年蘇州某綜合地產(chǎn)項目策劃案

第一部分:高層組團營銷策劃方案第二部分:別墅組團營銷策劃方案總目錄一．07年推售高層組團產(chǎn)品概況二．區(qū)域市場分析三.客源分析四.整體營銷推廣策略五．階段性營銷推廣安排及企劃表現(xiàn)六．業(yè)務執(zhí)行第一部分目錄一、07年推售高層組團產(chǎn)品概況住宅：41758平方米，小高層4幢122戶，高層4幢341戶，總計463戶商業(yè)：1644平方米1、07年1月份打樁2、預計07年7月達到預售標準進度高層一組團位于小區(qū)主入口西側(cè)，住宅建筑面積41758平方米，商業(yè)建筑面積1644平方米，總規(guī)劃戶數(shù)463戶左右，組團內(nèi)共有4棟小高層（79＃～82＃樓，共122戶），4棟高層（83?！?7＃樓，共341戶）。2007年1月份開始進入樁基工作，按工程進度預計于2007年7月達到預售標準，取得商品房預售許可證。預計銷售目標:2007年12月31日完成銷售率95%二、區(qū)域市場分析周邊競爭項目價格、產(chǎn)品類型及客戶來源區(qū)域競爭項目樓盤名稱對外報價產(chǎn)品類型客戶來源區(qū)域越湖名邸小高層11F：4500，多層：

4800別墅：8000小高層，多層、聯(lián)排滄浪區(qū)，吳中區(qū)石湖庭園雙拼:7500-8000多層:4700左右多層、雙拼、聯(lián)排滄浪區(qū)，吳中區(qū)錦和加州小高層11F：4500（均價）小高層、花園洋房越溪當?shù)鼐用?，教師錦悅苑小高層10F：4500多層：5000電梯花園洋房、小高層在滄浪區(qū)工作的客戶周邊競爭樓盤動態(tài)項目競爭樓盤名稱推案量面積范圍營銷動態(tài)越湖名邸26幢小高層

10幢多層31套別墅總計1475套小高層:87-190平方米多層：87-190平方米別墅：290-450平方米開盤時間:2007年10月石湖庭園雙拼別墅63套120套多層(5+1式)雙拼:200-300平方米多層:90-120平方米雙拼:6月份多層:7月份錦和加州3幢小高層共99套小高層：88平方米別墅：190-230平方米開盤時間：2007年7月錦悅苑花園洋房48套小高層40套電梯花園洋房：121-194平方米小高層：77-151平方米5月12日預約結(jié)論：周邊競爭項目不斷出現(xiàn)競爭樓盤下半年將集中上市區(qū)域價格逐漸上升競爭項目利用價格作為競爭手段的可能性極大小高層產(chǎn)品市場認可度有一定上升趨勢各類產(chǎn)品推案量總和達到20萬平方米，供應量巨大產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈,未來將更趨于白熱化三、客源分析結(jié)論:小高層高層推廣重點將集中于吳中行政區(qū),滄浪區(qū),開發(fā)區(qū)和新區(qū)。意向客戶來源及分布區(qū)域滄浪區(qū)(19%)新區(qū)(10%)吳中行政區(qū)(34%)開發(fā)區(qū)(15%)越溪（7％）！意向客戶年齡層次分析前期來訪客戶年齡層次：25-30歲(28%)31-35歲(27%)36-40歲(18%)41-45歲(14%)結(jié)論:小高層高層潛在客戶年齡層次將主要集中在25-35歲年齡段。前期來訪客戶職業(yè)分布:自營商(28%)私營企業(yè)(17%)國企(11%)外企(11%)公務員(9%)教師(8%)意向客戶職業(yè)分布分析結(jié)論:小高層高層潛在客戶將來自于自營商,私營企業(yè),國企,外企,公務員,教師等職業(yè)。！意向客戶面積需求分析前期來訪客戶面積需求:110-130㎡(18%)90-110㎡(26%)80-90㎡(24%)70-80㎡(11%)70以下㎡（6%）結(jié)論:小高層高層潛在客戶需求面積主要集中在70-130㎡,與本案前期定位的戶型配比較為吻合。前期來訪客戶認知渠道:老客戶介紹(28%)過路客(18%)現(xiàn)場圍墻(12%)戶外看板(12%)房展會(6%)城市商報(6%)搜房網(wǎng)(6%)意向客戶認知渠道分析結(jié)論:前期多層產(chǎn)品老客戶轉(zhuǎn)介紹已成為高層主團主要客戶來源之一.總結(jié)：

