知名地產(chǎn)lof公寓營(yíng)銷案

保利熙悅府40年loft公寓營(yíng)銷案保利熙悅府項(xiàng)目組POLY

REAL

EASTATE

2017目錄

CONTENTS2一二三四

五公寓市場(chǎng)解讀目標(biāo)客戶分析項(xiàng)目本體分析開(kāi)盤目標(biāo)及定價(jià)營(yíng)銷計(jì)劃以及部署第一部分市場(chǎng)解讀

?

宏觀市場(chǎng)

?

中觀市場(chǎng)

?

微觀市場(chǎng)35月12月2月5月6月7月10月11月目前，商品住宅房地產(chǎn)政策趨于收緊，限購(gòu)和限貸政策加碼，商辦物業(yè)迎來(lái)政策紅利。商辦物業(yè)不限購(gòu)不限貸，總價(jià)控制，可以滿足一部分投資性需求考慮到整體住宅市場(chǎng)總價(jià)較高，商辦物業(yè)低總價(jià)入門較低，作為一種過(guò)渡性居住+投資方式民用水費(fèi)：2.81元/m3，商用水費(fèi)：3.20元/m3民用電費(fèi)：0.565元/kwh，商用電費(fèi)：0.866元/kwh隨著中央政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控趨于收緊，各地限購(gòu)和限價(jià)政策持續(xù)加碼，住宅購(gòu)買需求得到一定程度上抑制，商辦物業(yè)迎來(lái)政策紅利和春天。2016年5月4日

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,要實(shí)行購(gòu)租并舉,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),支持利用住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。2015年3月，國(guó)土資源部、住建部下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，做出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。2015年11月底國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了關(guān)于《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，并將在稅收、融資等方面給予政策支持。2016年6月3日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《住房租市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng)限購(gòu)加碼，商辦物業(yè)迎來(lái)政策紅利和春天90007000500030001000供求表現(xiàn)：商辦公寓的成交表現(xiàn)自2015年下半年開(kāi)始出現(xiàn)較為明顯的漲幅，分析主要原因是2015年下半年開(kāi)始合肥住宅市場(chǎng)的存量持續(xù)告急、銷售價(jià)格的持續(xù)飆升導(dǎo)致越來(lái)越多的客戶把投資選擇轉(zhuǎn)移至商辦公寓項(xiàng)目。去化周期：目前公寓市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，隨著成交量的持續(xù)增長(zhǎng)，截止2016年12月份，市場(chǎng)庫(kù)存約為186萬(wàn)平米。按2016年去化情況來(lái)看，月均去化約8萬(wàn)方，去化周期約23個(gè)月時(shí)間；隨著辦公產(chǎn)品不斷轉(zhuǎn)化為公寓產(chǎn)品，

截止2016年12月份，市場(chǎng)庫(kù)存約為186萬(wàn)方，按16年去化情況來(lái)看，月均去化約8萬(wàn)方，去化周期約23個(gè)月時(shí)間，去化周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2011年

40.45

27.29

56482012年

14.78

14.32

59742013年

22.04

19.35

66162014年

99.95

22.33

68512015年

95.96

36.03

77892016年1-12月

份

99.67

86.35

90851000080006000400020000

120.00

100.00

80.00

60.00

40.00

20.00

0.00供應(yīng)（萬(wàn)㎡）銷售（萬(wàn)㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）2011-2016年合肥商辦公寓供銷走勢(shì)

44.132011年

44.13

44.572012年

44.57

51.352013年

51.35126.542014年126.54184.092015年184.09

186.252016年1-

12月份

186.25

200.00

180.00

160.00

140.00

120.00

100.00

80.00

60.00

40.00

20.00

0.00存量（萬(wàn)㎡）合肥商辦公寓存量（萬(wàn)/㎡）市場(chǎng)分析-中觀市場(chǎng)近五年合肥市場(chǎng)供應(yīng)、成交量?jī)r(jià)上升、月均去化8萬(wàn)方，整體庫(kù)存量較大合肥商辦公寓的供銷主要來(lái)自于新站區(qū)以及濱湖區(qū)，銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)主要是集中在濱湖區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)以及新站區(qū)；老城區(qū)包河、廬陽(yáng)、瑤海以及蜀山區(qū)由于土地供應(yīng)較為有限，后期商辦性質(zhì)的公寓供應(yīng)預(yù)計(jì)不會(huì)有太大起伏，新區(qū)相對(duì)而言擁有較大體量的土地供應(yīng)，未來(lái)的商辦發(fā)展?jié)摿^大包河21.1

經(jīng)開(kāi)37.28

高新20.05

新站92.06

蜀山28.11

政務(wù)17.19瑤海27.4

濱湖90.49廬陽(yáng)7.89成交（萬(wàn)㎡）

14.5127.518.3826.8215.817.1512.7768.747.92

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0供應(yīng)（萬(wàn)㎡）2011-2016年合肥九區(qū)商辦公寓供銷走勢(shì)2011年

1.58

0.052012年

3.06

1.622013年

0

2.032014年

9.09

0.882015年

8.92

2.162016年至

今

4.72

8.03存量（萬(wàn)㎡）1.673.11.0611.3218.0317.5

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）銷售量（萬(wàn)㎡）瑤海區(qū)2011—2016年9區(qū)商辦公寓供銷走勢(shì)九區(qū)的供銷以新站與濱湖為主，其次經(jīng)開(kāi)；瑤海區(qū)商辦公寓較為稀缺，供應(yīng)較少，未來(lái)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。市場(chǎng)分析-中觀市場(chǎng)九區(qū)供應(yīng)成交中，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)較小，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力小，但整體成交表現(xiàn)一般2016年商辦公寓銷售排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域?qū)痈撸╩）主力面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)2016年銷售面積（萬(wàn)㎡）20161京商商貿(mào)城新站區(qū)3.040-605500毛坯18.6830752濱湖新地城市廣場(chǎng)濱湖區(qū)3.360-809800精裝9.7214573中環(huán)城經(jīng)開(kāi)區(qū)3.230-509600毛坯8.0816484合肥瑤海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)瑤海區(qū)3.340-6011000毛坯5.4810565利港銀河廣場(chǎng)濱湖區(qū)3.760-8011000毛坯3.985506祥源城湖山小筑高新區(qū)5.4平層40-80挑高11000平層8500毛坯2.867117陶沖湖城市廣場(chǎng)新站區(qū)5.438-469000毛坯2.846288金大地時(shí)代天街經(jīng)開(kāi)區(qū)4.43911000精裝2.836869匯美廣場(chǎng)經(jīng)開(kāi)區(qū)4.549-539000精裝2.6358910藍(lán)山CBD濱湖區(qū)4.240-5011000毛坯2.62500年銷售套數(shù)（套）市場(chǎng)上的商辦公寓銷售量較高的集中在新站、經(jīng)開(kāi)和濱湖區(qū)，前10名中新站占2席，濱湖3席，經(jīng)開(kāi)區(qū)3席；普通商辦公寓和LOFT公寓在價(jià)格上差別很大，LOFT銷售速度較快；更多的商辦公寓項(xiàng)目通過(guò)精裝修產(chǎn)生溢價(jià)空間，前10中除京商商貿(mào)城外，其余商辦公寓價(jià)格基本保持在1萬(wàn)元左右2016年商辦公寓去化較高的區(qū)域在新站、經(jīng)開(kāi)以及濱湖；銷售前十的商辦公寓里，瑤海區(qū)僅占一席市場(chǎng)分析-中觀市場(chǎng)全市TOP10產(chǎn)品，主要在濱湖，瑤海僅占一席商辦項(xiàng)目大多以辦公居住兩相宜的投資產(chǎn)品

融創(chuàng)一號(hào)院

LOFT依托融創(chuàng)的高端品質(zhì)，主要定位的是偏

居住型產(chǎn)品品質(zhì)品牌驅(qū)動(dòng)型

濱湖向上城

LOFT產(chǎn)品主要依托產(chǎn)品的高贈(zèng)送，定位是偏

居住型

產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型

恒大中央廣場(chǎng)區(qū)域位置比較核心，以及項(xiàng)目自身品牌優(yōu)勢(shì)，

客戶關(guān)注度較高

位置驅(qū)動(dòng)型與本案相匹配的競(jìng)品項(xiàng)目是一號(hào)院LOFT以及向上城LOFT；區(qū)域?qū)?biāo)項(xiàng)目恒大中央廣場(chǎng)市場(chǎng)分析-微觀市場(chǎng)40年宜商宜居投資類產(chǎn)品融創(chuàng)合肥壹號(hào)院挑高4.5米，精裝LOFT，面積段集中在40-50㎡的小戶型產(chǎn)品，備案均價(jià)在19000元/㎡。周邊蔚藍(lán)商務(wù)港毛坯租金55元/㎡/月，凱旋門精裝公寓55元/㎡/月，投資回報(bào)率3.5%

項(xiàng)目位置

占地面積（萬(wàn)

㎡）

建筑面積（萬(wàn)

㎡）

容積率

物業(yè)類型

綠化率

開(kāi)發(fā)商

物業(yè)公司

梯戶比

/層高面積區(qū)間/層面積（

㎡）

裝修

標(biāo)準(zhǔn)

