知名地產(chǎn)房地產(chǎn)市場調(diào)研的理論與實務(wù)

房地產(chǎn)市場調(diào)研的理論與實務(wù)目錄市場的調(diào)研的概念、過程、意義市場調(diào)研的步驟市場調(diào)研的方法房地產(chǎn)市場調(diào)研的具體內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研的難點與技巧房地產(chǎn)產(chǎn)品分析角度及產(chǎn)品定位概念過程意義第一部分

市場調(diào)研是通過收集產(chǎn)品的構(gòu)成、特性、賣點、成長環(huán)境、消費群體、供應(yīng)商等涉及產(chǎn)品相關(guān)的信息，進而對產(chǎn)品的市場份額、消化能力、競爭能力、生命力、威脅點進行分析，最終為目標產(chǎn)品定位提供決策依據(jù)。市場調(diào)研的概念狹義——Marketresearch廣義——Marketingresearch市場調(diào)研過程（STP）

細分市場（SEGMENTING）

選擇目標市場（TARGETING）

產(chǎn)品定位（POSITIONING）操作性：知己知彼，百戰(zhàn)不殆決策性：運籌帷幄，決勝千里準確性：失之毫厘，謬以千里意義第二部分市場調(diào)研的步驟調(diào)研六步驟

明確調(diào)查主題，確定調(diào)查目的

制定調(diào)查計劃準備工具安排人員調(diào)查計劃的實施調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、補充、分析調(diào)研報告撰寫第三部分市場調(diào)研的主要方法一級：實地調(diào)查

電話調(diào)查媒體信息一級：問卷調(diào)查

調(diào)研方法是一個不斷延伸的過程產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)調(diào)研每種方法針對不同的對象實地考察——產(chǎn)品構(gòu)成問卷——消費者群體媒體——報紙、電視、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)

早期調(diào)研方法針對對象單一，后期相對比較綜合。網(wǎng)絡(luò)調(diào)研的主要特征是：省時、省力、及時、高效。電話

第四部分房地產(chǎn)調(diào)研內(nèi)容宏觀范疇微觀范疇宏觀六要素經(jīng)濟增長居民購買行業(yè)分布及政策主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人口分布市場需求宏觀調(diào)查421563

上海、北京、廣州累計GDP遠高于其他城市，但廣州土地收入在GDP中所占比重略低。深圳、上海相對較高，武漢及重慶明顯偏低。

在二線城市中進行比較，武漢、成都、重慶的年人均收入均高于沈陽，但商品房均價則反而略低。

鹽田區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)人群消費能力普遍偏低。福田人口密度最大，對住宅的消化能力強。行業(yè)分布及政策是一種定性研究。

商業(yè)區(qū)、旅游帶、金融貿(mào)易中心、高科技園區(qū)政策法規(guī)、城市規(guī)劃主要發(fā)展商集中區(qū)域。市場需求（以深圳、上海為例說明）一級市場土地出讓情況二級市場情況供應(yīng)量消化量空置量價格走勢（多層、高層、TOWNHOUSE別墅）

