房地產(chǎn)行業(yè)入門基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

5/16/20231課程安排

一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；二、建筑基礎(chǔ)知識(shí)；三、名詞解釋四、戶型分析5/16/20232房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（開發(fā)商）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。5/16/20233房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)5/16/20234什么是房地產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)？？？房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物構(gòu)成的。5/16/20235什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

houseagent(英)

指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。

5/16/20236房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性（房地產(chǎn)的自然地理位置是不變的，盡管其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置有可能發(fā)生變化）使用的耐久性（對(duì)于土地而言，其具有不可毀滅性，建筑物雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但一經(jīng)建成，壽命通常也可以達(dá)到幾十年甚至數(shù)百年）資源的有限性（土地作為大自然的產(chǎn)物是不能被人工生產(chǎn)出來(lái)的，這也使得建筑在其上的建筑物和其他附著物的數(shù)量也是有限的）房地產(chǎn)的保值性（房地產(chǎn)的價(jià)值隨著時(shí)間的推移，價(jià)值的總體趨勢(shì)）5/16/20237房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征生產(chǎn)周期（買下地皮、建筑商承建、銷售后入住等）資金密集性：產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗所占比例較大或資金有機(jī)構(gòu)成較高的企業(yè)。投資大，占用資金多，現(xiàn)代化技術(shù)裝備程度高，容納勞動(dòng)力相對(duì)少，勞動(dòng)生產(chǎn)率高。如鋼鐵、機(jī)械制造、汽車、石油化工等，均屬于資金密集型行業(yè)。

相互影響性（房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與本身的狀況有直接的關(guān)系，還取決于周圍其他的房地產(chǎn)的狀況，受臨近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響）

易受政策限制性房地產(chǎn)的增值性（位置、位置還是位置）5/16/20238一、

房地產(chǎn)的概念房屋土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)作為一種產(chǎn)業(yè)稱之為房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃的行為三、

房地產(chǎn)租賃

出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用(租金)。

5/16/20239四、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊、程度2、房屋層數(shù)和朝向3、環(huán)境因素(地理位置、交通、商業(yè)娛樂(lè)、網(wǎng)點(diǎn)等)4、房屋的供需狀況5、政策因素6、土地價(jià)格的變動(dòng)5/16/202310房產(chǎn)分類住宅：按使用分：?jiǎn)卧健⒐⑹?、別墅；按住房供應(yīng)：商品房、房改房、已購(gòu)公房；按消費(fèi)檔次：普通住宅、非普通住宅商業(yè)用房：百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪；商業(yè)街商鋪；住宅底層商鋪；社區(qū)型商鋪。其他：教育、醫(yī)療、科研、工業(yè)、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教

5/16/202311土地的所有制形式《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地的公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

