房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及流程

房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)是一種不能移動，或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營業(yè)性房產(chǎn)。地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。

引言一、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念二、房地產(chǎn)開發(fā)基本流程房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。1、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展大約經(jīng)歷了四個階段。2、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）19781991199520022013中國房地產(chǎn)市場萌芽階段

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）19781991199520072013探索階段：炒作與調(diào)整

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

19781991199520022013房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展階段

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點。1998年以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第四階段：價格持續(xù)上漲，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)19781991199520022013房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段第四階段：價格持續(xù)上揚(yáng)，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格此起彼伏?；厥赘母镩_放30年中國老百姓的住房變遷就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。

房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)主要內(nèi)容（1）土地開發(fā)土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。（2）房屋開發(fā)就房屋開發(fā)而言，一般包括四個方面：

第一個方面：住宅開發(fā)；

第二個方面：生產(chǎn)與經(jīng)營建筑物開發(fā)；

第三個方面：生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；

第四個方面：城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別

房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條明確定義的。因此房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，但實踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，就是因為沒有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)內(nèi)容，我們可以對房地產(chǎn)的開發(fā)作不同的分類，可以根據(jù)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)內(nèi)容分類：4、房地產(chǎn)開發(fā)的分類(一)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的大小，可劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三類。（1）單項開發(fā)

單項開發(fā)是指開發(fā)方式規(guī)模小，占地不大，項目功能單一，配套設(shè)施簡單的開發(fā)形式。這種開發(fā)形式往往在新區(qū)總體開發(fā)和舊城區(qū)總體改造中形成一個相對獨立的項目，但其外貌、風(fēng)格、設(shè)施等要求與總體開發(fā)項目相協(xié)調(diào)，并在較短時間內(nèi)完成這類開發(fā)。

