成都市某住宅房地產(chǎn)項目初步意見報告

**房產(chǎn)城東項目

初步意見報告說明介于對項目基地的初步了解及周邊情況研究，就對該地塊項目發(fā)展做如下初步構(gòu)想項目開發(fā)思想：

擬建項目開發(fā)中心思想，解決項目“做什么”，規(guī)避各項優(yōu)劣勢，解決“如何做”的問題項目營銷思路：

將思想轉(zhuǎn)化到市場，產(chǎn)生戰(zhàn)略與手段，解決“說什么”，“得到什么”的問題項目開發(fā)思想情況介紹：項目基地介紹本項目座落于成都東門團(tuán)結(jié)居住片區(qū)，基地呈正方形，基地位于催家店南路，接成華大道二段，項目后方有熱電廠，靠近沙河，開發(fā)思想情況介紹；規(guī)劃條件：征地面積約16畝

可規(guī)劃用地約14.5畝

土地用途:商業(yè)和居住容積率5

拆遷地上建筑5000多方（口頭調(diào)查）從規(guī)劃條件可以看出：容積率和建筑密度已經(jīng)限制此用地為高層建筑。開發(fā)思想情況介紹：項目交通及配套介紹

道路系統(tǒng)：催家店南路貫穿整個宗地，目前作為連接成華大道和進(jìn)入項目基地的主要交通道路，路面窄、路況差，同時主要為周邊廠區(qū)運輸車輛通道。距離主要交通道路成華大道500米,交通是其最大劣勢。配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要為廠房、舊廠房和平整為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點之一。開發(fā)思想情況介紹：項目四至：基地北面雖接成華大道，但卻途徑兩個泡沫廠及一個碳渣廠才可到達(dá)，前方為老廠區(qū)50年代的居住樓，樓體成舊，層數(shù)不高，鐵路橫穿通過，后方是電熱廠，冷卻塔正處基地中央，由于無其他建筑物遮擋，站在基地上即可一覽無余，大煞風(fēng)景，這些都是高檔住宅的大忌開發(fā)思想情況介紹自然和人文環(huán)境：在前面已經(jīng)提到，項目在這兩方面沒有優(yōu)勢，到成了項目開發(fā)建設(shè)的主要難題開發(fā)思想情況介紹：遠(yuǎn)景規(guī)劃：具體按政府規(guī)劃以后做詳盡闡述開發(fā)思想開發(fā)理念前瞻性：項目的整體開發(fā)宗旨是：推動人的活動和交流，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，使居住社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。在規(guī)劃設(shè)計理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠圍合的規(guī)劃，營造良好的空間結(jié)構(gòu)，各建筑自成一體，實現(xiàn)圍合過程的開放型布局。充分體現(xiàn)人與建筑的親和性，通過中庭花園、來體現(xiàn)建筑尺度上的人性化。通過規(guī)劃設(shè)計及配套設(shè)施的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項目的特色。開發(fā)思想中心思想定位：

將地塊的環(huán)境劣勢演變?yōu)轫椖堪l(fā)展優(yōu)勢，通過思想孵化地產(chǎn)，構(gòu)建和諧人居，倡導(dǎo)和諧住宅。總體上：建設(shè)環(huán)保、健康住宅做目標(biāo)群體買的起但又有高品質(zhì)的房子開發(fā)思想項目規(guī)避的劣勢:項目的情況就是劣勢項目基地的路況、鐵路問題項目臨界的泡沫廠、碳渣廠、熱電廠項目周界的建筑情況、治安問題交通不變，環(huán)境質(zhì)量差，空氣污染、熱島效應(yīng)、灰塵大、噪音情況、周邊居住沒形成氣候、治安條件相對薄弱等等使項目居住質(zhì)量下降，環(huán)境改善是項目開發(fā)時所應(yīng)該解決的問題。開發(fā)思想建筑構(gòu)想：站在16畝地上，對項目外圍環(huán)境的惡劣，要去做什么改變是小題大做，資源浪費，對小區(qū)內(nèi)部建筑物戶戶面向中庭是必須完成的。考慮城市肌理的延續(xù)和突現(xiàn)項目形象，項目以一梯四戶的小短板為主要建筑形式，采用“別具一格的“Ｔ型板式”樓體結(jié)構(gòu)，充分運用建筑語言中對景、分景、隔景、借境造勢等功能，提供所有高達(dá)270度的廣闊居住景觀面，保證樓棟間景觀的開放、交流、互通。用“Ｔ型”創(chuàng)新演進(jìn)變體，豐富建筑外立面的審美節(jié)奏韻律，為內(nèi)部戶型設(shè)計增加豐富的空間變化可能。具明顯優(yōu)勢，即前小后大。在住宅建筑形態(tài)上，采用西面2棟15層，南、北面各2棟18層與東面1棟24層相結(jié)合的布局方式，形式上高底有序，層次豐富，小高層住宅將南、北、西面肌理不斷延續(xù)，表現(xiàn)出對城市空間與住宅區(qū)入口的尊重與層次感，并保證了大部分住戶擁有良好的朝向；東面的高層樓既減輕了整個小區(qū)的體量感，同時也遮擋了后方熱電廠冷卻塔對小區(qū)視線的影響，更有利于小區(qū)的通風(fēng)開發(fā)思想空間結(jié)構(gòu)：按照基地地塊形狀擺放建筑物的布局方式，形成圍合狀。東西軸作為人、車行主軸，呈縱向，加強(qiáng)軸線的縱向透視感。小區(qū)入口位于基地西邊的催家店南路處，作為小區(qū)空間面向城市唯一的開口，視線通過這里被延伸，設(shè)計將形成小區(qū)內(nèi)部中央庭院景觀，實行小區(qū)內(nèi)所有住戶的共享空間。南北向的次軸以人的休閑活動為主要內(nèi)容，形成多樣的節(jié)點空間

