房地產(chǎn)企業(yè)成本核算講義

主講胡勤勇

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述13二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象目錄2三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項(xiàng)目154四、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的特點(diǎn)房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對(duì)象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際成本。房地產(chǎn)成本按照資金進(jìn)入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購(gòu)成本、開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本。這里主要講房地產(chǎn)開發(fā)成本。1、土地、土建、設(shè)備占有比例較大這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面地價(jià))，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。2、配套及其他收費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不一主要是指水、電、熱能、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，需要長(zhǎng)期占用資金。有些收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15%。房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。3、耗費(fèi)的資金量大和籌資成本受益期限較長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施1、針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡(jiǎn)化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。2、制定成本計(jì)劃，執(zhí)行全過(guò)程成本管理(1)制定成本計(jì)劃。主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括：一是通過(guò)項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。(2)全過(guò)程成本控制。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。二是設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。三是動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約;另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象;詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證;注重合同的修改和補(bǔ)充工作。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動(dòng)。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象

成本計(jì)算對(duì)象，就是指為計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費(fèi)用歸集和分配的范圍，是被計(jì)算成本的客體。根據(jù)財(cái)政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項(xiàng)目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對(duì)象。（一）對(duì)單體開發(fā)項(xiàng)目一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。（二）對(duì)群體開發(fā)項(xiàng)目1、同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。2、對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，按綜合開發(fā)期數(shù)確定成本計(jì)算對(duì)象。

3、對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項(xiàng)目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。

成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項(xiàng)目

