知名地產(chǎn)設(shè)計成本控制要點培訓(xùn)

設(shè)計成本控制要點一、成本控制的重要性

在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅持精品路線，為了保證工程質(zhì)量，合理控制工程造價成本，強調(diào)工程優(yōu)質(zhì)，工程建設(shè)必須實施三大控制：工程質(zhì)量、工程工期、工程投資。成本構(gòu)成比例見《金色家園實例》二、建設(shè)項目成本的構(gòu)成

及控制要點

一）項目成本概念指建設(shè)項目按照建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、工期全部建成，并驗收合格交付使用所需要的全部費用。問題項目成本的構(gòu)成有哪些？項目成本的構(gòu)成見《全員的成本控制分類通則》成本控制指導(dǎo)書1、各部門需編制成本管理部：成本管理指導(dǎo)書(總成本)工程部：工程管理指導(dǎo)書（結(jié)構(gòu)設(shè)備，進度、工期及質(zhì)量）財務(wù)部：公司費用目標(biāo)控制指導(dǎo)書（管理費用）銷售部：銷售管理指導(dǎo)書（營銷費用）萬創(chuàng)：設(shè)計管理指導(dǎo)書（規(guī)劃、設(shè)計，室外環(huán)境，裝修）成本控制指導(dǎo)書2、裝修控制參考數(shù)據(jù)及使用方法

見附件三、項目全過程的成本控制原則

一）前期工作階段1、立項階段（項目建議書、可行性研究，確定及立項）2、規(guī)劃設(shè)計階段（編制設(shè)計任務(wù)書，進行初步設(shè)計和施工圖階段）第一部分：編制設(shè)計任務(wù)書，包括樣板房及會所的控制價（元/套），綠化的總控制價（元/小區(qū)），小品（元/小區(qū)）等；第二部分：根據(jù)設(shè)計任務(wù)書委托設(shè)計和設(shè)計投標(biāo)二）施工階段1、建設(shè)的準(zhǔn)備（報批手續(xù)、工程招標(biāo)、施工前期的三通一平等）2、建設(shè)實施階段（工程施工合同，施工管理裝修部分：根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確定的方案進行工程報價招標(biāo)（注意要統(tǒng)一材料的檔次及要求）綠化及小品：根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確定的方案進行工程報價招標(biāo)（注意要統(tǒng)一材料規(guī)格）主體部分：要注意設(shè)計變更的類別問題（設(shè)計院、乙方、甲方、客戶），是否與設(shè)計院商量出統(tǒng)一的管理方法（比如：甲方統(tǒng)一變更書面格式等），便于控制設(shè)計院的隨意性及甲方準(zhǔn)確分析報告的總結(jié)四、工程建設(shè)三算的作用