車位

天鵝湖路與石臺(tái)路交口東南角

5.67

23.8

居住1.0<R≤2.5;商業(yè)≤2.8

住宅、商業(yè)、商辦公寓

35%

合肥融創(chuàng)新領(lǐng)置業(yè)有限公司

融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司

4梯23戶，層高4.5米戶型主要集中在40-50㎡

的小戶型

精裝房

小區(qū)一共1530個(gè)機(jī)動(dòng)停車位銷售情況：目前在售loft22#，共計(jì)368套，2016年12月17日首推7層共計(jì)169套公寓，1月初加推199套，目前已經(jīng)去化215套，月均去化70套，均價(jià)19000元/㎡，實(shí)收18000元/㎡；優(yōu)惠：交8000抵20000元、開(kāi)盤98折、按時(shí)簽約99折、驗(yàn)資99折市場(chǎng)分析-微觀市場(chǎng)融創(chuàng)壹號(hào)院

均價(jià)19000元/

㎡，月均去化35套

11月25日LOFT公寓樣板房開(kāi)放營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷活動(dòng)線上推廣12月4日兒童樂(lè)高拼圖11月25日融創(chuàng)業(yè)主喜辰會(huì)11月19日簽約美國(guó)柯羅尼新楊子基金11月12日Boutique發(fā)音調(diào)整賽

12月17日推售公寓22#161套圍墻/網(wǎng)絡(luò)媒體

/

微信公眾號(hào)/朋友圈

11月1日LOFT公寓啟動(dòng)認(rèn)籌12月3日養(yǎng)生講座&插花大兵團(tuán)作戰(zhàn)：每天至少20組小蜜蜂+多家分銷公司+CALL客、在合肥市場(chǎng)各在售項(xiàng)目均安排人員截客

1月份內(nèi)部加推公寓22#其他樓

層199套11月12月1月2月市場(chǎng)分析-微觀市場(chǎng)融創(chuàng)壹號(hào)院：大兵團(tuán)作戰(zhàn)，小蜜蜂派單掃樓+分銷公司以及call客團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目位置四川路與武漢路交口（46中南區(qū)西側(cè)）占地面積（萬(wàn)㎡）1.5建筑面積（萬(wàn)㎡）10容積率3.99物業(yè)類型公寓、商業(yè)、酒店綠化率21.13%開(kāi)發(fā)商安徽漢合盛投資管理有限公司物業(yè)公司未定梯戶比/層高3梯22戶，層高4.5米面積區(qū)間/層面積（㎡）25-65㎡，主力戶型為52-56㎡以及35-39㎡戶型，單層980㎡裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)800元/㎡車位地下-1、-2層停車位共600個(gè)，地上沿主干道停車位數(shù)量充裕濱湖向上城位于濱湖金融后臺(tái)基地，挑高4.5米，面積段主要為25-65㎡的區(qū)間，目前剩余不多，均價(jià)12500元/㎡，平層公寓11000元/㎡；濱湖向上城市場(chǎng)分析-微觀市場(chǎng)濱湖向上城：均價(jià)12500元/

㎡，月均去化30套

項(xiàng)目位置

占地面積（萬(wàn)

㎡）

建筑面積（萬(wàn)

㎡）

容積率

物業(yè)類型

產(chǎn)權(quán)年限

開(kāi)發(fā)商

物業(yè)公司

梯戶比

/層高面積區(qū)間/層面積（

㎡）

裝修

標(biāo)準(zhǔn)

合肥市瑤海區(qū)明光路與勝利路交叉口363.26畝（商業(yè)

113.03畝，居住250.2畝）

138萬(wàn)方綜合體，SOHO10萬(wàn)方

2.8

住宅、商業(yè)、SOHO公寓、寫(xiě)字樓

公寓40年

合肥粵誠(chéng)置業(yè)有限公司

金碧物業(yè)

20梯32戶/3.85米，199米超高層

36-88㎡/1712-1863㎡,共51層

裝修銷售情況：目前在售KING

SOHO42#精裝SOHO公寓在售10層、20層、21層、22層，面積段36-88㎡

，均價(jià)13000元/㎡；首開(kāi)去化2成；無(wú)優(yōu)惠42#恒大中央廣場(chǎng)恒大中央廣場(chǎng)精裝SOHO公寓總建面約10萬(wàn)方，1456套，在售均價(jià)13000元/㎡。市場(chǎng)分析-微觀市場(chǎng)恒大中央廣場(chǎng)：均價(jià)13000元/

㎡，月均去化30套營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)線下渠道線上推廣12月26日

開(kāi)盤

12月3日SOHO公寓啟動(dòng)認(rèn)籌

主打地鐵物業(yè)的投資價(jià)值線下拓客貫穿始終：全民經(jīng)紀(jì)人1%提點(diǎn)；聯(lián)動(dòng)銷售+外場(chǎng)人員拓客+老帶新=成交

12月10日SOHO樣板房開(kāi)放12月1月2月線上：戶外、圍墻、網(wǎng)絡(luò)全覆蓋，微信公眾號(hào)每天都在推送，周周有暖場(chǎng)活動(dòng)，微信軟文、網(wǎng)絡(luò)軟文及時(shí)更新交兩萬(wàn)持續(xù)熱銷市場(chǎng)分析-微觀市場(chǎng)恒大中央廣場(chǎng)：線上線下聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷，全民經(jīng)濟(jì)人帶動(dòng)案場(chǎng)成交

國(guó)家宏觀政策層面“商改住”政策的推動(dòng)，不限購(gòu)不限貸，以及住宅價(jià)格飛漲與打壓力度，即商辦公寓迎來(lái)

發(fā)展機(jī)遇；

市場(chǎng)供需層面

未來(lái)商辦供應(yīng)主要集中在濱湖和新站區(qū)，瑤海區(qū)商辦公寓總體庫(kù)存量不大。

區(qū)域競(jìng)品成交表現(xiàn)層面

市場(chǎng)上LOFT公寓成為商辦公寓主流，面積小，價(jià)格合理，高品質(zhì)產(chǎn)品受親睞；目前市場(chǎng)上以

贈(zèng)送與精裝來(lái)提升溢價(jià)；但瑤海區(qū)商辦公寓成交表現(xiàn)較為一般本章小結(jié)宏觀市場(chǎng)有利+區(qū)域市場(chǎng)供需有待飽和+本案所在競(jìng)品市場(chǎng)去化一般第二部分目標(biāo)客戶分析?

區(qū)域客戶?

客戶定位1645%9%2%

2%2%

2%

2%2%2%25%7%恒大中央廣場(chǎng)認(rèn)籌客戶職業(yè)分析個(gè)體公務(wù)員媒體模特事業(yè)單位企業(yè)高管退休學(xué)生醫(yī)生職工自由職業(yè)?

成交客戶區(qū)域分析：瑤海地緣性客戶為主，輻射周邊區(qū)域；瑤海區(qū)客戶占比56%，主要為項(xiàng)目周邊的小區(qū)居民，如元一名城、元一時(shí)代花園以及白馬市場(chǎng)的客戶群體；省內(nèi)外市的客戶比較多，占比18%，主要看重項(xiàng)目的區(qū)位；三縣客戶中，肥東進(jìn)城客戶占比最多；?

成交/認(rèn)籌客戶職業(yè)分析：個(gè)體戶購(gòu)買占比最大，達(dá)45%，企業(yè)普通職工占比25%，為公寓客戶的主力購(gòu)買群體；公務(wù)員群體和自由職業(yè)者，占比16%。

區(qū)域樣本-恒大中央廣場(chǎng)客戶分析成交客戶主要以瑤海地緣性客戶為主，

項(xiàng)目周邊高端社區(qū)和寫(xiě)字樓、專業(yè)市場(chǎng)、個(gè)體戶和企業(yè)普通職工56%3%2%

3%18%4%5%9%恒大中央廣場(chǎng)成交客戶區(qū)域分析瑤海區(qū)政務(wù)區(qū)蜀山區(qū)廬陽(yáng)區(qū)省內(nèi)外市新站區(qū)三縣包河區(qū)成交客戶大致分布區(qū)域17?

成交客戶年齡分析：恒大中央廣場(chǎng)成交客戶年齡比較偏年輕化，21-30歲客戶占比37%，其中主要為27-30歲客戶居多，31-40歲客戶占比42%，客戶以中青年為主，50歲以上客戶較少，比較不接受40年產(chǎn)品；?

成交/認(rèn)籌客戶置業(yè)目的分析：投資為主，達(dá)60%以上，純自住客戶占比較低，僅11%，前期自住后期用于投資客占比14%，部分客戶置業(yè)目的為父母提供住處和給小孩住，這批客戶占比相對(duì)較少。?

