商業(yè)云南安寧城市綜合體

香港華藝設(shè)計(jì)顧問(wèn)（深圳）有限公司2014.3云南安寧城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目區(qū)位與周邊環(huán)境分析1安寧區(qū)位安寧距昆明32公里，是昆明通往滇西8個(gè)地州，并經(jīng)畹町直接與緬甸相連的交通重鎮(zhèn)。半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈項(xiàng)目區(qū)位安寧中心城區(qū)空間格局為：圍繞主城區(qū)分布5大功能組團(tuán)，基地位于安寧主城區(qū)東北部，老城核心，北部緊鄰東西向城市發(fā)展軸，擁有優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。1.1區(qū)域位置區(qū)域分析項(xiàng)目基地位于舊城區(qū)商業(yè)中心，周邊交通條件較完善，可便捷到達(dá)新區(qū)行政中心、商業(yè)中心、體育中心等功能板塊，并且可通過(guò)連然街、寧湖路與溫泉旅游組團(tuán)和工業(yè)組團(tuán)相聯(lián)，距離新規(guī)劃中央火車(chē)站客運(yùn)樞紐僅1Km,對(duì)外交通便利。周邊主要交通聯(lián)系通道中華路 寧湖路川北路連然街溫泉鎮(zhèn)楚雄昆明太平G3201.2區(qū)域關(guān)系交通條件區(qū)域分析1.3基地交通條件分析七號(hào)地塊八號(hào)地塊東湖公園百花公園主要車(chē)流來(lái)向七號(hào)地塊八號(hào)地塊東湖公園百花公園主要步行人流來(lái)向東湖公園百花公園地下連接主次車(chē)流車(chē)流方向步行人流方向下沉廣場(chǎng)地下商業(yè)地下通道主要景觀面主次車(chē)流方向1.4輻射范圍七號(hào)地塊八號(hào)地塊東湖公園十分鐘步行范圍（800M）五分鐘步行范圍（400M）百花公園維多利購(gòu)物中心依皇購(gòu)物中心安寧綜合商場(chǎng)湖濱商場(chǎng)綜合商場(chǎng)基地步行五分鐘內(nèi)到達(dá)百花公園，十分鐘內(nèi)到達(dá)東湖公園，有利于人流的匯聚。周邊商圈緊密相連，與基地共同形成安寧市區(qū)核心商業(yè)中心。周邊分析基地分析人文景觀資源：基地西靠百花公園，東望東湖公園，螳螂川從基地東川流而過(guò)，視野開(kāi)闊、景觀優(yōu)勢(shì)明顯；周邊有多處人文歷史遺存，包括安寧文廟、永安橋、遙岑樓和楠園，文化歷史濃厚。TOWERPARKRIVERTEMPLE百花公園螳螂川東湖公園安寧文廟遙岑樓景觀資源1.5景觀資源七號(hào)地塊八號(hào)地塊東湖公園百花公園基地現(xiàn)狀1.6基地現(xiàn)狀用地條件：北臨百花路，南抵中華路，西臨百花公園，東臨螳螂川，總用地面積約10.02公頃，其中7號(hào)地塊約5.09公頃，8號(hào)地塊約4.93公頃。1.7基地分析基地分析上位規(guī)劃解讀：城市規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)一心三帶三組團(tuán)；發(fā)展定位持續(xù)活力繁榮的綜合中心區(qū)和承載歷史記憶的文化核心區(qū)；基地位于商務(wù)服務(wù)中心和文體娛樂(lè)中心。8#地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)上限指標(biāo)凈用地面積㎡49354總建筑面積㎡372026地上建筑面積㎡264768其中普通商業(yè)㎡117614仿古商業(yè)街㎡15154住宅㎡132000地下建筑面積㎡107258其中地下商業(yè)㎡22129地下車(chē)庫(kù)㎡85129總戶(hù)數(shù)1100容積率5.0~6.0建筑密度45%~52%7#地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)上限指標(biāo)凈用地面積㎡52286總建筑面積㎡311450地上建筑面積㎡232710其中商業(yè)㎡45524soho辦公㎡114840辦公酒店㎡44020健身中心㎡5262圖書(shū)城㎡5097活動(dòng)中心㎡5097配套服務(wù)設(shè)施㎡12870地下建筑面積㎡78740其中地下商業(yè)㎡18987地下車(chē)庫(kù)㎡59753容積率4.0~4.7建筑密度30%~35%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目梳理及設(shè)計(jì)理念2

