房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)講座

房地產(chǎn)講座(1)

居民購房承受能力

表1-1城鎮(zhèn)居民人均收入及住房面積.doc圖1-1城鎮(zhèn)居民住房與收入

表1-2中國(guó)人口和城鎮(zhèn)人口出生率（萬人）.doc巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力（1）中國(guó)城市人口每年增加1%左右。大約1800—200萬。如果按照每個(gè)城市人口住房面積22平方米計(jì)算，需要增加4.4億平方米住宅。每年大約有950萬對(duì)新人結(jié)婚。（2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。（3）60-70%的居民要求改善住房條件。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當(dāng)前的24平方米增加到35平方米左右。現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為4%左右（農(nóng)村為2%）。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進(jìn)新房子，從小房子搬進(jìn)大房子。（4）到2020年城市化水平將達(dá)到55—60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到8--8.5億，將有2.6億農(nóng)民從農(nóng)村遷入城市。住宅的真實(shí)需求大約每年增加5.4億平方米。表1-3人均居住面積（平方米）資料來源：建設(shè)部《2004年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。國(guó)外數(shù)據(jù)為90年代初期的人均居住面積，中國(guó)的人均居住面積數(shù)據(jù)為2004年。高收入國(guó)家中高收入國(guó)家中等收入國(guó)家中低收入國(guó)家低收入國(guó)家46.629.320.117.68美國(guó)德國(guó)法國(guó)日本中國(guó)6038373124.97圖1-2

平均房?jī)r(jià)和銷售面積表1-4全國(guó)各省市商品房銷售額和銷售面積.doc表1-5各省市平均房?jī)r(jià)及其變化情況.doc表1-6商品房?jī)r(jià)格變化率.doc表1-7各地方房?jī)r(jià)比較.doc要點(diǎn)：?圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。?由于缺乏統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)則，不能拿房?jī)r(jià)收入比來進(jìn)行橫向國(guó)際比較。?購租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。利率、稅率和對(duì)未來的預(yù)期都會(huì)顯著地影響購租比。?在許多情況下房?jī)r(jià)收入比和購租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。如果僅僅采用當(dāng)期的房?jī)r(jià)收入比和購租比作為指標(biāo)，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常狀況也可能給讓人們誤認(rèn)為過熱。?與其橫向比較房地產(chǎn)市場(chǎng)，還不如縱向觀察房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比和購租比的時(shí)間序列變遷。?房?jī)r(jià)和租金之間應(yīng)當(dāng)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的比例。如果這個(gè)比例迅速增加，說明租房不如買房，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)了泡沫。在討論房?jī)r(jià)變化規(guī)律的時(shí)候特別要注意兩點(diǎn)：房?jī)r(jià)取決于多種因素，特別是和住宅所在的地點(diǎn)有關(guān)。由于各個(gè)城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育、醫(yī)療設(shè)施等多種因素各不相同，在不同城市之間的房?jī)r(jià)差別很大。由于房地產(chǎn)在位置上的唯一性使得人們很難比較不同地點(diǎn)的房?jī)r(jià)。在一般的商品市場(chǎng)上，商品的流動(dòng)可以互通有無，縮小價(jià)格上的差別?？墒?，房地產(chǎn)是沒有流動(dòng)性的，不可能通過流動(dòng)來拉平房?jī)r(jià)。不能單憑房?jī)r(jià)絕對(duì)值高低來判斷是否存在著房地產(chǎn)泡沫。判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象，最重要的不是房?jī)r(jià)上升了多少，而是要考察房?jī)r(jià)波動(dòng)是否超出了歷史常規(guī)。泡沫經(jīng)濟(jì)和投機(jī)活動(dòng)相關(guān)，投機(jī)活動(dòng)的最顯著的特點(diǎn)是短期。來得快，走得也快。世界上沒有任何投機(jī)活動(dòng)可以延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。沒有理由把長(zhǎng)期穩(wěn)定的趨勢(shì)稱為投機(jī)活動(dòng)。長(zhǎng)期的平均房?jī)r(jià)（10年或者20年），具有邏輯上的合理性。泡沫經(jīng)濟(jì)跡象必然表現(xiàn)為在短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)和其他指數(shù)突然背離長(zhǎng)期趨勢(shì)。因此，可以拿房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)的長(zhǎng)期平均值作為比較基準(zhǔn)。圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟(jì)。研究居民購房的承受能力的數(shù)學(xué)模型中包括的變量：當(dāng)期的收入，前期收入，已經(jīng)積累的財(cái)富，利率、通貨膨脹率、平均投資回報(bào)率、居民儲(chǔ)蓄率等。各種金融衍生工具的出現(xiàn)顯著地提高了居民購房能力。如何估計(jì)未來收入成為影響居民購房承受能力的一個(gè)重要指標(biāo)。（1）從聯(lián)合國(guó)人居中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，其房?jī)r(jià)收入比的離散度太大，從0.8到30，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，由于方差太高使得這個(gè)房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)幾乎說明不了什么東西。（2）如果單單考慮房?jī)r(jià)收入比，好像只要收入增加了，居民購買住宅的能力就隨之而增加。其實(shí)，對(duì)于居民購房能力起到?jīng)Q定性作用的是業(yè)主成本。房?jī)r(jià)和居民平均收入之間并沒有顯著的相關(guān)關(guān)系。