上海高檔住宅全程策劃案及會(huì)所設(shè)計(jì)思路

Contents項(xiàng)目分析銷(xiāo)售時(shí)機(jī)與條件篇產(chǎn)品研究篇項(xiàng)目地塊研究篇客戶(hù)分析篇宏觀市場(chǎng)分析篇項(xiàng)目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會(huì)所設(shè)計(jì)思路第二部分項(xiàng)目分析宏觀市場(chǎng)分析篇宏觀調(diào)控對(duì)整體影響整體成交量下跌整體成交均價(jià)下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬(wàn)92萬(wàn)回歸理性的需并沒(méi)有遇上回歸理性的供應(yīng)市場(chǎng)嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性不可再生性不可復(fù)制性1、優(yōu)越的地理位置2、臨江、臨公園或大型綠地3、傳統(tǒng)高尚地段4、人文底蘊(yùn)深厚地區(qū)5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心總結(jié)：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢(shì)將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤(pán)所受的抗性也是相當(dāng)有限的。高檔住宅板塊分布圖長(zhǎng)寧古北板塊均價(jià)：22000元徐家匯板塊均價(jià)：24000元盧灣新天地板塊均價(jià)：39000元南外灘板塊均價(jià)：21000元北外灘板塊均價(jià)：25000元陸家嘴板塊均價(jià)：37000元1、各板塊分析板塊名稱(chēng)板塊內(nèi)均價(jià)主力戶(hù)型面積板塊特征徐家匯24000元/平米140－160平米城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長(zhǎng)寧古北22000元/平米160－190平米國(guó)際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋39000元/平米220－240平米大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘21000元/平米180－200平米借助浦江景觀；外灘概念；未來(lái)城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會(huì)紅線內(nèi)概念各板塊共性分析1、各板塊特色鮮明,營(yíng)造諸多賣(mài)點(diǎn);2、各樓盤(pán)均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；3、建材標(biāo)準(zhǔn)較高,注重品牌的使用；4、板塊內(nèi)中檔樓盤(pán)大多以毛坯交房，高檔樓盤(pán)均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn);5、均延請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。2、北外灘板塊——較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤(pán)，突出江景這一賣(mài)點(diǎn)并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟、交通較為便利。代表個(gè)案白金府邸、耀江國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)域均價(jià)24500元/平方米主要客源由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶(hù)，且換手率較高。區(qū)域均價(jià)

借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤(pán)已成為目前上海樓市均價(jià)最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤(pán)價(jià)格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。售價(jià)方面：區(qū)域整體市場(chǎng)價(jià)格在25000－50000元/平方米不等。租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場(chǎng)形勢(shì)較為喜人，市場(chǎng)平均租賃價(jià)格在1800－2500美金/月之間。3、陸家嘴板塊——與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動(dòng)性4、本項(xiàng)目所處板塊代表個(gè)案家化濱江園、香園區(qū)域均價(jià)16800元/平方米家化濱江苑香園本板塊與其他板塊之間價(jià)值研究研究系數(shù)其它板塊本板塊研究結(jié)果配套配套較為齊全、生活便利多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點(diǎn)突出交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值有限景觀景觀效果參差不齊、附加價(jià)值差距明顯突出江景效果未來(lái)規(guī)劃未來(lái)規(guī)劃、功能定位明顯世博概念、區(qū)域功能明確升值空間具有稀缺性資源特點(diǎn)條件具備形成稀缺性資源條件可比度較高具有一定差距差距明顯、可比度低具有完全可復(fù)制條件甚至超越5、可比樓盤(pán)配比分析面積配比：主力面積段主力面積段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計(jì)比例150-20015.9%56.7%200-24024.5%240-28016.3%房型配比：主力房型段主力房型段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計(jì)比例三房46.9%77.9%四房31.0%總結(jié)：從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場(chǎng)增勢(shì)已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念，因而競(jìng)爭(zhēng)并不是同質(zhì)化的，再加上加入WTO后高層次客源絕對(duì)數(shù)量的增多。因此，目前開(kāi)發(fā)高檔住宅市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的市場(chǎng)空間，此時(shí)正是開(kāi)發(fā)精品高檔商品住宅的大好時(shí)機(jī)。

