太原某住宅項(xiàng)目營銷推廣提報(bào)

市場分析FOCUS1項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目營銷策略FOCUS３報(bào)告思路1宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析2（統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）

2004年，山西省GDP為2457億元，城鎮(zhèn)居民人均GDP為7120元，2005年山西省人均GDP為9150元，比2004年同期增長28.5%。2006年山西省人均GDP總量14100元，比2005年同期增長54.1%。2007年，山西省人均GDP總量16143元，比2006年同期增長14%。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變

2004-2007年山西省人均GDP及增長情況單位：元宏觀經(jīng)濟(jì)分析3太原市2002---2007年人均GDP增長圖例：

太原市2002---2007年人均GDP增長圖例：

太原市GDP年平均增長率9.8%，人均GDP增長7.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長14.7%，農(nóng)民人均收入增長15.2%。宏觀經(jīng)濟(jì)分析4宏觀經(jīng)濟(jì)分析太原市概況太原房地產(chǎn)態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析5太原市概況太原市總體布局1、太原市性質(zhì)：太原市是山西省省會，簡稱并，是一個(gè)具有2500多年建城史的文化古城。太原市地處山西省的中部，市東西兩面群山夾峙，中部為汾河沖積扇平原，汾河自北而南穿市而過，把全市化為東西兩半。太原市轄有迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、小店區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)和尖草坪區(qū)六個(gè)行政區(qū)，清徐、陽曲、婁煩三個(gè)縣及古交市，市境總面積6988公里，其中市區(qū)面積1460公里，其中建成區(qū)面積177平方公里。2、太原市城市發(fā)展規(guī)劃：充分發(fā)揮主城區(qū)對外輻射功能，以區(qū)帶鄉(xiāng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，并把城市建設(shè)的重點(diǎn)逐步從市中心區(qū)向小店、晉源和柴村三個(gè)新區(qū)轉(zhuǎn)移。市中心區(qū)以內(nèi)涵集約化發(fā)展為主，重點(diǎn)建設(shè)外圍的三個(gè)新區(qū)，把新區(qū)建成各具特色，交通便捷，綠化和生態(tài)農(nóng)業(yè)穿插其間，逐步形成城鄉(xiāng)一體化的市區(qū)。在今后的建設(shè)中，太原將通過都市區(qū)資源整合，推進(jìn)太原城鎮(zhèn)化，構(gòu)建山西省發(fā)展的核心空間，提升太原區(qū)域核心競爭力，帶動省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。宏觀政策對房地產(chǎn)的影響6宏觀經(jīng)濟(jì)分析太原市概況太原房地產(chǎn)態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析72008年上半年太原房地產(chǎn)市場增長理性平穩(wěn)回歸

◆2008年上半年，太原市新增項(xiàng)目55個(gè)，其中新增商品住宅38個(gè)，城中村項(xiàng)目17個(gè)。上半年新增項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約448萬平方米。

◆2008上半年太原房地產(chǎn)銷售價(jià)格2008年上半年，受全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，太原市商品房價(jià)格不在出現(xiàn)2007年的大幅上漲趨勢，但是仍基本保持平穩(wěn)的增長，但是從下半年開始略有回調(diào)跡象。截至2008年6月太原市商品住宅平均銷售價(jià)格為5085元/㎡，同比上年增長了27.7%，環(huán)比下降了4.54個(gè)百分點(diǎn)?！魮?jù)2008上半年太原房地產(chǎn)銷售率情況房地局統(tǒng)計(jì)顯示，2008年1-6月份，太原市商品房登記銷售面積為61.58萬平方米，同比下降15%，其中預(yù)售面積59.55萬平方米，現(xiàn)售面積2.03萬平方米；商品住房登記銷售面積48.6萬平方米，同比下降了14.65%。8一線品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐太原，未來大盤競爭激烈。恒大、富力、綠地、萬達(dá)等國內(nèi)一線開發(fā)商已先后涌入太原，這些地產(chǎn)大鱷讓本地開發(fā)商看到了極為激烈的土地爭奪戰(zhàn)，預(yù)示2008年房地產(chǎn)市場將進(jìn)入大盤博弈的時(shí)代，同時(shí)，加劇了太原市房地產(chǎn)市場的競爭。大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開發(fā)的新方向。高檔項(xiàng)目大多以別墅和高層建筑為主，價(jià)格約在6500元/平米到8000左右，這些市場上供應(yīng)的高檔項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)主要集中在120—180平米之間。

2008年太原市商品住宅供應(yīng)約在430萬平米左右，今后1-2年內(nèi)住房供應(yīng)還將繼續(xù)增長。未來價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，銷售速度相對放緩。太原房地產(chǎn)態(tài)勢9開發(fā)商項(xiàng)目地址物業(yè)類別占地面積戶型面積（平米）入市時(shí)間雅世海爾太原新凱紡織印染有限公司（和平南路219號）商業(yè)、公寓520畝——08-8富力地產(chǎn)晉安化工廠（太原市杏花嶺區(qū)晉安東街3號）高層住宅1584畝——08-6和平南路以西、義井西路東二巷以南。(原太原玻璃瓶廠)——130.47畝————上海綠地長風(fēng)街東口獨(dú)棟、聯(lián)排別墅500畝200-40007恒大集團(tuán)大運(yùn)路以西、康寧街以北小高層、高層住宅1048畝80-21408-10當(dāng)代紅華長風(fēng)橋西長風(fēng)商務(wù)區(qū)西北角私產(chǎn)酒店130畝——08-10大連萬達(dá)集團(tuán)北大街(龍?zhí)豆珗@)住宅、寫字樓650畝150-18008-12一線品牌地產(chǎn)商在太原項(xiàng)目說明10宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策太原房地產(chǎn)態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析11三、太原市房地產(chǎn)板塊發(fā)展情況分析太原市房地產(chǎn)由發(fā)展時(shí)序和物業(yè)類型分為五個(gè)板塊：1、北城板塊2、中央?yún)^(qū)板塊3、南城板塊4、東山板塊5、河西板塊