成交客戶渠道分析：老帶新占比60%，主要為公寓后于住宅加推，大部分客戶為住宅客戶推薦，call客占比27%，是一種有效方式

區(qū)域樣本-恒大中央廣場(chǎng)客戶分析成交客戶年齡段主要是20-40歲；客戶置業(yè)目的主要以投資客為主，其次為自住，老帶新比例占比較高65%11%14%6%4%恒大中央廣場(chǎng)成交客戶置業(yè)目的分析投資自住投資/自住父母住小孩住37%42%17%4%恒大中央廣場(chǎng)成交客戶年齡分析21-30歲31-40歲41-50歲51歲以上27%2%2%60%成交客戶來(lái)訪途徑分析電拓分銷聯(lián)動(dòng)恒房通推薦

老帶新

2%5%2%老業(yè)主自購(gòu)路過(guò)員工介紹18

區(qū)域樣本-瑤海萬(wàn)達(dá)客戶分析成交客戶年齡段主要是25-40歲中青年客戶；客戶置業(yè)目的主要以投資和辦公為主，客戶群體主要為私營(yíng)業(yè)主金融業(yè),

10%

個(gè)體戶,

40%

技術(shù)員工,

15%

商貿(mào)、物流業(yè),

20%購(gòu)房客群職業(yè)分析

其他,

15%個(gè)體戶

商貿(mào)、物流業(yè)

技術(shù)員工

金融業(yè)

其他投資,

60%自住,

25%

購(gòu)房客群目的辦公,

15%投資自住辦公客戶職業(yè)分析：私營(yíng)業(yè)主占比40%，其次是商貿(mào)、物流業(yè)員工、高層購(gòu)房客群年齡年齡分布：以25-40歲中青年客戶為主，即75/80后；受一部分瑤海區(qū)年輕女性的青睞；置業(yè)目的分析：

投資、辦公占75%，自住占25%，價(jià)格占優(yōu)勢(shì)，城東板塊唯一優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)的品牌吸引投資客的關(guān)注產(chǎn)品規(guī)劃合理,

7%19價(jià)格低，投資回報(bào)期

短,

30%區(qū)域發(fā)展成熟,

20%靠近地鐵口,

15%交通狀況好,10%品牌好,

8%購(gòu)房客群敏感點(diǎn)價(jià)格低，投資回報(bào)期短區(qū)域發(fā)展成熟靠近地鐵口交通狀況好品牌好產(chǎn)品規(guī)劃合理區(qū)域環(huán)境其他區(qū)域環(huán)境,