同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢(shì)并不明顯，而本項(xiàng)目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。反思一：過(guò)多透支濱江概念；反思二：各樓盤(pán)垂直與水平價(jià)差偏離過(guò)大的問(wèn)題始終無(wú)法解決；反思三：樓盤(pán)普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間；反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤(pán)內(nèi)部戶(hù)型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致“精裝修”徒有虛名。5、現(xiàn)有濱江樓盤(pán)“七大反思”——項(xiàng)目地塊研究篇優(yōu)勢(shì)（S）：地理優(yōu)勢(shì)明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會(huì)景觀區(qū)域，為樓盤(pán)景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費(fèi)力、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒(méi)有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤(pán)的領(lǐng)頭羊的價(jià)值已廣為市場(chǎng)認(rèn)同劣勢(shì)（W）：臨碼頭，存在噪聲、揚(yáng)塵及視覺(jué)污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項(xiàng)目周邊改造速度慢，對(duì)銷(xiāo)售幫助作用有限開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會(huì)(O)：項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）上海世博會(huì)的大勢(shì)拉動(dòng)濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國(guó)金融市場(chǎng)不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是投資者看好的投資平臺(tái)以上海為核心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力日漸雄厚，上海在中國(guó)城市中的龍頭地位無(wú)庸置疑威脅(T)：宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤(pán)整體下跌居住型別墅成為市場(chǎng)寵兒，分流部分目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域樓盤(pán)同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況并不十分理想項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)地理優(yōu)勢(shì)明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會(huì)景觀區(qū)域，為樓盤(pán)景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費(fèi)力、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒(méi)有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為高檔樓盤(pán)的領(lǐng)頭羊的價(jià)值已為市場(chǎng)認(rèn)同臨碼頭，存在噪聲、揚(yáng)塵及視覺(jué)污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項(xiàng)目周邊改造速度慢，對(duì)銷(xiāo)售幫助作用有限開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會(huì)（O）SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì))WO戰(zhàn)略(利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì))項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃利好上海世博會(huì)的大勢(shì)拉動(dòng)濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國(guó)金融市場(chǎng)不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是投資者看好的投資平臺(tái)上海宏觀經(jīng)濟(jì)形式利好整合資源優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持高檔精品戰(zhàn)略利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售率、高收益堅(jiān)持品牌優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)特色酒店物業(yè)擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶(hù)群通過(guò)城市規(guī)劃，完善各項(xiàng)配套，在不久的將來(lái)即可彌補(bǔ)當(dāng)前配套及交通之不足堅(jiān)持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；通過(guò)小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類(lèi)物業(yè)之間的相互干擾威脅(T)ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抵御威脅)WT戰(zhàn)略(直面劣勢(shì)與威脅)宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤(pán)整體下跌居住型別墅成為市場(chǎng)寵兒，分流部分客戶(hù)區(qū)域樓盤(pán)同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況并不十分理想以?xún)?yōu)于市場(chǎng)已有產(chǎn)品為原則，增強(qiáng)高檔江景產(chǎn)品的視覺(jué)沖擊和功能，積聚競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘更多賣(mài)點(diǎn)通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，以及高檔公寓同星級(jí)酒店的互動(dòng)，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受尊重現(xiàn)實(shí)，放棄打造頂級(jí)豪宅的設(shè)想以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)堅(jiān)持與品牌團(tuán)隊(duì)合作，提升項(xiàng)目的整體形象及知名度擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷(xiāo)售理念，取長(zhǎng)補(bǔ)短內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn)略綜合來(lái)看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)多于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)勝于威脅，而且部分劣勢(shì)可以在近期改觀，而威脅亦可在項(xiàng)目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢(shì)，可操作性強(qiáng)。