（3）在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，居民收入相應(yīng)增加，對(duì)住宅的需求也隨之增加，有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。如果房?jī)r(jià)上升得比收入更快，則房?jī)r(jià)收入比可能下跌。如果房?jī)r(jià)上升沒有收入快，則房?jī)r(jià)收入比下降。（4）在投機(jī)因素集中作用的城市內(nèi)房?jī)r(jià)可能迅速上升，而在一般城市中房?jī)r(jià)上升的速度并不快。在某些大城市中房?jī)r(jià)收入比上升，而其他城市，特別是在中小城市中房?jī)r(jià)收入比下降。（5）在許多大城市，大部分購買房地產(chǎn)的人并不是當(dāng)?shù)氐木用?。在統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲臅r(shí)候并不包括這些購房者。購房者與領(lǐng)取收入者來自于貧富差距很大的兩個(gè)不同的組別。不能用房?jī)r(jià)收入比來進(jìn)行國(guó)際比較。第一，房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)對(duì)象選擇不同。北美、瑞典和澳大利亞的民居大部分是獨(dú)立住宅（SingleFamilyHouse）。日本、香港、新加坡等地，高層住宅是基本模式，在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)以二居室公寓的平均房?jī)r(jià)作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。第二，不僅世界各國(guó)在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)選擇的“標(biāo)的物”不同。英國(guó)采用調(diào)整后的房?jī)r(jià)（Mix-adjustedhousepriceindex）。愛爾蘭使用的是二手房銷售平均價(jià)格（Secondhandhouses）。挪威采用現(xiàn)有所有住房的平均值(Existingdwellings)。日本使用都市土地價(jià)格(Nationwideurbanlandpriceindex)。韓國(guó)采用的是全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)(Nationwidehousepriceindex)。為了保持歷史數(shù)據(jù)的一致性，沒有足夠的激勵(lì)機(jī)制來促使他們改變傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)方法。第三，有些國(guó)家在統(tǒng)計(jì)平均房?jī)r(jià)的時(shí)候，并不限定某種住宅，而是用總房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積，得到每平方米單價(jià)之后再求每套住宅的平均價(jià)格。究竟使用建筑面積還是使用面積？附屬于住宅的其他建筑面積算不算？如果統(tǒng)一采用住宅面積來計(jì)量，那么，一套住房的面積究竟應(yīng)該有多大？有人采用50平方米，有人采用60平方米，還有人采用90平方米。第四，在如何計(jì)算居民平均年收入？是用一個(gè)職工的平均收入還是使用家庭平均收入？如果使用家庭收入，那么如何計(jì)算家庭成員？是稅前收入還是稅后收入？是可支配收入還是總收入？由于各國(guó)的稅制和社會(huì)保障制度不同，各國(guó)的“居民收入”的定義差別很大。購租掘比（Pr披ic嚷e-樓to直-r蚊en享t倦ra牧ti霜o）房?jī)r(jià)艙收入膜比度已量當(dāng)歸地居符民購演買住蓋宅的栗能力樂，而克購租蜓比度蓋量購課房和授租房診的相萍對(duì)成糞本。住宅街業(yè)主營(yíng)擁有枕住宅湊的年泉成本逢（An敞nu去al湖C范os清t族of蘇O慢wn員er獅sh拍ip）可菠以表崖達(dá)如賄下：房產(chǎn)財(cái)?shù)哪觎柍杀竞桨ㄙ?zèng)有6個(gè)部娛分資金拌成本，倘若的業(yè)主懇不購客買住此宅而僅將這吊筆資翻金投筒資到壺其他器地方胳，例棄如沒捆有風(fēng)絡(luò)險(xiǎn)的犧政府棄債券秋，可扁以獲武得一兆定的宗收益兵。由特于業(yè)擾主購礙買了寫住宅莫，他禍就放永棄了窗這項(xiàng)焰機(jī)會(huì)鹽成本般。業(yè)主橫在購逮買了伯住宅穩(wěn)之后摩必須麥繳納媽固定餐資產(chǎn)眨稅。購房運(yùn)之后班可以狼得到嶺的減喝稅或法財(cái)政忍補(bǔ)貼。住宅礦維護(hù)爛成本。房地掩產(chǎn)預(yù)各期的茅增值葵或貶救值。房地頸產(chǎn)的哨風(fēng)險(xiǎn)躬成本。通過妄購買綁房屋媽保險(xiǎn)除，這青項(xiàng)風(fēng)錘險(xiǎn)成蠢本可典以近攤似簡(jiǎn)就化為茄所支軍出的歌房屋必保險(xiǎn)撈費(fèi)用崖。由于倆上式做右側(cè)匪各項(xiàng)只都包戒含房擇價(jià)，停因此盞上式泊可改懷寫為含：在這曠里ut表示折房地榨產(chǎn)的叛業(yè)主癥成本(u鹽se億r柔co跡st眠o下f次ho蜓us腿in扎g)。購租室比等請(qǐng)于業(yè)優(yōu)主成肥本的逃倒數(shù)財(cái)。如果疲在過刮去20年內(nèi)揚(yáng)業(yè)主漸成本哄的平綁均值董為0.俗05，一套隱住房昏月租稠金是10健00元，的年租持金為12煎00稅0元，合理陶的房裂價(jià)應(yīng)培當(dāng)大必致為24萬元叛。購租啞比的咱變化憂趨勢(shì)如果簽業(yè)主火成本任上升最，則虛購租蹤蝶比下偽降。如果鞠降低蒸真實(shí)學(xué)利率膠，那么么就云降低祖了業(yè)梁主成葵本，功相應(yīng)年提高蛾了購慮租比裳。如棄果租如金不德變，縱房?jī)r(jià)屢就上管升。如果尋人們米預(yù)期鹽短期跌利率牧?xí)匣枭≡谕寥Φ毓┕o彈探性不繼變的耽情況霜下，愧房產(chǎn)富年成轉(zhuǎn)本將切上升沈，其清結(jié)果婆必然轉(zhuǎn)促使璃房?jī)r(jià)癥下跌伐。低利怖率是珠推動(dòng)利當(dāng)前展房?jī)r(jià)各上漲俊的一雜個(gè)原棕動(dòng)力弄。在果最近珠幾年掃內(nèi)無叫論是防北美崖還是擊中國(guó)庫利率爪水平共都相架當(dāng)?shù)湍В@培是抬羽高房間價(jià)的牽一個(gè)酸重要倚原因石。不同端城市著的購鄙租比厘相差暴很遠(yuǎn)句。目罰前還怨沒有沾證據(jù)使說將團(tuán)來各建城市聞之間刃購租板比的頌差距報(bào)會(huì)自印然縮柏小。一般醉說來輸，大艙城市寬的購大租比問高。英購租序比高醒的城激市將壇在相茫當(dāng)長(zhǎng)耗的時(shí)鳥期內(nèi)慈繼續(xù)更保持捏在高泛水平饅。購租段比較枯高的排城市掘房?jī)r(jià)甘和租豎金上陸漲得府都比近較快蹄。在評(píng)枝估房垮價(jià)的虧時(shí)候稅，應(yīng)筆當(dāng)采乖用業(yè)累主成假本的弓長(zhǎng)期弟平均輩值，卷而盡遷量避董免采斷用當(dāng)勵(lì)期業(yè)鏈主成則本。鏟如果酷房?jī)r(jià)愿乘上叨長(zhǎng)期蠻業(yè)主伯平均餡成本墊之后城大大島高于閃類似宏住宅禁的租振金，肺那么液就可膜以判濟(jì)定房寶價(jià)偏怒高。在許銹多情爸況下脹房?jī)r(jià)習(xí)收入描比和蠟購租陷比不映能準(zhǔn)嚇確地天反映開出房濁地產(chǎn)澆的真顆實(shí)成豪本，蘋也很繭難據(jù)姓此判楊斷房閥地產(chǎn)臥是否均出現(xiàn)孟泡沫洲。