截止目前售樓處共積累高層組團意向客戶247組，離開盤還有一個月的時間，還將有部分客源的積累，但本案由于下半年高層推案量較大，目前客源還無法滿足本案的需求，開發(fā)客源通路是目前項目急需解決的問題，外區(qū)域客源是項目主要開發(fā)目標。外區(qū)客源挖掘分析要點：客源區(qū)域：市區(qū)和新區(qū)將是客源拓展的重點區(qū)域。客源年齡：客源年輕化是外區(qū)域客源發(fā)展的趨勢，25-40歲是主力，還有部分老年人作為養(yǎng)老。客源層次：將以普通客戶為主，一般工薪者和部分經(jīng)濟承受能力不是很強的客戶的目光易于被吸引。購房目的：初次置業(yè)的比重稍微大一點，換房客戶其次，投資以長線投資為主。！預計項目最終的客源組成：+60%左右的本區(qū)域客源40%左右的外區(qū)域拓展客源(參考多層成交數(shù)據(jù))！四、整體營銷推廣策略高層組團快速去化一個目標三手準備活動為主線形成項目持續(xù)熱點口碑營銷以老帶新形成穩(wěn)固客源媒體靈活應用創(chuàng)造小高層組團瞬間爆發(fā)五、階段性營銷推廣安排及企劃表現(xiàn)1、小高層概念導入期時間：2007年4月21日-5月30日目的：引導客戶改變購房固有習性，初步灌輸小高層的銷售賣點策略：戶外活動帶動銷售,平面媒體輔助信息傳達推進事宜：戶外更換、物料準備、攝影計劃實施、CF片準備、活動營銷、VIP方案洽談

概念導入期策劃推廣示意圖(4-5月)概念導入期(建立初步印象)戶外廣告27屆房交會****首屆風箏節(jié)****暢享生活大型歌舞晚會戶外低廣告濾(圖平略)三面抗翻畫溉面展板哥畫面高炮崗畫面圍墻薯畫面蘇州掀市第觀27謝屆房疫交會病參展昨（圖管略）時間服:惕4揚月2協(xié)0-莊23躲日地點勻:鼓蘇博州市產(chǎn)體育中心惕體育隸館接待踐客戶質(zhì):1腦11耍2組登記踢客戶份:9組9組現(xiàn)場兵參觀神:7茅6組效果耳評估茶:良爪好參展祝意義看:房該交會剝作為陳樓盤抽展示美的盛狹會對磚項目輕品牌溉傳播憂和銷免售促山進具份有非府常重其要的轟作用！活動嗓主題江：在蘿**許**風放飛餡你的挑夢想活動肚目的月：老業(yè)眼主聯(lián)捎誼,服意向賓客戶活動猴時間博：5月當13貿(mào)日活動蔑形式絡(luò)：演出新+風淘箏放晚飛活動蓮介紹貝：蘇州瘦市風卻箏協(xié)究會放識飛隊冬放飛道表演百米備巨龍督風箏功放飛巡壽表演小型塔樂隊爺演出免費溪風箏漆領(lǐng)取免費咽飲料蔽贈送**鏟**陽首屆矮風箏育節(jié)效果燭評估辰:風勿箏節(jié)克到場絹客戶瞞多達皇45姿0人霜,吸壓引附億近居嘩民近疼15設(shè)0人犁,現(xiàn)掀場氣弄氛良離好,尤項目弄口碑壩傳播希得以犁深化**貪**帝暢享岸生活臥大型菊歌舞塔晚會活動蠢目的扒：增加朽項目浪知名驚度活動服時間坡：5月恩24膚日活動咐地點貪:吳中艘區(qū)體奸育館活動抬形式狂：冠名抄演出活動箭介紹該：中國凝國家蟲歌舞亂團吳炎中區(qū)暫演出,舍門票形為政膊府機網(wǎng)關(guān)內(nèi)星部發(fā)售莊,參霸加對名象為遭蘇州坑主要政蔥府人烘員及池其家因?qū)?演出形冠名沒意義患:強狀化項選目品避牌在凝公務刃員階獸層中長的傳扣播,們促進悠小高倉層銷匠售.2、諸小高形層蓄臣水期時間雞：20占07觀年6月世1日呼-7盟月7明日目的晃：大范險圍積壓累客算戶，試探品客戶耍心理鍛價格辭承受株度策略腥：**描**揮廣告租周策嘩略通過查媒體饑集聚繪投放林達到擱推廣踩目的謎,在暮一段慰時間蛾內(nèi)將執(zhí)廣告杏集中廚式投跑放,災讓項目推廳廣家嘉喻戶準曉.VI質(zhì)P預般約為主品，判張斷客期戶購鞋買意碰向，團購籍策略(執(zhí)啄行中矮)制族定團姥購的哥銷售系方式映，定活量優(yōu)貝惠。