中央名府三月份營銷推廣計劃

中央名府三月份營銷推廣計劃Part.1春節(jié)靈璧市場分析市場調研數(shù)據(jù)靈璧2016年春節(jié)市場成交活躍，共成交約500多套，未來上市量達431.7萬平米，未來市場競爭激烈。序號案名占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）已售面積（萬㎡）總銷售率未來上市量（萬㎡）1月成交量成交價備注1奧泰克100多20630%14944000元左右2鐘秀錦城300401230%2840電梯4000多層46003富康首府70多12650%6223900元⑴一次性付款減300元/平方⑵按揭減200元/平方4紫金城14020735%13553600元左右⑴戶口補貼農村：1萬5，城鎮(zhèn)：1萬⑵住房補貼每月1千，補至明年5月31日交房為止5東方名城23032619%26153800-3900左右6尚東國際5501102321%8763電梯3680-4600多層3980-4600⑴送櫥柜⑵一次性98折，按揭99折7盛世華城330141071%4158東方名郡6.76.7129星和1801104200元左右⑴三期交1萬抵1萬4，+開盤優(yōu)惠減8000元+99折。⑵找領導最高優(yōu)惠4000-6000元。10廣業(yè)凱旋門178261038%1628多層：4600元高層：3900一次性96折，按揭98折。11宏泰世紀城151493%1404600元剩余房源100套左右，90㎡占多12日月星城619畝1005050%50503900元合計431.7競品KPI

對比建筑規(guī)?！壳霸谑?2家樓盤規(guī)模最大的200萬方星河灣，其次為110萬方的尚東國際，本案與日月星城，同屬百萬平米的大盤項目，因此，規(guī)模是項目訴求點之一競品

對比樓盤銷售率——銷售率較高的是宏泰世紀城93%.，所售房源不多，接近尾盤。與本案直接競爭對手星河灣由于規(guī)模大，目前200萬方，僅售20萬方，180萬方未上市房源；凱旋門26萬方，銷售率為39%，尚有16萬方未售競品

對比未上市供應量——靈城2016年市場未來上市量約431.7萬㎡，按套均100平米計算43000套。從總量來分析，未來市場供應量充足，在營銷上，應該秉持走量為先的原則，同時，注重提升品質及形象展示，提高性價比。競品

對比1月成交量——春節(jié)期間，是返鄉(xiāng)置業(yè)的成交高峰期，從數(shù)據(jù)來分析，成交套數(shù)最高的為110套的星河灣，本案約39套的成交量，靠中后。但隨著務工人群的外出，成交量會回歸正常水平。競品

對比成交價格——目前多層主力成交價在3900-4600之間。高層在3800-4000元/㎡。各家優(yōu)惠較多，付款方式優(yōu)惠、購房補貼、送櫥柜等花樣多。案名成交價備注奧泰克4000元左右

鐘秀錦城電梯4000多層4600

富康首府3900元⑴一次性付款減300元/平方⑵按揭減200元/平方紫金城3600元左右⑴戶口補貼農村：1萬5，城鎮(zhèn)：1萬。⑵住房補貼每月1千，補至明年5月31日交房為止東方名城3800-3900左右

尚東國際電梯3680-4600多層3980-4600⑴送櫥柜⑵一次性98折，按揭99折盛世華城

東方名郡

星和灣4200元左右⑴三期交1萬抵1萬4，+開盤優(yōu)惠減8000元+99折。⑵找領導最高優(yōu)惠4000-6000元。廣業(yè)凱旋門多層：4600元高層：3900一次性96折，按揭98折。宏泰世紀城4600元剩余房源100套左右，90㎡左右占的多日月星城3900元