片區(qū)說明121、北城板塊

北城板塊是以太鋼集團(tuán)、礦機(jī)機(jī)器廠和機(jī)車車輛廠為主框架的傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)。城市面貌陳舊，工業(yè)污染較為嚴(yán)重。本區(qū)域未來房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)出“兩極分化”的態(tài)勢；部分8萬平方米規(guī)模左右中檔房地產(chǎn)產(chǎn)品將以本地人群作為目標(biāo)客戶；以富力地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)為代表的一線開發(fā)商借國企改制或舊城改建時(shí)機(jī)，打造超級大盤。2、中央板塊本板塊北起府西街，南至南內(nèi)環(huán)街，東達(dá)建設(shè)路，西及濱河?xùn)|路，是太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展最為活躍、樓盤最為集中的受惠于太原市“擴(kuò)容提質(zhì)”城建政策，本區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品以高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主。核心區(qū)域3、南城板塊本板塊從南內(nèi)環(huán)街向南，地域涵蓋整個(gè)小店區(qū)，接壤榆次新區(qū)。從城市核心縱深向規(guī)劃新區(qū)拓展，是兩年來太原市房地產(chǎn)市場開發(fā)幅度提升最快，產(chǎn)品供應(yīng)最多的板塊。

片區(qū)分析134、東山板塊“北展東擴(kuò)”提供東山地區(qū)廣闊的房地產(chǎn)想象空間，長風(fēng)街東延和東山過境高速公路完工刺激周邊地塊成為開發(fā)熱土，原有城市邊緣村鎮(zhèn)所屬土地成為“造鎮(zhèn)”計(jì)劃土地基礎(chǔ)。5、河西板塊汾河以西的太原市城區(qū)內(nèi)土地是本市房地產(chǎn)開發(fā)中的，以濱河西路、和平路及漪汾街兩橫一縱框架構(gòu)成了板塊內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品“工”字型發(fā)展模式。從04年開始的濱河小區(qū)、望景花園等商品房項(xiàng)目到06年以來的大唐奧林匹克花園、原上園和汾河外灘等住宅項(xiàng)目，都是在滿足本地地緣性客戶需求基礎(chǔ)上，以市內(nèi)河?xùn)|中高檔客戶為潛在客群。

片區(qū)分析14項(xiàng)目地片區(qū)分析——交通及周邊環(huán)境15長風(fēng)商務(wù)區(qū)高新區(qū)長風(fēng)商圈項(xiàng)目地片區(qū)分析——橫跨三大高價(jià)值區(qū)域:長風(fēng)商務(wù)區(qū)/高新區(qū)/長風(fēng)商圈16片區(qū)分析——生活配套省圖新館省圖新館省大劇院山姆士超市學(xué)府公園華宇五星級酒店萬獅京華酒店省實(shí)驗(yàn)中學(xué)南校區(qū)山西華泰醫(yī)院省委黨校中國煤交會展中心山西大劇院山西科技館項(xiàng)目地17

區(qū)域未來供應(yīng)項(xiàng)目較為集中，未來市場競爭比較激烈；萬國MOMA飛云大院汾河景觀360銀海水韻東岸龍園濱東花園12號樓萬國MOMA東岸龍園銀海水韻項(xiàng)目地

片區(qū)未來供應(yīng)18片區(qū)分析——交通體系最便捷的交通體系：至機(jī)場17分鐘、至長風(fēng)沃爾瑪5分鐘、至高新區(qū)5分鐘···

；19宏觀柄經(jīng)濟(jì)廁分析宏觀此政策太原塘房地哀產(chǎn)態(tài)駝勢競品勸分析市場分析FOCUS1片區(qū)妹分析20地段濱河?xùn)|路長風(fēng)橋南100米

建筑類型現(xiàn)在開賣1棟27層高層容積率2.45主力戶型主力150平米，190平米，少量300平米樓中樓均價(jià)10000slogan–山水生活巔峰大宅最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶,成熟社區(qū),區(qū)位優(yōu)勢付款方式：

一次付清，分期山西青龍房地產(chǎn)濱東殃花園洲(二號期)啟12憤號樓個(gè)盤毯分析21地段南中環(huán)街與濱河?xùn)|路交匯處建筑類型2棟板式高層32建筑面積約為125500平米主力戶型168均價(jià)6700slogan–汾河畔，十中旁，水岸名宅最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢，性價(jià)比高付款方式：

一次付清，承諾辦按揭山西垣躍實(shí)業(yè)集團(tuán)

銀?！に崅€(gè)盤澆分析22地段汾河?xùn)|岸長風(fēng)街南（濱東花園東門對面）

建筑類型5棟板式高層33工程進(jìn)度已起14層已有2證主力戶型144均價(jià)6200slogan–價(jià)值峰頂，人文名宅最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢，性價(jià)比高付款方式：

一次付清山西晉陽房地產(chǎn)東岸揪龍園個(gè)盤叉分析23地段汾河?xùn)|岸南中環(huán)街建筑類型10棟板式高層開賣3棟特別注明5棟回遷樓、1棟教委的住宅樓、1棟實(shí)中的住宅樓主力戶型142均價(jià)64002年后辦房產(chǎn)證時(shí)再交200slogan–名校為鄰水墨飄香最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，山西省實(shí)中付款方式：

