余明軒房地產(chǎn)投資分析第八章房地產(chǎn)投資

第八章

房地產(chǎn)投資不確定性分析第一頁，共五十八頁。第一節(jié)不確定性分析概述一、不確定性分析的含義與方法含義：房地產(chǎn)不確定性分析，是以合理、有效地識別和規(guī)避風(fēng)險為主要目標(biāo)的一種分析方法。它通過計算和分析各種不確定性因素的變動對投資項目經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險，進(jìn)而確認(rèn)投資項目在財務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性。第二頁，共五十八頁。房地產(chǎn)投資不確定性分析的方法主要有三種：盈虧平衡分析敏感性分析概率分析第三頁，共五十八頁。二、不確定性分析的作用首先，不確定性分析可以為投資者的正確決策提供參考依據(jù)。通過對投資項目進(jìn)行不確定性分析，可以預(yù)測不確定因素在什么范圍內(nèi)變動，將對項目的經(jīng)濟(jì)效果產(chǎn)生何種影響，程度如何。在綜合分析的基礎(chǔ)上，投資決策人員可以據(jù)此進(jìn)行比較研究、作出判斷或者提出具體的修改意見，為投資決策提供一定得參考依據(jù)。

第四頁，共五十八頁。其次，不確定性分析可以預(yù)測項目的抗風(fēng)險能力，減少投資失誤。通過不確定性分析，可以預(yù)測項目對不確定性因素的變化的抗沖擊能力，從而看出項目的敏感性和穩(wěn)定性。同時，通過不確定性分析可以確認(rèn)不同影響因素對項目經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，找出敏感性因素并加以控制，從而在一定程度上化解項目的投資風(fēng)險。

第五頁，共五十八頁。再次，不確定性分析考慮了投資者的心理、偏好及對市場的預(yù)期，使分析結(jié)果更符合投資主體的實際情況。房地產(chǎn)投資分析最終是為投資決策主體服務(wù)的。不同的投資決策主體對市場的預(yù)期不同，對各種因素的控制能力不同。不確定性分析在一定程度上考慮了投資決策主體的實際情況，使得分析結(jié)果對投資決策主體更為實用。第六頁，共五十八頁。三、不確定性因素(一)租售價格及租售率租金收入或者銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)投資項目的主要現(xiàn)金流入，也是其利潤的主要來源，因此，租金或者售價的變動對房地產(chǎn)投資項目收益的影響是顯而易見的。第七頁，共五十八頁。（二）開發(fā)周期房地產(chǎn)周期大體上可分為投資決策、項目前期、建設(shè)施工、租售四個階段，環(huán)環(huán)相扣。每一個階段都有具體的工作需要完成，前一階段工作的完成程度直接影響后期工作地實施，任何一個環(huán)節(jié)的拖延都有可能導(dǎo)致整個開發(fā)周期的延長。而建設(shè)周期的延長意味著開發(fā)商將增加貸款利息、施工人力成本、市場變化風(fēng)險及提高工程總造價，這一切都將影響項目投資效果。第八頁，共五十八頁。工期延長對工程成本的影響對直接成本的影響對工程直接成本的影響，主要是指工期延長引起的直接工程成本的增加。由于甲方對開發(fā)項目的準(zhǔn)備不夠充分，工作計劃不夠周密，管理不夠科學(xué)或管理手段不夠先進(jìn)，以及地質(zhì)條件的變化等原因造成的施工工期延長，其責(zé)任在于甲方，必然導(dǎo)致承包方對施工工期和相關(guān)費用的索賠，其中費用索賠將直接計入工程成本，也就必然會引起工程直接成本的增加。第九頁，共五十八頁。例如：某綜合辦公樓，建筑面積2.8萬㎡，在工程建設(shè)過程中，甲方根據(jù)使用需要提出一系列設(shè)計變更，經(jīng)統(tǒng)計，施工期間的大小設(shè)計變更多達(dá)100余份，造成施工工期比合同工期延長8個多月，承包方針對工期延長期間發(fā)生的窩工和機械閑置等進(jìn)行索賠，索賠金額高達(dá)100余萬元，僅此一項費用使工程直接成本增加35.7元/㎡。可見，工期延長對工程直接成本的影響是一項不可忽視的因素。第十頁，共五十八頁。對資金占用成本的影響對于工程開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)都有科學(xué)合理的開發(fā)計劃、資金使用計劃和人力資源配置計劃等。工程建設(shè)項目的工期延長必然會打亂原來的各項計劃，過度占用人力資源和資金資源，延長了企業(yè)既定的投資回收期，減少了預(yù)期利潤，增加了工程成本。延長占用開發(fā)資金時間，對機會成本也有較大影響。第十一頁，共五十八頁。例如：某開發(fā)公司，通過市場競拍，拿到市區(qū)某一宗地塊，土地出讓金為4億元，預(yù)計建設(shè)60萬㎡的住宅小區(qū)。在開發(fā)過程中，由于前期的準(zhǔn)備工作不夠充分，導(dǎo)致施工工期拖延12個月。經(jīng)統(tǒng)計，在此期間僅此土地出讓金的銀行利息就高達(dá)4000多萬元，均攤到小區(qū)建筑面積中，使建設(shè)成本約增加70元/㎡。可見，工期延長導(dǎo)致的資源占用費用也會間接增加工程開發(fā)成本，對企業(yè)的利潤產(chǎn)生較大影響。第十二頁，共五十八頁。（三）開發(fā)成本開發(fā)商對于開發(fā)成本一定程度上是可以進(jìn)行控制的，但投資估算和實際開發(fā)成本之間也不一定相符。開發(fā)成本的變化對投資利潤的影響是十分明顯的。第十三頁，共五十八頁。（四）利率利率的變化直接影響著開發(fā)項目的融資成本。政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化及經(jīng)濟(jì)運行整體狀況的變化的變化都有可能引起貸款利率的變動，商業(yè)銀行也可能在一定幅度內(nèi)調(diào)整貸款利率，這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資過程中不確定性的增加。第十四頁，共五十八頁。

