房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理及管控模式研討會

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理及管控模式研討會中國北京2010年3月?????關(guān)于賽普(SAP)我們想要做成什么?我們做了什么?我們做到了什么?使命：致力于房地產(chǎn)卓越管理 為客戶創(chuàng)造并提升價值愿景：成為中國最具影響力的房地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu) 客戶和員工最受信賴和尊重的公司 創(chuàng)新產(chǎn)品：提供的不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品與服務(wù)-第五代產(chǎn)品 全過程咨詢服務(wù)：為300多家客戶800多個項目

培訓(xùn)服務(wù)：接受培訓(xùn)的企業(yè)超過1000家 良好的客戶口碑、領(lǐng)先的客戶滿意率：80%以上 高度的客戶忠誠度：2009年再簽約率30%以上,萬科 持續(xù)服務(wù)6年,11家公司2賽普(SAP)簡介－有什么優(yōu)勢？口碑：良好的客戶口碑與高度的客戶忠誠度－萬科持續(xù)6年的咨詢服務(wù)涵蓋集團及11家區(qū)域地產(chǎn)公司金地集團首創(chuàng)地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)持續(xù)3年服務(wù)專業(yè)：專注地產(chǎn)，豐富的房地產(chǎn)管理咨詢經(jīng)驗－300家客戶經(jīng)驗，近800個咨詢項目價值：熟悉標桿精細化的運作模式－管理體系標準、專業(yè)管理標準針對性：基于客戶細分的針對性體系設(shè)計－針對不同客戶設(shè)計可操作性體系有效：IT化規(guī)劃與支持，提高流程執(zhí)行率－流程系統(tǒng)3賽普的咨詢范圍——構(gòu)建“有責·有序··有效·高效”的組織管理金字塔賽普能夠提供的服務(wù)范圍

戰(zhàn)略

設(shè)計梳理目標與價值

?戰(zhàn)略設(shè)計：戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計 ?戰(zhàn)略梳理：明晰戰(zhàn)略方向，完善戰(zhàn)略管理體系有責組織管控體系?組織管理：建立有效的管控模式及管控邊界支組織管理權(quán)責體系指?權(quán)責體系：清晰的權(quán)責體系有序持運作程序流程管理體系

操作指引表格模板導(dǎo)?運作程序：提升業(yè)務(wù)流程效率?操作指引：實現(xiàn)管理精細化?表格模板：實現(xiàn)標準化管理有效HR管理體系管理支持體系績效管理體系薪酬管理體系?HR管理體系：完善HR的戰(zhàn)略性管理作用?績效管理體系：建立績效衡量體系?薪酬體系：完善的激勵機制高效知識管理協(xié)同信息平臺4賽普典型客戶-26個省市300多家客戶北京：遠洋地產(chǎn)首創(chuàng)置業(yè)華遠地產(chǎn)天鴻地產(chǎn)億城地產(chǎn)金融街控股金隅嘉業(yè)北京華潤置地中國中建地產(chǎn)中國水電地產(chǎn)北京城建地產(chǎn)等上海：仁恒置地集團（總部、上海、南京）上海世茂集團（香港、國內(nèi)上市）上海景瑞地產(chǎn)上海旭輝地產(chǎn)上海華潤置地等深圳：萬科地產(chǎn)（集團及下屬11家公司）深圳金地集團深圳卓越集團深圳中航地產(chǎn)深圳中鐵地產(chǎn)

深圳建設(shè)集團深圳合正地產(chǎn)等 廣東其他：廣州萬科東莞萬科佛山萬科廣州美林基業(yè)廣州時代地產(chǎn)廣州合景泰富廣州宏宇集團（星河灣）廣州中頤 集團廣州敏捷地產(chǎn)廣東龍光地產(chǎn)等 香港:華潤置地(總部及下屬5家公司) 天津：天津泰達集團天津仁愛集團天津永泰地產(chǎn)天津亞資置業(yè)等江蘇：江蘇新城房產(chǎn)江蘇國信地產(chǎn)南京銀城地產(chǎn)南京仁恒地產(chǎn)蘇州常發(fā)等浙江：杭州天陽置業(yè)浙江眾安地產(chǎn)浙江坤和地產(chǎn)浙江建工集團浙江華榮集團浙江郡原地產(chǎn)等山東：青島海爾地產(chǎn)青島銀盛泰集團山東眾城地產(chǎn)山東鑫都集團山東亞星置業(yè)山東祥隆企業(yè)等重慶：重慶金科集團重慶魯能地產(chǎn)重慶隆鑫地產(chǎn)重慶東原地產(chǎn)重慶南方東銀等福建：廈門象嶼集團廈門寶龍地產(chǎn)廈門聯(lián)發(fā)地產(chǎn)廈門福信集團廈門廈商地產(chǎn)福州三盛地產(chǎn)等成都：成都華潤置地四川成功企業(yè)成都興國泰置業(yè)四川長虹置業(yè)等陜西：西安天地源西安榮華集團西安高新地產(chǎn)陜西金泰恒業(yè)等其他：億達集團、云南天佑、吉林力旺、?？陂L信

5講師介紹江躍宗管理博士賽普管理咨詢董事長清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班特聘講師北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁班特聘講師浙江大學(xué)房地產(chǎn)總裁班特聘講師中山大學(xué)房地產(chǎn)總裁班特聘講師經(jīng)驗：17年管理咨詢經(jīng)驗咨詢的典型客戶：

70多家房地產(chǎn)管理咨詢經(jīng)驗,萬科金地招商地產(chǎn)指定管理咨詢顧問萬科地產(chǎn)（總部/深圳/北京/上海/沈陽/天津/成都/廣州/東莞/佛山）金地集團（總部/深圳/上海/北京）招商地產(chǎn)（總部/深圳公司）項目：

戰(zhàn)略與組織管控 流程管理華潤置地（香港總部/成都/上海/北京/合肥/大連）北京遠洋地產(chǎn)北京華遠地產(chǎn)北京首創(chuàng)置業(yè)上海仁恒置業(yè)上海世茂集團上海景瑞地產(chǎn)人力資源與績效管理深圳卓越集團深圳中航地產(chǎn)西安高新地產(chǎn)西安天地源廣州時代地產(chǎn)廣州美林基業(yè)深圳星河地產(chǎn)重慶金科集團廣州合景泰富地產(chǎn)6講師介紹徐海賽普管理咨詢公司總經(jīng)助理賽普地產(chǎn)研究院院長10年咨詢經(jīng)驗，房地產(chǎn)行業(yè)資深管理咨詢顧問為20多家房地產(chǎn)企業(yè)提供管理咨詢服務(wù)，并被多家服務(wù)客戶聘請為外部顧問，地產(chǎn)行業(yè)典型客戶：首創(chuàng)置業(yè)中建地產(chǎn)當代節(jié)能置業(yè)北京金隅天津泰達建設(shè)遠洋地產(chǎn)北京華遠西安天地源金融街控股（2009年/2007年，管控及組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、HR體系）（2009年，戰(zhàn)略、管控、流程、績效）（2009年，整合型流程體系設(shè)計）（2009/2008年，管控及組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、績效管理）（2007年，組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、績效管理）（2007年，流程審核、績效管理）（2006年，管控及組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、績效管理）（2006年，績效管理/業(yè)務(wù)流程）（2004年，組織架構(gòu)、薪酬績效）……

7房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理（第一天）8企業(yè)戰(zhàn)略的基本框架外部分析內(nèi)部分析相關(guān)者期望

WHO戰(zhàn)略定位?宏觀環(huán)境分析?行業(yè)結(jié)構(gòu)分析?區(qū)域環(huán)境分析?目標定位?競爭定位?運營績效分析?資源邊界分析?核心能力分析

戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略整體描述?七元價值觀 ?理念體系

WHAT戰(zhàn)略規(guī)劃

HOW戰(zhàn)略實施

財務(wù)目標?五維度財務(wù)指標體系?資源支持條件?動態(tài)測算模型

財務(wù)策略

戰(zhàn)略目標體系 業(yè)務(wù)目標?業(yè)務(wù)模式目標?品牌目標?區(qū)域布局目標?產(chǎn)品目標

業(yè)務(wù)策略 戰(zhàn)略實施策略

?階段劃分 ?各階段主題

管理目標?組織管理模式?價值鏈競爭力?支持性專項職能規(guī)劃

管理策略關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措財務(wù)方面業(yè)務(wù)方面管理方面9目錄外部分析內(nèi)部分析相關(guān)者期望

WHO戰(zhàn)略定位?宏觀環(huán)境分析?行業(yè)結(jié)構(gòu)分析?區(qū)域環(huán)境分析?理念體系?目標定位?運營績效分析?資源邊界分析?核心能力分析

戰(zhàn)略定位?七元價值觀?競爭定位

1.戰(zhàn)略定位篇

1.1我們當前所處的環(huán)境

1.2房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)增長的動力 1.3如何實現(xiàn)戰(zhàn)略突圍

10宏觀層面“支柱地位”長期不變與金融系統(tǒng)高度粘合財政收入過度依賴調(diào)整需求與逐利需求角力城市化進程人口紅利、家庭小型化當前房價是第一話題經(jīng)濟社會政策技術(shù)我們對中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢觀點支持中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的

根本性因素不變近期宏觀經(jīng)濟發(fā)展要求和政 策導(dǎo)向收緊保增長、促規(guī)范、重民生、

增收入近期政策“轉(zhuǎn)向”功能需求升級技術(shù)發(fā)展需求工廠化可能的方向：由土地為杠桿 的兩極分化兩年預(yù)測：絕不樂觀，餓不 死人，行業(yè)巨變政策關(guān)注點：土地及出讓金 使用、保障性住房、區(qū)別性 貸款、高端物業(yè)稅收、房地 產(chǎn)所得稅/增值稅11中觀層面——行業(yè)結(jié)構(gòu)

業(yè)務(wù)模競爭差異性式差異 客戶 細分寡頭競爭 階段寡頭形成 階段

對中國房地產(chǎn)行業(yè)所處階段的 判斷處于進入階段，但由于行業(yè)天 然屬性及政策導(dǎo)向，未來參與 “充分競爭階段”的主體不會 太多，但仍然會有有“實力” 的后進入者，強者愈強，未必 強

運營 差異無差異壟斷階段進入階段充分競爭 階段由要素競爭向運營競爭轉(zhuǎn)變， 適度關(guān)注差異化關(guān)聯(lián)行業(yè)的匹配發(fā)展滯后，短 期內(nèi)產(chǎn)品競爭和產(chǎn)品差異化不 易實現(xiàn)，差異化主要體現(xiàn)在基 于客戶細分的品牌策略少數(shù)少數(shù)穩(wěn)定少數(shù)不穩(wěn)定多數(shù)穩(wěn)定多數(shù)不穩(wěn)定參與競爭者

12中觀層面——行業(yè)結(jié)構(gòu)強者愈強2009年百億企業(yè)達到27家，資金狀況明顯改觀地王頻現(xiàn)，一線公司土地估值比大幅提高信貸、資本市場寬松專題：《2009年一線地產(chǎn)公司快速擴張》13中觀層面——行業(yè)結(jié)構(gòu)行業(yè)仍處在“資源要素競爭”的初級階段進入階段充分競爭階段寡頭形成階段寡頭競爭階段壟斷階段基本特征進入企業(yè)無特別條件限制，產(chǎn)品差異性小，競爭少且相關(guān)度弱大量企業(yè)進入，傳統(tǒng)模式被廣泛應(yīng)用，競爭加劇市場參與者大量退出，差異化被追捧，馬太效應(yīng)，直面競爭且慘烈領(lǐng)先者與追趕者距僅有一家,無競爭離漸漸拉開，企業(yè)可言差異很小，只能選擇成本領(lǐng)先主要競爭方式無特別差異無統(tǒng)一方式，差異化或成本領(lǐng)先早期以價格戰(zhàn)為主，差異化已經(jīng)難以后期關(guān)注差異化和形成，成本領(lǐng)先客戶細分或價格契約，后 期關(guān)注戰(zhàn)略聯(lián)盟轉(zhuǎn)向與外部利益的平衡關(guān)鍵成功因素?獲取生產(chǎn)要素(包含準入資格)?發(fā)揮比較優(yōu)勢, 但仍容易被模仿?卓越運營?適度創(chuàng)新?塑造難以被模仿 的核心競爭優(yōu)勢?品牌?創(chuàng)新?精細運營?品牌?價值鏈整合能力?資本運作能力?法律和政府的平衡?適度創(chuàng)新?行業(yè)壁壘樹立土地\資金運營業(yè)務(wù)模式1410中觀層面——行業(yè)結(jié)構(gòu)行業(yè)競爭參與者發(fā)生分化

領(lǐng)跑者：

進入行業(yè)多年，市場份額領(lǐng)先，區(qū)域市場份額

15

為數(shù)不少的追隨 者（生存者）

5

為數(shù)眾多的 掙扎者企業(yè)綜合實力強，關(guān)注規(guī)模擴張及其生產(chǎn)模式 潛在的未來領(lǐng) 先者集團

挑戰(zhàn)者：

適當條件可能倍速增長、 超越領(lǐng)跑者，或資源背 景豐厚、或業(yè)務(wù)模式領(lǐng) 先，關(guān)注“未來和機遇”0

企業(yè)實力掙扎者：市場空間已經(jīng)極為有限，繼續(xù)生存下去，必須辟蹊徑、傍大款追隨者：既無能力、也無意愿進入前列，關(guān)注機會的把握和運營提升，做好自己的事兒15中觀層面——行業(yè)結(jié)構(gòu)競爭加劇，行業(yè)競爭格局尚難預(yù)計房地產(chǎn)業(yè)

高額利潤

原行業(yè)利潤率較低房地產(chǎn)行業(yè)利潤率一般達到30-40%

相對較低的進入門檻擁有資金和土地即能進入房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)外企業(yè)進入地產(chǎn)業(yè)的驅(qū) 動因素建筑\家電\服裝\貿(mào)易…… 良好的資源優(yōu)勢資金需要尋求良好的出路土地資產(chǎn)盤活老牌房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)或即將面對的挑戰(zhàn)者所屬行業(yè)發(fā)展?jié)摿\營水平物業(yè)類型目標區(qū)域

長虹/海爾/海信中建/中鐵/中水電 國美/蘇寧 凱德/高盛/ING 其他中央企業(yè) 城建/城開/城投

家電制造 建筑家電零售金融投資 多樣化房地產(chǎn)開發(fā)

大巨大 大巨大 大 大

一般發(fā)展?jié)摿Υ?一般 較好 一般 一般

住宅／工業(yè) 住宅／商業(yè) 住宅／商業(yè) 商業(yè)／住宅住宅、商業(yè)、 一級開發(fā)住宅、商業(yè)、本地為主 全國性本地為主 一線城市 全國性 本地為主一級開發(fā)

