房地產(chǎn)項目資金管理運用圖文講義資金平衡計劃 稅務(wù)籌劃

3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法xx集團房地產(chǎn)項目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項目資金管理目錄：3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅰ

房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用V

房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)籌劃3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅰ房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險，提高資金使用效率，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

資金密集型大量的資金投入資金周轉(zhuǎn)期限長長期的資金保障1、房地產(chǎn)項目資金的主要特點資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”,

供血充足生存、發(fā)展貧血斷血爛尾、破產(chǎn)2、搞好房地產(chǎn)項目資金管理具有重要作用

資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險能力和預(yù)警措施。中國第一爛尾樓—中誠廣場：爛尾時間：15年地址：廣州天河北路開發(fā)商：香港中誠集團、廣州城建廣州第一爛尾樓--麓景臺爛尾時間：13年地址：廣州麓苑路開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時間：11年地址：西灣路86號開發(fā)商：廣州羊城集團2.1房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機：為什么有那么多“爛尾樓”？2.2國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策

基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控時，運用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。2007年到2008年國家出臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國土證（39號文）對開發(fā)企業(yè)資金的保障程度提出了更高要求；銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進一步縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴格限制；二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運用；預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計毛利率20%調(diào)整為預(yù)計利潤率20%，加大對土地增值稅的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。

上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

資金的籌措和運用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。2.2國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策1、資金平衡計劃主要內(nèi)容

資金平衡計劃是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計劃是房地產(chǎn)資金管理的一項重要工作，通過合理安排資金計劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財務(wù)風(fēng)險。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司的財務(wù)管理水平。資金平衡計劃見下表：3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃XX公司XX年資金平衡計劃表

項目第一季度第二季度第三季度第四季度合計一、資金支出土地費用建設(shè)成本償還貸款稅費支出其他支出合計二、資金來源股東投入借入資金銷售回籠其他來源合計資金盈缺

編制資金平衡計劃包括兩個層面：一是在房地產(chǎn)項目進行可研論證階段，編制項目整體資金平衡計劃。即在對項目開發(fā)總投資進行估算的基礎(chǔ)上落實資金來源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點是落實好資金來源。二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)地價支付要求、施工進度、融資時點、銷售安排等，對年度資金平衡計劃做出詳細安排，確保工程按期完成。這一階段重點是合理安排資金使用。

資金計劃編制完成并報公司董事會審批同意后，各公司必須嚴格執(zhí)行資金平衡計劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項重要內(nèi)容。2、編制資金平衡計劃應(yīng)注意的幾個方面2.1、編制的資金平衡計劃應(yīng)遵循的原則首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作性和能有效實施。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項目公司必須實現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項重要指標。2.2、資金計劃的編制要嚴謹，注意各指標之間的勾稽關(guān)系

資金計劃主要依據(jù)項目的各項業(yè)務(wù)計劃（包括投資計劃、施工進度節(jié)點、銷售計劃等）進行編制，因此，計劃的編制需要各個部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。在實際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。（1）項目投入的資金與計劃開工量相符。例如：某公司計劃全年在建面積60萬方，其中新開工面積30萬方（5月開工），安排的工程建設(shè)支出9億元。

工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項目所在區(qū)域的單方成本及施工進度綜合細致測算，項目工程建設(shè)投資周期一般為1-2年，且當年新開工面積比例較大，當年安排工程建設(shè)支出1000-1200元/平方，該項支出顯然過大，應(yīng)安排6億元左右。（2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。例如：某公司計劃全年簽約金額10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額2億元，而全年安排銷售回籠7億元。一般情況下，全年銷售的項目房款回籠至少達簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當年全部收回。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在9-10億元比較合理。上年認購未簽約2億元本年回籠8億元簽約10億元（3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。

例如：某項目全年預(yù)計銷售回籠10億元，假設(shè)該項目當年尚未完工交樓，安排各種稅款支出0.6億元。營業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當期銷售回籠的6.63%，所得稅預(yù)征比例為當期銷售回籠的3.75%，由于該項目當年尚未完工交樓，無需進行土地增值稅清算及所得稅補繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在1億元左右比較合理。（3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。

例如：某項目公司全年銷售任務(wù)12億元，銷售均價預(yù)計為8000元/方，該項目全年平均在建面積30萬方，安排銷售費用5000萬元，管理費用1000萬元。兩項費用明顯偏高，按照通常情況，銷售費用一般不得超過年度銷售計劃的2.5%，那么安排的銷售費用不應(yīng)超過2500萬元；管理費用單盤基準費用為300-400萬元，再考慮到項目銷售面積及在建面積進行調(diào)整，該項目管理費用安排過高。（4）貸款規(guī)模與項目總投相符。例如：某項目預(yù)計總投18億元，總建面30萬方，當年四證齊全及新開工面積15萬方，安排貸款2億元。該項安排貸款規(guī)模與項目總投相比偏小。按照項目總投18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為9億元，當年四證齊全面積占總建面的1/2，則應(yīng)安排1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即4億元左右。2.3、要注意各項目的全面性，不要有漏項

在編制資金計劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項目的情況。如項目投入中安排土地費用支出沒有考慮配套的政府收費項目；在計算利息費用僅考慮年底余額，沒有考慮當年新增及還貸情況；或者利息費用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項目股東要求分紅，沒有安排現(xiàn)金分紅等等。2.4、要注意資金來源和使用的時間節(jié)點的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口某公司編制全年資金計劃，現(xiàn)金流入15億元（銷售回籠10億元，銀行貸款5億元），現(xiàn)金流出13億元，結(jié)余2億元，全年實現(xiàn)資金平衡。在實施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計劃在5月取得，因此，申請向股東提出借款（原計劃沒有安排），出現(xiàn)時點性資金缺口。如果按月編制計劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。1、房地產(chǎn)項目的資金來源3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點2、資金籌集的主要渠道4、如何辦理銀行貸款5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集

自有資金包括股東投入的注冊資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。借入資金

主要是向金融機構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入到達到項目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40-60%；銷售回籠款即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項目取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。

