中原昊創(chuàng)御沙灣高新南項目營銷策劃報告

——昊創(chuàng)高新南項目營銷策劃報告ROYALBAY御沙灣第一頁，共四十六頁。提案思路市場診斷項目發(fā)展戰(zhàn)略項目思考項目解析第二頁，共四十六頁。第1篇：市場診斷第三頁，共四十六頁。經(jīng)濟。1深圳市場第四頁，共四十六頁。GDP增長率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展近年深圳GDP增幅：17%左右房地產(chǎn)高速發(fā)展1深圳市場第五頁，共四十六頁。土地。1深圳市場第六頁，共四十六頁。關(guān)內(nèi)土地稀缺房價持續(xù)上漲1深圳市場第七頁，共四十六頁。供需。1深圳市場第八頁，共四十六頁。05年南山區(qū)潛在供應(yīng)項目37個，高價位項目供應(yīng)量超過30%供不應(yīng)求南山仍屬熱點房價繼續(xù)走高1深圳市場第九頁，共四十六頁。政策。1深圳市場第十頁，共四十六頁。房地產(chǎn)投資增幅有所下降房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模明顯得到控制金融緊縮政策將會延續(xù)，房價上漲幅度將趨于緩和1深圳市場121號文件18號令提高二次置業(yè)按揭貸款的門檻加息“禁籌令”第十一頁，共四十六頁。南硅谷——占據(jù)著深圳濱海沿線重要位置，是深圳乃至南中國唯一擁有硅谷概念的海灣新區(qū)。1南硅谷市場第十二頁，共四十六頁。住宅用地26萬平方米住宅建面78萬平方米住宅總戶數(shù)約7000戶居住人口達3.6萬人功能界定居住功能科技功能教育功能規(guī)劃配套公共配套齊全大多數(shù)居住用地一般都配有自己的小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施缺乏大型商業(yè)文化中心人口密度低、高科技教育概念的純粹優(yōu)質(zhì)片區(qū)功能界定1南硅谷市場第十三頁，共四十六頁。稀缺的自然景觀為南硅谷最核心的吸引力景觀資源1南硅谷市場第十四頁，共四十六頁。具有強大吸引力的教育體系，是深圳名符其實的大學(xué)城—教育配套1南硅谷市場—商業(yè)商業(yè)配套日趨完善，居住氛圍逐漸形成—交通完善的交通體系、南山與福田羅湖之間的紐帶位置為南硅谷樓盤搶占深圳市場,吸引香港消費群體創(chuàng)造了條件第十五頁，共四十六頁。南硅谷歷年推售物業(yè)列表項目名稱2003年2002年2005年2006年2004年發(fā)展商陽光帶海濱城1期招商濱福庭院熙灣海怡東方純海岸中信海闊天空中信福田鴻威深咨本案上市時間祺悅項目推售時間總量(萬平方米)17.59.76.2383.383.3陽光帶海濱城2期招商14.5年推出量(萬平方米)年銷售量(萬平方米)82201527735—301南硅谷市場供不應(yīng)求，價格具有上漲空間第十六頁，共四十六頁?？蛻魠^(qū)域分布科技園:南山:福田:其它02年03年04年50：40：9：155：35：9：150：30：15：5三房及以上中大戶型為主三房為主，傳統(tǒng)居家型，產(chǎn)品同質(zhì)化三房為主，傳統(tǒng)居家型，較多雷同產(chǎn)品宣傳概念“深圳濱海第一城”“因天賦而優(yōu)越”南硅谷片區(qū)，教育社區(qū)中心生活南硅谷片區(qū)高尚社區(qū)南硅谷房地產(chǎn)發(fā)展歷程1南硅谷市場第十七頁，共四十六頁。市場特點02年03年04年市場認同度低引起市場關(guān)注，但區(qū)域價值未得到充分展示產(chǎn)品限于內(nèi)部競爭，區(qū)域價值明顯被低估陽光帶海濱城一期公開發(fā)售深圳灣·南硅谷命名論壇秋交會三大樓盤集體亮相深圳灣三大樓盤集體亮相春交會，15公里生態(tài)長廊設(shè)計方案確定結(jié)點銷售均價（元/㎡）6500—68006800—72007400左右南硅谷房地產(chǎn)發(fā)展歷程1南硅谷市場區(qū)域價值未挖掘，物業(yè)升值潛力巨大!第十八頁，共四十六頁。