推進惹事宜縮慧：媒體挺采購納投放莊、戶孩外更同換、鋼VI更P方嘗案確科認執(zhí)蒜行、典開盤屢方案庸確認殿、臨友時售盜樓處辜包裝究進駐獨、樣憑板房冬公開再、預金售證膊取得斷、**薦**煤廣告養(yǎng)周推廣勾示意砍圖(6袍-7近月)蓄水慘期(產(chǎn)州品形濁象逐拐步清靈晰)**祝**積環(huán)秀瞎曉筑腹聯(lián)名塔VI聾P卡屯認購筍,時節(jié)間:司6月冒初獨特注的報浩紙宣路傳時間索：6合月2該8日精彩沖的電諒視短節(jié)片,傷時間巧:6餓月2矮5-子29濫日戶外亡統(tǒng)一晴形象惑發(fā)布微,時梁間:盤6月緊20召日集中長時間違短信端轟炸時間薪：6來月2非5-慈29薯日集中累時間彎電臺賓套播時間克：6貼月2竹5-乘29皇日精彩鳳的電圖視短縱片蘇州違電視稈臺6國月2陷5-筑29繼日每潛晚2代0:齡30晝分1堆5秒避廣告集中都投放縱:蘇州持一套規(guī)新聞秩綜合廚頻率蘇州襲二套朗社會躍經(jīng)濟透頻率蘇州嘩三套阻文化呆生活六頻道蘇州汪四套獵電影憑娛樂宵頻道蘇州鍋五套掙生活利資訊葵頻道選擇析理由接:2悼0:斑30事分是嚴一般濤職業(yè)遲人士更比較蛇空閑拖,喜融歡看樓電視對的時宋間段甩,又臂稱黃堆金時疼間.需配假合工篇作:澡極富司創(chuàng)意屬性的雙電視雪短片害拍攝惜(C肚F)經(jīng)典扣短片筐欣賞20買42親6領(lǐng)姐島新綿30拉秒最芳終版窮.m塘pg獨特太的報啞紙宣端傳與膊電臺夕套播6月藝28益日蘇袋州日踏報通截欄連菊續(xù)5撐版投準放選擇哪理由挪:采督用獨著特的墊投放械版面宅和形淚式,濤發(fā)揮配意想蘿不到純的效獎果.蘇州呀廣播業(yè)電臺糧6月李25值-2慌9日會所有憐頻率卻在1癢7:糠30來分投莖放2基0秒舒廣告蘇州窮交通坊經(jīng)濟鬼頻率彎/<耽<高恩峰5觀、6課點>黃>蘇州田都市率音樂梳頻率渴/<安<擺緒渡人叔的歌傅>臂>蘇州蘿生活位頻率地/<敵<移療動任嘆我行挺>>選擇室理由膽:1使7:章30輛下班布高峰口期,盯開車圖回家早和坐飲公交悄車的嬌最多礙,最柄容易聚收聽廉廣播！短信添轟炸蛛與戶棚外廣朗告6月高25色-2使9日在蘇牢州市觀前牛街,極石路縮慧步行猴街,擺南門般泰華錯商場很,項鄙目現(xiàn)乘場連掌續(xù)5口天投放數(shù)18愚萬條癥/天圖的短垃信量薯,發(fā)環(huán)布*寶**銳*3拖60淘°景域觀陽絲式房7覺月8濁日即孕將開怒盤信笑息.選擇該理由槍:在慕蘇州赴最繁揪華,漢人流嫂最集次中的撕三大晉地段探(觀胖前,骨石路誘,南懼門)兔實施斗連續(xù)昌5天剖的短貌信集耗中轟慢炸!6月虜20粉日開始革,＊才＊＊帆＊所餃有戶外班廣告溝畫面奧全部斤更換成＊危＊＊映＊3愚60拳°疼景觀傭陽房駛7月貿(mào)8日蔥即將課開盤騾信息郊.更換剪理由裳:開愁盤前刻15維天全棍面更倘換戶歇外廣拳告畫錄面,講一方葛面告慶知開營盤信灣息,速一方嬸面否制造白開盤撐氣勢須,同敞時也屯制造泳了一那種購糟買緊之迫感父,促籠使?jié)撎旁谫徬壏空邊⒆龀鐾尜徺I偵決定足.**廊**畜環(huán)秀賽曉筑體聯(lián)名卡VI社P卡懼認購目的徒：VI字P卡岸發(fā)售公,促腳進銷削售時間免：6月汁初開擔始地點沸:**盡**墻售樓啞處形式獄：VI粉P卡抄發(fā)售介紹論：為了釣保障瘋小高念層7米月8脹日成剪功開抓盤,聾6月耕9日棟進行徹**作**判環(huán)秀卷曉筑粥聯(lián)名遙VI直P卡擾認購禾,邀征請小排高層健意向闖客戶渴購卡袍.意義昌:VI排P卡免認購愧作為貸一種局常用演營銷疊手段沫可以陵在開旨盤前刺激仇客戶盟購買趣欲望紅,防調(diào)止客襯戶流雄失且能篩有效呀控制效購買幫人數(shù)站。高層丈組團禍開盤邪前報路紙稿厲的設(shè)衣計**榜**山水大盤高層銅組團36繁0°景觀25羅-3綿5歲驅(qū)為主憶的年輕客群企劃黃創(chuàng)意紙采用藝對照趙的形拌式年輕涉客群流行傷的物恩質(zhì)消怖費品36督0°棄的全方雹位的衡享受受限朽制的或者千單一龍的來自山水蘭和天中然的巧陶冶例如碼：雙聲少道耳鄙機與虎立體途環(huán)繞港的自郵然之蘿聲間賀的對優(yōu)照；電視示屏幕應與3確60竿°景肚觀之精間的樣對照干等等論。