（2）小缸區(qū)開發(fā)小區(qū)開仙發(fā)是指嶼新城開散發(fā)中一或個獨立蒙小區(qū)的化綜合開倆發(fā)或舊魂城區(qū)改痛造中一梢個相對釣獨立的麥局部區(qū)悶域的更混新改建充，即等歉于相對劑獨立街劫坊的更茅新改造練。這類敞開發(fā)形遣式要求庭開發(fā)區(qū)證域范圍暑內(nèi)做到拔基礎(chǔ)設(shè)壟施完善關(guān)，配套棒項目齊混全。與鑼單項開狂發(fā)相比螺，規(guī)模干較大，睡占地亦滲較大，購?fù)顿Y較門多，建理設(shè)周期屋較長，鬼一般分奪期、分離批開發(fā)悲。（3）守成片清開發(fā)成片開扭發(fā)是指孝范圍廣活闊(其范圍怨大到可言以相近詳于開辟租一個新屠的城區(qū))、投襖入資僵金巨他大、拼項目鏟眾多健、建略設(shè)周養(yǎng)期長用的綜饒合性祖開發(fā)女。令如差海南柳洋浦翼開發(fā)峰區(qū)，召上海躲浦東紀(jì)開發(fā)地區(qū)等久諸如辱此類沙的著舉名的漆成片轉(zhuǎn)開發(fā)搭項目粱。在維成片吊開發(fā)亮中，投房地梅產(chǎn)開謎發(fā)往漁往成版為基漲礎(chǔ)產(chǎn)殘業(yè)和旱先行碧項目露，發(fā)妙揮其移啟動配和引妨導(dǎo)作綢用。(二)從房地戒產(chǎn)開發(fā)款的內(nèi)容捏不同，掛可劃分父為：單純炕的土摩地開何發(fā)和婦再開爺發(fā);單純騰的房禍屋開比發(fā)和拌再開掃發(fā);土地攔房屋炕的一例體化跑開發(fā)等三大薄類。（1）單羊純的土柄地開發(fā)允和再開呈發(fā)。土地開啞發(fā)是指隊通過三則通一平(即通鴿電、壇通水疫、通輛道路)或七榜通一售平(即通蛙電、敏通水檢、通旋道路偏、通鬼排水毛、通罵煤氣但、通紹熱力廟、通依郵;一平即拉為平整綿土地)，按幕照豎誼向規(guī)強(qiáng)劃進(jìn)盈行土犬方工猾程施亭工。弟塘將自支然狀腹態(tài)的后土地冒變?yōu)榫芸晒┨山ㄔ熳旄黝悡Q房屋季和各炭類設(shè)影施的頁建筑刻用地漫，即緒把生利地變裳為熟烈地的勿開發(fā)盛活動脫。單純的唉土地開粒發(fā)：土地跟再開秋發(fā)：土地碧再開藥發(fā)是智指對林已開嗽發(fā)區(qū)活域的擠現(xiàn)有包土地沈，通它過一垂定量同的資效金、躬勞動賄的投兩入，關(guān)調(diào)整妄用地廣結(jié)構(gòu)券，完息善基鹿礎(chǔ)設(shè)般施，泛以提季高土弦地使煮用功叛能和攔開發(fā)碰利用對效益堪。舊拼城區(qū)標(biāo)改造盲一般掩都需耳進(jìn)行鴉土地慎再開春發(fā)。（2）因單純趙的房政屋開撓發(fā)和懶再開豎發(fā)。房屋培開發(fā)鹽是指訂在具運(yùn)備建戰(zhàn)設(shè)條仇件的太土地套上，矩新建擊各類捕房屋羞的活寺動。壇一般巴包括吵地基猛建設(shè)燃、主敲體工毅程建陽設(shè)、融配套獎和附肌屬工前程建椅設(shè)、敏安裝俗和裝系飾工資程建腦設(shè)等龜內(nèi)容摘。房屋姻開發(fā)粒：房屋再者開發(fā)：房屋再助開發(fā)指鵲的是為穿了提高彼現(xiàn)有房券屋的使盒用功能城和利用援效益，奧在不拆涌除現(xiàn)有拳房屋的戀前提下西，對現(xiàn)妨有房屋值進(jìn)行較晨大規(guī)模優(yōu)的擴(kuò)建肆和改建彈活動。窩一般又卷稱舊城極區(qū)開發(fā)額。需要指齊出的是壓，對房部屋的擴(kuò)廈建和改祝建只有柏達(dá)到一胖定程度梢和規(guī)模涼，才屬迷于房地才產(chǎn)開發(fā)屬的范疇橋。而對隔現(xiàn)有房記屋進(jìn)行川一般性亮的修繕招和裝修密，則屬壤于物業(yè)傅管理的貧范疇，蓄而不是鼻房地產(chǎn)怒開發(fā)。（3）土達(dá)地房屋潑一體化沾開發(fā)。土地填房屋絕一體全化開他發(fā)是驅(qū)指從槍事土呀地開朱發(fā)和餓房屋克開發(fā)旨，或錘從事禾土地剖再開單發(fā)和柏房屋散開發(fā)振全過碼程的泳房地?fù)]產(chǎn)開枯發(fā)活權(quán)動?？覈壳敖ǖ姆繐?jù)地產(chǎn)謀開發(fā)送此類塵形式澡居多蜜。房地綠產(chǎn)開丹發(fā)基敗本原政則是勿指在跡城市機(jī)規(guī)劃婦區(qū)國蜻有土晨地范華圍內(nèi)雪，從裹事房孤地產(chǎn)宅開發(fā)麗并在察開發(fā)聲過程甚中應(yīng)栽依法秒遵守橡的基貴本原點則。標(biāo)依據(jù)退我國袖法律繼的規(guī)村定，償我國紀(jì)房地頭產(chǎn)開召發(fā)的窯基本僅原則園主要乞有五厚個方通面：5、房吃地產(chǎn)費(fèi)開發(fā)猶基本計原則（1）依底法在食取得偶土地紀(jì)使用敞權(quán)的包國有昌土地紛范圍聲內(nèi)從紋事房伏地產(chǎn)單開發(fā)特的原辨則。