不動產(chǎn)測繪員培訓(xùn)敲黑板考點(diǎn)

敲黑板重點(diǎn)房產(chǎn)測繪是一種法定測繪，其為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供服務(wù)的職能定位。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪房產(chǎn)項(xiàng)目測繪，房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪房產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容（P2）房產(chǎn)平面控制測量房產(chǎn)調(diào)查房產(chǎn)要素測量房產(chǎn)圖繪制房產(chǎn)面積測算房產(chǎn)變更測量房產(chǎn)測繪成果資料的檢查與驗(yàn)收房產(chǎn)測繪不能按此來源，例如界址點(diǎn)的坐標(biāo)，房屋的建筑面積的量算精度要求比較高，不能直接從圖上量取，而必須實(shí)測、實(shí)算。房地產(chǎn)測繪成果要及時(shí)修補(bǔ)測，變更測繪。房產(chǎn)分幅圖采用50cm×50cm正方形分幅，建筑物密集區(qū)的分幅圖一般采用1：500比例尺，其他區(qū)域的分幅圖可以采用1：1000比例尺。當(dāng)房屋圖形過大或過小時(shí)，比例尺可適當(dāng)縮小或放大。在直角坐標(biāo)系下，每個(gè)點(diǎn)都有相應(yīng)的坐標(biāo)，根據(jù)平面圖形點(diǎn)的坐標(biāo)可以求平面圖形的面積建筑平面圖，是重要的基本施工圖紙，從建筑平面圖中可以看出以下內(nèi)容：1建筑物的平面形狀。2建筑物及其組成房間的名稱、尺寸、定位軸線和墻厚。3走廊、樓梯的位置及尺寸。4門、窗的位置、尺寸及編號。5臺階、陽臺、雨篷、散水的位置及尺寸。6室內(nèi)地面的高度。建筑詳圖是建筑細(xì)部的施工圖，是建筑平面圖、立面圖、剖面圖的補(bǔ)充。內(nèi)墻體裝修厚度也要計(jì)入使用面積。陽臺不包括在使用面積內(nèi)。樓層上鋼尺量距要遠(yuǎn)離機(jī)電設(shè)備，以防造成觸電事故。界址點(diǎn)根據(jù)所在地區(qū)和單位的不同要求，根據(jù)測定精度的高低，共分為三級。對大中城市繁華地段的界址點(diǎn)及重要建筑物的界址點(diǎn)一般要選用一級或二級，其他地區(qū)則可選用三級。界址點(diǎn)的連線即是界址線。所以界址線就是權(quán)屬界線，包括所有權(quán)和使用權(quán)的界線。<<房產(chǎn)測量規(guī)范>>中規(guī)定，界址點(diǎn)分為三級:一級界址點(diǎn)相對于鄰近基本控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過±0.02m二級界址點(diǎn)相對于鄰近基本控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過±0.05m二級界址點(diǎn)相對于鄰近基本控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過±0.10m此外，采用比三級界址點(diǎn)精度更低的界址點(diǎn)，可視為等外界址點(diǎn)，等外界址點(diǎn)不能作為實(shí)測房地產(chǎn)面積的資料。通常情況下，對城鎮(zhèn)地區(qū)的繁華地段，選用一級界址點(diǎn)或二級界址點(diǎn)，其他一般性地區(qū)選用三級界址點(diǎn)。一個(gè)房屋用地地塊內(nèi)的界址點(diǎn)原則應(yīng)選用同一個(gè)等級，但由于測量的野外條件有時(shí)從技術(shù)上限制了界址上點(diǎn)的施測，因此允許存在一個(gè)地塊內(nèi)選用兩個(gè)等級的界址點(diǎn)。界址點(diǎn)的編號以丘號的編立單元進(jìn)行統(tǒng)一編號，在同一個(gè)編號單元內(nèi)，則按從北到南，從西到東逐丘順序編號，同一個(gè)丘內(nèi)的界址點(diǎn)則按順時(shí)針順序編號，各界址點(diǎn)編號前冠字母”J”注記。房屋和房屋用地（P16）房屋必需占用土地，房屋和房屋用地習(xí)慣稱房地產(chǎn)，房屋和土地是不可移動的、價(jià)值巨大的、經(jīng)久耐用的個(gè)人財(cái)產(chǎn)和社會財(cái)富。房屋包括主體房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物。主體房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附屬設(shè)施包括廊、陽臺、門、室外樓梯、臺階等；房屋圍護(hù)物包括圍墻、柵欄、欄桿、籬笆、鐵絲網(wǎng)、溝、坎、河、渠等。房屋用地室指房屋所占地塊和生產(chǎn)生活所用土地的總稱。包括房屋的占用面積、院落面積、還包括房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物所占的面積。房屋用地是房地產(chǎn)測繪必不可少的要素，因?yàn)樗菍Ψ课荻ㄎ缓兔枋龅囊罁?jù)和基礎(chǔ)。房產(chǎn)區(qū)和房產(chǎn)分區(qū)房產(chǎn)區(qū)是以市行政建制區(qū)的街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的行政轄區(qū)，或房地產(chǎn)管理劃分的區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)劃定。丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘的定義與丘的劃分（P52）房屋權(quán)屬用地單元的最小單位是丘，它的同義名稱還有宗、地塊等。所謂丘，規(guī)范定義為地表上一塊有界空間的地塊。房屋層數(shù)及總成數(shù)其室內(nèi)層高在2.20m以上(含2.20m)的,計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。b.