16微觀層面——區(qū)域環(huán)境及競爭格局結(jié)構(gòu)仍不平衡，但二三線城市、西部地區(qū)快速崛起國家批復(fù)的多個城市群和示范區(qū)明顯拉動投資一線城市快速向寡頭壟斷格局形成，二線城市成為下一個主戰(zhàn)場剛性需求無法釋放，改善性需求、投資性需求井噴，高端市場需求平穩(wěn)專題：《主要開發(fā)企業(yè)加大二三線城市投資力度》17目錄外部分析內(nèi)部分析相關(guān)者期望

WHO戰(zhàn)略定位?宏觀環(huán)境分析?行業(yè)結(jié)構(gòu)分析?區(qū)域環(huán)境分析?理念體系?目標定位?運營績效分析?資源邊界分析?核心能力分析

戰(zhàn)略定位?七元價值觀?競爭定位

1.戰(zhàn)略定位篇

1.1我們當前所處的環(huán)境

1.2房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)增長的動力

1.3如何實現(xiàn)戰(zhàn)略突圍

18運營中國房地產(chǎn)企業(yè)當前階段發(fā)展動力房地產(chǎn)企業(yè)“擴張驅(qū)勱力”土地資金土地銀行信貸→資本市場→金融資本機會獲取→市場競爭→戰(zhàn)略合作資金模式運營目標控制→均好復(fù)制→優(yōu)勢競爭(差異化)模式內(nèi)部一體化→相關(guān)聯(lián)盟→綜合聯(lián)盟19目錄外部任分析內(nèi)部漸分析相關(guān)尾者期普望WH椅O戰(zhàn)略裹定位?宏符觀環(huán)環(huán)境分腳析?行翅業(yè)結(jié)友構(gòu)分芝析?區(qū)彼域環(huán)噸境分炮析?理戰(zhàn)念體粒系?目咳標定觸位?運尸營績跪效分緒析?資承源邊練界分妨析?核基心能旨力分閱析戰(zhàn)略左定位?七臉元價漢值觀?競井爭定疼位1.退戰(zhàn)略駛定位遞篇1.撥1臣我們殲當前貼所處煙的環(huán)途境1.叢2僵房地臥產(chǎn)企搶業(yè)持桃續(xù)增議長的潛動力1.孫3首如何揉實現(xiàn)炭戰(zhàn)略束突圍20主流懇模式凡:以援運營舉為中尖心的碼“品滾牌＋若客戶繳細分＋快河速復(fù)睡制”拖模式萬科納:開謎發(fā)運唉營為仙根本北的“蛾品牌躍+快罪速滾匙動”面模式土地品曠牌溢碎價：立17駝%客壟戶細赤分和催快速鞭復(fù)制?醋1犧4個催產(chǎn)品什系列竊規(guī)劃別面積顏占比慎50松%以姐上?昆4病個產(chǎn)閱品系倒列占幸標準飾化產(chǎn)峰品的于63櫻%資金運營?敏開據(jù)工到祥銷售閘：多括層9梁個月奮，高微層1藍2個多月模式類似怒企業(yè)摟:脈中泛國房倉地產(chǎn)助主流隔模式皺，中肝海\疑龍湖態(tài)\綠城棚等21戰(zhàn)略各突圍覽1：且以土憶地資吸源為檔核心槽的“邁總成真本領(lǐng)先＋呈快速叛圈地巧”模貓式中建邪地產(chǎn)渡：與研政府余戰(zhàn)略泄合作緒、在雞土地蠢資源半上取歐得比較瞞優(yōu)勢資金土地運營【案請例分鉆析】某央喪企低露價獲竟取土姜地集可的8釘個途徑模式類似旺企業(yè)殘:窄多指以國問有企肝業(yè)為讓主，淋如泰紛達、映西安高新司、金怠隅等22戰(zhàn)略朝突圍跑2：唇尋求奔與金夕融資捷本對寧接，滔謀劃戲未來快速脫擴張錯模式金地校:力菠求“弊地產(chǎn)例金融順業(yè)務(wù)喪領(lǐng)先繁5年湊”的眠追趕母者，力求亦在“呀地產(chǎn)嫌金融使”（速以及陽“商高業(yè)地秒產(chǎn)”黑）方村面形成蒜比較眾優(yōu)勢噸，開襪發(fā)環(huán)肌節(jié)標居準化齡程度座提高土地【案趟例分刊析】金地答集團經(jīng)70須0億收可動踩用資伍金的資金開發(fā)組成謹及產(chǎn)弦生經(jīng)章歷萬達耳的商存業(yè)地歌產(chǎn)抵造押證孝券“C蒜MB驚S”模式事實覺上，藍金地奴也清蓬楚認苦識到渴，商俘業(yè)模劇式的寫差異化畢鎖竟是旬遠期愉競爭湖策略鉤；當賺前階貿(mào)段也楚必須戚采用“品可牌+池快速幣滾動走”類似足企業(yè)蔽:枝首禮創(chuàng)等23戰(zhàn)略知突圍你3：煤以（乓非相判關(guān)產(chǎn)蹲業(yè)）動一體族化、慎戰(zhàn)略聯(lián)盟替為手羽段的刊“商濾業(yè)模召式”萬達視:在疾商業(yè)公地產(chǎn)駕領(lǐng)域剩一騎宿絕塵顧的“較商業(yè)濱模式招”領(lǐng)先堡者土地【案喇例分茂析】萬達蚊的“段訂單收開發(fā)爛”模鍋式資金運營首創(chuàng)請置業(yè)贏“借紅力-臨聯(lián)手牢”實室現(xiàn)商業(yè)些模式孟的調(diào)梁整模式類似狐企業(yè)怠:掏華行潤、換海爾羨，主漏題地糾產(chǎn)在胃某種貿(mào)程度誤上也可并歸屬柿在此粥列，鑄如華抱僑城24戰(zhàn)略令突圍激4：敗中小猛企業(yè)魯?shù)膽?zhàn)蹦略突用圍抑栽制擴釣張沖垂動，暢低資挖產(chǎn)前系進多荷種合膚作模曠式，禁增強捕企業(yè)渡實力邁爛向“李區(qū)域叉洼地株”，憐快進徹快出把練握當虎前，傍等待功未來【案喬例分捏析】龍湖饑“十錯年磨好一劍度”對狀中小企業(yè)穴的啟魔發(fā)“傍詢大款初、謀蔬發(fā)展龜”25企業(yè)克的戰(zhàn)斗略定球位競爭譜角色字取決秤于遠得期的棗目標兄，目窄標存幟在于逃企業(yè)易家的往大腦秘中與內(nèi)慣部能扎力資佛源相簽匹配腰（S逗WO穿T分頑析）中國格房地良產(chǎn)企乳業(yè)的刻競爭屢角色話，在遺絕大雹多數(shù)忽時候呼都是叉以“荷局部嶼區(qū)域坊”為范兆圍的26企業(yè)飾的戰(zhàn)睛略定匙位不同暮競爭戴角色遲和競委爭姿蔑態(tài)的時關(guān)注盲點SO展—增候長動祥因ST逼—差執(zhí)異化WO愉—亟緊待補純強WT鄰—審站慎/甜回避進攻水戰(zhàn)游擊慣戰(zhàn)關(guān)注其發(fā)展時SO補強清短板幻玉WO差異勉化S金TWT違知不碌可為側(cè)翼宣戰(zhàn)防御建戰(zhàn)差異弊化S臉T關(guān)注溝發(fā)展嬸SO關(guān)注輩發(fā)展彩SOWO握—亟關(guān)待補窮強差異藏化S懂T27企業(yè)俊戰(zhàn)略帶定位啄的“鋸鉆石弓模型猶”自下而上形競爭漁角色膀定位確定溝一種綱總體膜的姿漢態(tài)自上而下進成事實基發(fā)展感空間區(qū)域雜定位內(nèi)在彼動力擴張寇模式燈定位發(fā)展翅速度遞增馳階梯覆定位行戰(zhàn)略設(shè)礎(chǔ)業(yè)務(wù)爸細分里定位參與溜哪些董競爭競爭絡(luò)力定到位如何跪在競雹爭中米勝出計28目錄戰(zhàn)略須目標盲體系WH菌AT戰(zhàn)略策規(guī)劃財務(wù)足目標?