稿面孟設(shè)計尼的視襪覺元虜素1、家山水靜實景2、仿代表遙年輕叛客群亂的物滅質(zhì)消除費品3、綿手寫好字體報紙志通欄孤（圖者略）報紙譯通欄鄭（圖旦略）報紙吵整版濕（圖劣略）報紙秒整版（圖滾略）近期圍多層習樣板嘩房公站開信堪息的肺通欄慨，我伏們也功摒棄切了傳夫統(tǒng)的逝直白滑傳遞劣信息敢的做袋法。與高定層報屈紙稿汪相呼錯應，駐采取借相對域有趣籃的做病法，池突出銜**負**券首席仰生活眨城的付溫馨既氛圍膽。報紙東通欄（圖浙略）3、推小高屋層開偷盤強勸銷期時間冠：20切07拐年7月鳥8日—1襯0月乳7日目的囑：引爆尤開盤殖活動愿，促架成銷慶售，幕視銷盲售情靈況而超加推小房源配，維持巴銷售鞠熱度策略跡：活動俘帶動均銷售推進松事宜洪：開盤銳活動洲確認泥執(zhí)行尋、媒全體持煎續(xù)發(fā)鋒布、爬舉辦括活動翼確認秋執(zhí)行轎、9創(chuàng)月份慨房交化會確舞認執(zhí)需行開盤腦依據(jù)魯:1、特工程屈進度炕：預屆售證碧取得2、桂客源景積累初量：仰意向而客戶挨積累訴達到35副0組以上3、窄市場現(xiàn)競爭你：下肚半年謝7月稱競爭宜個案前即將襯推案燃，本業(yè)案搶孫先入石世開盤咬強銷橫期策劃鹽推廣算示意匹圖(7稈-1壺0月軋)開盤響強銷堂期(制呈造緊驢迫感盼促進校銷售級)9月制底市涉區(qū)房焦交會7月怕8日君盛大欲開盤8月堆18表日仲周夏夜積晚會老帶懂新策濫略！7月砍8日鞭盛大駝開盤窯活動時間足:7月猴8日練(暫鵝定)地點慰:**休**飲售樓宜處活動蔽方式先:開盤搶儀式減+認麻購推案風量:小高年層高汗層房盲源共枝計2博00世套左右活壯動介歪紹:而舞獅予表演或,小絕型樂輪隊演奏仔,排頑號認迷購,位簽約活動冷目的侮:盛大長的開湖盤儀介式體蒙現(xiàn)大站盤氣壤勢,拋開盤阻作為仍實現(xiàn)重銷售稅的一遲個關(guān)答鍵時校間節(jié)蠻點常洞常倍逮受關(guān)充注?；顒友矇壑黝}面：仲誓夏夜冠晚會活動趣目的凝：維愛系市油場熱葉銷度活動胃時間化：0仙7年暫8月頃18旨日(左暫定販)活動狂形式萄：露也天電柱影與哀民間澤小吃江結(jié)合爽的活儲動活動縫介紹魂：周末貼播放胸露天積電影氧，并灑舉辦債蘇州計民間督小吃鏡節(jié)邀請歌業(yè)主馳及意謊向客震戶參葛加,納共賞勵佳片刻美食輩,同纖時與軍夏季蝦晚上填看房虜活動靈相結(jié)敲合8月參18紗日仲別夏夜虛晚會活動嫁意義幕:在孔炎熱夸的夏講季,勺在房團市銷圓售的晨淡季符,通攻過舉狼辦清圈涼休起閑的核夏夜丸晚會腔(露托天電蓄影,和民間辭小吃獎)吸棵引客香戶,伏回報概客戶冤,促仁進口艘碑傳嚴播效戒應！活動求主題亞：房賄展會活動霸目的相：促非進銷障售，梨維持緒市場薯熱度活動潮時間出：9苦月底授(暫腹定)活動冤形式限：參呼展活動舍介紹噴：特色羅布展專業(yè)揭表演為小案高層緩第二山批房關(guān)源積鞏累客扯戶9月伐底市勞區(qū)房勁交會意義片:房羞交會尋作為倚樓盤榮展示市的盛掃會對瞇項目冠品牌急傳播復和銷矛售促繁進具計有非先常重組要的樂作用遍,在安9-敘10健月樓襲市黃斜金月疾參加鮮房展光會收剩獲良堂多.4、務小高剖層二滲次開籍盤期時間父：20第07姐年1域0月購6日險—1命1月稱10油日目的趙：引爆員第二衫批小辛高層欣房源饒，同理時去駕化剩邪余多層房期源策略：太嬌湖旅宿游線動路現(xiàn)蹈場封滿殺，吊＊＊球＊＊鳥地產(chǎn)較越溪州版快升雙盤卡聯(lián)動網(wǎng)絡(luò)霸游戲瘦（探牙山尋炕寶）抬帶動膚銷售推進型事宜絹：小死高層暗樣板擇房方甜案討岸論確銅定、想各活紹動方省案確竄認執(zhí)缸行、二次估開盤醬強銷逆期策劃論推廣稱示意心圖(1地0-柔12割月)二次乒開盤膨強銷凝期(促頂進銷賤售涉強化鑄認同蟲感)12贈月2卸4日殊圣誕散夜狂驕歡酒臟會10隙月6寶日盛洗大開苦盤11斥月2色8日戲冰舞崇晚會10朽月二龍次盛允大開某盤活那動時間秋:扮1歸0月跡6日蠶(暫械定)地點筆:霧*棋**加*售狡樓處活動喝方式晶:開鈴盤儀養(yǎng)式+崖認購推案計量:丙小高貿(mào)層高鴨層二族批房守源共計難20勇0套白左右活動完介紹陽:舞霧獅表板演,瘦小型樂隊彼演奏蝕,排錄號認購鏈,簽英約活動賢目的沫:盛寧大的螞開盤澆儀式箏體現(xiàn)辦大盤爺氣勢碌,二討次開咸盤作胡為實同現(xiàn)小補高層像二批幕房源紛銷售師的一梨?zhèn)€關(guān)摘鍵時米間節(jié)他點非盟常重癢要！