5/16/202312國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：

住宅用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年5/16/202313房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)分類房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)5/16/202314房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。5/16/202315房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。需要簽訂房地產(chǎn)代理合同，約定服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。5/16/202316房屋買賣房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移買賣雙方當(dāng)事人有完全民事行為能力房屋出賣人必須是房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，必須經(jīng)所有共有權(quán)人同意出售已出租房屋，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)方可房屋產(chǎn)權(quán)必須清楚。5/16/202317特點(diǎn)1、范圍的廣泛性(市場(chǎng)上有多少商品就會(huì)有多少種經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。包括有形和無(wú)形商品)2、活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性(只提供服務(wù)，不直接從事經(jīng)營(yíng))3、活動(dòng)目的的報(bào)酬性(提供的服務(wù)是一種商品，傭金是應(yīng)得的勞動(dòng)收入)4、活動(dòng)的隱蔽性和非連續(xù)性(相對(duì))5、活動(dòng)責(zé)任的明確性(不同的經(jīng)紀(jì)方式承擔(dān)不同的法律責(zé)任和義務(wù))(經(jīng)紀(jì)人和委托人之間以合同形式明確各人權(quán)利、義務(wù)）5/16/202318一、經(jīng)紀(jì)三活動(dòng)三的作三用1、加快三了市三場(chǎng)信三息的三傳播三與交三流2、有三利于三商品三合理三流通(依靠三經(jīng)紀(jì)三人的三專業(yè)三性、三準(zhǔn)確三性、三信息三量大)3、促三進(jìn)了三市場(chǎng)三的規(guī)三范和三發(fā)展(實(shí)現(xiàn)三了市三場(chǎng)交三易行三為的三公平三、公三開、三公正)5/三3/三20三2319二、經(jīng)紀(jì)三活動(dòng)三的方三式1.居間(為交三易雙三方提三供信三息及三條件三，起三媒介三撮合三用。三廣泛三采用三，初三級(jí)形三式)2.行紀(jì)(受委三托人三委托三以自三己的三名義三與第三三方三進(jìn)行三交易三，并三承擔(dān)三法律三責(zé)任)3.代理(受委三托人三委托三以委三托人三的名三義與三第三三方進(jìn)三行交三易，三不承三擔(dān)法三律責(zé)三任)5/三3/三20三2320第二三部分三：建筑三基礎(chǔ)三知識(shí)5/三3/三20三2321住宅三建筑三形式單元三（板三式）三式住三宅在多三層、三高層三樓房三中的三一種三住宅三建筑三形式三。通三常每三層樓三面只三有一三個(gè)樓梯，住三戶由三樓梯三平臺(tái)三直接三進(jìn)入三分戶三門，三所以三每個(gè)三樓梯三的控三制面三積又三稱為三一個(gè)三居住三單元三。塔式三（點(diǎn)三式）三住宅高層三獨(dú)立三單元三式住三宅又三稱塔三式住三宅，由共三用樓三梯、三電梯三為核三心布三置多三套住三房的三住宅三。通廊三式住三宅由共三用樓三梯、三電梯三通過(guò)三內(nèi)、三外廊三進(jìn)入三各套三住宅。5/三3/三20三2322住宅三按層三數(shù)劃三分如三下：1、低層三住宅三為一三層至三三層三；2、多層三住宅三為四三層至三六層三；3、中高三層住三宅為三七層三至九三層；4、高層三住宅三為十三層以三上（三小高三層、三高層三、超三高層三）。5/三3/三20三2323什么三是層三高、三凈高層高三：上下三兩層三樓面三或樓三面與三地面三之間三的垂三直距三離。凈高三：樓面三或地三面至三上部三樓板三底面三或吊三頂?shù)兹嬷g的三垂直三距離三。凈高=層高-樓板三厚度5/三3/三20三2324按照三建筑三結(jié)構(gòu)三分類三：磚混三結(jié)構(gòu)三：豎三向承三重結(jié)三構(gòu)為三磚墻三，水三平承三重的三樓板三、屋三面板三為鋼三筋混三凝土三（多三層）鋼筋三混凝三土結(jié)三構(gòu)：三承重三構(gòu)件三梁、三柱為三鋼混三，外三墻、三分割三墻為三輕質(zhì)三墻或三砌塊三填充三（小三高層三）鋼結(jié)三構(gòu)：三承重三構(gòu)件三梁、三柱為三鋼材三（高三層）5/三3/三20三2325房屋三面積三的測(cè)三算建筑三面積=使用三面積+公攤?cè)娣e使用三面積三：使用三面積=可以三利用三的面三積+房屋三墻體三面積+陽(yáng)臺(tái)三建筑三面積三。共有三建筑三面積三：電梯三井、三管道三井、三樓梯三間、三垃圾三道、三變電三室、三設(shè)備三間、三公共三門廳三、過(guò)三道、三地下三室等三。不三包括三獨(dú)立三使用三的地三下室三、車三棚、三車庫(kù)三、為三多幢三服務(wù)三的警三衛(wèi)室三、管三理用三房、三以及三人防三工程三等建三筑面三積。公攤?cè)娣e三：共有三建筑三面積三分?jǐn)側(cè)蟮娜娣e三。5/三3/三20三2326面積三測(cè)算三的注三意事三項(xiàng)閣樓三：2.三2米以三上算三有效三面積計(jì)算三一半三建筑三面積三的范三圍5/三3/三20三2327房屋三價(jià)格起價(jià)三：各樓三層銷三售價(jià)三格中三的最三低價(jià)三格，三即是三起價(jià)三。均價(jià)三：小區(qū)三內(nèi)各三套房三屋總?cè)齼r(jià)之三和與三各套三總建三筑面三積之三比。5/三3/三20三2328戶型三分類平面三式錯(cuò)層三式復(fù)式躍層三式5/三3/三20三2329平面三式5/三3/三20三2330錯(cuò)層5/三3/三20三2331復(fù)式5/三3/三20三2332躍層5/三3/三20三2333戶型三分類三解析平面三式：表示三一戶三人家三的廳三、臥三、衛(wèi)三、廚三等所三有房三間都三處于三同一三層面錯(cuò)層三式：主要三指的三是一三套房三子不三處于三同一三平面三，即三房?jī)?nèi)三的廳三、臥三、衛(wèi)三、廚三、陽(yáng)三臺(tái)處三于幾三個(gè)高三度不三同的三平面三上。復(fù)式：上下三兩層三完全三分隔三，三一、三二層三樓面三往往三垂直三投影三，上三下面三積一三致(樓上三樓下三、兩三層一三戶)躍層三式：躍層三式住三宅是三一套三住宅三占兩三個(gè)樓三層，三有內(nèi)三部樓三梯聯(lián)三系上三下層5/三3/三20三2334綠化三率是指三規(guī)劃三建設(shè)三用地三范圍三內(nèi)的三綠地三面積三與規(guī)三劃建三設(shè)用三地面三積之三比。出房三率出房三率：三使用三面積三與建三筑面三積之三比。（多三層、三高層三）5/三3/三20三2335閣樓利用三房屋三內(nèi)的三上部三空間三，加三建的三人字三型框三架且使用三面積不足三該層三面積三的暗三樓，三不計(jì)三層次三。5/三3/三20三2336連體三別墅5/三3/三20三2337商住三兩用5/三3/三20三2338商務(wù)三會(huì)所5/三3/三20三2339戶型三圖介三紹--三-套一三廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)5/三3/三20三2340房型三圖--三-套二三廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)5/三3/三20三2341房型三圖--三-套三三廳優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)5/三3/