1、房地產(chǎn)項目的資金來源前期耕階段太：項目峰尚未匯具備湯融資謠能力晉和銷遍售，江資金闊來源似以股傭東投溜入為蕉主。四證把齊全術(shù)：項目煌符合同向金首融機授構(gòu)融雀資的反條件垃，貸兩款用鋤于支稅付工程程款暑。預(yù)售搞階段洪：取得意預(yù)售努許可拿證，粉開始崖預(yù)售痰并回餓籠資耗金。具體潤如下閱圖：一般況來說燦，在護項目瓣開發(fā)砌的整叢個過話程中香上述購三大鹿部分爛資金旁的大叼致比識例各拜為1/濁3，但梨在不恒同階撐段各任來源徹所占肝的比妻例不句同：1年2年股東自有資金：地價、前期稅費和政府收費等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款2、資金籌集的主要渠道1、股禁權(quán)融副資：主要意是指掏企業(yè)談通過巾資本揉市場苗以股指東投雁入實案現(xiàn)資賽本金灑的增慮加，核包括診資本周市場習(xí)首次劉公開千發(fā)行術(shù)（IP蝴O）、勾公開身增發(fā)系、定奇向增有發(fā)等峰方式率；還題有一尼種間軌接上銀市融女資，潤即買富殼上借市。股權(quán)眨融資濁作為荒上市雁公司聰主要海的融知資渠將道，腦廣泛雨受到沈上市恢公司霸的青失睞。攏其特皇點：裁一是廁所獲捆得的條資金吃無須惠還本慘付息辮，新校老股夢東一炕起分木享企戀業(yè)的左贏利嬌與增朗長。憐二是旗一次深融資校資金傷量較卸大，慰可以欠長期晨使用豎；三忙是改拳善資繡本結(jié)霞構(gòu)，拾有效聲降低能企業(yè)音資產(chǎn)耀負債悠率，塊進一因步擴奶大銀教行借敬款等砌間接約融資亂空間吧；四雨是對錯由于繞每股惠收益徒和凈場資產(chǎn)刊收益畫率的猛攤薄刺，對汪經(jīng)營版業(yè)績差要求栽很高預(yù)，經(jīng)眠營壓寫力加紛大。2、發(fā)渴行債執(zhí)券：通過臉發(fā)行掘各種貧債券底取得酒資金跌。包趁括發(fā)責(zé)行公父司債想、企匙業(yè)債烤券、毯短期獲融資櫻券（落中期鞠票據(jù)王）等揮方式終。（1）公伴司債：由奪上市通公司冰通過概資本換市場神（通費過交棍易所婚市場贊）為秋籌集雹長期奪資金蹈而向路一般受大眾鮮舉債哈，承賞諾于映指定奸到期絡(luò)日向束債權(quán)顛人無懸條件今支付咱票面戒金額鉛，并罩于固目定期渴間按搞期依胃據(jù)約抹定利滑率支忙付利決息。螞公司竟債監(jiān)作管機寫構(gòu)往諷往要蠟求嚴漂格債狡券的藝信用劈燕評級膚和發(fā)剝債主墓體的初信息負披露討，特宜別重捐視發(fā)赴債后級的市延場監(jiān)潔管工打作。（2）短祝期融蓬資券鹿（中恰期票佛據(jù)）筐：由人梢民銀皂行主徑導(dǎo)的勵銀行餡間債原券市份場一嶼項創(chuàng)屢新性話債務(wù)返融資填工具廁，由片企業(yè)期發(fā)行凳的無倦擔(dān)保革短期卷本票禁，發(fā)兔行規(guī)貪模一放般不劇得超透過企希業(yè)凈滾資產(chǎn)盼的40著%。具禿有法壺人資澤格的知非金戀融企百業(yè)，沒可依霸照《短期蓮融資愁券管竄理辦嫩法》規(guī)定裝的條烈件和嘴程序當，在存銀行歪間債飽券市勢場發(fā)旨行并糖約定閱在一棒定期里限內(nèi)校還本毫付息弟的有娃價證炒券。伏一年無以內(nèi)繪的為躲短期沿融資墳券，拼三年投以上螺的中伍長期限票據(jù)僚。融乖資券跳不對朽社會顯公眾魔發(fā)行什，只佩對銀毒行間寇債券命市場眉的機扣構(gòu)投傅資人離發(fā)行拿，在坦銀行甩間債彎券市許場交榨易。（3）企柿業(yè)債梨券：企業(yè)零債券遷由中搶央政侮府部著門所麻屬機牽構(gòu)、跑國有襖獨資覽企業(yè)儉或國情有控栗股企巾業(yè)依蔬照法紡定程迅序發(fā)型行（柿可以肌在交欠易所障市場月或銀港行間司債券振交易嚇市場剩），領(lǐng)約定券在一涌定期悠限內(nèi)海（中密長期亦）還副本付部息的物債券絹，由始國家漢發(fā)改糟委和標國務(wù)踐院審遙批，梨一般霧要求距予以濾擔(dān)保汽，債莖券發(fā)炊行后糞，審形批部緒門不稼再對禮發(fā)債念主體昏的信肌息披翅露和涂市場龍行為嚇進行稍監(jiān)管蔥。3、銀傅行貸避款：銀行遠對房涌地產(chǎn)飾開發(fā)缺企業(yè)美提供壘的貸牧款，柴是房特地產(chǎn)投項目鍋開發(fā)較資金嘩的最短主要餅融資縮慧渠道鑄之一賣。按既照貸嫌款資僚金使原用目樓的和攻方式逃的不靜同，墓房地嫌產(chǎn)貸羨款主秧要有黑以下點兩種證類型凍：項目答開發(fā)振貸款雅，是指她銀行冰向房舒地產(chǎn)精開發(fā)均企業(yè)霸發(fā)放遼用于仍項目僑開發(fā)兆建設(shè)內(nèi)環(huán)節(jié)蜂的貸佳款。經(jīng)營紐奉性物猶業(yè)貸隸款，指銀醋行將狗已建蔥成并勒投入錄使用名的經(jīng)惜營性鳥物業(yè)航長期朗穩(wěn)定寫收入且作為校分期圣還款禮來源蹦的一回種物橫業(yè)抵趨押貸誕款，肆貸款掠資金殲不限得定固鐵定用撤途。4、房皆地產(chǎn)狡投資壁信托艱（RE學(xué)IT召s）：RE拌IT票s是一旁種以充發(fā)行憲收益祥憑證呼的方不式匯浮集特置定多蹦數(shù)投皺資者巖的資旗金，谷由專動門投慎資機蕉構(gòu)進手行房湊地產(chǎn)治投資企經(jīng)營廢管理維，并述將投若資綜據(jù)合收逼益按岡比例這分配近給投分資者去的一譜種信鍬托基負金。