2006年南硅谷的未來？1南硅谷市場機遇?挑戰(zhàn)?第十九頁，共四十六頁。濱海大道休閑生活帶后海填海區(qū)公共活動中心口岸區(qū)東側(cè)生態(tài)綠廊東角頭沿岸休閑旅游公園海上世界人文主題公園機遇一：15公里觀海長廊機遇二：濱海沿線物業(yè)升值機遇三：濱海物業(yè)紛紛亮相機遇四：交通體系發(fā)達機遇五：居住氛圍形成，商業(yè)完善機遇第二十頁，共四十六頁。②①⑦本案高爾夫南硅谷潛在供應(yīng)項目中，本項目的景觀資源最佳。③④⑤⑥①偉鴻項目5.78萬m2②卓越項目6萬m2③三九項目4.2萬m2④世博項目4.8萬m2⑤瀾濤項目3.87萬m2⑥東方雅香項目3.2萬m2⑦風(fēng)平浪靜家園——挑戰(zhàn)一：南硅谷潛在供應(yīng)項目30萬，普遍規(guī)模較小，存在同質(zhì)化1南硅谷市場第二十一頁，共四十六頁。130余萬㎡區(qū)域名稱2005—2007年潛在供應(yīng)量未來總供應(yīng)量10萬㎡項目南硅谷后海蛇口深圳灣30余萬m20個75萬m22個200余萬m27個250余萬m28個約30萬㎡120余萬㎡近60萬㎡挑戰(zhàn)二：同類區(qū)域潛在供應(yīng)量巨大，區(qū)域間競爭激烈1南硅谷市場第二十二頁，共四十六頁。發(fā)展空間廣闊市場競爭殘酷可以預(yù)測：南硅谷市場未來第二十三頁，共四十六頁。超越南硅谷！親近深圳灣！面向全深圳！項目制勝關(guān)鍵第二十四頁，共四十六頁。第2篇：項目定位第二十五頁，共四十六頁。沙河高爾夫濱海生態(tài)公園深圳灣濱海大道地鐵沙河西路硅谷公園南外小學(xué)南外中學(xué)超市深南大道聯(lián)理集團、中興通訊、招商銀行深圳大學(xué)、高新園區(qū)、深圳虛擬大學(xué)園待開發(fā)工業(yè)用地位置：項目緊鄰高新南十一路、科技南環(huán)路、沙河西路用地面積：1.0643萬m2建筑面積：3.8315萬m2容積率：3.6覆蓋率：＜25%技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)2地塊解析第二十六頁，共四十六頁。其它樓盤陽光帶海濱城/超市高爾夫南山中學(xué)項目地塊沙河西路純海岸濱海項目地塊N地塊四至2地塊解析第二十七頁，共四十六頁。濱海概念高端形象鎖定科技園、南山高收入消費群體，面向深圳消費群，吸引香港置業(yè)群體全新營銷理念利用教育資源產(chǎn)品超越突出景觀優(yōu)勢濱海概念品牌物管顧問區(qū)域重新界定，以區(qū)域價值帶動項目價值客戶細分，考慮重視教育配套的消費群高端形象產(chǎn)品超越，差異化強強聯(lián)手，濱海硅谷雙重概念，獨特營銷利用景觀資源客戶細分產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化包裝展示景觀價值高科技產(chǎn)品高端形象支撐價格減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會SWOT海景、高爾夫景純粹成熟高尚居住區(qū)教育配套生活配套完善，交通便捷高科技教育區(qū)域氛圍雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)規(guī)模小地塊形狀不規(guī)則噪音與廢氣影響現(xiàn)代物流中心掘起，南硅谷未來將有大量企業(yè)進駐西部通道開通經(jīng)濟、重心西移、土地稀缺紅樹灣濱海沿線物業(yè)價值提升15公里休閑濱海長廊南硅谷市場價值未被充分挖掘紅樹灣-后海-蛇口未來三年潛在供應(yīng)量300多萬m2南硅谷區(qū)域內(nèi)待開發(fā)項目約16萬m2項目SWOT分析及應(yīng)對策略第二十八頁，共四十六頁。產(chǎn)品超越獨特營銷市場細分突破市場的競爭模型3項目發(fā)展戰(zhàn)略第二十九頁，共四十六頁。