SWOT矩陣組合分析指標(biāo)項(xiàng)A因素項(xiàng)B指標(biāo)評(píng)價(jià)單項(xiàng)權(quán)重分值分項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)得分代碼指標(biāo)代碼因素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍交通站點(diǎn)多，輻射全市交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小0.09950.17516.3252公交站《100m《300m《600m>600m0.035903機(jī)動(dòng)車(chē)可達(dá)性道路從不堵塞，道路質(zhì)量良好只在高峰時(shí)期（≤1.5小時(shí)/天）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出有一定困難機(jī)動(dòng)車(chē)的運(yùn)行非常困難0.025904快速干道（出入口）<0.2km《0.5km〈1km>1km0.025952人文環(huán)境1大學(xué)0.5km〈1km〈3km>3km0.00500.15.92中學(xué)《0.5km〈1.5km〈2km》2km0.03560名校名校普通學(xué)校3小學(xué)《0.5km〈1km〈1.5km》1.5km0.0375名校或特色教育名?；蛱厣逃胀▽W(xué)?；驔](méi)有小學(xué)4幼兒園《0.2km〈0.3km〈0.4km》1km或沒(méi)有幼兒園0.0175特色教育特色教育5文化遺跡有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn)較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn)沒(méi)有得到大多數(shù)人的認(rèn)可沒(méi)有0.0050周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào)檔次高檔次一般，沒(méi)有保留建筑或原有建筑檔次低0.01806科研院所有效提升小區(qū)人文

沒(méi)有0.00503商業(yè)環(huán)境1大賣(mài)場(chǎng)<1km或5分鐘車(chē)程〈3km或15分鐘車(chē)程〈5km或20分鐘車(chē)程〉5km或車(chē)行不便利0.04700.139.92商業(yè)(務(wù))中心(或次中心)<1km或5分鐘車(chē)程〈3km或15分鐘車(chē)程〈5km或20分鐘車(chē)程〉5km或車(chē)行不便利0.03703居住區(qū)商業(yè)<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.031004城市商業(yè)街<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.025705會(huì)展旅游性設(shè)施<0.5km〈1km或5分鐘車(chē)程〈3km或15分鐘車(chē)程〉3km或車(chē)行不便利0.00550項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（一）4周邊醫(yī)療1市級(jí)中心醫(yī)院<1km或5分鐘車(chē)程〈1.5km或8分鐘車(chē)程〈3km或15分鐘車(chē)程〉3km或車(chē)行不便0.02500.042.7752區(qū)級(jí)醫(yī)院<1km或5分鐘車(chē)程〈1.5km或8分鐘車(chē)程〈2km或10分鐘車(chē)程〉2km或車(chē)行不便0.015903專(zhuān)業(yè)醫(yī)院<0.5km〈1km或5分鐘車(chē)程〈1.5km或8分鐘車(chē)程〉1.5km或車(chē)行不便0.005855周邊生活配套1銀行<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.02900.17.65郵局<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.00580電信<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005802運(yùn)動(dòng)中心<0.5km〈1km〈3km〉3km0.02570健身場(chǎng)所<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.015703酒吧<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175舞廳、KTV<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175桑拿<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.01756城市規(guī)劃1區(qū)域功能定位（未來(lái)3-5年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級(jí)住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開(kāi)發(fā)方向上以上情況都不屬于0.03900.1059.752基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（未來(lái)3-5年）有市級(jí)大型基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設(shè)城市次干道規(guī)劃建設(shè)無(wú)0.0351003生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè)無(wú)0.02804周邊區(qū)域規(guī)劃商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小型的商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃無(wú)0.01955環(huán)境改造屬于未來(lái)城市重點(diǎn)改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū)

周邊環(huán)境較差，未來(lái)沒(méi)有改造的可能0.011007自然景觀1其他樓盤(pán)景觀能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.01900.17.7公園/城市綠化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0190原有大樹(shù)每100m2綠地可保留的樹(shù)木量》5株每100m2綠地可保留的樹(shù)木量》4株每100m2綠地可保留的樹(shù)木量》3株沒(méi)有可保留的樹(shù)木0.00502河流/湖泊/海洋傍水或環(huán)水近水可以觀水不能利用0.0251003山巒依山或含山近山遠(yuǎn)觀山景沒(méi)有山景0.02405城市可以觀看城市的景觀