空間結(jié)構(gòu)追求幾何造型美的格網(wǎng)式布局，軸線、道路、以及建筑本身硬朗的線條構(gòu)成了本方案最大的特色，在環(huán)境和道路的布局上則采用半圓形的弧線加直線的結(jié)合方式。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅

一、外墻外保溫系統(tǒng)

在建筑中，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱損耗較大，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中墻體又占了很大份額。所以發(fā)展外墻保溫技術(shù)及節(jié)能材料則是建筑節(jié)能的主要實現(xiàn)方式。

專威特外墻外保溫有以下優(yōu)越性：

1、避免產(chǎn)生熱橋。外保溫系統(tǒng)處于建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的最外層，能夠形成一個封閉的保溫隔熱體系，采用高效保溫材料后，能夠有效地切斷縱墻、柱、樓板和梁等部位產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性熱橋。再將窗、門口側(cè)面及外部連接件做好相應(yīng)的保溫處理，整幢建筑物的圍護(hù)結(jié)構(gòu)就形成全封閉的保溫體系，達(dá)到全面降低建筑物能耗的目的。

2、提高建筑物使用的舒適度。進(jìn)行外保溫后，墻體自身的溫度變化減緩。冬季當(dāng)室溫高于外界溫度時，通過墻體熱傳導(dǎo)散失的熱量少，使室內(nèi)溫度變化減小，有利于節(jié)能；而在夏季，當(dāng)室外溫度高于室內(nèi)溫度時，外保溫系統(tǒng)又能減少太陽輻射熱的進(jìn)入，外墻內(nèi)表面溫度和室內(nèi)溫度得以降低，使建筑物冬暖夏涼，創(chuàng)造了良好的居住氛圍。

3、減輕溫差引起的建筑物損傷。由于采用外墻外保溫技術(shù)，圍護(hù)結(jié)構(gòu)受到保護(hù)，室外氣候的變化發(fā)生在保溫層，內(nèi)側(cè)墻體溫度應(yīng)力減少，所以墻體產(chǎn)生裂縫、變形的程度大大減輕，其使用壽命得以延長。

4、使墻體潮濕情況得到改善。一般情況下，內(nèi)保溫須設(shè)置隔汽層，而采用外保溫時，由于蒸汽滲透性高的主體結(jié)構(gòu)材料處于保溫層的內(nèi)側(cè)，用穩(wěn)態(tài)傳濕理論進(jìn)行冷凝分析，只要保溫材料選材適當(dāng)，在墻體內(nèi)部一般不會發(fā)生冷凝現(xiàn)象，故無需設(shè)置隔汽層。同時，由于采取外保溫措施后，結(jié)構(gòu)層的整個墻身溫度穩(wěn)定了，降低了它的含濕量，因而進(jìn)一步改善了墻體的保溫性能。

5、可以避免占用房屋的使用面積。由于保溫材料貼在墻體的外側(cè)，其保溫、隔熱效果優(yōu)于內(nèi)保溫，故可使主體結(jié)構(gòu)墻體減薄，從而增加每戶的使用面積。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅二、斷橋鋁合金中空玻璃窗系統(tǒng)

1、斷橋鋁合金是在傳統(tǒng)鋁合金基礎(chǔ)上為了提高門窗保溫性能而推出的改進(jìn)型，隔熱條將鋁合金型材分為內(nèi)外兩部分，降低了鋁合金的導(dǎo)熱系數(shù)，有效阻隔了鋁合金的熱傳導(dǎo)。

2、與普通玻璃不同的是，中空玻璃采用金屬條膠接法將兩塊玻璃保持一定間隔，間隔中間是干燥的空氣，周邊再密封而成。由于聲音和熱量在空氣中傳輸遠(yuǎn)比在玻璃中弱，所以中空玻璃比普通玻璃的最大優(yōu)點在于，它能更好地起到隔音隔熱的效果。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅三、新風(fēng)系統(tǒng)1、在客、衛(wèi)（室內(nèi)空氣質(zhì)量相對較差）安裝進(jìn)口法國蘭舍主機(jī)，在主衛(wèi)、廚房和廳走道安裝衡量吸風(fēng)口。在門窗關(guān)閉的狀態(tài)下，主機(jī)（二檔調(diào)節(jié)）連續(xù)運轉(zhuǎn)，將室內(nèi)污濁空氣排出室外，同時在室內(nèi)形成負(fù)壓，將新鮮空氣通過窗式進(jìn)風(fēng)器（帶過濾網(wǎng)）源源不斷地送入室內(nèi)。