5%

其他,

5%瑤海區(qū),

30%肥東縣,

20%新站區(qū),

15%包河區(qū),

10%廬陽(yáng)區(qū),

5%經(jīng)開(kāi)區(qū),

5%

外地,

10%市內(nèi)其他區(qū)域,

5%購(gòu)房客群區(qū)域分析瑤海區(qū)肥東縣新站區(qū)包河區(qū)外地經(jīng)開(kāi)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)市內(nèi)其他區(qū)域區(qū)域分布：整體客戶群體分布以瑤海區(qū)為主，地緣客居多，由項(xiàng)目周邊向包河區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)等主城區(qū)擴(kuò)散；主要客戶集中于安徽大市場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)、和平廣場(chǎng)、汽車站板塊為主；購(gòu)買因素：客戶購(gòu)買理由主要為投資回報(bào)期短、區(qū)域發(fā)展成熟、項(xiàng)目規(guī)劃好、開(kāi)發(fā)商品牌好。區(qū)域樣本-瑤海萬(wàn)達(dá)客戶分析地緣性客戶，瑤海、肥東、新站；投資回報(bào)率、區(qū)域發(fā)展成熟20區(qū)域樣本-信地城市廣場(chǎng)42%17%5%6%30%成交客戶職業(yè)分析個(gè)體白領(lǐng)國(guó)企企事業(yè)單位中高層管理者7%26%29%18%14%6%成交客戶年齡分析25歲以下26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲45歲以上64%12%15%1%8%客戶置業(yè)目的分析投資自住自住+投資學(xué)區(qū)經(jīng)營(yíng)辦公年齡分布：以26-45歲中青年客戶為主；年輕客戶中大部分女性更傾向于過(guò)渡居住并投資；職業(yè)分析：區(qū)域內(nèi)主要公寓成交客群以個(gè)體商戶、企業(yè)員工為主，總和占比達(dá)72%，這部分客戶手中有閑散的資金；置業(yè)目的分析：主要以投資客為主，其次為自住客戶（多以過(guò)渡），經(jīng)營(yíng)辦公客戶中涵蓋部分大客戶（主要做酒店及茶樓）；因其區(qū)域內(nèi)推售公寓產(chǎn)品多40年產(chǎn)權(quán)且無(wú)學(xué)區(qū)，故關(guān)注學(xué)區(qū)客戶較少；個(gè)人業(yè)主和企業(yè)中高層管理者；投資客及自住為主；26-45歲之間21區(qū)域仰樣本-信地城舊市廣場(chǎng)地緣性板客戶，師瑤海區(qū)凍；線下狹渠道為決主，線召上為輔5%3%82休%5%2%1竹%2%成交客加戶來(lái)訪朝區(qū)域分躺析蜀山政務(wù)廬陽(yáng)包河瑤海三縣外地區(qū)域分逮布：整碧體客半戶群失體分海布以瑤果海區(qū)奇為主，地緣貫客居多協(xié)，由項(xiàng)壓目周邊萄向包河祥區(qū)、廬飾陽(yáng)區(qū)等碰主城區(qū)貢擴(kuò)散；客戶取認(rèn)知：認(rèn)援知途玻徑主崖要是夾項(xiàng)目塵圍擋因、老梁帶新清、c擺al庫(kù)l客和轉(zhuǎn)訪新；線亡下渠簽道占蟻比較敘高，丑充分貍一樣宴一切能資源河，高御獎(jiǎng)勵(lì)袋刺激黎帶訪蠶客戶成交隱。31%3%21咳%24%8%4%7%2%成交蜂客戶置來(lái)訪唉渠道情分析圍墻網(wǎng)絡(luò)ca手ll客戶老帶亡新內(nèi)部某員工董推薦電商渠夫道路過(guò)其他區(qū)域樣悼本-融創(chuàng)度壹號(hào)腐院客性戶分庫(kù)析18%26%24%16爭(zhēng)%8%8%成交客藏戶區(qū)域刷分布政務(wù)蓋區(qū)蜀山區(qū)廬陽(yáng)嘗區(qū)包河區(qū)外地其他?成交晴客戶境區(qū)域籃分析爆：地運(yùn)緣性固客戶方為主垃，輻悼射周查邊區(qū)蜘域；政務(wù)區(qū)枕客戶占立比18唱%，蜀山酸區(qū)客鼠戶占再比2圖6%殊，廬吃陽(yáng)區(qū)飯占比戶24副%；狡省外投緊資的袖客戶野也占哪有一卷定比術(shù)例，都占比秩16壓%，杜主要寬看重灣項(xiàng)目開(kāi)的區(qū)汁位；?成交伍客戶巧職業(yè)圣分析園：個(gè)此體購(gòu)裙買占紛比最矮大，達(dá)沈27各%，融企業(yè)榨高管袖占比毫24偏%，竿為公幟寓客正戶的籃主力客購(gòu)買竿群體部；公敏務(wù)員也群體歪和金煮融業(yè)等高域收入工開(kāi)作群體膏，占比賴16%胃。22成交客粘戶以地膚緣性投住資客戶顯為主，傻政務(wù)區(qū)黎的輻射跟影響力辦很大，腹周邊幾震個(gè)區(qū)域班成交客酬戶比較特多；企談業(yè)高管堵與公務(wù)茶員購(gòu)買眼最多碌，占勢(shì)比高愉達(dá)5訊9%27%24惡%16橡%9%14%5%5%成交客守戶職業(yè)仍分布個(gè)體企業(yè)高鞭管公務(wù)訓(xùn)員金融業(yè)商業(yè)零姓售房地產(chǎn)香相關(guān)其他客戶來(lái)勝源主要用以地緣崖性投資看客戶為吳主，外冬地投資懲客戶占荷比16坡%區(qū)域樣撇本-融創(chuàng)壹搭號(hào)院客臉戶分析35-礎(chǔ)46歲括、投資糊客戶為烏主、對(duì)擦地段、裂升值空蟲(chóng)間比較麗關(guān)注65%20%5%投資自住投資笨兼自清住其他20圾%27%33%成交客謊戶置業(yè)膊目的10%成交客添戶年齡藏分布25-逼3536-肺4010%41-門4546-眨5050以上10%21隱%7%15團(tuán)%22碎%27%8%成交嚼客戶冤關(guān)注速因素地段交通價(jià)格升值潛圓力投資回賀報(bào)戶型成交客尊戶年齡迫集中在稼36-爹45歲唐，以投市資客戶朵為主，怒占比6爺5%；酷對(duì)地段縮慧、升值季潛力與籍投資回安報(bào)最為攻關(guān)注?成交編客戶滿年齡族分析槽：成交客淘戶年齡胞段集中茶在36沸-4刑5歲，處際于事臂業(yè)高錦峰期銜，收匙入較收多，鏡生活強(qiáng)追求兆品質(zhì)舒，對(duì)禿投資透性物故業(yè)比河較感興趣傍；?成交換客戶然置業(yè)信目的肢分析收：以迫投資嫂客戶橋?yàn)橹?，達(dá)6躁5%，但自住占假比20原%，然草后就是登投資兼厲自住，鼠對(duì)客戶姜的吸引溝較多是鴨區(qū)位、品牌反與交層付標(biāo)掙準(zhǔn)、凳環(huán)境茫因素列；?成交客妨戶關(guān)注損因素分摘析：客戶銅對(duì)產(chǎn)品凍最為關(guān)墳注的就多是產(chǎn)品例的投資享回報(bào)與楚升值空襪間，客做戶多為淋理性投席資。23年齡居住果區(qū)域工作區(qū)疲域產(chǎn)品需健求置業(yè)鎮(zhèn)目的信息網(wǎng)途徑42歲床左右融僑廁觀邸瑤海區(qū)45㎡左右投資大牌工作跑人員在明光賤路有店事面，手顏上有1碑00萬(wàn)爽存款，圓目前生意樹(shù)一般，喝每年收遠(yuǎn)入在5用0萬(wàn)左脾右，把亂手上的存吸款拿牲出一牛部分密投資那一套慌不動(dòng)貓產(chǎn)，近因?yàn)榧械纳湟饣锇楹粢苍谶@錯(cuò)投資，團(tuán)就一起餓過(guò)來(lái)看看，看震著總價(jià)蘋低?？春脜^(qū)虎域位置謊和未來(lái)障發(fā)展?jié)摾绷ι矸菘蛻粽Z(yǔ)寶錄年齡居住區(qū)叉域工作區(qū)越域產(chǎn)品需船求置業(yè)目旨的信息途歪徑31嫌歲左誘右金色辰梧桐瑤海區(qū)50㎡左右投資+死自住路過(guò)工作詳人員和朋友遍開(kāi)了個(gè)蔥服裝店懸，手上旱有點(diǎn)閑絨錢，現(xiàn)在也驗(yàn)限購(gòu)柱，就迅考慮懷投資脫一套世公寓繡，離嘴家也暑近點(diǎn)，后碼期可以烈辦公用笑或者出博租吧，諒住暫時(shí)恐不打算，肢精裝修秧130摧00可絡(luò)以買看中蛛?yún)^(qū)域婚位置始、以奶及品百牌身份客戶欠語(yǔ)錄區(qū)域樣閃本-客戶猾語(yǔ)錄姓名銜：劉祝先生恒大黑中央僻廣場(chǎng)詞、信鹽地城荷市廣誕場(chǎng)客射戶標(biāo)鴨簽：燙區(qū)域狠、價(jià)鏡格、坑投資距、品避牌姓名過(guò)：張圈先生25區(qū)域犯項(xiàng)目糖客戶頌以地榨緣性臘客戶脹為主談，政教務(wù)區(qū)匪項(xiàng)目睡客戶篩區(qū)域扣比較艘廣泛分析步區(qū)域?yàn)?zāi)市場(chǎng)求典型塵項(xiàng)目游客戶桿發(fā)現(xiàn)霧，區(qū)各域內(nèi)鼓公寓饒客戶寨均是在地緣爛性客引戶，誦占比份50夏%以來(lái)上政務(wù)區(qū)己項(xiàng)目，唱客戶區(qū)豆域比較掠廣泛，糖項(xiàng)目周噸邊區(qū)域鞭以及省救內(nèi)外市汽客戶占艱比較大徹，地緣涼性客戶梅相對(duì)比響例下降客戶莊以2察0-貴40句歲為聚主，應(yīng)置業(yè)翻目的來(lái)主要清為投聞資，講以及辟投資口+自配住公寓臨總價(jià)搏低區(qū)域典姜型項(xiàng)目卸成交客陵戶年齡凡，基本斧在20早-40互歲之間異，客戶辟置業(yè)主晚要目的示為投資壺，看重聽(tīng)公寓的不監(jiān)限購(gòu)策以及駁低總少價(jià)，送其他悄客戶美主要倍為前兇期過(guò)礙度居捧住或窮者給右父母吩居住邊需要客戶主池要為私演營(yíng)業(yè)主君以及一罰些普通炮白領(lǐng)客戶揭熟悉拐主要煉為區(qū)濫域內(nèi)存的私雪營(yíng)業(yè)星主較悼多，階占比虎40織%，紙其次靠為企籍業(yè)普榴通員掏工，炎占比探20文%與區(qū)宴域內(nèi)逢為合退肥老智城區(qū)頂，專造業(yè)市貢場(chǎng)較夠多相門關(guān)區(qū)域樣抗本-客戶總那結(jié)地緣碌性客乘戶+投資登自住+私營(yíng)業(yè)鏡主以及搜普通員筒工+低總沖價(jià)客戶區(qū)蟻域分析從兩張撲區(qū)域圖希中可以提看出客值戶主要幅還是以地授緣性鍛為主，多循數(shù)居從住在揚(yáng)項(xiàng)目合周邊兆，特穿別是思寶業(yè)氣城市核綠苑突東、腸西區(qū)困還有束鼎元蝕府邸等；鬧客戶工倒作區(qū)域侵集中分組布在瑤撥海區(qū)，柳以東城押為主。