RE至IT亭s既可響以封逢閉運愿行，霧也可疲以上拜市交信易流刺通，鬼類似來于我乖國的挺開放序式基畝金與碰封閉裳式基珍金。淚目前董，該僵項融捷資方還式正有在探玻討和思政策血研究酸中。結(jié)論剪：房貪地產(chǎn)矮企業(yè)煎主要著是靠愛融資估做大和做強耳的，衣可見督資金發(fā)籌集歡對房附地產(chǎn)捧企業(yè)鏟的生廣存和賄發(fā)展缺是非箱常重卡要的替。案例卷：xx做大禽做強除的“秘訣”—融資自92年上乖市至僑今，xx共發(fā)蕩行股帆票融露資8次，諷融資悄金額盆共19暫5億元碎；至20峰08年底座，xx歷年嘉留存帥利潤摸僅12泉8億元劈燕；至20芒08年底凳，xx對外禁借款渣余額叮共32呢9億元水。3.拜1、合鹿理確曉定資譜金來恨源結(jié)智構(gòu)什么滅是財奶務(wù)杠魔桿效企應(yīng)？例：須某房墳地產(chǎn)激公司霉有自市有資塘金1億元達，投終資項咬目預(yù)慢計投尿資收宏益率鄰為20錄%，投表資期猾限為1年，雖銀行判貸款稠利率散為10凡%，現(xiàn)默有二挺個投捕資方委案可摸供選共擇：方案際一：佩貸款踏與自穴有資染金的第比例絕為2：1；方陶案二去：貸乘款與返自有押資金沿的比攏例為5：1哪種漫投資旅方案瞞自有嶼資金毫收益胸率更似高呢范？方案喊一：上投資腐收益=（2+瓜1）*20肺%*辣1=徐0.桿6億元息貸款褲利息=2眼*1珍0%旺*1參=0科.2億元投資脈凈收禍益=0梨.6蘇-0守.2跳=0胡.4億元自有董資金歌收益憤率=0少.4飾÷1器*1因00懸%=柏40護%方案慘二：洗投資惕收益=（5+哄1）*20航%*豎1=耗1.性2億元牽貸款竿利息=5冷*1敏0%千*1撕=0塊.5億元投資近凈收潔益=1損.2講-0屢.5泄=0心.7億元自有之資金膚收益言率=0皇.7下÷1溉*1端00哀%=約70洋%資金繩籌集佩主要恩關(guān)注膽二個倘方面愚：一替是資垂金來皮源結(jié)拒構(gòu)，馬主要條是指傘投資鈴者籌櫻集各泰種資決金來由源而暴構(gòu)成踐的財努務(wù)結(jié)廟構(gòu)，鴉一般絲式指股肢東投孝入資露金和絡(luò)企業(yè)繳借入突資金喂的比淡例；蚊二是端取得援資金酒的成息本。3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點總結(jié)互：財務(wù)淋杠桿軌：借贏雞生墻蛋，堵以小盆搏大閥。財耕務(wù)杠殊桿就悶是利滋用借甲貸資磁金擴撞大自夕有投擾資的米產(chǎn)出焰。發(fā)揮救財務(wù)霧杠桿應(yīng)的前仁提是腔，當拘投資購收益井率大勻于借諸貸成描本時樹，財澤務(wù)杠尿桿是層有利壩的。借貸弄資金劇與自紗有資迷金的蘋比例作越大糧，財帥務(wù)杠鴿桿的隙作用西越大兵，此栗時，松投資挑收益談會越膛高。懸因此挑，企滋業(yè)對窯外借脹款除萬了保道障資顛金需稅求外遭，另或外一撈個重義要目領(lǐng)的是愈利用船財務(wù)載杠桿恒作用剪獲取粒更大代的收寒益，蹲提高列實投挪資金籮的回薪報率詠。財務(wù)扣杠桿哨放大曉節(jié)稅躁效應(yīng)產(chǎn)。所餅得稅恩法鼓邊勵人獎們使用雨財務(wù)憲杠桿晴，即鞏貸款乖利息里可以并抵減虎應(yīng)稅麗收入轎，起到計避稅伯的作模用。財務(wù)得杠桿汗負效炊應(yīng)如果隱借入調(diào)款項刊投資著取得貝的效蛾益低堅于借臂款成鉗本，喪將會免產(chǎn)生軟相反浪的杠朝桿效暫應(yīng)。旋如前溜例方柿案一尸中，盡若投刮資收革益率率降低牙為6%，其幸自有綿資金胃收益披率為足：投資架收益=（2+微1）*6%魯*1展=0附.1閉8億元欄貸款喘利息=2蛋*1架0%花*1易=0泳.2億元投資身凈收控益=0脖.1截8-滲0.題2=尾-0僻.0障2億元自有脹資金尚收益廳率=-葵0.蜓02矮÷1蓋*1澡00論%=愁-2購%必須球合理碧確定否負債羞比例腸，控衡制財株務(wù)風(fēng)圣險負債妖經(jīng)營排作為竭現(xiàn)代陪企業(yè)趕一個際經(jīng)營棄方式烘，可偶以促聚使企佳業(yè)利鼓用財仿務(wù)杠想桿作用興，以椅較小項的代張價獲叔取最丟大的喂經(jīng)濟熊效益乎。負誓債率走的高鍋低取許決于烏經(jīng)營者吹駕馭顆負債幟的能荷力，錢關(guān)鍵爺在于閉：一脅是將費負債蛋有效陽地轉(zhuǎn)仇化為畫有效畏資產(chǎn)，偷并通葬過資里產(chǎn)經(jīng)評營能紡產(chǎn)生例高于漏利息凍支出吐的效擴益；共二是劣增加斥的資元產(chǎn)的變之現(xiàn)期姐低于巾債務(wù)唱合同淺期，顯保證呼債務(wù)垂能及蘇時清長償。企業(yè)仇必須總在風(fēng)洞險與劉收益攝之間漁找到意一個槐平衡駱點，況防范怎財務(wù)斑風(fēng)險紛。借款狡越多馬越好溪嗎?財務(wù)毅風(fēng)險累原理踐：財劍務(wù)風(fēng)毀險即抓企業(yè)閥不能釘償還債債務(wù)裕的風(fēng)著險，梳即現(xiàn)掃金流備出大距于現(xiàn)法金流盡入而嚇產(chǎn)生巷的到巖期不秒能還缺本付齒息的皆風(fēng)險森。高負畫債真高風(fēng)嗎險高風(fēng)漏險礎(chǔ)高收耽益過度唇地依妖賴借朝貸資籮金會脈產(chǎn)生僅兩種彼后果蜻：風(fēng)險遮隨之駁增加耍。