一次付清，分期付款山西汾河房地產(chǎn)汾河女景觀立36藝0個(gè)盤惜分析24汾河躍板塊德項(xiàng)目蓋分析大多居數(shù)項(xiàng)布目均仍借助帶獨(dú)有籌的景灘觀資參源，腸打造讓大戶爐型高距總價(jià)冒產(chǎn)品夸。力兩求實(shí)頸現(xiàn)利疫潤最佛大化可。此版薯塊項(xiàng)廚目由調(diào)于處璃于城邁中村條改造產(chǎn)項(xiàng)目聲帶，唯一般壓都存艘在證孤件不比全的蔽問題鼠，導(dǎo)夢致推始廣樣多式單慕一，角以D室M、術(shù)戶外資為主洲。缺味少渠悠道其宣甩傳方川向也痛是以仆高端奢華拖的豪宅虛路線繁為主低，事比實(shí)上趕產(chǎn)品穴本身佳并沒振有形窄成真末正的油差異活化,津整體誼產(chǎn)品攤同質(zhì)辣化現(xiàn)榆象嚴(yán)擁重.破加之組同期估政府劈燕政策該調(diào)控踐,受饒宏觀陳市場偷走勢關(guān)影響旺。汾養(yǎng)河板碰塊目蘋前也米出現(xiàn)豎了銷襖售節(jié)讓奏放淡緩的喇現(xiàn)象嘗.于手是我妄們看察到很著多項(xiàng)稱目開深始轉(zhuǎn)賠為打理小戶擇型走磚現(xiàn)金賓流。急如汾河浪外灘萍。我們影認(rèn)為訊真正宏可以紋在汾壩河板滾塊制惑勝的料產(chǎn)品滔一共利有兩栗種。一、戲在產(chǎn)弦品設(shè)奪計(jì)上梨走純頃高端頂路線遙（如便軟硬鹽配套悔、功欄能設(shè)密施等持等）硬。通偶過附欣加值牙真正賀實(shí)現(xiàn)臟利潤喝最大胡化。二、境走完饅全的藍(lán)性價(jià)卡比路解線。蓬在戶漲型結(jié)護(hù)構(gòu)上惑以中艱小戶嫩型為計(jì)主，穿通過賣自然僑景觀餃等區(qū)圈域價(jià)券值的性圍合芒，力販求走燭短平漂快。25項(xiàng)目名稱客戶分布東岸龍園高新區(qū)地緣性客戶為主，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，銀海水韻二次置業(yè)，太原市周邊縣市，礦業(yè)系統(tǒng)及企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及等汾河景觀3601回遷戶2教委、學(xué)校配套住宅3、高新區(qū)客源外銷客戶：1、銀行系統(tǒng)、高新區(qū)客戶周邊縣城個(gè)體、城南事業(yè)單位團(tuán)購

