《營銷推廣報(bào)告》

鴻翔花園商場

定位及營銷推廣報(bào)告深圳中原物業(yè)顧問有限公司5/17/20231.前言中原介入策劃鴻翔花園商場以來，對整個(gè)項(xiàng)目商場的前期定位、規(guī)劃建議、業(yè)態(tài)分布、招商建議等方面進(jìn)行了大量的工作，現(xiàn)將前階段的工作進(jìn)行階段性總結(jié)，并對本項(xiàng)目的包裝推廣、銷售、招商。5/17/20232.市場篇5/17/20233.第一部分項(xiàng)目周邊市場情況5/17/20234.松園路在傳統(tǒng)上不屬于城市的商業(yè)中心。1.區(qū)域商業(yè)情況小結(jié)：因此傳統(tǒng)的服裝、百貨等購物類商業(yè)不適合本項(xiàng)目，本項(xiàng)目商業(yè)宜走特色化的商業(yè)業(yè)態(tài)。5/17/20235.松園路主要以餐飲及娛樂較為發(fā)達(dá)。小結(jié)：本區(qū)域傳統(tǒng)上餐飲業(yè)尤為興旺，周邊是深圳市場最早的食街之一，在羅湖一帶的老居民具備一定的知名度。5/17/20236.小結(jié)：本項(xiàng)目規(guī)模中等、無地鐵支持，因此本區(qū)域的商業(yè)較難輻射到全市范圍，而如果走特色化的經(jīng)營配合，則可以吸引其它區(qū)域的消費(fèi)者。如定位為傳統(tǒng)商業(yè)，難以輻射全市。5/17/20237.小結(jié)：項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)住宅區(qū)，住宅密度高，人口集中，有較強(qiáng)的日常消費(fèi)力。周邊有八卦嶺的好又多、寶安南路的歲寶百貨、園嶺的新一佳、沃爾瑪?shù)龋m面積規(guī)模較小，但經(jīng)營均較為理想。超市具有生存的空間，但宜搭配相關(guān)的業(yè)態(tài)互補(bǔ)。5/17/20238.專業(yè)市場的風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)不適合本項(xiàng)目。本項(xiàng)目距離筍崗物流園較近，物流園主要以專業(yè)市場為主，而專業(yè)市場所需的便利交通配套，本項(xiàng)目難以支持專業(yè)市場的發(fā)展，同時(shí)專業(yè)市場的形象檔次會對住宅造成較大的影響，因此專市性的市場不適合本項(xiàng)目。5/17/20239.總結(jié)1、品牌佳的知名超市應(yīng)是本項(xiàng)目商業(yè)的一大主要功能。2、除超市有生存空間外，傳統(tǒng)的購物類商業(yè)難以支持本項(xiàng)目的經(jīng)營。3、專業(yè)市場開發(fā)的道路不適合本項(xiàng)目。4、宜結(jié)合本區(qū)域的經(jīng)營傳統(tǒng)，特色性的商業(yè)發(fā)展應(yīng)是本項(xiàng)目的方向。5/17/202310.定位篇5/17/202311.定位前提1、彌補(bǔ)市場空白2、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益雙豐收3、良好的可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展空間。5/17/202312.深圳市大型集購物、休閑、娛樂、文化、旅游為一體的商業(yè)中心項(xiàng)目定位：以超市為經(jīng)營及人流的基礎(chǔ)，打造深圳最具有特色的休閑娛樂新天地，也就是打造屬于深圳的“上海新天地”5/17/202313.深圳新天地或紅嶺新天地項(xiàng)目命名建議：5/17/202314.建議本項(xiàng)目分為三大區(qū)域：項(xiàng)目功能定位：5/17/202315.超市區(qū)5/17/202316.休閑酒吧區(qū)

街鋪首層內(nèi)鋪露天內(nèi)商業(yè)街5/17/202317.餐飲娛樂區(qū)

（二、三樓）

5/17/202318.針對本項(xiàng)目的實(shí)際情況，分析項(xiàng)目所處的區(qū)域，中原認(rèn)為本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位為兩個(gè)輻射圈：第一輻射圈：松園路、園嶺、八卦嶺、筍崗、寶安南等片區(qū)的社區(qū)居民。適合業(yè)態(tài)：超市消費(fèi)者定位：5/17/202319.第二輻射圈：羅湖、福田區(qū)的特定消費(fèi)群適合業(yè)態(tài)：餐飲、咖啡、娛樂、休閑等消費(fèi)者定位：5/17/202320.超市區(qū)建議引進(jìn)知名品牌連鎖超市：如家樂福、萬佳百貨等。規(guī)劃位置：負(fù)一層約10000平方米首層約5000平方米左右5/17/202321.休閑酒吧區(qū)建議引進(jìn)主要國外、香港、深圳、上海知名的品牌餐飲、酒吧、咖啡連鎖，如肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、品上品咖啡、KOSMO咖啡等。同時(shí)部分知名的時(shí)尚特色業(yè)態(tài)，如時(shí)尚服裝、特色工藝品等休閑類業(yè)態(tài)，符合都市人追求時(shí)尚、潮流的需求。具體業(yè)態(tài)建議參考上海新天地5/17/202322.特色建議5/17/202323.1、打造項(xiàng)目休閑、時(shí)尚、特色的消費(fèi)環(huán)境，以硬件的特色性吸引商家及消費(fèi)者，如上海新天地宣揚(yáng)的是老上海建筑“石庫門”的特色及老上海的文化。5/17/202324.2、建議本項(xiàng)目以特色的濱海文化特色為主，打造亞洲濱海休閑文化氛圍，建議在園林、廣場、硬件裝修上結(jié)合法國的浪漫情調(diào)。（如超市的招商引入家樂福，本項(xiàng)目則更具有法國情調(diào)的概念）