2、采用新風(fēng)系統(tǒng)的優(yōu)點在于：一是可向室內(nèi)源源不斷地導(dǎo)入新鮮空氣；二是減少開窗次數(shù)有利于節(jié)能和避免灰塵進(jìn)入；三是不斷排出室內(nèi)污濁空氣和不良?xì)怏w；四是有利于防治空調(diào)病；五是減少霉變，延長住宅的整體使用壽命和家具的使用壽命。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅

四、淺水分割系統(tǒng)目前一般住宅小區(qū)內(nèi)均采用集中式水景布置，其短處在于一般難以清理，并且可利用賣點不多。采用大面積多點型淺水系統(tǒng)分隔小區(qū)做法能夠解決減少項目住區(qū)的灰塵，凈化小區(qū)環(huán)境與空氣。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅五、原生態(tài)庭院系統(tǒng)組合一定數(shù)量的樹木營造某種主體特征；或者種植為數(shù)較多的樹木做成一種綠色柵欄。將周邊的清潔冷濕的空氣經(jīng)過高綠量的森林群落引入住區(qū)內(nèi)部，緩解熱島、灰塵效應(yīng)，改善空氣質(zhì)量。在項目的生態(tài)綠化工作中，我們應(yīng)注意內(nèi)部綠地分布的均勻性和合理性。應(yīng)采取有效措施，促使庭院公共綠地得到合理的分布和平衡的發(fā)展。建議小區(qū)里有的大樹，一定要別砍了，對于一個樓盤來說，建造原生態(tài)庭院是對業(yè)主和社會的一件大好事。保持原生態(tài)的自然資源，再造出原生態(tài)庭院。庭園小徑是供散步時用的，因而樹木所起的作用是給予散步的人一種祥和安逸的感覺。路邊簇?fù)碇嗄緟?，或伴隨著花壇。小徑的主要功能是漫步其中，所以切忌過分修飾。這樣一個庭院就出來了。開發(fā)思想劣勢轉(zhuǎn)化：和諧住宅六、外遮陽系統(tǒng)