客戶因主要效以二及次以忠上置熔業(yè)，志企事百業(yè)單刊位管殿理人摩員，澆私營酷企業(yè)剃主，預(yù)政府吊公務(wù)蝦員個(gè)盤柜客戶際分析26項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目瓶概況項(xiàng)目叛界定項(xiàng)目存ＳＷ輔ＯＴ乓分析項(xiàng)目兼核心霞問題27一、別地理施位置本案詢處于仙學(xué)府少街與抖南中偏環(huán)街矩之間獸，位道于濱僚河?xùn)|康路東周側(cè),及南面恭與小貫高層戰(zhàn)住宅宴是大付馬新桌村小增區(qū)毗餅鄰，腰北面廊是華杏宇綠俗洲。箏東面尖是現(xiàn)才有的還塑料密四廠準(zhǔn)，西論面緊秒鄰濱挺河?xùn)|己路及嘴汾河協(xié)景觀傭生態(tài)趴公園枕。項(xiàng)閃目的叉整個(gè)蜘地塊勢坐東惠朝西騰，呈賭長方光形，弄占地針約8疊3畝裕，地亭形完押整方呀正，罷利于掀進(jìn)行塘合理派規(guī)劃淺。項(xiàng)目皇基本楊經(jīng)濟(jì)糕指標(biāo)寺一覽金表項(xiàng)目蹲經(jīng)濟(jì)笑技術(shù)洞指標(biāo)占地面積53萬平米，約83畝地項(xiàng)目類型6棟高板住宅建筑理念前院后園建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡約心里均價(jià)7000---8000主力戶型160-180平米28項(xiàng)目年位于馳太原歇市長禁風(fēng)商抱務(wù)圈納，濱瞧河?xùn)|律路與隔學(xué)府童街往喪南約墻40翻0米趴處。殼交通很通達(dá)齡性強(qiáng)悅。本案魚所處正的位紫置屬架于發(fā)呆展中樸的“支長風(fēng)姨商圈飼”中蛛，周驅(qū)邊交專通線赴路發(fā)棒達(dá)，財(cái)?shù)缆芳迣挸ㄋ?，隨懂著濱趟河?xùn)|文路上恥各大神型住反宅項(xiàng)芽目的洋逐漸塑落成殲，大只量的狂居民須紛紛暢搬遷隔過來鞏，形押成了直成規(guī)潔模的權(quán)大型梳居住副生活榨帶，凈隨之仙而來珠的各太項(xiàng)生亞活機(jī)福能配棗套也楊逐漸暫豐富盼了起腥來，庸以北坊側(cè)學(xué)遼府街燒口的裕山姆夫士大盞型超鄉(xiāng)豐市和妻南側(cè)躲的今蜜年投間入使催用的墊山西要省實(shí)濾驗(yàn)中鞏學(xué)（帶即太偏原市敬第十魚中學(xué)猶）最匹為代涂表，項(xiàng)目綠區(qū)域草定位29項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目價(jià)值判研位于長風(fēng)商務(wù)區(qū)內(nèi)高端住宅及商務(wù)區(qū)西望汾河水景，盡享長風(fēng)美卷景觀資源優(yōu)勢近鄰城市主干觀景道濱河?xùn)|路、學(xué)府街交通便捷正在興建的南中環(huán)橋及學(xué)府橋快速溝通長風(fēng)商務(wù)區(qū)臨近實(shí)中、規(guī)劃中的華泰醫(yī)院，山姆士超市生活配套逐漸完善公共交通沒有影響居住質(zhì)量項(xiàng)目地附近為高壓線影響美觀，給業(yè)主有心理壓力界定捆關(guān)鍵閘詞：垂景觀衰資源抵、區(qū)乘域價(jià)呆值、識交通車便捷去、人竭文環(huán)丑境項(xiàng)目蓋價(jià)值竄判研30項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目囑概況項(xiàng)目表界定項(xiàng)目趣ＳＷ箱ＯＴ屬分析項(xiàng)目鉆核心巾問題31項(xiàng)目添界定美錦粉首府汾水忘河畔流城籍市花撓園32項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目染概況項(xiàng)目拔界定項(xiàng)目姿ＳＷ誓ＯＴ丙分析33優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak1.位于汾河景觀帶,占有水景資源2.處于濱河?xùn)|路,學(xué)府街以南交通便利3.項(xiàng)目南面實(shí)驗(yàn)中學(xué)新校區(qū)即將啟用4.相對競爭項(xiàng)目超大尺度帶來的超凡舒適度5.隔河西望長風(fēng)商務(wù)區(qū),規(guī)劃新市政府6.東臨太原國家高新技術(shù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)1.項(xiàng)目占地小,容積率較大2.市政建設(shè),生活配套較差3.無公交路線,交通配套差4.證件問題機(jī)會-----Opportunity威脅-----Threaten1.汾河景觀帶住宅用地稀缺2.同區(qū)域項(xiàng)目面積均偏大3.舊城改造、城市化進(jìn)程、自身的條件改善需求，使得住宅鋼性需求增大4.在南移西進(jìn)的趨勢下住房需求逐漸向南1.地產(chǎn)大鱷進(jìn)入太原市場帶來的競爭激烈2.下半年市場放量增大,競爭激烈項(xiàng)目愛SW榴OT遼分析混—戰(zhàn)攜略推法導(dǎo)工室具34發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢騾：A、欠突出施項(xiàng)目下景觀鉆資源貓優(yōu)勢喬（汾恭河水問景、申長風(fēng)古畫卷拒）；B、挎利用嘩大尺歷度空咬間。貫發(fā)揮湯高端倉樓盤藍(lán)運(yùn)作犯的營劑銷張返力，且建立照高端亞務(wù)實(shí)僑形象新；C、霸通過朋創(chuàng)新吉突破福，打良造片硬區(qū)乃岔至整賣個(gè)太叮原市暖品質(zhì)孤標(biāo)桿龜，塑仍造獨(dú)評特個(gè)趟性的槐品質(zhì)潤名盤賠；規(guī)避熔劣勢臭：A、嫂科學(xué)蛾合理廊的差摔異化雁市場梯定位愁，從純市場柴的競膽爭中棗脫穎竄而出知；B、逃先進(jìn)茅超前孤產(chǎn)品嬸規(guī)劃邀，加蛙以?；艠I(yè)營雨銷推圣廣以忙產(chǎn)品壁和人原文來被提升膽項(xiàng)目爬的品壞質(zhì)；C、聯(lián)通過預(yù)品質(zhì)喪展示神，配工套先蓬行，怒情景緩體驗(yàn)門，弱葬化片烈區(qū)生禿活不核便的毀劣勢誕；項(xiàng)目紗SW含OT蘆分析呼對策35項(xiàng)目營銷策略FOCUS３推廣惡策略項(xiàng)目缺定位營銷路節(jié)點(diǎn)36目標(biāo)團(tuán)客戶嶺空間墾布局如:重點(diǎn)稅地市大太號原周邊孝區(qū)域項(xiàng)目箱周邊陪長風(fēng)懶商務(wù)扒區(qū),任高新安區(qū),墨高校桌區(qū),直公司佳白領(lǐng)奴,企今事業(yè)剖單位著中高財(cái)層大太切原區(qū)怒域企眉事業(yè)透單位異中,高黃層管老理人姓員,念私營伙業(yè)主附,政限府官魔員本市奔及周蚊邊地你市、喜郊縣端的與其煤、版焦、武鐵有宿關(guān)的庸私營耽企業(yè)狹主37第一魂區(qū)域來自國地緣遺性客辱戶（御如：萍長風(fēng)沃文化周商務(wù)珠區(qū)、滲高新意區(qū)、棒高校狹區(qū)等塑），貨這些陜?nèi)巳簷谠诒镜繇?xiàng)目頁周邊用工作壤生活雹，對趙項(xiàng)目若周邊少的交聞通及醬生活臭機(jī)能汁熟悉盈，對閃項(xiàng)目古的選咐擇更悅注重呢產(chǎn)品檔的內(nèi)煉在戶接型、滅價(jià)格排、品啊質(zhì)及練配套夾等方定面。第二吐區(qū)域來自衫市區(qū)潔內(nèi)相吹對較扛遠(yuǎn)的抖地區(qū)擾（如桌：北獨(dú)城區(qū)舅），顯這些澆人群回對本盼項(xiàng)目別周邊特不甚冒了解飯，首細(xì)先會款了解果本項(xiàng)建目的圾交通惰及生站活機(jī)溫能，匪然后晝才對居本項(xiàng)唉目的何其他科方面城加以愛關(guān)注靈。第三我區(qū)域來自綠各個(gè)建地縣俯市區(qū)要，這著些人盛群屬胡于家桑庭性懂質(zhì)的施整體棍遷移斜，多盛數(shù)很年有經(jīng)圓濟(jì)實(shí)食力，汁對整殲個(gè)太駝原地節(jié)區(qū)不鴉夠了啞解，堡他們俘選擇銅項(xiàng)目暑則更醉多的封對項(xiàng)艷目的軋整體保居住跑環(huán)境泛、生踏活品概質(zhì)及絨生活盼感受幻玉等方峽面有怒較大及關(guān)注獄，希勻望身麻份標(biāo)洽榜、獵能體召現(xiàn)自宅身社烘會地濃位等必。目標(biāo)庭客群傳分布38本項(xiàng)房誠目定勒位中玩高端想，產(chǎn)宇品分送布在漠三個(gè)房誠區(qū)域奧內(nèi)，晚如下播表所眼示：三房四房四房以上大戶型150M2以下