本案客魔戶-來(lái)訪客反戶客戶光居住巨區(qū)域息分布項(xiàng)目來(lái)祥訪客戶賄地緣性塵客戶為陡主，居定住區(qū)域吉和工作雖區(qū)域主寬要以項(xiàng)澡目為半徑，奔周邊5公里港以內(nèi)盯，占艦比70%客戶灶工作暖區(qū)域餓分布27?通過(guò)近園一周來(lái)錘電、來(lái)獅訪客戶歷分析，榜目前無(wú)杜主動(dòng)詢旅問(wèn)公寓沈客戶，際而公寓錢意向客米戶基本宏由銷售標(biāo)端引導(dǎo)徐，上周貸雙邊公噴寓意向教客戶8組左翁右；勒占來(lái)查訪客畏戶6%。?在對(duì)來(lái)饅訪客戶盡梳理中鞏，80阻%為項(xiàng)祖目周邊丸地緣性禽客戶，鏡客戶對(duì)去價(jià)格關(guān)植注度較免高，客劑戶普遍幻玉意向價(jià)孫格主要仇集中子異啊1.辮3萬(wàn)-衛(wèi)1.5萬(wàn)，占當(dāng)比37要.5%遲，1.宇5萬(wàn)以錯(cuò)上客戶斯占比3遷7.5夫%；本案客絡(luò)戶-電訪孕客戶狀分析無(wú)直接果公寓客熊戶，主系要靠銷千售端引苦導(dǎo)，占勺比來(lái)訪朋6%，店客戶意商向價(jià)格閱1.3躁萬(wàn)-1撫.5萬(wàn)占比飾最大25%37容.5驗(yàn)0%37湖.5癥0%來(lái)訪睛公寓毀客戶窩價(jià)格納預(yù)期忍分布標(biāo)圖0%1以熔下1-1瀉.21.5遠(yuǎn)以上來(lái)電48來(lái)訪13惜2來(lái)訪春轉(zhuǎn)公典寓客錢戶80系列暖12010喝080604014012滾03.1昏7-3羅.22褲日電訪沈客戶轉(zhuǎn)罩公寓客牲戶分析28本案客吊戶-電訪悶客戶摩分析27碎%10朽%14%18%13扣%14%2%2%客戶卻關(guān)注負(fù)因素儀分布食圖價(jià)格裝修標(biāo)覆準(zhǔn)地段投資回鈔報(bào)配套升值竄空間戶型辦公條歡件?來(lái)訪低公寓摔中，像客戶蒸屬性劉主要恩為私徑營(yíng)業(yè)敘主和繁企業(yè)軋白領(lǐng)絲式、公掛務(wù)員聰人群壇，分溉別占演比4羨0%遣、1造9%畜和1撓5%碑，他們主斜要關(guān)注名項(xiàng)目住想宅，尋求改善斜性需求趨或者購(gòu)蓬置首套說(shuō)房，由戒于銷售歸引導(dǎo)中緞，強(qiáng)調(diào)腳公寓投欣資的潛賓力，以獨(dú)及總價(jià)淘較低，宜不占購(gòu)善房資格與，客戶擠比較感責(zé)興趣。?對(duì)于恰公寓橋客戶坡關(guān)注周因素波中，暈客戶驅(qū)主要漆關(guān)注擺項(xiàng)目蘭的價(jià)腿格，膊占比煌27右%，疑其次末是投峽資回珍報(bào)和兄升值氧空間勁，后期項(xiàng)沿目入市馬價(jià)格和陡投資回報(bào)對(duì)客拌戶影響舞因素非后常大；40%15駱%5%11%19%2%1%7%公寓民來(lái)訪吵客戶枯屬性籮分析個(gè)體甘/私款營(yíng)業(yè)族主公務(wù)員媒體事業(yè)單赴位企業(yè)白雷領(lǐng)退休學(xué)生自由宅職業(yè)主要類客戶眾為私罪營(yíng)業(yè)繡主‘補(bǔ)企業(yè)拜白領(lǐng)排和公舅務(wù)員脖；客得戶比倆較關(guān)憲注價(jià)局格和牛投資脖回報(bào)區(qū)域際項(xiàng)目追客戶脫以地扯緣性?？蛻襞繛橹鞅景笀F(tuán)無(wú)論紙是住徒宅客方戶還確是現(xiàn)叫在引揚(yáng)導(dǎo)的粱公寓待客戶婦均已帝地緣緣瑞性客激戶為欺主，倦地緣罩性客點(diǎn)戶占雜比7登0%殖，均脈是以堡項(xiàng)目扇周邊5公自里范圍派內(nèi)客戶釣關(guān)注香價(jià)格慎、投林資回鵝報(bào)，逃價(jià)格匪預(yù)期識(shí)比較慰適中無(wú)論遣是可準(zhǔn)以轉(zhuǎn)炭化客誦戶還水是近吸期來(lái)啊訪來(lái)企電客狹戶，含對(duì)公瞧寓關(guān)半注中超，首祖要關(guān)票注因波素為末項(xiàng)目杰價(jià)格含，客戶心鍵理預(yù)期提價(jià)格1連.3萬(wàn)島以上，沸1.5直萬(wàn)接受對(duì)度較好嫩，占比永37.儀5%；棍并關(guān)注成項(xiàng)目后顛期的投智資回報(bào)客戶鬧主要顫為私宿營(yíng)業(yè)寫(xiě)主以訊及一營(yíng)些普混通白綁領(lǐng)，在周邊瘡客群轎基礎(chǔ)殺比較嘩好客戶熟佳悉主要幸為區(qū)域產(chǎn)內(nèi)的私演營(yíng)業(yè)主先較多，思占比4恰0%，弱其次為懷企業(yè)普鼠通員工憑和公務(wù)絮員，占情比19擠%、14%區(qū)域素作為押合肥媽市老凱城區(qū)倦市中嗓心，偉周邊井專業(yè)臥市場(chǎng)階以及陪政府核機(jī)構(gòu)鼻、事火業(yè)單握位較倡多，譽(yù)客群滑基礎(chǔ)倒比較移好29本案客爛戶-客戶總濃結(jié)地緣剃性客諸戶為寫(xiě)主，知客戶練接受池價(jià)格腐，1.3萬(wàn)以上途，主要茶以私營(yíng)霜業(yè)主和腳白領(lǐng)為享主??????姓名粥：周飼女士年齡和車職業(yè)：煌55歲退休居住區(qū)醬域：寶憶業(yè)城市游綠苑東男區(qū)購(gòu)房需擁求：5腰0平客戶舞描摹績(jī)：自寬己生鳥(niǎo)活在訓(xùn)周邊帶，想蔬給自己的劣女兒槐買一庫(kù)套小悔戶型蓋產(chǎn)品忽，送哲給女兒做投資看重釣：項(xiàng)昨目所燦在的雷區(qū)域宏、后規(guī)期關(guān)熊注項(xiàng)目的夏價(jià)格退休職成工個(gè)體經(jīng)毫營(yíng)者??????姓名掏：黃拔女士年齡澆和職陜業(yè)：錯(cuò)40并歲個(gè)體皂戶居住窯區(qū)域總：鼎茶元府徑邸購(gòu)房雅需求偏：5申0平客戶描穗摹：家神里現(xiàn)在章自住房城較小，竭滿足三口代之家需家要，家乘里有老斃人，希恒望買一套究房給自杠家老人怪過(guò)來(lái)居械住，順要便后期副能出擔(dān)售投邀資；看重乒：項(xiàng)于目所買在的桑區(qū)域攻、品鞏牌市二院的年輕護(hù)票士??????姓名且：劉則女士年齡送和職舞業(yè)：帖26嘆歲護(hù)士居住裳區(qū)域梢：寶獄業(yè)西偉區(qū)購(gòu)房聞需求勺：5茄0平客戶描蹦?。耗甑K齡不大甩，上班爛兩年，姻暫時(shí)未骨結(jié)婚姥，外繭地來(lái)成肥人滾士；妹想在禽合肥買套番房，取前期迫自己串住，珠后期奪能出驚手或者對(duì)外糊出租，羊做自己護(hù)的婚前制財(cái)產(chǎn)；比較看拘重品牌周和位置冰，價(jià)格蒜不高于絡(luò)150賊00幟左右愈，更皂滿意雞。公寓次客群歸屬性倍和目頑的：掏地緣比性客值戶，均認(rèn)可副區(qū)域究，置騰業(yè)主堂要為持投資斤，以蹤蝶及前垮期自絹?zhàn)『髾M期投尊資。本案甲客戶款-客戶描容摹地緣性遇客戶，摧認(rèn)可區(qū)和域，投雪資+投資自丙住為主公寓偷低總昨價(jià)地緣絮性區(qū)域投資地緣性區(qū)域自住+投資地緣性區(qū)域自住+投資第三矩部分項(xiàng)目本傻體分析?項(xiàng)目?jī)r(jià)驅(qū)值點(diǎn)梳閑理?產(chǎn)品價(jià)明值體系3233尊居系摔豪宅—宴保利天拌悅商務(wù)獸辦公捏—廣壤州保剝利國(guó)盒際廣爹場(chǎng)項(xiàng)目遞本體子-品牌價(jià)德值央企侵保利服、?？p布斯起世界盞50散0強(qiáng)品牌：央企籃保利極、世猾界5肺00眠強(qiáng)城私市綜賓合服罪務(wù)商25年超發(fā)展，駕保利地睬產(chǎn)開(kāi)發(fā)渡項(xiàng)目涵癢蓋精品住革宅、高歪端寫(xiě)字令樓、大售型城市渠綜合體爹和純低劉密度別舉墅社區(qū)翅為主的鐵全生去命周過(guò)期產(chǎn)星品體籌系，實(shí)現(xiàn)慕多元化股發(fā)展，刪積極探接索人居肉生活新謠風(fēng)尚。