SWOT優(yōu)勢(shì)分析StrengthsSWOT劣勢(shì)分析WeaknessSWOT機(jī)遇分析OpportunitiesSWOT挑戰(zhàn)分析Threat設(shè)計(jì)目標(biāo)設(shè)計(jì)目標(biāo)基地分析設(shè)計(jì)靈感與理念項(xiàng)目規(guī)模比較與參考案例3規(guī)模比較規(guī)模比較云南安寧順城中心地塊用地面積：5.2萬(wàn)㎡總建筑面積：25.3萬(wàn)㎡其中商業(yè)面積：9.8萬(wàn)㎡美國(guó)霍頓廣場(chǎng)地塊用地面積：5.2萬(wàn)㎡總建筑面積：16.8萬(wàn)㎡其中商業(yè)面積：11萬(wàn)㎡本案商業(yè)地塊用地面積：4.93萬(wàn)㎡總建筑面積：37萬(wàn)㎡其中商業(yè)面積：13.2萬(wàn)㎡深圳萬(wàn)象城地塊用地面積：10萬(wàn)㎡總建筑面積：55萬(wàn)㎡其中商業(yè)面積：18.8萬(wàn)㎡日本博多水城地塊用地面積：3.6萬(wàn)㎡總建筑面積：23萬(wàn)㎡其中商業(yè)面積：7.8萬(wàn)㎡臺(tái)灣臺(tái)茂購(gòu)物中心地塊用地面積：5萬(wàn)㎡總建筑面積：9.5萬(wàn)㎡其中商業(yè)面積：9.5萬(wàn)㎡案例嶄借鑒案例播借鑒醋：博雀多水名城案例聾借鑒案例總借鑒零售62%餐飲10%戲院劇場(chǎng)14%娛樂(lè)14%主要岔功能街板塊主力栽店：攝百貨林、健派康保堤養(yǎng)、現(xiàn)書(shū)籍昂、藥府鋪小商擁鋪：駕個(gè)性繭雜貨璃、嬰冊(cè)幼兒澇用品剛、男掛女時(shí)疾裝餐飲王：各支國(guó)特木色美靠食、央輕餐茫飲娛樂(lè)上休閑堅(jiān)：劇尊場(chǎng)、相影院購(gòu)物成街區(qū)——主題析專(zhuān)賣(mài)近店、柳戶(hù)外京休閑5F餐飲娛樂(lè)4F餐飲戶(hù)外3F個(gè)性雜貨2F休閑時(shí)裝1F都會(huì)時(shí)尚B1健康餐飲樓層充簡(jiǎn)介案例獲借鑒招：博欲多水止城家庭霞生活拳娛樂(lè)揀型零昏售部腰分占擇最主柿要比饅重主要菊功能凝板塊游樂(lè)著王國(guó)—A唐-Z巨on鋒e動(dòng)力軟站：襪運(yùn)動(dòng)騎主題勤游樂(lè)吹園—百歡扶集電驢玩世通界：蝴年輕抵風(fēng)尚龜電子礎(chǔ)游戲遞空間—卡通哀尼樂(lè)指園：犯兒童楊卡通燭游樂(lè)歉園美食緣瑞天堂——主題恨餐飲贈(zèng)、美馳食街購(gòu)物耗樂(lè)園——主題狠專(zhuān)賣(mài)脫店、墓風(fēng)尚健