地下室、假層、附層(夾層)、不足2.2米高的技術(shù)層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間等均不計(jì)層;層高:指下層地坪或樓板面到上層樓板面之間的垂直距離。頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。分幅圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及毗連居民點(diǎn)。房產(chǎn)分幅平面圖采用1:500和1:1000兩種比例尺，建筑物密集地區(qū)的分幅圖一般采用1:500比例尺,其他區(qū)域或建筑物較為稀疏的地區(qū)則采用1:1000的成圖比例尺。分丘圖是分幅圖的局部明細(xì)圖，也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖,比例尺為1：100~1：1000，幅面可在787mm×1092mm的4開~32開之間選用。分戶圖是在分丘圖的基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)圖房屋產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。可以測量二級精度的房產(chǎn)面積,而不需要加入溫度、濕度改正。房產(chǎn)測量統(tǒng)一采用高斯投影。建筑密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在100m左右，建筑稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200m左右。末級相鄰基本控制點(diǎn)的相對點(diǎn)位中誤差不超過±0.025m房產(chǎn)分幅平面圖與房產(chǎn)要素測量的精度模擬方法測繪的房產(chǎn)分幅平面圖上的地物點(diǎn),相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.5mm利用已有的地籍圖、地形圖編繪房產(chǎn)分幅圖時(shí),地物點(diǎn)相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.6mm對全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房地產(chǎn)要素點(diǎn)和地物點(diǎn)，相對于相鄰控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過±0.05m采用已有坐標(biāo)或已有圖件，展繪中誤差不超過圖上±0.1mm房角點(diǎn)的精度要求需要測定房角點(diǎn)坐標(biāo)時(shí),房角點(diǎn)坐標(biāo)的精度等級和限差執(zhí)行與界址點(diǎn)相同的標(biāo)準(zhǔn);不要求測定房角點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)，則將房屋按前述的精度要求表示于房產(chǎn)圖上。房產(chǎn)面積的精度要求（P43）房屋建筑面積測算一律以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn),以兩倍中誤差作為房屋建筑面積測算的最大限差。我國的房產(chǎn)面積的精度分為三個(gè)等級各級房產(chǎn)面積測算的限差和中誤差不得超過表4-1-5計(jì)算的結(jié)果。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積x100%房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分別注明自有墻、共有墻和借墻等三類。房產(chǎn)權(quán)號，因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，則分別用不同標(biāo)識符號表示:在他人用地范圍內(nèi)所建房屋，應(yīng)用幢號后加編標(biāo)識符號"A";多戶共有的房屋，在幢號后面加編共有權(quán)號，標(biāo)識符號用"B";房屋所有權(quán)上為典權(quán)人設(shè)的權(quán)利，在幢號后面應(yīng)加編典權(quán)號，用標(biāo)識符號"C";在房屋所有權(quán)上為抵押權(quán)人所設(shè)定的權(quán)利，在幢號后面應(yīng)加編抵押權(quán)號,用標(biāo)識符號"D"。平面控制網(wǎng)的布設(shè)要求1)房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的密度:建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均距離在100m左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200m左右。2)房產(chǎn)平面控制點(diǎn)應(yīng)選在通視條件良好、便于觀測的地方。3)房產(chǎn)平面控制點(diǎn)應(yīng)埋設(shè)固定標(biāo)志，以便能長期保存。4)房產(chǎn)平面控制測量的基本精度要求:即末級相鄰基本控制點(diǎn)的相對點(diǎn)位中誤差不得超過±2.5cm。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的內(nèi)容和密度房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三級平面控制點(diǎn)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)均應(yīng)埋設(shè)固定標(biāo)志。建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均距離在100m左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200m左右。