競品小結1、從市場反饋的數(shù)據(jù)分析，本案占據(jù)汴河路的中心位置，地段位置尚優(yōu)，配套成熟。2、但競品在樓盤展示、形象包裝、樓盤活動等方面先入為主，具有一定的展示優(yōu)勢；3、建議，本案作為百萬方的大盤，后續(xù)組團價格上漲，需要在現(xiàn)場包裝、展示、樣板房等方面下足功夫，提升樓盤的軟實力價值，讓靈璧市場，清晰認知并體驗到，名府不僅是大盤，學區(qū)，還應該是有品位、品質的全能生活方式中心。Part.22016年目標理解112016年銷售目標量化針對目前6#\17-20#剩余房源，同時考慮適時加推5#\9#、13#-15#補充新貨源，完成全年度1億元的銷售目標。月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售目標（套）151520101010202020303-12月份合計：170套貨源加推支撐：1、目前一期可售111套，但屬于市場接受度不高的產品，影響去化速度；2、考慮加推5#\9#、14#-16#，保障年度目標的完成；3、老帶新、渠道獎勵兌換，以及現(xiàn)場示范區(qū)的建設。122016年銷售目標遇到問題一、預售證問題。鑒于部分樓棟預售證取得無準確時間表，違規(guī)銷售的風險，必須引起重視——若長時間無預售證，客戶會質疑，進而引起連鎖反應，客戶會大面積退房。解決方式：想法設法，從政府方面入手，解決商鋪未建，對拿預售證的不利影響。二、現(xiàn)場售樓中心及景觀示范區(qū)的建設問題。本案亟待建設形象高企的現(xiàn)場售樓中心及示范區(qū)，提升項目形象及價值，支撐價格。解決方式：現(xiàn)場售樓中心、景觀示范區(qū)及樣板房建設提上日程，先選址，先規(guī)劃設計。132016年銷售目標遇到問題三、學區(qū)承諾目前購買客戶學區(qū)承諾已出，但政府官方的學區(qū)承諾還遲遲為定，時間一久，客戶一旦打聽到學區(qū)其實未定，會很快造成很壞的口碑影響，給項目口碑大折折扣，建議，落實學區(qū)官方承諾。解決方式：與教育局，盡快簽定學區(qū)協(xié)議，并且即時公布，讓客戶安心。四、靈璧縣購房補貼時限問題靈璧縣城購房，有財政補貼【截止3月31日，時間有限】，客戶已知曉，但由于預售證取得問題，導致補貼兌現(xiàn)成問題，但由于開發(fā)企業(yè)的原因導致補貼無法兌現(xiàn)，將導致大的銷售問題。解決方式：盡快取得預售證，讓客戶自行、及時去兌現(xiàn)。142016年銷售目標遇到問題項目一期1月份開盤推售6#、17-20#，共計219套房源，共計22856㎡。6#、17-20#貨量盤點地塊建筑類型樓棟

層數(shù)

套數(shù)

已售套數(shù)可售套數(shù)一期多層17#63329418#633231019#630201020#621714高層6⒅⒆⒇⑥數(shù)據(jù)來源：項目內部銷控1、銷售套數(shù)統(tǒng)計——截止目前，多層117套，已售出79套，未售38套；高層102套，已售出19套，未售83套6#、17-20#貨量盤點16樓號總面積已銷總面積未銷面積總套數(shù)已銷套數(shù)未銷數(shù)簽約面積合同總金額6#10546.761906.208640.5610219831906619389717#3254.792169.861084.93332942170912952118#3254.791478.141776.653323101478620819719#3320.021313.972006.053020101314522261220#2480.52832.661647.86217143601443211房屋銷售合計22856.887700.8315156.05219981217228281974382、銷售金額統(tǒng)計——截止目前，共計銷售98套，未售121套，未售面積15156㎡。其中高層6#83套未售。簽約面積7228平米，合同金額28197438元。一、貨量盤點從目前剩余可售套數(shù)分布來看，6#高層占比最大，剩余83套，而多層可售38套呈現(xiàn)2個特征，一是集中于20#，二是頂層剩余比例大。二、銷售預判但在目前工程緩慢，致使20#與年前進度相比變化大，承建方缺資金（缺材料，無法施工），建議加快20#進度，使客戶購買意愿加大；同時，頂層在銷售說辭及贈送閣樓的有利推動下，去化應該比較理想，因此，加大高層的去化力度，包括銷售推薦引導、促銷、說辭、高層戶型抗性化解等方面，顯得尤為必要。6#、17-20#貨量盤點1718考慮工程及規(guī)劃細部調整，建議分兩批分別加推5#\9#、13#-15#新貨源。加推樓棟5#9#16#14#15#第2批加推第3批加推195#、9#——第2批加推【預計135套】。9#為一梯三戶的11F小高層產品，相比17層以上的中高層，市場接受度更高，同時，處于中央景觀位置，是社區(qū)內的優(yōu)質觀景樓王區(qū)，有利于去化，與5#17層高層進行搭配銷售，保障去化率。14、15#、16#——第3批加推【預計99套】。14#、15#、16#是稀缺的多層產品，在工程進度保障的前提下，建議在2016年下半年-春節(jié)前進行加推。加推樓棟Part.32016年度銷售節(jié)點鋪排1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月春節(jié)中考事件活動，6月中旬，二輪加推蓄客開始五一節(jié)客戶嘉年華活動9月中旬，現(xiàn)場售樓中心、景觀示范區(qū)及樣板房開放，5#、9#加推開盤國慶節(jié)七天樂暖場活動，5#、9#強銷首期6#、17-20#開盤2016年銷售節(jié)點鋪排：圣誕節(jié)活動，14#-16#蓄客開始4月份前以去化6#、17-20#剩余房源為工作重點2017年

1月11月14#-16#加推三輪開盤注：現(xiàn)場售樓中心、景觀示范區(qū)及樣板房是全年營銷任務完成的承上啟下關鍵節(jié)點，需要盡快規(guī)劃、提前設計、精心施工，將為項目帶來形象、銷售等方面的飛躍，值得投入。3-4月，廣志學校產品推薦活動Part.43月份營銷推廣策略3月推廣策略