商業(yè)巾領(lǐng)域洪，開(kāi)潔發(fā)多棵個(gè)國(guó)攪際商欣務(wù)辦手公寫(xiě)果字樓擇，履畢歷豐駱富項(xiàng)目葬本體會(huì)-地段價(jià)閥值項(xiàng)目位棚于銅陵撤路與裕符溪路交迅口，一刪環(huán)附近例，毗鄰干老城核沫心區(qū)，王地段價(jià)投值優(yōu)越一環(huán)邊崖老城價(jià)斧值中心旺——地殲段價(jià)值二環(huán)內(nèi)跳依托緊墊鄰傳統(tǒng)老趴城中心及自身糖成熟配住套氛圍形股成價(jià)值懂高區(qū)，眾但在城隸市進(jìn)一怪步向外陽(yáng)輻射發(fā)展的榨情況下須，則在嫁不同的丸價(jià)值集魄中區(qū)形罩成中心；一環(huán)咐線主異干交屢通網(wǎng)六大核稿心商圈老省府透板塊資啦源配套一環(huán)喚及周甜邊的闖用地絹基本巡壽開(kāi)發(fā)原殆盡搭，項(xiàng)場(chǎng)目所臭在的銅陵邪路與裕修溪路交旅口地塊糕是一環(huán)錦周邊僅胖剩的大規(guī)鉗模未開(kāi)護(hù)發(fā)區(qū)域五，具有失非常高逢的稀缺生性。地段：一環(huán)標(biāo)城心全板塊圈、地?cái)r段價(jià)濁值無(wú)書(shū)以復(fù)葡加本案吊處于鬼一環(huán)會(huì)城心執(zhí)，核慕心位殘置，構(gòu)立體唉化交紹通網(wǎng)包絡(luò)全孔覆蓋訪、全涉市暢努通無(wú)擠阻；罩周邊區(qū)垮域人方文氛局圍、觸居住杰氛圍鞋、經(jīng)枯濟(jì)文弄化氛藝圍濃犁厚；項(xiàng)目本撐體-交通鉤價(jià)值三縱凈三橫艷交通遼網(wǎng)絡(luò)崖，地錦鐵口頭、火鞋車站背；交肚通快機(jī)速通采達(dá)全坡市各槽區(qū)交通：立體舉化交低通網(wǎng)活絡(luò)，樂(lè)快捷你生活輛圈東一符環(huán)、炒銅陵昏路、劣?xùn)|二揭環(huán)；海長(zhǎng)江詢東路懂、長(zhǎng)貴江東大街斯、裕襲溪路馬，交緣瑞通優(yōu)憲勢(shì)明豬顯項(xiàng)目裕輝溪路高訂架，銅航陵路高蠻架快速陷通往東斷西南北變，靠服近一尖環(huán)線嘗，通研往市堂中心辱及各束區(qū)域搖都非常方忠便快嚇捷；地鐵明口、火車軟站、堅(jiān)汽車處站、斃地鐵預(yù)一號(hào)餓線、胞二號(hào)線，政務(wù)區(qū)貪、濱湖班區(qū)、蜀益山區(qū)；格市內(nèi)、障省內(nèi)，韻便捷直直達(dá)合肥火伙車站地鐵1號(hào)線、2號(hào)線36項(xiàng)目本辯體-配套風(fēng)價(jià)值外部希商業(yè)膽、醫(yī)地療、梅金融啞配套遺齊全尿；內(nèi)踩部若抵比鄰紅、社供區(qū)底糧商配惜套，瓦一級(jí)四物業(yè)鈴保障配套：僅內(nèi)外部厲一體化顯基本生萄活配套脫，生活擦無(wú)憂萬(wàn)達(dá)生廣場(chǎng)貨、銀豪泰中職心、威步行押街三材大商圈市二斯院、悄省立納醫(yī)院截、安妹全保螞障光大規(guī)、民昆生銀膨行，臟網(wǎng)點(diǎn)玻眾多外部商弱業(yè)、醫(yī)段療、金腰融配套充齊全若比鄰姐社區(qū)超嘆市社區(qū)50疫00方底商運(yùn)，滿足狹基本需惰求保利物冬業(yè)-一級(jí)資賠質(zhì)服務(wù)內(nèi)部若溪比鄰、涉社區(qū)底涉商、一娃級(jí)物業(yè)巾保障項(xiàng)目寸本體伶-產(chǎn)品堂價(jià)值產(chǎn)品鑒：總啟戶數(shù)傭少、膽短進(jìn)截深、他寬敞以大堂吃，4愧.5怨米挑圖高贈(zèng)在送，勸多功豈能空祝間使逼用10#項(xiàng)目容本身斯：2殘?zhí)?檔5戶整體鋪?lái)?xiàng)目念總戶各數(shù)較郊少，移居住障人口謠密度區(qū)，舒銹適度寒高；整體戶德型南北擁排布，碗產(chǎn)品和仆戶型通寒透采光局性好一樓乓寬敞鋼獨(dú)立厲大堂告，展恒示效坡果絕釀佳4.怒5米陡挑高醬，買勸一層舟得兩激層多功椒能空潑間使奪用北向南向項(xiàng)目貫本體炕-產(chǎn)品分狹析-戶型分掃析8米辦公區(qū)虧一辦公濁區(qū)二二樓空盼間二樓萍空間4.褲2米二樓空射間：功能丈區(qū)間、革動(dòng)靜分書(shū)離。面刊積約2桃4㎡，南向足小房間敬可做書(shū)房線等，光績(jī)照充足丈；產(chǎn)品警解析：41.夕15㎡；房型：朝南，醋開(kāi)間近劉4米，府方正；附加菌面積葡：夾層可籠達(dá)約3波0.4㎡；優(yōu)點(diǎn)：南向采墳光充足，面積楚控制忙較好，總價(jià)不高；私密性若好；有獨(dú)相衛(wèi)；可改造成其暢他功接能如耍辦公物業(yè)愈；全督明客突、餐伶廳，盞窗戶視野效醬果佳。缺點(diǎn)：夾層贈(zèng)功能區(qū)遇間被樓靜梯分割罰，功能嚇?lè)植驾^約混亂，知不利險(xiǎn)于辦步公；解無(wú)陽(yáng)克臺(tái)，置通風(fēng)壞性較窗差首層夾層產(chǎn)品：南向填A(yù)1妄-1胳戶型41谷.1遠(yuǎn)5㎡一樓頭空間：可改枕造成客泉廳、餐只廳功能拜房間。畫(huà)面積約傾17㎡，也可糊以打造茂辦公飛物業(yè)糞；南向采銷光充足晝，挑高炸可多功跳能利用賤；缺點(diǎn)免開(kāi)間較萍小}8.2碌米5.規(guī)35漿米辦公香區(qū)二辦公里區(qū)一面積益約2紹0㎡，也可舞以打造兩辦公物山業(yè)；二樓空柜間二樓臟空間，中資間可招安置爬隔板灣增加席功能崗區(qū)間刮，提升利這用率?；菝娣e約亂25㎡，整體易層高與貌尺度感都很碼舒適；產(chǎn)品解拘析：54㎡；房型：朝北，飛開(kāi)間近瓣8米，她方正；附加面稿積：夾層倘可達(dá)梢約2粘5.給8㎡；優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)間度較大，區(qū)隔功警能區(qū)尺度殼感舒倡適，私密顆性好；有獨(dú)原衛(wèi)；可改造成其管他功屯能如焦辦公蓮物業(yè)醒；全岸明客散、餐著廳，養(yǎng)窗戶視野獨(dú)效果蜘佳。缺點(diǎn)：總冰價(jià)相巡壽對(duì)較游高，格日照參可能筍不足姥，無(wú)皆陽(yáng)臺(tái)她，通抗風(fēng)性己較差項(xiàng)目怖本體之-產(chǎn)品味分析微-戶型幸分析產(chǎn)品麥：北向中B1蒸-1撿戶型54㎡夾層一樓知空間，可改皺造成客品廳、餐櫻廳功能礙房間。北向彈通風(fēng)爽采光典較差藥，相亦對(duì)面顫積小件，總帖價(jià)較梯低首層夾層10聲.8討米首層5.3腿5米辦公照區(qū)一辦公區(qū)二二樓舒空間二樓空激間也可以闖打造辦脹公物業(yè)蜂；二樓空行間，功友能區(qū)政間、歇?jiǎng)屿o迫分離偽。面若積約榆25㎡，尺謹(jǐn)度感乒更高豬，無(wú)籃論居無(wú)住或躲者辦劍公都糖很舒適；產(chǎn)品造解析開(kāi)：56份.2㎡；房型：朝北撤，開(kāi)驕間近啟10朝米，禽方正惑；附加武面積緒：夾層航可達(dá)療約4替2.兄9㎡；優(yōu)點(diǎn)醒：開(kāi)間較菌大，一樓喝分割絲式空間筍更充稱裕，區(qū)隔循功能渣區(qū)尺度源感舒望適，私密旅性好；有獨(dú)衛(wèi)微；更適不合改森造成其健他功摘能如沉辦公汪物業(yè)令；全煌明客遺、餐溝廳，墻窗戶視野效魯果佳。缺點(diǎn)：總價(jià)拆相對(duì)較趙高，日蔥照可能銷不足；盼功能分麗布較混娃亂；無(wú)越陽(yáng)臺(tái)，誰(shuí)通風(fēng)性笑較差。北向莫通風(fēng)禽采光袍較差關(guān)，但幫是戶策型面痰積較雄大，丙可利悔用空艦間大項(xiàng)目弦本體晉-產(chǎn)品適分析償-戶型林分析產(chǎn)品：北向B傅1-3梅戶型56.懇2㎡一樓空茶間，可改曾造成客謊廳、餐尺廳、臥漁室功能任房間漆，利書(shū)用率藝更高堂。面熊積約偷34㎡，典型劫競(jìng)品濕-戶冊(cè)型對(duì)殃比戶型方壯正視野那較好，旁總價(jià)高南、樓梯惹位置不辜合理，鄭浪費(fèi)空射間較多居布局不生太合理一樓空錢間二樓尊空間，兩個(gè)悄功能區(qū)濱間分割舒較為混更亂，書(shū)局房面積對(duì)不到6樸平米，繁空間舒適感差暢；衣帽緣瑞間空間詢利用率鑼較為浪趴費(fèi)；產(chǎn)品膏解析橡：49、蹈79㎡；房型：開(kāi)間近起6米，桃方正；附加面岡積：夾層可阻達(dá)約3孔0㎡；優(yōu)點(diǎn)：戶型鞭方正王；有獨(dú)衛(wèi)緩；可改造成其他系功能如譯辦公物業(yè)輔；全明樓客、餐嚷廳，并駛有陽(yáng)臺(tái)捧，窗戶視野欺效果佳。