活動勞主題松：冰放舞晚航會活動拒目的爺：維襖持項蜜目熱哈銷度活動溫時間唉：1鑒1月描28姨日(乖暫定須)活動遠形式敢：歌晃舞晚玩會活動邀介紹滲：組織晉蘇州茄各知左名大圈學的請樂隊蠅共同醋舉辦計冰舞光晚會年,邀賓請業(yè)曬主參裂加.冰舞永晚會舉辦恢意義岡:客災戶,姨實現(xiàn)逮項目懸產(chǎn)品舊價值麻的人圈,我稍們將隆努力灣給予陷他們棵自豪因感,除讓他魔們體辭會*組**酬*社偵區(qū)的罷博大該胸懷遇,組午織精席彩晚久會,川邀請灶四方穴賓朋腐,開籃懷大稈笑,森使項雨目品獸牌深訊入人俊心.活動泡主題樸：圣秧誕夜擦狂歡斧酒會活動搏目的虧：業(yè)蜓主聯(lián)靜誼活月動活動士時間句：1貸2月慌24坐日(碎暫定蛾)活動各形式忽：派寒對活凳動活動眾介紹輕：邀請徹業(yè)主溉參加與業(yè)語主共分度圣緣瑞誕夜圣誕豎夜狂培歡酒絹會舉辦辭意義期:圣兼誕節(jié)文,不虎再僅話僅屬徒于異食國的參節(jié)日叔,在國**鋸**碰,我胳們也尚有這度么一乏個狂飄歡酒勿會,故讓華較城人粱在這報一天島盡情爺?shù)钠窇]酒,侍開懷始的暢匯飲吧老!7/臥8日苦—9番月6/頁1—位7/灘7小高層公隊開小高末層概鉤念導持入期小高憐層蓄遇水期開盤滑期07肆/4演月—掉07派/5雅月27喘屆房增交會風箏拋節(jié)大型緒歌舞淹晚會建立獅初步手形象產(chǎn)品君形象遭逐步雕清晰7月級8日熱銷賠氣氛仲夏植夜晚舉會9月弄份市毫區(qū)房聯(lián)交會開盤氏活動二期埋開盤促進廟銷售強化攪認同冰舞左晚會圣誕撥聯(lián)誼短活動二期討盛大鍋公開10終月—訓12奸月10銹月6址日活動晝推廣義總表長：廣告霉周推頭廣網(wǎng)絡(luò)環(huán)游戲六、革業(yè)務筑執(zhí)行銷售兔目標產(chǎn)品看定價預約妻方案推案抱計劃資金年回籠簽約淹策略銷售繩目標總體擇銷售野目標時間淺：2猛00幣7年慕7月鄭8日犬--星-1獅2月練31凳日所推附房源紅：7濫9＃敬－8蜻7＃銷售欺均價撇：4鍵30挑0元筆/平家方米總銷伸面積頃:古35賭00潛0平唇方米總銷捐售金雁額：15納05緒0萬稿元銷售幕目的殲：強勢爪入市——幅以合骨理的千面積壺及價餓格搶賊先入吉世，疼突出欠產(chǎn)品違優(yōu)勢，崖制造撲搶購撐熱潮鈔，利清用價咬格杠憑桿，杠達到鮮均衡盞去化務，也楚為后勁廟業(yè)績述形成光持續(xù)哲效應扛。產(chǎn)品勸定價由于污小高寨層和最高層畫建筑跳形態(tài)楊、位察置、幅得房稿率等燙方面胡的差值異，雕高層謝被接租受的懂難度免更高戲，利他用有更效的帳價格攀杠桿填來均縣衡兩左者的蒼性價伴比，伍使銷泰售達帥到衡仿，所毅以兩懂者間雞差價賊在3前50旨元/濕平方吩米左構(gòu)右比站較適肺合。小高謹層：俱45托00興元/庭平方鞭米高恥層：說41困50虧元/溪平方臘米預約織方案1、核VI瓣P(guān)會鞋員卡通過幅與環(huán)郊秀曉賀筑聯(lián)趴合辦杯理V凱IP稻會員遣卡的憂方式薯,倉在取離得預蒸售證粱前變睡向的搬收取客糾戶誠宵意金符的方問式積綿累具執(zhí)有一宇定忠支誠度料的客抓戶，匯為有儀效的陸留存血此類浮客戶，艱避免略競爭律個案晚分流棒本案借客戶絲式，設(shè)配定開熔盤優(yōu)伏惠，召使得魚客戶怖在未輪購房電前感覺漿已得停到優(yōu)伐惠，循增加敲對本贏項目采的忠抄誠度五。形式偵：V揭IP警會員勢費3谷00摟0元楚=優(yōu)普先選倍房權(quán)搖+開覺盤定向購抵遮扣房價挑40比00街元+逐贈送項環(huán)秀釘曉筑悉會員移卡(案10前00揮元等粉值球或票)注意陵點：濫規(guī)定量時間距內(nèi)簽喊約可果享受推案攔計劃7月塌開盤辭房源：小高鐘層8扮1、勁82創(chuàng)高層達86到、8每7幢地（19生4戶）加推授高層滲85價幢（72寸戶）10幫月開根盤房勾源：小高亂層7財9、躺80向幢高蛇層8延3幢塊（19租7戶）！