選用鋁合金卷窗作為遮陽形式。這種卷簾有良好的抗風(fēng)壓性和免塵性，重量是3.5-4Kg/m2，表面材料為多層粉末聚脂烤漆，光滑而不易附著灰塵，這樣一來，我們就可以根據(jù)室內(nèi)對太陽輻射的不同需求而通過它來調(diào)節(jié)，而完成對光和熱的自主選擇開發(fā)候思想劣勢防轉(zhuǎn)化:和諧律住宅七、狠直飲盆水系道統(tǒng)：目前怠不少碑家庭縫對水墨質(zhì)污聚染越小來越吩擔(dān)憂棉，建德議貴買項目林采用事直飲材水系顛統(tǒng)，鏈自來躍水從我低位壓水池布引入歐，經(jīng)攝凈化木系統(tǒng)島后由債壓力繪泵直濕接進(jìn)紐奉入家順庭，襲減少論屋頂桑水箱盾的二墓次污駐染，說提高尺水質(zhì)看，迎曾合健先康家扎庭的位生活停要求碎。開發(fā)狹思想劣勢右轉(zhuǎn)化捉：和搖諧住素宅七、沸建筑汽方向陽臺定和飄遼窗設(shè)召計外竿陽臺架注重駁景觀未，因爺此建疼議采撓用1談.2討M的墾通花硬鑄鐵池欄桿輪，使故陽臺辛的視厲野更巷加開宜闊，幸顏色切選擇容深色煙調(diào)，全內(nèi)陽塌臺以判功能可用途紐奉為主貍，建辜議采含用玻某璃圍亞欄，找使保壯持一團(tuán)定的碼私密疼性。倆為減廉低電插廠造屬成的腎灰塵錫污染易，建魄議項朋目面嗎的窗氧戶為遼平窗陶，以造保證寬居室們內(nèi)部葉的清草潔。謠并減昏小窗標(biāo)戶面落積，務(wù)在建披筑的銹轉(zhuǎn)角傻位置溉設(shè)計市轉(zhuǎn)角容窗,蹄使居負(fù)室的驅(qū)視野熔更加駝開闊醋,所音有單姻位的池客廳紛建議趁設(shè)立短有地鍬臺的糧弧型顆落地雀窗，親采用必大面漲積整逼體玻見璃。存住宅盒頂部局設(shè)計醋樓宇米的屋移頂是量受室指外熱手度影砌響最介大的私地方希，建治議采器用設(shè)忌置屋各面架呈空通燙風(fēng)隔邁熱層濟(jì)或閣腿樓屋至頂、帥蓄水蓮屋頂爛和植鋸被屋莊頂，徐減少沈買家朝對頂充層單環(huán)位過途分受竄熱的某顧慮山。擦空調(diào)聽機(jī)位殲修飾鴿建議尼項目歲設(shè)在粥外立盤面的姥空調(diào)悔機(jī)位罰盡量撐設(shè)在鄭樓宇斬窗戶感的旁霸邊，烘以百泉葉窗堅覆蓋桃，而塊且百憑葉窗浴的兩糞邊設(shè)倡置樓奧體整情體橫掩線條想連成蜜一體離，從起而淡首化機(jī)初位對守項目覆外觀該的影憐響，降增強(qiáng)淋外觀災(zāi)效果具。廳住宅雹大堂育住宅勞入口聲大堂漏是用聚戶使妄用較諸頻繁共的公哨共地楚方，椅建議造地臺顧和墻淚身使討用色完彩較閘明快行的云幕石和造花崗叉石，摔運用建玻璃寫鏡、延木飾愚陪襯荷，并束在大卡堂內(nèi)便設(shè)置災(zāi)住戶零專用輪信箱椒。終電梯忽大堂桌各層鋒電梯塔大堂捷，建庫議使餅用優(yōu)糊資瓷請片裝狡飾墻挨身、盲地面亡為高紗級瓷達(dá)磚，奮安裝朽燈飾科，走宗道、騙門廳賤、車銹庫、絲式電梯葵、大仆堂等晌公共練場所丹裝消讓防播鹽音系摔統(tǒng)。伴中心短花園器走道犁花園萍的走礎(chǔ)道建盲議以劉兩種莖形式須設(shè)計撒，緩逮跑徑較道和晉植草胃磚，匪體現(xiàn)舞出健滴康和網(wǎng)綠色后兩種的主題敲，磚豪塊顏趟色?？虺钟形浿黝}太的變領(lǐng)化，號使小隔區(qū)洋耐溢一蒸種青叢春動致感的表韻律逗。開發(fā)遮思想劣勢描轉(zhuǎn)化撫：和膽諧住行宅八、薦智能傷化系挺統(tǒng)—解決坐治安撥問題小區(qū)凈智能?；侵{利用險現(xiàn)代用計算皂機(jī)控懼制技筑術(shù)，怨通過暗有效許的傳格輸網(wǎng)喂絡(luò)，揀將多勾元信冊息服體務(wù)與瘋管理制、物興業(yè)管朗理與逐安防出、住朋宅智爸能化蜂系統(tǒng)姻集成幕起來女，為炊小區(qū)現(xiàn)的服堂務(wù)與船管理派提供廉高技娃術(shù)的呢智能舌化手貨段，撤以期喇實現(xiàn)賺快捷窯高效荒的超蘋值服鉛務(wù)與億管理恐，提員供安其全舒背適家薯居環(huán)聰境。1、可懼視樓渣宇對托講系壁統(tǒng)。2、閉愛路電開視監(jiān)豎控系陶統(tǒng)。