（2）房地翻產(chǎn)開發(fā)纖必須嚴(yán)疤格執(zhí)行屠城市規(guī)敲劃的原鐘則。（3）堅此持經(jīng)致濟(jì)效棕益、熱社會占效益塌和環(huán)憑境效烤益相哭統(tǒng)一膽的原帝則。（4）應(yīng)縫當(dāng)堅橡持全躲面規(guī)貿(mào)劃、央合理滿布局簽、綜潛合開經(jīng)發(fā)、留配套吼建設(shè)兄的原虛則。（5）符合優(yōu)國家產(chǎn)惱業(yè)政策煎、國民博經(jīng)濟(jì)與感社會發(fā)旗展計劃占的原則繩。（1）依警法在辭取得訊土地?zé)崾褂么顧?quán)的忙國有麥土地零范圍糊內(nèi)從喜事房搬地產(chǎn)夕開發(fā)綿的原故則。在我國泄，通過疑出讓或院劃撥方術(shù)式依法迅取得國匠有土地匯使用權(quán)然是房地侍產(chǎn)開發(fā)四的前提臟條件，該房地產(chǎn)榨開發(fā)必緩須是國微有土地丑。我國商另一類看型的土達(dá)地即農(nóng)越村集體沈所有土叉地不能帥直接用銅于房地絲式產(chǎn)開發(fā)帝，集體爹土地必掏須經(jīng)依述法征用局轉(zhuǎn)為國奴有土地計后，才嗽能成為醫(yī)房地產(chǎn)昨開發(fā)用喇地。（2）房卷地產(chǎn)求開發(fā)耽必須少嚴(yán)格勺執(zhí)行元城市佩規(guī)劃嘩的原婆則。城市規(guī)咸劃是城聚市人民轎政府對是建設(shè)進(jìn)搖行宏觀找調(diào)控和嘉微觀管利理的重剖要措施隸，是城女市發(fā)展鉆的綱領(lǐng)省，也是讀對城市或房地產(chǎn)倚開發(fā)進(jìn)亦行合理蟻控制，謠實現(xiàn)土尼地資源現(xiàn)合理配緊置的有滋效手段涌?？茖W(xué)聲制定和謊執(zhí)行城麻市規(guī)劃嗽，是合械理利用孤城市土津地，合番理安排養(yǎng)各項建火設(shè)，指侮導(dǎo)城市柴有序、爭協(xié)調(diào)發(fā)澡展的保脹證。（3）堅持俯經(jīng)濟(jì)效討益、社杯會效益準(zhǔn)和環(huán)境復(fù)效益相吐統(tǒng)一的廁原則。經(jīng)濟(jì)效席益是房臂地產(chǎn)所璃產(chǎn)生的壘經(jīng)濟(jì)利番益的大艘小，是粱開發(fā)企散業(yè)賴以革生存和素發(fā)展的崇必要條假件。社糊會效益島指房地妄產(chǎn)開發(fā)湊給社會德帶來的冒效果和愉利益。磨環(huán)境效爹益是指糞房地產(chǎn)呆開發(fā)對沫城市自嶼然環(huán)境及和人文堡環(huán)境所峰產(chǎn)生的警積極影迎響。以儀上三方村面是矛壟盾統(tǒng)一百的辯證姜關(guān)系，星既有聯(lián)匆系，又零有區(qū)別猜，還會橡產(chǎn)生沖無突。這聰就需要碼政府站萍在國家典和社會徑整體利笛益的高隊度上，賢進(jìn)行綜擾合整合縣和管理蘇。（4）應(yīng)當(dāng)掃堅持全者面規(guī)劃尺、合理蒜布局、衰綜合開桐發(fā)、配分套建設(shè)秋的原則夾。即綜合痰開發(fā)原覺則。綜秤合開發(fā)忍較之以膨前的分哪散建設(shè)滲，具有衣不可比敗擬的優(yōu)乎越性。眾綜合開英發(fā)有利仁于實現(xiàn)汽城市總百體規(guī)劃珍，加快號改變城馬市的面散貌；有溜利于城雹市各項踏建設(shè)的飾協(xié)調(diào)發(fā)拘展，促幣進(jìn)生產(chǎn)局，方便冷生活，瞎有利于琴縮短建航設(shè)周期涂，提高創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效印益和社忙會效益刊。（5）符合醋國家產(chǎn)影業(yè)政策坦、國民高經(jīng)濟(jì)與壟社會發(fā)訴展計劃吊的原則南。國家產(chǎn)偵業(yè)政策啞、國民剖經(jīng)濟(jì)與酬社會發(fā)泰展計劃微是指導(dǎo)撞國民經(jīng)苦濟(jì)相關(guān)麥產(chǎn)業(yè)發(fā)暫展的基逆本原則賭和總的蕩戰(zhàn)略方辱針，房償?shù)禺a(chǎn)業(yè)予作為第利三產(chǎn)業(yè)圍應(yīng)受國真家產(chǎn)業(yè)罵政策、評國民經(jīng)怒濟(jì)與社谷會發(fā)展悠計劃的征制約。（1）開宮發(fā)主體有合法6、房窗地產(chǎn)哲開發(fā)狹應(yīng)具惕備的下三個特方面奮的條會件進(jìn)行房喝地產(chǎn)開腫發(fā)的單纖位和個貧人，首疫先應(yīng)取曲得房地亡產(chǎn)開發(fā)凈的資格率。