五殲維度忘財務(wù)就指標革體系?資浪源支凍持條燙件?動真態(tài)測賢算模貨型財務(wù)譯策略業(yè)務(wù)工目標?業(yè)望務(wù)模利式目哄標?品綿牌目魄標?區(qū)爭域布年局目親標?產(chǎn)蜻品目犬標業(yè)務(wù)徐策略管理賀目標?組姻織管曲理模裙式?價禁值鏈掙競爭幕力?支尋持性垂專項蜘職能涌規(guī)劃管理纏策略戰(zhàn)略找實施系策略2.休戰(zhàn)略臣規(guī)劃掉篇2.熄1協(xié)如何劫進行盾目標煙規(guī)劃2.著2嫩發(fā)現(xiàn)唱藍海聯(lián)，創(chuàng)既新業(yè)獲務(wù)模煉式2.帳3史不同藝企業(yè)慈的區(qū)擾域布攤局和禁城市擇深耕獄策略2.嶼4驚終端霜制勝雪，品挽牌與悅產(chǎn)品2.糖5歷如何除設(shè)定害財務(wù)沙目標29財務(wù)濾目標六：五合大維船度及貫核心仇指標財務(wù)爐目標貌體系規(guī)模仔性指惑標盈利犯性指釋標規(guī)模抽性指捎標安全堪性指送標成長孝性指幼標營業(yè)收入凈利潤預(yù)售合同金額總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)成本利潤率凈利潤率總資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率儲備土地估值比30業(yè)務(wù)協(xié)目標遺（1誰）：悶業(yè)務(wù)粉模式房地暴產(chǎn)金搖融商壩(基吸金\城信托基等)投資靈商策劃公司規(guī)劃設(shè)計叫院施工遷監(jiān)理開發(fā)訂商銷售性代理公司物業(yè)急管理公司資產(chǎn)宣經(jīng)營公司城市使規(guī)劃個別江公司邪開始介入瓶嘗試中鐵婚二局棉進入要葫蘆島A股篇唯一決一家炊以一悄級開發(fā)香為主膜業(yè)的澆公司樓—一級喚開發(fā)較少汁有此類方面資源—綿梳世股立份典型醉代表矛：珠纖江、蕉富力、撇合生率、當悄代節(jié)求能二級厲開發(fā)10籃0%很少御的公必司有規(guī)劃導(dǎo)設(shè)計性院開發(fā)暴商1焦00云%施工役監(jiān)理牛極少20得%左齡右商業(yè)逃地產(chǎn)牽：萬摘達、符華潤、隨中糧使用華經(jīng)營20渣%左挖右一般鉆委托物業(yè)喪/外鴿委中國瓦房地開產(chǎn)公祖司絕興大多洞數(shù)都汁是“丙投資狠商+柱開發(fā)冰商”律模式31業(yè)務(wù)綿模式襪（2蒙）：里區(qū)域授布局捆目標32業(yè)務(wù)撥模式芹（３伏）：鬧品牌聽目標33業(yè)務(wù)拜目標啄（４叫）：觀產(chǎn)品艘目標34管理管理扣目標?停組據(jù)織結(jié)繞構(gòu)模放式組織曠發(fā)展模式管理籍目標?黨組室織管脖控模界式?斥基擋于房思地產(chǎn)免開發(fā)追價值鏈的原競爭田能力粘規(guī)劃核心仁要素核心墾資源喝主要滿包括星：價值袍鏈核交心競爭假力資源故運營人力副資源?勢人石力資怨源?犧資架金?姐土關(guān)地?曠信屈息?刷供川應(yīng)商?尾公痛共關(guān)壩系?龜品往牌?魔…比…35目錄戰(zhàn)略歉目標午體系WH粥AT戰(zhàn)略底規(guī)劃財務(wù)田目標?五隱維度粗財務(wù)舊指標進體系?資湊源支膚持條劉件?動鍵態(tài)測霞算模混型財務(wù)捕策略業(yè)務(wù)專目標?業(yè)喜務(wù)模憑式目騎標?品凱牌目鞭標?區(qū)紙域布塊局目料標?產(chǎn)反品目筐標業(yè)務(wù)許策略管理鈔目標?組撥織管零理模掌式?價膠值鏈恐競爭真力?支夫持性轎專項描職能棋規(guī)劃管理遮策略戰(zhàn)略薯實施滑策略2.冊戰(zhàn)略榜規(guī)劃雹篇2.鴨1招如何懼進行像目標渾規(guī)劃2.鍬2毛發(fā)現(xiàn)悄藍海膏，創(chuàng)冊新業(yè)職務(wù)模秋式2.冤3煮不同顛企業(yè)擇的區(qū)嶄域布戰(zhàn)局和鎖城市魯深耕緣瑞策略2.罩4竊終端挪制勝巴，品軌牌與飲產(chǎn)品2.攏5摩如何龍設(shè)定刺財務(wù)禿目標36業(yè)務(wù)期目標撐——泰中國挽“房僑地產(chǎn)敏企業(yè)錘”主似要的爽6種業(yè)務(wù)叔模式價值偶鏈整擱合型典型標代表齡：國測內(nèi)房鴉地產(chǎn)盼主流訂模式又可學(xué)按照不產(chǎn)品則類型家細分賞，如風住宅甚類、推零售乞商業(yè)僻類、挪寫字拌樓等地產(chǎn)鋪開發(fā)絹型典型挨代表柏：A股見唯一拖一家怒以一由級開拆發(fā)為主業(yè)呢的公殿司—京—綿忙世股額份房產(chǎn)種開發(fā)簡型典型競代表存：國外醉有專贏門的顯項目貓管理卡公司（滲國內(nèi)溫寶資餃通）合生乏、富急力、個中建振地產(chǎn)鋼等持有板經(jīng)營降型典型走代表遲：萬達莊、華灑潤、竊中糧走、仲駕聯(lián)量行敞、鐵未世門網(wǎng)等并購肢經(jīng)營耗型典型墻代表紋：SO詳HO貨中國私部分形項目迫的操拿作，高盛稅、花泰旗等程投行悉部分中項目的貸操作部分錢環(huán)節(jié)毯介入金融狗投資樣型典型西代表局：國外奮大型價基金勺，I淚NG低、G仆IC訊等，早期隸的嘉板德置采地分類利標準課：根丘據(jù)其呀主要羨盈利蘆來源文所處堡價值泛鏈37業(yè)務(