物業(yè)管理法律基礎知識

物業(yè)管理法律基礎知識培訓系列之

主要內容：一、物業(yè)管理基本概念、主要內容、基本原則、管理過程二、物業(yè)管理常用知識三、物業(yè)從業(yè)人員的行為操守。A、物業(yè)管理基本概念1、物業(yè)的概念：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權益。（各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地）一、物業(yè)管理基本概念、主要內容、基本原則、管理過程2、物業(yè)的分類：①居住物業(yè)包括：住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等。②商業(yè)物業(yè)包括：綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場所等。③工業(yè)物業(yè)包括：工業(yè)廠房、倉庫等。④其他用途物業(yè)除上述3項物業(yè)以外的其他物業(yè)，如車站、機場、醫(yī)院、學校等。３、物業(yè)管理的概念：是指專門的機構（物業(yè)管理企業(yè)）受物業(yè)所有人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/公房出售單位/業(yè)主委員會）的委托，按照國家有關法律以及合同和契約行使管理權，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進行管理，同時對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或住戶/租戶提供多方面的綜合性服務的一系列的行為。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務的對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務為一體的有償服務，其最終目的是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長。4、物業(yè)管理目的：為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，達到社會收益和福利的最大化；并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境；最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程序。

５、物業(yè)管理行業(yè)的自身特點：—全天候、不間斷的管理服務工作。—產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費使用同時產(chǎn)生和結束?！苯用鎸V大的消費者?！召|量與價格之間的彈性關系。

B、物業(yè)管理的主要內容

（一）物業(yè)的接管驗收（二）物業(yè)管理方案和制度的制定（三）客戶管理服務（四）房屋建筑及附屬設備設施的維修養(yǎng)護管理服務（五）安全服務（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理（七）綜合經(jīng)營服務根據(jù)服務類型可分成三種不同服務種類：

常規(guī)性公共服務：房屋建筑主體的管理、房屋設備設施的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理服務、綠化管理服務、物業(yè)管理區(qū)域內的保安管理服務、物業(yè)管理區(qū)域內的消防協(xié)助管理服務、物業(yè)管理區(qū)域內的交通的協(xié)助管理服務、物業(yè)裝飾裝修管理服務

針對性的專項服務：a、日常生活類（如衣、食、住、行等方面的各項家政、家務服務）b、商業(yè)服務類(商業(yè)網(wǎng)開設和管理，以及各項經(jīng)營活動斬開展）c、文化、教育、衛(wèi)生、體育類、d、金融、中介服務類（代辦保險，代理租賃等）、e、社會福利類（照顧孤寡老人，擁軍優(yōu)屬）

委托性特約服務：是針對性的專項服務的補充和完善。C、物業(yè)管理基本原則（一）權責分明原則（二）業(yè)主主導原則（三）服務第一原則（四）統(tǒng)一管理原則（五）專業(yè)高效原則（六）收費合理原則（七）公平競爭原則（八）依法行事原則D、物業(yè)管理的過程（一）簽訂物業(yè)服務合同：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的《前期物業(yè)服務合同》

（二）驗收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)服務合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應當成立接管驗收小組，對物業(yè)的共同部門和共用設施設備進行查驗，并辦理接管手續(xù)。

（三）履行服務合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務合同約定以外的其他服務項目。

（四）終止合同，做好交接（一）、業(yè)主的概念：業(yè)主是指物業(yè)的所有權人，即土地使用權和房屋的所有權人，是所擁有物業(yè)的主人。（二）、物業(yè)服務費包含內容：

1、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

2、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

5、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

6、社區(qū)文化活動等。7、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

8、辦公費用；

9、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。二、物業(yè)管理常用知識（三）、物業(yè)公司的權利/義務：權利

根據(jù)有關法律法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；

依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；

依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；

有權制止違反規(guī)章制度的行為；

有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；

有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務；

可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

義務

履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

接受業(yè)主委員會和全體業(yè)主的監(jiān)督；

重大的管理措施應當提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認可；

接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。（四）、業(yè)主的權利/義務：權利

按照物業(yè)服務合同約定，接受物業(yè)公司提供的服務；

提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理有關事項提出建議；

提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。義務

遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

按時交納物業(yè)服務費用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務?！锇咐涸S先生將自己空置的雜物間租給一家公司當倉庫。倉庫每天人來人往，貨物推進推出，甚至貨車常常在深夜和凌晨裝卸貨物。這使得鄰居頗有意見。于是，鄰居紛紛向物業(yè)投訴。雖物業(yè)和許先生也多次找承租方，要求承租方減少影響，但幾番周折，事情并未好轉，直至發(fā)展到多名鄰居強烈要求承租方搬離小區(qū)。這時，許先生不樂意了，認為房子是自己的，愿意租給誰是他個人的事，與他人無關，并至此以后，對此事置之不理。相同現(xiàn)象：★最近王小姐因為裝修弄壞了水管造成樓下住戶房屋進水，卻自認為“不關我的事”而拒絕對方的整修要求，為此鄰里之間大打出手?！镟従与s物占樓道有權要求賠損失：鄰居老李把雜物放在樓道，讓追求時尚雅致生活的李小姐感到極為不雅，且出行不便。李小姐要求鄰居老李挪走。

