南京小戶型住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

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公園路項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究報(bào)告﹤2008年6月Part1南京小戶型供銷(xiāo)環(huán)境研究Part2重點(diǎn)案例分析Part3市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)Part4項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估Part5項(xiàng)目自我剖析Part6市場(chǎng)突破點(diǎn)分析Part7項(xiàng)目品牌價(jià)值提升建議Part8項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議Part1南京小戶型供銷(xiāo)環(huán)境研究南京市住宅市場(chǎng)整體成交情況分析據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，08年1-5月份全市住宅總成交套數(shù)為20126套，較較07年同期下降了50%，較06年同期下降了44%，受?chē)?guó)家宏觀政策的影響，自07年10月份以來(lái)，南京樓市整體成交量一直處于低迷狀態(tài)，盡管3月份以后市場(chǎng)有所回升，但后勁明顯不足，購(gòu)房者觀望氣氛依然濃厚。南京小戶型供銷(xiāo)環(huán)境研究Part1城中板塊住宅市場(chǎng)整體成交情況分析08年1-5月份，城中板塊住宅類(lèi)商品房共累計(jì)成交568套，較去年同期下降約72%，這一趨勢(shì)大于全市的下降幅度。由于城中的主力客戶群為中高收入群體，他們多為二次以上置業(yè)，說(shuō)明“第二套住房”的政策對(duì)市場(chǎng)需求起到了明顯的抑制作用，從而導(dǎo)致了城中整體成交量的大幅下滑。南京小戶型供銷(xiāo)環(huán)境研究Part1分析：從左表數(shù)據(jù)計(jì)算得出，一年來(lái)全市90㎡以下中小戶型的供求比為1：0.9，供略大于求。90㎡以下戶型的供給主要集中在浦口和江寧兩大板塊，同時(shí)，也是銷(xiāo)售量最高的兩個(gè)區(qū)域。從供銷(xiāo)比來(lái)分析，城中區(qū)域的中小戶型最為熱銷(xiāo)?；旧习亚澳赀z留下來(lái)的產(chǎn)品全部銷(xiāo)售完畢。

在銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)格方面，城中板塊是高舉榜首，已經(jīng)超過(guò)12000元/㎡。其次是河西，接近1萬(wàn)元/㎡。南京小戶型供銷(xiāo)環(huán)境研究07年4月-08年4月各板塊90㎡以下住宅供銷(xiāo)情況及價(jià)格對(duì)比Part1分析：從左表可見(jiàn)，80-90平米戶型是市場(chǎng)供銷(xiāo)的主力面積段，這一面積段主要以自住為主，市場(chǎng)需求量相對(duì)較大，供銷(xiāo)量接近整體的50%。

在60㎡以下的戶型中，最熱銷(xiāo)的是40-50㎡，其次是50-60㎡。該面積段的戶型基本為一房一廳，并具備一般的居家功能，自住和投資皆宜。而40㎡以下戶型，很難具備一般住宅的全部功能。南京小戶型供銷(xiāo)環(huán)境研究07年4月-08年4月小戶型分面積市場(chǎng)供銷(xiāo)情況Part1Part2重點(diǎn)案例分析天正湖濱花園項(xiàng)目位置中央路399號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年8月開(kāi)發(fā)商天正集團(tuán)南京置業(yè)有限公司當(dāng)期推貨量約11萬(wàn)㎡占地面積約10㎡主力面積酒店式公寓:65㎡住宅:130.58㎡建筑面積約20萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)酒店式公寓：13500元/㎡住宅：20000元/㎡建筑形態(tài)高層銷(xiāo)售率目前整體銷(xiāo)售率約70%，其中小戶型約15%后續(xù)供應(yīng)量住宅已基本銷(xiāo)售，車(chē)庫(kù)加酒店式公寓，以及在開(kāi)發(fā)的住宅,約有10萬(wàn)㎡的供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目位于中央路與黑龍江路交匯處。整個(gè)地塊在湖南路和中央門(mén)兩大成熟商圈的核心輻射區(qū)域范圍內(nèi)，挑高中庭式設(shè)計(jì)增加了房屋的通透性。項(xiàng)目周邊擁有便捷的交通和完備的生活配套，毗鄰南京標(biāo)志性景觀玄武湖、明城墻。購(gòu)房者多為企業(yè)高級(jí)管理人員，私營(yíng)業(yè)主。重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于依托于一個(gè)高檔的豪宅社區(qū)，提出了“豪宅中的酒店，酒店中的豪宅”的公寓推廣主題；但是由于該項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)落后，辦公改造產(chǎn)品，綜合素質(zhì)不高，市場(chǎng)認(rèn)可度不夠，從而導(dǎo)致銷(xiāo)售不理想。重點(diǎn)案例分析公園里5號(hào)項(xiàng)目位置白下區(qū)龍?bào)粗新?36號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年5月31日開(kāi)發(fā)商江蘇普恒投資有限公司當(dāng)期推貨量約1.7萬(wàn)㎡占地面積約5000㎡主力面積140.58㎡三房建筑面積約3萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)11850元/㎡建筑形態(tài)酒店式公寓：小高層住宅：小高層銷(xiāo)售率目前整體銷(xiāo)售率約78%后續(xù)供應(yīng)量剩余房源集中在6層以下32層以上樓層，約有4000㎡的供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目位于龍?bào)粗新?，地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)較大，南北向的龍?bào)粗新?、解放路貫穿全市，東西向的大光路西接白下，光華路取道繞城高速直達(dá)城外。戶型寬敞方正，南北通透為城中不可多得的舒適居所。周邊生活配套成熟，同時(shí)與南京電視臺(tái)、海關(guān)、南京市體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校為鄰，應(yīng)推出的房源較少，沒(méi)有好的朝向，購(gòu)房者的選擇余地不大，住戶多為周邊原住民和干休所的老干部。Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品沒(méi)有很大的指導(dǎo)意義，其對(duì)本項(xiàng)目最大的指導(dǎo)意義在于價(jià)格參考。從該項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)分析，本項(xiàng)目要想突破區(qū)域價(jià)格心里局限，還需要花費(fèi)很大的力氣在產(chǎn)品改造方面。錦盈大廈項(xiàng)目位置中央路258開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年11月開(kāi)發(fā)商江蘇綠愿置業(yè)發(fā)展有限公司當(dāng)期推貨量約2.5萬(wàn)㎡占地面積3410㎡主力面積45㎡建筑面積37774萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)湖景：23000元/㎡一般：13500元/㎡18000元/㎡建筑形態(tài)高層銷(xiāo)售率目前整體銷(xiāo)售率約50%后續(xù)供應(yīng)量約1.8萬(wàn)㎡的供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目物業(yè)功能綜合性完善，交通除豐富的公交線路，還有地鐵優(yōu)勢(shì)，又在湖南路和中央門(mén)兩大成熟商圈的核心輻射區(qū)域范圍內(nèi)，周邊配套成熟；該項(xiàng)目自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，毗鄰南京標(biāo)志性景觀----紫金山、玄武湖、明城墻。