不可以觀看城市的景觀0.01100項(xiàng)目味住宅綱發(fā)展襖條件圾評(píng)估抖模型曬（二冷）8經(jīng)濟(jì)環(huán)境1區(qū)域產(chǎn)業(yè)有大的產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好產(chǎn)業(yè)一般幾乎沒(méi)有產(chǎn)業(yè)0.03900.054.72區(qū)域內(nèi)人均可支配收入遠(yuǎn)高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.021009場(chǎng)地情況1噪音≤30≤35≤40>400.006500.0755.06總懸浮顆粒物TSP（年平均，mg/m3≤0.08≤0.2≤0.3>0.30.006802地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng)地質(zhì)良好承載力一般地質(zhì)承載力不強(qiáng)地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理0.00170地下水位地下水位低

地下水位高0.001503場(chǎng)地日照（%）≥40≥20≥10<100.01904主導(dǎo)風(fēng)城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過(guò)地塊主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過(guò)地塊主導(dǎo)風(fēng)不能穿過(guò)地塊處于城市的下風(fēng)口0.001855土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用0.0170地貌情況可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀功能可以利用原有地貌小幅度改變?cè)械孛残璐蠓雀淖冊(cè)械孛?.00585場(chǎng)地水榭有水榭穿過(guò)

沒(méi)有水榭穿過(guò)0.0140七通情況滿(mǎn)足七通條件，且容量大滿(mǎn)足七通條件滿(mǎn)足三通不滿(mǎn)足三通的條件0.005706水質(zhì)水質(zhì)優(yōu)水質(zhì)良無(wú)污染污染有毒0.01607危險(xiǎn)洪水水位歷史水位遠(yuǎn)低于場(chǎng)地海拔歷史水位低于場(chǎng)地海拔歷史水位高于場(chǎng)地海拔，預(yù)防成本低歷史水位高，預(yù)防成本高0.017010人口環(huán)境1km以?xún)?nèi)1夜間居住人數(shù)量5萬(wàn)以上3~5萬(wàn)1~3萬(wàn)1萬(wàn)以下0.025700.0755.752日間人群數(shù)量8萬(wàn)以上5~8萬(wàn)2~5萬(wàn)2萬(wàn)以下0.058011市場(chǎng)環(huán)境1該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市的排名持續(xù)上升一般上升保持下落0.0251000.0552區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的發(fā)展趨勢(shì)持續(xù)上升一般上升保持低落0.025100結(jié)論：項(xiàng)目住宅發(fā)展條件綜合評(píng)估分值為80.55分，住宅發(fā)展條件良好。項(xiàng)目濱住宅正發(fā)展等條件鞏評(píng)估兼模型飼（三節(jié)）客戶(hù)陳分析術(shù)篇借助腿強(qiáng)大反的資畏源網(wǎng)港絡(luò)渠極道，宗通過(guò)輕整合撓各樓煙盤(pán)售紹樓處苦現(xiàn)場(chǎng)積、二位手中納介門(mén)笑店的場(chǎng)實(shí)際生成交獅數(shù)據(jù)六以及逼對(duì)各坦樓盤(pán)舉入住炭客戶(hù)辜的實(shí)衛(wèi)地調(diào)騙研結(jié)狗果，溜預(yù)計(jì)混本項(xiàng)摧目未殼來(lái)的親客戶(hù)斤將以華裔寨外籍垮人士盲及港享臺(tái)客掀商為家主。日韓尖客商（聚帶集性盜特征萄比較疏明顯撫）濱江高檔惡公寓華裔證外籍帶人士（以宜美籍累和中伸南亞籌籍為翼主）港臺(tái)戲客商（以祥企業(yè)頑高管宗與商風(fēng)人為順主）上海百本地陵客源（以蹲浦東鳥(niǎo)本地菠私營(yíng)隆企業(yè)旱主為辭主）國(guó)內(nèi)失其他吸客源（以論江浙系投資廟客為病主）其他毀外籍避人士客戶(hù)同來(lái)源葛分析A：楊華裔嬸外籍莊人士以美駕籍華恭裔和吸中南斥亞籍讀華裔末為主趨，屬紡于各歸層次付購(gòu)買(mǎi)鉛力最咱強(qiáng)的朋客源怠。偏勇愛(ài)中溪央商害務(wù)區(qū)雨及金吉融中第心區(qū)只域，少對(duì)裝惑修及雜江景章很重?zé)嵋?，麥大部詳分是筐比較醫(yī)有品漆位的肉族群妻，小位區(qū)整獲體感惕覺(jué)的膏營(yíng)造舉及產(chǎn)爬品細(xì)船節(jié)的牽打造甚是他鳥(niǎo)們下耽決定彩的重越要依伍據(jù)！B：凱港臺(tái)樂(lè)客商多為冬企業(yè)情高層與管理箱人員省及商劑人。苗對(duì)水暫情有謙獨(dú)鐘夕，屬辣于最弱愛(ài)江炮景的死客層授，比絹較強(qiáng)敬調(diào)會(huì)冰所的述功能腫，偏連愛(ài)全簡(jiǎn)裝修涂房。壘關(guān)注盲一線墳江景膚房，蝴在港悉臺(tái)等質(zhì)地曾陜經(jīng)有跌成功候的投淋資經(jīng)飛驗(yàn)，媽看好財(cái)上海輕黃浦踐江沿兩線高虛檔江匙景樓庭盤(pán)。C：蘋(píng)日韓癥客商有三鴨大群非體，窗第一叛部分杏本類(lèi)忘客源腸多為謠已婚統(tǒng)人士擴(kuò)且夫痰妻其亭中一念方或籠親友鍬為中驢國(guó)人往，第俱二部波分客童源為蜂國(guó)際旺性職數(shù)業(yè)炒拐家；厲第三口部分投為在逆華外甘資高早級(jí)管樣理層叫或企白業(yè)主銷(xiāo)?？吐箲?hù)聚狡集性僻比較獲明顯都（如俯古北床一期往），塔喜歡彎穩(wěn)重偉大氣澡的風(fēng)臘格，斬喜歡逆高層惑，重溝視外竟立面旦并傾歲于深正色系困。D：炭國(guó)內(nèi)滑客源上?；畋镜乩笨驮瓷矸萸f背景裝各異辮比較田復(fù)雜綿，多妖為浦知東當(dāng)悲地的它私營(yíng)椅企業(yè)快業(yè)主突。長(zhǎng)石期居潑住在照浦東逮，對(duì)濁浦東儲(chǔ)的認(rèn)顫識(shí)較認(rèn)深并晉有一諸定的屈感情扇。對(duì)宣區(qū)域羨經(jīng)濟(jì)訊型的探房型擺比較涂熱衷階，對(duì)灑朝向嘆及戶(hù)至型也悔極為案看中物。國(guó)內(nèi)船其他奮客源以浙燦江人醒為主盡，大湯多為泛投資奔客，碰少數(shù)明在上儲(chǔ)海的炸企業(yè)揪主為寶自住剪。重喚視裝餓修，綁投資嘗總價(jià)河越低涼越有玻吸引援?，F(xiàn)濱薯江客逃源對(duì)舒各項(xiàng)狂指標(biāo)乞的重注視程框度江景松占據(jù)恥首要尊位置斜理所跑當(dāng)然器，但村是上制圖中遭關(guān)于恥小區(qū)目景觀橋和對(duì)務(wù)控制厭重價(jià)平的要學(xué)求如灑此高然的重型視度躁非常完值得企研究蒼。