財識務(wù)杠揚桿的惑好處串是建答立在元杠桿針有利掉（即駱投資課收益飲高于博借貸論利率著）的權(quán)假設(shè)檔之上彩的，耐而這挑是一徹種不銳確定保性的竊假設(shè)蹦。如腔果實違際營肺運收顛入低械于預(yù)邊期，喝財務(wù)季杠桿瓦將是禍不利生的，眉將進想一步嫁加大碰不利始后果奮，增鞋加投童資風(fēng)砌險。借貸顛成本縮慧亦隨吼之增普加。兇當財停務(wù)杠勸桿作冒用加揚大時量，貸臣款方泉也會耳感到驅(qū)風(fēng)險敬增加寫，一移是要以求提鄙前還售款；廳二是惜要求析提高環(huán)利率鉗作為遞風(fēng)險的悉補償串，貸鄰款成煤本也富將增刃加，睡財務(wù)后風(fēng)險慈進一腔步加糕大。防范狡財務(wù)鑰風(fēng)險。發(fā)生槍財務(wù)耽風(fēng)險棵一般叨由于職債務(wù)辰資金雹期限懸結(jié)構(gòu)緒安排濱不當勸或者澤由于廣資金噸收支途預(yù)算咱與實削際不基符而柔產(chǎn)生冷的支厚付危牢機。途因此渣，有接效地高控制至財務(wù)刪風(fēng)險捷：一定顆要注窄意短裹期、顆中長今期資愈金的英均衡安粒排，鐵特別不要注混意短協(xié)期負躲債的駕比例，避惕免還貴債期盒過于閑集中悠，造所成企凈業(yè)資金鏈希斷裂窮；做好法資產(chǎn)鉗周轉(zhuǎn)蛇期限道結(jié)構(gòu)眨與債仗務(wù)期岸限結(jié)構(gòu)零的匹糟配。納避免餓短貸京長投漲，根名據(jù)不庫同產(chǎn)號品的淹開發(fā)照節(jié)點和楊預(yù)售趣時間債，安愉排不窩同的偽資金標來源顏銜接述。3.你2努力部降低登資金驗籌集日成本資金旁成本裁是指叨投資驗者籌波集資蜜金時那付出屋的代帶價，助資金笑籌集弊成本疤是直咱接關(guān)慚系到窮項目鍋收益易水平旨，資惕本成賤本高響將虧梯蝕企拿業(yè)的獄利潤稼，甚私至使缸企業(yè)怖陷于靠困境籌?；I資榮產(chǎn)生陣的成倆本主炎要由唯三部禽分組厘成：一是遣籌集擊資金窮過程腦中發(fā)干生的非各種尸費用袍，即芝籌資遣費；如發(fā)畜行股陶票的艷承銷役費，哪銀行食貸款嬸的手平續(xù)費潤等；桐該項島費用選一般命與籌援資額糾度、授籌資名期限玻不直軌接相們關(guān)，嶼屬于信籌資脹成本義中的帽固定凍費用業(yè)。二是滲向資宜金提赴供者束支付搜的報紫酬，替及資具金使鳳用費堡或占暢用費。如蜜發(fā)行金債券聲或銀祖行貸濁款時線的利裙息，勁發(fā)行船股票域的股瘋息、匙紅利耗等；妙資金泄使用跌費與幸籌資鮮額度膚、籌屋資期蹈限直秋接相軋關(guān)，始屬于乎籌資提成本貍中的敗變動摩費用纖；三是烤特定哈條件龍下的棄機會星成本。決定菌資金劈燕成本淋一般背有三蹤蝶個方露面的屢因素及：一是約資金少使用嶺的時終間，資金粉占用剛時間連越長餐，所咱付費足用成醉本越澆大，派反之弄越小滑；二是伏出資義者所歇要承恭受的抬風(fēng)險，風(fēng)綢險越溪大，貌籌資觀成本遼越高蟲，反誕之越常小；三是悄資金拿供求胞狀況，資劈燕金供達應(yīng)緊數(shù)張時糠，資肉金成零本越牲高，優(yōu)資金望供大縱于求顧時，界成本續(xù)越低仿。案例含：xx地產(chǎn)—對賭夠協(xié)議感的后生果xx地產(chǎn)耳是國通內(nèi)房熟地產(chǎn)藍公司腹國際左化融膠資金失額最定大的司，歷月年累岸計在詞國際院資本況市場會募集忌資金18億美蛇元。探但取師得這話些融梨資的冷背后朱，卻預(yù)要背稱負著鐵巨大揚的成對本。特別源是在姨市場填發(fā)生汽變化向后，起其高銹負債灶、高后成本苗的資貍金使現(xiàn)其背起上了池沉重顛的壓愛力，星企業(yè)惹陷于扯困境樓。為了榜實現(xiàn)卸上市拼，實斗現(xiàn)迅撫速擴猾張，xx地產(chǎn)瓶從20礦07年不父計成囑本頻碗繁拿糖地，稈土地舞儲備陳由20絡(luò)06年底暴的不艙足60寬0萬方轟增加付至45毯80萬平已方米秀，比20碗06年底胖增加獎了9倍，俯其資爛金來悅源主育要是越與一疏些機無構(gòu)投憑資者簽訂鐵了所焰謂的對賭柏協(xié)議。對賭袋協(xié)議粒是投雙資方計與企嫁業(yè)對歐未來逝不確應(yīng)定情灶況的亡一種梳約定逆。雙陵方以齒企業(yè)叫當前吼的業(yè)粱績?yōu)榛鹱h價畝基礎(chǔ)兔確定說投資泛條件律，根倉據(jù)雙誘方認生可的曾業(yè)績掏增長項情況映，以省具體奪業(yè)績文指標快甚至副股價開為協(xié)唱議條定件。對賭弄標的厭通常策設(shè)定里為企肢業(yè)股銀權(quán)，羅或者鬧遠遠希超過森一般梅標準嫌的其轎他支曉付條辣件（劃如高俗額利菜息）尊。這種這融資謠的好莫處是仍短期泰內(nèi)能胸獲得艱足夠蝦的現(xiàn)恐金支艇持企碎業(yè)發(fā)綁展。材但一唐旦不餡能滿俘足對熄賭條查件，否企業(yè)目將付程出高篩昂代析價。案例牽：xx地產(chǎn)—對賭喇協(xié)議票的后揪果案例妥：xx地產(chǎn)—對賭為協(xié)議飼的后保果據(jù)公群開資鉛料顯棉示，20匙06年11月，xx地產(chǎn)螞與國突際機務(wù)構(gòu)投這資者沉德意擔(dān)志銀旺行、辯美林驚及淡括馬錫敗簽訂雕協(xié)議欠，以xx地產(chǎn)養(yǎng)三分多之一章股權(quán)驕作押草，由元三家忘機構(gòu)沫投資隊者以陸總價4億美置元認建購其8億股涌可換沒股優(yōu)禿先股拋。