150-180M2180M2——以上總價(jià)90萬以內(nèi)總價(jià)120萬以內(nèi)總價(jià)150萬以上目標(biāo)早客戶望群分軋析39第一找類：娛15難0平啄米以怠下，襯定位喪中高勺端客雕群，所起來作用單：快鴿速回繞籠資貝金客群桶描述純?nèi)缦氯荆耗挲g主介于鐵30釘——襖45伶歲，如家庭超結(jié)構(gòu)暫以三徹口到知四口源人為彩主；翁以企掀事業(yè)鋤單位垮的中應(yīng)高層盾，小訴型私嘗營業(yè)塞主等常職業(yè)渴為主楊；經(jīng)笛濟(jì)來后源于聚工資卷、獎私金、鞋及部祖分外星快，由家庭河年收國入在羞20付——易35匆萬之渣間；鼻其生亭活壓龜力主她要來破自上母下兩時(shí)代，涌具有儉相當(dāng)蹦文化壩水平武，對由高品榨質(zhì)生尿活有郊需求煮，追王求性痛價(jià)比樂，關(guān)灶注地物段及濟(jì)生活責(zé)機(jī)能街、戶降型、旅總價(jià)志等因取素?；锔犊铨X會選裳擇一淚次性磚、分憲期、脅貸款紹等方衰式，涼他們眠有的蜻依據(jù)估個(gè)人溜經(jīng)濟(jì)皂情況庸而選杏擇不飾同付血款方禮式，蝴還有睛的是世依據(jù)總項(xiàng)目虧進(jìn)度費(fèi)情況絡(luò)而選糕擇不暴同的徑付款舟方式顯，選叉擇按取揭貸槍款的站，大窮多在殿交房候前就迫已經(jīng)璃提前僵還清夾按揭爬款了蘇。第二門類：稿18探0平疼米以鵲上，漫定位眨高端湖客群也，所起劇作用露：價(jià)彈值標(biāo)符桿客群賢描述腿如下強(qiáng)：年齡進(jìn)分布摸很廣遺，以渣大型作私營諒業(yè)主還、高濟(jì)層領(lǐng)愉導(dǎo)及蹈資源斧業(yè)主心為主停，經(jīng)慮濟(jì)來稿源于夾經(jīng)營仔所得勿、固盈定收耐入及葛灰色黑收入語等，貢文化蓮水平詢一般嘴，對前區(qū)域彼價(jià)值桿及身異份體梳現(xiàn)非飄常關(guān)如注，抽價(jià)格躬敏感沈度不忌高，贏多為厲一次孕性購典房，山易感姻型購北房群凱體?？蛻粲哟?01、壘目標(biāo)怨客戶巖的購扎買動吃機(jī)分剪析：☆卸為家吳人就環(huán)近（爆上班私或上個(gè)學(xué)）尼方便狹，而蔑考慮糖購買毒本項(xiàng)儉目；☆機(jī)改善本現(xiàn)有免住房月條件尤，希愈望能毫夠提蛙升自眠身生匹活品連質(zhì)的躺客戶脫；☆貍有為紋下一柏代置墻購新柔房需攏求的數(shù)置業(yè)境客群田；☆天地市攀縣人喪群且劃想在逢本地都定居溝的客徒戶，等希望霸買到泳面積析適中看且有幸升值宣潛力社的商念品房霧；☆澇看好銳本項(xiàng)噴目的存升值廢潛力尋進(jìn)行世投資檔?？偨Y(jié)總體磚來看把，本麗項(xiàng)目詠定位憲高檔宣，地草理位級置稀運(yùn)有，銷又有陜長風(fēng)兄文化許商務(wù)同區(qū)、千高新困區(qū)、自高校度區(qū)等玩地緣毅客戶睡及各突地市羨縣高妻端客貿(mào)戶的謙支持辯，其鑄潛在普客戶害龐大黑，可腸以挖芒掘的位客群耕非常依多，努如在經(jīng)項(xiàng)目當(dāng)?shù)那昂奁诓哐绖澩圃儚V上濫下功旬夫，支把握濃好客巖戶的去推廣秀方向敘，就迅能夠爸為良感好的剪銷售視業(yè)績酷打下變堅(jiān)實(shí)躲的基隔礎(chǔ)。市場算小結(jié)41項(xiàng)目營銷策略FOCUS３項(xiàng)目銅定位推廣器策略營銷價(jià)節(jié)點(diǎn)42推廣備思路雀：高錯(cuò)端客蔬戶偏精準(zhǔn)域營銷特殊覆渠道吃精準(zhǔn)糊度更虜高：印制諒有項(xiàng)蜂目信盡息的單名片增盒、異環(huán)保倚袋在些見現(xiàn)畢、4梳S店焰合作皆發(fā)放浩。老客返戶做敬活動危共關(guān)性：情感源聯(lián)誼駛、鑒寒寶活約動將鉆老客鍵戶請吼到售松樓處虛來。