根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的房地產(chǎn)市場運行報告顯示，受限購、限貸政策以及消費心理等因素影響，鄭州房地產(chǎn)市場銷售量下降，三季度市區(qū)商品房銷售面積同比降幅達(dá)到四成以上。

360房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，在銷售面積和銷售金額上，10月份鄭州樓市相對慘淡。

第十五頁，共五十八頁。

10月統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，金水區(qū)和二七區(qū)依然是熱銷區(qū)域，特別是二七區(qū)今年來銷量大漲，說明了鄭州老城區(qū)建設(shè)正在逐步復(fù)蘇。與去年同期相比，今年的銀十銷量只有去年的一半。

鄭州二七萬達(dá)廣場持續(xù)熱銷，接近3.5個億的銷售金額足以傲視群雄，與上月銷售冠軍聯(lián)盟新城七期的4.88億銷售金額相比，還是有一定程度的下降。第十六頁，共五十八頁。

10月鄭州樓市的銷售冠軍是二七區(qū)的鄭州二七萬達(dá)廣場項目，銷售金額達(dá)3.5億元，緊跟其后的是金水區(qū)的正弘藍(lán)堡灣二期項目，銷售金額將1.5億元，排名第三的是鄭東新區(qū)的暉達(dá)新領(lǐng)地項目，銷售金額達(dá)到1.37億元。值得注意的是，銷售冠軍鄭州二七萬達(dá)廣場屬于非住宅項目，銷售亞軍而本月銷正弘藍(lán)堡灣二期項目也屬于非住宅項目，排行第三名暉達(dá)新領(lǐng)地屬于純住宅項目。