20適07年8月，xx地產(chǎn)寧通過世另一括上市闊保薦咽人瑞譯信擔(dān)愈保，酒向貸甘款人科授出匪認沽摟期權(quán)栗為擔(dān)驅(qū)保，鎮(zhèn)籌集萄資金4.銳3億美族元；20帆07年9月，損通過圓抵押xx御景圣半島億項目怖，再猛次向國美林巾貸款1.嗽3億美塞元，幻玉用于推購買物土地使。如xx地產(chǎn)拉與國捐際機點構(gòu)投悶資者貓德意猾志銀證行、拘美林德及淡瘡馬錫地簽定境了對旦賭協(xié)喂議。溪按照捧約定寨，xx地產(chǎn)此若在20毀07年底默前實顧現(xiàn)上沒市，基機構(gòu)樓投資亭者的膛回報文不少四于30％；菌若在20郊08年6月6日前詠完成鏈上市規(guī)，機他構(gòu)投鈔資者籌的回丈報則冠不少漏于40％；冒如果柄在20隸08年12月6日前懶上市嫂，回準報率磁不少姐于50前%，若散至20彩09年6月6日前厲上市言，回恩報率升不少熄于60厘%，如葵果在20竿09年12月6日前科上市屋，則救機構(gòu)弟投資令者的等回報偶不少烘于70％。如無迎法上筑市，劉其將散以現(xiàn)界行市叛盈率賞回購撕相關(guān)蠢投資策者的賴股份喝。據(jù)有頸關(guān)資辨料顯鐵示，斷截至20招07年9月30日，xx地產(chǎn)據(jù)總資情產(chǎn)約體為14邊8億港軌元，止總負速債已極高達14顫0.容67億港益元，糕資產(chǎn)兄負債刊比超95％。由于衰金融包危機姑的影譯響，xx未能裝按期理上市薦，到籌目前尸為此該，資緞本市碗場依乒然低重迷，xx地產(chǎn)狀亦未燒有上賽市的簡跡象盲。這承將意士味著惜，如叫果今山年不挪能上蹄市，xx將面孝臨資涂產(chǎn)被廈瓜分射的危項險。喚即便堤能上繁市，買其成夕本也閥是非型常高脊昂。案例駕：xx地產(chǎn)—對賭污協(xié)議亡的后毒果4、如何辦理銀行貸款銀行搶貸款純是滿惠足項堤目后里續(xù)建躍設(shè)資待金需幟求和或減少籠自有棵資金施占用撓、充似分利淡用財濱務(wù)杠大桿提縫高自甜有資繡金收炊益率恩的關(guān)掏鍵，事從項抓目公架司看脖，銀結(jié)行貸輕款是朋房地工產(chǎn)項普目主牲要資扔金來昆源。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1328299636161802全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何辦理銀行貸款4.圣1、銀皮行貸乖款的客放款蓋條件（1）自持有資新金投佛入占瞞總投烘資35％以墻上，反目前炒由于亮地價紫占總活投比編例較嫁高，脾一般手地價淡支付縣完畢陡即可遷達到帳自有乘資金片投入蹈要求西；（2）項竄目四腫證齊坑全（例國土少證，艱用地宵規(guī)劃賀許可源證、取工程卻規(guī)劃含許可攤證、刑施工證證）腔，主已要是踢控制扭施工罪證節(jié)棒點；4.勁2、辦鐵理銀少行貸退款的桂流程（1）與廁銀行案溝通率，擬謹定貸溝款方應(yīng)案；（2）銀社行前易、后粉臺進松行項繡目評浪估；（3）銀份行審陳貸會田過會虹；（4）落劇實四暫證、美抵押始、法稿律文濤件等胞相關(guān)贊放款區(qū)條件壓；（5）銀姻行放繳款；宜各銀者行對駐公司挨整體寇授信琴仍有椒存量罷且放我款銀忌行具技備放旅款規(guī)顫模；（6）銀擊行貸南款資振金轉(zhuǎn)純出及飛使用今。4.維3、辦燭理銀引行貸非款需虛關(guān)注戚的事民項（1）合嗚理確哥定貸犧款額丑度：公司揉每個慈項目蜘均應(yīng)遺在銀炕行可歲接受純的范蛋圍內(nèi)寫爭取困最大兆的貸轉(zhuǎn)款額批度，許一般場在總距投資陳的40嫩-6推0％。（2）項劑目前鋤期規(guī)掙劃報資建時詞應(yīng)注廁意分纖證：為發(fā)燦揮資最源的避最大租優(yōu)勢然，充框分地飾利用脹銀行捆貸款彩資金傍，在習(xí)前期掘規(guī)劃伴報建火時，墓可根幫據(jù)項非目的槐大小電，考比慮分皇拆工蒜程規(guī)病劃許靜可證吃和施鐘工證至，拆跳分成渴若干卷期，邊能為聞今后細的融韻資工蒸作帶怕來靈導(dǎo)活和倒便利隊。（3）貸諒款擔(dān)妻?；驄鸬盅汗螚l件桿應(yīng)關(guān)取注的藍方面：各才子公再司在遇抵押便不影衛(wèi)響銷亂售的谷情況往下，婆應(yīng)優(yōu)雅先使窩用抵養(yǎng)押方愛式，衡并提耗高抵烈押率偏，充季分利乳用抵缸押物援資源歇。但袋由于膽銷售浴需要共抵押如物涂濟銷，藏放款蒜后幾脅個月俱即開扛始還長款，微銀行鼓貸款齡資金緩利用添效率邊較低箭，為蕉提高奶資金掀使用綁效率艇，可鉤采用竭母公腔司擔(dān)缸保方摧式。（4）貸蘋款資燈金使拌用應(yīng)役關(guān)注貞的方禁面：要盡猜量和譽銀行涉協(xié)商顏，力架爭突破破貸刻款資扔金的連封閉霸管理黨，將希貸款扶通過賓合理療的渠另道轉(zhuǎn)揪出，生提高犁貸款閥資金騙的使途用效齊率。辜否則咽，公聲司必說須根艇據(jù)工徒程建夠設(shè)資轎金需獎求金的額和姓時點全發(fā)放仁貸款竊，使桌用多握少金逐額，鍛發(fā)放陰多少溪金額想。堅色決避凳免貸嘆款資恩金發(fā)身放后課長期富閑置抬在賬專面的觸情況清出現(xiàn)匯。（5）貸款滋成本洋及利善率調(diào)抖整周吼期應(yīng)破關(guān)注池的方較面：力爭娛獲取外市場秀上最蚊優(yōu)惠吊的貸擇款成欠本條論件。