什么緩是空孔置率位？空置伯面積蔬指的佩是“統(tǒng)報(bào)告前期末堆已竣甩工的盤可供考銷售撈或出皆租的涼商品草房屋車建筑土面積脂中，朗尚未云銷售鋸或出葡租的苗商品謹(jǐn)房屋鐘建筑出面積蠢，包百括以峽前年專度竣撈工和雄本期吼竣工歸的房果屋面平積，趴但不燒包括墓報(bào)告晶期已末竣工島的拆禍遷還柜建，尖統(tǒng)建芳代建載，公成共配永套建芬筑、宜房地長(zhǎng)產(chǎn)公遍司自汽用及違周轉(zhuǎn)愿房等獵不可果銷售面或出佛租的艷房屋店面積如?！庇腥瞬壅f空到置面岸積是么：“牢購房橋者既客沒有作出租薄也沒疾有入狂住的洲房屋鉛加上澆沒有糖賣出鄙去的潔房屋靈”。到底擔(dān)有沒孤有人源住應(yīng)忙當(dāng)怎尿么統(tǒng)穴計(jì)？鐮多少炒天沒吉有人佛住才親算？當(dāng)前開流行褲的空澤置率絹計(jì)算島方法刺起碼略有三晶種：全社癢會(huì)空千置房刊面積惑除以近全部握住房途面積御?？罩萌唐帆C房面騎積除五以最糕近三里年內(nèi)毫竣工侍面積喪?？罩脮兩唐房品棵婢胺e除桶以當(dāng)極年竣大工面竭積。根據(jù)蜘建設(shè)歪部數(shù)乓據(jù)，漏在20覺04年底創(chuàng)，全儲(chǔ)國(guó)商思品房帖空置譽(yù)面積標(biāo)為1.末43億平劑方米牙，其片中商要品住端宅空捕置面澇積為0.煙83億平五方米表3.告1采用枯不同窮的分便母計(jì)寧算出早來不輝同的若空置冠率布（億扇平方蜜米）2004年數(shù)據(jù)以空置商品房計(jì)算的空置率以空置住宅計(jì)算的空置率房屋建筑面積149.060.83%0.50%住宅面積96.161.28%0.77%施工面積14.058.76%5.27%竣工面積4.2528.97%17.43%商品房銷售面積3.8232.17%19.36%數(shù)據(jù)渡來源練：《中國(guó)藍(lán)統(tǒng)計(jì)虎摘要》，20咱05，P6凳2。有人法說：股“按池照國(guó)嗎際通參行慣掌例，勾空置岸率在5%至10扒%之間辯為合剛理區(qū)遣；空容置率榨在10須%至20閉%之間通屬危包險(xiǎn)區(qū)井；空坦置率撈在20拔%以上尋為嚴(yán)撐重積售壓區(qū)馬，極笛度危代險(xiǎn)”醫(yī)。有的致學(xué)者展引用嬸國(guó)家膊統(tǒng)計(jì)駝局的棉數(shù)據(jù)居說，瓣目前符空置割率已傾經(jīng)達(dá)群到26竄%。在沒短有確潑定的載空置喂率定傳義之推前就甩冒然拍聲稱刷中國(guó)蔥的空巧置率偏已經(jīng)堂到了夜極度鴨危險(xiǎn)室的狀眼態(tài)，斧只能盟說明襯學(xué)風(fēng)衣浮燥僅。如果王投資伐主體搭是國(guó)晃家，外那么暈空置廁率高魯意味票著浪縣費(fèi)。關(guān)心訪住宅放空置子率就慮是關(guān)拒心自香己的繪產(chǎn)權(quán)囑和福街利。解決處住宅似空置角的關(guān)掏鍵在廳于各椅級(jí)政猛府。逃發(fā)現(xiàn)褲空置遇率高健了就該找政符府說屈話。如果腥投資沃主體英變成暈市場(chǎng)揚(yáng)上的切法人童，空唐置并勺不是爽傳統(tǒng)強(qiáng)意義肺上的諸浪費(fèi)美?？罩冒袈矢咔o了，朱有人同說，陜反映餐了消要費(fèi)者括購房稱意愿很不強(qiáng)勸。是房樸地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)謎的結(jié)臥構(gòu)有劣問題績(jī)，房反價(jià)過朝高，夠而不油是房勾地產(chǎn)刑市場(chǎng)曾已經(jīng)陰過剩基了。有人挽說，勇空置溫率高后反映豎出貧胃富差伏距太朋大?？s小西貧富臭差距懼的要福害在婆于就緒業(yè)政塌策、華稅收辱政策喘、政碼府的尸轉(zhuǎn)移急支付某政策甲和健蹈全公皂平的門市場(chǎng)波競(jìng)爭(zhēng)茫環(huán)境傅。如歐果想河通過房誠降低臟空置注率來聞縮小憂貧富葬差距援，恐紡怕很餓難找容到著應(yīng)力點(diǎn)或?？罩苗P率過霧高（咽暫且睬不論雅按照填什么予空置托率標(biāo)察準(zhǔn)）壇，反姥映出座房地布產(chǎn)市紀(jì)場(chǎng)上焰有些具問題梯。市錫場(chǎng)上講的問仗題要瓜通過珠市場(chǎng)妙機(jī)制豪來解講決，沾切切死不可泳出點(diǎn)械問題潔就想亮請(qǐng)出某政府忽來胡袋亂干絞預(yù)。沒有晃賣不煌出去綁的房卷子，桿只有牛賣不屢出去遲的價(jià)浩格。孫目前學(xué)面積粱和檔批次適川中的弄住宅足蓋得葡不夠華，而躁高檔蘋住宅巷的房碼價(jià)太先高，辣甚至畜高到霧了不鉤合理金的程磁度，目這是習(xí)空置覆率居燦高不眾下的史原因鐘。房地牲產(chǎn)商診預(yù)期滴房?jī)r(jià)好會(huì)迅通速上港升，林推遲旱出售脾。房?jī)r(jià)鴉上漲弟的部胞分足驚夠覆慕蓋他損們持鑒有這巴些住傘宅所城支付僑的各鬼項(xiàng)成栗本。空置題率上攏升在辮一定俯程度遭上反僻映了越房地?cái)_產(chǎn)商霜對(duì)房旅價(jià)的品預(yù)期扮。流怒動(dòng)資染金的慰約束肢，要不腹然停杏止新禾建項(xiàng)活目，授要不逼然就透降價(jià)革出售誤。資金接的機(jī)池會(huì)成廟本，憐還要尋支付央這些崇住宅是的閑濕置成基本、紀(jì)維護(hù)苦成本拴等。等到伴他們?nèi)庵Ц稕]不起歐這些熟成本褲的時(shí)止候自憶然降編價(jià)。倘若險(xiǎn)這些那房子售沒有播賣出載去，輩房地產(chǎn)產(chǎn)商籮到期舉不能河歸還離貸款池本息騰，銀行蓬追債再討債冬，拍距賣。只要壺房?jī)r(jià)供沒有緣瑞跌過蔑按揭繭貸款舅首期筒的比籍例，幟銀行辨的房錢貸是從安全運(yùn)的。某些春房地產(chǎn)產(chǎn)商耕有強(qiáng)泳硬后助臺(tái)，悶銀行累不敢們催促蹄還貸沫，更副不敢悶將房珍子拿怠過來春拍賣歉。賺了部錢就蓬歸他祖?zhèn)儌€(gè)導(dǎo)人所糊有，灘如果癥虧損割了就先推給黨國(guó)家鋼。拿著皂銀行尺的錢業(yè)在賭戲博，通堅(jiān)守明高房痛價(jià)不杏肯讓畜步。一旦凡將房著地產(chǎn)音賣了不出去失，超為額利藥潤(rùn)足把以彌讓補(bǔ)空供置成鎮(zhèn)本。他們依不愁忙流動(dòng)金資金集匱乏秒。再掃批一影筆新晴的貸撲款就既又可地以拖園上一麗陣。政府見的作室用并騰不是骨去直舞接干銜預(yù)房駁價(jià)，狼而是焦要針處對(duì)市夏場(chǎng)失肺靈的綁病灶蓋動(dòng)手雷。事前男，明蒼知房段地產(chǎn)改企業(yè)浸的資格產(chǎn)負(fù)麻債率盼太高停，銀碎行為幣什么磚還要胸發(fā)放你貸款升？事后丑，明疲知貸倦款有擱風(fēng)險(xiǎn)許為什揭么不賢敢痛麥下殺判手？目前回空置抵率過丙高的乖問題桂，說紅到底騾，癥農(nóng)結(jié)在冒于銀找行的藥風(fēng)險(xiǎn)予監(jiān)管風(fēng)沒有酒到位計(jì)。房地筍產(chǎn)講申座(2畫)房教價(jià)測(cè)評(píng)煌估陵辦須法主講釋人：答徐滇儀慶房?jī)r(jià)庭的不虎確定武性(1芳)房地勿產(chǎn)完窮全沒醬有流方動(dòng)性嫁。因頁此，疑全國(guó)66求1個(gè)城甘市，蝕沒有棄兩個(gè)于城市員的房小價(jià)完剛?cè)或邩印?2貼)由于居房地庫產(chǎn)的撲地理視位置屯具有架唯一渣性，格世界榆上沒千有兩庭棟完抄全一昏樣的慰房子害，(3雨)住宅棉結(jié)構(gòu)咬、面魯積、絕朝向艇、樓董層等辭區(qū)別畫，使正得購桌房者嘉愿意歐支付韻的價(jià)蠅格區(qū)川別很左大(4錘)房地莖產(chǎn)商樸對(duì)房釘價(jià)的舒估算期中包頓含了棕很大俗的主篇觀判蒸斷的濃成分是，(5擋)房地踏產(chǎn)商御在談閃判中卡房?jī)r(jià)銹的不茶確定牛性。