第十七頁，共五十八頁。第十八頁，共五十八頁。第二節(jié)盈虧平衡分析概念：盈虧平衡分析又稱量本利分析、盈虧臨界分析和收支平衡分析.它是通過分析房地產(chǎn)投資項目在一定時期內(nèi)的開發(fā)數(shù)量（銷量數(shù)量）、成本、稅金、利潤等因素之間的變化關(guān)系，找出生產(chǎn)規(guī)?；蜾N售規(guī)模的盈虧平衡點，判斷房地產(chǎn)投資項目對不確定性因素的承受能力。第十九頁，共五十八頁。房地產(chǎn)盈虧平衡分析是考察擬投資開發(fā)房地產(chǎn)項目的建筑面積發(fā)生變化時企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益變化情況，或者考察市場需求（以建筑面積多少反映）變動時，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益變化情況。其分析目的在于尋求一個合理的開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)風(fēng)險。第二十頁，共五十八頁。一、基本思路盈虧平衡點是房地產(chǎn)投資項目盈利與虧損的分界點，在這一點上，項目的收入等于支出，凈收入等于零。它是企業(yè)的銷售收入和扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營狀況。因此，盈虧平衡點又叫收支平衡點、臨界點、保本點、損益平衡點等。第二十一頁，共五十八頁。

合理區(qū)分房地產(chǎn)投資項目的固定成本和變動成本是盈虧平衡分析方法的前提條件。房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營成本與其他商品經(jīng)營成本一樣，按成本額與開發(fā)數(shù)量的關(guān)系可以分為固定成本與變動成本兩大類。第二十二頁，共五十八頁。

固定成本，是指在一定范圍內(nèi)不隨開發(fā)量（銷售量）的變化而變化的相對穩(wěn)定的成本，如建筑機械費用、固定資產(chǎn)折舊費、公司管理人員工資等。

可變成本，是指那些隨著開發(fā)量（銷售量）的變化而變化的成本，如建筑安裝工程費(人工費、材料費、施工機械使用費

)、勘察設(shè)計費等。第二十三頁，共五十八頁。開發(fā)量、成本、利潤之間存在一定得相互關(guān)系。用數(shù)學(xué)函數(shù)關(guān)系表示：利潤=銷售收入-銷售稅金-總成本其中，產(chǎn)品銷售稅金取決于產(chǎn)品銷售收入，產(chǎn)品銷售收入=產(chǎn)品銷售量×產(chǎn)品單位價格產(chǎn)品銷售成本(總成本)=變動成本+固定成本第二十四頁，共五十八頁。二、線性盈虧平衡分析（一）線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)變動成本與房地產(chǎn)開發(fā)面積（或者產(chǎn)品產(chǎn)量）呈線性關(guān)系。2.房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品能全部銷售出去。第二十五頁，共五十八頁。3.房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本在開發(fā)和租售期內(nèi)保持不變，即固定成本為常數(shù)。4.銷售收入隨開發(fā)面積的變化而變化，但平均單位售價為常數(shù)。5.計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。第二十六頁，共五十八頁。（二）線性盈虧平衡分析的計算分析過程