深圳社會階層結(jié)構(gòu)低收入階級富豪階層上層中產(chǎn)階級目標(biāo)客戶群中產(chǎn)階級中產(chǎn)階級——深圳的置業(yè)主流學(xué)術(shù)界一般認為，如果一個社會的結(jié)構(gòu)達到“菱形”的理想狀態(tài)，即富豪與權(quán)貴，窮人與弱者都是少數(shù)的，中產(chǎn)階級將成為置業(yè)的主流。3項目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1：市場細分——客戶定位第三十頁，共四十六頁?！?、不惑之年——關(guān)注下一代成長——事業(yè)小有成就，收入穩(wěn)定——渴望得到社會的認可和尊重——金領(lǐng)，中堅力量，高管——具獨特生活品味，追求卓越品質(zhì)——受過良好的教育——工作繁忙、壓力大、危機意識強——務(wù)實，注重物業(yè)升值潛力——推開窗希望看到的是綠地、海洋、沙灘。。。3項目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1：市場細分——客戶特征第三十一頁，共四十六頁。項目的客戶群體主要來自金融、證券、保險、IT、通信、物流等行業(yè)的精英人士、部分的自由職業(yè)者和個體私營經(jīng)營者。次要客戶◎?qū)毎?、龍崗、外地客戶重要客戶羅湖私營企業(yè)主◎福田、南山自由職業(yè)者◎香港客戶◎福田、南山個體經(jīng)營者◎3項目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1：市場細分——客戶來源核心客戶◎福田、南山企業(yè)中\(zhòng)高層管理人員◎福田、南山私營企業(yè)主◎福田、南山公務(wù)員◎科技園IT人士第三十二頁，共四十六頁。城市中·高尚生活區(qū)·濱海物業(yè)戰(zhàn)術(shù)2：產(chǎn)品超越——物業(yè)定位3項目發(fā)展戰(zhàn)略第三十三頁，共四十六頁。上層中產(chǎn)專屬海岸生活戰(zhàn)術(shù)2：產(chǎn)品超越——形象定位3項目發(fā)展戰(zhàn)略第三十四頁，共四十六頁?！昂０渡睢薄罘绞降霓D(zhuǎn)變“他們在這里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的……”——王受之一周的緊張工作后周末得以完全放松海濤聲中起床觀海露臺中賞景進餐閑坐于空中會所在濱海長廊中漫步吹著清涼的海風(fēng)……第三十五頁，共四十六頁。通過市場比較法計算得出本項目的目前均價為8220元/平方米。綜合考慮深圳地產(chǎn)市場漲幅規(guī)律4％—6％預(yù)計本項目在未來推出市場時可實現(xiàn)的均價為：3項目發(fā)展戰(zhàn)略價格建議8500—9000元/平方米第三十六頁，共四十六頁。戰(zhàn)術(shù)點3：獨特營銷【御沙灣】，訴說的是一種對城市中產(chǎn)階級的尊重和深層理解……第三十七頁，共四十六頁。第三十八頁，共四十六頁。第三十九頁，共四十六頁。市場未來供應(yīng)量春交會契機規(guī)劃利好競爭對手的動作項目工程進度2006年5月（春交會）3項目發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)3：獨特營銷——入市時機第四十頁，共四十六頁。第四十一頁，共四十六頁。第四十二頁，共四十六頁。第四十三頁，共四十六頁。預(yù)祝本項目圓滿成功！深圳中原物業(yè)顧問有限公司2006-4-26預(yù)祝項目圓滿開發(fā)成功！第四十四頁，共四十六頁。我想和大家交換資料，加我QQ：805831106,我有最新的世聯(lián)，偉業(yè)，中原，王志綱，合富輝煌，易居中國，達觀機構(gòu)，戴梁，亞豪，阿特金斯，凌竣，同致行，美聯(lián)，中廣信,德思勤，華高萊斯，協(xié)成行,思源,金網(wǎng)絡(luò)，中地行,紅鶴，攬勝，世紀(jì)瑞博，達奇，龐博國際，博思堂，省廣，朗力，東方博文，仁光坤德，浩文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