因?yàn)樽g估算捷房?jī)r(jià)桑的出查發(fā)點(diǎn)肚不同皺，再嫩加上碰房?jī)r(jià)浴具有點(diǎn)較大優(yōu)的不導(dǎo)確定葵性，窩所以孔不能美說某漁個(gè)房械價(jià)是總唯一妙“正丹確”前的，階也不吸能說善某種建估價(jià)可方法貞是絕鳳對(duì)正奏確的憂。首先惕要弄穩(wěn)清楚鼓，是挑站在偷什么仍人的推角度顧來討慨論問決題，養(yǎng)依據(jù)弄的是浮哪一嬌種房漂價(jià)估忌算法嫁？市場(chǎng)冤比較仁法“貨惹比三叔家”朗，在斑價(jià)格年相等已的住旗宅中酒選取姑效用將最高蠟的，辯或者舅在效妖用相訓(xùn)近的襪住宅晉中選吩擇價(jià)丙格最歪便宜虜?shù)模邚闹辛钐暨x鈴出自節(jié)己最汗中意待的一狠個(gè)。壞這就漸是市寶場(chǎng)比皺較法突所依飲據(jù)的蔬替代茶原理狂。市場(chǎng)叼比較蜜法的潤(rùn)優(yōu)點(diǎn)墨是具倚有很詳強(qiáng)的煮現(xiàn)實(shí)導(dǎo)性，赤適用招范圍陡寬，狠簡(jiǎn)單麗明了世，易盈于采艦用。禮但是哥，必碼須弄?dú)W清楚蹲市場(chǎng)餡比較縣法的區(qū)使用拿范圍揚(yáng)。采亡用市傲場(chǎng)比舅較法謝有三酒個(gè)必竟要條距件：第一活，需險(xiǎn)要收個(gè)集大強(qiáng)量、仔正常絨的房步地產(chǎn)亡交易早數(shù)據(jù)蓋。第二耗，在取房地職產(chǎn)市章場(chǎng)上梳不存莖在壟遺斷或萌者寡朝頭壟吳斷。遮市場(chǎng)兆比較蜜法的血使用膠前提思是充箭分競(jìng)怒爭(zhēng)。第三倚，采掀用市糟場(chǎng)比亦較法電必須法要求莊房?jī)r(jià)歌相對(duì)果穩(wěn)定戒。按照很房地駛產(chǎn)未擇來的王收益公來估淘計(jì)房荒價(jià)的狐做法盞稱為刮收益滅還原并法。收益純還原登法的欺基礎(chǔ)睬是理澆性預(yù)羽期理拿論。記首先絞估計(jì)缸房地睡產(chǎn)在嚴(yán)各個(gè)戚時(shí)期音將要會(huì)取得冬的純巡壽收益呼，然銀后采訊用適夕當(dāng)?shù)膵D還原暢利率攔將純顧收益團(tuán)折算顆到現(xiàn)扛在，推各個(gè)鞠時(shí)期缺收益伸的總瘡和就勺是房垮價(jià)。收益付還原懂法關(guān)拐注房悟地產(chǎn)尸的未棍來收凡益超楚過其左成本疏。顯蘋而易咽見，唇收益芹還原察法不惹適合賄那些柿沒有狂經(jīng)濟(jì)葡收益俱的建噴筑物鈔，例帝如，妥政府秧辦公俘大樓盞、學(xué)旋校、故公園岡、醫(yī)隨院等噴。收益碗還原優(yōu)法采用鼠收益煌還原敲法計(jì)仰算房樹地產(chǎn)川價(jià)格勝可表限達(dá)如航下：這里P為房浸地產(chǎn)譯價(jià)格片，a1速,蔽a2景,經(jīng)…淹a舊n表示晉各期汪純收塊益，r1巖,爆r2塊,型…納r碼n表示陶各期汽的還得原利專率，n為該堤房地齡產(chǎn)的桶使用表年限澤。假挨定房波地產(chǎn)解的純輪收益跪不變戰(zhàn)，使懷用年滑限無膀窮，是還原錫利率寬為常初數(shù)，障上式皇可以品簡(jiǎn)化攔為人守們一厭般所萬熟悉拌的形膚式：收益取還原杰法的冬困難輔：（1）翠如何但選取月合理廚的還槽原利努率。流動(dòng)酒性較條差的拍資產(chǎn)嫩的還自原利娛率應(yīng)你當(dāng)比惜較高袖。房含地產(chǎn)稻的還個(gè)原利負(fù)率理源應(yīng)高景于國(guó)我?guī)烊昀适?，但桂是究幸竟?yīng)山當(dāng)高擾多少姨？通常政還原袋利率部包括忘有三傷個(gè)部陵分：休純利純息，拾風(fēng)險(xiǎn)抄補(bǔ)償齊率和岔通貨威膨脹鈴率。稅投資迷風(fēng)險(xiǎn)廚越大元，風(fēng)槽險(xiǎn)補(bǔ)建償率繩越高丑。房史地產(chǎn)攔項(xiàng)目安投資剛的風(fēng)刪險(xiǎn)大挪不相柔同。因此州，房敢地產(chǎn)祝還原趙利率劫應(yīng)當(dāng)?shù)昕紤]蹲風(fēng)險(xiǎn)劇性、猴非流輪動(dòng)性魯、管豈理的瞧復(fù)雜彈性和肉資產(chǎn)喚的安媽全性往等多團(tuán)種要戴素，嫁而不哨能千點(diǎn)篇一膠律地堪采用嘗一個(gè)倒常數(shù)盈。（2）收佩益還謀原法貫的第奧二個(gè)監(jiān)困難釣是如知何計(jì)勁算純膏收益座。住宅跑的使徹用者兄成本乳取決材于三督個(gè)部饞分：塌占有印資金帥的機(jī)周會(huì)成泳本、厭財(cái)產(chǎn)爽增值寸和折賓舊。在這坊里，Rt表示葛住房慚資本照的年坊成本怠，Ty表示巡壽利息耳稅率適，i表示體利率網(wǎng)，Tg表示都財(cái)產(chǎn)膝增值喇稅率除，γ表示藍(lán)住房設(shè)價(jià)值純?cè)鲩L(zhǎng)螞率，δ表示枝折舊若率，Pt敢-1。表彈示前金期房抬價(jià)。最大缸的不企確定糠因素鍛就是萌住房繼價(jià)值拿的增昌長(zhǎng)率γ。居民憐是買欠房還崖是租眉房？趨從理壓論上木來說手，如姓果租籮金低落于住佛房使催用者云成本異，則鬧應(yīng)當(dāng)壟租房歐，否傷則應(yīng)甲當(dāng)購充房。竿可是關(guān)統(tǒng)計(jì)番數(shù)據(jù)遙表明缸，由擋于住領(lǐng)房需斯求的耽價(jià)格究彈性橋很弱臥，住歐房?jī)r(jià)犧格變篇化對(duì)狐于居魯民的妄購房踩或租彩房的免選擇足并不遣敏感。成本滲估價(jià)戲法房地瀉產(chǎn)的萬建造晌成本義包括脹各項(xiàng)坦費(fèi)用線（包歉括原售材料灰、人勝工、味運(yùn)輸伴、能膏耗等蜘）。源建造魂成本幻玉加上貨各項(xiàng)添稅費(fèi)參和正灑常的斥利潤(rùn)嬌就是乘房?jī)r(jià)例。采憑用成工本法散計(jì)算無出來渾的房圣價(jià)亦蓬稱“銳積算藍(lán)房?jī)r(jià)弦”。第一賭，取奏得土絮地的紀(jì)費(fèi)用氣。（a）征佩用農(nóng)毀地需代支付寬的征兵地費(fèi)至。（b）在悄城市即中取代得土賄地需息要支刪付拆者遷補(bǔ)格償安盤置費(fèi)頸。（c）通塘過政殺府有董償出糕讓取乏得的斃土地臥需要澇支付游地價(jià)宇款。（d）通餃過土蓬地二預(yù)、三皇級(jí)市穴場(chǎng)有歌償轉(zhuǎn)蠅讓取莖得的敞土地旁為購爆買費(fèi)銅。第二蹤蝶，勘耍察、神設(shè)計(jì)倚等專貫業(yè)費(fèi)嗽用以萬及可遵行性喂研究涌等費(fèi)院用。第三廁，建坡筑安院裝費(fèi)湖用。揉其中洽包括標(biāo)開發(fā)卸土地抓（三緞通一吉平，司或者鋼七通辱一平威，拆激除舊寶建筑甜等）喬。建鞋筑材再料能漁源、依水電拜和運(yùn)銜輸費(fèi)樂用。就建造儉建筑鐘物和盤附屬盡設(shè)施岡的建斗筑工姿程費(fèi)壇，設(shè)插備購飛置費(fèi)浸，安倒裝工改程費(fèi)決等。第四震，資祖金成漂本（較投資卻占用牛資金謠的利廚息）殘。第五姨，銷怠售費(fèi)羨用。跌包括南市場(chǎng)塔推廣碌費(fèi)、凡委托批銷售乓費(fèi)和伸銷售襖手續(xù)斗費(fèi)等統(tǒng)。第六狂，開磚發(fā)商糖應(yīng)繳包納的糠稅金等，包裙括營(yíng)袍業(yè)稅哪，城禁市維航護(hù)建鄙設(shè)稅消、教蹈育附傘加稅方和印吳花稅囑等。第七魄，開壯發(fā)商父的利際潤(rùn)。第八躁，為勿了打釣通各具個(gè)政墨府部篩門的餡環(huán)節(jié)枝所必叮須支臨付的駕行賄穿成本麥。假設(shè)梢開發(fā)乖法地價(jià)=房?jī)r(jià)–建筑朵費(fèi)用–專業(yè)耽費(fèi)用–銷售銅費(fèi)用–資本銜成本–稅費(fèi)–利潤(rùn)房?jī)r(jià)芒扣除序開發(fā)熊成本車之后串就剩孕下二堪大塊評(píng)：地霉價(jià)和值利潤(rùn)慈。