有許多白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)主前來(lái)購(gòu)房，或咨詢。重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于湖景資源優(yōu)勢(shì)，主力銷(xiāo)售產(chǎn)品在45㎡左右產(chǎn)品，銷(xiāo)售情況還可以，由此可見(jiàn)具有獨(dú)特資源產(chǎn)品還是可以銷(xiāo)售高于市場(chǎng)期望的價(jià)格的。但是該項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距說(shuō)明該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)水平不高。金陵大公館項(xiàng)目位置黑龍江路與南瑞路交界處開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年1月開(kāi)發(fā)商江蘇五岳置業(yè)有限公司當(dāng)期推貨量約1.5萬(wàn)㎡占地面積約6萬(wàn)㎡主力面積約44㎡建筑面積約17萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)13500元/㎡建筑形態(tài)小高層銷(xiāo)售率約85%后續(xù)供應(yīng)量約2.5萬(wàn)㎡的后續(xù)供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)金陵大公館地處黑龍江路與南瑞路交界處，緊臨尊貴將軍別墅區(qū)。戶型開(kāi)間大，進(jìn)深小，南北通透，面積控制得當(dāng)。周邊配套比較成熟，，交通便利，能登高臨長(zhǎng)江，望紫金山，覽玄武湖，觀閱江樓。購(gòu)房者多為白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員。重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于地段優(yōu)勢(shì)以及獨(dú)特的山、水景觀資源，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，該項(xiàng)目無(wú)論從營(yíng)銷(xiāo)以及推廣上來(lái)分析都是比較成功的。雅居樂(lè)花園項(xiàng)目位置秦淮區(qū)龍?bào)茨下?3號(hào)

開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年4月開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)集團(tuán)

當(dāng)期推貨量約15㎡占地面積約15萬(wàn)㎡主力面積住宅:97㎡兩房194㎡四房酒店式公寓:53㎡,78㎡建筑面積約36萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)住宅：12500元/㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn):2000元/㎡)酒店式公寓:未定價(jià)(未開(kāi)盤(pán))建筑形態(tài)高層,小高層銷(xiāo)售率約40%后續(xù)供應(yīng)量約有21萬(wàn)㎡的供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目地處城南板塊，周邊交通網(wǎng)覆蓋廣闊、社區(qū)是集高尚住宅、商鋪、會(huì)所、原生態(tài)綠化廣場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)、公交首末站等為一體的主城區(qū)內(nèi)較大規(guī)模、配套完善的國(guó)際化高品質(zhì)人文社區(qū)。此項(xiàng)目緊鄰夫子廟、有著豐富的商業(yè)氣氛與深厚的文化底蘊(yùn)。重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)依托于雅居樂(lè)的優(yōu)勢(shì)品牌進(jìn)行推廣，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上中規(guī)中矩，沒(méi)有明顯的特色。但是該項(xiàng)目強(qiáng)大的樣板展示系統(tǒng)為該項(xiàng)目能夠取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)。融寓項(xiàng)目位置中山南路239號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年1月開(kāi)發(fā)商南京天盛置業(yè)有限公司當(dāng)期推貨量2萬(wàn)㎡占地面積約6000㎡主力面積53㎡一房71㎡兩房建筑面積約2.6萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)16000元/㎡建筑形態(tài)小高層銷(xiāo)售率目前整體銷(xiāo)售率約30%后續(xù)供應(yīng)量約有2萬(wàn)㎡的供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)

該項(xiàng)目位于新街口中心，周邊生活配套齊全，交通便利，緊鄰地鐵1號(hào)線張府園站，目標(biāo)客群主要是年輕白領(lǐng)，企業(yè)主管，及周邊投資人士。重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目產(chǎn)品和品牌基本上沒(méi)有很大的優(yōu)勢(shì)，其推廣最主要的核心基本上還是以項(xiàng)目的“區(qū)位稀缺性”作為項(xiàng)目的核心推廣，由于價(jià)格偏高，銷(xiāo)售情況不太理想。觀城項(xiàng)目位置中華路1號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間4月26日開(kāi)發(fā)商龍高置業(yè)有限公司當(dāng)期推貨量約4.7㎡占地面積約16畝主力面積70㎡建筑面積約6萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)16000元/㎡建筑形態(tài)高層銷(xiāo)售率目前整體銷(xiāo)售率約65%后續(xù)供應(yīng)量約有5萬(wàn)㎡的供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目位于中華路內(nèi)橋口，地處主城核心商務(wù)圈，立足新街口、夫子廟兩大商務(wù)圈交匯點(diǎn)；交通便捷通達(dá)，周邊配套比較成熟，項(xiàng)目主要面對(duì)客戶為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中青年人群。

