜首。在物卸業(yè)管擴理方血面，執(zhí)建議泥采用潤物業(yè)羅管理澡全球稻五大就行中陽高端屋寫字復(fù)樓管威理最筋專業(yè)謝的第一太銅平戴維逐斯，用智最專完業(yè)的帽物業(yè)小服務(wù)辟提升待項目避品質(zhì)壓。項目分恥析CO貧NT揪EN標(biāo)T內(nèi)容大綱1銷售中頭心打造井建議設(shè)計突堤出其高穴端奢華厲的同時炸，著重剛突出現(xiàn)廈代感和滅科技感撞，給予疏客戶留速下深刻摔印象銷售中嗎心Sa亭le志s譯ce尋nt表er不只是縱接待處命，更多獎是藝術(shù)這不凱是簡蟲單的抹營銷凍中心毯，這是南沙首家高端撓的體巧驗場柄所，精英的聚集錄地，感官功獅能的全掘新挑戰(zhàn)坦！銷售咸中心Sal似es繞cen沃ter展廳Ex侵hi吩bi繁ti籍on匯h裂al泊l將銷柳售中寨心打侍造成南沙“第二蠢展廳”，吸業(yè)引更貿(mào)多的投客戶獲前來偵參觀扮，截位取客催流，溉提升直項目殃整體臉的影姓響力“三維伙數(shù)字”投影異沙盤利用三僵維立體集影像使浪沙盤的繼演示效乎果更加蛾形象、懂生動，莖使客戶勵快速地旗獲取簡嚴(yán)明、精龍確、優(yōu)懲美、逼止真的動疊態(tài)信息歡，大大薦的提高犁了客戶爽的體驗洲感，提境升項目敘品質(zhì)。銷售中帶心影視省廳Sa壁le葵s獨Ce效nt煎er墻A靜ud聽it祥or易iu橫m3M多點觸界控屏多點驕觸控公人機壁展示瞧屏做歪輔助孟，提須升品醋質(zhì)的公同時味，方踢便客饞戶查助找項宅目資拘料信腦息，略提升鍛項目醫(yī)體驗以感虛擬商觸控岸板利用谷租歌最新抱推出的螺穿戴式姥觸控投可影（Pro破jec菌tG碰las顏s）為客知戶介紹爐項目信軋息，給秩予客戶業(yè)最新的面科技感那受，留地下深刻唐印象設(shè)施雅主題舌樣板藝房，巷通過瓶展示護(hù)國際賀獲獎責(zé)藝術(shù)秧品，焰提升脆項目乞的品飼質(zhì)，情帶給鋸客戶逼意外宣的驚釣喜，盲更便樸于后保期圈淋層客招戶的莫營銷耳開展內(nèi)。主題迷樣板懸房Sa糞mp意le倘h救ou重se潑s第二窯洽談?chuàng)鋮^(qū)Se職co場nd芒d飲is周cu稀ss炸io宰n田ar劍ea在樣板壯房的同指樓層設(shè)可置客戶遞第二恰同談區(qū)，曉空間自負(fù)由分割浩組合，識自定企露業(yè)形象旁凸顯個圣性風(fēng)范,給予客剖戶深刻鑄印象社科大廈項目素分析CON粱TEN槽T內(nèi)容大綱2社科大樓黃山魯國家森林公園項目掏分析項目關(guān)周邊進(jìn)港大態(tài)道旁，范主干道熔效應(yīng)項目望北側(cè)獄為進(jìn)生港大勁道項目南翻側(cè)為南姐沙區(qū)委惠黨校背倚黃劑山魯國裹家森林斤公園項目純主體建成南積沙唯一處定制寫咽字樓華匯商灣圈輻射跡，5分鐘刪直達(dá)站繁華背靠黃泉山魯森窮林公園悠，綠色感辦公萬達(dá)商削圈/總部繪集聚占區(qū)輻色射區(qū)皇域用地面積（㎡）5336容積率3.0總建筑面積（㎡）21925.1其中計容面積（㎡）16007.9不計容面積（㎡）5917.2其中地下（㎡）3945.1地上（㎡）197