3、停引車場瞎管理撫系統(tǒng)豈。4、電址子巡哨更系鴨統(tǒng)。5、住怒戶家展庭報飯警系匹統(tǒng)。6、周剝界防滾越報妙警系漏統(tǒng)。7、背以景音聞樂系哀統(tǒng)。8、電仔子信獄息公勵告牌置。開發(fā)炭思想細(xì)節(jié)磁處理辨：會所命名猶及主占要組括成部走分：持健康偉生活漠館室外賊部分砌：羽騎毛球貓場1個，獨全民鬼健身真設(shè)施么，休奧息涼呈亭半室該內(nèi)部華分：言老人值兒童饑休閑唉娛樂叢場所室內(nèi)吸部分姨：棋姐牌活棉動室宅，購括物超茄市要點直：注賞重實含用，竿減量里減少必投資喬成本犯，體挎現(xiàn)項閉目主刷題開發(fā)于思想細(xì)節(jié)咬處理纏：管家近”概睛念在易物業(yè)蜓管理爪中的污運用龜“管甲家”吳既是綢一種刷專業(yè)馬化酒咐店服挨務(wù)，裝“繳管家表”上服務(wù)盛由酒峽店禮售賓部格職員么按照攀特有將的服碗務(wù)理暖念為功客人秤提供陷“一菜條龍功”個自性化齒服務(wù)羨，此扛類服耗務(wù)通同常以兇“委歌托代或辦”械的形呈式出團(tuán)現(xiàn)。復(fù)隨著伐我國薄朝陽省行業(yè)——物業(yè)婚管理繭的興規(guī)起，賊“管析家”攀服想務(wù)概貌念亦療開始群在一機(jī)些物畝業(yè)內(nèi)蘭出現(xiàn)包，將施酒店舌服務(wù)宏概念致運用帶于相投對固綱定的代消費爭群業(yè)久主及遺租戶誼身上紫，以呢此來憶達(dá)到豪提升掩物業(yè)賞管理宅質(zhì)素妹的目批的開發(fā)緩思想細(xì)節(jié)禮處理電：車庫蟻或車斧位采用隱首層潛半地叫下車諒庫，供露天域車位開發(fā)役思想戶型校配比描：考由于鏈產(chǎn)品嘴的目顏標(biāo)客幟戶群燭體為重城東指廠區(qū)拔人群歪或外計地客沖，因漿此，邀標(biāo)準(zhǔn)脫單元嫌的面養(yǎng)積定爪位為趙約78平方綢米的敏套二逼空間印與90平米伴、11街5平米賭套三上空間芬。比列版分配78僵--杜40鈔%90損--捐30孕%11蠶5-背-3晴0%利用90平方手米的決空間戀，提小出一臟個“廳小三努居”版的概巨念，歷也就玻是在蹤蝶保證貢兩間弓正常字大小急居室映的同耍時，殿增添圍一個壘面積今不大斃、最外多不朱超過10平方無米的雙“半凡間房紹”，乓既可液以作蝦為書良房、橡棋牌泄室，議又可戲以當(dāng)搭成一慕間小拾臥室吳，充紀(jì)分利祝用空逐間組葬合。此外席，設(shè)惠計戶氣型時翠可以北盡量閱設(shè)置素一些騙可拆撈改的仙隔斷臂墻，柏使住舅戶可聽以根錯據(jù)居麥住需堅要分辜割和樣改造趣空間晨，隔竭出一晶間小浩臥室渴或一錯個讀舞書角蓬落，框或?qū)⑴K某個牢空間花擴(kuò)大黑等開發(fā)筋思想檔次睡確定--中檔疫偏下由于穩(wěn)項目盾高層狡建筑戀周邊損無遮擁擋，怎有很綁好的訊昭示蛾性，惹如能腥樹立膚較好廁的形頁象，阻將能肝為提俘升項溝目整更體檔屢次奠陽定一劑定的鎮(zhèn)基礎(chǔ)項目眉周邊井的現(xiàn)控實環(huán)犁境，寺走高總路線拉是在帥打自礎(chǔ)己耳者光本項唐目體待量較芒小，淹走底外端路杏線可執(zhí)以很怒好的召回避進(jìn)競爭犧對手結(jié)論縱：項目轟走中襲下端犯路線儉，以胳解決去適當(dāng)拴人群是適當(dāng)腦居住塌為主鍛要方梳向。營銷喇思路項目貧定位蔬：定位噴原則在戰(zhàn)稅略的鍵高度碼，關(guān)偉注居砌住狀皺況，作關(guān)注滿目標(biāo)推人群動的心暮理軌逗跡挖掘粘現(xiàn)代橋人內(nèi)唇心的踢隱性岔需求慎、引禍導(dǎo)市畝場、紡引導(dǎo)荷消費屬觀念營銷爪思路項目職定位莖：定位艙詮釋這里逆的建稿筑理乘念與某生活老方式籌都是城這個旋時代臣的精易神思唇想的滾反映擾。其核恒心是程：住晚宅觀臘的健萍康與鍋和諧耐，和瓦諧化賣住宅岡是趨值勢營銷房誠思路項目異定位匹：定位采的理展由項目緊地處鏟成都赴東面示，“蘆東突庭”的肥呈現(xiàn)徹，從娛一般熔層面堡看，欺競爭娃對手凳很多鋪。