項(xiàng)目合總體虎定位多篇傳統(tǒng)模式＊＊模式以產(chǎn)定銷(xiāo)以銷(xiāo)定產(chǎn)設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大尋找客戶(hù)鎖定目標(biāo)客戶(hù)群根據(jù)需求設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品真正做到“適銷(xiāo)對(duì)路”從源頭上保證項(xiàng)目成功運(yùn)作根據(jù)殲公司強(qiáng)對(duì)項(xiàng)介目目謝標(biāo)客偉戶(hù)及詢(xún)其需偉求傾憤向所撤做的蟻精確耽分析填，對(duì)傭市場(chǎng)輝發(fā)展份趨勢(shì)杰結(jié)合相項(xiàng)目詞地塊頑所處抽區(qū)域賣(mài)客觀土綜合饞研判脆，我蛛們認(rèn)導(dǎo)為本正項(xiàng)目衫的最盼終定矛位應(yīng)城是：高檔狂精品邊住宅華+產(chǎn)勁權(quán)式痛商務(wù)聯(lián)酒店挪+特斗色商楚業(yè)產(chǎn)雨品易定堤位打造瓦高檔掩精品貧住宅寫(xiě)，即梯主力令面積望為1妖80京平方委米左矛右的嗚三房旱二廳雨，輔械以西渣向3銜00追平方稻米左左右的惕四房瘋?cè)龔d展加保室姆房他洗衣固房的稿觀景漲豪宅強(qiáng)調(diào)斧以人哭為本佳的居昆住舒會(huì)適性隱，建兵筑面憤積的愚大小悟并非謎衡量伍居住頑空間黑豪華他的唯鴨一標(biāo)重準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)華人際蚊溝通暢的便拾捷性升，設(shè)嗽置多旋重公病共交早流、腹活動(dòng)塵空間沿。強(qiáng)調(diào)腸業(yè)主袖生活碧空間糾私密滅性。強(qiáng)調(diào)琴景觀賣(mài)的均貨好性渣，力紡求戶(hù)麥戶(hù)臨漂江面速水。強(qiáng)調(diào)笛公共灶部位緩的品摧質(zhì)感厲與豪捷華性先，立賤面的注石材跟化垮、建廉材的道高檔黨化都靜能給灰予業(yè)峰主真遲材實(shí)予料、允氣派織過(guò)人漏的奢牧華體犬驗(yàn)。住宅釋部分豪宅下定位蹈的分公析豪宅傻的一棵般定饒義：孩建造蘆在具霜有唯傍一性小、地役標(biāo)性謊地塊曉上，添建筑憐面積皮普遍苗在4材00行平方煉米左劃右，壟兼具碌空間飾的奢蛛華性曾和功烤能的樣多樣誘性。本項(xiàng)辛目不沖具備序打造跨豪宅直的理謝由本區(qū)紙域的塔江景坑優(yōu)勢(shì)凝并不碼突出搜，也耳沒(méi)有異深厚頑的人帳文歷銅史底承蘊(yùn)，曲周邊鬼環(huán)境魔還有皂待于柴進(jìn)一擾步改纖善，血也不份是浦雕東的齊地標(biāo)加位置欲，亦騙非傳簽統(tǒng)豪昂宅區(qū)飽域，猜所以曉認(rèn)同滴度和嘆美譽(yù)問(wèn)度一懂般，泡不具允備打數(shù)造頂糟級(jí)豪石宅的冊(cè)基礎(chǔ)延；從市促場(chǎng)銷(xiāo)忙售情其況來(lái)暢看，宋濱江猜豪宅泉的市閘場(chǎng)存敬量較壺為可手觀且御去化跟速度缺普遍后較為拴緩慢選，二咱手市紫場(chǎng)的肝換手余率很受低，議租售升皆不珍活躍掠；豪宅例的入癥住率劍普遍堆較低希，投起資客循戶(hù)更愁偏愛(ài)護(hù)低總晨?jī)r(jià)能謙快速愿變現(xiàn)欲的房疑地產(chǎn)絹投資火產(chǎn)品嫌，而頃豪宅微的高怖總價(jià)鴿勢(shì)必?zé)煏?huì)阻胸礙大業(yè)批投商資客渠戶(hù)；從產(chǎn)早品規(guī)床劃來(lái)明說(shuō)，利住宅吉、商艘業(yè)及很辦公摩的混脖合型蘇物業(yè)狗不利愿于塑摔造項(xiàng)稻目頂荒級(jí)豪飽宅的媽形象斜，而追且產(chǎn)指品本筋身的磨客觀祖條件菠也不食具備梢打造維豪宅立的先里天條賽件。打造辦公皂型產(chǎn)殲權(quán)式陜商務(wù)鍋酒店，即址主力慌面積落50址平方拒米左參右的乒酒店伏標(biāo)房馬，輔情以8佛0平謝方米誼左右薪的酒智店套濤房預(yù)計(jì)霜到07年前子后辦丙公樓開(kāi)供應(yīng)格量將交大幅爛增加月，由負(fù)目前湯供不述應(yīng)求阻向買(mǎi)晴方市椅場(chǎng)轉(zhuǎn)持變，袋而且寇塘橋康地區(qū)詞又非冤傳統(tǒng)葬意義暫的辦總公聚閥集區(qū)播，單琴純定撓位為偷辦公堪樓，溫去化做速度燦難以楚保證職，抗讀風(fēng)險(xiǎn)狐能力錯(cuò)較差陰；目前殺浦東歡泛陸從家嘴堵地區(qū)戲的小資戶(hù)型溜酒店茅式物場(chǎng)業(yè)銷(xiāo)冤售形型式均成較為核理想毀；產(chǎn)權(quán)嬸酒店塞可完蝦全可同實(shí)現(xiàn)待辦公練功能恐，并授能搶校占世拌博會(huì)驗(yàn)的先出機(jī)；可根核據(jù)市率場(chǎng)銷(xiāo)捷售情辜況及范資金喪壓力排靈活萍決定駝是變盟現(xiàn)出崗售還敬是作窮為企京業(yè)資壘產(chǎn)經(jīng)余營(yíng)管睡理；辦公歐部分根據(jù)僑市場(chǎng)須調(diào)研婦分析卷，本鈔項(xiàng)目教商業(yè)竿具有紡以下見(jiàn)特點(diǎn)勉：可輻下射區(qū)見(jiàn)人氣挎不足種；缺乏校原生坦商業(yè)盞氛圍患；將面瓦臨區(qū)啞域性例商業(yè)腔中心藥（如:浦東任八百筑伴等霸）的撥強(qiáng)勢(shì)樂(lè)輻射獅；過(guò)多缸的商芒業(yè)將售直接局影響斑高檔全精品服樓盤(pán)拔的檔奔次。結(jié)論售一：受周剝邊商據(jù)業(yè)規(guī)療劃情不況和蘋(píng)項(xiàng)目奇常住呢人口震、途抖徑人坐流量涉限制苗，本樣項(xiàng)目松商業(yè)橡難以形鴨成區(qū)驚域性弟集中型商業(yè)愈規(guī)模假；結(jié)論郵二：滿(mǎn)足狼社區(qū)盒內(nèi)消居費(fèi)需裕求的處商業(yè)市是必根須的逐；結(jié)論歉三：本項(xiàng)關(guān)目商竹業(yè)級(jí)愿別只乞適合頃定位形為：酒店噴及社誦區(qū)配暮套商國(guó)業(yè)，主濟(jì)要是贈(zèng)面向柜小區(qū)業(yè)主披服務(wù)肌。商業(yè)計(jì)部分銷(xiāo)售廢時(shí)機(jī)咽與條叛件篇銷(xiāo)售績(jī)時(shí)機(jī)迎:2德00論7年年3-諒5月上海趣樓市已今年貫下半炕年以喂來(lái)一史直處討于下餅行通參道,識(shí)預(yù)計(jì)蠢該趨望勢(shì)將飲持續(xù)油至2榴00家7年遭初,烏而此奸后樓計(jì)市有型望出把現(xiàn)上細(xì)行拐杜點(diǎn)理由3-獵5月哀歷來(lái)逐為房悔產(chǎn)銷(xiāo)協(xié)售旺厭季，雪順勢(shì)敵入市焦將會(huì)嫌帶來(lái)虎比較撇好的辭銷(xiāo)售欣業(yè)績(jī)根據(jù)瓶“體喘驗(yàn)式全營(yíng)銷(xiāo)折”所凍需要盾的銷(xiāo)來(lái)售條使件，陶07押年3槍~5抱月是薪比較孝現(xiàn)實(shí)挖的銷(xiāo)群售時(shí)妥點(diǎn)預(yù)計(jì)億屆時(shí)商項(xiàng)目榮周邊案環(huán)境勺有望捕借助趟“世駕博”只規(guī)劃津有所驕改變計(jì)，有害望給露目標(biāo)永客戶(hù)究良好尿的視撇覺(jué)感妻覺(jué)建議役具備游的銷(xiāo)月售條歸件樣板通房裝屯修布卵置完陷畢景觀蔑樣板擴(kuò)段及嗓看房齒通道辱完工大堂用裝修稀布置辦完畢空中嘗會(huì)所槐投入候使用售樓念處投豈入使爽用工程麥主體櫻結(jié)構(gòu)皂封頂宏，外殃立面襲開(kāi)始袖裝飾雖然隔根據(jù)荷上海秧市相惑關(guān)規(guī)潛定，父只要封主體內(nèi)工程賺完成浪三分谷之二厘以上驢即具叛備預(yù)店售條倘件?？椎冢珜O司建買(mǎi)議在帶具備茂如下講體驗(yàn)韻式營(yíng)票銷(xiāo)的控銷(xiāo)售踏條件飾之后捐進(jìn)行烤銷(xiāo)售生，才堂能以燥最快砍的銷(xiāo)定售速患度實(shí)肆現(xiàn)最截高的救銷(xiāo)售縫利潤(rùn)隊(duì)。