今要關(guān)嬌注利悼率的是變化巖趨勢位，在哈銀行燙貸款券利率舅處于霸下降抖通道俊時，淡貸款支利率砍應(yīng)按辟季或健月調(diào)地整。暮反之腦，則絞盡量渾按年義度甚湖至更拿長的仿時間項調(diào)整哲利率倘。房款束回籠垂工作棋應(yīng)貫蠅穿于莫銷售以的各丈個環(huán)褲節(jié)，乓保證擇銷售酷和回欠籠的肉目標禾一致鑄性，逆將回哥籠任煩務(wù)責(zé)款任到碼人，峰并與儲業(yè)績飽掛鉤鞠。加星強銷硬售回妥籠工扒作應(yīng)惱注意憂以下摘幾方卻面內(nèi)杠容：5.陳1、加螞快銷舟售簽秋約。在銷兄售定熄價、訪折扣賢政策圍制訂途、現(xiàn)存場宣余傳等照銷售及各個潤環(huán)節(jié)蜓充分糊考慮祝房款敲快速聾回籠同需求根。例側(cè)如在存付款伯方式燈設(shè)定題時盡赤可能消減少屢多期揪付款陜方式盒；在擁折扣切方面進設(shè)置老一定鄭比例棵的按匯時簽譽約折橫扣；墨折扣輩向一劇次性葡付款銷傾斜挪等。5.蹤蝶2、優(yōu)說化收扶款流施程。房款搜回籠惕需要撈銷售搖部門照、法略律部碑門、嫩代理扒公司畜、律順師事助務(wù)所耳、銀氣行、飛財務(wù)罷部門幟等多盒個部銀門和境單位鐮共同乞努力堤和配泰合，鬼要明嶺確各瓶部門奔崗位割責(zé)任哪及工蕉作流璃程以倒提高隨工作梯效率息。特矛別可閃以通坐過房杏款回貞籠情地況與有費用判掛鉤烏等激顏勵手郊段，型充分蠶調(diào)動鏈代理梨公司伴、律臥所等懸中介鬼積極綠性，燃促進寸房款國的快急速回末籠。5.旗3、充辯分利徐用法父律手因段保徒證按鍬期付戒款的青嚴肅霧性。在認給購書緊、買挎賣合胸同、特按揭斷須知尖等法腎律文儉件中掃嚴格阿約定貓違約骨責(zé)任敗，充峰分保驚護公翅司利貸益；蠢對惡沃意拒韻繳房逐款及青提供晃資料絨的客也戶要降移交汗法律摟部及質(zhì)時處棒理并殺嚴格級執(zhí)行割，維哪護按既期付燈款的訴嚴肅慮性。5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)5.甜4、加私快銀插行按元揭的邊辦理絲式。銀行套按揭乘款是艱房地貧產(chǎn)行怕業(yè)特勺有的抄一種樣資金蹲來源令方式血，目將前，筐多數(shù)菊客戶釣都采暫取銀護行按甘揭方新式支朵付房惠款。要加蹈快按短揭款撤的發(fā)蟲放速拖度，乖首先菜，充滴分調(diào)協(xié)動代抄理公怒司、蹄律師中行力考量，萌責(zé)任尸到人屯，催茄收按厘揭資瞞料，伶按揭私資料濫齊全過后方蚊可進圍行代塊理費植結(jié)算鞋；其偏次，襲在保晉證開閱發(fā)貸壘款銀藏行優(yōu)案先的除情況脊下，仆引進濟多家嚇銀行夫，通捷過競蔥爭壓鐘力促壞進放攀款速滿度。身第三咽，與潔省、維市公筆積金廣中心尖建立猛良好嫁的合奧作關(guān)竊系，東開辟蟲公積疊金中糠心綠沿色通餃道。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增個人住房按揭貸款2513363076482832全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.訂5、加姥快他蜜項權(quán)師證辦載理，強解除狡公司丑擔(dān)?；?zé)任根據(jù)穴房地世產(chǎn)行華業(yè)經(jīng)出營慣猛常做希法，祖在商椅品房附他項亦權(quán)證易辦理汗并移摩交按象揭銀梳行前吳，公舟司將艙對客披戶按島揭貸能款承者擔(dān)階后段性均擔(dān)保頂責(zé)任場，若黑客戶集在此步期間水未正很常還改貸造欠成違純約，斷公司括將承糧擔(dān)回耽購等裁擔(dān)保榴責(zé)任截。為包降低悅擔(dān)保司風(fēng)險咽，公靠司應(yīng)江盡快煎辦理蠢他項笑權(quán)證堪，縮承短擔(dān)現(xiàn)保期堡限，校盡早椒解除濱擔(dān)保嫩責(zé)任雁。5.教6、做渾好銷潑售誠嚼意金東和購具房定們金的胞管理首先毀，誠意腥金收每取、盈轉(zhuǎn)定焰和退頑款等疊過程叼都需燥要建壓立相塊應(yīng)的盡內(nèi)部無控制閱制度掛，納池入財烏務(wù)核數(shù)算體股系管跟理。揉收取靠過程借中需奧要銷臺售現(xiàn)介場工胃作人略員恪俯守現(xiàn)樸場相適關(guān)管鴿理規(guī)澡定，耐收款搬記錄臨實時助錄入妻系統(tǒng)擠，納去入管咳理體婚系，凱相關(guān)硬款項刮、憑控證應(yīng)川按日楊清理熊及移雪交做溪賬，肺財務(wù)晌人員蹄嚴把榮審核疑關(guān)，飲確保玻應(yīng)收政款項廈的實白際入她賬；其次碼，誠意校金轉(zhuǎn)喊定金硬后，伙相關(guān)匹款項負作為遍銷售駕房款哲及時辱進行淡賬務(wù)循處理醬；第三超，換房鐵、退呼房等潔特殊欺業(yè)務(wù)薄建立卵完善犬的登規(guī)記、謹審核像流程走，應(yīng)役退還毅的誠李意金勸，應(yīng)叼經(jīng)銷教售和域財務(wù)抓部門哥雙重穿審核貍，防少止重慎復(fù)退稿款。1、資金運營應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)的流動性2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用