由于總成本與銷售量呈線性關(guān)系，可以將總成本用如下公式表示：C=CF+Cv=CF+CXQ其中：C為總成本，CF為固定成本，Cv為可變成本，單位產(chǎn)品的可變成本為CX，開發(fā)數(shù)量為Q。第二十七頁，共五十八頁。設(shè)銷售收入（扣除銷售稅金和附加）為S，單位產(chǎn)品銷售稅金及附加為t，銷售單價（含銷售稅金和附加）為P，則可以得出：S=PQ-tQ第二十八頁，共五十八頁。設(shè)利潤為E，則有：E=S-C=（PQ-tQ）-（CF+CXQ）=（P-CX-t）Q-CF第二十九頁，共五十八頁。當(dāng)盈虧平衡時，E=0，即：E=（P-CX-t）Q-CF=0設(shè)盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量為Q*，則有：Q*=第三十頁，共五十八頁。（三）線性盈虧平衡分析的圖解法第三十一頁，共五十八頁。（四）線性盈虧平衡分析的應(yīng)用第三十二頁，共五十八頁。三、非線性盈虧平衡分析在實際開發(fā)經(jīng)營中，單位產(chǎn)品的可變成本與銷售價格不一定是以線性關(guān)系發(fā)生變化的，因此，銷售收入和生產(chǎn)成本與開發(fā)量的關(guān)系不一定呈嚴(yán)格的線性關(guān)系。在這種情況下，就需要采用非線性分析方法對以上情況進(jìn)行分析。例題第三十三頁，共五十八頁。第三節(jié)敏感性分析一、敏感性分析的含義和作用敏感性分析是通過分析、預(yù)測房地產(chǎn)投資項目的某些不確定性因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)因此而受到的影響程度，進(jìn)而從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種分析方法。第三十四頁，共五十八頁。表示方法：一、用表格表示某因素按一定比例變化時所引起的評價指標(biāo)的變化幅度，即敏感性分析表；二、用圖解法表示評價指標(biāo)達(dá)到臨界點時，某個變量可能的最大值，即敏感性分析圖。第三十五頁，共五十八頁。敏感性分析的作用和目的(1)找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)；(2)研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力；(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。第三十六頁，共五十八頁。二、敏感性分析的方法和步驟敏感性分析是經(jīng)濟(jì)決策中常用的一種不確定性分析方法。敏感性就是指經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)對其影響因素的敏感程度大小。對經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的那些因素，在實際工作中，要嚴(yán)格加以控制和掌握，而對于敏感性較小的影響因素，稍加控制即可。單因素分析方法和步驟第三十七頁，共五十八頁。第一，選擇經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。選擇那些最能反映投資項目經(jīng)濟(jì)效果的評價指標(biāo)，將其作為分析對象。凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期、利潤等指標(biāo)。第三十八頁，共五十八頁。第二、選擇不確定性因素，確定其變化范圍。選擇不確定性因素的原則：1.該因素在可能變動的范圍內(nèi)將對項目經(jīng)濟(jì)效果產(chǎn)生較強烈的影響；2.該因素發(fā)生變化的可能性較大，并且這種變化通常將不利于項目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實現(xiàn)；3.突出重點，對重要的或者敏感性強的因素進(jìn)行分析。第三十九頁，共五十八頁。房地產(chǎn)項目的不確定因素一般有：項目投資總額、租售價格、租售率或者空置率、經(jīng)營成本、建設(shè)周期、利率、建筑面積等。第四十頁，共五十八頁。第三、分析因素變動對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響程度。首先，假定其他因素不變，分別計算某特定因素在設(shè)定的變化幅度下，各評價指標(biāo)的變動結(jié)果。然后，對每一個因素的每一次變動重復(fù)以上計算。最后，將各運算結(jié)果制作成表格或者圖形，清晰地表示評價指標(biāo)對因素變動的敏感程度。第四十一頁，共五十八頁。某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為2000，容積率為2.5，樓面地價為1500元／，建造費用為3000元／；預(yù)計項目建成后，建筑物可出租面積系數(shù)為0.75，初步確定項目的租金水平為230元／·月（可出租面積），出租費用為毛租金收入的25％；項目開發(fā)周期為2年，土地開發(fā)費用在開發(fā)初期一次性投入，建造費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，貸款利率為15％，專業(yè)人員費用為建造費用預(yù)算的10％；廣告宣傳及市場推廣費為40萬元；該類項目的投資收益率為18％，試進(jìn)行項目的財務(wù)分析和敏感性分析。