房產(chǎn)平面圖控制測量的方法和技術(shù)指標(biāo)（P56）一、三角測量二、導(dǎo)線測量、導(dǎo)線測量就是使用經(jīng)緯儀或全站儀測量導(dǎo)線的轉(zhuǎn)折角,用鋼尺或全站儀測量導(dǎo)線的邊長，然后根據(jù)已知點(diǎn)的坐標(biāo),推算導(dǎo)線各點(diǎn)的坐標(biāo)。主要在城市或隱蔽地區(qū)使用。界址點(diǎn)根據(jù)其所在地區(qū)和單位的不同要求,根據(jù)其測定精度有高低之分，共分為三級。對大中城市繁華地段的界址點(diǎn)及重要建筑物的界址點(diǎn)一般要選用一-級或二級，其他地區(qū)則可選用三級。界址點(diǎn)等級的劃分及選用房產(chǎn)測量規(guī)范中規(guī)定，界址點(diǎn)分為三級一級界址點(diǎn)相對于鄰近基本控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過±0.02m二級界址點(diǎn)相對于鄰近基本控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過±0.05m三級界址點(diǎn)相對于鄰近基本控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過±0.10m房角點(diǎn)的精度要求需要測定房角點(diǎn)坐標(biāo)時(shí),房角點(diǎn)坐標(biāo)的精度等級和限差執(zhí)行與界址點(diǎn)相同的標(biāo)準(zhǔn);不要求測定房角點(diǎn)坐標(biāo)時(shí),房產(chǎn)分幅平面圖上的房角點(diǎn)相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.5mm房屋點(diǎn)測量指對建筑物角點(diǎn)測量，其點(diǎn)的編號方法除點(diǎn)的類別代碼外，其余均與界址點(diǎn)相同，房角點(diǎn)的類別代碼為4。房角點(diǎn)測量不要求在墻角上都設(shè)置標(biāo)志,可以房屋外墻勒腳以上(100±20)cm處墻角為測點(diǎn)，房角點(diǎn)測量般采用極坐標(biāo)法、正交法測量。對正規(guī)的矩形建筑物，可直接測定三個(gè)房角點(diǎn)坐標(biāo)，另一個(gè)房角點(diǎn)的坐標(biāo)可通過計(jì)算求出。野外解析法測量1、野外解析法測量1)極坐標(biāo)法測量:①采用極坐標(biāo)法時(shí),由平面控制點(diǎn)或自由設(shè)站的測量站點(diǎn)，通過測量方向和距離,來測定目標(biāo)點(diǎn)的位置。②界址點(diǎn)的坐標(biāo)一般應(yīng)有兩個(gè)不同測站點(diǎn)測定的結(jié)果，取兩成果的中數(shù)作為該點(diǎn)的最后結(jié)果。2、全野外數(shù)據(jù)采集全野外數(shù)據(jù)采集宜使用精度不低于I級的全站儀,即其測全野外數(shù)據(jù)采集宜使用精度不低于I級的全站儀,即其測儀精度不低于DJ6,即其測角中誤差不大于±6”。觀測時(shí)儀器對中誤差不超過+3mm;儀器高、覘標(biāo)高取至厘米;加、乘數(shù)改正不超過1cm時(shí)可不進(jìn)行改正。水平角和垂直角讀至1,測距讀至1mm;最大距離般不超過200m,施測困難地區(qū)可適當(dāng)放寬,但距離超過100m時(shí),水平角讀至0.1。對超過200m的數(shù)據(jù),包括測距和測角數(shù)據(jù)以及氣象數(shù)據(jù)都應(yīng)從嚴(yán)要求,加強(qiáng)檢測。室內(nèi)墻體凹部位在0.1m以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風(fēng)道等均應(yīng)表示。房屋面積測算均指水平面積的測算。房屋建筑面積測算包括房屋建筑面積測算、使用面積測算、產(chǎn)權(quán)面積測算、共有建筑面積的測算與分?jǐn)偂７课萁ㄖ娣e是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋共有共用建筑面積指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。各級房屋面積精度的適用范圍?根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T179862000中的規(guī)定房屋面積的精度分為3級，根據(jù)實(shí)踐和實(shí)際的要求,-般采用2個(gè)精度等級,即采用第二、第三精度等級標(biāo)準(zhǔn)。1)對新建商品房(含此前未測的)建筑面積測算精度采用第二等級精度要求。如大城市的市區(qū)、中小城市的中心區(qū)。2)對其他房產(chǎn)建筑面積測算精度采用第三等級中誤差。如低價(jià)房屋、房改房、小城鎮(zhèn)的部分房屋。3)其余有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級精度。如城市的特色地區(qū)或特殊建筑物。邊長取位至0.01m，面積取至0.01m2墻體可分為自有墻、共有墻和借墻三種。房屋建筑面積測算的規(guī)則，按國家現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986.1-2000)可以分為全部(100%)計(jì)算建筑面積(折減系數(shù)為1)、計(jì)算一半(50%)建筑面積(折減系數(shù)為0.5)和不計(jì)算建筑面積3類。根據(jù)計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能夠計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件:1)應(yīng)具有上蓋;(室外樓梯除外，沒有上蓋的室外樓梯算一半)2)應(yīng)有圍護(hù)物;3)結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物;4)層高在2.20m或2.20m以上;5)可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。所謂封閉陽臺,系指陽臺采用實(shí)體欄板作圍護(hù),欄板以上用玻璃等物全部圍護(hù)的陽臺。開敞式(不封閉)的陽臺按外圍水平投影面積