產(chǎn)品奪研究臘篇房型洋方案繞存在惜的問(wèn)羞題經(jīng)過(guò)段對(duì)項(xiàng)屈目房拒型方敗案初貍步研擁究，恩四種耍戶(hù)型再普遍浙存在譜以下殿問(wèn)題左：國(guó)際命高檔棟住宅等發(fā)展慎趨勢(shì)建筑櫻設(shè)計(jì)掀模塊袖化戶(hù)型癢設(shè)計(jì)狗人性登化臥室竹設(shè)計(jì)瘡套房槍化立面永設(shè)計(jì)觸石材果化室內(nèi)測(cè)動(dòng)線如合理割化住宅演設(shè)計(jì)累五大啄趨勢(shì)本案伍面臨蕉的六濃大難哥題如何泄解決欲這六授大難冬題成怒為本炕項(xiàng)目替建立普高檔嘆社區(qū)瓶成敗彼的關(guān)飲鍵，牢在項(xiàng)肆目先惡天條亂件已警經(jīng)確把定的皮前提補(bǔ)下，處我司奮認(rèn)為故可以微從產(chǎn)品薦定位與產(chǎn)品泰細(xì)部幣研究入手閣，達(dá)棗到弱割化甚浮至解拋決這倚些難過(guò)題的器目的技，從度而為資成功虛操作辛本項(xiàng)森目掃圾清障圈礙。在以距下的奴篇幅納中，慈我司姐就產(chǎn)灶品細(xì)何部問(wèn)窄題提知一些遣初步艦建議慨。一、后如何乒體現(xiàn)構(gòu)社區(qū)倦景觀功均好吳性的舒問(wèn)題三、宣如何醫(yī)解決濁高、蔑低區(qū)薪住宅券價(jià)差框可能暖過(guò)大辜的問(wèn)植題四、殘如何欣從細(xì)槳節(jié)入落手打敢造高噴檔精肺品住洽宅二、狐如何夠體現(xiàn)繳小面暈寬、識(shí)大進(jìn)賺深戶(hù)底型設(shè)奪計(jì)人脖性化抹、個(gè)河性化刮的問(wèn)明題五、扔如何卷弱化敲項(xiàng)目匹住宅鍛部分剩與辦辨公部救分相容互影膠響的未問(wèn)題六、紫如何毀協(xié)調(diào)刷高檔睬住宅土社區(qū)礦與商兔業(yè)相貿(mào)融合場(chǎng)的問(wèn)磨題關(guān)于附住宅革部分真建議建筑飄造型級(jí)研究建議惑對(duì)現(xiàn)汗有建奧筑單剃體設(shè)阻計(jì)方足案作伏小幅自調(diào)整膛，打簽破平潑板式欲布局經(jīng)造型屯，使盯每幢故建筑清呈階疾梯形挑平面帶分布華，相煙鄰兩掃戶(hù)形獄成小號(hào)錯(cuò)位傲布局社。如掘此，膜不僅族可以瓶豐富眠外立古面形法式，究更能仁解決交使每褲個(gè)中值高層罵單元支戶(hù)內(nèi)須直接瞧觀賞揀江景爸的問(wèn)涼題，苗將濱黨江優(yōu)保勢(shì)發(fā)鼠揮到太極致報(bào)。在伸建筑遭面寬虎、進(jìn)成深按書(shū)現(xiàn)有納設(shè)計(jì)革方案鐘基本蔬不變覽的前楊提下嚴(yán)，階盯梯形稍平面漲分布友還為望戶(hù)型羽優(yōu)化飯?zhí)峁M(mǎn)了技夫術(shù)支篇持。(右飯圖為龍錯(cuò)位扶式布躬局示驢意圖想）社區(qū)慎景觀泉研究景觀統(tǒng)上建御議以抗室外稻景觀群游泳妄池為友中心風(fēng)，以遼流水陽(yáng)、跌丙水、渣噴泉環(huán)、瀑藍(lán)布等解活水坦為脈納，以浪木質(zhì)展平臺(tái)艙、橋嶄、曲佳折連埋廊將段“景劍觀游陡泳池野”與水“活萬(wàn)水系辟”連火為一件體，都同時(shí)鎮(zhèn)結(jié)合填坡地絞自然突景觀融，以夢(mèng)四季足不同釋全冠蠶花木紫打造妙靜逸部深幽灶、私某密尊君貴的梯生活瞧氛圍具。（如澡下示鑒意圖楊所示財(cái)）同時(shí)涂，室劈燕外景徒觀游辮泳池討結(jié)合托會(huì)所陰室內(nèi)億恒溫母游泳融池，鋤打造“雙擦重游怒泳池?fù)巍备拍羁纾屘杈幼∷哒鎴@正感撤受非描同一拋般的對(duì)舒適叛、大活氣享侍受。底層禾住戶(hù)撓可以建通過(guò)標(biāo)室外迅沿伸員平臺(tái)遍與水敢親密倆接觸畝，充艇分滿(mǎn)獵足人浸的親稱(chēng)水本尊性。室外沙景觀萄游泳農(nóng)池示靈意圖室外尋游泳謠池外駕圍活側(cè)水景降觀示六意圖陽(yáng)臺(tái)夜與水頃相臨殿景觀祝示意把圖將項(xiàng)抄目現(xiàn)勤有房殲型圖污存在搭的問(wèn)攝題進(jìn)鄰行總平結(jié)，深得出濁以下解幾點(diǎn)完共性括：各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；各房型人流動(dòng)線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進(jìn)一步改進(jìn)；A1、A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；各房型對(duì)江景以及北面景觀的優(yōu)勢(shì)利用不足；主力房型面積以及每個(gè)層面各房型面積分布有待根據(jù)市場(chǎng)認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)臟以上乓種種份問(wèn)題此，我菠們提暴出兩甩種解急決方駱案：方案A：在標(biāo)椒準(zhǔn)層剩面積孕分布熔不變嚼的基交礎(chǔ)上全，對(duì)馳每層轟四種呼戶(hù)型禁分別乘進(jìn)行塘優(yōu)化絲式調(diào)整燈。以縫一種遇戶(hù)型班設(shè)為水一個(gè)思單元須來(lái)比燙示，A1單元爽不動(dòng)芝，其島余3個(gè)單煮元依變次向春北移補(bǔ)動(dòng)1m左右顧，每暈棟建舅筑平石面呈照階梯噸形分眉布（敲可參賞照上奶頁(yè)建域筑錯(cuò)柄位式傍布局尋示意陪圖）春。如此匆，不嫌僅增穗強(qiáng)了即每個(gè)據(jù)戶(hù)型共對(duì)江華景以吹及陸敢家嘴召風(fēng)景耳的優(yōu)棒勢(shì)利沙用，版而且桌可以都通過(guò)顧在建則筑北良面增犁加弧弟形觀鐵景陽(yáng)姨臺(tái)，糖大膽停將客弄廳布痛置在塊景觀籌最好尾的北暴面，陵帶套翠內(nèi)衛(wèi)旨生間江的臥仗室布仁置在顫各戶(hù)楊型南柳面。和在戶(hù)也型的栽設(shè)計(jì)樸上強(qiáng)上調(diào)舒齊適性躺、人傾性化偵以及壩個(gè)性宮化，既比如卻在主星臥衛(wèi)欄生間卸設(shè)置果下沉山式浴壺缸，響北面診挑空熔觀景敗陽(yáng)臺(tái)查向內(nèi)休延伸茫1.憤5m召左右湯等等胞。（如鎖下圖于所示念）方案B：建議凳每個(gè)區(qū)層面跨分布堅(jiān)五套熟房型俊，每喇套面浴積在18奇0㎡左右窄，其超中將連景觀但優(yōu)勢(shì)灑好的呀西面罷一套熊單獨(dú)換設(shè)為堂一個(gè)芒單元娛，8層以蹦上設(shè)羨計(jì)成35頁(yè)0㎡左右廳的豪盤(pán)華復(fù)包式戶(hù)酒型，醉電梯驚直接層入戶(hù)區(qū)；其侍余4戶(hù)分掙兩個(gè)情電梯廊廳入殺戶(hù)。偵以一宜個(gè)戶(hù)粱型為逼一個(gè)澆單元威示意宏，5個(gè)單紀(jì)元依篇次向桂北移健動(dòng)1m左右渣，建麥筑平去面呈善階梯店形分各布。各戶(hù)霸型北餓面增借加弧器形觀濃景陽(yáng)純臺(tái)，映將客凳廳布汁置在宇景觀雜最好虧的北黎面，鄉(xiāng)豐帶套默內(nèi)衛(wèi)哲生間佩的兩捕個(gè)臥瀉室布革置在鉗各戶(hù)賺型南如面。腫同時(shí)臥在各拐戶(hù)型沙設(shè)計(jì)釋中強(qiáng)董調(diào)舒憲適性江、個(gè)辛性化匆，在細(xì)主臥濕套內(nèi)捉衛(wèi)生草間設(shè)擺置下塘沉式賴(lài)觀景票浴缸視以及貧在局呆部房本間設(shè)卷置大地挑窗悟以增陸大景軋觀視宵野和露采光青面等霉等。圖三歪：下捧沉式筋浴缸大堂甜建議對(duì)大址堂的蒼處理悄，建附議摒養(yǎng)棄傳值統(tǒng)一某味追榜求面暫積與早挑高降的做利法，減充分雄利用勿底層戀空間今格局富與變抓化，本打造侵出“恐多重筋空間替”組惹合的亂概念建，即呈底層勉大堂啦由門(mén)漏廳、榨公共脖大廳猴、單辱元大階堂、鉗電梯晃廳、斯過(guò)道藥五部針?lè)窒喙鲗?duì)獨(dú)吊立的都空間沉組成鑼。人流喝動(dòng)線犧分布我圖：室外門(mén)廳

公共大廳

單元大堂

過(guò)道

電梯廳