所籍以項痰目應(yīng)灣躍上韻更高翻層面值跟別管人比選思想荒、比捉氣質(zhì)億，走鍋差異親化戰(zhàn)哨略，達(dá)用獨爪特層炕面的挽定位逐把絕龜大多數(shù)數(shù)看兵似可嘩以競愁爭的液對手壞排除啦出局營銷襪思路項目郵定位農(nóng)：樓盤倉定位億的理創(chuàng)由這是遭一個浩浮躁氣的時堂代，膜而現(xiàn)疲代人稈更是喪面對明著壓躍力和猶挑戰(zhàn)做，經(jīng)剛常感擾到找躬不到睜方向循，沒勤有依哨托感躁。人延居領(lǐng)調(diào)域面體臨著蠢矛盾摧。人總居領(lǐng)財域管裁理體趨制、只市場傷發(fā)育抵、利筍益格郊局和襖消費翼觀念困發(fā)生師著巨員大的半變化繼，同誼時也等產(chǎn)生悉了居意住需仍求大蜻、要元求高緞、層悠次多砌與供我應(yīng)結(jié)渡構(gòu)不碌匹配觸的矛吧盾；府不合仁理住裂房消炒費與股市場頓現(xiàn)狀起的矛卵盾；墾法制增不健蘭全、宿誠信袖缺失狼、信柳息不描對稱特形成信市場坦主體缸糾紛擺的矛濁盾；匯舊城霧改造唉與拆桿遷戶蜻、保風(fēng)存歷候史文?；墓敲苌?；粗待放型初增長斃方式遠(yuǎn)與土齒地、屢城市犁空間央、環(huán)主境、覺能源亦、凈趣水等漏資源創(chuàng)稀缺暢日益均突出你的矛棒盾；旅低收松入群陡體與淺市場夜化利想益群旗體的磁矛盾遇；小伍區(qū)業(yè)劇主與音新的浩居住剖模式砍、鄰果里關(guān)嗚系及供物業(yè)見管理吹的矛蘋盾；綢等等棍。束他們周需要現(xiàn)的撫昆慰，乒討厭魄趨迎貫、媚鄙俗和眼沒有廈思想憤的東住西?；厍倚年柪飳?wù)成都漠的輝湊煌總狂有一練絲羨氏慕和柔依戀潑，其蓮實質(zhì)毀就是濟(jì)對成哪都居樣住的酸向往營銷針?biāo)悸讽椖侩p定位劍：領(lǐng)導(dǎo)殃性品壩牌要各為行店業(yè)制賓訂游百戲規(guī)止則，泉成為派行業(yè)夾效仿轎的榜禍樣。撥發(fā)展吐商、錢樓盤渾必須研誕生泛思想鐮，去坊引導(dǎo)嘆市場調(diào)和迎果合市告場小型酷項目館，必柿須有相自己怒的主擺題，桐有不僑易被質(zhì)模仿疲的獨帝特思剝想，養(yǎng)否者顛就會授被淹購沒城東警是工磨業(yè)區(qū)候、環(huán)魔境質(zhì)矮量差河、就訓(xùn)近客性戶群稼體多貫，解泳決他撇們的潤居住鄙的矛夫盾是取項目揉開發(fā)板的根山本，憂和諧貓這部熄分人羽群是脂現(xiàn)時呆期內(nèi)瓣無可張取代其的市效場地濫位，捧小項彩目何虧不先陰快速鐮賺錢酷而某植發(fā)展授呢營銷丘思路項目袍定位怪：定位需依托項目一貫窯堅持華人與驚居住痛、自則然和徐諧共欠存的眨原則出開發(fā)肅，以怖項目峽目前州開發(fā)密思想筆，無轎不是祥立足產(chǎn)于人未與居態(tài)住的脾親和童力角烏度思紹考。辭可謂賄實至牌名歸站在艦整個喪城市衣住宅攝建設(shè)閘的高渴度來搭看，蛛由于磨歷史邀沉積逐、城疑市規(guī)扮劃、第人口銜管理林等諸吼多因液素的似牽制域，我賺們的孟居住牲環(huán)境幸應(yīng)解屈決不拉同人遺群的怎需要允，需梢要即率是市估場我們翠是通仁過塑朽造自妥身的竊特色鍋去吸見引人慮口聚融居，油而希墻望擁噴有個偵性化護(hù)居住恨條件弱以顯未示自障己與婦眾不廈同者欺的確污大有制人在尺。而睬且這累個群問體隨衰著經(jīng)搶濟(jì)發(fā)側(cè)展只矛會越碌來越感大營銷即思路項目逼定位臭：結(jié)論--項目傍的和衰諧住慶宅的遍主要億思想化解麻矛盾炒有賴戲和諧家人居歌的實城現(xiàn)。痛化解錯矛盾央有賴帆于構(gòu)納建社悉會主黨義和墓諧社援會與洽實現(xiàn)救和諧悼人居蹲。人人廟享有染適當(dāng)義住房務(wù)的協(xié)傭調(diào)發(fā)豪展。末在益節(jié)約督資源服前提頭下滿筐足人逝民群辟眾多蓮層次殃的居意住需愁求。似以以人為猶本的扇物業(yè)招管理暮，樹銜立敬適老愛夏幼、非家庭的和睦肥、鄰汗里關(guān)淚系融踏洽的啄居住夾風(fēng)尚梨。人與印自然滲和諧廊相處銳的發(fā)時展。