服飾娛樂(lè)謀部分感與零果售部拴分占劈燕最主刃要比球重案例覺(jué)借鑒案例堤借鑒讓?zhuān)号_(tái)旋茂購(gòu)極物中宣心案例模借鑒商場(chǎng)洽部分籃地下串二層+地上7層，霞業(yè)態(tài)賺類(lèi)別傳幾乎捕覆蓋膀現(xiàn)代樹(shù)人的致所有暑日常引消費(fèi)7F美麗華影城6F國(guó)際美食5F美食百匯4F仕女內(nèi)衣3F時(shí)代潮流2F便利生活1F都會(huì)時(shí)尚B1極限運(yùn)動(dòng)中心B2運(yùn)動(dòng)風(fēng)尚樓層支簡(jiǎn)介購(gòu)物女裝男裝女鞋男鞋化妝品、香氛內(nèi)睡衣珠寶、視頻、表、眼鏡皮件、包、配件、雜貨童裝、孕婦裝運(yùn)動(dòng)、戶(hù)外服飾用品家飾寢飾、廚具生活雜貨、健康器材數(shù)碼3C玩具、書(shū)店、文教趣味超市、服務(wù)、便利店餐飲咖啡輕食餐廳速食美食街食品娛樂(lè)美麗華臺(tái)茂影城百歡集娛樂(lè)世界卡通尼游戲愛(ài)樂(lè)園A-ZONE動(dòng)力站案例喘借鑒就：臺(tái)廣茂購(gòu)愁物中外心商業(yè)燃分析案例報(bào)借鑒繁：臺(tái)米茂購(gòu)級(jí)物中部心案例鮮借鑒案例致借鑒關(guān)總結(jié)1.特色其購(gòu)物云南耽安寧構(gòu)市城阻市及魔人口膛規(guī)模宵較小按，同缸時(shí)由倡于電襯子商爽業(yè)對(duì)傳統(tǒng)辮商業(yè)軍的沖振擊，相普通陳的商錫業(yè)模晉式對(duì)塌本案菊商業(yè)蠢運(yùn)營(yíng)榨帶來(lái)奇較大困難亦。本案租建議訂采用剩第四邪代商使業(yè)綜水合體改方式——“體丑驗(yàn)式茄購(gòu)物霜”并將蕩云南律地域復(fù)特色宴的文舟化、徒藝術(shù)椒、生淺態(tài)或身生活讓方式識(shí)融入猾項(xiàng)目適，形成撲有別巧于周爸邊商此業(yè)模宗式的尤購(gòu)物帆中心駐，從均而吸輸引更勇大范獅圍的老人脾、小疫孩、撒青年輔和游藝客前劉來(lái)體主驗(yàn)，向休閑鈔，娛旋樂(lè)和留購(gòu)物業(yè)，真正激尼活商教業(yè)活勻力。2.化整表為零通過(guò)降室外惑購(gòu)物恰街的次設(shè)置叢，盡閘可能礙將大為體量屠的商廟業(yè)面衣積化整為愿零，孕以減沃小一蒜次性惡投資甚規(guī)模叫，同它時(shí)，該隨著頸購(gòu)物絨或者崇生活模式摸的變鋼化，智也可毀隨時(shí)第調(diào)整傲業(yè)態(tài)廣，以滑滿(mǎn)足盤(pán)新消招費(fèi)趨聰勢(shì)。文化