產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般是指計(jì)入產(chǎn)品成本的費(fèi)用按經(jīng)濟(jì)用途劃分的項(xiàng)目，是對(duì)產(chǎn)品成本構(gòu)成內(nèi)容所作的分類。設(shè)置成本項(xiàng)目可以反映產(chǎn)品成本的構(gòu)成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產(chǎn)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)用途，便于企業(yè)分析和考核產(chǎn)品成本計(jì)劃的執(zhí)行情況。根據(jù)財(cái)政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等七個(gè)成本項(xiàng)目（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。（二）前期工程費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。包括勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑研究用房費(fèi)、其他?？睖y(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)。2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)。報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)、項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)、增容費(fèi)。報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)。3、“三通一平”費(fèi)。三通一平費(fèi)主要包括臨時(shí)通水、通電、通路，場(chǎng)地平整。臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、臨時(shí)圍擋。臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。（三）建筑安裝工程費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。1、建筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括基礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、戶內(nèi)精裝修費(fèi)?；A(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。2、安裝工程費(fèi)安裝工程費(fèi)包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過(guò)濾裝置等。弱電系統(tǒng)費(fèi)：居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用等。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。1、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)。主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；雨污水系統(tǒng)費(fèi)用。2、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)。主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用。3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。4、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)。包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用。

5、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)。停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；電子公告屏費(fèi)用等。6、園林環(huán)境工程費(fèi)。園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施。綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來(lái)源的費(fèi)用；

4、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；球場(chǎng)；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。（六）蕩開發(fā)間泄接費(fèi)指企業(yè)笛為直接筋組織和詢管理開蹲發(fā)項(xiàng)目瘋所發(fā)生岸的，且攝不能將燥其直接姻歸屬于膀成本核家算對(duì)象愧的工程悠監(jiān)理費(fèi)概、造價(jià)徑審核費(fèi)筒、結(jié)算姓審核費(fèi)瘋、工程干保險(xiǎn)費(fèi)秤等。為低業(yè)主代元扣代繳漢的公共顧維修基推金等不腫得計(jì)入引產(chǎn)品成仍本。1、工乏程管理朱費(fèi)。主女要包括古工程監(jiān)觀理費(fèi)、輔預(yù)結(jié)算介編審費(fèi)蓄、行政宵管理費(fèi)沈、施工蹤蝶合同外暈獎(jiǎng)金、過(guò)工程質(zhì)艙量監(jiān)督鑒費(fèi)、安疲全監(jiān)督幅費(fèi)、工例程保險(xiǎn)分費(fèi)。工寇程監(jiān)理毅費(fèi)：支囑付給聘楊請(qǐng)的項(xiàng)形目或工基程監(jiān)理浙單位的口費(fèi)用；太預(yù)結(jié)算咸編審費(fèi)調(diào)：支付狼給造價(jià)殊咨詢公趴司的預(yù)古結(jié)算的施編制、嚼審核費(fèi)勾用；行釣政管理輔費(fèi)：直窮接從事叔項(xiàng)目開冊(cè)發(fā)的部旬門的人譜員的工錯(cuò)資、獎(jiǎng)息金、補(bǔ)男貼等人樂工費(fèi)以參及直接怕從事項(xiàng)駛目開發(fā)猴的部門壤的行政教費(fèi)；施童工合同根外獎(jiǎng)金哪：趕工肺獎(jiǎng)、進(jìn)畏度獎(jiǎng)；欲工程質(zhì)逢量監(jiān)督聞費(fèi)：建槐設(shè)主管缺部門的顆質(zhì)監(jiān)費(fèi)每；安全納監(jiān)督費(fèi)董：建設(shè)煉主管部聾門的安梳監(jiān)費(fèi)；裳工程保滲險(xiǎn)費(fèi)。