罪保朽護(hù)原奔生態(tài)泊，做劍到建妙筑物鏟、人更造景碗觀與鼠自然瀉環(huán)境惰、人搖文環(huán)堡境協(xié)努調(diào)，箏減少彩廢料庸、廢恐氣、插廢水雙排放埋。侄節(jié)約煮資源朋。采察取切梅實有筑效措稻施節(jié)吵約能膝源，洋實現(xiàn)陪代內(nèi)稿平等筋與代象際平養(yǎng)等。幟節(jié)鳴能省婚地型令優(yōu)質(zhì)烘住宅嘆，提載高住羊宅產(chǎn)律業(yè)可沸持續(xù)桐發(fā)展秀能力鞭。刮區(qū)域亡合作優(yōu)促進(jìn)氣和諧產(chǎn)人居納。營銷天思路營銷蜂策略:1、階段路性策猜略預(yù)熱財期饑：預(yù)短告項挨目特牧點，牌提醒筑客戶丸注意胸，暫顏緩其君購買思行為皆，吸減引其笑等待指項目喘推出縫。內(nèi)部規(guī)認(rèn)購更期：蒙全方盲位介音紹項悅目，芒結(jié)合默現(xiàn)場夜展示冊，以搏項目篩的競舞爭優(yōu)輪勢及匆具體遠(yuǎn)銷售刊措施擁令消還費者饅產(chǎn)生擋購買藥行動加。正式蒙發(fā)售老期：控各種兄銷售具措施昌組合壇刺激吹市場彼，多廢種銷晨售渠災(zāi)道共祝同對貫?zāi)繕?biāo)隊市場樹發(fā)動累再次丟進(jìn)攻逃。強(qiáng)銷笛期：憤開辟保新的嘗銷售興渠道須，全鍋新概皇念的水現(xiàn)場坐展示搶，最每大限津度的買創(chuàng)造許人潮咽，讓客項目升家喻泰戶曉晃。在不則同階野段，循結(jié)合珍推出殊的產(chǎn)挽品類杯型，夢瞄準(zhǔn)主目標(biāo)巨客戶登群，貨結(jié)合罰相應(yīng)趕銷售咸政策刪，促深使其躬購買類。營銷吵思路營銷逃策略跪:2、促手銷手褲段及誤實施談步驟開盤仰前：腸分二百次派沙籌首次譽(yù)派籌推：發(fā)油放2滑00繪個號士，限華時限央量售白號，耕規(guī)定咽優(yōu)惠雹幅度味，制槽造緊吩迫感錯，引州起市居場關(guān)街注。二次劍派籌笛：發(fā)夜放3如00念張卡慨，限壞量不商限時適，優(yōu)捆惠幅變度較口前次融有所社減少押。轉(zhuǎn)協(xié)鋤議、頓簽合哭同。開盤詠，售鑰價上場調(diào)，攔開盤啦優(yōu)惠耕措施沈。進(jìn)入膽正常酒銷售鋪周期諷，進(jìn)恭行階縫段性北宣傳敗，舉漢辦S斷P活醉動，攝出臺鏟針對士性措老施，全保持汽市場疫熱度縮慧，促濾進(jìn)目童標(biāo)客南群的瞧購買恨。營銷希思路客戶念定位:項目自開發(fā)泰初期山，將漿主要氏面對億城東牢就近甜客戶禿資源蔥、項劣目周預(yù)邊的土固有恭客戶鎖，主芹要大鏟型單棄位客夢戶；項目榨開發(fā)研中后住期，繡將大罪量的蹲面對斃更廣戲泛的躁客戶項，其疲中成犁都客據(jù)戶和鋪外地尼客戶快將成海為主異力客弟群；理工瓣大學(xué)帽等小免購買懇人群槽；營銷面思路推廣錢策略:確立微重點冒區(qū)域怕推廣吐結(jié)合漏廣泛咸市場革宣傳炸的推遷廣思理路，碑以針段對性姓的營蘇銷活買動結(jié)礎(chǔ)合軟吉、硬戴廣告終宣傳另，配鋒合銷環(huán)售進(jìn)攻度在團(tuán)不同擋銷售單節(jié)點釘做集悅中的吼密集剃宣傳剩。使掏項目錢知名籠度短頃期內(nèi)孤達(dá)到忙一定住的社桿會影匪響力腿，同亞時在奧目標(biāo)拿客戶往群中講引起濫轟動億。在繞項目卻前期俯完成盾銷售缸設(shè)定宋的目競標(biāo)。分三驕階段擦完成:第一擔(dān)階段巡壽觀念吃樹立繞期第二拒階段夠形象眉推廣之期第三例階段乏銷售栽促進(jìn)干期營銷咐思路品牌濾策略:案名狀建議:**50壺0戶由來:5茄00戶是慨小區(qū)李的設(shè)鑰計戶擊數(shù),旨在恐對提嘩出小炸區(qū)居疤住人返口的城和諧殊住宅,是一凝種差衣異化滿的體概現(xiàn)**桐第五中季因該餓項目談是*握*房斜產(chǎn)的宣第五四個項宣目,以項濁目開兵發(fā)的譯順序子命名**剪建舍按照色項目椅的開輩發(fā)思償想建晶議,前期倘規(guī)劃綠設(shè)計菊多少來有一課定的夏特色,主要瓜對項激目特菌色的旬闡述所有麥名稱貪前加當(dāng)**晃二字,是在唯體現(xiàn)誘開發(fā)倆商做拼項目社就是缺做企項業(yè),做企猜業(yè)就賤是做呢項目滴的經(jīng)籮營開煌發(fā)理默念.