wù)和模式跡的選樂擇：關(guān)一橫給一縱房地香產(chǎn)金蔬融商寒(基之金\喪信托似等)投資賴商策劃公司規(guī)劃設(shè)計怖院施工辛監(jiān)理開發(fā)贊商銷售蔬代理公司物業(yè)衡管理公司資產(chǎn)墾經(jīng)營公司城市蒜規(guī)劃個別閥公司瓦開始介入化嘗試中鐵抄二局鋸進入混葫蘆島A股脂唯一蠶一家靈以一巖級開發(fā)垃為主標業(yè)的覆公司鏡—一級非開發(fā)較少慨有此叮方面資源—綿屑世股基份典型稈代表動：珠慶江、目富力、燒合生民、當劍代節(jié)勸能二級伴開發(fā)10放0%很少丈的公例司有規(guī)劃勇設(shè)計蠅院開發(fā)蛛商1咽00李%施工領(lǐng)監(jiān)理蝦極少20貸%左撥右商業(yè)父地產(chǎn)伏：萬稅達、晴華潤、勇中糧使用討經(jīng)營20巾%左盾右一般叨委托物業(yè)勾/外肉委中國議房地港產(chǎn)公喝司絕居大多殖數(shù)都飽是“幫投資卡商+任開發(fā)遍商”壞模式38典型記案例今：富茶力與庫合生斷創(chuàng)展統(tǒng)通過闖橫向廊一體易化的全陣開發(fā)銅鏈條在價揭值鏈瀉中的角攤色品牌融資土地客戶腐研究產(chǎn)品斬設(shè)計建筑開發(fā)物業(yè)經(jīng)營金融服務(wù)物業(yè)服務(wù)富力授地產(chǎn)合生茶創(chuàng)展核心匪競爭始力產(chǎn)品詳策略核心擔競爭償力戰(zhàn)略份整合產(chǎn)品拐策略完備常的開背發(fā)鏈傳條：薪從選址還-買瓜地-兵設(shè)計畢-施描工-銷售管-后兇期服制務(wù)可蹤蝶以在企業(yè)發(fā)內(nèi)實寫現(xiàn)封無閉式波運作匯，上下齡游“匠通吃夏”；控制欣成本蝦、確訓(xùn)保速梢度；基于饑快捷額的業(yè)葡務(wù)流菜程和準確跪的產(chǎn)京品定太位，韻實現(xiàn)由單讓純住送宅開靠發(fā)向蟲住宅+來投資井物業(yè)汽轉(zhuǎn)變葡。住宅碎業(yè)務(wù)畏作為兼富力慘的核心腹業(yè)務(wù)肉之一福，產(chǎn)慌品定位丟清晰鵝(中在高端母），已形鏡成較蔽為豐謠富的嶺產(chǎn)品系雪列。橫向叼一體時化的議成本控煩制：環(huán)從拿旺地，賣房蕉，到課設(shè)計思、建設(shè)是、開似發(fā)、抵物業(yè)管床理、括監(jiān)理莫的全產(chǎn)暖業(yè)鏈診通吃與模式，蘿其目要的是絕使成本呼降到我最低足。致力經(jīng)發(fā)展饒住宅馬、商業(yè)趴、酒轎店地的產(chǎn)、旅游浪度假象產(chǎn)業(yè)荷和物業(yè)躲管理鞋產(chǎn)業(yè)臟等泛地資產(chǎn)事槐業(yè)的婦大型綜麗合性鄭企業(yè)陪集團。土地誤方面嗓：與銹珠江詢投資戰(zhàn)略項合作糕開發(fā)翅運作怪項目舉。珠江敵進行議土地臺儲備條，合生創(chuàng)漠展做尊房屋山。金融距方面河：新鈴加坡氏淡馬錫控條股和促老虎診全球極基金已確簽定投科資聲1.囑25玻億摩美元受讓恥合生碼創(chuàng)展寶2住0％捆股份駐。高效膏的資驚金運咳用；瑞士銹第一桶波士想頓聯(lián)派手摩根士牧丹利企，購畜買合夏生創(chuàng)展3惱億美旺元票醒據(jù)。393典型給案例迫：泰桑達與拳陸家頓嘴集揀團整團合資假源成分為一級頑與二墨級開徹發(fā)并制行的零土地者運營進商在價姑值鏈陡中的角葵色品牌融資土地客戶候研究產(chǎn)品莊設(shè)計建筑開發(fā)物業(yè)經(jīng)營金融服務(wù)物業(yè)服務(wù)泰達句集團陸家拿嘴集冒團1核心礦競爭檢力大規(guī)貓模土地地獲忽取能叨力；弱點肚：管骨理水昨平不犯高、消產(chǎn)業(yè)族經(jīng)營越專業(yè)1核心暮競爭繁力大規(guī)敵模土海地獲覺取能臣力度缺晨乏戰(zhàn)略誕：?打脾造城痛市運皮營的制戰(zhàn)略可聯(lián)盟桐體—豈—三唉個層撓次上轎各具箭優(yōu)勢2戰(zhàn)略棟整合3產(chǎn)品樓策略的組章織在泉城市鉆運營雞領(lǐng)域員合作賊：a.來開發(fā)嚼方面藏，與柳萬通炮、萬暑科結(jié)守盟；b.沙物業(yè)穩(wěn)運營坊方面滔，整蓮合韓友國最期大的洞商業(yè)舅集團像新世宜界等勺。產(chǎn)品幻玉：三聾個層洪次：?1溪、以療土地升資源葬為主策的成龜片土康地開浪發(fā)和飛以環(huán)掩保、遞綠化產(chǎn)業(yè)焦為代眉表的宏城市輪設(shè)施琴運營斯；?2臨、土晃地資均源基家礎(chǔ)上晨的房旬地產(chǎn)持業(yè)，何包括貸舊改昆、商鈴業(yè)開2產(chǎn)品珍策略由單既純的魯土地芒一級開發(fā)熄，轉(zhuǎn)嫁向土吵地開育發(fā)批租謀、自阿主開憶發(fā)并聰持有優(yōu)誼良物偵業(yè)并頁重；開發(fā)囑高檔描辦公醒樓、商鋪梅和國珍際社眼區(qū)為火主的業(yè)蓮態(tài)。發(fā)，賠二級嗓開發(fā)明；?3裁、將泊城市漿運營壁非核騎心部蹈分的戶業(yè)務(wù)覺，如蜘餐飲裹、娛晴樂、商業(yè)渡等以保租賃盒、承蔥包、客委托紙經(jīng)營虜?shù)确皆\式進始行整滲合，畫而不直乞接經(jīng)鍋營。40典型臨案例查：不善得不夢提的盛“商柜業(yè)地系產(chǎn)的衛(wèi)領(lǐng)跑者”企業(yè)汁綜述大連慶萬達濁集團椒創(chuàng)始熄于1釀98究8年年，2程00暫1年號正式寄確立牽商業(yè)雖地產(chǎn)序為主貝業(yè)的毫戰(zhàn)略方栽向，紛現(xiàn)已組發(fā)展刪成為謀以商此業(yè)地背產(chǎn)、呼高級漏酒店湖、文靜化產(chǎn)棒業(yè)、遠連鎖商百貨為賄四大芬支柱崖產(chǎn)業(yè)稼的大孩型企炎業(yè)集啦團。萬達散集團謙在全瞎國三趁十余有個城稱市投層資項猜目，易已在濾全國著開業(yè)未19冠個萬過達廣場，謊6家里五星另級酒層店，異30坑0塊倉電影絞銀幕午，持獎有的肉收租至物業(yè)安面積芳約3牙00萬平析方米漏。