2、稱營(yíng)銷看設(shè)施溪建造增費(fèi)。蓬廣告帽設(shè)施省及發(fā)捏布費(fèi)偶、銷壘售環(huán)曾境改嚇造費(fèi)球、售射樓處共裝修炎、裝域飾費(fèi)匪、其血他。振廣告谷設(shè)施步及發(fā)谷布費(fèi)蹤蝶：車孟站廣墊告、框路牌紙廣告偶；銷防售環(huán)懸境改龍?jiān)熨M(fèi)趟：會(huì)聯(lián)所、白推出旋銷售克樓盤籍(含逢示范依單位穩(wěn))周鵲圍等旺銷售干區(qū)域透銷售淋期間漁的現(xiàn)籃場(chǎng)設(shè)易計(jì)、沈工程餡、裝滲飾費(fèi)昆；臨煩時(shí)銷意售通醬道的牢設(shè)計(jì)異、工歇程、境裝飾太等費(fèi)爬用；港售樓矩處裝驕修、婦裝飾超費(fèi)：慣設(shè)計(jì)綿、工煮程、炒裝飾撲等；釋樣板視間：套包括碧樣板橫間設(shè)洋計(jì)、扶裝修古、家最具、掠飾品襯以及駕保潔土、保普安、任維修釀費(fèi)。凈主體體外搭員設(shè)的冤樣板景間還槐包括躬建造伙費(fèi)用四；主蔬體內(nèi)腐樣板暫間銷幸售后丟回收撲的設(shè)泄計(jì)、慣裝修施、家球具、絨家私箭等費(fèi)螞用，牽在主沉營(yíng)業(yè)販務(wù)收犁入中警單列脆或單考獨(dú)記桃錄，街考核續(xù)時(shí)從板總費(fèi)團(tuán)用中翅扣除預(yù)；其循他。（七銅）借下款費(fèi)拌用是指符織合資本豈化條件倍的借款速費(fèi)用。冶資本化挺借款費(fèi)芹用包括托直接用熱于項(xiàng)目療開發(fā)所絕借入資門金的利繁息支出誤、折價(jià)視或溢價(jià)竟攤銷和夠輔助費(fèi)適用，以啦及因外誼幣借款羊而發(fā)生陷匯兌差狡額。因市借款而尚發(fā)生的雁輔助費(fèi)惰用包括挺手續(xù)費(fèi)以等。開始舒資本黎化的善條件筐有三嘴個(gè)：姥資產(chǎn)電支出淋已經(jīng)聽發(fā)生貍；借學(xué)款費(fèi)可用已晴經(jīng)發(fā)工生；塊為使可資產(chǎn)拴達(dá)到乓預(yù)定景可使擔(dān)用或的者可條銷售戴狀態(tài)扇所必療要的乓構(gòu)建夜或者回生產(chǎn)約活動(dòng)禍已經(jīng)攪開始蕉。終羽止資搖本化錯(cuò)的條桑件有張三個(gè)愛：符五合資豆本化架條件耕的資扁產(chǎn)的管實(shí)體要建造壺(包機(jī)括安挪裝)銹或者匯生產(chǎn)缸工作無(wú)已經(jīng)愧全部貓完成遙或者倚實(shí)質(zhì)馳上已計(jì)經(jīng)完禁成；搜所購(gòu)梯建或好者生撲產(chǎn)的趟符合大資本昏化條滑件的來(lái)資產(chǎn)項(xiàng)與設(shè)驗(yàn)計(jì)要劣求、避合同蓮規(guī)定談或者霧生產(chǎn)匪要求爺相符段或者競(jìng)基本挎相符降，即很使有濁極個(gè)霸別與襲設(shè)計(jì)撇、合劉同或須者生浸產(chǎn)要篩求不豬相符譯的地殲方，安也不壤影響母其正稠常使單用或凳者銷置售；辟繼續(xù)體發(fā)生嗓在所疼購(gòu)建鐵或生屬產(chǎn)的檔符合怕資本花化條固件的倒資產(chǎn)敘上的早支出授金額谷很少什或者膚幾乎松不再燭發(fā)生款。房地壯產(chǎn)企惑業(yè)自士行進(jìn)證行基捷礎(chǔ)設(shè)魄施、燒建筑妥安裝腳等工章程建貨設(shè)的違，可紐奉以比城照建只筑企馳業(yè)設(shè)玻置有憂關(guān)成得本項(xiàng)毅目。四、房豬地產(chǎn)企巖業(yè)成本爐核算歸監(jiān)集、分感配閃和結(jié)儉轉(zhuǎn)（一）最房地產(chǎn)襪企業(yè)成橫本費(fèi)用竟核算涉荷及主要時(shí)賬戶1、預(yù)付叛賬款。兵核算在未取得發(fā)泥票前預(yù)袖先支付也給建筑徐商、供輕應(yīng)商和撕其他勞烤務(wù)提供增者的款落項(xiàng)。為欄了便于曠管理，衛(wèi)其明細(xì)遞科目應(yīng)著與合同溫上對(duì)方藝單位名扁稱一致墓。2、在建叛工程。銹核算自耳建自用趣項(xiàng)目的雙工程成登本。3、開奪發(fā)成掩本。蜻核算協(xié)各種述商品悟房、寫經(jīng)濟(jì)嚼適用烘房、森還建內(nèi)房的及在建外項(xiàng)目才成本譜。5、應(yīng)付母賬款。熱核算辦甜理進(jìn)度染結(jié)算，屬已經(jīng)取姥得發(fā)票沃的應(yīng)付嘗款。6、開發(fā)雪產(chǎn)品。相核算各萬(wàn)種商品計(jì)房、經(jīng)拋濟(jì)適用帽房、還紅建房的尺已經(jīng)完奇工可交架付客戶暢使用的析開發(fā)項(xiàng)竟目成本格。既要雪核算總繳成本，族也要核繞算建筑炸面積和牌單位成炭本。7、主營(yíng)筍業(yè)務(wù)成盆本。核穗算納入除損益的知已經(jīng)銷蘇售和視刺同銷售鬧種商品道房、經(jīng)挖濟(jì)適用豬房、還條建房的桐的成本細(xì)。注意衣：納直入成罩本核鹽算內(nèi)宜容與志期間挎費(fèi)用征不能處混淆勾。如營(yíng)銷設(shè)懷施建造姻費(fèi)不能希與“銷售費(fèi)姓用”混淆；盈總部管久理人員辜薪酬不演能與項(xiàng)碗目管理賀人員薪棵酬混淆謀；資本限化借款掠費(fèi)用不勉能與“財(cái)務(wù)相費(fèi)用”混淆。（二）鈴開發(fā)成啟本不用么進(jìn)行共叛同成本勢(shì)和間接宜費(fèi)用分潑配的核招算1、適用習(xí)范圍（1）以獨(dú)裁立編制席概算或朗施工圖殲預(yù)算的灘單項(xiàng)開都發(fā)項(xiàng)目翻；（2）同一開芒發(fā)地點(diǎn)恐、結(jié)構(gòu)飽類型相誰(shuí)同、開至竣工時(shí)雖間相近垮、由同碰一施工遠(yuǎn)單位施絡(luò)工的群體扁開發(fā)啞項(xiàng)目遷。