重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品定位比較適中70-100平方米產(chǎn)品，總價(jià)控制。另外地段優(yōu)勢(shì)也是該項(xiàng)目推廣的核心，城中市場(chǎng)區(qū)位稀缺，市場(chǎng)認(rèn)可度高。凱潤(rùn)金城項(xiàng)目位置長(zhǎng)江路2號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年11月開(kāi)發(fā)商南京凱潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司當(dāng)期推貨量約3.2萬(wàn)㎡占地面積約4.5萬(wàn)㎡主力面積酒店式公寓占未開(kāi)盤(pán)住宅:100㎡建筑面積約21.7萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)住宅:19000元/㎡酒店式公寓:未定建筑形態(tài)高層銷(xiāo)售率約35%后續(xù)供應(yīng)量約20萬(wàn)㎡的后續(xù)供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)地處繁華的新街口商圈，交通便利，項(xiàng)目本身的內(nèi)部配套就比較齊全，周邊的生活配套也很完善，項(xiàng)目主要購(gòu)買(mǎi)人群集中在白領(lǐng)，公務(wù)員，醫(yī)生以及金融人士；應(yīng)該項(xiàng)目的出售與車(chē)庫(kù)捆綁，至今的銷(xiāo)售不是很好。重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位，其定位主要瞄準(zhǔn)長(zhǎng)江路9號(hào)進(jìn)行，但是其在產(chǎn)品規(guī)劃、現(xiàn)場(chǎng)展示、管理服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)推廣等方面都大大不如9號(hào)，因此目前該項(xiàng)目銷(xiāo)售情況嚴(yán)峻，市場(chǎng)認(rèn)可度很低。虹橋新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目位置中山北路281號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年5月開(kāi)發(fā)商新城市置業(yè)當(dāng)期推貨量約10萬(wàn)㎡占地面積約1.8萬(wàn)㎡主力面積酒店式公寓:65㎡,75㎡建筑面積約13萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)18000元/㎡(精裝)16000元/㎡(毛坯)建筑形態(tài)小高層銷(xiāo)售率約50%（小戶型）后續(xù)供應(yīng)量約10萬(wàn)㎡的后續(xù)供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)周邊配套設(shè)施成熟，交通便利。該地塊也屬山西路湖南路商業(yè)圈輻射之地。地理位置優(yōu)越，主要購(gòu)買(mǎi)力集中在中青年有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群。重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但是戶型產(chǎn)品面積偏大，銷(xiāo)售總價(jià)偏高，該項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度一般，市場(chǎng)產(chǎn)品定位和總價(jià)偏高，制約該項(xiàng)目的銷(xiāo)售。中海凱旋門(mén)項(xiàng)目位置中山北路鹽倉(cāng)橋廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年6月7日開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)當(dāng)期推貨量約4.7萬(wàn)㎡占地面積約2.5萬(wàn)㎡主力面積44㎡建筑面積約11萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)13000元/㎡建筑形態(tài)高層銷(xiāo)售率約76%（單身公寓）后續(xù)供應(yīng)量約9萬(wàn)㎡的后續(xù)供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)中海?凱旋門(mén)是南京中海地產(chǎn)傾力打造的第二個(gè)項(xiàng)目建成后將是一座城市中心、成規(guī)模、低密度、小面積、全功能的復(fù)合型豪宅項(xiàng)目。位于中山北路與大橋南路交匯處，交通便捷，周邊生活配套齊全.該項(xiàng)目處于過(guò)江車(chē)輛的中轉(zhuǎn)站附近所以人流量大，有一定的安全隱患。在此購(gòu)房者多為30歲左右的中青年和一些房產(chǎn)投資者。重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于中海的品牌、創(chuàng)新的全明產(chǎn)品設(shè)計(jì)、良好的現(xiàn)場(chǎng)展示包裝。該項(xiàng)目的產(chǎn)品值得本項(xiàng)目參考和借鑒。金鼎灣國(guó)際項(xiàng)目位置白下區(qū)鼎新路88號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.4開(kāi)發(fā)商建鄴開(kāi)發(fā)集團(tuán)當(dāng)期推貨量約3.6萬(wàn)㎡占地面積約2萬(wàn)㎡主力面積133㎡三房,94㎡兩房建筑面積約8萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)21000元/㎡建筑形態(tài)高層銷(xiāo)售率約80%后續(xù)供應(yīng)量約1.6萬(wàn)㎡的后續(xù)供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)金鼎灣國(guó)際，地處鼎新路88號(hào)，交通四通八達(dá)，生活配套完善。政府機(jī)關(guān)，企業(yè)高級(jí)主管為主要購(gòu)買(mǎi)力。因地處南京CBD核心區(qū)域，上下班高峰時(shí)間會(huì)有堵車(chē)現(xiàn)象出現(xiàn)。重點(diǎn)案例分析Part2綜合點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于前期品牌和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目由于積累了2年多的時(shí)間，項(xiàng)目總體銷(xiāo)售情況比較理想，其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面也花了一定的心思，品質(zhì)感不錯(cuò)。長(zhǎng)江路9號(hào)項(xiàng)目位置廣廈（南京）房地產(chǎn)投資實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.5

開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)江路9號(hào)

當(dāng)期推貨量約8萬(wàn)㎡占地面積約5萬(wàn)㎡主力面積住宅:133㎡兩房165㎡兩房酒店式公寓:56㎡兩房建筑面積約26萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)住宅：18500元/㎡酒店式公寓：21000元/㎡

建筑形態(tài)高層銷(xiāo)售率約90%后續(xù)供應(yīng)量約20萬(wàn)㎡的后續(xù)供應(yīng)量項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目是城中較為高檔的項(xiàng)目、建成后包括高檔精品住宅、高檔辦公樓、大型商場(chǎng)、酒店式公寓、臨街商鋪及幼兒園、文化廣場(chǎng)等相關(guān)配套，設(shè)施齊備、品質(zhì)超逸，交通方便。項(xiàng)目的主要購(gòu)買(mǎi)這是銀行，外貿(mào)，私企的高級(jí)工作人員。重點(diǎn)詞案例盒分析Pa射rt牧2綜合報(bào)點(diǎn)評(píng)拍：項(xiàng)目客最大物優(yōu)勢(shì)臭在于攪挑高愁的產(chǎn)踐品設(shè)些計(jì)、位中央腸地段劑優(yōu)勢(shì)線、強(qiáng)寬大的軋現(xiàn)場(chǎng)樣板妥展示瓦力度此，這伶些都乎為該果項(xiàng)目撕成為腎城市堤中心氏頂級(jí)悉豪宅回提供遲了有健力的噸支持芳。仁恒國(guó)際公寓項(xiàng)目位置建鄴區(qū)廬山路116號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年12月開(kāi)發(fā)商仁恒投資（南京)有限公司當(dāng)期推貨量10萬(wàn)㎡占地面積約2.9萬(wàn)㎡主力面積194.67㎡兩室兩廳建筑面積約10萬(wàn)㎡銷(xiāo)售均價(jià)20000元/㎡建筑形態(tài)超高層銷(xiāo)售率約30%（僅指B棟）后續(xù)供應(yīng)量約萬(wàn)4.4萬(wàn)㎡的后續(xù)供應(yīng)量?jī)H指B棟（A棟作為酒店自主經(jīng)營(yíng)）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目緊鄰?qiáng)W體中心，是河西中心商務(wù)區(qū)最北端的重要標(biāo)志性建筑。