缺點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)褲高，總值價(jià)相對(duì)隆較高，彩空間利太用率相京對(duì)不高；戴空間繁尺度孩感較泄差，鋒作為錦居住色公寓辯略顯誼壓抑融創(chuàng)壹潮號(hào)院4坡9㎡、79㎡一樓層空間，開(kāi)間喝6米，茂隔成兩拆個(gè)功能色區(qū)間；浙臥室與固客廳較支為壓抑沫，尤其是臥室灘，尺度陡感差；婆沒(méi)用做葵到動(dòng)靜掛分離，酷臥室正蝕對(duì)衛(wèi)浴好，私密恐性差；二樓漏空間二樓隙空間戶型禁選擇吊性大彩，戶敞型進(jìn)丑深與劃開(kāi)間慕比例康不協(xié)奇調(diào)，厚進(jìn)深能太長(zhǎng)均，不區(qū)利于且通風(fēng)迷采光恒大報(bào)KI扎NGSO累HO58㎡-8盤5㎡A戶益型，動(dòng)機(jī)靜分翁離，責(zé)功能繁齊全挖。面鐮積約褲66飯.8齊8㎡，臥室朝忙南，采張光充足汗；B戶旋型，動(dòng)靜慰并不分肆離，功蛇能齊全憑。面積介約58港.82㎡，臥在室朝笨南，厲視角舉較為季開(kāi)闊描；戶各型較重規(guī)整你；F戶講型，可做掙兩房?jī)烧韽d，功繁能性較絨強(qiáng)，面侮積約8遠(yuǎn)5.3勵(lì)6㎡，臥獨(dú)室朝致北；戶型面漸積：分別為擱66.席88㎡、5犧8.邀82㎡以及帝85近.3駝6㎡房型：開(kāi)間捐最大削5.翼6米稀，A題戶型季呈“悲槍口餅型”盾；功能性父：只有F潔戶型做敵到兩房橡；優(yōu)點(diǎn)蕩：功能性刻較好，鍋基本生藏活需求的必備；有獨(dú)衛(wèi)磁；可改造成其艘他功墳?zāi)苋鐓s辦公愁物業(yè)啊。缺點(diǎn)：戶型柱利用率腿不高；毀功能性薪較差；怪戶型不安夠規(guī)整奶，風(fēng)水補(bǔ)上不利城；有的杏戶型私臭密性不絮夠。典型競(jìng)識(shí)品-產(chǎn)擠品分析-戶型對(duì)泰比項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)年限梯戶比樓層數(shù)開(kāi)盤時(shí)間戶型朝向可售戶數(shù)主力面積段：㎡層高：m裝修情況價(jià)格：元/㎡戶型優(yōu)勢(shì)戶型劣勢(shì)恒大中央廣場(chǎng)KINGsoho404T28H51F2016年12月東南西北均有145636-883.85精裝13000功能性較好，基本生活需求必備；有獨(dú)衛(wèi)；可改造成其他功能如辦公物業(yè)戶型利用率不高；功能性較差；戶型不夠規(guī)整，開(kāi)不利于通風(fēng)和采光；部分戶型私密性不夠融創(chuàng)壹號(hào)院臻生活405T23H23F2013年12月東南西北均有64440-504.5精裝18000戶型方正；有獨(dú)衛(wèi)；可改造成其他功能如辦公物業(yè)；全明客、餐廳，并有陽(yáng)臺(tái)，窗戶視野效果佳單價(jià)高，總價(jià)相對(duì)較高，空間利用率相對(duì)不高；空間尺度感較差，樓梯不合理，浪費(fèi)空間較多，作為居住公寓略顯壓抑保利·熙悅府402T16H18F-南北向分布28840-504.5精裝-根據(jù)自己需求，可靈活選擇戶型空間的功能性，宜居宜商，得房率高南向小戶型開(kāi)間較小，北向戶型日照不足且總價(jià)較高，部分戶型功能區(qū)隔較差間進(jìn)遞深不煎協(xié)調(diào)肥，進(jìn)匹深太連深，項(xiàng)目療本體某-對(duì)跡比總嗎結(jié)戶型然有自弄身缺無(wú)陷；稱項(xiàng)目榜自身美優(yōu)勢(shì)典+4佩.5枝米挑扁高，憲空間腳利用欠率高隸+低棄總價(jià)文優(yōu)勢(shì)本案扎缺點(diǎn)鏡：相對(duì)于聯(lián)市場(chǎng)典棵型項(xiàng)目粗，產(chǎn)品駱段戶型曾布局東例西排布帶，南向冠通風(fēng)采仆光效果菊較好，賠但是開(kāi)岡間較小歡；北向李戶型采超光較差鞭，但是開(kāi)芒間較聞大；項(xiàng)目自厘身優(yōu)勢(shì)當(dāng)，以及揉4.5求米挑高磁，買一練層得兩男側(cè)，空攪間利用擦率高，客戶里購(gòu)買移性價(jià)爭(zhēng)比高自身優(yōu)鏈勢(shì)：整血體戶數(shù)號(hào)較少、腹寬闊大暈堂設(shè)計(jì)錘；以及椅4.5孤米挑高逆，買一肝層得兩贈(zèng)側(cè)，空澤間利用騰率高，客戶江購(gòu)買送性價(jià)佩比高融創(chuàng)壹亦號(hào)院：戶型蔬較方汗正，醉總價(jià)范較高丸，空爺間布憶局不療合理排，浪手費(fèi)空寨間較抹大；恒大時(shí)中央斃廣場(chǎng)藥：戶型士開(kāi)間宵進(jìn)深軟比例暗不協(xié)谷調(diào)，桶進(jìn)深嶺過(guò)長(zhǎng)炕，不參利于恩通風(fēng)棍采光槍，單貢層產(chǎn)燈品，尋空間辣利用朗率較丸低2017年部分公寓和寫(xiě)字樓租金情況一覽表區(qū)域項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)權(quán)年限（年）層高（m）主力面積（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)租金水平（元/㎡）租賃用途空置率租金增長(zhǎng)率商住公寓瑤海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)瑤海區(qū)403.6挑高40-60毛坯50辦公80%—恒興廣場(chǎng)瑤海區(qū)402.951-218毛坯48辦公5%8%寶業(yè)東城廣場(chǎng)瑤海區(qū)405.4挑高46毛坯55辦公14%4%包河萬(wàn)達(dá)包河區(qū)403.645精裝60辦公6%9%寫(xiě)字樓寶業(yè)東城廣場(chǎng)瑤海區(qū)403110簡(jiǎn)裝50辦公13%—信地城市廣場(chǎng)瑤海區(qū)403.6120簡(jiǎn)裝56辦公7%10%包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包河區(qū)403.846毛坯75辦公14%4%44項(xiàng)目本恭體-投資價(jià)泛值辦公租掏金回報(bào)新：年租唯金實(shí)現(xiàn)亞8%增薯長(zhǎng)，兩依年后市乎場(chǎng)水平疏，租金茄回報(bào)率穿4.6待%區(qū)域鬧內(nèi)，釘用于森辦公卷的業(yè)狐態(tài)為惑40銳年l屬of仁t公大寓以依及寫(xiě)爽字樓頭，分仔析區(qū)病域品搖質(zhì)較逃高的豈商住閃公寓捎和寫(xiě)婆字樓璃項(xiàng)目恥，整漂體租吐金水平50元準(zhǔn)/㎡以上目前參碑照區(qū)域跨內(nèi)公寓善和寫(xiě)字冬樓辦公街租金水饑平，預(yù)訪估本項(xiàng)討目目前拳未來(lái)用鍵于辦公箭租金保功底50貓?jiān)?㎡；兩年胞后按照乳年遞增貿(mào)8%測(cè)算，租金預(yù)運(yùn)計(jì)：5深0*（喉1+8噸%）*（1+把8%）=5您8元長(zhǎng)/㎡。按照5件0㎡，單價(jià)疲152齡00元修/㎡計(jì)算，兩年斜后，參按照什市場(chǎng)丸一般求租金部水平干測(cè)算率，租經(jīng)金回醋報(bào)率躬=（執(zhí)50怠*5梳8*桿12付）/湊76駱00消00哪=4惑.6伍%2017年項(xiàng)目周邊代表公寓和住宅租金情況一覽表區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)年限（年）層高（m）主力面積（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)租金水平（元/㎡）租賃用途空置率租金增長(zhǎng)率包河區(qū)金地國(guó)際城70年5.4挑高46毛坯45自住15%7%恒興廣場(chǎng)402.951-218毛坯50自住5%8%信地城市廣場(chǎng)705.4挑高40-76裝修40-50自住7%10%包河萬(wàn)達(dá)70年2.9100裝修30自住8%10%瑤海區(qū)和平盛世70年2.943-50裝修35-45自住8%8%寶業(yè)城市綠苑702.941精裝37自住8%—淮礦和平盛世702.9130裝修23自住7%10%項(xiàng)目本逢體-投資價(jià)館值目前粉參照最區(qū)域壞內(nèi)L痕OF貝T公鍋寓和召住宅申租金位水平胖，預(yù)續(xù)估本露項(xiàng)目候目前舅自住耀租金啦在4酷5元融/㎡；兩年窗后按照來(lái)年遞增捉8%測(cè)校算，租金預(yù)宰計(jì)：45*澡（1+撈8%）著*（1梯+8逝%）=52腐元/㎡。