本項(xiàng)菊目屬罵高端領(lǐng)項(xiàng)目飯，根綢據(jù)2鏈/8革原則笛，盯廁準(zhǔn)的刊就是熊金字產(chǎn)塔尖籠的那蠢部分大，是耕一種顫圈層話文化沫，主燒要靠提口碑嫌傳播43一、記活動仁目的姓：對外拴傳達(dá)尾美錦塊首府酬開盤撥的信射息擴(kuò)大漁美錦蔑在本迅地的吐社會篇知名愈度和師美譽(yù)兼度，呼體現(xiàn)刺美錦底首府弊的美司好前錄景以養(yǎng)達(dá)到稼促銷罪目的進(jìn)行佩企業(yè)宵社會斧公關(guān)請，樹鹽立美愛錦首嶺府的羅積極徑良好競的社撒會形坡象，行并融騾洽與恭當(dāng)?shù)乜嬲R職能癢部門匙、客鉤戶及名社會余的關(guān)歲系。二、永開業(yè)狠階段塔活動貝環(huán)節(jié)強(qiáng)劃分：1、映導(dǎo)入設(shè)期輔（0咳8年照10規(guī)月1紹日—柿08驅(qū)年1董2月鋼1日括）2、餅預(yù)熱給期涂（0棉8年趟12撥月1球日—聯(lián)09瓣年2娛月1證3日蒙）3、貴開盤仇期泊（0另9年渾2月詢14災(zāi)日）4、但持續(xù)磁期多（0憂9年值2月畢14迅日-能09嶄年7虹月1截6日懸）5、睬尾盤帆期（0棍9年據(jù)9月抹14精日-禾09洋年1幼1月澆1日奴）活動任目的弱及環(huán)散節(jié)44第一華步闊亮相季以高端勤務(wù)實(shí)的形顯象點(diǎn)盒式爆孫發(fā)。保以最俗大范尤圍撲常滿中遮高端它渠道旨。（窄吸引膽客戶厲）第三強(qiáng)步悅旺銷案精蘋打細(xì)雨算。鈴全力叼打造基“水獨(dú)岸豪杠宅”瘦，完梳美開氧業(yè)促屠銷風(fēng)性暴（練促進(jìn)崖成交承）第三丘步柏持銷罷伴叨隨區(qū)擇域客煌戶穩(wěn)暫固及震銷售尊節(jié)奏櫻，拔食升物燭業(yè)形著象，筆為后舍期促坐銷做烘鋪墊雨，進(jìn)撤而爭森取堅(jiān)屯實(shí)的舅品牌晌追隨俊者！第二蘭步瘦預(yù)熱灣行耀業(yè)集超團(tuán)、株周邊押縣市稿點(diǎn)式長公關(guān)斃。以標(biāo)最小繁代價(jià)照，精剃準(zhǔn)營靈銷手擁法，汽培養(yǎng)機(jī)重點(diǎn)叮客戶靜群（冠積累密客戶恒）推廣斬銷售廢四步竊戰(zhàn)略沈：45開盤沒準(zhǔn)備飛期唐時(shí)往間:吉08貞年1株0月術(shù)1日扯--陳--艘-0旅8年蔑12根月1仗日費(fèi)用捐預(yù)算被:1爬20曾萬工作師目的料:賣顧場包扶裝,雄銷售葵宣傳男物料候的準(zhǔn)始備,柜開盤投前的藝廣告凝準(zhǔn)備聲。工作嘉方向棋:體愁現(xiàn)項(xiàng)在目定找位;硬VI沿展將突出咱項(xiàng)目還形象。第一具階段體推廣輸節(jié)點(diǎn)46SP準(zhǔn)策略(1燈)售樓宋處包雜裝吹將估細(xì)節(jié)留做到年極致①售岸樓處跑銷控緞表劃狼格，洽作成夏拼圖拜形式右，每搶正式援簽約蹈后閃，貼版一塊欄拼圖此，最匙后形紅成景貍觀圖②售匪樓處熱每張軋茶幾哭上，叢擺放瓣數(shù)碼鍋相冊暑，將寶樓盤枝信息稠作成建電子費(fèi)相冊萌，在法談約商過程月中播傻放③客蔬戶簽嫂約時(shí)瘦所用菠筆為釋萬寶絨龍的墊筆，高以此致體現(xiàn)通對客宰戶尊虹重之語意④售標(biāo)樓處競放置愉飲料擋區(qū)（抵茶、蕩咖啡評等）際，并涉配專唯門飲占具。更與客與戶談局約時(shí)醬，按黑客戶知需求員提供PR悉策略(1悟)汾河融美景銷攝影兵賽①邀始請攝撫影協(xié)心會、夕媒體撲記者邪對汾嚇河兩吸岸及直濱河殖東西里路段讀進(jìn)行悄拍攝賓活動②所之選作饅品以城體現(xiàn)就汾河悔美景蜘為主偏題③獲速獎作鼻品將筍被制淘成拼件圖或鉤者畫饞框，庭懸掛菊于項(xiàng)按目售痕樓處鹿以及敘項(xiàng)目可宣傳沸品和庭項(xiàng)目螞樓梯霜間。④獲皺獎選姓手可救獲得肥VI循P卡襖，享哀受購喂房9瓶6折而優(yōu)惠孩。第一赤階段精推廣壟活動桐（一腸）SP遙策略(2雖)聯(lián)跳通吉頃祥號曠、移斥動大朋客戶變號段跌短信板投放①選岸擇移豎動聯(lián)早通、殖移動擠吉祥吵號、耍大客短戶號揉段進(jìn)腦行短偉信項(xiàng)節(jié)目信偶息投閘放②對到每月窯話費(fèi)票超過領(lǐng)50炊0元呼客戶永進(jìn)行尋短信恰投放③在你第二耕階段局對煤峰炭系牧統(tǒng)號俯碼源搜進(jìn)行槍投放47汾水疏攝影胳比賽48售樓愿處包撒裝細(xì)至源，貼繩心49第一呀階段毒推廣核活動血內(nèi)容贏（二鉤）PR攏活動（1咽）會眨館營照銷聯(lián)合局市區(qū)盆中高谷端消罰費(fèi)場鴉所，梯如全舊晉會捷館，扒金洋日會館艱，S用PA鼻會館換等①合野作方與領(lǐng)導(dǎo)類可獲發(fā)得開呼發(fā);交商贈打送的烏貴賓往卡，撐優(yōu)先橫享有宏內(nèi)部抄認(rèn)購匆權(quán)并礦可獲牛得9爬5折號優(yōu)惠②合晶作方辛原有耳會員萌可憑鬼會員蒸卡在徑優(yōu)先嚴(yán)享有寸內(nèi)部愁認(rèn)購嘴權(quán)。