資金拼回籠月份七月八月九月十月十一月十二月合計回籠金額（萬）40002150180050001050100015000簽約鏡策略優(yōu)惠寺時間宇限制目的最短靈時間型內(nèi)完冒成客柔戶的腔簽約夸、付色款流史程,完成遷回款悼指標簽約濟流程開盤炸當天垃交付欠定金2萬,并于7天之內(nèi)研完成己簽約,同時盞交納同首付療款及友辦理薦貸款客手續(xù)內(nèi)部撒優(yōu)惠趨客戶攻在優(yōu)牢惠下咐達日售起，五日勇內(nèi)完成揪簽約新、付選款流擦程，輔超時叔優(yōu)惠杯自動芹作廢第二怨部分疤目錄1.天別墅鑒組團鴉概況周邊騰競爭裁分析3.市場捆定位4.客源或定位5.賣點鵝提煉形象把定位整體奪營銷查推廣紫策略別墅礦企劃銷包裝休方案銷售殘目標業(yè)務兔執(zhí)行1.挺*餓**麥*別詠墅組涂團概守況別墅研組團哭用地肺面積欄33熊33鋒1平貝方米及。組團間內(nèi)有改4棟龜小獨懇棟別矩墅（毯10狠1＃顏～1該05糖＃樓屯，共御14滔戶）唱，1徑8棟疊聯(lián)排錘別墅活（1核06是?！珗?zhí)12至5＃寸樓，久共9鄭2戶扮），認戶數(shù)奧總計雁為1影06雷戶。謙地上默總建排筑面賓積2胞33綠93畫平方客米，倆半地嚷下建草筑面衛(wèi)積9狡23學6平階方米親。越湖宜路溪江恐北路2.唐周邊映競爭您分析案名風格量體（戶）面積（㎡）均單價（元/㎡）均總價（萬元）水岸清華現(xiàn)代中式440190-2308500（預計）190石湖庭園蘇式50多250-5007500-8000（預計）190越湖名邸中式58戶200-500未定未定蘇州現(xiàn)代園墅中式800左右180-370未定未定****英式106190-2708500195！58吼戶獨吃棟20麻0-詞50橋0㎡44曲0戶巨聯(lián)體19灶0-忌23幟0㎡85漢00酷元/題㎡50傳多戶25踏0-推50糖0㎡75糾00礙-8賞00弊0元業(yè)/㎡總計賢28忘萬方18纏0-獲37怒0㎡36走4戶77攔-1迎94泄㎡價格墻未知競爭揀個案陣分析水岸久清華威脅吹指數(shù)酷：★受★隆★獨★侍★占地影面積五：赴19懶萬平抽方米建筑征面積鍛：再30脹萬平謎方米開發(fā)末商：譯蘇失州錦騙和置萌業(yè)開蒙發(fā)有盈限公厘司物業(yè)強類型暴：后別墅糾、高換層、嬸小高央層別墅蠻產(chǎn)品生：拌聯(lián)體量體昂：難44額0戶面積福范圍膝：志19勾0-杰23巨0平吼方米價格禽：驕75蜘00驅(qū)-8偶00巖0元曬/平論方米公開盞時間賞：重8、難9月鋤份（譯預計替）客源替：密私營五業(yè)主掀,國陸企高容級主禿管,鎖政府毯官員石湖唉庭園威脅砌指數(shù)燃：★被★錦★毅★宗☆占地化面積脫：除51淘34迫4.烈30護M2建筑壤面積石：招55銹14肯2.很89劉M2開發(fā)售商：就蘇菊州順璃達房叔地產(chǎn)通開發(fā)膜有限掀公司物業(yè)晌類型雷：織別墅范、多腥層、蘭小高騎層別墅須產(chǎn)品盟：身獨體輛、雙運拼、格聯(lián)體量體賠：抄50貓多戶面積翁范圍閘：姥25第0-站50蛙0平鞏方米價格油：輪75浪00抄-8剪00蘭0元持/平鋒方米公開倘時間予：另6月躁份（湖預計芹）目前恒情況混：咽客戶酬登記客源奮：妻私主營老御板,驢外企云高層會管理白人員巴、國陸企高乓級管雙理人黨員競爭標個案噴分析競爭詢個案艇分析越湖辛名邸威脅攜指數(shù)逐：★傭★皆★版★船☆占地諒面積剛：顫35蟲22它84智M2建筑糞面積億：弟25岸30屯00究M2開發(fā)尤商：恐蘇引州興胡力達治房地陷產(chǎn)開貝發(fā)有抬限公鈴司物業(yè)掩類型描：痕別墅獵、多乒層、蜓小高燃層別墅陡產(chǎn)品電：劃獨體量體示：姥58史戶，內(nèi)一期唱31咳戶面積女范圍元：酸20棋0-薯50乖0平局方米價格去：惡未定公開仿時間針：望10對月份換（預怒計）目前攝情況戲：尾客戶被登記客源冬：本私主營老姥板,客外企憤高層吧管理庭人員盒、國闖企高達級管立理人不員蘇州霉現(xiàn)代球園墅威脅裁指數(shù)朗：★啦★資★辜☆市☆占地魚面積尿：磚78特22棉2.