萬達遮集團貝的目襖標是涉到2倉01爪0年讀，年科銷售希收入百超過賺40沈0億縣元，纏凈利深潤超過6變0億合元，靈商業(yè)今地產(chǎn)繩開業(yè)德40島個萬爹達廣伍場、概五星權(quán)級酒達店超煙過1扮8家雄、文化產(chǎn)最業(yè)擁餡有6盾00社塊銀解幕、港連鎖領(lǐng)百貨雄超過紙25窮家，激持有血的收腦租物奸業(yè)面見積超過戚60難0萬濫平方生米，境成為腥中國鈔一流焦的企悼業(yè)集殺團。41第一遷代單店萬達感的商餃業(yè)模絡(luò)式：徐城市男綜合室體承今載著鐘“地堡產(chǎn)＋商霧業(yè)，數(shù)以售蠢帶商笨”的元模式綜合著體中燒包括傍了商摸業(yè)、剛寫字波樓、委公寓蔑等多誓種物陰業(yè)。仔萬達沖開始翅意識傍到商劇業(yè)并不是紅孤立龜?shù)?，念需要咬同其則他物噴業(yè)相冠互促侵進，機購物異只是福其中蒙的一把個元跳素。第鐮三代所原則號上只題租不愁售對當以前便出現(xiàn)止項目撈實行辱各種材改進第二瓜代組合捆店第三朝代城市煤綜合熔體四統(tǒng)客一從依料賴到津戰(zhàn)略林合作售見后反來租：底如濟伶南、打沈陽旁、長摸春等澇項目濟南籍萬達名廣場械具體深措施悼是由備萬達遮自行簽補貼蛙面積雄（約積20輝00愁平方米）鄭的方宅式引華進一腥家電扛器超朵市，臟3年據(jù)內(nèi)以被固定鞠租金誰租下咳各業(yè)燈主的刷商鋪統(tǒng)一彼經(jīng)營嗽。加族強整惜體營杰銷，宰對部斜分已厲經(jīng)售叉出的紫商鋪應(yīng)進行嫁大力這包裝如與宣嫁傳。如沈遲陽萬虹達商晌業(yè)廣主場對弓產(chǎn)權(quán)腰式商慣鋪區(qū)歪域重岡新包適裝，墻并且黃加蓋了大塑棚，悼安裝閑中央著空調(diào)氏等。進犧行股騾份制權(quán)改革金與重仗組，鴉商業(yè)葡公司者與戰(zhàn)錫略合棚作伙壤伴的繡關(guān)系貍將轉(zhuǎn)部變?yōu)楣杉緰|關(guān)那系。拆罪遷退高鋪沈陽址萬達藏廣場該經(jīng)過剛各種帶努力僵，先頁后三角次開仔業(yè)，寄但始梳終無僚法使業(yè)績需得到啟有效動改進坐。萬披達欲組采用劇回購辟商鋪乳的方礎(chǔ)式取威得統(tǒng)述一經(jīng)伏營權(quán)赤，但由饑于同復(fù)眾多嚷中小賴投資扣者在老回購蟲價格壁上不裂能取類得一撿致。但最終到萬達羊采用行扶政手朝段，腹將商莖鋪拆綁遷回信購。42典型擔案例待：華已僑城哪，“習旅游趴還是酷地產(chǎn)據(jù)，這銅是個問闊題”深圳代華僑穩(wěn)城旅游19孤85才-1銜99樓5休閑19捆96跨-1懶99吐9地產(chǎn)20旦00興-錦繡排中華民俗礙文化脊村世界孟之窗歡樂音谷OC炊T生緊態(tài)廣盤場酒吧康一條撒街何香卷凝美弱術(shù)館華夏炕藝術(shù)杠中心海景拋花園美加葛廣場波托呀菲諾43盡管朗華僑薯城對趴外宣建稱“玻以旅嘆游為看惟一辰主業(yè)絞”，但地燥產(chǎn)項駛目卻粱貢獻聲高達旗八成脆的利粉潤?維如任果僅途從利丑潤來瘋看，辛華僑潔城的項成功跑如果胃不談援“地產(chǎn)”撐，也豪許會嚇減色貞很多包括勢波托煩菲諾的尚未徑開發(fā)陸的規(guī)昨劃建紡筑面捷積，華僑峽城區(qū)晌域內(nèi)侄約有畫20樹0萬遣平方師米建暮筑面亮積尚艦待開發(fā)是，若每乘以繳50大00胸元/堡平方鄙米的漂毛利廁，總勞利潤將達盾到1謙00粥億元災(zāi)。而創(chuàng)旅游兇業(yè)務(wù)乖97改年-0譜4年搖累計還不愉到3乳.4宜個億方。?槍但紡是，賢如果什沒有驕華僑辮城旅洗游業(yè)捏的成從功，亂住宅遙業(yè)務(wù)根本逮不可孫能獲節(jié)取如酸此巨切大的閱成功超大賓區(qū)域超低棄地價仁（波負托菲蓋諾項傲目的滲樓面騾地價款不超過敘16鍋00宗元/見平方晶米）政府溜支持44典型胳案例抵：海悠爾地櫻產(chǎn)依可托集宋團的險全方固位整伸合模式產(chǎn)品棚線資源?海圍爾家禽電系百統(tǒng)?海夏爾家閑居集骨成?海住爾衛(wèi)腹浴?海費爾櫥仿柜?海造爾智伴能海爾客集團許資源臺與地迎產(chǎn)的魚互動綱圖產(chǎn)品聰線資源海金融箭線資源?海趁爾金廳融系爐統(tǒng)集成回部品市場爾?海關(guān)爾旅睬游地傾產(chǎn)資金海爾箭地產(chǎn)內(nèi)涵時豐富集團產(chǎn)業(yè)展線資源?海且爾工俘業(yè)廠恐房?海芝爾工怕業(yè)舊獅區(qū)?海欣爾物柄流園?外扔地海丙爾工嫩業(yè)園平臺招性資源增值利潤搞土地郵收益資產(chǎn)嗓線軟性被支撐軟性躲資源?海恨爾的型品牌平臺軟性漂資源?海暫爾的懷營銷繭渠道?海初爾的稿客戶網(wǎng)資源??；瑺柕膶氄畟€關(guān)系?海吵爾的程管理術(shù)哲學(xué)45約3隙00貢億20職02計約召15讓0項目喘案例釋的成印功：分世紀漢城與度商業(yè)輝MA鐘LL19旗99埋年初下，金源兆鴻大地產(chǎn)刺在北京絕畜無僅有的況圈得近2鍛00黎公頃20基02離年初陽，世紀金視源完秘成了造世紀城歐一、陣二期啄的滾動迷開發(fā)肝，開適發(fā)面積和共約錘10櫻0萬平方旨米20喂02脊年世紀城培三期19喜0多煙萬平米類住宅開發(fā)桐陸續(xù)投入節(jié)70謹億20俘03移年6月金影源購物中打心開發(fā)陸廣續(xù)投入3元8億20咐03像年世紀城鹿三期開盤節(jié)實現(xiàn)銷售失額2屯00億20馬0億回報蝴總計20哲04價年10到月金禽源購物木中心（不薄包括正式傳開業(yè)商業(yè)巡壽地產(chǎn)的增鞋值）土地僅世鋼紀城一期決收入二期合收入大幅乖獲利第三寒期的收入堵就超小幅獄增值爸小幅中增值19綢99一期銷投入果二照期投厲入兩次巖投入祖40閘多億70連億20掘0338越億20魔04過世致紀城前三仇期加上時久代購物中堆心所有的屆投入低價炎大規(guī)醬模獲題取土撲地，首金袖源M禍al冤l的羞概念灣被早期依小規(guī)嬸模滾袋動開緣瑞發(fā)，亡提印出后篇，投徒入過禽大、實現(xiàn)禁資金員積累報經(jīng)營換艱難伙一度駝為業(yè)內(nèi)所傻“嘲猜諷”但世主紀城貨三期曉房價投高漲掠；大面辜積住杰宅成餐功開瘋發(fā)，賤投匹入總實現(xiàn)愿超過廚20艇0億思的收喂入，世紀吊金源拿獲得拘巨大栗的回報，網(wǎng)Ma仆ll掉的出垃現(xiàn)帶嫁動了限億周圍蛋樓盤督價值鼓，實撫現(xiàn)了“商還業(yè)＋媽住宅汽”聯(lián)遇動開發(fā)的飼盈利爺模式46低業(yè)務(wù)滅模式表選擇悅的重真點：料業(yè)務(wù)喚組合住宅符合滾快速?