如果漁是房地串產(chǎn)開發(fā)說企業(yè)，伶則應(yīng)依朗照《城市房徒地產(chǎn)管夾理法》規(guī)定的蓬條件設(shè)橋立，向符工商行耗政管理船部門申魚請登記領(lǐng)，并取暢得營業(yè)弟執(zhí)照。房地產(chǎn)怒資質(zhì)等苗級要求奮：房地產(chǎn)吩開發(fā)資柳質(zhì)分為饑一級、杯二級、枕三級、哄四級和圍暫定資盯質(zhì)一級侵：注閉冊資衫金100方00萬人易民幣二級伯：注槽冊資所金50汪00萬人梢民幣三級：懼注冊資攀金300蟲0萬人民劑幣四級色：注倆冊資伶金18哈00萬人民制幣（2）逐依法姑取得紹房地貫產(chǎn)開嘴發(fā)用殲地的領(lǐng)使用遮權(quán)房地產(chǎn)段開發(fā)主差體必須斑通過《城市房壘地產(chǎn)管脅理法》規(guī)定的計合法途棕徑(出讓和餅劃撥)，取熱得房巨地產(chǎn)棵開發(fā)氧用地錦使用維權(quán)。擴(kuò)用于膀房地珍產(chǎn)開奮發(fā)的暫土地懼，必陶須權(quán)漁屬清桂晰，爹房地橡產(chǎn)開運(yùn)發(fā)主育體擁墨有《國有土少地使用笛證》。《城市房凝地產(chǎn)管培理法》第27條規(guī)定笛：“依堂法取得學(xué)的土地勺使用權(quán)圓，可以衣依照本液法和有前關(guān)法律巷、行政豆法規(guī)的邁規(guī)定，汗作價入武股，合需資、合滲作開發(fā)兼經(jīng)營房引地產(chǎn)。埋”（3）忠在規(guī)紫定的只期限廈內(nèi)動純工，鬧進(jìn)行義房地蔬產(chǎn)開題發(fā)以出珠讓方劉式取寧得土丹地使炸用權(quán)腦進(jìn)行恥房地貧產(chǎn)開藍(lán)發(fā)的滅，必頸須按濾照土奪地使今用權(quán)忍出讓舞合同移約定賞的土煉地用暖途、奶動工事開發(fā)明期限稍開發(fā)限土地片。超柴過出鳴讓合郵同約茫定的彩動工籃開發(fā)鑼日期鳴滿一衫年未夏動工躍開發(fā)能的，漂可以鑼征收碑相當(dāng)稍于土柏地使瞇用權(quán)憶出讓斧金20捐%以下的買土地閑介置費(fèi)；羊滿二年開未動工很開發(fā)的裹，可以擾無償收恒回土地他使用權(quán)股。但是印，因不嗚可抗力籃，或者鏟政府、蝦政府有佳關(guān)部門側(cè)的行為叮，或者續(xù)動工開養(yǎng)發(fā)必需疏的前期頑工作造誦成動工彎開發(fā)遲職延的除攔外。一、房遠(yuǎn)地產(chǎn)開請發(fā)基本貌概念二、走房地療產(chǎn)開銹發(fā)基曠本流考程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地垮產(chǎn)開泉發(fā)流肅程可額以用?！拔迓曌C”梅的取勁得來甩貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五規(guī)劃局建設(shè)項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項目排放污染物指標(biāo)申請表》、《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收開發(fā)征商選址、止立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證氣象局防雷工程設(shè)計審批人防辦人防工程建設(shè)項目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設(shè)計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計文件及批復(fù)或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設(shè)計文件以及相關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對涉及項目安全，確需有關(guān)設(shè)計計算書及計算軟件名稱的，由建設(shè)單位報送7、如需依法進(jìn)行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報送有關(guān)材料申報材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。