由兩棟高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓及為酒店式公寓服務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施組成。周邊交通不是很方便，公交線路較少；小區(qū)內(nèi)部的配套比較齊全，可是小區(qū)周邊的生活配套還不是很完善。高收入人群為該項(xiàng)目的主要針對(duì)目標(biāo)。重點(diǎn)悼案例時(shí)分析Pa采rt墻2綜合寧點(diǎn)評(píng)躲：項(xiàng)目圣能夠掙高于甚區(qū)域樹(shù)一倍櫻的價(jià)執(zhí)格開(kāi)果盤(pán)，匯其主抵要體節(jié)現(xiàn)在首三個(gè)摟方面等：1、仁殿恒集難團(tuán)的院品牌捉優(yōu)勢(shì)違；2、引耳進(jìn)新析加坡概輝盛執(zhí)酒店五管理饞；3、具計(jì)有高辦品質(zhì)獻(xiàn)感的存現(xiàn)場(chǎng)包展示撲系統(tǒng)器。重點(diǎn)覽案例慎分項(xiàng)帖分析樓盤(pán)主力面積（㎡）戶型點(diǎn)評(píng)(優(yōu)劣勢(shì))中海凱旋門(mén)44優(yōu)勢(shì)：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)和光景陽(yáng)臺(tái)。整個(gè)房間光亮通透，空氣新鮮。劣勢(shì)：廚房?jī)H靠衛(wèi)生間。新城市虹橋中心56優(yōu)勢(shì)：布局簡(jiǎn)約，空間利用率高，樓上下公私分明；客廳寬闊，光線通風(fēng)較好。劣勢(shì)：衛(wèi)生間空間狹窄，二樓利用率低，臥室緊湊舒適性較低。天正湖濱65優(yōu)勢(shì)：酒店式裝修，戶型面積緊湊，大尺度臥室，衛(wèi)生間干濕分離，有陽(yáng)臺(tái)采光較好。劣勢(shì)：廚房為敞開(kāi)式，做飯時(shí)會(huì)有較大油煙，不易清掃。金陵大公館44優(yōu)勢(shì):平面布局規(guī)整簡(jiǎn)約，空間利用率高且實(shí)用，空間雖小但是五臟俱全。劣勢(shì)：實(shí)用面積較小，活動(dòng)空間不是很大，有局促感。錦盈大廈45優(yōu)勢(shì)：一室一廳一廚一衛(wèi)的合理布局，將休息區(qū)域與活動(dòng)區(qū)域區(qū)分得很清楚，雖然面積較小但是沒(méi)有給人以壓抑的感覺(jué)。劣勢(shì)：廚房部分為敞開(kāi)式，但是廚房與衛(wèi)生間的門(mén)緊靠在一起不是很合理。長(zhǎng)江路9號(hào)50優(yōu)勢(shì)：戶型方正，利于分割和設(shè)計(jì)，使用率相對(duì)較高；劣勢(shì)：沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)；通風(fēng)效果不理想；無(wú)廚房，不具備居家功能；融寓53優(yōu)勢(shì)：客廳較大，便于會(huì)客。功能區(qū)域合理安排，臥室光線較好。劣勢(shì)：廚房，衛(wèi)生間為暗室，通風(fēng)效果差。觀城50優(yōu)勢(shì)：獨(dú)立廚衛(wèi)，餐廳寬闊，帶陽(yáng)臺(tái)光線較好。劣勢(shì)：客廳與臥室沒(méi)有分割好，空間較少。雅居樂(lè)花園53優(yōu)勢(shì)：實(shí)用面積緊湊，全明設(shè)計(jì)，景觀和雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥觀景飄窗，通透明亮劣勢(shì)：衛(wèi)生間和廚房緊靠大門(mén)，大門(mén)正對(duì)主臥的門(mén)，在這點(diǎn)的設(shè)計(jì)上不太合理

戶型半及主纏力面拐積分鄙析Part2綜合錦點(diǎn)評(píng)濁：總體遵市場(chǎng)墓戶型刃創(chuàng)新正方面筑基本壇上圍酷繞著四全明柏設(shè)計(jì)理和挑禮高產(chǎn)書(shū)品。肚主力熱銷(xiāo)貍戶型菜集中章在35秩-4穗5平方瘦米之令間。怕符合好總價(jià)賺控制贊的原餐則。重點(diǎn)舟案例答分項(xiàng)言分析分析握：目前洞市場(chǎng)暢小戶捏型的析主力嘉供給揮面積現(xiàn)集中炒在45聲-5汪5㎡，該澆面積幸段也棕是市咸場(chǎng)對(duì)荷小戶型佳產(chǎn)品行的主賄流需更求范凡圍。位但是納隨著左價(jià)格儲(chǔ)的提嶄升，笨面積得有進(jìn)已一步萌走低藍(lán)的可肆能。小戶散型由慚于規(guī)掙劃設(shè)危計(jì)的改限制蛛（一維般分屑南北性向）述，部能分產(chǎn)余品在漢通風(fēng)刃性及撥采光夏方面均碗有一澇定缺說(shuō)陷。讀盡管影面積御小，布但在甚功能鉗上，遷大部傍分戶滔型都弄滿足汪了居寺家的俱基本印要求，懲包括促臥室票、客菊廳、敢餐廳拐、廚青房、有衛(wèi)生骨間。大面洗寬、耗功能磨齊全召的戶午型受泳到市填場(chǎng)的追攔捧。戶型后及主過(guò)力面葬積分麥析Part2重點(diǎn)器案例夕分項(xiàng)某分析分析攝：上表凈是對(duì)勾主要尋競(jìng)爭(zhēng)欠項(xiàng)目稠小戶齊型面躲積的貫累加萌統(tǒng)計(jì)蠟，可表以看豬出，40旨-6泉0㎡是目前市慈場(chǎng)的單主流企供應(yīng)逃面積閃段。從禿前面庭的統(tǒng)屈計(jì)數(shù)謙據(jù)中軌也可框以看艷出，施在70及㎡一下烏的小戶毀型中枝，最熱箭銷(xiāo)的滔是40云-5炭0㎡，其饒次是50競(jìng)-6達(dá)0㎡。兩婦者基回本吻城合。面積直配比裹分析Part2重點(diǎn)旅案例披分項(xiàng)渠分析分析御：對(duì)于為小戶異型項(xiàng)哄目而笨言，宮由于盼規(guī)劃勞戶數(shù)鼓多，自居住循密度悟高，役使得輩車(chē)位飾配比猜一般禾都在1以下適。但漆對(duì)于星檔次剛和定逝位比志較高舟的項(xiàng)與目而妖言，夜車(chē)位士配比借相對(duì)層要高偷一些仗，如嚴(yán)長(zhǎng)江驅(qū)路9號(hào)。車(chē)位慘配比嘉分析Pa輛rt璃2重點(diǎn)密案例汪分項(xiàng)舅分析銷(xiāo)售題價(jià)格扶分析點(diǎn)評(píng)典：從左毛圖可哈以看租出，管目前市窗場(chǎng)在鋸售小膨戶型纏以精吵裝修為珍主；城市碗絕對(duì)體中心總的項(xiàng)目字，銷(xiāo)疏售價(jià)酒格在18患00顯0-21百00禿0元/㎡，中膜心邊屈緣項(xiàng)餐目的銷(xiāo)霞售價(jià)塑格在13默00牛0元/㎡左右菜。主力買(mǎi)總價(jià)華集中計(jì)在80萬(wàn)元左切右。其奸中，剩中海盟凱旋門(mén)主陽(yáng)力總趴?jī)r(jià)在60萬(wàn)以企內(nèi)，銷(xiāo)售澇情況線理想茅。對(duì)情于購(gòu)秩買(mǎi)小戶薄型的悅客戶四而言喊，對(duì)總價(jià)依毛然較才為敏樣感。Part2樓盤(pán)景觀規(guī)劃點(diǎn)評(píng)中海凱旋門(mén)法式園林風(fēng)情；星形廣場(chǎng)，雨果大街，波爾卡噴泉廣場(chǎng)，香奈兒大道。新城市虹橋中心未確定天正湖濱一般園林表現(xiàn)；綠化、噴泉、小景等金陵大公館公園級(jí)的綠化標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)百棵原生老樹(shù)，自然湖泊錦盈大廈內(nèi)部簡(jiǎn)單綠化，依托外部玄武湖景觀資源長(zhǎng)江路9號(hào)雕塑小品及綠化，城市綠化凱潤(rùn)金城綠風(fēng)翠林景園、年輪廣場(chǎng)、翠竹華亭、藍(lán)風(fēng)翠影、時(shí)間雕塑、1368主題景觀游園融寓簡(jiǎn)單綠化觀城簡(jiǎn)單綠化雅居樂(lè)花園雕塑小品、小區(qū)中央核心景觀、嘖泉廣場(chǎng)、公園級(jí)的綠化標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)奇案例園分項(xiàng)灰分析景觀央規(guī)劃找分析分析秧：從左填表可默以看詠出，卵對(duì)于住宅系區(qū)中零的小閑戶型究產(chǎn)品而言愉，由弱于地鉤塊整密體較蠻大，折利于付規(guī)劃謝，此夏類(lèi)項(xiàng)林目小它戶型董產(chǎn)品腹的景觀浴規(guī)劃至一般踩較為蹲理想。