鐘享受眾開盤場期間旬96林折優(yōu)擊惠，傷其他姜時(shí)間品段9瘦8折授。③開帝發(fā)商胡員工奴在消偶費(fèi)在考合作岸方消丸費(fèi)，置可應(yīng)銅享受接相應(yīng)衡優(yōu)惠脆幅度④以胞①②瓣條件彎，換申取合忙作方黨所屬撤經(jīng)營往場所遼內(nèi)的貨廣告蘭看板艦，作邁為回泉報(bào)，賀在我劉方經(jīng)臥營場衡所樹窩立合躲作方既廣告拔看板協(xié)，尺勁寸，巨位置穩(wěn)以及楊檔期盈，雙漠方協(xié)朵商解憂決PR鑰活動（2紗）山西模煤運(yùn)永系統(tǒng)蝦安全喂運(yùn)輸傅研討遞會主攻神交易宜中心泊及煤材檢站在活胃動前哄期與之山西教煤運(yùn)由總公冰司進(jìn)諒行某縣領(lǐng)導(dǎo)學(xué)洽談燈，進(jìn)籠行合早作事?lián)湟刷俸媳M作方姓領(lǐng)導(dǎo)階可獲砍得一旱套1族80辮平米錫的房頑，集杠團(tuán)系林統(tǒng)職弊工每扇購一擋套房穗，拿抖50縮慧00階車馬塊費(fèi)②以催煤運(yùn)怪集團(tuán)吉公司粒名義戒邀請弟各地鞭煤檢賓站負(fù)申責(zé)人凳、煤滋礦主壞到太孫原開刻會學(xué)嶼習(xí)鋒，全節(jié)程贊酷助開票會酒遭店費(fèi)若用，顫開會腹期間俘，每奴人贈竿送項(xiàng)伴目樓螺書，母貴賓拘卡③從偏煤運(yùn)擺總公環(huán)司套答取煤輪檢站障工作潤人員頌手機(jī)蓋號，笑并發(fā)拜送短穗信④如秧有必走要，軋?jiān)诠⑺緝?nèi)珠刊上凳作樓電盤促嘩銷廣余告或葵者協(xié)丈助對至方建鴿立公拆司內(nèi)槽刊，忠進(jìn)行伍企業(yè)靠文化飼建設(shè)⑤爭巾取團(tuán)認(rèn)購項(xiàng)揭目5051新盤念上市概期時(shí)間仁:0裁9年譜2月養(yǎng)1日鈔--眼--績3月己1日費(fèi)用躁預(yù)算頌:廣告申目的攻:提襯高項(xiàng)戰(zhàn)目知矮名度獸,傳蓋達(dá)項(xiàng)羽目定縮慧位,梨增強(qiáng)補(bǔ)項(xiàng)目屠理解鋒度,凱形成充開盤煌的熱涂銷第二誓階段頸推廣斧節(jié)點(diǎn)52SP腎活動（1照）開釀盤活玻動暨族樓盤渡形象銹代言起人郭久蘭英伏老師保票友酬見面搭會①邀請棕郭蘭怨英老條師為寇樓盤脖代言設(shè)人，英并贈誼送一蠻套2蕩00往平米貌左右附的四鍋房②開冰盤當(dāng)壇日郭毀蘭英持老師答現(xiàn)場蘆演唱渣<人諸說山扭西好誰風(fēng)光蹤蝶><家汾河凱流水?dāng)z嘩啦芬啦>③成孩立社探區(qū)晉禁劇票漿友會④開被盤結(jié)妹束后路，建找議搞鳳次票討友聚誰會或梢者是纏戲曲鬼表演第二言階段奶推廣茂活動亭內(nèi)容糟（一書）SP搖活動（2姑）烏紡金碳劇雕義暖賣會阿好空壓氣也戀是一兔種奢拾侈品①黑該鉆烏護(hù)金碳占可在蒸6小潛時(shí)內(nèi)錄，對廚苯、蠅甲醛截的去就除率啄達(dá)7腰6.鋒2%融和6鑼6.騰6%②當(dāng)竭日義看賣款芒項(xiàng)都門捐于遇太原狠慈善按學(xué)校③與拍太原巧市慈考善學(xué)選校進(jìn)隨行捐銀贈儀叛式太原景市慈底善學(xué)吹校是錦太原臘市政貝府主昌辦的篩一所習(xí)以慈勢善為爸目的鑄的職撞業(yè)技預(yù)術(shù)學(xué)王校，職所招儲學(xué)生桶為沒還考上突大學(xué)托的貧醬困子膝弟，干學(xué)生畏就讀扎期間脫，免葉收一妹切費(fèi)娛用，閣今年壇招收賢約3他00抵名，印開盤胖當(dāng)日普義賣盛會經(jīng)餓營收部入拿減出1辦0%留,捐檔贈給與學(xué)校鹽以捐牲贈手企法讓另新聞?lì)~媒體飾主動寬關(guān)注陜樓盤肆開盤譽(yù)，為細(xì)本項(xiàng)吩目做沿免費(fèi)遺廣告勁，從凍而在周最大奔程度遺上達(dá)危到新榮聞信搖息的昆轟動賺性、充開盤贏信息耀的擴(kuò)唉散性煌、公脅眾認(rèn)濕知的莖深入視性，削實(shí)現(xiàn)榮投入否與產(chǎn)墻出效棗益的睜最大厭化。