2、開高發(fā)成遣本明魄細(xì)設(shè)匙置二級(jí)科沾目：某樓開發(fā)項(xiàng)扁目三級(jí)柱科目似：（1）土踐地征涉用及趣拆遷捆補(bǔ)償功費(fèi)；威（2）前析期工駁程費(fèi)鬧；（3）建筑旨安裝工遍程費(fèi)；扇（4）基礎(chǔ)洪設(shè)施建殿設(shè)費(fèi)；束（5）公共膊配套設(shè)堅(jiān)施費(fèi)；愈（6）開鵝發(fā)間內(nèi)接費(fèi)依；（7）借拒款費(fèi)粥用。四級(jí)科堅(jiān)目：按今成本項(xiàng)高目具體薯內(nèi)容設(shè)吼置。五級(jí)科蔥目：不黃針對(duì)所辟有項(xiàng)目纏，只對(duì)榜部分成嗚本項(xiàng)目貞具體內(nèi)細(xì)容再細(xì)暑分類。茂如“開發(fā)磚間接英費(fèi)--工程管伙理費(fèi)”中的管依理人員墊薪酬等恥。對(duì)外駕提供的主要目侮的是為了毛滿足稅否收管理底需要。3、主鉆要業(yè)穩(wěn)務(wù)賬釣務(wù)處航理（1）取齊得土埋地使倒用權(quán)借：辛開發(fā)紗成本--某開驅(qū)發(fā)項(xiàng)疫目--土地陰征用賢及拆勤遷補(bǔ)循償費(fèi)--土地出圓讓金貸：叔銀行顫存款（2）向除政府驅(qū)支付耍大市吳政配土套費(fèi)借：慎開發(fā)執(zhí)成本--某開發(fā)烘項(xiàng)目--土地征能用及拆省遷補(bǔ)償滑費(fèi)--大市政午配套費(fèi)貸：銀貿(mào)行存款（3）按合藍(lán)同支付燦拆遷費(fèi)借：開壤發(fā)成本--某開循發(fā)項(xiàng)霜目--土地挖征用嘩及拆來(lái)遷補(bǔ)禿償費(fèi)--拆遷補(bǔ)岔償費(fèi)貸：屠銀行貍存款（4）直插接支湖付設(shè)汗計(jì)費(fèi)借：六開發(fā)絲式成本--某開買發(fā)項(xiàng)肥目--前期獵工程放費(fèi)--設(shè)計(jì)遇費(fèi)應(yīng)交稅譽(yù)費(fèi)---待抵四扣進(jìn)直項(xiàng)稅釘額貸：拍銀行增存款（5）向碑某公努司支監(jiān)付場(chǎng)其地平功整費(fèi)借：開估發(fā)成本--某開發(fā)烈項(xiàng)目--前期泳工程支費(fèi)--場(chǎng)地蓮平整廊費(fèi)應(yīng)交卻稅費(fèi)---待抵總扣進(jìn)召項(xiàng)稅創(chuàng)額貸：籠銀行析存款（6）開發(fā)撿商自行漠采購(gòu)室湖內(nèi)電器借：庫(kù)令存商品應(yīng)交披稅費(fèi)--挎-待抵扣址進(jìn)項(xiàng)稅秤額貸：銀翁行存款（7）采購(gòu)殃電器投諸入安裝奸并支付域安裝費(fèi)借：開太發(fā)成本--某開條發(fā)項(xiàng)泉目--建筑桿安裝邪工程絮費(fèi)--某安裝潑工程應(yīng)交泊稅費(fèi)---待抵扣秩進(jìn)項(xiàng)稅濁額（取逝得安裝設(shè)費(fèi)發(fā)票稼內(nèi)進(jìn)項(xiàng)偶稅）貸：預(yù)頸付賬款--勺-某公司銀行存暮款（8）與丟某建斤筑公言司辦廢理工燃程進(jìn)近度結(jié)持算，端取得薦增值拿稅專季用發(fā)謹(jǐn)票借：開透發(fā)成本--某開納發(fā)項(xiàng)潛目--建筑附安裝燒工程柳費(fèi)--某建鼠筑工思程應(yīng)交休稅費(fèi)---待抵壁扣進(jìn)餓項(xiàng)稅養(yǎng)額貸：預(yù)秒付賬款---某公司銀行存劉款（9）支管付某穗公司食總承戀包室外電多氣及高彼低壓設(shè)鑼備費(fèi)，取得增煤值稅專浙用發(fā)票借：開良發(fā)成本--某開瘡發(fā)項(xiàng)卷目--基礎(chǔ)蜓設(shè)施捧建設(shè)緣瑞費(fèi)--室外戴電氣克及高鼻低壓絞設(shè)備衫費(fèi)應(yīng)交愧稅費(fèi)--隊(duì)-待抵扣賭進(jìn)項(xiàng)稅證額貸：郵預(yù)付歸賬款--尿-某公司銀行廳存款（10）支渡付工扇程監(jiān)夜理費(fèi)用，取助得增源值稅杠專用肚發(fā)票借：開發(fā)成拜本--某開發(fā)羊項(xiàng)目--開發(fā)間強(qiáng)接費(fèi)--工程謎管理布費(fèi)--工程勢(shì)監(jiān)理剪費(fèi)應(yīng)交稅事費(fèi)--蠢-待抵肅扣進(jìn)尤項(xiàng)稅猶額貸：塞銀行思存款（11）計(jì)提臉項(xiàng)目管表理人員慎工資借：開發(fā)成居本--某開發(fā)攻項(xiàng)目--開發(fā)間呀接費(fèi)--工程管篇理費(fèi)—項(xiàng)目管恐理人員典工資貸：有應(yīng)付小職工故薪酬—項(xiàng)目賣管理錫人員攜工資（12）支付扶售樓部別裝修費(fèi)己，取得崇增值稅脆專用發(fā)考票借：開發(fā)壟成本--某開贈(zèng)發(fā)項(xiàng)調(diào)目--開發(fā)抱間接抹費(fèi)--營(yíng)銷設(shè)甲施建造腔費(fèi)—裝修獨(dú)費(fèi)應(yīng)交稅涼費(fèi)---待抵濾扣進(jìn)甚項(xiàng)稅個(gè)額貸：因銀行臣存款（13）支付戶項(xiàng)目管派理人員遮交通費(fèi)借：開今發(fā)成本--某開介發(fā)項(xiàng)趁目--開發(fā)間案接費(fèi)--工程管班理費(fèi)—管理人肥員交通役費(fèi)貸：銀岡行存款（14）應(yīng)付朽某開發(fā)匆項(xiàng)目專周門借款賣利息（桑建造期鐘間利息勇）借：開發(fā)約成本--某開發(fā)存項(xiàng)目—借款費(fèi)兆用貸：噴長(zhǎng)期桌借款—某銀朽行借壘款（15）在渡開具湯售房復(fù)發(fā)票譯，確購(gòu)認(rèn)銷六項(xiàng)稅彈額同賠時(shí)按武比例膏抵減冬土地許成本借：傭應(yīng)交掘稅費(fèi)--應(yīng)交增艦值稅--銷項(xiàng)寨稅額雅抵減貸：參開發(fā)場(chǎng)成本--某開繡發(fā)項(xiàng)村目--土地霞及拆圍遷補(bǔ)束償費(fèi)—土地出盈讓金（16）在楚開具比售房奧發(fā)票腫，確擱認(rèn)銷捷項(xiàng)稅愧額同落時(shí)，瘋確認(rèn)私進(jìn)項(xiàng)暑稅額禮，若尿進(jìn)項(xiàng)軟稅額撈大于襯銷售茅稅額曲，僅寫以銷相項(xiàng)稅武額結(jié)芽轉(zhuǎn)待河抵扣附進(jìn)項(xiàng)累稅額緣瑞。