營銷腹思路品牌確定位:一個繩健康俱、和丟諧的議人居砍住宅營銷光思路品牌雨定位課理由揀：解決竊目標(biāo)糧群體揀的直貸接矛諸盾，左達(dá)到巴和諧品質(zhì)白好但四價格安貴價格床底但錄品質(zhì)判差營銷近思路品牌永寫真悲：健康·平衡·親把愛·現(xiàn)小代自然貧與建正筑一矮切為靈了適狐應(yīng)人芒的生濕存而館存在營銷挑思路廣告遞定位援：原則折：我們痰定義捐是什則么，昂宣揚(yáng)閥是什慚么樣司的生迅活方猾式語調(diào)薄平易差親和險，具腸有溝活通效析果個性違鮮明鉛，易炕于傳街播定位防語：我們籍做的綢，只摔有50聽0戶定位盆解釋偏，大削盤講旦氣質(zhì)譽(yù)，講幼魄力歐，小蓋項目側(cè)則要禍精煉地，有悠自己孔的思肅想，逃項目素走和旦諧健未康的偷人居棟住宅督是一拔種特閱色化災(zāi)的戰(zhàn)慨略，轎一舉騰話點混名擁投有的侍稀缺脖性，笨同時亭也是各對小倒區(qū)住申戶的階心里悟需求故的一在種滿失足并非馬只是詳構(gòu)想一種謝新事醬物的急誕生場必然必會遭仆到白愁眼、處唾罵判等等嚴(yán)，市譜場也貢會存貞在較獎大的撒懷疑孟度營銷塞思路整合洲傳播:力往杠一處提使，闊才能跡取得秧事半鋒功倍妥的效燥果。洽推廣辨過程杠中，過每一頂環(huán)節(jié)榴都要鉤緊緊志圍繞伐主題讀定位肝，從分訴求珍內(nèi)容眼到訴逮求風(fēng)櫻格進(jìn)帆行統(tǒng)昂一的轟形象棄包裝營銷蔬思路重視尿售點話現(xiàn)場登包裝奇設(shè)計:?買樓柔是個沃理性疏消費影的過介程，成但此旱過程玩中不奧乏感湯性沖流動的忌例子顛，在熟售點奇現(xiàn)場教的形乒象包統(tǒng)裝上蟻作文矛章，六就是躍要讓充買家劣來到膽這里旨，會畢產(chǎn)生艙一種龜抑制饞不住經(jīng)的沖撿動，擺從而如提高陽銷售甜成交睜率?布置著樣板轉(zhuǎn)房間,以增嘴強(qiáng)人渠們的響臨場返感受葵在房犁間里待加上訂一些去小擺嶼設(shè)，泛如放駐上幾顛雙拖蚊鞋、販書包束、睡榜衣等失生活父用品桐，以日生動刷居住夫空間燃的氣役氛，序讓房爺間多趴些生遇機(jī)與絮人氣鐘，也斯充滿醒一份育溫馨居、親逃切營銷圣思路重視短銷售采人員揉培訓(xùn):對銷好售人糞員的肺著裝壘、禮枝儀、撕談吐離進(jìn)行駁統(tǒng)一占規(guī)范對銷答售人磚員進(jìn)候行項較目主汽旨及姐內(nèi)容態(tài)培訓(xùn)百，并柴編印能統(tǒng)一盯銷售碎手冊乳，指疤導(dǎo)他泰們回銀答客金戶提氧問營銷好思路媒體匠策略坊：以報符紙、估平面腿廣告慮為主膛，其拘他形核式為督輔；報紙洽、平薦面媒廈體主桌要選守取——成都遲商報伐、華涼西都存市報挺，居龍周刊派，以齊彩色凝版為矩主，下版面無在推滑廣期便主要織以半鄙版為喇主，迎平時癢保溫黎期主眠要以1/聲4版面碰為主著；營銷郵思路入市緊思路：1．準(zhǔn)藍(lán)備充喉分后標(biāo)入市吧：避森免為看一個衰特定匯的時揮間入驚市，吃為某慘種偏勾好入思市或俯為入姜市而逢入市紛。在轟推廣疏策略毯不明年確、兵市場跑動向個沒有防把握嚇、推稀廣工灰具不劇齊備如、內(nèi)責(zé)外包組裝不爹到位向的狀啦況下坐入市剩，難稼免漏杠洞百悄出，弄推廣馬前景起黯淡輕。因臉此，柴在項贈目的啟正式史推出數(shù)前，踐我們替將為驕項目扁在知啄名度祝和形浮象上時做一校個量歐的積番累，毅蓄勢揉待發(fā)險，達(dá)曾到銷拆售一孤舉的責(zé)成功摘；2．無般造市次不入脾市：思在房該地產(chǎn)飛市場都如此培平平諷淡淡健的態(tài)嘆勢下姨，我誰們認(rèn)似為“探無造改市即歡無市膚場”橡，所好以入贈市準(zhǔn)胡備時暢間再涼短也恭不能音忽略循造勢僅，而閱且還喝要費叔勁心遭機(jī)的曉造好晨勢；3．銷暮售旺懂季入照市：雨通過花銷售蘿旺季捏（8、9、10月）艙火熱拿的銷