房地產(chǎn)物業(yè)管理二

房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務及其他房地產(chǎn)業(yè)普查培訓課件焦臻卿2009年2月

房地產(chǎn)業(yè)普查范圍：按國民經(jīng)濟行業(yè)分，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務、其他房地產(chǎn)活動4個中類。房地產(chǎn)業(yè)普查登記的原則：房地產(chǎn)業(yè)按其法人單位主要經(jīng)營活動所在地進行普查登記，并負責組織其下屬的產(chǎn)業(yè)活動單位的普查登記工作。一、普查對象1、物業(yè)管理（行業(yè)代碼7220）指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務的活動。2、中介服務（行業(yè)代碼7230）指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動

3、其他房地產(chǎn)活動（行業(yè)代碼7290）除房地產(chǎn)開發(fā)（行業(yè)代碼7210）、物業(yè)管理（行業(yè)代碼7220）、中介服務（行業(yè)代碼7230）以外的房地產(chǎn)活動，包括以下幾種內(nèi)容：（1）工礦等企業(yè)破產(chǎn)或倒閉后，對原有廠房的出租、地皮使用權的出租；（2）公積金管理中心；（3）土地整備中心；（4）二手房屋交易中心；（5）專職（為把毛地變?yōu)閮舻兀┑牟疬w公司等。二、普查表表式1、法人單位基本情況表（601表）2、產(chǎn)業(yè)活動單位基本情況表（602表）3、產(chǎn)業(yè)活動單位基本情況表附表（602-1表）4、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務及其他房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況（G603-3表）5、企業(yè)單位水及能源消費情況重點調(diào)查表（605-1表）

物業(yè)管理、中介服務及其他房地產(chǎn)業(yè)普查對象與普查表的對應關系

表號601602602-1G603-3605-1單產(chǎn)業(yè)法人√--√√抽中填多產(chǎn)業(yè)法人√√√批零住宿餐飲√√抽中填

房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務及其他房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況（G603-3表）三、普查表指標解釋（1）物業(yè)管理情況在管物業(yè)占地面積：指報告期末物業(yè)管理單位正在進行管理的物業(yè)所占用的全部土地面積。在管房屋建筑面積：指報告期末物業(yè)管理單位正在進行管理的已竣工交付使用的全部房屋建筑面積。可根據(jù)物業(yè)委托人所移交的該物業(yè)的圖紙面積或物業(yè)托管協(xié)議中的面積填列。住宅：指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學生宿舍)等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等。以企業(yè)實際管理的住宅的房屋面積填列；數(shù)據(jù)可根據(jù)物業(yè)委托人所移交的該物業(yè)的圖紙面積或物業(yè)托管協(xié)議中的面積填列。辦公用房：指企業(yè)、事業(yè)、機關、團體、學校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。以企業(yè)實際管理的辦公用房的房屋面積填列；數(shù)據(jù)可根據(jù)物業(yè)委托人所移交的該物業(yè)的圖紙面積或物業(yè)托管協(xié)議中的面積填列。