但老李認為，雜物的位置屬自家門前，并沒有占李小姐家場地，因此不予理會。李小姐向物業(yè)反饋，物業(yè)公司多次協(xié)調并無進展。案例分析案例分析點評：生活中諸多擾鄰問題，都是對鄰居、對他人生活的一種妨礙和侵害，物權法對此進行了明確規(guī)定：對其他不動產(chǎn)權利人造成損害的，應當給予賠償。當然，如果正好你自己是“惡鄰”一方，你的鄰居同樣會使用這一武器的。尊重他人相鄰權，不但是法律問題，更是道德問題。作為物管公司,我們在處理業(yè)主相鄰關系時,應熟悉法律對處理相鄰關系的原則性規(guī)定，以法說事，以理服人。裝修風水惹糾紛照妖鏡某開發(fā)區(qū)一發(fā)展商在廠房的外墻留了兩個大洞，并裝上兩面鏡子；正對面另一廠商不樂意了！于是開始了一場荒唐的「暗戰(zhàn)」。在一棟剛建成的四層樓的外墻上，靠近三樓樓梯腳處，有兩個并列在一起比水桶還大的孔洞，洞里鑲著兩面圓鏡。望過去，可以從中看到對面房子的影像。對面的住戶也是一棟四層樓房，是一家印刷廠，門口掛著一張八卦圖。印刷廠一位姓許的女士說，對面那棟房子去年開工，今年8月初，他們發(fā)現(xiàn)房主居然在那兩個外墻的孔洞上裝上兩面圓鏡。這讓他們感到很不舒服：裝修房子本無可厚非，可是對方為什么不裝玻璃而要裝鏡子呢？這不是照妖鏡嗎？而附近的住戶也紛紛表示，那兩面鑲在墻壁上的鏡子就是民間鎮(zhèn)邪的「老虎眼」。這就讓印刷廠更感不安了。許女士稱，他們不想找對方直接交涉，為此通過發(fā)展公司管理協(xié)調組解決，希望對方換上玻璃，但是沒有任何結果。一氣之下，他們請來一位易學大師指點迷津。大師看了后表示只要掛上他的八卦圖，就「包可無事」。此后，雖然大家近在咫尺，相遇卻行同陌路。點評：物業(yè)管理面對千家萬戶，形形色色的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的并存，這是我們不能選擇的。鄰里關系，經(jīng)常會因為大家的生活習慣、傳統(tǒng)觀念、個人素養(yǎng)等等原因，把簡單的事情復雜化。作為物業(yè)服務人員，業(yè)主用戶滿意作為管理服務工作的出發(fā)點和歸宿點，實現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主之間，企業(yè)與業(yè)主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終達到人區(qū)和諧的目的。1、從業(yè)人員應自覺學習和遵守國家、廣東省、廣州市等物業(yè)管理政策法規(guī)，遵守愛崗敬業(yè)，誠實守信、辦事公道、服務業(yè)主、奉獻社會的職業(yè)道德。2、從業(yè)人員應當自覺遵守企業(yè)管理制度，恪守盡職，保守企業(yè)商業(yè)秘密。協(xié)會堅決反對從業(yè)人員盜賣企業(yè)商業(yè)秘密圖謀私利和其它損害企業(yè)合法利益的行為。

3、廣東省物業(yè)管理條例第六十七條違反本條例規(guī)定，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動的,依法追究法律責任。三、物業(yè)從業(yè)人員行為操守4、不三得未三經(jīng)批三準私三自接三待外三人參三觀本三小區(qū)三；不三得未三經(jīng)批三準擅三自給三業(yè)主三或他三人出三具任三何證三明、三說明三等文三件。5、小三區(qū)公三共區(qū)三域不三得有三聚眾三喝酒三、打三牌等三行為三。6、未三經(jīng)上三級許三可，三私自三接受三業(yè)主/住戶三的消三費或三物品三；7、未三經(jīng)批三準私三自使三用小三區(qū)的三設備三，如三：車三輛、三餐廳三、餐三具、三會所三的各三種設三施等三；8、未三經(jīng)批三準私三自張三貼或三涂改三各種三通告三；9、不三得制三造謠三言或三發(fā)表三誹謗三言論三，惡三意損三害公三司、三同事三或住三戶聲三譽；10、不三得在三當班三時間三為業(yè)三主或三住戶三干私三活并三收取三費用三及利三用工三作關三系向三業(yè)主/住戶三索取三小費三或物三品。11、不三得參三與賭三博、三吸毒三、盜三竊或三參與三其他三違法三活動三；12、不三得盜三取、三復制三或銷三毀公三司各三類資三料、三文件三、數(shù)三據(jù)（三包括三電子三版）三；13、不三得擅三用公三司名三義在三外造三謠撞三騙有三損公三司、三業(yè)主三利益三、聲三譽。14、其三他違三法違三規(guī)之三行為物業(yè)三服務三涉及三的層三面非三常復三雜社三區(qū)是三個大三家庭三，入三住一三個社三區(qū)的三，物三業(yè)服三務在三所難三免。三隨著三法律三法規(guī)三的健三全，三業(yè)主三與物三業(yè)公三司之三間的三關系三愈之三明確三，對三物業(yè)三服務三人員三而言三，在三業(yè)主三層面三，用三實際三行動三來感三化業(yè)三主；另一三方面三，我三們作三為企三業(yè)員三工，三在保三障公三司最三