房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性講義

第7章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念和指標(biāo)體系，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容與投資決策分析；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義、作用、依據(jù)、工作程序，可行性研究報(bào)告的編制單位，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)影響分析。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)FANGDICHANKAIFAYUJINGYING本章學(xué)習(xí)要求7.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述7.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究含義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究就是在投資決策前，運(yùn)用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、社會(huì)學(xué)等多學(xué)科相關(guān)知識(shí)，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證的科學(xué)。其基本任務(wù)是通過(guò)對(duì)工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等有關(guān)方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，綜合論證開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)上是否先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利、建設(shè)上是否可行、是否促進(jìn)社會(huì)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。7.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用和依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目投資決策、申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件、申請(qǐng)金融信貸、指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。（1）國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及相關(guān)政策；（2）項(xiàng)目所在城市的規(guī)劃條件；（3）項(xiàng)目所在地的社會(huì)文化、自然環(huán)境等基礎(chǔ)資料；（4）項(xiàng)目建議書、開發(fā)商的基本構(gòu)想和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（5）有關(guān)工程技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)和要求等；（6）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料，各項(xiàng)成本依據(jù)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)和指標(biāo)體系。1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)7.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序接受委托與建立研究組織收集資料并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研設(shè)計(jì)研究項(xiàng)目投資方案編制可行性研究報(bào)告并提交7.1.4可行性研究報(bào)告的編制單位可行性研究報(bào)告可由開發(fā)商自行編制，但不適用于向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的情況。通常情況下，由開發(fā)商委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)編制完成。7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與投資決策①項(xiàng)目概況②市場(chǎng)研究⑥結(jié)論及建議④項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)⑤社會(huì)影響分析③項(xiàng)目開發(fā)方案可行性研究的主要內(nèi)容7.2.1可行性研究的主要內(nèi)容投資決策就是在綜合分析項(xiàng)目建設(shè)的可行性基礎(chǔ)上，做出的是否可以投資的決定和安排。在投資決策分析中應(yīng)當(dāng)注意的是：應(yīng)當(dāng)重視市場(chǎng)研究和市場(chǎng)研究方法的創(chuàng)新；在開發(fā)實(shí)踐工作中，定性分析正變得越來(lái)越重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策分析7.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策分析7.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算7.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)與城建費(fèi)用3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)7.管理費(fèi)8.銷售費(fèi)用9.不可預(yù)見費(fèi)10.稅費(fèi)11.其他費(fèi)用12.建設(shè)期利息市場(chǎng)法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法7.3.2招標(biāo)、拍賣、掛牌方式下的土地價(jià)格測(cè)算確定租售方式確定可租售面積及可分?jǐn)偨ㄖ娣e確定售價(jià)（租金）水平安排租售進(jìn)度編制租售計(jì)劃表7.3.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案的制定資金來(lái)源渠道資本金預(yù)租售收入借貸資金7.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。資金投放次序先使用資本金之后考慮使用預(yù)租售收入的再投入最后可安排使用借貸資金資金籌措計(jì)劃表的編制7.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。7.4.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念和指標(biāo)體系靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)清償能力分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期成本利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期利息計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7.4.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表7.4.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本程序房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表一般包括：總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資計(jì)劃與資金籌措表3借款還本付息計(jì)算表42.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表的編制

通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表，可以計(jì)算反映項(xiàng)目盈利能力的主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表一般包括：現(xiàn)金流量表1損益表2資金來(lái)源與運(yùn)用表3項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表3.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表的編制財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率

清償能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表借款償還期

4.財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)指標(biāo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系7.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是指根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會(huì)需要，采用影子價(jià)格、影子匯率、社會(huì)折現(xiàn)率等國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)，從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，計(jì)算并衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)際貢獻(xiàn)。評(píng)價(jià)角度不同評(píng)價(jià)對(duì)象不同評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)不同7.5.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念7.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別進(jìn)行鏟效益誼和費(fèi)用祥的調(diào)身整第一服步國(guó)民己經(jīng)濟(jì)軌評(píng)價(jià)少中項(xiàng)偶目效帶益是昏指房手地產(chǎn)臨項(xiàng)目貢對(duì)區(qū)分域經(jīng)宿濟(jì)的暴貢獻(xiàn)獲，分捏為直味接效微益和窄間接箏效益京。第二框步第三濤步效益漫和費(fèi)叮用數(shù)值濟(jì)的調(diào)秋整編制按表格躍并計(jì)算堡評(píng)價(jià)疊指標(biāo)通過(guò)騎影子你價(jià)格學(xué)、影姿子工擔(dān)資、肯影子鎖匯率布、影稱子運(yùn)辰費(fèi)、崖影子父里率釀等調(diào)慢整建搜設(shè)投昂資成驢本、爬前期們費(fèi)用言、流撈動(dòng)資慌金、垃銷售強(qiáng)（租走賃）扔收入贈(zèng)及經(jīng)待營(yíng)費(fèi)糾用等部。編制少全部禁投資鉛的國(guó)真民經(jīng)日濟(jì)效詠益費(fèi)命用流槳表，澇并據(jù)團(tuán)此計(jì)火算全窮部投繪資的賴經(jīng)濟(jì)媽內(nèi)部肉收益怨率和杰經(jīng)濟(jì)鎖凈現(xiàn)吩值指課標(biāo)。7.鞭5.包3稱房地堵產(chǎn)開村發(fā)項(xiàng)竭目國(guó)找民經(jīng)見濟(jì)評(píng)虜價(jià)的滲基本剛步驟7.星6房性地產(chǎn)姨開發(fā)舍項(xiàng)目喬社會(huì)靈影響肺分析項(xiàng)目母對(duì)區(qū)扇域遠(yuǎn)佛景規(guī)雄劃的際影響對(duì)提匹高人監(jiān)民物新質(zhì)文袍化生積活及說(shuō)社會(huì)牲福利云的影攜響項(xiàng)目滿對(duì)區(qū)別域經(jīng)禿濟(jì)發(fā)智展的修影響項(xiàng)目莫對(duì)區(qū)智域居芝民就幅業(yè)的繼影響項(xiàng)目獄對(duì)區(qū)臥域居野民就汽業(yè)的嫁影響項(xiàng)目挽對(duì)區(qū)引域居嗽民就閉業(yè)的丑影響項(xiàng)目拋對(duì)區(qū)