通過(guò)左人工籌布局失打造“雙絨重大須堂”，即蠢“公錯(cuò)共大絞堂”毫與相技對(duì)私坦密的牢“單弱元大婆堂”倚雙重靈大堂拾空間森。第一安重“公儉共大按堂”追求寬豪華燈、氣召派，柏是主席人尊菜貴身慕份地愉位的精象征灘，建慘議公初共大墻堂開(kāi)拍間不壺低于20洲m，挑高芝不低封于8m，地面塔分層戰(zhàn)鋪設(shè)掉大理化石花迫紋，閑墻面權(quán)以24腔K金箔勝裝飾充，頂墾部中地央掛唐大型逝水晶盤(pán)裝飾歇吊燈朝，充吉分營(yíng)挑造出劑富麗階堂皇職的豪航華氛銜圍。（如岡下示邊意圖乒所示旬）圖一中：大延堂示宰意圖圖二雖：金擇箔墻佩面示上意圖圖三伴：大姜堂人晃口示雞意圖圖四賊：大覽堂燈睡飾示受意圖圖一圖二圖三圖四第二譜重“單巧元大激堂”是相甘對(duì)私泡密的養(yǎng)會(huì)客促、休螺閑空善間，柳內(nèi)設(shè)丹控臺(tái)地接待富區(qū)、腎休閑奸洽談蕩區(qū)以份及通幕道區(qū)窯域，娘單元誼大堂姐整體帥裝修倒風(fēng)格件豪華袖、溫使馨，帥內(nèi)部沾裝飾照結(jié)合在景觀辯水景修墻、士噴泉撇假山趁水池澇以及灑室內(nèi)改綠化鑒，使錢(qián)主人荷在會(huì)皮客的南同時(shí)嘆，可晉以充白分享序受室涼內(nèi)室積外雙懲重景挺觀。圖一混：?jiǎn)胃仍鬁愄檬久鈭D會(huì)圖二予：接鞠待區(qū)惑示意煌圖圖三卻：水澡景墻槐示意鏈圖牲圖臟四：辰休閑禮區(qū)示覽意圖圖一圖二圖三圖四電梯芝廳地面題以及博墻壁經(jīng)建議席用進(jìn)豎口大飯理石畢進(jìn)行渣包裝物，配梳以暖喪色燈漏光，撓使整追個(gè)電鍋梯廳徒呈現(xiàn)抖豪華昆、氣辟派，春提升攝整個(gè)仁社區(qū)艘的品逆質(zhì)與抱檔次機(jī)。電孔梯建澇議采縣用永顯大日誰(shuí)立或廁同檔坦次高盟速電膚梯。（如捐下示襯意圖同）過(guò)道的裝悲修風(fēng)愚格是晉大堂膜風(fēng)格牽的延新續(xù)，截在局悉部點(diǎn)便綴一喇些室德內(nèi)花俗池、悅矮柜全以及貼裝飾詠小品馳等元遣素（如石下示令意圖魔）。建筑畝外立薦面建剝議目前紐奉國(guó)際就高端擺精品理住宅脹外立科面的賤處理趁不外桌乎以延下幾羅種方捕式：輝石材給+面塞磚、月石材遺+高普級(jí)涂嬸料、外石材躬+鋁屈塑板匙以及證全石延材貼歪面。潑色調(diào)倚以沉退穩(wěn)、漢內(nèi)斂缺的中躲性色簡(jiǎn)調(diào)為炎主。平結(jié)合投本項(xiàng)修目“晌高檔穩(wěn)精品床住宅雅”定描位，平建議達(dá)本案第外立呈面全狠部以悟石材頌貼面撇的方垃式進(jìn)慎行處睬理，列分二洽段式躲進(jìn)行場(chǎng)，其絕中底親部石賺材色由調(diào)偏碎重，墳往上種部分屋石材哄色調(diào)掩相對(duì)魚(yú)明亮鑰一些培。外費(fèi)立面如整體灘感覺(jué)咬沉穩(wěn)妨而不賽乏大非氣，撈打造挽本案榨特色聰。色彩痛概念忍提示裝修杯方面晃研究為了盼符合自目標(biāo)督客戶(hù)篇需要初、提更升項(xiàng)蛾目檔吉次、均樹(shù)立捆品牌智以及暈迎合踩市場(chǎng)倚動(dòng)態(tài)明，建弄議本初項(xiàng)目申以“精張裝修糾”房推爐向市巷場(chǎng)。門(mén)窗付：建議宜采用級(jí)鋁合蛇金烤鎮(zhèn)漆門(mén)劫窗，金比利籍時(shí)格炭拉威朝泊爾械或同前檔次閘中空丹玻璃疫，意欲大利擇阿魯朽克（帆AL戰(zhàn)UK闖）或艱同檔雁次門(mén)厘窗五宇金。陽(yáng)臺(tái)帝：建議圾地面礎(chǔ)采用釣花崗藥巖，孤玻璃送金屬索欄桿黑。門(mén)扇戰(zhàn)和窗柿欄：進(jìn)戶(hù)程門(mén)建正議用題德國(guó)南NO同BL游ES錯(cuò)SE點(diǎn)或同貌檔次名手工龍雕花格銅門(mén)戶(hù)，其壩余為糠實(shí)木碧門(mén)和尺實(shí)木炮窗套附。室內(nèi)園樓梯勞：建議嚴(yán)采用脖金屬梁欄桿字、實(shí)堤木扶急手以唯及大摧理石棟踏步病?？照{(diào)影：日本籮大金妖或同辦檔次稈戶(hù)式還中央鵝空調(diào)地。廚房趣：墻地艦面建亞議采汽用大奧理石胡，采猜用德定國(guó)博來(lái)得寶鉤（P端OG頁(yè)GC竟NP借OH淘I）且或同春檔次繳廚具蠶。衛(wèi)生饞間：墻地岔面采誤用大抗理石圖、金輪屬吊刃頂，堂衛(wèi)生減潔具世采用陳德國(guó)縣VI雨LL精ER勉OY曬﹠B么OC捉H潔要具及子DO企RN罰BR求AC說(shuō)HT姿龍頭叉。墻地蘆面及根吊頂怕：建議爹采用維輕鋼字龍骨透石膏戶(hù)板吊列頂，妖高級(jí)燙內(nèi)墻羊膠漆寺，高凈級(jí)實(shí)頭木復(fù)書(shū)合地險(xiǎn)板或封大理渴石地死坪。智能芹安保羨系統(tǒng)哪建議建議蛙一：明建議狐采用域最新猴的指巨紋識(shí)聞別系鵲統(tǒng)包魄括指寒紋電蚊梯控暗制系笑統(tǒng)和闊指紋扮門(mén)鎖建議鋼二：晨安裝薯訪客姨彩色獅可視某對(duì)講翼系統(tǒng)鈴，建拋?zhàn)h采鞠用著奧名西助班牙舟品牌擱FE末RM瘦AX省或同川級(jí)品營(yíng)；建議兩三：奸建議邪安裝見(jiàn)周界瘡報(bào)警覺(jué)、電地視監(jiān)訴控、駱電子壺巡更研、門(mén)熟禁系映統(tǒng)以擺及自征動(dòng)報(bào)撲警系新統(tǒng)。建議瞞四：董建議毯社區(qū)敗配備飼中央肥凈水裹處理臂系統(tǒng)圣以及裙三表放合一遠(yuǎn)的遠(yuǎn)劣程抄祥表系指統(tǒng)。會(huì)所揪建議建議番本項(xiàng)泉目打胡造“雙狂重會(huì)乳所”——咸社區(qū)突配套仆會(huì)所設(shè)以及棕空中冒會(huì)所伸，為態(tài)客戶(hù)肥提供躲多重閑交流攻、休輔閑空案間和局平臺(tái)栗，充痛分展膠現(xiàn)社迫區(qū)以哈人為值本的費(fèi)特性親。功能定位社區(qū)配套會(huì)所（可考慮對(duì)外開(kāi)放）恒溫游泳池高檔酒吧健身房Spa精品超市壁球室空中會(huì)所（僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開(kāi)放）咖啡吧紅酒吧閱覽室上右靜圖：夫會(huì)所錘餐廳謙示意超圖下鍋?zhàn)髨D煩：會(huì)箱所酒憐吧示蔽意圖麗下絨右圖龜：會(huì)衣所入鄉(xiāng)豐口示權(quán)意圖社區(qū)牛配套偶會(huì)所設(shè)置距在產(chǎn)頂權(quán)式蒙酒店夠的底混層，腳將其養(yǎng)打造澡成豪狠華生惕活會(huì)圓所，頸內(nèi)設(shè)陡可對(duì)年外開(kāi)噸放的歉恒溫威游泳弱池、平中西旅餐廳合、咖鑰啡吧嗎、健沾身房聽(tīng)、以產(chǎn)及精摩品超獻(xiàn)市等梨生活叨娛樂(lè)狂設(shè)施肝?？罩忻邥?huì)所建議株設(shè)置檢在觀升景位永置最本佳的鋼住宅青頂層蠢，面邀積設(shè)理置在50廢0㎡左右只，業(yè)傳主窩通過(guò)椒外部君觀光懷電梯時(shí)直接踏進(jìn)入指空中峽會(huì)所不，江婆景、花外灘飾及陸羞家嘴座風(fēng)景洪盡收暖眼底猴，真瘡正讓飲每一火位業(yè)翻主可嘆以充墾分分舊享到客濱江劇景觀笑，提蓋升整衛(wèi)個(gè)社滑區(qū)的鋤檔次掩。同拒時(shí)這薄里也零是業(yè)燦主之尾間、把業(yè)主豪與客全人交叮流的漿空間盼，一育邊品庸著紅多酒、慣一邊束是無(wú)僅限的訊美景表，無(wú)旺疑這失里就巨是人仿間天謎堂。（空海中會(huì)防所示段意圖地）關(guān)于培辦公筍部分場(chǎng)建議對(duì)于升本項(xiàng)栗目辦祝公性械質(zhì)的研建筑積建議銳包裝底成產(chǎn)權(quán)識(shí)式酒夫店推向所市場(chǎng)艦，主立力戶(hù)陳型以析50投㎡左此右的弊小戶(hù)案型為飼主，仿套房素面積削控制半在8慎0㎡集左右徹。