按照曲50㎡，單價(jià)臨150覽00元為/㎡計(jì)算，兩年后新，按照皆市場(chǎng)一譜般租金聽(tīng)水平測(cè)粘算，租鑄金回報(bào)月率=（詳50*騙52*識(shí)12）皂/76扁000茅0=4任%45項(xiàng)目愛(ài)位于漁一二卻環(huán)之香間，掙周邊歸公寓濕和住皆宅較傍多，揮典型噸代表庫(kù)性項(xiàng)甲目中絡(luò)，高勁品質(zhì)拜小面杏積公鐵寓租套金較傘高，錘達(dá)到40苦-5埋0元/㎡；而精裝相大面積逗住宅的允租金平盡均水平形較低，湯達(dá)到20-票30元詳/㎡左右矛；租住塌租金罷回報(bào)君：年膝租金都實(shí)現(xiàn)禍8%錯(cuò)增長(zhǎng)妄，兩汁年后猜市場(chǎng)鳴水平拉，租洽金回駱報(bào)率南保底柜4%46宜商目前參奸照區(qū)域譯內(nèi)公寓妖和寫(xiě)字鐵樓辦公史租金水齡平，預(yù)午估本項(xiàng)目目前倚未來(lái)用邊于辦公項(xiàng)租金保資底50割元/㎡；兩年華后按照嗽年遞增8乒%測(cè)擱算，租金失預(yù)計(jì)茄：5別0*員（1赤+8勞%）私*（1+薪8%）=58元/㎡按照懶50㎡，單圍價(jià)1羅50感00捉元/㎡計(jì)算，兩年后賺，按照態(tài)市場(chǎng)一熟般租金搏水平測(cè)痕算租金回回報(bào)率=怪（50礎(chǔ)*58未*12釘）/7跳500朋00=隔4.6北%42環(huán)%宜居目前參窗照區(qū)域老內(nèi)LO擊FT公以寓和住鴿宅租金傳水平，底預(yù)估本項(xiàng)目目帳前自住短租金在報(bào)45元技/㎡；兩年噴后按照嚷年遞增曠8%測(cè)算，租金預(yù)副計(jì)：4該5*（裕1+8抽%）*（1獎(jiǎng)+8堤%）=52嫁元/㎡。按照5止0㎡，單價(jià)膀150備00元默/㎡計(jì)算省，兩年障后，政按照設(shè)市場(chǎng)王一般桂租金儉水平掌測(cè)算租金濱回報(bào)高率=追（5那0*泉52月*1造2）紅/7書(shū)50閑00曬0=團(tuán)4.脈4%58%項(xiàng)目呼本體禽-投資我價(jià)值宜商者宜居基本白收益貢達(dá)4沈-5糞%挑高LOFT面積40+26㎡單價(jià)15200元/㎡總價(jià)608000戶型一層二廳，一衛(wèi)；二層2房實(shí)際單價(jià)9212元/㎡平層SOHO面積40㎡單價(jià)15200元/㎡總價(jià)600000戶型一房一廳一衛(wèi)實(shí)際單價(jià)15200元/㎡項(xiàng)目本匹體-投資給價(jià)值買一層感得兩層譽(yù)，單價(jià)世更低，急空間利吐用率更揀高，成痕交單價(jià)存低單價(jià)低利用鼻率高31-去54㎡一層荷得兩究層，脾得房拒率最眉高達(dá)錢19凈2%VS項(xiàng)目果本體著-價(jià)值體撥系Lo菌ft昆公寓比：東屈一環(huán)城市灰稀缺溪?jiǎng)?chuàng)意秋空間產(chǎn)品整體錄戶數(shù)釘少，熊舒適橡度高芝；短翅進(jìn)深膜，寬如敞大罵堂4.檢5米案挑高蜂，買罷一層紋得兩隨層、塑空間嬸利用臥率高投資嘴回報(bào)宜商訪宜居桃、投擇資回影報(bào)率瞧高；森升值黃空間剖大地段一環(huán)城勇心、城全市絕版犧區(qū)位配套項(xiàng)目符外、茫項(xiàng)目駝內(nèi)綜區(qū)合服抱務(wù)配積套，釣零距鴉離生君活圈交通立體滑式交宇通路稈網(wǎng)、追火車歌站、俯汽車啞站、宣地鐵倍無(wú)縫對(duì)接各淹區(qū)品牌實(shí)遭力背書(shū)央企帆保利有，世株界5鞋00窄強(qiáng)，屯城市擺綜合俊服務(wù)北商保利熙奮悅府lof告t公寓ABC章節(jié)四開(kāi)盤目致標(biāo)及定嘗價(jià)?開(kāi)盤扮目標(biāo)?目標(biāo)網(wǎng)分解?定價(jià)策承略4950開(kāi)盤部凳署-總貨值27稠0套1.9毀1億10怕#樓棟：敲10#絮40年陷lof浴t公寓層數(shù)鉆：20層董，1-叔2層為鍵商業(yè)布局洗：2梯1戲5戶總戶數(shù)參：27灘0套戶型：41顛-6種0㎡總建筑千面積：1.法26樹(shù)萬(wàn)㎡回收價(jià)予：15應(yīng)20甘0元魔/㎡總貨值霸：1.凝91億51開(kāi)盤部跳署-開(kāi)盤目季標(biāo)去化7腿0%1.偉34擁億銷售目倚標(biāo)：1晴.34敲億推貨：藏3-2嘴0層首開(kāi)去黑化70轉(zhuǎn)%去化面蛙積：0蠻.88偶萬(wàn)方去化套滋數(shù)：1間89套開(kāi)盤日胳期：5譽(yù)月25總?cè)?通過(guò)蘋目前把對(duì)客域戶的漆梳理所，（驅(qū)保顧筆單邊秩）符合屢購(gòu)房呈條件娘的客附戶約詳占總籮來(lái)訪館明源梅數(shù)4廈8%尋。不符合貪購(gòu)房條煙件但是思可以轉(zhuǎn)果化的客陳戶（比如晴假離婚伴等）3遇5%，菜。?不符合飄條件客素戶和價(jià)披格預(yù)期蛋較低客艘戶中，魂關(guān)注區(qū)移域+位蕉置+品效牌+物級(jí)業(yè)+配蜓套，占戴比40薦%，可刷進(jìn)行引橡導(dǎo)；35像%17%48嫩%符合條則件客戶不符合漂但是可蕉以轉(zhuǎn)化愈客戶不符合像不可轉(zhuǎn)趁化客戶開(kāi)盤目滾標(biāo)-客戶轉(zhuǎn)碗化63聰0組客戶伏：部分慢不符合鑰住宅條多件+部分霞價(jià)格噸預(yù)期芒低客緊戶進(jìn)繼行引揉導(dǎo)和訂轉(zhuǎn)化14跑%10%37忌%5%13%7%11垃%3%客戶釋關(guān)注驗(yàn)因素區(qū)域品牌學(xué)區(qū)物業(yè)戶型價(jià)格配套其他開(kāi)盤斥目標(biāo)搞-目標(biāo)摸分解252漆0組：客翻戶來(lái)源權(quán)于專業(yè)興市場(chǎng)，疼寫(xiě)字樓藝以及附怖近高品哭質(zhì)小區(qū)枝，企業(yè)怪客戶15%65%30%65越%的類客戶芽來(lái)源徒于我篩們對(duì)鈴區(qū)域葡內(nèi)專妥業(yè)市刃場(chǎng)的拓展側(cè)，這牧批客妨戶主母要為錘私營(yíng)石業(yè)主宿，家揀庭收法入較高，有石這方面水投資需既求或者聲自住代表：缸五里廟講建材市鋤場(chǎng)、第螞六空間畫(huà)等30叼%的轉(zhuǎn)客戶痛來(lái)源次于我暫們對(duì)議區(qū)域好一些絮高端母寫(xiě)字樓和色區(qū)域應(yīng)租金理水平廣較高燒的品嘉質(zhì)小袍區(qū)，綠主要選挖掘那些普畝通白領(lǐng)媽階層客里戶，他耀們有自哈住和投捏資需求代表：緒寶業(yè)東裝城廣場(chǎng)仁、寶業(yè)棍城市綠訴苑15纖%客逮戶主轟要為憐企業(yè)暗，這闖批客蜻戶熟桌悉和診私營(yíng)業(yè)主生以及跑白領(lǐng)件人士侮重合美，這危批客熟戶存冒在這已些場(chǎng)所代表：拐公交集然團(tuán)、市季二院，徹以及一躬些廠房325些9組瑤海區(qū)主要專業(yè)市場(chǎng)名稱位置繁昌路集貿(mào)市場(chǎng)裕溪路與南一環(huán)交叉口大興農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)裕溪路裕豐花市裕溪路周谷堆批發(fā)市場(chǎng)裕溪路五里廟建材市場(chǎng)南二環(huán)南七集貿(mào)市場(chǎng)六十一中長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)長(zhǎng)江東路曹沖批發(fā)市場(chǎng)長(zhǎng)江東路第六空間裕溪路安徽大市場(chǎng)臨泉路三里街大市場(chǎng)三里街?目標(biāo)蹤蝶客戶牌，地霉緣性剖挖掘浴為主踐，主喪要集歌中在蔬專業(yè)甘市場(chǎng)符、寫(xiě)源字樓滑以及披規(guī)模博較大塑居住此區(qū)?區(qū)域內(nèi)恩辦公總圖需求3目0家左屢右，高端辦寸公需求竿寫(xiě)字樓液預(yù)計(jì)1疊0-1喘5家，坐合計(jì)3切00-狐400亮家辦公皺企業(yè)，是經(jīng)白領(lǐng)睜人群赤重點(diǎn)沸來(lái)源；?區(qū)域出專業(yè)率市場(chǎng)匪在全壺市占體比最遇大，貼不同撞類型勞的專罰業(yè)生握產(chǎn)集羨合，休尤其垃是以姐幾大話主干幅道分曠布，合墨計(jì)專調(diào)業(yè)市紫場(chǎng)1鈔5個(gè)，主要渡以五里庫(kù)廟建很材市今場(chǎng)、辱裕豐孕花市臟、長(zhǎng)躬江批灶發(fā)市延場(chǎng)等或?yàn)榈浒孕停瑫袷撬綋軤I(yíng)業(yè)熄主客姨戶拓迷展的扒重要診區(qū)域?項(xiàng)目壓周邊糕，居傍住氛枯圍濃震厚，寶業(yè)癢城市誓綠苑臺(tái)、中卻天左澤岸、歇淮礦估和平償盛世肉等2庭0個(gè)肆小區(qū)，是胞客戶演主要頓來(lái)源鋪地開(kāi)盤目可標(biāo)-客戶來(lái)葉源目標(biāo)客使戶主要炊集中在蒙項(xiàng)目周章邊寫(xiě)字些樓、專事業(yè)市場(chǎng)蛙以及規(guī)龍模較大門社區(qū)區(qū)域辦判公市場(chǎng)區(qū)域亡專業(yè)臨市場(chǎng)注：打何分取值俯范圍為炮-5~水5，根據(jù)本詢項(xiàng)目與慈對(duì)標(biāo)項(xiàng)逃目對(duì)比換得出，如對(duì)烘標(biāo)項(xiàng)目逮好于本錄項(xiàng)目，挖則分?jǐn)?shù)制為正，蠢對(duì)標(biāo)項(xiàng)估目差于住本項(xiàng)目殘，則分疊數(shù)為負(fù)頓；選取同依品質(zhì)流的壹涌號(hào)院戲，產(chǎn)膠品類爛似的昏濱湖抬向上撕城以召及同萬(wàn)區(qū)域剃的恒巧大中