地向價(jià)高順了，慕利潤(rùn)冠就降羞低。哀如果級(jí)利潤(rùn)棉低于堵某個(gè)愿水平燙，房隨地產(chǎn)奧商或碗者放賊棄這移個(gè)項(xiàng)彈目或穗者改筑變?cè)瓝寔淼慕乖O(shè)計(jì)哄預(yù)想獵，增奶加樓孤層，誦改變拖建筑估物用喜途，女使得策這個(gè)割項(xiàng)目懼有利開可圖黃。房地?fù)P產(chǎn)開補(bǔ)發(fā)商廊都有翠各自灣可接牌受的梅最低愿利潤(rùn)柱標(biāo)準(zhǔn)涉，如彎果說拌房地避產(chǎn)商算有什棋么商穴業(yè)秘咐密的咐話，撐最高劈燕的商幅業(yè)秘鴨密就份是他抓們可陵接受毛的利范潤(rùn)標(biāo)部準(zhǔn)。房?jī)r(jià)攤評(píng)估戰(zhàn)方法賠的背松后房地憶產(chǎn)商悼偏愛某市場(chǎng)斯比較我法?；I在房避地產(chǎn)功市場(chǎng)守信息濤嚴(yán)重湊不對(duì)因稱的帆情況詠下，雪使用疏市場(chǎng)藥比較爛法絕膠對(duì)有委利于虜房地權(quán)產(chǎn)商遵。收益舞還原葵法傾涂向于隙購房血者的顯利益徐。購春房者劫在房黎地產(chǎn)牛市場(chǎng)找上永忍遠(yuǎn)是帖弱小州一方春。不營(yíng)可能鍛收集勿足夠既的信由息來搬分析推未來肌各期宵的收舞益。假設(shè)閘開發(fā)隔法最衡適合起房地汪產(chǎn)商博的地謎產(chǎn)開完發(fā)業(yè)草務(wù)。能在有葵關(guān)房貼價(jià)的滴辯論賢中房串地產(chǎn)鋒商不詠愿意橋涉及錢假設(shè)世開發(fā)彼法，迎因?yàn)榛@他們芽絕對(duì)女不愿搖意讓侮別人刺知道工他們席預(yù)期系的利盒潤(rùn)到買底有緣瑞多少晶。成本再估價(jià)濫法也障許是彼最客蓋觀的慈房?jī)r(jià)的評(píng)估嚇方法日。恐融怕房展地產(chǎn)臺(tái)商最揀不喜好歡的睡就是亡成本接估價(jià)體法。教成本測(cè)估價(jià)并法再峰好也碎幫不水上平聾民百閥姓的西忙。房?jī)r(jià)普地價(jià)籮，孰拍先孰沉后房地立產(chǎn)商銜說，形由于撤地價(jià)顆漲得省太多住了，拔所以艘房?jī)r(jià)煌才會(huì)重漲。國(guó)土棄資源償部堅(jiān)耳決否糾認(rèn)地父價(jià)推險(xiǎn)高房歉價(jià)。32個(gè)主啟要城罷市的賽數(shù)據(jù)青，地經(jīng)價(jià)因獵素只址占商援品房村成本抄的23％，毀其中醋，北泥京土燒地成秘本占攝商品母房總涌成本肉的22貌.9椒8％，站上海幅的土撥地成剛本則陳只占撓總成韻本的16賭.1罩5％，痕廣州暖則更寧低，小只有11踩.4％。先有乳雞還洽是先舒有蛋逝？房?jī)r(jià)卵與地嗽租在房藥地產(chǎn)道市場(chǎng)炊上交邁換和牢轉(zhuǎn)移篩的只閉是所樹有權(quán)驗(yàn)、使提用權(quán)磁、收沃益權(quán)誼、抵環(huán)押權(quán)呆等。房?jī)r(jià)訊所反雜映的逝實(shí)際柳上是絲式這些馳無形摔權(quán)益局的價(jià)艦格。房地尺產(chǎn)的脖實(shí)物燦狀態(tài)伯和它崖的所紋有權(quán)垮、使桃用權(quán)可、收壺益權(quán)確、抵爛押權(quán)適等權(quán)要益并潛不完荷全一朽致。任何礦一種誕權(quán)益流的變壩化都妙會(huì)改為變房巨價(jià)。亞當(dāng)?斯密鈔指出描：“炒地租早成為掉商品擾價(jià)格群構(gòu)成戰(zhàn)部分茄的方技式，寧和工撲資與伯利潤(rùn)地是不雷同的跪。工騙資和嫩利潤(rùn)社的高稱低，任是價(jià)藥格高抖低的語原因嘩，而模地租虛的高悟低，雄卻是宣價(jià)格西高低兆的結(jié)疊果。汁”馬克紛思認(rèn)攪為：版在房蜂地產(chǎn)把市場(chǎng)在上的參壟斷挽價(jià)格蹤蝶與一御般商劣品市織場(chǎng)不攻一樣絞，它買存在浴的前敗提不北是壟拌斷資賽本而兵是對(duì)羨某塊湖土地橫的經(jīng)罪營(yíng)壟哨斷權(quán)捧。這襖種壟組斷價(jià)忠格所高產(chǎn)生欲的超西額利拿潤(rùn)與回土地央所有宋權(quán)無毀關(guān)。土地虧的價(jià)凡格是灑賣方思（政冤府）光設(shè)定雷的價(jià)催格。宰在房諸價(jià)形購成的術(shù)過程聞中房貌地產(chǎn)黨商根孤?lián)惺瘓?chǎng)需霧求（竿包括將真實(shí)顛需求褲和投食機(jī)需福求）禮來決搜定房殼價(jià)，賤而地褲價(jià)高堵低是憶房地飄產(chǎn)商頓決定黃是否州投資沾這個(gè)博項(xiàng)目尼的因淋素之贊一。土地區(qū)出讓溜金在曲本質(zhì)旋上屬強(qiáng)于地計(jì)租范出疇現(xiàn)行月作法醫(yī)是一紙次性卸收取醫(yī)未來40應(yīng)-7砌0年的服地租寸。支付盞了70年的執(zhí)地租南之后讓實(shí)際銀上就雹已經(jīng)蝕擁有肥了這監(jiān)塊土旦地。主一次楊性收腿取幾佛十年瞎地租初和出供售土遣地在西實(shí)質(zhì)貌上沒怖有多偏大區(qū)清別，保留舌在國(guó)鎮(zhèn)家手爬中的柔所有厲權(quán)已鉤經(jīng)沒系有太槍大的情意義室了。目前擔(dān)的土役地出航讓方逗法很知容易魔使得趙地方獨(dú)政府稻的行凱為短松期化姑。一次蓄性收匯取幾摟十年招的地繪租實(shí)盞際上變是允顛許現(xiàn)埋任官獸員提南前動(dòng)聰用了才他們渡后面馳若干壞屆政或府的茅財(cái)源振。不僅富不利惹于從充長(zhǎng)期笨觀點(diǎn)很來平耳衡政大府財(cái)冊(cè)政，雖而且麗很容浙易導(dǎo)輝致過立度投蛾資。地產(chǎn)禽定價(jià)暮的不普對(duì)稱求性從房裝價(jià)形物成的業(yè)博弈折過程炎可以搭很明瓦確地邁肯定為，地的價(jià)并虧不能盯決定卷房?jī)r(jià)黨，因蠅此，公降低擊地價(jià)塑未必閘能夠尤平抑嶄房?jī)r(jià)金。在一否般商轉(zhuǎn)品的按價(jià)格泳形成上過程掀中供繳給方鏈和需簡(jiǎn)求方談在交火易談胳判中趕的地箱位對(duì)據(jù)等。雙方轉(zhuǎn)逐步毒向中廁間靠撇攏，孤最終辜出現(xiàn)吸一個(gè)度交集襲，達(dá)置成交俊易價(jià)盛格。在房灶地產(chǎn)掏市場(chǎng)化上供障給方坦是房諷地產(chǎn)綠公司少，需殃求方傘是千薪千萬排萬的冤購房忙者。供給胸方和基需求恢方不列僅在異資金賀、談瓶判能價(jià)力、熔市場(chǎng)隔占有鹿比例終上嚴(yán)撞重不懲對(duì)稱毀，購教房者憐特別陜?cè)谛沤阆⑸蟻G處于盜劣勢(shì)污。在土裹地批寒租市指場(chǎng)上替，供粥給方診是各若級(jí)地堵方政利府，婆需求圖方是呆房地脾產(chǎn)公瓜司。復(fù)實(shí)際歐上這突兩個(gè)根方面鹽也嚴(yán)泳重地亞不對(duì)余稱。（1）雙敢方的壇激勵(lì)缸機(jī)制庫不對(duì)續(xù)稱。（2）雙講方的若決策致速度寸不對(duì)從稱。（3）投穿標(biāo)過錄程中凳的地庭位不拌對(duì)稱裁。（4）對(duì)坐于房蒼價(jià)上訪漲的咬態(tài)度彈不同博。正是強(qiáng)由于悅在土生地批紐奉租市識(shí)場(chǎng)上醫(yī)供求戒雙方郊的不煤對(duì)稱租性，滑地價(jià)螞和房駁價(jià)不適存在棒著平藍(lán)等的素互動(dòng)欠關(guān)系歪。在投葵標(biāo)過你程中歲房地輔產(chǎn)商葉使用紋的是算假設(shè)洋開發(fā)戚法。可是脊在房廢地產(chǎn)駝銷售專過程當(dāng)中采至用市算場(chǎng)比浩較法上。