借：應(yīng)示交稅費(fèi)--應(yīng)交增掉值稅—進(jìn)項(xiàng)夾稅額貸：您應(yīng)交濤稅費(fèi)--待抵壘扣進(jìn)勁項(xiàng)稅桶額（17）開發(fā)宿項(xiàng)目完削工，結(jié)丈轉(zhuǎn)尚未償支付工男程成本借：開粘發(fā)成本--某開辦發(fā)項(xiàng)居目--（相關(guān)胡明細(xì)）貸：吼應(yīng)付舟賬款—某公兇司（爹單位茫）（18）開紫發(fā)項(xiàng)毯目完蝕工，疊結(jié)轉(zhuǎn)師開發(fā)丟產(chǎn)品瓣總成皂本借：開廁發(fā)產(chǎn)品--靈-某開怖發(fā)產(chǎn)捉品貸：開租發(fā)成本--某開悟發(fā)項(xiàng)損目--（各盞明細(xì)霜賬金御額）（19）在繼確認(rèn)壺銷售嘴收入違同時(shí)雄確認(rèn)宵銷售葡成本借：族主營(yíng)基業(yè)務(wù)乏成本貸：開發(fā)楚產(chǎn)品---某開記發(fā)產(chǎn)敲品（三）效開發(fā)成竊本需要酬進(jìn)行共尋同成本午和間接佛費(fèi)用分涼配的核耍算1、適用諒范圍（1）群體開稈發(fā)項(xiàng)目孫中開工版時(shí)間相栗距較大尺項(xiàng)目（挪分期數(shù)吼）（2）群蜜體開燦發(fā)項(xiàng)覽目中師房屋礦結(jié)構(gòu)莊和功暗能不氣同（旋如住蟲房和僑商用甲）（3）同熔一項(xiàng)來(lái)目管赴理部遣門管芽理的肚不同尸地理旦環(huán)境傳開發(fā)瓦項(xiàng)目2、“開發(fā)成陜本”明細(xì)秘科目搖設(shè)置主要是纖在“某開庫(kù)發(fā)項(xiàng)籮目”后設(shè)置腫具體成康本計(jì)算儲(chǔ)對(duì)象三寸級(jí)科目愈，而成懷本項(xiàng)目峰則為四鑼級(jí)科目愧，再分怖細(xì)五級(jí)脫科目，豈甚至六粥級(jí)科目恥可設(shè)置爬多欄式微明細(xì)賬叫核算。3、具體若成本計(jì)沒算對(duì)象鞏三級(jí)科刺目設(shè)置（1）期數(shù)濃；（2）住宅沉樓棟蓄；（3）商用應(yīng)樓棟；葬（4）公保益建維筑；足（5）樓棟勸名稱。房地裂產(chǎn)開外發(fā)企辦業(yè)可仔根據(jù)白實(shí)際蠅情況污確定奏，如兔花園止二期盡住宅先樓，績(jī)圣境瓣一期盆別墅協(xié)樓；裝豪門羅寫字膏樓等柏。根源據(jù)重它要性次原則減，某培個(gè)住益宅樓團(tuán)門面自房用閘于商堂業(yè)用竹途，蜓沒有隱必要哨單獨(dú)醬作一敢個(gè)具生體成若本計(jì)點(diǎn)算對(duì)授象。共同三成本輩和間糧接費(fèi)伐用如果事呀先未明距確具體成及本計(jì)算東對(duì)象，可在洞開發(fā)成倒本設(shè)置累相應(yīng)的共同成南本和間期接費(fèi)用服明細(xì)賬，待明灶確后轉(zhuǎn)路入具體成負(fù)本計(jì)算預(yù)對(duì)象。4、開發(fā)池成本的傍歸集與脊分配開發(fā)成栽本的歸隨集與分踐配原則必：能直煙接計(jì)入年直接計(jì)阿入具體滿成本對(duì)幻玉象，不昨能直接括計(jì)入按錦受益標(biāo)數(shù)準(zhǔn)分配銷計(jì)入具體成葡本對(duì)象殖。（1）土結(jié)地征窄用及宋拆遷太補(bǔ)償侄費(fèi)的急歸集披與分表配土地適征用酸可按“占地抹面積縣法”分配某具央體成三本對(duì)青象應(yīng)稈分?jǐn)倠屚恋亟终饔每藤M(fèi)=（具早體成赤本對(duì)飽象建旨筑面村積/容積濃率）*單位面踐積土地險(xiǎn)征用費(fèi)拆遷棕費(fèi)一嚷般直史接計(jì)戚入安狀置房牲成本異中。大市奏政配數(shù)套費(fèi)床視同土地征斗用進(jìn)行乘分配。賬務(wù)地處理?xiàng)l：借：開護(hù)發(fā)成本--某開發(fā)法項(xiàng)目--某期蟲住宅-土地軌征用購(gòu)及拆濤遷補(bǔ)龍償費(fèi)-土地出抖讓金開發(fā)成夸本--某開典發(fā)項(xiàng)她目--某期商護(hù)業(yè)-土地征柄用及拆辣遷補(bǔ)償海費(fèi)-土地培出讓倍金貸：銀匙行存款向稅拿務(wù)部祥門申佳報(bào)土染地征鈴用抵序減稅妖額時(shí)糠：借：慮應(yīng)交蜓稅費(fèi)應(yīng)交缺稅費(fèi)夸——榴應(yīng)交殼增值懲稅--銷項(xiàng)稅黃額抵減貸：開裂發(fā)成本--某開葉發(fā)項(xiàng)視目--某期住宜宅-土地征朵用及拆閉遷補(bǔ)償暖費(fèi)-土地節(jié)出讓誘金開發(fā)成紀(jì)本--某開發(fā)劍項(xiàng)目--某期冰商業(yè)-土地母征用性及拆尊遷補(bǔ)玻償費(fèi)-土地出遍讓金（2）前期余工程胞費(fèi)的煤歸集悉與分勁配前期工使程費(fèi)能螺直接計(jì)稻入某具納體成本都計(jì)算對(duì)器象的盡熊可能腎直接計(jì)令入，如羅勘察設(shè)蠶計(jì)費(fèi)、舅報(bào)批報(bào)屯建增容蛾費(fèi)等在粘一個(gè)合椒同內(nèi)統(tǒng)旋一結(jié)算心，或者傘使用同獵一結(jié)算亞票據(jù)的歌則分配跳計(jì)入具體搏成本嚴(yán)計(jì)算疼對(duì)象到，可踩按“預(yù)算衫造價(jià)串法”分配。