購(gòu)物

時(shí)尚

旅游

自然

娛樂(lè)

特色

生活

休閑

娛樂(lè)

地域

功能布局建議時(shí)尚生活百貨兒童用品專(zhuān)賣(mài)玩具反斗城家居家飾賣(mài)場(chǎng)大型超市真冰溜冰場(chǎng)Imax影城兒童職業(yè)體驗(yàn)園國(guó)際美食匯F-world歡樂(lè)世界大眾品牌專(zhuān)賣(mài)店潮流前線(xiàn)3C數(shù)碼街區(qū)游戲電玩世界卡通動(dòng)漫樂(lè)園快捷餐飲服務(wù)酒吧娛樂(lè)體育用品專(zhuān)賣(mài)老年大學(xué)體育健身中心圖書(shū)中心公共服務(wù)設(shè)施便利店BOX現(xiàn)代藝術(shù)街區(qū)高端商務(wù)酒店會(huì)議中心便利店夜總會(huì)云南特色街區(qū)特色餐飲服務(wù)商務(wù)休閑創(chuàng)意文化時(shí)尚前沿歡樂(lè)家庭商業(yè)癢分析方案腹推演4規(guī)劃忽結(jié)構(gòu)白推敲總體蒼評(píng)價(jià)趣：整體尼布局丹應(yīng)突餐出中算心廣絲式場(chǎng)統(tǒng)壁籌全疏局，徐形成彼基地場(chǎng)所纏感?？諗￠g不墨宜過(guò)蕉于零餐散。高層宅塔樓傾應(yīng)充希分利弓用景泄觀資駛源提霜升商業(yè)夸價(jià)值，功慰能布防置合刮理得綢當(dāng)。保留景觀抗通軸，結(jié)男合廣掙場(chǎng)聯(lián)勉系周墊邊景銹觀資威源，逼打造箏市民痕休閑拐空間潔。優(yōu)缺虜點(diǎn)分名析優(yōu)點(diǎn)獻(xiàn)：商腳場(chǎng)動(dòng)無(wú)線(xiàn)明插確，愁景觀鍋軸與旨主干克道無(wú)亮架空盛視線(xiàn)調(diào)遮擋嗚；缺點(diǎn)沃：建盾筑關(guān)冶系分落散，閱各自乎為政比，整逮體性攜太弱濕。優(yōu)缺漠點(diǎn)分酷析優(yōu)點(diǎn)彼：景奮觀軸興線(xiàn)明牙確，亭市民晨廣場(chǎng)困大氣沃，功州能布逝局合般理；缺點(diǎn)澇：7#地塊態(tài)南側(cè)由建筑水略嫌只擁擠虜，北御側(cè)酒滴店處鬧理欠士佳。方案板推演優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：中心廣場(chǎng)突出，場(chǎng)所感強(qiáng)；缺點(diǎn)：高層塔樓位置不便消防，未充分利用景觀資源。概念方案1優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：景觀軸明確，視線(xiàn)通透，高層塔樓景觀好；缺點(diǎn)：高層塔樓太近，市民廣場(chǎng)空間擁擠，商業(yè)價(jià)值

未充分利用。概念方案2概念控方案4概念帶方案3規(guī)劃瞇實(shí)施5方案帖一透視晨圖透視悄圖透視襪圖透視今圖透視頌圖透視芹圖透視功圖透視逆圖透視品圖透視矩圖透視拆圖透視欲圖透視期圖透視疫圖總平橋面產(chǎn)品輩分布商業(yè)矩地塊蔥價(jià)值咱分析住宅級(jí)價(jià)值薦分析方案警主要孕特點(diǎn)場(chǎng)景搬剖面1.星空咱廣場(chǎng)2.旱噴父樂(lè)園3.光影指藝術(shù)河廣場(chǎng)4.創(chuàng)意蹄購(gòu)物學(xué)廣場(chǎng)1234流線(xiàn)臉?lè)治隽骶€(xiàn)痛分析流線(xiàn)董分析消防寇分析景觀梯分析一層湯平面二層順平面三層慣平面四層石平面五層遭平面方案擠二鳥(niǎo)瞰秋圖鳥(niǎo)瞰咬圖鳥(niǎo)瞰浴圖透視詠圖透視打圖透視沈圖透視晚圖透視彩圖透視胞圖透視走圖透視伐圖透視膝圖總平賠面圖方案總特色功能源分析場(chǎng)景末剖面場(chǎng)景然剖面場(chǎng)景芽剖面場(chǎng)景狐剖面流線(xiàn)吵分析負(fù)一霸層平抗面一層觀平面二層蒸平面三層冰平面四層災(zāi)平面五層伸平面1231.家庭撈娛樂(lè)陸中庭此意向2.商業(yè)霞入口聽(tīng)意向1.沿路珠街道粘空間舅意向空間播意向魔一44.休閑騎時(shí)尚獄中庭弊意向55.中心扛室外秒廣場(chǎng)世意向空間出意向怕二66.創(chuàng)業(yè)憤文化騾中庭5.創(chuàng)意草購(gòu)物型區(qū)入排口7空間米意向?qū)偃?