而亦對(duì)于純小黨戶型損項(xiàng)目而言雕，由帶于地摩塊規(guī)貸模一妙般相草對(duì)較疼小，景觀狼規(guī)劃可上一療般相演對(duì)粗步糙只撕有依練托于電大型乎社區(qū)紋的公貞寓才膚具有鄉(xiāng)豐比較耀優(yōu)秀推的景泛觀資錫源。另陡外就暖是外季部景神觀資躬源。Part2樓盤(pán)內(nèi)部配套中海凱旋門(mén)獨(dú)立的商業(yè)街、小區(qū)配有幼兒園、裙樓商業(yè)新城市虹橋中心地下一層為蘇果大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市，地上裙樓4層，1-3層為室內(nèi)商業(yè)步行街，4層為大型餐飲及休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)。天正湖濱內(nèi)部有個(gè)1500㎡的主題會(huì)所，會(huì)所內(nèi)部配套未定，后期推出金陵大公館小區(qū)配套十二個(gè)班鼓樓區(qū)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)幼兒園，有公館風(fēng)情一條街和泛會(huì)館，高爾夫小果嶺、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身會(huì)館一應(yīng)俱全。錦盈大廈無(wú)長(zhǎng)江路9號(hào)內(nèi)部會(huì)所（會(huì)所有茶餐廳、書(shū)吧、視聽(tīng)室、親子樂(lè)園、商務(wù)會(huì)所）、幼兒園凱潤(rùn)金城超級(jí)購(gòu)物中心、內(nèi)部商城、大型餐飲。融寓底層商業(yè)觀城內(nèi)部商業(yè)街區(qū)雅居樂(lè)花園內(nèi)部小學(xué)、幼兒園。重點(diǎn)貿(mào)案例還分項(xiàng)喂分析配套座分析分析詢：在項(xiàng)偷目?jī)?nèi)爆部配漸套方哲面，播大中翁型小麥區(qū)的辮內(nèi)部花配套蹦相對(duì)泉齊全膏，包胃括會(huì)襯所、堪商業(yè)細(xì)街等貓，部聽(tīng)分還潛含有填幼兒袍園。亮而對(duì)噸于純采小戶電型項(xiàng)嗎目而溪言，鍬配套遺基本貓上依錦托于僑大社鑒區(qū)配催套為席主，巖內(nèi)部桂個(gè)性灶配套踐比較摔少。Part2樓盤(pán)智能化配置中海凱旋門(mén)紅外線電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、一卡通、煤氣泄露報(bào)警器。新城市虹橋中心紅外線電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、IC卡門(mén)禁管理，停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、居家防盜報(bào)警系統(tǒng)天正湖濱可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)。金陵大公館視對(duì)講系統(tǒng)、停車(chē)管理系統(tǒng)、煤氣泄露報(bào)警器、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錦盈大廈火災(zāi)漏電報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁管理系統(tǒng)、車(chē)輛出入庫(kù)管理系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、先進(jìn)消防報(bào)警系統(tǒng)、一卡通管理。長(zhǎng)江路9號(hào)可視對(duì)講、燃?xì)庑孤﹫?bào)警、戶配備家庭信息箱，高檔彩色液晶可視對(duì)講分機(jī)、社區(qū)全視頻監(jiān)控、IC卡停車(chē)系統(tǒng)、凱潤(rùn)金城電子密碼鎖、紅外報(bào)警、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視、可視對(duì)講系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)融寓門(mén)禁系統(tǒng)、電視閉路電視、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警與自動(dòng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理子系統(tǒng)、可視對(duì)講等觀城IC卡門(mén)禁管理、周界防越報(bào)警、可視對(duì)講、閉路電視監(jiān)控、新風(fēng)系統(tǒng)智能駝化分乘析重點(diǎn)伍案例青分項(xiàng)演分析分析莊：從表感中可董以看駱出，目曠前市析場(chǎng)主薯要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)姿目的驢智能絮化標(biāo)準(zhǔn)較趙為普作通，沸總體智能賓化標(biāo)算準(zhǔn)不走高。Part2樓盤(pán)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月·㎡）物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)分析物業(yè)管理公司中海凱旋門(mén)3.3酒店式服務(wù)中海物業(yè)新城市虹橋中心1.5酒店式服務(wù)南京新中海物業(yè)天正湖濱2酒店式服務(wù)深圳保利物業(yè)金陵大公館2酒店式服務(wù)（收費(fèi)）世豪物業(yè)錦盈大廈2.8酒店式服務(wù)、代客洗衣（收費(fèi)）新鴻運(yùn)物業(yè)長(zhǎng)江路9號(hào)3.8酒店式管理浙江廣廈物業(yè)凱潤(rùn)金城2.9普通物業(yè)深圳保利物業(yè)融寓2.8酒店式物業(yè)太平洋物業(yè)管理公司觀城3.5全托管酒店式管家服務(wù)第一太平洋戴維斯雅居樂(lè)花園未定普通物業(yè)雅居樂(lè)物業(yè)重點(diǎn)逝案例背分項(xiàng)資分析物業(yè)劫管理坊分析分析標(biāo)：目前潤(rùn)市場(chǎng)書(shū)小戶若型主傳力的奸物業(yè)陪服務(wù)窯模式傻是酒采店式顧服務(wù)零，但云除了胞中海晃物業(yè)澆、第總一太平芝洋、億深圳怒保利格以外肚，其舊它大鑄部分球項(xiàng)目稍的物怨業(yè)公鴉司水哪平不揭高。鈔物業(yè)稼費(fèi)集造中在3元/月·㎡。Part2項(xiàng)目建筑風(fēng)格推廣主題錦盈大廈現(xiàn)代立足中央，坐擁玄武天正湖濱現(xiàn)代層峰境界，列鼎中央 長(zhǎng)江路9號(hào)ART-DECOLOFT4.99M挑高精裝公寓凱潤(rùn)金城現(xiàn)代南京中央商務(wù)生活綜合體融寓現(xiàn)代地鐵之上，我的融寓金鼎灣國(guó)際歐式江蘇首家3A級(jí)住宅雅居樂(lè)花園現(xiàn)代一座城市的大雅風(fēng)范觀城現(xiàn)代中華路1號(hào)，萬(wàn)象之城，不動(dòng)聲色中海凱旋門(mén)歐式尺度至臻，生活之上金陵大公館歐式精裝修，小戶型新城市虹橋中心現(xiàn)代5M挑高多功能商居小公館重點(diǎn)裙案例妖分項(xiàng)疊分析建筑正風(fēng)格盯及推敲廣主厭題分跪析分析惑：城中寇板塊富由于歌地處基城市拒核心映地段梅，因綢此多顛數(shù)項(xiàng)揉目建往筑風(fēng)擔(dān)格為放了配殺合城觸市形連象的忘展示抱形成聯(lián)稅動(dòng)效驢應(yīng)，多為而現(xiàn)代唯風(fēng)格。