某具體纖成本計(jì)青算對(duì)象抵應(yīng)分配街成本=該具頃體成甘本計(jì)單算對(duì)呀象預(yù)捉算金來(lái)額/總體預(yù)正算金額*總體實(shí)軌際成本“三曲通一桌平”狡費(fèi)、彈臨時(shí)洞設(shè)施裕費(fèi)可鹿按“占地鼻面積血法”分配。啞需要考縱慮的是壁某個(gè)具體驢成本躺計(jì)算鹽對(duì)象崗尚未厭開工追就不經(jīng)要計(jì)捏算其維分配紀(jì)額，駁某個(gè)李具體楚成本喂計(jì)算潤(rùn)對(duì)象楚已經(jīng)泡完工域也不森要計(jì)父算其積分配勝額。承按其批受益死期間堪計(jì)算彼分配葛額。賬務(wù)拍處理貼：借：拐開發(fā)隱成本--某開顆發(fā)項(xiàng)待目--某期住頁(yè)宅--前期疼工程升費(fèi)--設(shè)計(jì)所費(fèi)開發(fā)成僅本--某開發(fā)得項(xiàng)目--某期型商業(yè)--前期釘工程版費(fèi)--設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)交伴稅費(fèi)--憐-待抵扣燥進(jìn)項(xiàng)稅結(jié)額貸：銀談行存款雨（或應(yīng)姿付賬款憶或預(yù)付閱賬款）（3）建筑安密裝工程勉費(fèi)歸集舍與分配建筑渠安裝晝工程梁費(fèi)主呢要是臭對(duì)墻煙面內(nèi)票施工肚，按磚實(shí)際騰結(jié)算養(yǎng)發(fā)票獸歸集擋，一跪般不藝用分夕配。浮萬(wàn)一妻統(tǒng)一眨開具澤發(fā)票花未分站清具陽(yáng)體成勒本計(jì)氧算對(duì)偶象，塘可按“預(yù)算造辟價(jià)法”進(jìn)行分濾配。賬務(wù)處陳理：借：罵開發(fā)螞成本--某開發(fā)胸項(xiàng)目--某期住聲宅---浪-建筑說(shuō)安裝使工程舉費(fèi)--某工譯程開發(fā)成扎本--某開發(fā)百項(xiàng)目--某期商速業(yè)--簡(jiǎn)--建筑安芝裝工程披費(fèi)--某工叮程應(yīng)交摟稅費(fèi)--遣-待抵扣洞進(jìn)項(xiàng)稅拉額貸：銀灘行存款濫（或應(yīng)瘦付賬款悅或預(yù)付均賬款）（4）基礎(chǔ)褲設(shè)施份建設(shè)能費(fèi)歸集佛與分都配基礎(chǔ)波設(shè)施摔建設(shè)晃費(fèi)一旬般是非室外仆工程板，如葡果合膊同和站結(jié)算堵發(fā)票凈不能竟分清理是某躍個(gè)具肚體成扎本計(jì)猾算對(duì)愁象的妙，需遼要分恭配計(jì)無(wú)入成曲本。醫(yī)可按“預(yù)算造雪價(jià)法”進(jìn)行分鮮配。如霸果判斷弟某個(gè)具籠體成本專計(jì)算對(duì)危象與使碰用土地扒面積關(guān)鏈聯(lián)度很值大，也將可采用“占地貪面積壁法”分配。賬務(wù)處內(nèi)理：借：開今發(fā)成本--某開發(fā)港項(xiàng)目--某期蹲住宅--念-基礎(chǔ)設(shè)源施建設(shè)糧費(fèi)---某工悉程開發(fā)成污本--某開發(fā)泛項(xiàng)目--某期商浩業(yè)---基礎(chǔ)設(shè)懲施建設(shè)闖費(fèi)--蜘-某工猶程應(yīng)交稅白費(fèi)---待抵扣丟進(jìn)項(xiàng)稅產(chǎn)額貸：銀競(jìng)行存款昏（或應(yīng)案付賬款沙或預(yù)付你賬款）（5）公共野配套棚設(shè)施溫費(fèi)歸損集與蒼分配公共押配套幸設(shè)施療費(fèi)屬燭于公勤益性么質(zhì)，耀屬于棚售后掙業(yè)主域共有藝或者衫交由怠政府農(nóng)管理德的，繪應(yīng)納郵入計(jì)拖稅成怖本，車在計(jì)識(shí)算土孟地增體值稅桑和企萍業(yè)所碑得稅蘋時(shí)納慌入售卡房收注入的甜扣除錯(cuò)項(xiàng)目紫。如畝果屬螞于開承發(fā)商木所有績(jī)，開衫發(fā)商已建造貝后能龜取得降額外衣收入海（如挖地下跟車庫(kù)費(fèi)）則涉應(yīng)作倦為一朱個(gè)單湖獨(dú)成龍本計(jì)遙算對(duì)亡象進(jìn)里行核模算。公共配安套設(shè)施復(fù)費(fèi)屬于賞公益性稀質(zhì)的，稿一般不灰分?jǐn)偼聊蟮卣饔眉疤锊疬w補(bǔ)呼償費(fèi)、成本辰能直嗚接計(jì)攪入盡集可能期直接饞計(jì)入召，不絞能直偷接計(jì)球入按“預(yù)算攀造價(jià)汗法”分配隙或者“建筑面杠積法”分配。賬務(wù)處遍理:借：楚開發(fā)父成本--某開扒發(fā)項(xiàng)禾目---某公益磁項(xiàng)目--遙-建筑有費(fèi)開發(fā)累成本--某開發(fā)貝項(xiàng)目---某公益禁項(xiàng)目--朽-安裝警費(fèi)開發(fā)成您本--某開蔥發(fā)項(xiàng)并目---某公幸益項(xiàng)針目--卡-基礎(chǔ)設(shè)港施建設(shè)址費(fèi)應(yīng)交稅銷費(fèi)---待抵旬扣進(jìn)創(chuàng)項(xiàng)稅晌額貸：銀挖行存款陰（或應(yīng)宅付賬款趙或預(yù)付象賬款）（6）開前發(fā)間砍接費(fèi)運(yùn)的歸墾集與慰分配在一蒼個(gè)項(xiàng)灘目部乓門管私理群婆體開殖發(fā)項(xiàng)根目中溉，雖懇然費(fèi)悉用內(nèi)極容繁決多，譯也并弊不是福所有賤成本帶都需壟要采納用分須配方球法。斧凡是攔結(jié)算姜票據(jù)迎和相棟關(guān)合丈同能因明確別分清桶具體恒成本準(zhǔn)計(jì)算誤對(duì)象約的應(yīng)純直接精計(jì)入蜓。不杠能直歷接計(jì)吼入的月費(fèi)用習(xí)（如束項(xiàng)目行政忍管理廳費(fèi)等務(wù)）則工分配團(tuán)計(jì)入斬成本手。一傳般按“預(yù)算造湖價(jià)法”或“建筑征面積麻法”進(jìn)行分萄配。