醒7㎡建筑仿面積鑼：付10溝11悅63搖㎡開發(fā)君商：繼蘇獨州市維上投泊置業(yè)森有限羞公司物業(yè)芝類型撿：橋獨棟懂、聯(lián)某排、糠疊加別墅勵產(chǎn)品灶：潔雙拼蘭聯(lián)體量體收：純28今萬方面積優(yōu)范圍今：躲18究0-為37碎0平削方米價格伍：橋未定公開重時間韻：堤9月撒份客源博：益私營攻老板吐,外館企高啄層管暗理人臣員及野本地埋居民競爭檔個案患分析周邊王競爭攝情況榆分析早期斗項目誦已經(jīng)除消化太區(qū)域雞部分仆別墅掃需求競爭晶項目搜推案鴉時間伐集中驢且早銳于本蒙項目競爭妄項目霞面積賣范圍僵及總提價范天圍接鏡近區(qū)位貸及景臉觀優(yōu)仔勢基齊本雷袋同區(qū)域亮市場膝競爭獅激烈3.謠市兩場定繡位城市叮中心須的英奇?zhèn)惷腊鄬W離舒:友飛新高惰架,吹吳中娘大道蘭,與鞠城市品中心訪近在污咫尺客戶陸喜好笨:親致山近袖水,掩湖畔坡大宅預,尊守貴府恭邸讓辭世人沈仰慕周邊嫌市場稿:周救邊中錘式蘇炸式別達墅為靜主導寄,引志入英領(lǐng)倫風鴨格,裹差異嘴化競陪爭,規(guī)避謊市場濱風險僑,制拉造區(qū)腫位唯臭一性4.退客易源定補位-分--項目墊客源伍擬定截止序07禽年5忙月1傷0日譽,共劣積累錯別墅日客戶怪13辣0組客源對定位環(huán)--唇-屬吹性分盞析吳中歌區(qū)及域市區(qū)淺的私葡營企疲業(yè)主消費中心理穗分析輝：有倒一定妥的資幕金積桌累，具社會鬧地位干正處聾于上模升階井段，個希望拖通過駛購買雀高檔患物業(yè)派來增橫加自伙己的肅社會獨地位饅，有雕炫耀肉自己熊的意魂愿。禽購買輸本項猛目別鴨墅可戒滿足營其炫卷耀心拋理需共求,刊迎合夾其追酷求尊貴的虛粗榮心徹.吳中異區(qū)及暑市區(qū)忍的中已高級啞政府勞官員消費鳴心理化分析孝：有除一定乘的社造會地卻位，查購置忘目的爹是改捆善居靈住環(huán)煙境，鳴享受管生活傾，親芝近自長然山富水，葬緩解隔工作送壓力頁。購堂買本輕項目晉可滿訊足其盲居住敵在山水自然美環(huán)境名中的爛心理案需求莊,迎聲合其隆追求圖親山礎(chǔ)近水胳的購盈買心壇理.國際團教育妖園區(qū)晨教授消費勁心理抖分析換：高曲收入櫻的高障知階熱層,差購披置目影的改沙善居態(tài)住環(huán)必境，盞親近臉自然四，賞殲花弄迎草.良購買宰本項嘴目可答滿足會其浮哀想英倫閑適費生活稱的心里理需而求,替迎合逮其貴雨族浪椅漫心癢理.！5.款賣珍點提已煉規(guī)劃尺：越火溪城周市副轎中心環(huán)境識:芹上方跡山,悄石湖莊,小箏石湖劍,市防政生迎態(tài)公候園產(chǎn)品造：英球式建極筑,倚貴族鏟氣息服務殼：天噸翔物句業(yè),藏星級縮慧管理配套舅:館15陷萬方憤商業(yè)朝中心懸規(guī)劃交通輛:眾友新身高架吧,吳尸中大嬌道6.有形耽象定育位山水潑英倫速，稀堪世別肉墅**想**睛別墅亭組團10牲6席傳弊世之攝作,倡靜待臉有緣頃人.廢小石始湖畔共,風吼水寶遙地,播品牌港地產(chǎn)凝筑就激傳世債人家融,吸說天地笨之靈嗚氣,槳納山里水之甘靈秀抽,滋雙養(yǎng)生商之道析,品閱鑒英倫閑適黎生活識.7、吩整體奶營銷癥推廣倒策略1、知最小敬的廣翼告成勵本取記得最海大廣險告效逢果，攔提升蹄形象2、創(chuàng)高檔第次活唇動營谷銷制難造熱綠銷氛堪圍3、德通過紫別墅扣銷售椒提升籠產(chǎn)品森品質(zhì)田，拉餐動后崇續(xù)銷量售推廣禍策略摧示意形象漁展示戶外局廣告現(xiàn)場鋸展示廣播短信網(wǎng)絡(luò)視覺皮沖擊聽覺寸刺激媒體鋼策略根據(jù)紅本項趴目的闖特色姨，采透取實袋效營臺銷的似總戰(zhàn)究略，媒體呆推廣乒方面酬采取以直慢實效績營銷嫌（活煩動營乖銷+慕戶外雜）為今主，且報據(jù)紙、叨電視剛廣告耗關(guān)鍵夫節(jié)點濱配合互。媒體滾組合權(quán)：戶外亦：工地待展板爆、看霸板、欠高炮活動落營銷(高巾爾夫禿體驗籌,紅漿酒品處鑒)報紙(報塵眼、占通欄畜)直郵(針傲對性臣投放率)短信(短甩期投肝放)電臺(短辟期投景放)網(wǎng)絡(luò)(軟崗文)主流輔助銷售獨策略整體鳴策略燃--堪--臺-穩(wěn)誓中提慘升價格館策略拜--寨--縮慧-高財開高疑走推案嗽策略湯--塘--企-由園北向極南，低逐步汽推進簽約糾策略尤--矩--倉-優(yōu)辨惠時執(zhí)間限這制促銷則策略業(yè)--串--衣-V誼IP級會員杠策略推案霧策略9.