商業(yè)營業(yè)用房：指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務業(yè)等部門對外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋。以企業(yè)實際管理的商業(yè)營業(yè)用房的房屋面積填列；數(shù)據(jù)可根據(jù)物業(yè)委托人所移交的該物業(yè)的圖紙面積或物業(yè)托管協(xié)議中的面積填列。廠房：指直接用于生產(chǎn)或為生產(chǎn)配套的各種房屋，包括主要車間、輔助用房及附屬設施用房。凡工業(yè)、農(nóng)業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、商業(yè)等單位中的廠房都包括在內(nèi)。以企業(yè)實際管理的廠房的房屋面積填列；數(shù)據(jù)可根據(jù)物業(yè)委托人所移交的該物業(yè)的圖紙面積或物業(yè)托管協(xié)議中的面積填列。（2）中介服務情況房屋代理銷售成交合同面積：指經(jīng)房地產(chǎn)中介服務機構代理，并簽訂銷售合同的商品房及以外的所有房屋的成交面積。房屋代理銷售成交合同數(shù)：指房地產(chǎn)中介服務機構代理銷售商品房及以外的所有房屋，并簽訂銷售合同的業(yè)務筆數(shù)。房屋代理銷售成交合同金額：指房地產(chǎn)中介服務機構對商品房及以外的所有房產(chǎn)進行銷售，并簽訂銷售合同的商品房成交金額。房屋代理出租成交合同面積：指經(jīng)房地產(chǎn)中介服務機構代理，并簽訂租賃合同的商品房及以外的所有出租房屋的總面積。房屋代理出租成交合同數(shù)：指房地產(chǎn)中介服務機構代理出租商品房及以外的所有房屋，并簽訂租賃合同的業(yè)務筆數(shù)。房屋代理出租成交合同金額：指房地產(chǎn)中介服務機構對商品房及以外的所有房產(chǎn)進行租賃，并簽訂租賃合同的商品房租賃金額（按月度計算）。（3）其他房地產(chǎn)業(yè)因該部分沒有經(jīng)營情況指標，只有財務指標。四、普查表主要審核關系（1）物業(yè)管理情況在管房屋建筑面積大于0，則在管物業(yè)占地面積也應大于0,反之亦然；在管房屋建筑面積應大于或等于其中:住宅、辦公用房、商業(yè)營業(yè)用房、廠房之和；（2）中介香服務情鋒況代理銷裁售的成奮交合同濫面積、經(jīng)成交合繩同數(shù)和束成交合火同金額盤應同時倉存在且熟大于0；代理置出租棍的成月交合啄同面嬸積、捕成交援合同緣瑞數(shù)和趣成交兩合同販金額擦應同誘時存涼在且旱大于0；五、奮填表減注意體事項（1）物用業(yè)管羊理情上況在管物殼業(yè)占地謝面積數(shù)境據(jù)取得丟可通過建以下途當徑：從小區(qū)大開發(fā)建水設的房員地產(chǎn)開廈發(fā)公司但取得的瞎該物業(yè)巾小區(qū)的則原始圖陶紙資料邀填報；在管稍房屋車建筑卡面積踐數(shù)據(jù)瞞取得刷可通微過以怎下途皂徑：從小慈區(qū)開謊發(fā)建微設的盾房地正產(chǎn)開待發(fā)公叫司取傘得的腹該物愉業(yè)小瞧區(qū)的義原始酷圖紙脈資料紹填報地；根據(jù)物規(guī)業(yè)委托預人所移鉛交的該禍物業(yè)的銹圖紙面諷積或物能業(yè)托管舒協(xié)議中誼的面積相填列。（2）中介費服務情搬況根據(jù)表粒中填報手的相關義數(shù)據(jù)分揭別計算齊每個銷福售合同畜成交的琴房屋面程積、每島平方米助房屋銷魯售合同異成交價醒格、每托個出租絲式合同成擊交的房搖屋面積針、每平告方米房黨屋出租逆合同價周格等指桑標，如脊出現(xiàn)畸午大、畸謠小的情捷況，必噴須查明魂原因。每個絹銷售復合同脹成交帖的房礙屋面腥積=房屋代雙理銷售威成交合賄同面積X0畫7/房屋價代理慮銷售誼成交但合同妥數(shù)X08；每平傻方米夢房屋盡銷售辟合同反成交墾價格=房屋代儉理銷售厘成交合神同金額X0瞞9/房屋墊代理舊銷售盲成交姥合同扣面積X07頂;每個音出租羞合同淚成交薪的房烏屋面咳積=房屋藍代理惑出租襯成交膨合同饞面積X1梳0/房屋代壟理出租牙成交合總同數(shù)X1僑1；每平忙方米每房屋王出租淺合同軋成交詳價格=房屋代馬理出租莖成交合埋同金額X12奔/房屋乘代理微出租座成交權合同監(jiān)面積X10；下面給就出各指丹標參考內(nèi)控制范據(jù)圍，各戴地可根羞據(jù)當?shù)馗绲那闆r育進行調(diào)筒整。每個刑銷售膝合同禿成交燭的房端屋面貍積如棟果是即小于40平方米為，大于500平方米,需核實;每平方綁米房屋豆銷售合須同成交殃價格如幸果是小準于100惑0元，測大于20扣00績0元；每個出雹租合同倚成交的開房屋面絨積如果袋是小于40平方頑米，絞大于20沈0平方米未；每平斧方米施房屋勿出租淹合同狂價格乘如果笑是小爛于2元，大暈于10暗0元。六、憶填報礦案例姜分析案例掌一、滅安徽難某房跳地產(chǎn)埋擔保夕置換營有限綠公司公司傷主要隆業(yè)務偏活動漫為住撓房貸僅款擔插保、守房地陵產(chǎn)代肅理銷撒售和吩租賃協(xié)、房篇地產(chǎn)昏營銷仔策劃醋，對駝于從竟事多母種房宗地產(chǎn)甜業(yè)務醋活動盾的單居位，費以主筑要業(yè)及務收螞入活描動的現(xiàn)行業(yè)飼歸屬岸確定炭行業(yè)壞代碼逆。按咬照經(jīng)辰濟普勝查國鋸民經(jīng)侵濟行賭業(yè)分茄類的罪有關蝴規(guī)定李，我氧們將亂企業(yè)坡行業(yè)志劃歸掌房地底產(chǎn)中嗚介，風填報荷行業(yè)民歸屬交代碼造為72恩30。公司業(yè)柴務活動周涉及了欣房屋代罰理銷售壯和租賃地，所以勝除了填攪報企業(yè)菊普查表童財務指璃標、水漠及能源釣消費指若標、信唇息化指丹標外，啄還須填意報物業(yè)赤、中介槽及其他私房地產(chǎn)草企業(yè)單者位經(jīng)營腳情況指找標，有卵關數(shù)據(jù)概填報如骨下：物業(yè)管呢理、中夾介服務染及其他且房地產(chǎn)宜業(yè)企業(yè)亦單位經(jīng)日營情況指標名稱計量單位代碼本年實際甲乙丙6二、中介服務情況———1.房屋代理銷售：成交合同面積平方米X07153000成交合同數(shù)個X084600（1700）成交合同金額千元X093490000（349000）2.房屋代理出租：成交合同面積平方米X10159711（15971）成交合同數(shù)個X11200成交合同金額千元X12126以上是纖該企業(yè)誕填報中辦介服務浩情況的腥有關數(shù)圍據(jù)（括李號外是提企業(yè)最翅初的填筐報數(shù)，默也是錯澡誤數(shù)據(jù)譜，括號盲內(nèi)為企你業(yè)核準脫查改后雞的數(shù)據(jù)滋），對櫻企業(yè)所勝填數(shù)據(jù)據(jù)的審核怨，發(fā)現(xiàn)干房屋代尺理銷售鳴合同數(shù)甲、銷售色金額及魔出租合呈同面積交有以下紫問題：一是房挺屋銷售惰成交合勉同金額調(diào)除成交交合同面褲積，得艇出每平址方米房津屋價格2.2模8萬元歲，與乘當?shù)貍銓嶋H閑差距灑太大伶。經(jīng)示核實,銷售猴成交拜合同么金額鄉(xiāng)豐填報浪有誤,應為349弱000。二是房和屋銷售臂成交合罷同面積蜓除合同萌數(shù)，平頑均每個急合同成復交每套致房屋面燥積僅為33平方稼米，醬明顯刊不對銅。經(jīng)寶核實,銷售成稀交合同甲數(shù)填報玻有誤，眉應為170蹈0。三是拔房屋否出租豆代理閱成交熟合同舒面積爆除合丙同數(shù)扔，站每個斬合同診成交流面積隆為799平方米藝，計算殼值偏大憑。經(jīng)核寇實,出租代海理成交跑合同面臂積有誤舟，應為159啟71。案例二聲、安徽孤某物業(yè)匯有限公槳司，該李公司是扶當?shù)刭Y茅質(zhì)為一怒級的物蘿業(yè)公司袍，企業(yè)掉普查表叨數(shù)據(jù)填耐報如下：指標名稱計量單位代碼本年實際甲乙丙6一、物業(yè)管理情況——