1、資金運營應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)的流動性1.對1項目擊的投柴資回衡報率喉越高幼越好諷嗎？某公刺司能絹籌集傲的資脹金為3億元曉，現(xiàn)游有A、B、C三個裹項目擋的投昏資成觸本均射為3億元忠，其趁中：A項目坊投資糧回報咬率為25酸%，投慣資期姨為5年；B項目絮投資虛回報使率為20榨%，投借資期外為3年；C項目定投資捐回報些率為15轎%，投縣資期擱為2年。方案保一：家選擇龜投資A項目攪，則5年內(nèi)防可獲棄收益3×惜25貝%=麗0.嗓75億元楚；方案煮二：另若選另擇B+洽C項目屬，則5年內(nèi)軟可獲蘋收益3×浮20支%+遭3×繡15沸%=憤1.盡05億元苦。答案摘：項蛛目的飯投資挖回報許率固逮然重削要，丟資金列的周莫轉(zhuǎn)率驕也非倚常重罰要。在籌倉集到肯資金廈后，炊需要禾對這提些資關(guān)金進父行合坦理有復(fù)效的卻使用目，提熔高資趙金的腥使用輝效率刊，同旅時規(guī)攏避資祖金風(fēng)正險。因此稼，對迫于房凳地產(chǎn)森開發(fā)浙公司擔(dān)來說廈，資金就運用鞠的一毫個重劈燕要任隆務(wù)就妄是要杜加快椒資金未周轉(zhuǎn)泥，以歷較小信的資桑金流汗量推引動較漿大的雖項目駝周轉(zhuǎn)扇，使誕資金齡產(chǎn)出魄較高根的利濟潤。資金喬運用秀時要煌特別盲關(guān)注防的重可點：要縮籍短項述目的馳開發(fā)盾周期漁項目靈，加堡快開酷發(fā)速灰度，租減少旋資金斷的占碧用。偽對農(nóng)于一篩個區(qū)膏域公屯司來析說，惱要充勝分考尊慮到埋開發(fā)題產(chǎn)品放的類倡型，詳要注打重流梢動性朝強的帽住宅咳產(chǎn)品康，要愁盡量休保持榨較高營的資新產(chǎn)流茫動性搜和變就現(xiàn)能壯力，胡不能非一味巨追求嫩占用伸大量馬資金氣且回浸報周雅期較貨長的族商業(yè)略地產(chǎn)怒項目全。特款別是吹現(xiàn)階穴段，芒公司遣處于寄快速把發(fā)展味中，銹要堅秀持以口普通木住宅小的滾島動開考發(fā)為氣主，耽商業(yè)統(tǒng)地產(chǎn)患等經(jīng)茄營性往物業(yè)塊投入鍬原則標上要岸控制鬧在20疾%以內(nèi)橫。案例丘：xx地產(chǎn)—商業(yè)崗轉(zhuǎn)型北的代蒼價xx地產(chǎn)蜜在此議輪的泰市場姨調(diào)整槳中遭約遇資卸金緊刺張困茂局的兩重要筐原因翅就在氣于，貓在過泳去的賓幾年掛中他督們將射過多毛的精乏力和買資金窯投入按到商偷業(yè)物胳業(yè)項巧目，牧沉淀械了公際司不叼少的擁資金劇。xx公司競從03年開鳳始進斤入商條業(yè)地埋產(chǎn)，葬近幾賽年，驗投入沖大量小的資旱金在拴商業(yè)闖地產(chǎn)掠項目夸。據(jù)鉆統(tǒng)計藝，xx在珠粒江新炊城擁淋有15個項句目，舟大部稅分是員寫字盟樓和被高價與酒店卷，僅宗在廣助州、渡北京庭、天毅津三嗽地現(xiàn)統(tǒng)有的告商業(yè)殘物業(yè)龜開發(fā)伍將會懶耗掉坊資金12凳4.稍9億元各，3年平進均投咳入41筆.6億元括。在20羨07年還帶曾經(jīng)眉與合甘景泰扇富聯(lián)竟手以46億元市拿下削珠江舉新城蘋的商繞業(yè)地嫩王項熱目；47偷.0撒5億元遣拿下佳佛山懇商住扶地王延，擬源建佛擱山第辨一高夕樓；竟在天寫津以50億元謹拿下嚴的住橡宅項失目。立僅這顫三個危地王惜項目挨的低污價，困就要遇承擔(dān)暫費用瓣超過11瓣2億元栗。目前幫，xx已有5家五箏星級攏酒店且、2家四同星級帳酒店懷、2個幢國雷際甲抖級寫億字樓乓和2個購紙物中尊心，逢投資嶼商業(yè)袍地產(chǎn)定沉淀餃了較多房誠的資典金，傲而商喜業(yè)地顏產(chǎn)經(jīng)貧營效鵝果并江不理其想（20蘿08年酒店炸業(yè)務(wù)湯虧損1.著8億元鑒）。由于瞇市場播發(fā)生句較大嚴的變唉化，篩加之20帽07年投蓬入了軌大量姨資金夸高價房誠拿地即，回膝歸A股的兄失敗飯，08年的糟銷售利額大燃大低鑒于預(yù)拾期（08年富勻力的劣銷售丑收入16逼0億元扎，只請是與07年持妨平，閑只完集成計粥劃的66繩%），季富力順地產(chǎn)待資金座和財蝦務(wù)狀播況陷天入了席比較爐困難稍的局禍面。20鋒08年12月底圈，富膨力地齡產(chǎn)貨挖幣資秒金余穿額僅20億元跨，資虹產(chǎn)負花債率73交%，銀苦行借揮款達20嚼5億元(一年握內(nèi)到罰期的95億元)。由稻于資槍金被熄占用糕，已意經(jīng)讓內(nèi)富力裝喘不難過氣敏來，導(dǎo)為緩糕解資襲金緊前張局壘面，啞不得藝不高吼成本務(wù)融資途，08年融曾資成蛋本比初上年田增加23餃1%，公抓司已汽一年曉沒有盟再購懇置土鞭地。為緩蛋解資沸金困勵境，隨去年談年底導(dǎo)，富珠力開隊始出齊售那崖些他性們一秋直宣齊稱將蜻持有祝經(jīng)營伐的標詳志性波寫字帳樓，聲股東撈張力找和李攤思廉舞個人類出資購買佩下屬技子公測司的咸房產(chǎn)熊，作顏價分嚷別為0.旦83億元劈燕、1.凡02億元佛用于巡壽補充齡公司販流動醋資金培。在經(jīng)腫濟高港潮、飾市場興形勢賄好、火資金交面寬竭松時念期，建市場街往往莫用土位地貯蠻備的匆數(shù)量嗎來衡嶺量房圍地產(chǎn)鵲企業(yè)糧的實伴力和急規(guī)模慕；但厘在經(jīng)故濟衰真退和兄貨幣隊政策決從緊敢的壓科力下大，對訪一個不房地版產(chǎn)企哨業(yè)更削注重救資產(chǎn)兔的流熄動性著，包映括現(xiàn)創(chuàng)金結(jié)管存有顆多大慌，現(xiàn)姿金流仇入是洪否為漆正，油負債向率有和多高攻以及東流動睡比例榜等指膜標。1.成2確定霞合理紹的現(xiàn)偽金留惹存量貨幣仆資金友作為約流動役性最爐強、蠟收益幣性最露弱的脂資產(chǎn)芬，持揚有一片定現(xiàn)懲金可段增強施公司赤的財豬務(wù)穩(wěn)翠健性踏，但影過多燈的現(xiàn)嘗金表饑明資派金閑談置，挨會給壤企業(yè)選增加倘財務(wù)蹈成本戶，損蹈失機攤會成叫本。摧在市胞場好感、信染貸政框策比狹較寬老松的葬情況裝下，徹應(yīng)盡搬量降盞低賬防上資蘿金余郊額；巷相反連，可智適當訪調(diào)高舅現(xiàn)金墳比率趕（5%擾-1醬0%），私獲得圓較穩(wěn)感健的近財務(wù)億狀況柳。作為按項目駁公司蹤蝶，為圣降低江資金牢成本眾，將迫盡量旨減少礎(chǔ)賬面碎的資撤金結(jié)趣存，廚如有窗長期遣閑置逼資金賭可考臨慮提賢前歸少還銀握行貸炸款，姑或?qū)⑶Y金劣調(diào)入講母公樸司，證由母評公司集統(tǒng)一腔調(diào)劑撤和平聰衡。銳賬面訴留存嫌資金回與與舒資金全需求捉盡可框能匹祖配，坡滿足取未來繩一個圾月資蔑金需瞞求。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題1、資貫金支周出與藝施工蠻進度雷不一稻致，犁超進歡度支似付工汗程款拋?；蚝こ萄罆汗擂I單價藍過高買，造否成提吹前或槽超付絕工程煩款。各項峰開發(fā)皺建設(shè)末投入油嚴格漢按合趁同和罪施工貌進度射付款眾，堅協(xié)決杜香絕未它達到氣付款反條件慈提前膀付款銜和超件進度吊付款乎，既涉是降覽低資甚金成干本，速也是怕控制特經(jīng)營詞風(fēng)險著。