冷主流怒是快泳速滾呼動的弊“復(fù)制開俯發(fā)”拆模式?壺產(chǎn)品心線成居熟?幫融資慎渠道范暢通持有廈寫字浴樓符合眠標志攔性和鎮(zhèn)穩(wěn)定辛性?魚對項鏟目的舍先天騾條件藍要求刻比較鏡高，項目撤取得煎和判箭斷能企力要誼求比員較高?堤客戶齊群體陸的定外位非堡常重燭要，斤項目的項翠目策柴劃環(huán)井節(jié)要氏求比冰較高經(jīng)營蘋性物娃業(yè)符合遇標志晌性，礙但風鹿險大?銹持續(xù)榮經(jīng)營院的“澤長期黃投資竿回報混”?昂對項申目的裙先天改條件半要求賄極高洋，項把目取得日和判瘦斷能翅力要刻求很樸高?靠面向隸經(jīng)營勢者和便終端罵消費趟兩個腹客戶慕群一級哈開發(fā)符合麗城市鍵運營?棵占用固資金陳大，紐奉但資扯產(chǎn)周籌轉(zhuǎn)率得不?牛目前誘行業(yè)熱屬于綱機遇知和資孔源導(dǎo)伙向型，足中建寄地產(chǎn)茄有優(yōu)蛙勢特征?藍成本繼相對帶敏感錢，要溉求相對精展細?提銷售晴和經(jīng)松營屬緣瑞價值典鏈非核心失環(huán)節(jié)?宴關(guān)注袍客戶吃的持夠續(xù)開惑發(fā)?揭強調(diào)今“項擊目全糠生命螞周期哲”的漲產(chǎn)品開發(fā)疫和成悟本意盜識?祥產(chǎn)品喬相對協(xié)復(fù)雜遇，對爬產(chǎn)品吧的功遵能、質(zhì)量艷和運須營維至護有句較高榨的要災(zāi)求?逆項目射品牌膠>公猾司品厚牌體，渣項目仿策劃怠（商俱業(yè)投杰資和利商業(yè)涉經(jīng)營）尸是價津值鏈鐮最核闊心的房誠環(huán)節(jié)?片根據(jù)膨業(yè)主勵要求炮進行潑改造豬比較稠多，較理想狀扒態(tài)，嶄“定賊制開晝發(fā)”概，客攤戶意嬸向越早策確定羅越有擁利于淚開發(fā)?典商業(yè)于運營霉的難掏度和彎復(fù)雜替度高平，對維企?懼大盤在模式胡，容辰易形號成排財他性業(yè)的議綜合度能力歲要求剪遠高槐于其鑰他類搞型適合城市所有敢城市一線另城市困\部攤分二握線城秋市一線切城市不\部接分二船線城堡市三線托\(zhòng)四鐮線城謠市47在確秧定業(yè)仁務(wù)類脊型組副合時然，需馬結(jié)合炎企業(yè)涉發(fā)展廳目標財（如煌財務(wù)指愧標和票資本滔市場云運作獵需要立）進菠行模映擬分媽析示例48目錄戰(zhàn)略穩(wěn)目標村體系WH阻AT戰(zhàn)略弓規(guī)劃財務(wù)勤目標?五悶維度釀財務(wù)遼指標惰體系?資保源支答持條購件?動要態(tài)測鹽算模耍型財務(wù)銷策略業(yè)務(wù)義目標?業(yè)依務(wù)模遍式目點標?品唱牌目秧標?區(qū)稻域布押局目金標?產(chǎn)足品目步標業(yè)務(wù)菌策略管理廉目標?組汗織管狐理模免式?價澤值鏈肢競爭饒力?支訊持性叛專項朵職能助規(guī)劃管理賊策略戰(zhàn)略梅實施勺策略2.杜戰(zhàn)略訪規(guī)劃畏篇2.悅1竿如何棄進行宋目標碰規(guī)劃2.氧2料發(fā)現(xiàn)死藍海渠，創(chuàng)宰新業(yè)約務(wù)模裝式2.領(lǐng)3份不同要企業(yè)紫的區(qū)忘域布漏局和田城市舅深耕桂策略2.邪4施終端滅制勝立，品逆牌與察產(chǎn)品2.串5全如何做設(shè)定往財務(wù)哀目標49區(qū)域駛布局繞目標區(qū)域功布局話的三區(qū)種類辰型根據(jù)仆地模扶式——清建業(yè)仁模式區(qū)域遷型1+泳X全國雄布局耐模式3+羨X區(qū)域斗布局苦特征代表行企業(yè)根植尊大本春營，緒兼顧呈周邊城市注，擴愉張范挎圍不弓超過省域河南初建業(yè)然、SO喉HO詳中國笑、北搖京華用遠、江蘇廢新城示、浙槍江開彎元、上海勾城投袋、上卷投、稼上海城開側(cè)重趁單一之區(qū)域持（城恭市群膚），旋同時往耍其他兵區(qū)域歌少數(shù)廉重點訊城市劃擴張。銳（重冤點區(qū)諒域：民三大假都市廢圈、西部醋、中堤部、劃東北攜）長三腫角：粒綠地梅、復(fù)妙地、綠城攜中國漠、大洪華集利團等貢；環(huán)渤儲海：愁陽光桑10安0、貞中遠軍地產(chǎn)、陰金融訴街控銜股等敲；珠三兔角：打富力灑、碧微桂園句、恒3+震X區(qū)每域聚芝焦戰(zhàn)益略：墾以三大都蘭市圈爹為核碑心，軍形成峽以西北懶、東帶北、翻西南蹤蝶重點激城市為剖輔的憑格局萬科正、中倉海、漲金地淹、華潤棒置地要、萬軌達、股保利、優(yōu)招商攤地產(chǎn)大等50萬科中海金地保利全國旋性布顯局公攏司的拘競爭惠區(qū)域區(qū)域均布局巴策略?麥3+員2，訂三大嶼區(qū)域甚（長瓦三角匯/珠明三角曲/環(huán)渤藏海）?周以珠今三角席、長露三角布、環(huán)稅渤海禾經(jīng)濟圈為絲式重點毯，以跌內(nèi)地老的中林心城嶺市為點狀膜支持起進行蹦布局?卵3+菌3，窯以上際海、送北京驅(qū)、廣志州三忘大一線張城市查，武抄漢、域西安掠、沈凝陽三大二咬線城橫市及生周邊執(zhí)相近載區(qū)域?投從東乖到西縣十字茂架型援的五寫大開兄發(fā)片區(qū)?怨爭取彎三年語內(nèi)在思所進旱入的倍區(qū)域青市場進入終銷售摸前兩徹名，反形成宣多區(qū)彼域利項目考主要哭分布?裁珠三座角（枝12肝個城薪市）術(shù)、長麻三角米（1撫0個城市筍）、丟環(huán)渤逮海（狀7個賢城市喚）?則其他真（武轟漢/編成都玻/重萌慶/吼西安旺）?頓珠三毛角（輝5個脈城市纏）、旗長三分角（桃5個擾城市）虎、環(huán)料渤海船（6驕個城嚴市）登，西廈南區(qū)域（臥3個語城市胸）?奔已進給入6癥個重北點城伶市及眠周邊遍城市印共1丘5個?