建筑面懷積法某具體豪成本計(jì)歷算對(duì)象狠應(yīng)分配慨某項(xiàng)間座接費(fèi)=該具體成董本計(jì)算牢對(duì)象/總建筑淘面積*某項(xiàng)六間接費(fèi)費(fèi)總駝?lì)~賬務(wù)處暮理：借：編開發(fā)瞇成本--某開發(fā)右項(xiàng)目--某期嶄住宅---沃-開發(fā)滔間接橫費(fèi)--某費(fèi)用開發(fā)環(huán)成本--某開發(fā)鋒項(xiàng)目--某期商某業(yè)--兵--開發(fā)間召接費(fèi)--某費(fèi)抽用應(yīng)交筑稅費(fèi)--歌-待抵拍扣進(jìn)慢項(xiàng)稅步額貸：模銀行石存款籌（或裹應(yīng)付騰賬款蜘或預(yù)只付賬米款）（7）借款費(fèi)惠用的歸吧集與分擁配能明確牽分清具迷體成本地計(jì)算對(duì)旅象的應(yīng)騙直接計(jì)代入，不撐能分清紫一般按“預(yù)算計(jì)造價(jià)岸法”分配。盾賬務(wù)處錘理借：蛇開發(fā)寧成本--某開阿發(fā)項(xiàng)鄭目--某期住蔬宅---閑-借款半費(fèi)用--利息開發(fā)始成本--某開發(fā)胖項(xiàng)目--某期步商業(yè)--釣--借款費(fèi)茫用--利息貸：長(zhǎng)汗期借款--疊-某銀希行借灘款--伍-應(yīng)付利刮息（四）煉房地產(chǎn)織企業(yè)成錢本費(fèi)用談核算舉猴例1、某凳房地忌產(chǎn)開辜發(fā)企券業(yè)拍得環(huán)打山土地帽120開.6畝畢（80霜404岸平方米菊），該黨地塊已停七通一閘平，土傻地出讓巨金54篇674錄73攜36元秤，出讓藍(lán)金含城計(jì)市基礎(chǔ)菠設(shè)施配夸套費(fèi)，悲應(yīng)支付避契稅1薪640歐24似20.鏟08元虛（54遍674沉733葛6×3行%），結(jié)印花稅港273端374蛛元（5倉(cāng)467負(fù)473甚36×儲(chǔ)0.5屋‰），丸已支付土地徑出讓或金首黨付款找27冬33偽7綱36征68銀元，術(shù)現(xiàn)支客付余駱款。借：開墓發(fā)成本謊—環(huán)山戀土地—土地征窄用及拆太遷補(bǔ)償炒費(fèi)奸563旬14煙975煙6.1相0稅金革及附塘加—獨(dú)印花第稅雕27括3遣37預(yù)4.00貸：預(yù)騾付賬款月—市土墨地資源拖局段273脫37質(zhì)366貫8.0騰0銀行撞存款冠29憤00魚4桑94應(yīng)62引.102、收到艦太平路豆項(xiàng)目勘細(xì)察設(shè)計(jì)嫁院設(shè)計(jì)影文件，備支付余現(xiàn)款并取聞得勘察袖費(fèi)專用駐發(fā)票。菌發(fā)票載貼明稅額192范01.買28元，枝不含墾稅價(jià)總計(jì)3籃20曠02抗1.今3元席，已屢預(yù)付遞96市48棋4.交8元混，按特小區(qū)誦建筑笑面積喂12粱69芳18睬.4蕩㎡分認(rèn)配。成本計(jì)算對(duì)象建筑面積分配率分配金額商務(wù)寫字樓40726.40102690.51住宅樓86192.00217330.79合計(jì)126918.402.5215320021.30借：郊開發(fā)均成本睬—太疼平路浙小區(qū)拳—商飾務(wù)寫窗字樓武—前珠期工公程費(fèi)收—勘酷察費(fèi)10接26趟90妄.5鵝1—住熱宅樓樓—前杏期工天程費(fèi)痛—勘暑察費(fèi)21論73澆30殼.7半9應(yīng)交稅百費(fèi)--待抵扣抱進(jìn)項(xiàng)稅珍額192伙01.賞28貸：預(yù)那付賬款順—某勘唇察設(shè)計(jì)連院?jiǎn)T964洲84.庫(kù)80銀行濱存款涼242輛73立7.想783、市般建工篇總公垮司中牲標(biāo)商臨務(wù)寫革字樓完，中佛標(biāo)價(jià)巷12財(cái)98瘋7胸36幫00穴元，愁監(jiān)理休工程拋師和退合同擾預(yù)算東部審計(jì)核確軟認(rèn)市德建工?？偣吽绢A(yù)命付款倉(cāng)支付已申請(qǐng)士，經(jīng)渡財(cái)務(wù)坦部復(fù)挽核中詠標(biāo)單簡(jiǎn)位預(yù)棋付款帳保函隙和預(yù)奮付款響支付種申請(qǐng)財(cái)同意策，按烏中標(biāo)貧價(jià)的登10瞇%，膊支付令中標(biāo)尚單位襪預(yù)付悉款1虹29米8助73愧60息元，芒工程考完成摔80議%開絕始抵膽扣。借：奸預(yù)付駱賬款漢—市緒建工旅總公耍司魔1踢29伍87透36競(jìng)0貸：銀喉行存款悶12治987頸3604、為波太平地莊路遙項(xiàng)目候取得尊工商蝴銀行呢一年文半期還貸款祥20厚00軋0攏00仁00調(diào)元，果貸款挺利率棋6.親78綠%，服利息定每季歇支付體一次扛，實(shí)臣際利獸率7下.3偷5%頑，因探貸款司發(fā)生武的各擋種直杠接費(fèi)多用2瓜10猴0倡00扭0元汽。借：別銀行避存款趁19諷79撐0露00偉00長(zhǎng)期偶借款纖—工散商銀嫂行貸解款利攤息調(diào)軋整悅21只0枕00神00貸：長(zhǎng)灰期借款京—工商疊銀行貸議款成本訊2鉛000胡00濕0005、市熟建工陡總公映司申矮請(qǐng)支崖付商辦務(wù)寫冒字樓漁已完多工程師價(jià)款攻。經(jīng)招監(jiān)理活工程伶師簽任字確彈認(rèn)，拔公司勞合同邊預(yù)算趕部審拒核簽混字確蜘認(rèn)已低完工殖程量高為1墊20蜜0萬(wàn)怠元。槳財(cái)務(wù)斜部收獸到工攪程價(jià)惑款結(jié)億算賬因單和蒙已完交工程賞月報(bào)蕩，經(jīng)他與中檢標(biāo)工伏程量撫清單灶報(bào)價(jià)拴和已沙完工怒程量局和工戲程形泊象進(jìn)哪度對(duì)帥比時(shí)憶，認(rèn)小為不泡符，暮退回惜預(yù)算塵合同旗部要?jiǎng)h求復(fù)耍審，黨經(jīng)與紐奉監(jiān)理箭部門錄，施睬工單擋位均艷測(cè)量工復(fù)核誦，施止工單棉位多就報(bào)已之完工墻程量冠10亮0萬(wàn)散元，崇重報(bào)獲工程項(xiàng)價(jià)款活結(jié)算資賬單辭和已桂完工鏈程量侵月報(bào)擁，本泥期已濕完工煤程量屠為1磁10凡0萬(wàn)逆元，營(yíng)財(cái)務(wù)特部予冰以確促認(rèn)，秘并取免得增旅值稅逮專用掀發(fā)票胳所載揪稅額12冊(cè)1萬(wàn)元讓。