：1、線上戶外廣告統(tǒng)一亮相新促銷信息，線下渠道深耕，積極兌現(xiàn)渠道現(xiàn)金獎勵，將老帶新、中介、業(yè)內推薦獎勵等傳承并保持。2、3月份，繼續(xù)派單、路演等行之有效的線下精準拓客。3、活動方面，主要是廣志學校產品推薦；4、廣告新增，鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓體大牌、鄉(xiāng)鎮(zhèn)桁架、城區(qū)大牌3月份階段推廣主題【回歸產品價值】

城心大盤·公園名校實小本部學區(qū)·新一中84-120㎡中央御景高層&稀缺多層，緊俏熱銷中來淘房！買名府·送全屋家電定購6#臻品房源，送2萬元品牌家電基金，真的不花錢，錯過再無！3月份促銷政策

一、促銷背景春節(jié)后定房享受1.5萬定房優(yōu)惠，不含付款方式及按時簽約優(yōu)惠；如取消1.5萬定房優(yōu)惠，勢必會影響到高層產品的去化，因此，必須以新的名頭，再返給客戶，讓其享受到實惠。二、促銷主題來淘房！買名府·送全屋家電定購6#高層房源，送2萬元品牌家電基金！三、執(zhí)行說明：1、與國美或蘇寧等，靈璧最大的電器賣場，談團購合作，給到內部價，購買2萬面額的電器卡或券（有效期2年），客戶只要憑卡或券，即可享受同等面額的消費（相當于現(xiàn)金）。2、如客戶，不需要電器卡或券，可以按2萬元進行折現(xiàn)，直接抵充房款（建議客戶直接折現(xiàn)，變相提高高層性價比，促進去化）。4、售樓部進行電器包裝箱的實物堆頭展示，給客戶以直觀感，促進高層下定。Part.5執(zhí)行分解3月份推廣執(zhí)行【工地包裝】沿汴河路工地圍墻

由于拆遷進度的加快，沿售樓處對面的汴河路圍墻，可以新制作，與原工地圍墻實現(xiàn)連接由于部分樓房為拆，建議分兩段更換畫面1更換畫面23月份推廣執(zhí)行【工地包裝】新制作圍墻3月份推廣執(zhí)行【汴河路工地包裝】3月份推廣執(zhí)行【路口指示桁架】促銷+箭頭指示3月份推廣執(zhí)行【推廣執(zhí)行——海報派發(fā)】3月份，繼續(xù)海報派，同時，安排小蜜蜂，對周邊競品（星河灣、凱旋門等）進行拉訪式截客，截留競品的客源，為我所用?？梢钥紤]派單+舉牌的結合形式，逢周六、周日，在城區(qū)鬧市區(qū)，3人一組（2人派單+1人舉牌）3月份推廣執(zhí)行【推廣執(zhí)行——路演】3月份，繼續(xù)執(zhí)行年前未執(zhí)行的路演計劃。3月份推廣執(zhí)行【推廣執(zhí)行——現(xiàn)場廣告】3月份，售樓處現(xiàn)場桁架畫面更換，新促銷主題。3月份推廣執(zhí)行【廣告宣傳】1）、開盤續(xù)銷期2016年3月10日-3月31日

2）、宣傳渠道開盤后新增廣告宣傳內容及數(shù)量發(fā)布周期分布區(qū)域及數(shù)量備注汴河路工地圍墻

3月中旬前安裝到位新制作及老圍墻畫面更換統(tǒng)一形象，提高品質鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓體大牌選擇3-4個重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓頂或路口高炮截留鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)桁架選擇節(jié)點使用選擇8-10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)截留象征客戶城區(qū)大牌1年3塊例如北面、南面等產品海報設計及派發(fā)3月15日前出街結合新促銷政策的產品海報——開盤后畫面更換售樓處桁架畫面老圍墻廣告畫面

廣志學校產品推薦活動目的:結合領導資源，讓買房客戶與中央名府進行資源嫁接時間：3月15日-6月20日期間渠道推薦形式:一、專場推薦會活動于學校禮堂，分別舉辦中央名府系列專場推介會（老師及學生群體），分不同年級二、買名府，優(yōu)先優(yōu)惠上廣志學校3月份起，凡是意向上廣志學校的報名學生，其家長若在中央名府購房，可享受標準分數(shù)線下5-10分的學分照顧。三、廣志學校老師，推薦客戶購房，享受推薦獎勵凡廣志學校在職老師，若推薦學生家長購房成功，可享受3000元每套的獎勵四、廣志學校學生家長或老師本人購房，可享受團購優(yōu)惠渠道活動詳細執(zhí)行方案，另行提供！Part.63月份階段費