因?yàn)樗夜纼r(jià)唱方法乏完全底不同妨，地秒價(jià)決念定房完價(jià)的劃說法余是沒冶有根德?lián)哪_。房?jī)r(jià)嫩決定蝴了地僑價(jià)浙江約的地長(zhǎng)價(jià)比番江蘇責(zé)高，頭但是落江蘇咐的房匆價(jià)要涼比浙址江高括。從安統(tǒng)計(jì)痛數(shù)據(jù)涉上似兵乎看呆不出競(jìng)地價(jià)器和房?jī)?nèi)價(jià)之紀(jì)間存籃在著茄必然椒的相戰(zhàn)關(guān)關(guān)金系。房?jī)r(jià)伙高的慘地方砍地價(jià)樸未必酸高。梯反過豪來，莫地價(jià)鉛高的委地方溝房?jī)r(jià)尤也不漿一定招高。在購廊房者稅支付萌的房揀價(jià)中暢只有30蒜%左右唇是地棒價(jià)。魄如果肯是地涉價(jià)決鎮(zhèn)定房埋價(jià)的企話，給假定愉地價(jià)陜漲10搞%，而扭其他嫁成本脅都維口持不我變，名那么或，房憲價(jià)應(yīng)孫當(dāng)只珍漲3%?？墒怯?，在20征03年，峽房?jī)r(jià)并的飆灑升速釣度已憑遠(yuǎn)遠(yuǎn)樹超過巡壽了地替價(jià)的筐漲幅芝。這注從另腎一個(gè)徐角度句說明投，房態(tài)價(jià)的工變化邊并不芳是單嗽純由果地價(jià)領(lǐng)決定拐的。判斷制房?jī)r(jià)柱是否暈決定閉地價(jià)稱的最而主要降的依棵據(jù)來吐自于礦土地曲投標(biāo)泰過程擁。如果修地價(jià)禿果真推太高運(yùn)，房滲地產(chǎn)毫商絕軋對(duì)不激會(huì)投謊標(biāo)。這個(gè)帽項(xiàng)目瓦流標(biāo)澤之后老，根煮本就矛談不檢上房礙價(jià)高慨低。在形泛式上造地價(jià)酒似乎凳登場(chǎng)釘在前儲(chǔ)，房勵(lì)價(jià)形免成在鞋后。事實(shí)扒上，努房地境產(chǎn)商敵在政癥府公正布地浪價(jià)標(biāo)瀉底之私前早宇就對(duì)耳未來串房?jī)r(jià)鞋作出獨(dú)了預(yù)廊測(cè)。脅之所顯以高確房?jī)r(jià)舅可以符從一擋個(gè)地量區(qū)傳塌播到孫另外肌一個(gè)銅地區(qū)季，就偶在于莫大房覺地產(chǎn)斧商和哪投機(jī)管集團(tuán)知的跨朵地區(qū)德活動(dòng)午。某些你房地譜產(chǎn)商漠將房靜價(jià)暴抽漲的味原因?yàn)V歸結(jié)急于地押價(jià)上宋漲是糖顛倒胸了因者果。降低援地價(jià)殿便宜餡了誰李嘉吳圖指臉出：浪“地戶主降螞低地社租并四不能際降低慈谷物創(chuàng)的價(jià)傷格，欠只是威將部蠢分應(yīng)癥該歸撞自己界所有鳥的地芳租讓傻渡給粒了雇孟農(nóng)而以已。巾”在當(dāng)燒前的川房地泉產(chǎn)市羅場(chǎng)上堵，降鉗低地集價(jià)也任就是繁降低瞞地租伐。實(shí)愿際上銀就是埋要求所把政昌府理題應(yīng)得買到的死部分夏地租蘆讓渡歉給房燙地產(chǎn)閉商。北京拖建國(guó)面門外禾有塊礙地的迅地價(jià)安是每乘平方夠米11竊00元，繞萬泉詳河路日有塊答地每尸平方商米30濃00元。鍵二者搬的物臣業(yè)檔欺次和繼造價(jià)殊都差胖不多瓶，最灘后售軋價(jià)也傘差不按多。爹對(duì)于剖房地普產(chǎn)商院來說許，房黨價(jià)越床高越川好。謀只要軋能夠腫賣得獎(jiǎng)出去揪，他直們絕肆對(duì)不御會(huì)因綢為地梨價(jià)較剪低而儀降低培房?jī)r(jià)受。按照燥國(guó)務(wù)凝院發(fā)挖展研逃究中摸心課對(duì)題組濁的報(bào)枝告，神在土煌地增稿值部鈔分中擴(kuò)農(nóng)民據(jù)得到瓣其中師的5-富10舅%，鄉(xiāng)根鎮(zhèn)得戴到15穩(wěn)-2帝0%，地害方政臭府得傘到20洗-3況0%，而震房地雹產(chǎn)商催得到40寧-5塘0%。房地立產(chǎn)講蒸座（3）房彈價(jià)翅之豆謎主講完人：往徐滇獵慶房?jī)r(jià)骨之謎送不在酬于去端年漲彈了多喬少，柳也不寧在于夏明年敲還會(huì)按不會(huì)顛漲，懼讓人所們困礦惑不屢解的撇是明怪明房競(jìng)價(jià)暴腫漲，評(píng)房地犬產(chǎn)的吸富豪棵越來窯越多年，可治是誰菌都不飄認(rèn)帳漠。那索么，諷老百癢姓購穩(wěn)房時(shí)乳多支牛付的鞋錢究送竟落輔進(jìn)了爪誰的曾荷包島？？令人向困惑情的房稻地產(chǎn)誤業(yè)20宋04年以莫來，右中國(guó)粉房地歷產(chǎn)業(yè)僅有三借個(gè)現(xiàn)即象引鋼起了塑全社挎會(huì)的冒普遍互關(guān)注顧。房?jī)r(jià)腰暴漲掃。在富蛙豪榜陳上房抽地產(chǎn)袖商的蒜名字寒越來寄越多魔。房地蘇產(chǎn)商扛再三悲聲明箏，他扭們并酒沒有即發(fā)財(cái)排。如果箱以20將03年的北房?jī)r(jià)華作為畜基礎(chǔ)朗，那葉么中踢國(guó)的尸老百珠姓在20告04年購適買住動(dòng)宅的坐時(shí)候蘇由于棚房?jī)r(jià)桑上漲拖的因散素而蹈多支咸付了16湖63億元蠅。相串當(dāng)于龍全國(guó)士職工撕工資桿總額蝕的11杰.3杠%。最近畝三年縫公布營(yíng)的大脈企業(yè)尤百強(qiáng)郵當(dāng)中艷，經(jīng)我營(yíng)房蛾地產(chǎn)宗的越老來越漆多。在20歡02年是25家，20盜03年37家，20撒04年為45家。在福種布斯闊公布產(chǎn)的20潑04年中兵國(guó)20燈0名富愛豪當(dāng)輝中有64人來躍自于西房地魚產(chǎn)業(yè)妄，在貍前20名當(dāng)椅中，態(tài)有11人與趴房地消產(chǎn)有特關(guān)。從20略04年股僵市公跳報(bào)可礦見，洞房地弓產(chǎn)公往司的切業(yè)績(jī)嚼表現(xiàn)首一塌臉糊涂惰。陸家早嘴（60餓06云63）的必全部倉業(yè)務(wù)為都是枕房地右產(chǎn)，艘在20卡04年主倘營(yíng)業(yè)喚務(wù)收盛入同陽比下混降7.齊38然%，利沃潤(rùn)同殺比下摔降19點(diǎn).8近%。上海刮新梅斗（60元07偉32）主艷營(yíng)業(yè)抗務(wù)利繳潤(rùn)同衰比下野降10末.8兼2%。天宸喚股份慣（60值06礙20）的素主營(yíng)蠅業(yè)務(wù)鍬利潤(rùn)身下降29肺.3睬%，埔東頭金橋陰（60巨06只39）主健營(yíng)業(yè)唯務(wù)利做潤(rùn)下亮降了8.忍9%。房?jī)r(jià)砌成本很是不劑是房剛地產(chǎn)狀商的假隱私“公騙布商鳥品房清成本塘的行咳為不辦盡妥收當(dāng)，模這樣設(shè)做涉次及開核發(fā)商駐隱私醫(yī)、違勉背市連場(chǎng)經(jīng)甲濟(jì)規(guī)漫律。末”房地邀產(chǎn)業(yè)桿具有鏡鮮明固的寡藏頭壟范斷特拿征。訪一個(gè)慘或者錯(cuò)數(shù)個(gè)喊大房墳地產(chǎn)性企業(yè)部形成太價(jià)格激聯(lián)盟序，他充們是劃當(dāng)?shù)卮叩摹盀⒑皟r(jià)隙”領(lǐng)節(jié)袖，煎其他港中小妹房地料產(chǎn)企腸業(yè)處愿于跟閘隨狀遠(yuǎn)態(tài)。對(duì)于停具有練壟斷房誠性企報(bào)業(yè)的諒價(jià)格子監(jiān)管森既不兄是過料度干江預(yù)企嚼業(yè)，待也沒呈有侵修犯企劑業(yè)的炕“隱烏私權(quán)盾”。訊這是撲保護(hù)無市場(chǎng)日公平諷競(jìng)爭(zhēng)手的必驅(qū)要條辱件，品是保租護(hù)廣陶大購穗房者螞的利呆益所摩必須踐采取妄的措爸施。有的秋房地早產(chǎn)商咸說，童如果放政府挽要求弄開發(fā)桃商公抗布各襪自企膏業(yè)的攏開發(fā)栗成本恢是沒住有依旨據(jù)的窗。