2、工禽程結(jié)私算要比留足截額的輛工程裕質(zhì)保侮金。按規(guī)腫定足械額收哈取工怎程質(zhì)游保金敬，工溪程質(zhì)最保金四是約矩束施蜂工單傾位后媽期維俱修工蔑作主暫要手剛段，罰也可擋創(chuàng)造捕一定硬的資春金效望益，溜因此膝，需倒足額昌收取存，并瓦嚴格授按規(guī)施定審鮮批后硬退還略。3、墊毒付的策各項執(zhí)工程躁款要慮及時續(xù)收回呈。在工稠程建甘設(shè)中江往往巡壽存在屬甲方管為施餅工單升位代克墊工俘程勞等保金烈、現(xiàn)泰場水瞧電費帽等，狠這些弓款項季應(yīng)及娛時進款行清探收，早保證青公司鴨利益商不受相損害亡。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問題4、資相金撥距付的低手續(xù)河不完令善，賊審批掉不嚴僻；資有金使溉用的瞇計劃遲性不盜強，贏資金校支出勞有較翁大隨免意性夾。5、應(yīng)釣收款斃占用役資金形過大，催塔收不配利。違特別拌是業(yè)奇主拖氧欠的受房款次要及限時收棵回。6、加噴快尾烤盤和財車庫缸等物滴業(yè)的剩清盤窮，盡顛快處把置閑尖置資飛產(chǎn)、賠空置汗房產(chǎn)造設(shè)備眼，減春少資閣金占現(xiàn)用，祖盡快方回收樣資金才。3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3.稠1、賬焦戶管租理制射度：（1）賬卡戶的復(fù)開立妥與注綠銷必簡須經(jīng)棗過公翁司董脹事長戀審批憐同意吼。（2）各領(lǐng)級公兆司的煌所有漂銀行預(yù)賬戶坐必須蜓由所拳在公君司的對財務(wù)柔部門探統(tǒng)一黑管理照，其劣他部低門不埋得以恐任何衡名義腦開立沸銀行模賬戶癥。（3）銀非行賬樸戶必珍須以廊本單質(zhì)位的舞名義答開立撲，不板得違得反規(guī)慌定以混其他逮單位飄或個韻人的待名義壁開立尿，嚴籌禁將以公款分私存當、出轉(zhuǎn)租或斗出借范銀行豆賬戶愉。（4）各破級公幻玉司財仆務(wù)部怕門應(yīng)塘定期挨對銀妥行賬歪戶進君行清楊理，俊對于筋長期練不使舍用、命不需敲用的韻銀行舞賬戶市應(yīng)及斷時予轎以注戒銷。（5）公錢司的記所有搜資金李必須濱納入抽法定且賬戶元管理汁，不得懂坐收打坐支么，嚴尚禁賬數(shù)外循豪環(huán)和老違規(guī)闖設(shè)立舞“小洲金庫欠”。（6）各醫(yī)級公趁司的虎會計局和出畜納不畢能由嫌同一從人擔(dān)錦任，哨開具汗銀行嚼支票很所需崖的印茂章必寫須分荷由兩詞人或麗兩人劉以上差保管紡，銀球行支捐票印阻章的類保管耐理人組員不蝴得在騎空白缺或內(nèi)報容填傅列不伴全的夠支票齡上蓋鉆章。（7）資良金收屢支必佳須及殃時入感賬，澇做到筋日清栽月結(jié)緊。各撤級公者司財具務(wù)部勸門的戰(zhàn)會計草人員似應(yīng)按譯月編晌制銀為行存燃款余赴額調(diào)駝節(jié)表尖和盤魯點現(xiàn)糖金，雷保證竟賬實濫相符攤，出吵現(xiàn)賬亦實不娛符情誰形的表必須套及時碎查明靠原因敘，分柏清責(zé)乳任，辨及時螺糾正禾或追桃究有苗關(guān)人慣員的許責(zé)任廚。3.慎2、資風(fēng)金使估用及抽付款德審批息制度凡：（1）資受金實孝行預(yù)已算管制理，騎各公塵司必須須按趙資金坐計劃歉使用子資金擦，防羽止計拆劃外博的資鉆金支似出。在公司迫的資攤金實碧行統(tǒng)刊一調(diào)福度和炎統(tǒng)籌堅安排匆使用叨，以籮減少咐資金佛閑置先，降鋸低資等金成腿本。（2）各棍級公羨司應(yīng)隸根據(jù)積自身雅實際診情況奮制定鈔明確吉的資怖金支辟付審簡批權(quán)斃限和浴程序澇，各直項資錄金的故支付慨必須變嚴格雀按規(guī)碰定權(quán)料限和殺程序帥審批旗。對嶄于未爛經(jīng)規(guī)鑼定程慕序?qū)徤崤蝽敵匠詸?quán)限棍審批腫的款蝦項，伐出納李人員怖不得掙支付散資金軟，其化他財寸務(wù)人呀員不輪得辦申理有嬸關(guān)財罰務(wù)事竄項。堅付款吩申請富需提曠交相畜關(guān)證模明材米料。（3）所伴有的老資金索的支樹付必麻須依例據(jù)有艦效合嗽同、少合法迎憑據(jù)緩和齊徑全的寄手續(xù)捎，并遙取得綁合法芹有效訪的票充據(jù)，納杜絕術(shù)白條險或不堤規(guī)范眠憑證菊、票駛據(jù)支刻取資驕金。（4）各斥級公雖司的巡壽資金敬不得條擅自妙對外盛借款墨和抵跌押擔(dān)喚保；饒如確吼需，視必須役經(jīng)集鳴團公莖司審孟批。（5）未喜經(jīng)批班準，紐奉各級首公司漏的資西金不頁得投未入證律券市泰場從開事有轟價證扶券買毯賣活貞動，窯或從臣事其池他任折何形摔式的康委托撕理財癢、風(fēng)命險投貫資活螞動。3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用四主要稅種的籌劃思路3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用二主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用三稅務(wù)籌劃的主要思路及原則3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用五稅務(wù)籌劃需注意的問題3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用V房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)籌劃房地搖產(chǎn)行挑業(yè)作甚為支斤柱產(chǎn)艘業(yè)，毫一直其是國師家宏線觀調(diào)怒控的降重點糖對象劃，是姻企業(yè)蛛的一亦種剛那性支寸出。伴若能溜恰當倍地進嬌行稅寄務(wù)籌爪劃，渴則可屋為公鋸司帶設(shè)來一裙定的嗓經(jīng)濟谷效益造。合理臘合法海地進消行稅伴務(wù)籌擋劃，查充分臣利用問各種蛇稅收妙優(yōu)惠政地策，熱可有雄效地寨減少枕企業(yè)口現(xiàn)金福流出芝，提長高企聽業(yè)利播潤，旦增加楊股東此回報尊。稅務(wù)摟籌劃庫對房插地產(chǎn)伙企業(yè)陡具有毅重要壞意義綠，企革業(yè)需辛密切鹽關(guān)注貫國家龍宏觀章調(diào)控襯政策奇的變飲化，正認真絮分析洽，積漁極開喜展稅敗務(wù)籌團劃，瘡變被闊動為伴主動誕，更蝴好地嬌維護頭企業(yè)夢利益千。3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用1、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種稅項計稅基礎(chǔ)稅率或備注土地增值稅銷售收入減扣除金額30%-60%企業(yè)所得稅稅前利潤25%契稅房產(chǎn)銷售額、土地出讓金3%-5%營業(yè)稅項目銷售收入或租金5%城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%