內(nèi)居設(shè)中情庭，各將綠纏色植執(zhí)物引昂入室壓內(nèi)，帖力爭(zhēng)清在每盞個(gè)層升面設(shè)言立公兩共休友閑觀禾景空繼間。艇大堂俯以五州星級(jí)凳酒店蜓的標(biāo)緞準(zhǔn)來(lái)旁進(jìn)行害打造潑，以技進(jìn)一牽步提疤升產(chǎn)談權(quán)式腔酒店酷的品喚質(zhì)。大堂感示意牙圖中庭墨示意慘圖商業(yè)舟規(guī)?？p研究商業(yè)笑規(guī)模造參照①屯--具-商押業(yè)區(qū)由級(jí)次裝與結(jié)廉構(gòu)模言型基本要數(shù)市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)配套商業(yè)新城商業(yè)中心規(guī)模30萬(wàn)㎡以上10萬(wàn)㎡以上1萬(wàn)㎡左右12萬(wàn)㎡以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量25萬(wàn)以上日人流量2萬(wàn)左右日人流量25萬(wàn)以上核心客戶(hù)群區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車(chē)程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車(chē)程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘及途經(jīng)消費(fèi)者車(chē)程30分鐘內(nèi)居民本項(xiàng)貓目適朽合商未業(yè)規(guī)漫模從本跌項(xiàng)目踩的區(qū)刷位特龜征、燭客流訪量和期未來(lái)揪可能帳吸引貧的核斯心客念戶(hù)來(lái)擺看，赤本項(xiàng)循目只冠具備形成合居住員區(qū)配喂套商慎業(yè)的復(fù)條件澆，不娘同的料居住壺區(qū)配凝套商棟業(yè)由睛于其叉輻射毫人群史較固繞定（步行15分鐘誓及途雕徑消閱費(fèi)者延），詞其商選業(yè)規(guī)座模通賣(mài)常占脖整體透規(guī)模維的2.炊8%左右谷，根賤據(jù)人口密笛度約喜有不延同。忌結(jié)合厭本項(xiàng)賄目來(lái)葛看，酒商業(yè)右規(guī)模腥約為25銅00脊㎡。商業(yè)殊規(guī)模厘研究關(guān)于佛商業(yè)元部分載建議商業(yè)央規(guī)模構(gòu)研究商業(yè)編規(guī)模事參照②斜--周-赫畏夫商逮圈研辯究模工型銷(xiāo)售飼額=購(gòu)物賞概率×人口×人均監(jiān)零售及開(kāi)支商業(yè)發(fā)面積=銷(xiāo)售猛額÷單位舉面積露營(yíng)業(yè)粉額人均萄零售夠開(kāi)支海取52坊80災(zāi).2臂3元（數(shù)暈據(jù)來(lái)嘴源：防仲量責(zé)聯(lián)行姜報(bào)告蓬）平均裝每平案米營(yíng)冠業(yè)額譽(yù)取14扯54元/月（數(shù)幻玉據(jù)來(lái)奶源：鮮仲量繩聯(lián)行鑼報(bào)告表）特殊品選購(gòu)品便利品主要交易地帶次要交易地帶邊際交易地帶商業(yè)規(guī)模研究商圈人（2010年年底預(yù)計(jì)人口）購(gòu)物概率（按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)）購(gòu)物人流銷(xiāo)售額（人均零售開(kāi)支取5280.23元）商業(yè)面積（每㎡營(yíng)業(yè)額取1454元/月）主要交易地帶本地區(qū)600093%5580294636831688.7㎡次要交易地帶塘橋區(qū)域27萬(wàn)2%5400285132421634.2㎡邊際交易地帶浦東新區(qū)180萬(wàn)0.1%18009504414544.7㎡總計(jì)﹍﹍12780674813393867.6㎡潛在螺交易政區(qū)域根據(jù)蠻赫夫陡商圈侍研究丘模型堪推知步本項(xiàng)削目商難業(yè)規(guī)冬模為38別00影㎡左命右注：?jiǎn)T公共慚服務(wù)蛛設(shè)施割控制躲指標(biāo)枝(㎡垮/千否人)

居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標(biāo)1668～3293(2228～4213)2172～5559(2762～6329)968～2397(1338～2977)1091～3835(1491～4585)362～856(703～1356)488～1058(868～1578)其中教育600～12001000～2400330～1200708～2400160～400300～500醫(yī)療衛(wèi)生(含醫(yī)院)78～198(178～398)138～378(298～548)38～9878～2286～2012～40文體125～245225～64545～7565～10518～2440～60商業(yè)服務(wù)708～910600～940450～570100～600150～370100～400社區(qū)服務(wù)59～46476～66859～29276～32819～3216～28金融郵電(含銀行、郵電局)20～30(60～80)25～5016～2222～34----市政公用(含居民存車(chē)處)40～150(460～820)70～360(500～960)30～140(400～720)50～140(450～760)9～10(350～510)20～30(400～550)行政管理其它46～9637～72--------根據(jù)概城市照規(guī)劃徑指標(biāo)島研究晃，本輔項(xiàng)目滅服務(wù)勞于社道區(qū)內(nèi)豪居民向的商罰業(yè)規(guī)帳模為35逐00膀㎡左秒右商業(yè)壘規(guī)模撈研究商業(yè)關(guān)規(guī)模批參照信③虧--卡-根術(shù)據(jù)城捎市規(guī)姥劃指嬸標(biāo)研份究模遣型本項(xiàng)貨目建歪筑面熱積90浸25仍4.延4㎡（住豎宅+產(chǎn)權(quán)善式酒光店）刮，按索每10術(shù)0㎡有7人計(jì)感算，蚊預(yù)計(jì)居民頭約63酷17變.8人，臣屬于零小區(qū)柿級(jí)別典；按小頭區(qū)級(jí)飽別規(guī)巖劃指?jìng)錁?biāo)（蠟下表顯所示豬），誓商業(yè)圣面積桂應(yīng)控油制在涼：45坑0-減57優(yōu)0㎡囑/千人×6判.3蔥17密8千人=28詞43頑.1京-3委60峽1.呈1㎡之間商業(yè)憤規(guī)模晚研究商業(yè)溜規(guī)模自研究商業(yè)典總體禁規(guī)模柜建議參照球一：根據(jù)差商業(yè)蠅區(qū)級(jí)在次與漏結(jié)構(gòu)迫模型飲推知掀商業(yè)兔規(guī)模協(xié)約為闖25暈00怕㎡參照同二：根據(jù)且赫夫示商圈鍋研究進(jìn)模型暖推知不商業(yè)秩規(guī)?？?jī)約為填38識(shí)00睬㎡參照柴三：根據(jù)勒城市巧規(guī)劃刪指標(biāo)夢(mèng)研究肝模型泳推知蜜商業(yè)牌規(guī)模瘡約為尋35數(shù)00召㎡建議聞本項(xiàng)乖目商螺業(yè)總鏈體規(guī)遙模在35斬00頸㎡左右爆，可忠以根姑據(jù)實(shí)卸際情葵況上蘇下浮冒動(dòng)5埋00驅(qū)㎡商業(yè)竹規(guī)模香研究通過(guò)輸構(gòu)建里商業(yè)飾分析鞏模型當(dāng)，我觸們將垃找出溉最適傷合本喘項(xiàng)目滿(mǎn)的商捐業(yè)業(yè)甩態(tài)：攔截蘆型商汗業(yè)：距離丈是消途費(fèi)者淹選擇稱(chēng)該類(lèi)滾業(yè)態(tài)飽消費(fèi)爛場(chǎng)所渣的第筑一考?xì)W慮因神素，常見(jiàn)堤的業(yè)映態(tài)是膠日常蟻快速澤消費(fèi)招品零狐售及