城中透板塊伯住宅恥產(chǎn)品震在傳禾播過(guò)個(gè)程中摔多賦否予項(xiàng)僅目一拴定的競(jìng)文化屠內(nèi)涵睛，借馳以突泄出項(xiàng)棗目的滔品質(zhì)仍感，公域寓項(xiàng)酬目則更多逢的從繩產(chǎn)品裁以及蠻區(qū)位萬(wàn)配套齡（地雀鐵）貌進(jìn)行諒演繹，競(jìng)爭(zhēng)摩同質(zhì)案化較貼為明匹顯；Part2裝修笛標(biāo)準(zhǔn)著分析項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)室內(nèi)裝修菜單中海凱旋門(mén)精裝1500客廳地面：地板墻面：廣東博德面磚衛(wèi)生間：廣東博德地轉(zhuǎn)廚房：高級(jí)整體方太油煙機(jī)、灶具，局部為不銹鋼背景墻洗衣機(jī)：西門(mén)子新城市虹橋中心精裝2000入戶門(mén):盼盼內(nèi)門(mén)：木制門(mén)墻面：多樂(lè)士乳膠漆地面：復(fù)合地板：圣像或艾諾法賽墻地磚：冠軍或諾貝爾櫥柜：帥康或我樂(lè)抽油煙機(jī)：方太或帥康燃?xì)庠罹撸悍教驇浛等細(xì)鉄崴鳎簷鸦ɑ蛄謨?nèi)不銹鋼水槽：摩恩或歐林冷熱水龍頭：摩恩衛(wèi)生潔具：樂(lè)家浴霸：奧普或櫻花空調(diào):大金重點(diǎn)小案例氧分項(xiàng)亡分析Part2重點(diǎn)壁案例樓分項(xiàng)透分析裝修型標(biāo)準(zhǔn)桿分析項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)室內(nèi)裝修菜單天正湖濱精裝1800乳膠漆：力邦或同等品牌涂料地板：高級(jí)實(shí)復(fù)合木客廳地面：進(jìn)口大理石風(fēng)管式空調(diào)：美國(guó)約克或同等品牌衛(wèi)生間：諾貝爾或同品牌地磚及墻磚，AO史密斯，西門(mén)子或同品牌熱水器，科勒或同品牌衛(wèi)浴廚房：圣羅莎，威乃達(dá)或同品牌整體廚具，方太；金陵大公館精裝1500乳膠漆：品牌未定高級(jí)實(shí)木地板或地磚客廳地面：進(jìn)口大理石衛(wèi)生間：品牌防滑地磚和瓷磚，高級(jí)洗手臺(tái)面廚房：高級(jí)整體廚具錦盈大廈精裝2000圣象復(fù)合地板客廳地面：進(jìn)口大理石墻面：品牌乳膠漆

空調(diào)：大金VRV3衛(wèi)生間：諾貝爾地磚，高級(jí)石材洗手臺(tái)面，澳普浴霸，科勒潔具，AO史密斯熱水器廚房：帥康整體廚具，帥康油煙機(jī)、灶具，美的電磁爐，帥康水槽，海爾電冰箱Part2重點(diǎn)論案例沃分項(xiàng)蟻分析裝修創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)客分析項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)室內(nèi)裝修菜單長(zhǎng)江路9號(hào)精裝2500空調(diào)：大金家用多聯(lián)機(jī)空調(diào)；電熱水器：ＡＯ史密斯熱水器；油煙機(jī)灶臺(tái)：品牌電磁爐+油煙機(jī)；浴霸：奧普浴霸；衛(wèi)生潔具：美國(guó)科勒潔局面盆及坐便器；櫥柜：品牌整體櫥柜；衣柜：福諾主臥成品衣柜；房間地面：實(shí)木復(fù)合地板；墻面：品牌墻磚；融寓精裝2000乳膠漆：多樂(lè)士

地面：格林地板客廳地面：進(jìn)口大理石

空調(diào)：美的分體式衛(wèi)生間：和成衛(wèi)浴、TOTO潔具。AO史密斯熱水器廚房：方太廚具。格蘭仕微波爐洗衣機(jī)：西門(mén)子Part2重點(diǎn)陷案例啟分項(xiàng)薯分析裝修事標(biāo)準(zhǔn)忌分析分析嫂：目前顏城中縱精裝嗎修項(xiàng)板目的懷裝修們標(biāo)準(zhǔn)倚區(qū)間綿為15打00星-2演50祝0元/㎡，主慣要集育中在20妨00元/㎡；在裝吃修標(biāo)巴準(zhǔn)上暢，大榆部分曠項(xiàng)目緒采用旨標(biāo)準(zhǔn)銹式裝映修模坊式，喇客戶市可供孟選擇韻余地胖較少往，不觸能夠戲很好的管體現(xiàn)艱個(gè)性石化需瘡求；Part2項(xiàng)目在售項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量（㎡）潛在供應(yīng)量合計(jì)整體后續(xù)供應(yīng)量小戶型后續(xù)供應(yīng)量中海凱旋門(mén)約9萬(wàn)㎡約估計(jì)5.5萬(wàn)約80萬(wàn)㎡（不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)測(cè)未來(lái)2年左右潛在供應(yīng)量）100萬(wàn)㎡新城市虹橋中心約10萬(wàn)㎡約1.5萬(wàn)天正湖濱約10萬(wàn)㎡約1.4萬(wàn)金陵大公館約2.5萬(wàn)㎡約2.2萬(wàn)錦盈大廈約1.8萬(wàn)㎡約7500長(zhǎng)江路9號(hào)約20萬(wàn)㎡約2.5萬(wàn)凱潤(rùn)金城約20萬(wàn)㎡約估計(jì)2.5萬(wàn)融寓約2萬(wàn)㎡約5500觀城約5萬(wàn)㎡約2.1萬(wàn)雅居樂(lè)約21萬(wàn)㎡約3萬(wàn)合計(jì)約100萬(wàn)㎡約22萬(wàn)㎡重點(diǎn)顆案例額分項(xiàng)意分析后續(xù)真供應(yīng)期量分飲析分析壤：根劉據(jù)對(duì)僻目前針市場(chǎng)翠供應(yīng)諸量的裝不完焰全統(tǒng)削計(jì)，五城中焦板塊豪未來(lái)1-見(jiàn)2年內(nèi)觸的供恭應(yīng)量坐將達(dá)翼到10障0萬(wàn)㎡甚左右。閥其中奏小戶推型后勿續(xù)供剩應(yīng)量逢在22萬(wàn)㎡脂左右徐，而07年城檔中共宮銷(xiāo)售90㎡以濤下小黑戶型辦約14萬(wàn)㎡，加上未排來(lái)小傲戶型青的潛填在供棟應(yīng)量碗，可陵以預(yù)厲見(jiàn)，箏未來(lái)貿(mào)小戶暈型市錫場(chǎng)的詳競(jìng)爭(zhēng)鄙將進(jìn)叨一步敵加劇旁。Part2重點(diǎn)貨個(gè)案登借鑒銀分析產(chǎn)品只規(guī)劃國(guó)布局Part2分析崇：該啟項(xiàng)目苦在傳出統(tǒng)“幻玉南北話分布晶，中園間走引廊”票的設(shè)漲計(jì)基挎礎(chǔ)上屋，增薯加了完挑空校中庭銳設(shè)計(jì)檢，從而較哨好的擔(dān)解決挽了小玻戶型糖的通抽透性蜓及采殖光的帥問(wèn)題廢。天正湖湖濱——挑空錢(qián)中庭明設(shè)計(jì)景觀妙規(guī)劃柴設(shè)計(jì)重點(diǎn)撲個(gè)案蝦借鑒黨分析Part2中海仆凱旋蓄門(mén)——親城綁森林蒙馬到特廣雜場(chǎng)雨果揪大街波爾渾卡噴漏泉廣辯場(chǎng)香奈賽爾大炊道星形表廣場(chǎng)分析型：該項(xiàng)祥目的枕景觀捕設(shè)計(jì)聘搏請(qǐng)了快貝爾述高林繪（香港蘆）有壇限公歷司，則圍繞“嚼親城梢森林宏”的太設(shè)計(jì)理念恭，在融都市閱中營(yíng)上造自然書(shū)、生起態(tài)的救居住字空間。戶型喇設(shè)計(jì)重點(diǎn)絞個(gè)案捧借鑒星分析Part2分析旁：該項(xiàng)售目的蒸主力嗽戶型首面積琴約44撲㎡，基本實(shí)擱現(xiàn)了你居家裁的所組有功太能，晴包括屋廚房裂、衛(wèi)生間慢、客雪廳、扮餐廳肺、臥鐮室以肚及兩爐個(gè)陽(yáng)毒臺(tái)。同時(shí)顧，兩或個(gè)陽(yáng)為臺(tái)的劃面積趴是贈(zèng)孟送，伯約3㎡。對(duì)于貼小戶放型而膊言，肯該戶靈型的貨設(shè)計(jì)幕是比賊較值得借畝鑒的臘。贈(zèng)送紅部分贈(zèng)送糾部分中海陡凱旋詠門(mén)——全功意能小欲戶型配套重點(diǎn)匙個(gè)案鳥(niǎo)借鑒訪分析Part2仁恒嗓國(guó)際掉公寓遇在內(nèi)抖部配淘套上啟以60秘00多平裳方米順中心配會(huì)所囑為主夠，裙光樓設(shè)向有社眨區(qū)內(nèi)弄公共沿配套默設(shè)施唱，包縫括了黎餐飲衛(wèi)、健棚身、皂商務(wù)城、會(huì)聯(lián)議、鄰?qiáng)蕵?lè)潑、室澤內(nèi)游挑泳池迫等。淚其妙中，緊會(huì)所跪功能弓設(shè)施塞分為殿：A、運(yùn)獅動(dòng)類(lèi)5道恒吊溫泳筐池；2個(gè)標(biāo)霉準(zhǔn)羽隸毛球暈館；2個(gè)壁羽球館嬌；健山身房顯；乒喬乓球據(jù)館；B、休反閑娛薦樂(lè)類(lèi)男女名桑拿就；視趙聽(tīng)中賭心；希棋牌價(jià)室；頑兒童棵娛樂(lè)左室；作舞蹈呼室；地桌球恭室；陡高爾柴夫揮園桿室殺；網(wǎng)比吧；協(xié)書(shū)吧勵(lì)；C、商你務(wù)餐饑飲功卷能宴會(huì)改廳；寫(xiě)多功遣能廳增；商對(duì)務(wù)中結(jié)心；董餐廳近；咖要啡廳趣；洗割衣店恢；會(huì)刮議室績(jī)。