第四十二頁，共五十八頁。項目財務(wù)分析如下：1.確定項目的預(yù)期總開發(fā)價值。（1）總建筑面積：2000×2.5＝5000（）（2）預(yù)計年凈租金收入：5000×0.75×230×（1－25％）×12＝776.25（萬元）（3）總開發(fā)價值：776.25／18％＝4312.5（萬元）2.土地費用。（1）地價：5000×1500＝750（萬元）（2）土地費用利息：750×［（1＋15％）－1］＝241.875（萬元）（3）土地費用總額：750＋241.875＝991.875（萬元）第四十三頁，共五十八頁。3.建造費用。（1）建造費用預(yù)算：3000×5000＝1500（萬元）（2）專業(yè)人員費用：1500×10％＝150（萬元）（3）建筑費用利息支出：（1500＋150）×15％＝247.5（萬元）（4）建造費用總額：1500＋150＋247.5＝1897.5（萬元）4.廣告宣傳及市場推廣費：40萬元。5.總開發(fā)費用：991.875＋1897.5＋40＝2929.375（萬元）。6.開發(fā)商利潤：4312.5－2929.375＝1383.125（萬元）。7.開發(fā)商投資利潤率：第四十四頁，共五十八頁。項目的敏感性分析如下：經(jīng)初步分析，項目的建造費用、建設(shè)周期、租金水平和建筑面積對項目的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)影響可能較大，故確定這四個因素作為不確定性因素，采用的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)為利潤和投資利潤率。1.建造費用的敏感性分析。對建造費用的敏感性分析是假定建造費用在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計算項目的利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表。第四十五頁，共五十八頁。建造費用的變化，直接影響建造費用預(yù)算、專業(yè)人員費用和建筑費用利息的數(shù)值變化，而其他指標(biāo)如總開發(fā)價值、土地費用等保持不變。第四十六頁，共五十八頁。2.建設(shè)周期的敏感性分析。對建設(shè)周期的敏感性分析是假定建設(shè)周期在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計算項目利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表。第四十七頁，共五十八頁。建設(shè)周期的變化，直接影響土地及建筑費用利息的數(shù)值變化，而其他指標(biāo)如總開發(fā)價值、廣告宣傳及市場推廣費無變化。第四十八頁，共五十八頁。計算過程舉例：當(dāng)建設(shè)期為1.5年時，土地費用總額為：750×（1＋15％）＝924.9（萬元）建筑費利息支出為：（1500＋150）×［（1＋15％）－1］＝182.3（萬元）建造費用總額為：1650＋182.3＝1832.3（萬元）由表計算可知，當(dāng)建設(shè)周期為2.5年時，增長率為（2.5－2）／2＝25％，利潤率下降了6.7％；當(dāng)建設(shè)周期為3年時，增長率為（3－2）／2＝50％，利潤率下降了13.1％。第四十九頁，共五十八頁。從圖中可見，租金和建造費用的斜率大，是敏感因素；建設(shè)周期的斜率最小，因此它是不敏感的。第五十頁，共五十八頁。第四，對結(jié)果進(jìn)行比較研究，找出較為敏感的變動因素，作出進(jìn)一步的分析。敏感性分析在一定程度上就各種不確定因素的變動對項目經(jīng)濟(jì)效益的影響做了定量描述。這有助于決策者了解項目的風(fēng)險情況以及尋求對策。但敏感性分析只能說明哪些影響因素對經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)影響大，而不能說明影響因素發(fā)生的可能性即概率和經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)超過或低于預(yù)期指標(biāo)的概率，解決這個問題需采用概率分析方法。第五十一頁，共五十八頁。第四節(jié)概率分析概率分析是通過研究各種不確定性因素發(fā)生不同變動幅度的概率分布及其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，對項目可行性和風(fēng)險性以及方案優(yōu)劣作出判斷的一種不確定性分析法。概率分析常用于對大中型重要若干項目的評估和決策之中。第五十二頁，共五十八頁。進(jìn)行概率分析具體的方法主要有期望值法、效用函數(shù)法和模擬分析法等。其中期望值法在項目評估中應(yīng)用最為普遍，這里僅對此作簡要介紹。期望值法是通過計算項目凈現(xiàn)值的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，來比較方案優(yōu)劣、確定項目可行性和風(fēng)險程度的方法。第五十三頁，共五十八頁。第一步，根據(jù)市場調(diào)查資料選擇需要分析的不確定性因素。第二步，確定每個不確定性因素