5/17/202325.3、通過營造本項(xiàng)目內(nèi)商業(yè)街的水景，打造深圳最具特色的水景法國風(fēng)情街，營造項(xiàng)目經(jīng)營的景觀特色。5/17/202326.4、街鋪的外圍走廊的環(huán)境特色設(shè)計(jì)，也可為項(xiàng)目增加經(jīng)營特色。特色建議：5/17/202327.5、引入各國風(fēng)情的餐飲及休閑特色，如日本的壽司店、巴西的特色烤肉等，作為項(xiàng)目的國際性商業(yè)特色。特色建議：5/17/202328.露天商業(yè)街包裝建議：為打造本商業(yè)街的特色，營造項(xiàng)目的亮點(diǎn)，建議將本露天商業(yè)街單獨(dú)包裝定位，建議定位為：深圳首個(gè)水景法國風(fēng)情咖啡酒吧街5/17/202329.露天商業(yè)街命名建議：九里香堤咖啡?香街5/17/202330.為了打造本項(xiàng)目住宅及商業(yè)的特色，建議此部分街鋪先招商，后銷售，以保障項(xiàng)目的特色。租售建議：部分鋪位先招商，后銷售其它鋪位直接銷售，作引導(dǎo)性經(jīng)營5/17/202331.餐飲娛樂區(qū)（二、三樓）建議引進(jìn)知名中式酒樓及娛樂商家，如海港大酒樓、錢柜（卡拉OK）等具知名度的商家。5/17/202332.區(qū)域位置及面積擬引入商家租售方式超市區(qū)負(fù)一層約10000M2及首層5000M2左右家樂?；蛉f佳百貨租賃休閑酒吧區(qū)首層街鋪，面積約2000-3000M2麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王、班尼路、百麗等知名商家直接銷售首層內(nèi)鋪，面積約4000M2餐飲酒吧直接銷售首層室外內(nèi)商業(yè)街，面積約1500M2星巴克、品上品咖啡、KOSMO咖啡先招商后銷售餐飲娛樂區(qū)商場二、三樓，面積約4000M2海港大酒樓、錢柜等租賃5/17/202333.經(jīng)營管理建議建議發(fā)展商聘請具有管理“上海新天地”的商業(yè)精英對本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)管理，對投資者及商家將具有強(qiáng)大的信心。5/17/202334.營銷推廣篇5/17/202335.營銷推廣主線：打造功能齊全及經(jīng)營富有特色的社區(qū)購物中心，以特色、主題性的包裝定位，給投資者強(qiáng)大的投資信心，使本項(xiàng)目迅速成為市場的焦點(diǎn)。5/17/202336.項(xiàng)目特色建議1、以商家品牌提升項(xiàng)目的檔次及形象，如家樂福、肯德基、星巴克等知名商家。2、“全天候商業(yè)街”概念3、深圳唯一水景休閑商業(yè)街4、特色化的定位：“深圳新天地”5/17/202337.項(xiàng)目銷售前提條件1、大商家的招商引進(jìn)，落實(shí)品牌超市進(jìn)駐。2、商鋪劃分3、預(yù)售證4、銷售資料的準(zhǔn)備5、主體施工進(jìn)度6、法律文件及按揭落實(shí)。5/17/202338.入市時(shí)機(jī)評估整體經(jīng)濟(jì)氛圍；房地產(chǎn)銷售旺季、淡季；項(xiàng)目所在區(qū)域及相關(guān)概念炒作的時(shí)機(jī)；樓盤自身時(shí)機(jī)；各種房地產(chǎn)盛會；競爭對手的動作5/17/202339.街鋪銷售時(shí)機(jī)建議建議2004年8月份開始積累客戶項(xiàng)目已封頂工程形象較佳裙樓的外立面及街鋪間隔施工完成利用住宅的火爆銷售帶動街鋪的銷售建議2004年10月份正式銷售5/17/202340.內(nèi)鋪銷售時(shí)機(jī)建議建議2005年4月份銷售內(nèi)鋪的投資客對于現(xiàn)樓的信心較大，因此建議內(nèi)鋪的入市時(shí)間為接近入伙前后。住宅的銷售已接近尾聲，集中火力主推商場內(nèi)鋪有利于項(xiàng)目的形象建立。5/17/202341.招商時(shí)機(jī)建議超市：根據(jù)超市一般在選址的要求，超市的招商宜在項(xiàng)目開始時(shí)介入招商，可針對超市的技術(shù)要求進(jìn)行工程調(diào)整，因此超市宜盡快開展。目前本項(xiàng)目超市的招商情況，超市的招商已取得了較理想的進(jìn)展。5/17/202342.招商時(shí)機(jī)建議肯德基或麥當(dāng)勞：建議在確定知名超市進(jìn)駐后，開展對肯德基或麥當(dāng)勞的招商工作，以利于未來住宅及商鋪的銷售。內(nèi)鋪其它商家招商：考慮內(nèi)鋪及街鋪主要以銷售為主，針對內(nèi)鋪的小商戶招商宜安排到商場開業(yè)前3個(gè)月左右。5/17/202343.招商建議第一批進(jìn)駐的商家非常重要首批進(jìn)駐的商家對項(xiàng)目的成功開發(fā)極為重要，因此