如楊果要際公開從，鑒尊于社測(cè)會(huì)公詢平的車原則厘，不姿應(yīng)該撇只是渴房地哄產(chǎn)業(yè)堡公開鈔，社銹會(huì)各阻個(gè)行侵業(yè)都釋應(yīng)該督公開漢。為什啄么人奧們沒儉有要后求生矛產(chǎn)雨變傘、楚打火吃機(jī)的弱廠家記公布婆成本謊，也奶沒有苗要求洗街頭餐巷尾宋的小耳餐館鍵公布例成本推，而檢單單臟和房舍地產(chǎn)頸商過艙不去偶？由于搬房地?fù)洚a(chǎn)的該地域暮特征侵，不舞僅很櫻難和良國(guó)際若市場(chǎng)蘆接軌講，甚姿至在撓距離局不遠(yuǎn)例的房音地產(chǎn)餓市場(chǎng)爭(zhēng)之間窄都難層以統(tǒng)全一房科價(jià)。褲房地宴產(chǎn)市朋場(chǎng)至測(cè)今依飼然保備留著絕相當(dāng)賀大的河壟斷王性。如果灑某些湯房地殺產(chǎn)老俘板實(shí)睬在不州愿意南公布意自己捷的成損本，僻他們棚盡可們改行億去開剛餐館止。如亦果還額想留掩在房域地產(chǎn)辨業(yè)，監(jiān)那么孩就只鄰能接坑受房嶼價(jià)監(jiān)雞管。政府湊官員竭對(duì)公某開房持價(jià)成霸本的炸分歧第一知類，參許多幼官員錢義正謠詞嚴(yán)誤，堅(jiān)徑?jīng)Q支相持房桂價(jià)成徐本信梅息透肺明化僚。第二膽類官蘋員的糞態(tài)度遷曖昧激。逮“事護(hù)不關(guān)館己，躁高高怕掛起抖，明雕知不愛對(duì)，餃少說并為佳掉”。排房?jī)r(jià)餅飛漲楚究竟盒歸誰處管呢慨？在然物價(jià)盼局、食建設(shè)呼部、綱國(guó)土以資源洋部、現(xiàn)發(fā)改躺委等政部門掉之間寇踢皮冠球。第三同類官遺員（寄還包屬括相危當(dāng)數(shù)掘量的液學(xué)者咐）對(duì)仿公布罰房?jī)r(jià)跪成本罰大潑咐冷水膊。公開表房?jī)r(jià)木成本翻并不虛是一居個(gè)簡(jiǎn)而單的魚知識(shí)瓜或技唱術(shù)問賊題，名矛頭憤所指隊(duì)是隱辨藏在護(hù)房?jī)r(jià)或背后帝的暴陜利、田壟斷圣、逃殺稅和饞貪污煮腐敗舟。敢于饞喊出純公開油房?jī)r(jià)偷的口敵號(hào)并留且堅(jiān)董持追勿查下漸去，槳首先軋需待要群的不屆僅僅暑是房銀地產(chǎn)則專業(yè)傍知識(shí)陵，而庭是反凝對(duì)貪傅污腐置敗，夠?yàn)槊衤谜?qǐng)命災(zāi)的勇金氣。公開竟房?jī)r(jià)邁成本倚的阻獎(jiǎng)力有些銀政府船官員宵和研跡究人旋員反鉗復(fù)強(qiáng)喚調(diào)房飛價(jià)的裂復(fù)雜葉性。計(jì)算氣機(jī)每噴秒可姐以計(jì)任算幾票億次圓，難炸道連坑個(gè)房肯價(jià)成魔本還澆算不之清楚保？不是悶算不絞清楚輕，恐珍怕是隱不想葉算。艱因?yàn)槭滓凰闩鼍涂煞瞿馨压承┴?cái)躲在排陰暗術(shù)角落眨中的豎逃稅閣漏稅燃、貪滑污腐部敗算堵出來巷。！在公圖開房在價(jià)成橫本中凡，最擋大的庫障礙洞來自朽地方裂政府19幅98年，小地方置政府爭(zhēng)的土漠地出周讓收戲入67億元跑。從20歪01年到20泥03年，開地方磨政府否的土拿地出確讓收箏入為91球00億元啊。政府塌稅、聲費(fèi)收光入占智到房緣瑞地產(chǎn)足價(jià)格涌的30爽%到40斯%左右臘。再加脈上占致房地伶產(chǎn)價(jià)岡格20偶%到40鏡%的土魯?shù)刭M(fèi)笨用，可地方跑政府翼在房粒地產(chǎn)修上的愁收入株約占倉整個(gè)尊房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)價(jià)印格的50攏%到80宵%。一旦顛和廉爺政建似設(shè)以震及行用政體搬制改彎革聯(lián)膚系起專來，寇公開果房?jī)r(jià)榴就絕角對(duì)不惠是一漸個(gè)簡(jiǎn)掏單的魯經(jīng)濟(jì)失或技潔術(shù)問鍵題了怕。由于躬公開蹲房?jī)r(jià)群涉及飾到了包政務(wù)挎，并樸且有唉可能響導(dǎo)致非某些魚地區(qū)促的政法治地頓震，除因此丑，絕取對(duì)不鮮能低月估公本開房炒價(jià)成丟本的悉意義工和難赤度。房?jī)r(jià)肯與造踐價(jià)表7-腸1房屋象銷售部?jī)r(jià)格忘和造善價(jià).d鏡oc**澤**部**趨**蠢**廟**悅**房?jī)r(jià)戶暴漲炒并非提來自英于成共本推捷動(dòng)在房海價(jià)大笨幅度禾上升鏈的過再程中末，勞蘆動(dòng)成倒本（昆主要產(chǎn)是建煙筑工型人的撓工資拼）是外否顯天著上畝升？::玩::目::畝::俯::百::表7-晌2建筑事業(yè)職慣工平完均工賣資1999200020012002國(guó)有企業(yè)873495121029911231工資變化率6.9%8.9%8.3%9.0%集體企業(yè)6296687372607745工資變化率6.0%9.2%5.6%6.7%資料挖來源起：《中國(guó)屢統(tǒng)計(jì)仗年鑒》，20淹03年，P1補(bǔ)58既-1圾62。20迷04年全枝國(guó)房退價(jià)上推升了19疾.1浮%，職尊工工鎮(zhèn)資指羞數(shù)上呀升14坊.6配%。不隆過，牧城鎮(zhèn)科集體俗單位毯的工頑資指蹲數(shù)只們上升尤了1.伴1%。由于期房?jī)r(jià)小遠(yuǎn)遠(yuǎn)討超過阻了勞亦動(dòng)成廊本上丸升幅圓度，貢顯然傭，把抬房?jī)r(jià)羅暴漲邪歸罪父于勞泊動(dòng)成溫本的浩推動(dòng)優(yōu)是毫杜無根型據(jù)的的。==寺==親==蕩==訓(xùn)==房?jī)r(jià)槳暴漲唐是否非來自糊于房閥地產(chǎn)財(cái)?shù)奈锢然删壢鸨镜膩喭苿?dòng)堂？在20哄04年，檢全國(guó)翻商品傅零售扒價(jià)格繞指數(shù)趁上升勤了2.貴8%。其桶中，月建筑寬材料抬價(jià)格賓上升券了4.礙3%，水孟電燃滲料價(jià)浩格上訪升了7.苗5%，交地通運(yùn)初輸價(jià)單格上結(jié)升了0.幕7%，建塌筑裝塑潢材舉料價(jià)挑格上太升4.臣2%，五騾金電海料上菌升2%。房?jī)r(jià)贈(zèng)飛漲米的原攪因也頑賴不涂到房牌地產(chǎn)幟業(yè)的歐物化朗成本飄。表7-在3房地潤(rùn)產(chǎn)開冊(cè)發(fā)企卵業(yè)支碌出概巡壽況（浮億元蕩）199920002001200220032004各項(xiàng)應(yīng)付款966.81106.41357.81408.216991872.3工程款595.7677.4878.3938.81119.71115.9設(shè)備材料款44.953.355.264.868.166.9資料碗來源:《中國(guó)福統(tǒng)計(jì)象摘要》，20其05年，P6盈2。房?jī)r(jià)農(nóng)暴漲份與地諸方財(cái)置稅收加入全國(guó)明購房犧者因廟為房口價(jià)上萌漲的廚原因成在20扎04年多乞支付反了16私63億元領(lǐng)。這碎筆巨怎款絕妙對(duì)不詳會(huì)無近緣無妨故地厭從人錢間蒸脖發(fā)。浙它只躺能有潑二個(gè)病去處伍：地傲方政呆府或涼房地蔥產(chǎn)商乎。@@辨@@撇@@茄@@驢@@鑼@@表7-捏4各地泡區(qū)財(cái)機(jī)政收敗入.d全oc$$鵝$$有$$跪$$詢$$唐$$前$$吼$根據(jù)叼國(guó)家遮統(tǒng)計(jì)喂局發(fā)俘布的20挽04年數(shù)忽據(jù)，間全國(guó)亂地方鏡性稅嚇收總疾收入扮為11振69辭3億元湯。其肺中城螞鎮(zhèn)土亭地使索用稅爭(zhēng)征收燃了10闊6.辦23億元淡（占預(yù)全部旬稅收0.隊(duì)19印2%）。撐耕地鞏占用柜稅12瓜0億元叢（占乒全部誘稅收0.芒33拘1%）。欲兩項(xiàng)劫合計(jì)量為22泛6.煉3億元笨。北京線征收寬到的秩和土顛地使碗用有鳴關(guān)的江稅收律收入瓶是5.攔11億元顧，上胳海收別入了5.軟79億元赴，天尚津收筐入了1.雪94億元法，重笨慶收榮入4.嘗04億元損。如薪果把睬房產(chǎn)急稅也濃一并腿計(jì)入降，那航么，蜘北京暢市收疤入與知房地峽產(chǎn)有翁關(guān)的職稅收遍總和偵為37繞.0縫8億元棒，上女海為32啞.8瓦7億元悄，天障津?yàn)?0租.0磚4億元友，重士慶為8.遇69億元李。表7-淡5棚20脖04年增陜收的慨與土避地有慘關(guān)的與稅收州（網(wǎng)億元明）地方總計(jì)北京上海天津重慶2003年房產(chǎn)稅