申報材料1、申請報告2、建設(shè)項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1、建設(shè)單位申報表2、建設(shè)項目總平面圖3、設(shè)計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案評審計委初步設(shè)計方案建設(shè)局施工圖設(shè)計審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件舉解釋《商品房炸銷售(預(yù)售)許可皇證》是市猛、縣詠人民輪政府擇房地鵝產(chǎn)行坦政管鞠理部吸門允晶許房桌地產(chǎn)葵開發(fā)羞企業(yè)壁銷售礙商品只房的帖批準(zhǔn)賠文件愉。建設(shè)局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計批文4、項目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計報告（審計相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關(guān)材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收立吵項開工匆建設(shè)規(guī)劃侍設(shè)計取得混土地選葡址竣工題驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階段,如果需舌要尋找遭合作伙拜伴,則需截要簽卵定合慕作意肅向,協(xié)議及刊合同書市場籍前期亂判斷集只是披宏觀務(wù)方面宜的粗橋略判吧斷,僅從所浪在區(qū)域往的市場樸供求與沒潛力進(jìn)端行判斷需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商立海項開工莫建設(shè)規(guī)劃設(shè)雞計取得土肯地選謊址竣工攤驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進(jìn)行項目方案概念設(shè)計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委立連項開工還建設(shè)規(guī)劃設(shè)全計取得宇土地選濕址竣工驗?zāi)甘杖四康氖孪蛘峤晃募_發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設(shè)丸用地懂規(guī)劃作許可讀證》:需準(zhǔn)默備文佛件如熟下：立項批豈復(fù)建設(shè)匆項目鏡規(guī)劃斬審批男表市政府捉征地批陰復(fù)用地及釘樁庫成果按規(guī)境劃意論見書嚷要求灰取得香的有若關(guān)協(xié)懸議及怪批復(fù)高文件審定設(shè)半計方案蓬通知書立州項開工建摘設(shè)規(guī)劃畝設(shè)計取得土顆地選盒址竣工甲驗收辦理《國有回土地汪使用翠證》:需準(zhǔn)明備文扎件如月下：立項殃批復(fù)辦理土棍地出讓維手續(xù)申娛請審定墓設(shè)計悅方案諒?fù)ㄖ恋匾墼u估煤報告野原件出讓合鈔同附圖拘，一式肺五份，玩附圖為柜：釘樁欲圖或?qū)徲媺言O(shè)計方濃案通知宴書附圖鴉，原土銜地方國或有土地使用柳證附否圖（治加蓋岡雙方跳公章質(zhì)）《建設(shè)用蚊地規(guī)劃犬許可證》及釘樁示成果通厲知單建筑槐面積倡與用州途說江明書加蓋滔工商閱部門糠備案弄章的攤營業(yè)初執(zhí)照伙復(fù)印爛件《建設(shè)謠用地敲批準(zhǔn)鐵書》或原避用地渠單位向的《國有土地使?jié)捎米C》、《房屋竹所有野權(quán)證》、國莖有土掃地權(quán)涼屬來源證北明文件炮（原件振）與原用成地方簽略定的土楚地使用故權(quán)及地藏上物補(bǔ)麻償協(xié)議南、聯(lián)瘦建協(xié)昆議及嫌相關(guān)蜂文件房地產(chǎn)躬開發(fā)企捧業(yè)資質(zhì)而證書等立滑項開工建叛設(shè)規(guī)劃設(shè)具計取得咬土地選游址竣工車驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設(shè)計2.項目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目設(shè)計方案辦理《建設(shè)工烤程規(guī)劃告許可證》:需準(zhǔn)備介文件如箏下：供電平、給企水、避市政肝、燃乏氣電候力等狀部門探意見建設(shè)輕項目律規(guī)劃雹審批廣報表審定處設(shè)計毒方案建筑未工程波施工迷設(shè)計賄圖紙工程籌檔案揉登記微證明按審定哄設(shè)計方脂案要求孝取得的協(xié)議緒通知氏書立糠項開工饞建設(shè)規(guī)劃稅設(shè)計取得振土地選詢址竣工驗業(yè)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設(shè)1.施工隊招標(biāo)2