仁恒筍國(guó)際營(yíng)公寓——60動(dòng)00多㎡中鏈心會(huì)轎所服務(wù)犁標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)疊個(gè)案遙借鑒貓分析Part2仁恒搞國(guó)際罩公寓膛特意星邀來(lái)警全球橋最大盜的酒贈(zèng)店管魄理公榨司——新加崖坡輝支盛酒罪店管淺理集獲團(tuán)全面泥負(fù)責(zé)尋仁恒滅雙塔慚及60幼00悟㎡會(huì)所論的管蓬理。犁輝盛明在人隔性化托、奢抗華服記務(wù)、諷以及搏在全泳球推羅行的趟精致光服務(wù)蘇標(biāo)準(zhǔn)域均享輩有很岡高的弓國(guó)際綢口碑嚴(yán)。服鉛務(wù)人彼員多懇為擁競(jìng)有10年以惱上的傅酒店吳業(yè)服庫(kù)務(wù)經(jīng)炒驗(yàn)，辛曾服足務(wù)于肆五星貞級(jí)酒子店。粉入職熟前再構(gòu)由輝挎盛進(jìn)偏行全推面系與統(tǒng)的互酒店騾培訓(xùn)浪，為藥的是扒讓業(yè)虜主享里受到瞇最原死汁原精味的剪酒店山式服詢務(wù)。仁恒修國(guó)際爸公寓——高標(biāo)啊準(zhǔn)酒寒店式冶服務(wù)Pa懼rt拘3市場(chǎng)黨環(huán)境尖總結(jié)市場(chǎng)續(xù)環(huán)境跑總結(jié)宏觀蜜政策布環(huán)境受?chē)?guó)釋內(nèi)外杠經(jīng)濟(jì)援大環(huán)婆境的給影響配，中國(guó)殖貨幣升政策末開(kāi)始勢(shì)緊縮，并膽在短燦期內(nèi)湖不會(huì)標(biāo)有方鼓向性春調(diào)整役，加堡上土爸地政炭策的生從緊招及對(duì)瘡第二疼套住遵房需鎮(zhèn)求的令限制革，使訓(xùn)得開(kāi)發(fā)姻商的贊資金躁鏈明靠顯繃井緊。市場(chǎng)傳供需沈環(huán)境06、07年火祥爆的公市場(chǎng)鉛讓開(kāi)考發(fā)商搜的開(kāi)續(xù)發(fā)熱地情空豬前高牌漲，黃并儲(chǔ)快備了支大量黨的土單地，未來(lái)1-狀2年內(nèi)夢(mèng)市場(chǎng)諸的供種應(yīng)量籃依然肯龐大昌，市貨場(chǎng)競(jìng)川爭(zhēng)更聾為激餐烈。在需鑒求層鼓面上然，投厘資需菊求明軌顯萎糧縮，歷而二次讓及以鎖上置蠢業(yè)者少也處殺于觀釘望狀馬態(tài)，剛性靜的自庭住需炎求將范是市蘿場(chǎng)最慈主要盾支撐各力量，市趟場(chǎng)需今求區(qū)飛域理途性。消費(fèi)診者心代理市場(chǎng)汗宏觀蘭調(diào)控魯政策伍趨緊篇，未顯來(lái)3-努4月將并是決侮定很帽多企汁業(yè)的凍命運(yùn)舞的關(guān)喊鍵時(shí)敘刻，酷開(kāi)發(fā)哥企業(yè)檔降價(jià)朱銷(xiāo)售腹度過(guò)溜難關(guān)傷成為沖必然面，消費(fèi)勾者觀胞望氣藝氛現(xiàn)止象明牌顯。Part3小戶澇型市在場(chǎng)面對(duì)框嚴(yán)峻先的市雨場(chǎng)環(huán)愈境，梯對(duì)于吹開(kāi)發(fā)也商而耕言，搭縮小封面積川，降促低總橋價(jià)是各提高蟲(chóng)項(xiàng)目收抗風(fēng)民險(xiǎn)能命力的培有效矮手段兼，未禮來(lái)中熄小戶帶型的盡市場(chǎng)狐供應(yīng)浩量將伍會(huì)加哭大。根據(jù)膜對(duì)目俗前市狐場(chǎng)的嚴(yán)不完生全統(tǒng)妹計(jì)，城中么小戶職型將菊有20萬(wàn)㎡滅以上襪的潛置在供館應(yīng)量，而狹在最怨火爆拘的07年，竿城中環(huán)小戶郊型銷(xiāo)顯售量緣瑞為14萬(wàn)㎡僵左右撓，按慚照目旋前市因場(chǎng)趨然勢(shì)，燃預(yù)計(jì)攀今年蓮城中罪整體盛成交牲量較友去年攻將下背降50訂%左右等，小居戶型餐成交猶量假攝設(shè)下添降30羽%，則08年小對(duì)戶型市的銷(xiāo)確售量版將在10萬(wàn)㎡垃內(nèi)。城中胖小戶該型供喬應(yīng)量侵已經(jīng)歌飽和傅，供階大于停求。另?yè)?jù)君網(wǎng)上喉資料揉顯示胡，08年下很半年職南京劈燕房地騾產(chǎn)市船場(chǎng)接現(xiàn)近20家樓誰(shuí)盤(pán)將禮陸續(xù)渾推出題小戶未型房嘗源樓痛，面蜘積集敘中在40或50平方別米以甘下的渴小戶蠶型，淡房源麥總數(shù)但接近30山00套，振主要捕分布麻在南舟京城賽中、暫河西熊、江紋寧、扶城北強(qiáng)、城斃南、火城東購(gòu)等多品個(gè)板免塊。可以水預(yù)計(jì)盒，下半鹿年城言中小尖戶型止的供栗需平胸衡將糾被打架破，訪市場(chǎng)央供應(yīng)頸量充虹足，斬競(jìng)爭(zhēng)竊將明亮顯加叛劇。面杰積的蔬精密攀控制巖，精電裝修順的成輕本控蟲(chóng)制，據(jù)到各掘種附問(wèn)加值利、優(yōu)產(chǎn)惠措祝施，鄉(xiāng)豐從當(dāng)屠前市妙場(chǎng)在處售項(xiàng)喬目中芝也可健以看洗出市歌場(chǎng)的仇激烈庸程度男。市場(chǎng)附環(huán)境兵總結(jié)Part3Pa衰rt氧4項(xiàng)目賄市場(chǎng)幻玉價(jià)格板評(píng)估項(xiàng)目閘價(jià)格效建議說(shuō)明價(jià)格窗的制慌定一蛾般采注用兩畜種方偶法：昨一種飼是成景本核測(cè)算法蓋，另汗外一餓種是責(zé)市場(chǎng)蜜比較月法。侍本次僚定價(jià)悔我司周建議針主要鏡是采全取市鋸場(chǎng)上壇比較幅流行停的加帳權(quán)系由數(shù)比麻較法行，來(lái)拋測(cè)定喇項(xiàng)目取的市晶場(chǎng)價(jià)局格。加權(quán)切系數(shù)陪比較鋸法的襲定價(jià)伍原則蒼是，鳳綜合狡奧斯膊博恩頌莊園現(xiàn)項(xiàng)目研的綜震合質(zhì)蘇素，默結(jié)合彼市場(chǎng)楊，對(duì)衫影響窯本項(xiàng)蟲(chóng)目定掏價(jià)的旬各種辣因素咸進(jìn)行勢(shì)比較歇，運(yùn)驕用科怒學(xué)的禿評(píng)估守方法宋進(jìn)行朋測(cè)定音，并區(qū)予以熟一定墾保險(xiǎn)姑系數(shù)販計(jì)算壇而得補(bǔ)出。Pa寫(xiě)rt短4重要漆參考廚項(xiàng)目村對(duì)比熱分值屠表項(xiàng)目飄價(jià)格區(qū)建議Pa款rt挑4項(xiàng)目掀價(jià)格礦建議比較夢(mèng)因素蟻加強(qiáng)絞分值敢表Pa販rt撥4比較樓盤(pán)名稱融寓中海凱旋門(mén)天正湖濱錦盈大廈金陵大公館比較樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡，毛坯）1600011500117001600012000比較樓盤(pán)取值（分）100100100100100本案對(duì)比后分值（分）98.5100.7799.4699.31101.85本案比較后價(jià)格（元/㎡）1576011588.5511636.8215889.612222比較樓盤(pán)對(duì)本案定價(jià)的權(quán)重0.150.40.20.150.1權(quán)重價(jià)格（元/㎡）23644635.422327.3642383.441222.2本案定價(jià)（元/㎡）12932.424項(xiàng)目投價(jià)格疲建議市場(chǎng)媽價(jià)格織對(duì)比史評(píng)估凡值通過(guò)部上述警系統(tǒng)爐對(duì)比朽評(píng)估顆后，員參照坑目前棕市場(chǎng)呼主要虜競(jìng)爭(zhēng)掩項(xiàng)目并的銷(xiāo)桃售價(jià)瓦格，本案鄉(xiāng)豐當(dāng)前床銷(xiāo)售并均價(jià)禁比較報(bào)評(píng)估潤(rùn)值約輸為13座00黑0元/㎡（毛綠坯）。Pa駱rt脊4項(xiàng)目論價(jià)格視建議價(jià)格題提升墓評(píng)估尺值根據(jù)衫以上紹的綜膜合評(píng)修估，船現(xiàn)階縮慧段該屯項(xiàng)目訊目前放的銷(xiāo)哪售價(jià)奧格約碑為13蚊00初0元/㎡（毛垮坯）。哪么守我們望如何榮提升婆本項(xiàng)灘目的傭價(jià)值拌呢？嗚如何呀在激請(qǐng)烈的殺市場(chǎng)悅環(huán)境具當(dāng)中汽，提販升項(xiàng)丙目的周經(jīng)濟(jì)紀(jì)效益動(dòng)呢？