借：銀開發(fā)癥成本燭—太平葵路小伙區(qū)—短商務(wù)昨?qū)懽纸闃恰ㄖ前惭b工俗程費(fèi)—土建憂工程費(fèi)110懂00厲000應(yīng)交稅橫費(fèi)—待抵扣構(gòu)進(jìn)項(xiàng)稅毯額12遼10莊00謊0貸：瀉應(yīng)付繼賬款烘—市之建工弓總公秋司耀1221000打06、收到岡經(jīng)監(jiān)理珍工程師截，預(yù)算霸合同部某簽字確露認(rèn)，朝白陽(yáng)一建寇公司住佩宅樓工蛙程價(jià)款漢結(jié)算賬騰單和已品完工程席月報(bào)，啟本期已刪完工程悟量為165桃0萬(wàn)元，息經(jīng)與中茄標(biāo)工程符量清單歷比對(duì)審認(rèn)核，財(cái)液務(wù)部確咸認(rèn)，并取愚得增雞值稅雜專用或發(fā)票島所載掌稅額181曠.5萬(wàn)元。借：鐵開發(fā)畝成本消——太平路援小區(qū)—桑住宅樓—建筑抹安裝工月程費(fèi)—池土建工套程費(fèi)165怎000凈00應(yīng)交詳稅費(fèi)富—待抵扣獻(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅挎額18掉15退00棗0貸：壞應(yīng)付脂賬款鍋—朝晃陽(yáng)一罩建公如司183濟(jì)150張007、分挨配本井月市否政公貨共配貞套設(shè)其施費(fèi)借：開慣發(fā)成本臣—太平端路小腔區(qū)—恨商務(wù)平寫字依樓—配至套設(shè)怕施費(fèi)38益18告5.柴49開發(fā)課成本霞—太平相路小苗區(qū)—蕩住宅松樓—配套寸設(shè)施費(fèi)80鍵81猾4.勺51貸：坡開發(fā)抹成本捐—太平路健小區(qū)—半上水工植程164油00開發(fā)成汽本—太平路主小區(qū)—醋下水工甩程15維80刪0開發(fā)成艘本—太平路揉小區(qū)—泉熱力工征程204疼00開發(fā)成鋸本—太平筑路小店區(qū)—鼠煤氣穿工程13秀40蓄0開發(fā)成嘉本—太平路攪小區(qū)—扣雨水工本程112詠00開發(fā)普成本容—太平檢路小頭區(qū)—敞道路敘工程27臺(tái)20才0開發(fā)成弟本—太平路檔小區(qū)—偉電力工懼程110澇00開發(fā)成療本—太平路廉小區(qū)—高綠化工射程300歐0開發(fā)定成本少—太平勺路小州區(qū)—辱圍墻荒工程600成本計(jì)算對(duì)象建筑面積分配率分配金額商務(wù)寫字樓40726.4038185.49住宅樓86192.0080814.51合計(jì)126918.400.936761190008、分利配本伸月開裕發(fā)間烏接費(fèi)撈用（1）分雨配利惱息費(fèi)鍵用（2）其他監(jiān)開發(fā)間須接費(fèi)用榜分配成本計(jì)算對(duì)象建筑面積分配率分配金額商務(wù)寫字樓40726.403617887.37住宅樓86192.007656776.63合計(jì)126918.4088.833911274664成本計(jì)算對(duì)象建筑面積分配率分配金額商務(wù)寫字樓40726.40470402.91住宅樓86192.00995545.09合計(jì)126918.4011.55031465948借：開背發(fā)成本船—太平路鴨小區(qū)—剃商務(wù)寫境字樓—借挖款費(fèi)休用36災(zāi)17公88貫7.鴿37開發(fā)占成本?！绞Ｂ沸●倕^(qū)—境商務(wù)層寫字瘋樓—開頭發(fā)間酸接費(fèi)47屢04淚02輸.9偵1開發(fā)償成本欺—太平路瀉小區(qū)—磁住宅樓—納借款畏費(fèi)用765缸677壯6.6白3開發(fā)痕成本為—太平路客小區(qū)—掏住宅樓—脆開姿發(fā)間賣接費(fèi)995套545冊(cè).09貸：伯開發(fā)成丑本—太平路玩小區(qū)—研間接費(fèi)識(shí)用—泊利息費(fèi)槍用11越27哈46醫(yī)64開發(fā)蘭成本甚—太平蒸路小烈區(qū)—騙間遇接費(fèi)答用鉛—監(jiān)蘭理費(fèi)60挽00關(guān)00開發(fā)成留本—太平障路小晴區(qū)—著間接啊費(fèi)用崗—認(rèn)質(zhì)蛙檢費(fèi)20則00羊00開發(fā)義成本注—太平路塊小區(qū)—終間接豪費(fèi)用描—招標(biāo)穴編制費(fèi)29抽27培59開發(fā)砌成本程—太平路秘小區(qū)—員間接識(shí)費(fèi)用婆—招標(biāo)蝕管理費(fèi)73梁18咬99、預(yù)售潔1-6南號(hào)住宅色樓88督套，375遍8.2肌4平方忠米，300心659船04元；7-偶10號(hào)住宅有樓96眠套，47樂16擋.4為8平方攀米，424芹483差89.粱12元；褲商務(wù)督寫字炎樓3縣00老0平歡方米鋒，132談0元/織㎡，緊19羊80府00版00士元。旁開具裳售房罰發(fā)票忙，所駁載增己值稅914家826昨3.2牙8元。借：甲銀行槳存款923圖142厭93.差12貸：螞預(yù)收至賬款養(yǎng)—各母客戶徑明細(xì)92須31概42扁93晴.1泰2借：沿應(yīng)收描賬款屈—申匯報(bào)增棚值稅迷銷項(xiàng)勝稅額914鄉(xiāng)豐826括3.2燭8貸：應(yīng)交伍稅費(fèi)--用-應(yīng)交增虜值稅--所-銷項(xiàng)咸稅額914餃826鬧3.2窄8注：攤確認(rèn)“待抵荷扣進(jìn)勞項(xiàng)稅究額”轉(zhuǎn)入“進(jìn)項(xiàng)訪稅額”分錄仍省略糖。10、土地雄征用書成本似56遣31右4走97謹(jǐn)56績(jī).1看0元解，土碑地總引面積80協(xié)40時(shí)4平方總米，允能得槍到稅朱務(wù)部丘門確賭認(rèn)抵蛾扣稅江額558詞076假33.如48元（56剛31鐘4刊97訂56袋.1叫0/（1+1體1%）*1園1%）抵觸扣后遣金額50篇73絡(luò)42慣12鵝2.才62元。太平路閱小區(qū)實(shí)際初使用途土地負(fù)面積225圍10.倦61平方楊米，應(yīng)分冷攤土地松征用成服本為1