公開招標 拍賣

合計

宗數(shù) 面積(萬m2)宗數(shù)面積(萬m2)宗數(shù)占土地出讓總量 1998 2 5.81 24.58 4 0.7%1999 7 49.72 00 7 1.2%2000 12 28.60 527.31 1730.7%合計 2184.13731.8928可以獲悉招標拍賣逐漸成為土地出讓的主要途徑97年后，倉浦東房泊價以穩(wěn)剖定的速歐度持續(xù)盼上揚，袋而同一翻時期上囑海市商新品房均別價增長懇則有下剩降趨勢水。這從員一個側(cè)霧面反映夸，浦東攻地價上今升幅度鑒高于全準市整體敵水平。區(qū)域膚價格地比較自97年至200路0年，季商品軌房銷庭售總支量占須全市復(fù)比重選年平稿均達寫到17.嗎1%。銷售量渠比較微觀調(diào)查4213消費縮慧者調(diào)寇查供應(yīng)產(chǎn)忽品競爭咽對手周邊環(huán)宰境微觀燃四要慨素消費烘者調(diào)舊查——問卷調(diào)殿查選取調(diào)礙查對象樣本消擠費水平樣本收銷入水平樣本家擱庭可支畫配收入購房膠意向消費俱習(xí)慣構(gòu)調(diào)查步驟客戶細評分年齡、蓬職業(yè)、帶家庭構(gòu)況成、收鄉(xiāng)豐入狀況陪、文化逝層次等地段、挖可承受囑價位、尊愿意選撕擇的戶偶型、面血積、交啞通、環(huán)境結(jié)、配案套客戶心世理馬歇您爾——最大邊傳際效用設(shè)置蠅問卷鮮需要栗考慮涌的客院戶因叮素問卷感調(diào)查變最終鈔達到訂的效音果供應(yīng)產(chǎn)窩品參照收滴縮思路圖（調(diào)查話內(nèi)容參弄見調(diào)研萄表）全市——區(qū)域——片區(qū)——輻射片蘭區(qū)——重點胳個案關(guān)注要爐點整體勝走勢——推出時棉機——價格變軌動——主力戶鎮(zhèn)型——客戶群周邊環(huán)慌境（商業(yè)意、超市棋、銀行川、醫(yī)院櫻、道路潮、交通沖等）競爭對辛手（以覆下沙項錢目為例寧）現(xiàn)有衡競爭率對手糧（金羊海灣論）潛在豪競爭韻對手精（鴻膽景灣涂、碧液海紅素樹園素）關(guān)注壤要點綿：1、規(guī)模2、推出犯時間3、價格4、賣點5、素扶質(zhì)下沙項尸目主要桐關(guān)注對付象第五意部分房地以產(chǎn)市潤場調(diào)執(zhí)研的母難點慎與技勸巧如何確定李目標房誠市場如何抽取紙典型蠶樣本樓盤桶調(diào)研綱的入險門如何利遣用媒體叉獲取信宜息現(xiàn)場農(nóng)調(diào)研記技巧調(diào)研彈需要倆突破錘的重并點確定犁目標供市場——個性產(chǎn)價品除外產(chǎn)品所畜在區(qū)域——片區(qū)供產(chǎn)視品成爽長的凍環(huán)境產(chǎn)品可匪以參照猾的目標片區(qū)：霉同一片茅區(qū)的產(chǎn)伯品具有忙可替代放性。例如口：廣枕州絹可麻廠剪調(diào)研默：大醉市場獻天河紗區(qū)、病目標輔市場員村趕、鎖屋定目瘡標黃蘭埔大開道、萌中山松大道滑、廣粥州大道、頌二橫路悔圍合范瓜圍，鎖外定產(chǎn)品材：駿景叔花園、呆美林掛花園那。如何抽取典晝型樣本——將具懶有可氏比性六的產(chǎn)品進竭行比請較產(chǎn)品果素質(zhì)規(guī)模發(fā)展商劣品牌一般采搏?。豪?、同素曠質(zhì)深業(yè)花犁園、東賺海愛地第、黃埔濤雅苑例2、同滅規(guī)模中海怡錄翠、星眠海名城賤、四季赤花城、乞風(fēng)和日農(nóng)麗例3、發(fā)棉展商訊實力辟、品柳牌金海健灣、吊下沙拐、中猶海華咱庭樓盤葡調(diào)研查的入躺門系統(tǒng)——局部——細部——點1-念--哥倫布瘦廣場2-誼--歡樂谷3-濫--疊溪臺4--圾-海韻大打道5-閱--椰風(fēng)大腳道6--向-海天選一色7-安--好望廉角8-羞--陽光廚泳池9--板-逸亭10-兆--悅亭11魚--殘-迷你NBA12喉--然-黃金趴海岸13絨--默-夏威挪夷島14止--刷-閑情扇坊15-標--海洋世各界長廊16貫--杜-兒童貼活動財中心17-揪--社區(qū)保物健中心18耀--芬-書（礦網(wǎng)）伴吧19皺--撤-乒乓球目室20瀉--祝-棋牌室21-僻--健身涌房鴻景搭灣名榜苑小消區(qū)規(guī)姨劃圖鴻景壘灣名術(shù)苑標奶準層掩圖一鴻景半灣名赴苑標久準層礎(chǔ)圖二鴻景灣免名苑戶董型一A型3房2廳2衛(wèi)建筑面積：113.61-114.06平方米

1222-1227平方呎套內(nèi)面積：97.15-97.54平方米

1045-1050平方呎鴻景灣能名苑戶娘型二B型2房2廳1衛(wèi)建筑面積：73.72平方米

793平方呎套內(nèi)面積：63.04平方米

678平方呎

平面鹿布局1、上類海中核遠兩策灣城——河、嬌商業(yè)結(jié)步行甚街2、金池海灣境花園塔樓南醒側(cè)形成性較完整求的室外匪空間，撓作為小帶區(qū)的景甲觀平臺以花園整個類花園河坐落扒在幾渣近滿授鋪用信地的奶底層嗎架空掏車庫偵上，病提高聾住戶盯在展花萍園中獎的視咐點；建筑灰群設(shè)調(diào)置在肅小區(qū)池北段達，主政要公滋共空兩間位抓于南幻玉面。艘既滿愈足了年海景趁和紅垂樹林烈景觀廣需要銷，又斃避免硬了干么道車屈道噪廢音、陽沙塵動的干照擾。3、蔚跟藍海夠岸二佳期外立猜面風(fēng)蛋格、秒結(jié)構(gòu)壩、材妥質(zhì)1、金狗海灣2、上畏海東側(cè)苑綠悉世界3、金地臟翠園戶型1、蔚藍這海岸2、閣紀林網(wǎng)翠苑3、金海痕灣如何利盼用媒體懷獲取信翠息報紙電視廣播網(wǎng)絡(luò)1、招商黑海月花普園2、金地廊翠園3、荔林賄苑現(xiàn)場調(diào)幣研技巧偽裝現(xiàn)場出余擊善于發(fā)檢現(xiàn)信息過吊濾電話復(fù)決查1、偽裝身份包旨裝——講故謎事職業(yè)隱照藏夸大素事實去偽鑄現(xiàn)身現(xiàn)場出叔擊2、主要桃渠道：猜樓書、蹤蝶售樓員強、客戶※盡可夕能地廢將專論業(yè)名腸詞通腦俗化蜂、口辰語化紋：你們塌的樓懇太密王了？戀（容襖積率拉）※反問法箭：你們禿的小區(qū)帥有100畝吧？3、善于確發(fā)現(xiàn)樓盤雙泳六要素良：五個“W”和一個“H”，調(diào)敲研人屑員可捏以有尼兩種永渠道乘：發(fā)展商爹向消費槳者傳遞稿：WH揀AT、WH地O、WH禿ER版E、WH穩(wěn)EN、WHY、HO界W從消良費者池接收獨信息販后反綠饋：WH杯AT、WHO、WHE母RE、WHE激N、WHY、HO賴W市場調(diào)爛研人員宋獲?。篧HA倍T、WHO、WH決ER述E、WHE字N、WHY、HOW4、信息殊過濾辨別愁真?zhèn)斡鼗睾钊?、電腫話復(fù)灶查