我們淋有信翁心為澆項(xiàng)目雄提升20明%的價(jià)香格？但是苦給予朵我們畝的回價(jià)報(bào)只趕需要1%Pa朋rt務(wù)4Pa陣rt勇5項(xiàng)目鉛自我翻剖析項(xiàng)目是自我也剖析新街碰口核心除區(qū)夫子下廟明故適宮本案1.耀8公里1.憑5公里1.士5公里項(xiàng)目蓮所處鳴區(qū)位耐示意號(hào)圖項(xiàng)目尺區(qū)位抄分析項(xiàng)目里地塊蒸位于備南京妥市龍嘴蟠中判路和屠瑞金撕路交諒叉口調(diào)的西暫南角魚(yú)，北寒鄰達(dá)裕美廣竹場(chǎng)，嚼東臨惱龍?bào)床恐新反睿鞲劳獠鹎鼗促r河。從區(qū)尚域位棟置來(lái)持看，召本案辟處于田南京嘉主城谷區(qū)的潮東部紅，介扛于城軟市商歲業(yè)中花心與危城東注住宅哄集中波區(qū)之猶間。Pa槍rt須5項(xiàng)目柱周邊類(lèi)資源惕分析路網(wǎng)呢：龍露蟠中主路（歲城市口快速桃干道溝）、錯(cuò)瑞金陜路（赤城市盼次干抓道）盞；交通至：地液鐵二鑒號(hào)線濱逸仙幟橋站雜（距閱離本招案約1公里制）、37、49、55、79等十址幾條公交束線路咬可達(dá)字地塊所周邊劍；醫(yī)院擁：軍忠區(qū)總絞院、厚八一僵醫(yī)院避、四辟五四學(xué)醫(yī)院學(xué)校直：瑞懸金路齒中小參學(xué)、膛瑞金勾北村沖小學(xué)夾、公榆園路萄體校浙、南展航等鄉(xiāng)豐；景觀床：秦勇淮河霜、明喚御河館；歷史廉人文逢：明敬故宮界、明曾御河類(lèi)、拍暮川橋愉遺址靈、公貿(mào)共體尚育場(chǎng)臂原址卻、復(fù)范成橋較等；項(xiàng)目歸自我答剖析Pa挽rt爹5項(xiàng)目怎自我樸剖析項(xiàng)目SW朋OT分析St賭re事ng這th：優(yōu)柴勢(shì)區(qū)位腥：城市內(nèi)中心蛇區(qū)域裂，毗酒鄰新駛街口產(chǎn)商業(yè)賄圈交通懶：位于些城市朵快速逆干道貍旁，敏出行耗便捷景觀搜：緊鄰懂秦淮番河風(fēng)蓮光帶,遠(yuǎn)眺飽紫金胞山配套賤：各種隨生活虜配套股齊全We剖ak級(jí)ne撥ss：劣夜勢(shì)居住荒環(huán)境愈：位于資交通扎要道溫旁，愧有明雨顯的空震氣及婚噪音施污染地塊閉規(guī)模供：地塊言規(guī)模披較小鼠，給目項(xiàng)目粉的規(guī)劃然和設(shè)街計(jì)帶洞來(lái)難甘度；Op餓po陵rt裂un嬌it僻y：機(jī)涉會(huì)規(guī)劃劑設(shè)計(jì)焰：本案慕在產(chǎn)鴿品的昆規(guī)劃獻(xiàn)設(shè)計(jì)晌上有拼一定發(fā)震揮空麥間，乳可以爭(zhēng)形成番市場(chǎng)告競(jìng)爭(zhēng)力服務(wù)皇創(chuàng)新：在據(jù)服務(wù)惹水平設(shè)和標(biāo)這準(zhǔn)上康存在醬提升空間營(yíng)銷(xiāo)耽手法厚：面對(duì)它當(dāng)前局市場(chǎng)余，本錯(cuò)案在挖營(yíng)銷(xiāo)徐手法上救存在扔提升怠的空批間和睡機(jī)會(huì)Th鍵re兔at否en：威梯脅市場(chǎng)背環(huán)境：當(dāng)損前市與場(chǎng)環(huán)帶境較偵為嚴(yán)碼峻，未來(lái)議市場(chǎng)拾走勢(shì)仗不明尖朗競(jìng)爭(zhēng)郵環(huán)境：城玻中當(dāng)猾前小慚戶型殼供應(yīng)冊(cè)量較為充析足，秤未來(lái)?yè)紊杏懈圯^多濱體量的蕉潛在粘上市向項(xiàng)目雖，市聚場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)激烈Pa休rt估5Pa映rt務(wù)6市場(chǎng)許突破納點(diǎn)分同析項(xiàng)目竹市場(chǎng)拾突破層點(diǎn)分撓析項(xiàng)目煎分析根據(jù)眉以上誤分析麥，本班項(xiàng)目錯(cuò)在定掙位上曠應(yīng)當(dāng)續(xù)遵循但高檔鴉居住驗(yàn)品牌匙的定情位，歲在產(chǎn)戴品規(guī)寨劃上正也應(yīng)肥該有僅一定嬸的特爬色，咱主要憲突破埋體現(xiàn)展在下造面三迫個(gè)方運(yùn)面；產(chǎn)品愿領(lǐng)先服務(wù)陵創(chuàng)新品牌林塑造突破咸點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)熱展示Pa羨rt議6項(xiàng)目掏市場(chǎng)膨突破嗓點(diǎn)分完析產(chǎn)品其領(lǐng)先番策略通過(guò)辛本項(xiàng)紡目后袋發(fā)制拔人的慶優(yōu)勢(shì)精，提摸出優(yōu)肢勢(shì)的吩產(chǎn)品致策略東，以殘求提爛升項(xiàng)質(zhì)目的暫價(jià)值娘和價(jià)厭格；服務(wù)需創(chuàng)新店策略要想鹿突破叔區(qū)域腰的價(jià)灣格（衫周邊硬銷(xiāo)售叨均價(jià)12志00毫0-飄15周00層0元/平方折米（踐毛坯血），役本項(xiàng)密目要禮想突絲式破這紐奉一區(qū)災(zāi)域價(jià)鹽格局汽限，植可參稻考仁原恒國(guó)威際公潑寓的陵做法才，引蛋進(jìn)國(guó)培際知打名的礎(chǔ)酒店劃管理跨進(jìn)行謊突破旨；品牌怒營(yíng)銷(xiāo)床策略借助車(chē)社會(huì)脅優(yōu)勢(shì)繩酒店步式管暴理企寨業(yè)的蝦品牌敞，做驢到事樹(shù)半功嚴(yán)倍的柏效果蔑，提嬌升項(xiàng)棗目于淘周邊賽競(jìng)爭(zhēng)靈對(duì)手疏的競(jìng)走爭(zhēng)力僻，差晨異化趣營(yíng)銷(xiāo)卻策略苗；現(xiàn)場(chǎng)李展示襯策略展示鄙和細(xì)藏節(jié)，含是豪應(yīng)宅的禍必要狡條件頌，強(qiáng)造大的尋現(xiàn)場(chǎng)渾展示亭系統(tǒng)隙是一爐切豪裹宅所球必須忘的基嗓本條牧件；Pa雖rt厚6Pa嬌rt浮7項(xiàng)目槽品牌罵價(jià)值塊提升丸建議項(xiàng)目肅品牌須價(jià)值贏提升戚建議品牌獄價(jià)值矮提升揀建議根據(jù)撒以上預(yù)突破莊點(diǎn)分礦析，決我司劇對(duì)項(xiàng)莊目初甘步提濾出一裳下的游定位塞要求捕；世界妹級(jí)中杯央豪憲宅公夾寓Pa爛rt堵7項(xiàng)目訂品牌泄價(jià)值秧提升疏建議品牌柴價(jià)值慕提升梯建議根據(jù)獄以上董突破蕩點(diǎn)分外析，月我司蹄提出趁對(duì)本協(xié)項(xiàng)目擋價(jià)值喉提升雁建議進(jìn)，主澇要體圓現(xiàn)在乞以下筒四個(gè)轉(zhuǎn)方面測(cè)；一流釀的產(chǎn)攜品——全明胸戶型尸、樓慢梯挑義空設(shè)蒸計(jì)品牌耕塑造——南京躬首家玻超5星級(jí)撞酒店國(guó)際謊知名仆物業(yè)亮服務(wù)父機(jī)構(gòu)則引進(jìn)——?jiǎng)P賓段斯基世界窮級(jí)的盛服務(wù)——海24小時(shí)揪英式子管家筐服務(wù)Pa艘rt均7項(xiàng)目沈品牌宣價(jià)值臉提升溫建議品牌廣價(jià)值放提升好建議根據(jù)捎以上匠的綜薪合分競(jìng)析，郵本項(xiàng)輝目的鋸項(xiàng)目蝴命名贏考慮穩(wěn)如下咽：品尊彎國(guó)際凱旋全中央凱賓連斯基慕國(guó)際蠢公寓君御項(xiàng)王座Pa奸rt況7Pa互rt訴8項(xiàng)目昨產(chǎn)品求設(shè)計(jì)戶建議項(xiàng)目樂(lè)產(chǎn)品方規(guī)劃史建議規(guī)劃龍?jiān)O(shè)計(jì)娃建議Pa吧rt輩8整體疤平面補(bǔ)布局露采用缺菱形挨規(guī)劃樂(lè)，讓菠盡可離能多污的房旬間有援采光言；設(shè)地郵下停親車(chē)位褲，空拼出地糧面空枕間給懲景觀飛綠化析，提打供項(xiàng)倡目品列質(zhì)；N菱形期平面隨布局師采光話示意廚圖地下車(chē)庫(kù)入口效果示意圖項(xiàng)目避產(chǎn)品故規(guī)劃佛建議規(guī)劃矮設(shè)計(jì)窄建議面積慘配比霜建議驗(yàn)：面積段比例40-50㎡35%51-60㎡45%61-70㎡15%71㎡以上5%車(chē)位卻配比博建議眉：1：1—愉1：0.弄8本案爬定位援為城攻市的贏頂級(jí)搶公寓損產(chǎn)品換，因捏此在梳主力寫(xiě)面積煙上以肺稍大瞎的51傭-6濁0㎡為主餓；在肉