或8-劈燕9.餡30第一羽批房船源(墨69貼套)10屆.1零-1終0.妥31第二芳批房勒源(討18團套)11蕉.1冬-1緣瑞2.獲31第三甚批房垮源(巷1９菊套)！8.笛別書墅企雪劃包綿裝方才案VI剝示意（圖罷略）戶外枕引導碎旗（圖或略）報艙眼（圖欲略）報紙或通欄兩畫面否設(shè)計（圖勺略）戶外取畫面垮設(shè)計弦1（圖耍略）戶外巴畫面很設(shè)計記2（圖絞略）戶外雖畫面看設(shè)計灶3（圖苦略）圍墻逢展板哭畫面蛾設(shè)計息1（圖倘略）圍墻衫展板量畫面阻設(shè)計絞2（圖單略）圍墻撿展板商畫面剩設(shè)計鏡3（圖騰略）9.紋銷紗售目受標時間藍：2敬00食7年詳9月那8日孫--惹-1汗2月降31這日所推塞房源歡：1建01裙＃－戴12謙5＃銷售紐奉均價犁：8跌50盯0元裕/平監(jiān)方米總銷那面積醋:喚23在34捷2平妙方米總銷捉售金作額：免19童84術(shù)0.毒7萬蜜元銷售火目的流：打造茄亮點——溝新產(chǎn)木品更賓能引臂起市冒場的欲關(guān)注孟，打復造“凝亮點題”，政從而齒認可近本案手持續(xù)孝開發(fā)多的規(guī)鐘模性脈，也旺便于假后續(xù)閥產(chǎn)品騙的持椒續(xù)推而廣。強勢炸入市——灑以產(chǎn)威品的怎稀缺競性為汁市場字切入決點，痰渲染憶產(chǎn)品看的優(yōu)之勢，艙形成浮市場垂沖擊拍，以匯制造塵搶購潑熱潮情，利驗用價弦格杠打桿，乖達到盼均衡柱去化侮，也廚為后耍勁業(yè)扮績形思成持馳續(xù)效嗎應。！10每.業(yè)凳務執(zhí)畜行概念夠?qū)敫刃钏跁r間需：2役00毀7年鑰6月欄-8減月對象翅：別最墅第脾一批姿房源目的裁：積奧累足喇夠的獄客戶膨，為縫開盤續(xù)奠定枝基礎(chǔ)策略充：針災對目江標客轟源實診施V耀IP留會員屬策略身，避盒免流儲失有李效源糧，試乘探價格，穗制定兩銷控母方案跨并及席時調(diào)陜整價認格表味。鉆石屢會員那數(shù)量店：1磨06協(xié)人高爾匹夫體址驗暨露VI沒P卡供認購侵酒會在項辟目別驢墅產(chǎn)急品即桐將上唱市的答7-臺8月殼,為判避免扒客戶霸流失笨,邀痰請客搶戶至徒環(huán)秀強曉筑群去體專驗高虹爾夫攀,幻玉來試濟探別黑墅產(chǎn)披品蓄疫水期述過程浩中積稍累客家戶的與購買弦欲望仆和產(chǎn)序品市車場接鞏受度濫.VI干P卡底認購敏酒會理將邀棵請?zhí)K劣州媒黎體及菜有意慚向的店內(nèi)部改與外效部客懷戶參養(yǎng)加,笛將項靈目別笛墅產(chǎn)禍品進歡行說總明與肉推薦怠并公菊開認桐購別圾墅產(chǎn)凍品V訓IP壟卡,夸現(xiàn)場尊交納市2萬王元購勝卡費烏,其仰中1嫌萬元裕為別黨墅購蒜房基箏金,映別墅負開盤歐時憑其VI巴P卡絞抵扣平2萬谷元購估房款譽.另釋1萬遞元為僵環(huán)秀友曉筑創(chuàng)會員拴保證常金.別墅旅開盤唉期時間辣：2疲00蔥7年陸9月桶8日思--很-9基月3鋼0日形式董：第蠻一批挖別墅勺房源蓄盛大碰公開目的概：去舊化別鄰墅房劃源，迅帶動賢其他催產(chǎn)品陪銷售所推銹房源翁：1鵝10寧＃－討12辦5＃銷售呈均價弦：8鏈00臺0元錦/㎡總銷楚售金擦額：捉11害76訂0萬剪元9月焦開盤散儀式別墅針產(chǎn)品煤9月焰開盤防期間廁將組播織高滅品質(zhì)左的開乳盤儀虛式來堡促進瘋銷售龍.開盤垃活動懲以傳惱統(tǒng)的鎮(zhèn)舞獅押表演衫開場賣,穿玻插現(xiàn)卡代電面子樂卵器表漠演,駐依靠歉購房叢抽獎怨將活側(cè)動引治入高證潮,魔最終運以現(xiàn)萌場簽突約結(jié)蘋束.9月違市區(qū)票房交處會9月巷底市狗區(qū)房部交會晌,建綁議項犁目獨庸立布且展,賺別墅擴展區(qū)穿為主澇要的飛展示咱區(qū)之愛一,藥積極拖引導獨市區(qū)位別墅轎客戶善購買樓本項透目別迎墅產(chǎn)駝品.房展其會期沿間可鋼以制屯定合攻理的靜優(yōu)惠欣措施驚,配啄合現(xiàn)覽場促偶銷活惑動達享到現(xiàn)玻場簽副約的老目的撫.！別墅招強銷皺期時間逗：2缸00準