53烏金型碳雕犁義賣樓盤材形象宴代言濫人郭利蘭英氧老師晉劇件名家演唱夠會54SP趁活動（1呈）開鐵盤活互動建乓議①從煤汾河角源頭倘到入劍黃河疑處，惱提取擁九處和汾河雞水，短開盤倘時(shí)匯跨入水渣槽②每某名參覺與下叛定的駁準(zhǔn)業(yè)古主帶累一小惑撮家淘鄉(xiāng)的垃泥土稻，埋數(shù)入項(xiàng)朝目地③進(jìn)祥行汾鎖河美糕景攝育影展第二披階段勵(lì)推廣南活動目內(nèi)容蓋（二念）SP探活動（2鬼）牽明頭組嶄建山裕西煤番炭經(jīng)伶紀(jì)人歸協(xié)會①邀松請山繳西焦紐奉煤集圾團(tuán)、疲同煤哀集團(tuán)凳、陽的煤集贈團(tuán)等約煤炭津公司潛領(lǐng)導(dǎo)爽出席②邀藍(lán)請山狡西煤軌炭信項(xiàng)息網(wǎng)溪、山堤西焦渣煤行櫻業(yè)協(xié)投會、地山西黎煤炭漿工業(yè)士協(xié)會③成丈立宗糞旨：炕信息瞧共享圍，攜甚手共悶贏④會網(wǎng)員待蹤蝶遇：慎積累康人脈聯(lián)，梳桿理行辰業(yè)信調(diào)息⑤開委會期塑間，咱與會限代表遭每人修贈送套項(xiàng)目舌樓書乘，貴別賓卡55第三黎階段紋推廣投節(jié)點(diǎn)持續(xù)鋼銷售幫期時(shí)間王:09團(tuán)年2簽月1遣4日按-0裙9年嬌7月軍16麻日廣告照預(yù)算屆:廣告禽目的舅:詳糟細(xì)論默述項(xiàng)隸目定勇位,孕項(xiàng)目赤賣點(diǎn)悄,促蔑銷信寄息,飽以此哨達(dá)到立持續(xù)頁的銷友售56SP喉活動（1兩）品醒鑒歲扇月，早從容貓氣度脹央過視鑒懼寶在活吐動前勁期與啞央視油或山蠟西藏叼寶鬧節(jié)目諷組進(jìn)腫行洽永談磋洲商，陳進(jìn)行刻合作反事宜①當(dāng)日呈下定竭的客戰(zhàn)戶均桶可享作受一探定程鞭度優(yōu)幣惠②前號10日位下證定客田戶可神額外簽獲得趨由開苗發(fā)商教贈送柳的裝掠修禮刑包③由手業(yè)主削或準(zhǔn)再業(yè)主濕介紹奇所達(dá)臥成購情房的支雙方負(fù)均可尋享受滑免一舍定時(shí)夕間物筑管費(fèi)瀉的優(yōu)跳惠第三蒜階段沒推廣飛活動素內(nèi)容SP榆活動（1艘）高指檔家貿(mào)居展在活烈動前禿期與約家居耕裝飾態(tài)城進(jìn)佩行洽瘋談磋梢商，怎進(jìn)行蚊合作躍事宜①根最據(jù)額粒度，灰業(yè)主脊均可墻享受職家居乖城的液優(yōu)惠②前縣10攤位下艙定客顛戶可妻額外超獲得堵由開胞發(fā)商仿贈送截的家認(rèn)居設(shè)持計(jì)禮群包③由患業(yè)主戒或準(zhǔn)畢業(yè)主笑介紹奇所達(dá)唇成購信房的拖雙方恥均可野享受錢免一挨定時(shí)跡間物議管費(fèi)擾的優(yōu)至惠57龍城酬鑒寶58SP油活動（1龜）健臭康體位檢在活目動前龜期與仇一家聯(lián)山西腦境內(nèi)寄一家宅醫(yī)療按體檢毅機(jī)構(gòu)蕉進(jìn)行頁洽談小磋商呈，進(jìn)遞行合稼作事培宜①合桶作方隔領(lǐng)導(dǎo)喂可獲成得開筍發(fā)商夫贈送拉的貴肺賓卡征，優(yōu)見先享背有內(nèi)忌部認(rèn)退購權(quán)林并可馬獲得餓95完折優(yōu)塔惠②業(yè)乒主及傅家屬幅可獲隆得由滅開發(fā)益商支禁付的疫健康離體檢牽活動③以粱①②切條件需，換錯(cuò)取合繭作方疫所屬艇經(jīng)營局場所召內(nèi)的決廣告蘭看板遙，作夾為回漿報(bào)，紛在我繪方經(jīng)龜營場霸所樹朱立合衫作方爐廣告紙看板密，尺墊寸，獸位置眼以及協(xié)檔期反，雙減方協(xié)槽商解飲決第四壇階段透推廣技活動身內(nèi)容（2贏）奢吐侈品傳會員阻俱樂需部在活核動前獵期與撥山西汗境內(nèi)玩一家菊或多期家高倦端精冒品