323.8630.7922.417.204.212004年房產(chǎn)稅

366.3231.9727.088.094.652004年城鎮(zhèn)土地使用稅

106.233.272.130.871.592004年耕地占用稅

120.091.843.661.072.452004年土地稅收總和

226.315.115.791.944.042004年與房地產(chǎn)有關(guān)收入

592.6337.0832.8710.048.692004與土地相關(guān)稅增收額

268.776.2910.462.844.48資料猜來源疤：《中國(guó)仇統(tǒng)計(jì)隆摘要》，20繡05年，P7嫂4-雪75。20曾04年由電于房鴨價(jià)暴炸漲使渣得購茫房者纏多支扎付了16滾63億元斷。極皇而言顯之，餃地方灰政府亞不過緒從稅烏收渠美道拿猜走了26擋8.陶77億元兆，還閣需要電追究食其余君的12珍00億元客的去勾向。土地猾出讓逮金是洪地方搞政府章預(yù)算浪外最丙主要點(diǎn)的收稀入來紹源，脈根據(jù)箱國(guó)土離資源襲部公祥布的跨數(shù)據(jù)影，20松04年全稀國(guó)主銷要大這城市宇的平石均綜皆合地國(guó)價(jià)為11骨98元/平方適米,與20泰03年相西比增徐長(zhǎng)6.聲08鋤%,這意內(nèi)味著國(guó)在購奏房者隸多付織的16片63億元敬中，我各級(jí)晴政府占的土助地收貞入占采了約26貪2.柜5億元婚，加揉上預(yù)舅算內(nèi)范稅收鋤增加凈收入換的約26輛9億元際，一刷共才53劈燕0億，史還有滋近千浙億的辣資金除流到欣哪里煮去了煤呢？究竟雙房地夢(mèng)產(chǎn)開秘發(fā)商若的利倚潤(rùn)有局多大叼？在19這97私—1迷99武9年期草間，以房地德產(chǎn)業(yè)嘉全行環(huán)業(yè)虧絨損。結(jié)在20刪02年房顧地產(chǎn)塘企業(yè)里所有香者權(quán)荷益（需自有邊資本昏）為82鏟79億元作，營(yíng)歪業(yè)利更潤(rùn)25撞3億元麗。按授照這帽些數(shù)脫據(jù)計(jì)找算出姥來的陵資本禾利潤(rùn)痛率只罩有3.堪06碗%。房地兄產(chǎn)業(yè)溜的利皮潤(rùn)20幻玉05年12月16日，桑全國(guó)案經(jīng)濟(jì)偶普查疾數(shù)據(jù)譽(yù)第二液號(hào)公斃報(bào)宣臨稱，20夸04年全獅國(guó)房棕地產(chǎn)兄開發(fā)難經(jīng)營(yíng)蔬行業(yè)違平均險(xiǎn)利潤(rùn)蜜率7.晃77忌%。許多組開發(fā)忌商馬尚上表獨(dú)態(tài)認(rèn)郵同這紡個(gè)數(shù)灑字。房誠引用蘋國(guó)家務(wù)統(tǒng)計(jì)搶局20烤04年經(jīng)鹿?jié)找Р閳?bào)折告說們，房計(jì)地產(chǎn)橡業(yè)總舌資產(chǎn)羨利潤(rùn)牲率只挑有1.火67菠%。''素''桃''飯''位''宮''綠''紀(jì)'表7-班7房地秒產(chǎn)開洽發(fā)經(jīng)同營(yíng)情彩況（秧億元磚）資產(chǎn)總計(jì)所有者權(quán)益經(jīng)營(yíng)總收入經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)利潤(rùn)率19971641739022218104-10-0.27%19981952646692951139-11-0.23%19991874544813026145-35-0.78%20002518661544516215731.19%200128567713154722731251.76%200233043827970783702533.06%資料盞來源貫：《中國(guó)理統(tǒng)計(jì)誦年鑒》，20債03年，P2違49。有人間說：蟻“沒籃有25言%的利絞潤(rùn)，滾開發(fā)醬商難察以再嚴(yán)生存壘”，半“業(yè)軍內(nèi)人柱士聲孕稱：狹開發(fā)酷商資雞本回令報(bào)率鮮高達(dá)70初%”。根據(jù)20枝04年20家上棕市房必地產(chǎn)嘆企業(yè)員的年碗報(bào)，劍房地極產(chǎn)開斜發(fā)商債的資奔本回次報(bào)率噴為23候.5距%，凈殃利潤(rùn)換增長(zhǎng)傅幅度動(dòng)普遍螞在30妄-5踩0%。福州贏市房竿地產(chǎn)妖開發(fā)啞項(xiàng)目沉的利裕潤(rùn)率幼平均住為50威%，最狗低的慮超過20距%，最淺高的降超過90印%。而岸開發(fā)捷商在輸公開廊場(chǎng)合末宣稱壯的利絨潤(rùn)率樂只有15教%。國(guó)家沒統(tǒng)計(jì)講局所克說房礙地產(chǎn)窗企業(yè)牙的平慘均利勿潤(rùn)率稈只有7.驗(yàn)77看%，和衣福州輔物價(jià)剛局統(tǒng)勞計(jì)出球來的50稍%簡(jiǎn)直丹是天溉壤之俯別。時(shí)隔爭(zhēng)半年淺之后污，國(guó)金家統(tǒng)夫計(jì)局揭依然摩堅(jiān)持派原來酒的數(shù)啞據(jù)，折房地反產(chǎn)企六業(yè)的恰利潤(rùn)棒率只票有7.閘77駱%。到皮底誰偷錯(cuò)了峽？房地鏈產(chǎn)商撒的利仿潤(rùn)究蜻竟有結(jié)多高昌，還閉是一隨個(gè)謎興。在穿中國(guó)潮有不怎少房波地產(chǎn)匪研究個(gè)所，離他們勾都在溉干些楊什么貨？在房鍛地產(chǎn)卻業(yè)中到的行劍賄受伏賄無疏非二協(xié)種：一種醫(yī)是：決“閻拾王式畢”，徑另一雹種是廁“雁港過拔涂毛”助式。如果幫沒有嶼高官顏介入斥，房撥地產(chǎn)加開發(fā)幸商恐甜怕也躍要支懼付相刑當(dāng)費(fèi)朋用才吐能逐暴一打終通環(huán)現(xiàn)節(jié)，秀取得握開發(fā)橡經(jīng)營(yíng)年的資辱格。優(yōu)把一早大筆悶賄賂彈分解您為幾曠十筆蜓，每草一筆停賄賂橫的數(shù)明量可絕能都閉不大拋。如令果這浸些賄陣賂是塔分多胖次進(jìn)羨行，休那么蹲，每底一次吧的數(shù)基量更止小一見些。撒雖然驗(yàn)是雁仿過拔浩毛，駱可是脆加到書一起畝就可與能駭掀人聽杯聞。這可屢能是帽房地已產(chǎn)商舉不敢乒公開則示人冠的一級(jí)筆黑倚帳，疊也是男他們驚有苦相說不涉出來預(yù)的地拿方。究竟幻玉要給局官員驚多少屆賄賂蓋？吳思計(jì)先生無提出杠的血忽酬定法律很傻有意衫思。除血酬摸是流嶺血拼松命換鄭來的督錢。鴿血酬扯定律洗是，賽為了嚴(yán)活命壩，可家以冒鈴多大郵的死杏亡風(fēng)蛇險(xiǎn)。行賄音受賄跡大概碗也有撞一個(gè)甚經(jīng)濟(jì)吧規(guī)則涌。對(duì)睡于貪孟官污巷吏來怎說，陷為了朽得到輔不義瓦之財(cái)罩，可堵以冒述多大宅的被吧揭露妙的風(fēng)朝險(xiǎn)。磁對(duì)于撓行賄困者來傲說，杏行賄洗的最醬大值液無論啞如何怖不超助過不識(shí)義之紙財(cái)。飾否則蟻豈