一）設(shè)計概算問題：1、設(shè)計概算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)？2、設(shè)計概算的作用是什么？設(shè)計概算的編制單位設(shè)計院設(shè)計概算的作用1、是工程建設(shè)投資的最高限額；2、是選定合理設(shè)計方案的評定標(biāo)準(zhǔn)，是提高設(shè)計技術(shù)水平的綜合反映；3、可以利用主要消耗指標(biāo)進行技術(shù)經(jīng)濟分析；4、也可在沒有工程預(yù)算情況下，作為簽訂合同的依據(jù)及工程進度款的撥付依據(jù)；5、是控制施工圖預(yù)算、考核成本、提高效益的依據(jù)。二）設(shè)計預(yù)算問題：1、設(shè)計預(yù)算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)？2、工程預(yù)算的作用是什么？工程預(yù)算的編制單位需招標(biāo)的主體工程-----甲方委托政府指定的建行及審計站。裝修、特殊及甲方分包工程----甲方預(yù)算人員工程預(yù)算的作用1、較準(zhǔn)確地反映建筑安裝工程造價；2、為各單項工程計算單位費用；3、是甲方及乙方核算的基礎(chǔ)；4、是安排施工進度計劃和統(tǒng)計工作量的基礎(chǔ)；5、是安排甲方用款計劃的基礎(chǔ)；6、是設(shè)備及材料訂貨的依據(jù)；7、是編制工程招標(biāo)及投標(biāo)的基礎(chǔ)；查看童乙方棍預(yù)算匹的方視法及況注意欠事項見附件三）輔工程星結(jié)算問題棒：1、琴工程掏結(jié)算列的編風(fēng)制及沖審核話程序通？2、工憲程結(jié)算標(biāo)分為哪宗幾大部記分？工程結(jié)鼓算的編鄉(xiāng)豐制及審親核程序招標(biāo)的付主體工衰程：乙否方編制報甲方此預(yù)算甲方穩(wěn)審核雙方橡核對需審拐計站剖審核出具三搖算單。裝修及翻綠化工陶程：乙維方編制報甲逼方萬紡創(chuàng)萬創(chuàng)審罰核工程炎量預(yù)算核蜻對單價雙方偵核對險認(rèn)可工程偉結(jié)算鳥分為鼻哪幾盲大部索分1、工程瘋結(jié)算賣=炊工程嶄預(yù)算鈔+都設(shè)計荒變更兇+等現(xiàn)場蒼簽證老+材鞭料價外差四）工挪程結(jié)算樣的作用1、作亡為核定肉固定資巖產(chǎn)最終督價值，叫考核分活析投資劑效益的扔依據(jù)；2、朽及時峽加強悉竣工混決算跳及交斧付手兄續(xù)；3、計富算成本稻，便于筍經(jīng)濟核兄算，增正加企業(yè)忘利潤；五）工挎程結(jié)算壺原則（暖與萬創(chuàng)示有關(guān)）見附件六）碌結(jié)算嚼應(yīng)注旬意的爺問題見附件五、工罷程預(yù)算挽專業(yè)的樸基本概始念一）工鐵程預(yù)算閣編制的魂依據(jù)現(xiàn)行的北建筑及壤安裝工忍程預(yù)算身定額：1、各塌專業(yè)的妨設(shè)計施元工圖紙2、捧已確己定的奸施工父方案3、工屋具書（偽信息價耕、設(shè)備嗓清單、當(dāng)材料手稀冊、費嬸用定額歷等）4、你市定押額站肉頒發(fā)稈的有庫關(guān)計癢費及簽調(diào)差們文件二）工濱程預(yù)算胃編制的嫌程序1、新準(zhǔn)備雖資料姿、熟咬悉圖泥紙2、尼按各乖專業(yè)胳計算越工程盜量（蒼人工鄰）3、套雙預(yù)算定宋額（人蛛工輸入掌、電腦街分析、掘計費）4、封按各烈專業(yè)跡匯總拾造價陣及復(fù)嘴核5、編喂寫說明三）趟工程煌常用豪預(yù)算瓜定額貢及特拐點1、土建：蒜200黑0年深有圳市建得筑工程邊綜合價欲格2、裝飾：騙97年膊深圳市障建筑裝踏飾工程露綜合價芒格3、安右裝：8丘9年廣取東省安先裝工程鏟單位估誤價表4、約園林竄綠化術(shù)：9裹1年賢廣東刊省園慚林綠吩化工鉆程預(yù)沉算定犁額5、市悟政：9盡3年廣究東省市枕政工程敢單位估煉價表四）裝修厚預(yù)算旅常用脊定額光不同腰所造孝成的錯單價揪差距1、如何界嬸定土建貸（與即主體晝一同甘設(shè)計蒜的裝撇修工防程）貴與裝夕飾（侄屬主體澆已交櫻工，辱甲方掙另行慈分包躺的裝搭飾工晶程）2、定額項植目單價貨差見附字件3、問冊題：預(yù)算門定額擔(dān)的組達成？預(yù)算定翅額的組容成1、熄人工欄費（盈乙方蓮直接練從事威施工葉工人撇的基忙本工山資）2、殃材料決費（傅完成磨工程匆所需漿的主湯要材脆料、恢其他芹材料謀，構(gòu)浴件及頑腳手遲架、屋模板卸的攤休銷費3、蝕機械芝費（旦完成熱工程標(biāo)所發(fā)耍生機仔械臺餓班費）五）按工陸程預(yù)螞算價熔的各朽類費功用所概占比侵例1、落材料修費役占5稀5—由60傻%2、人惱工費櫻占1心5--秒20%3、機蓬械費棋占1嚴(yán)0—1化2%4、章管理罩費兇占1丟0—墓15緊%六）預(yù)算績綜合值管理教費用膚所含級的內(nèi)背容臨時的設(shè)施味費、否夜間轎施工炊增加棟費、陡雨季弦施工啦措施乞費、施工技管理費聽、勞保咱基金、西預(yù)算編司制費、街現(xiàn)場經(jīng)費、探甩親增加巡壽費、水柴電。（午管理及傻利潤費魯約20鮮%）七）常用的火施工措模施費內(nèi)布容（屬腥施工組慚織設(shè)計出）材料二迷次運輸堡費、施范工技術(shù)艱措施費蓄、縮短客工期措施費、工地環(huán)