1.在管物業(yè)占地面積平方米X01(1956000)2.在管房屋建筑面積平方米X021357465其中：住宅平方米X031075438辦公用房平方米X04168391商業(yè)營業(yè)用房平方米X05101537廠房平方米X06

企業(yè)狀在上次報本鞏表時忌，在臘管物漿業(yè)占隔地面御積未漏填，琴原因巖是企欄業(yè)托刊管的旅一物捏業(yè)小栗區(qū)，癥系上渠世紀90年代述建成回，由終于年孟代久仔遠，警只有退小區(qū)水房屋丸建筑盯面積殺，而錯無小夸區(qū)占譜地面俘積有塞關資拆料，內(nèi)后經(jīng)拴實際招測量已得出章該小頌區(qū)占溫地面稻積。喉一般椅來說發(fā)，大仰多數(shù)漿小區(qū)哲在管輛物業(yè)先占地明面積子可從儀小區(qū)皇開發(fā)撲建設攔的房納地產(chǎn)查開發(fā)抵公司懷取得酸，根叉據(jù)該廢物業(yè)腸小區(qū)養(yǎng)的原道始圖罵紙資敘料填房誠報；影也可鄉(xiāng)豐根據(jù)燈物業(yè)揀容積艘率，發(fā)建筑樹面積邀計算派取得捏；較侵大的撓托管望小區(qū)領可從劣規(guī)劃泊部門遺取得他相關寧資料克，以膀上途址徑均夜無法喘取得雨，只魯有通秋過實奪際測駁量填煩報。案例滅三、住安徽踐某物資業(yè)管勇理公脹司：遲該公糕司為畜物業(yè)翻二級兩資質(zhì)類企業(yè)習，主佛要業(yè)僑務活惜動物淹業(yè)服撲務、收小區(qū)糟供熱醋和游城泳池懲經(jīng)營庸管理糕。該墾物業(yè)膛公司弓除了最本部廉以外專，還唐附屬2個產(chǎn)業(yè)棗活動單苗位：供鳥熱公司看和游泳座池。按牲照經(jīng)濟撇普查要星求除了匯填報法頂人單位雅基本情虛況（601表）和鏡企業(yè)普盡查表（G6懶03表）中戀財務指沿標、水慢及能源步消費指描標外，閃供熱公煙司和游躁泳池還愉應填報效產(chǎn)業(yè)活浙動單位狂基本情釋況表（602表）謹。第一答次經(jīng)囑濟普撥查通澇過對碼房地談產(chǎn)業(yè)諷的實畫地調(diào)擋研，甘有以儉下幾雜點問問題請膜大家背注意功：物業(yè)示管理鉤公司參一般衫都有搞資質(zhì)嫁。物焰業(yè)管稻理公懲司多鵝有幾悔個管真理