府環(huán)渤抗海經(jīng)丹濟圈修（3順個城巷市）宮，輝東北富重工業(yè)揉經(jīng)濟光圈（襖3個衣城市豬）穩(wěn)，西遮南經(jīng)凝濟圈（攤7個供城市穩(wěn)）樂，長歇三角派經(jīng)濟巧圈（某2個城而市）纖，珠饒三角微經(jīng)濟抵圈（背2像個城碌市）潤增壯長51如何到選擇聯(lián)進入駱城市第一嘩次篩芒選：中國符城市受梯級鞭劃分第二滿次篩教選：企業(yè)尊發(fā)展幕要求第三慎次篩工選：房地堅產(chǎn)市餃場價張值實目現(xiàn)潛衫力第四雞次篩益選：房價當快速全上升爆條件第五裙次篩跟選：城市虜?shù)倪M更入性冰條件第六屬次篩悠選：城市表群內(nèi)差部優(yōu)閣勢比巾較第七唉次篩臥選：成功甚經(jīng)驗滑借鑒全國攜范圍寄的重辣點城翻市符合雀戰(zhàn)略左性進瓣入要辣求的門城市市場灑價值取實現(xiàn)喚潛力濟高的錄城市滿足窗房價逐快速艙上升丑條件涂的城頃市具備賣進入叔性條箏件的競城市優(yōu)選聰城市守歸屬征城市寒群內(nèi)蟲部條蒼件比月較借鑒尼成功遺企業(yè)家擴張位經(jīng)驗堂并結(jié)駕合自釣身條火件目標持城市12345…52?12345678基于糠城市傾群布摧局的來區(qū)域盾和城忘市選枝擇什么企是城卻市群城市互群（撤城市凍帶、蟻城市枕圈、都柄市群敏或都淋市圈義）指爸以中心汽城市肥為核駛心，什向周日圍輻射醬構(gòu)成賢城市鍵的集萬合。飼城長三患角城桌市群珠三利角城娛市群京津奸冀城名市群市群即的特遠點反本映在軍經(jīng)濟商緊密聯(lián)壤系、方之間胞的產(chǎn)夕業(yè)分址工與合鋒作，他交通益與社隸會生瞞活、城搖市規(guī)坐劃和島基礎(chǔ)妻設(shè)施著建12山東風半島推城市嚼群遼中躺南城啦市群川渝往城市剪群設(shè)相迎互影野響。制由多趙個城摧市群或蔬單個喊大的類城市紫群即俯可構(gòu)成診經(jīng)濟平圈。35中原請城市限群海峽蓮西岸訪城市躍群為什視么以吳城市斬群作便為研堤究范用圍?撥城市爹群是渡區(qū)域單經(jīng)濟排的主較要劃分敢單位出；?白城市透群是獄國際用競爭生的基儉本107491011湘中強城市河群關(guān)中陸城市權(quán)群長江選中游輸城市孔群單位背；?便城市屯群能迎夠反況應(yīng)城拉市之崇間的有胸機聯(lián)牽系與芝功能加分工拋；城市融群劃勿分標尊準?感根據(jù)班國家因十一似五規(guī)寫劃及階地方規(guī)遇劃的輕劃分喘標準握，將氏中國大滿部分靠城市衡劃分鑄為1填7個城市引群及倒城鎮(zhèn)占密集腔區(qū)13615161192141781121314151617哈大筒齊城很市群滇中慰城市卵群淮南把城市階群黔中倚城市案群北部嫌灣城杠市群環(huán)鄱玻城市匠群注：餓十七勉個城胳市群訓(xùn)并未激完全疲包括圣我國漲的所爆有城市循，西變部的帶大部貴分城般市尚翅未形昆成城芝市群53建立莊系統(tǒng)膏的城慰市進丟入策睡略及霸投資注規(guī)劃跑原則建立賣城市備投資等級扭評價確體系城市蠶等級654321戰(zhàn)略蜻城市偽群核心預(yù)城市重點蘭城市機會芝城市潛力扶城市架群核心動城市重點懸城市機會及城市埋群核心肉城市重點形城市明確盜公司振區(qū)域投資千原則a)絹各辜戰(zhàn)略毛城市四群投砌資比柴例之票和不雖低于困總投閱資額堵的7巧0%掌，核抬心城瓜市不億低于著所在播城市桶群投撲資比給例的50嗽%,廟機會柏城市瞧群一供般不腰專門份列入裕年度消計劃少中；b)買當崇可供聽投資逗決策壤的項肯目信協(xié)息較歪集中鹿時，占同等年條件蜂下應(yīng)糾優(yōu)先賞考慮疏等級完更高裁的城歐市；c)凱未療列入鄭公司污投資伯評價能等級納體系仆內(nèi)的既城市皆，原核則上川不考圖慮進憑行項爐目投各資，角特別緞情況礦，需帥在項幼目立項卡申請互審批撲階段里完成紡城市踢評價停并報高總裁彈辦公枝會審葡批，或以避顆免投唉資隨廁意性某。明確牛年度顧投資方向術(shù)和目恐標54南寧西安武漢基于根投資廁規(guī)劃勝進行弱區(qū)域合布局某公漠司區(qū)贏域投塞資策芳略（濁模擬歷）城市距在其痕區(qū)域午地位戰(zhàn)略位核心餐城市戰(zhàn)略菜核心音城市福州鄭州洛陽哈爾定濱艱廣州京、深厭圳盜沈陽濟南長春青島太原25妙%卵↓上海成都重慶北京55秧%膀↑天津廈門東莞惠州南京杭州戰(zhàn)略思重點隸城市15刻%遇↑蘇州糾、無帳錫、昆山中山脈、順治德懲寶雞密、陽彼泉廊坊缺、石黨家莊、芹唐山自貢黨、綿抬陽城市絲式群戰(zhàn)新略地排位其他珠三唯角、邀半島交、遼中懇南、墨關(guān)中述、京津稅冀、屆長三君角、成渝長江玻中等55區(qū)域駛深耕敲策略起：城丈市地秒圖的脆應(yīng)用宏觀蹄市場子市社場居民趨區(qū)市深場小區(qū)耗市場判斷具市場撤機會城市懸是否廚有機悟會市場訴機會架在哪青里各子煮市場隸機會料大小拆分延城市益子市遼場研究物子市滅場適茅宜人群各類截客戶顫的分謀布狀況深入拼分析刑市場捧內(nèi)的機會分析救競爭當對手驗證娘主要知客戶栗類型深入代分析乖客戶而需求了解死土地杯資源弱分布決定受是否洞進行燃開發(fā)逐并明蜂確主要琴客戶礦類型針對仿目標宋客戶宅，鎖定A盼＋土辭地56找到雪區(qū)域律自然在屬性澆與社謀會屬菊性的書對接窗關(guān)系57找到米組團純內(nèi)面附向的至客戶58了解沒區(qū)域盞未來隙的發(fā)蘿展59土城市萬地圖插的邏門輯客戶區(qū)域倆劃分瞇（自扭然區(qū)串域）客戶逝細分找到堤客戶浙并量選化需具求區(qū)域杯要素無分析土地牙－客希戶匹過配?交綁通?商激業(yè)設(shè)罰施?教幟育設(shè)裹施成熟底產(chǎn)品斤適應(yīng)伍性產(chǎn)品墻品類產(chǎn)品區(qū)域盞競爭臭產(chǎn)品區(qū)域型土地帽供應(yīng)區(qū)域織產(chǎn)品括機會?醫(yī)柿療設(shè)房誠施?文溪體設(shè)遺施?景違觀環(huán)訊境地城市市發(fā)展?jié)搼?zhàn)略?當尊前最鳴具發(fā)犧展價遵值（矩熱點丘區(qū)域油+符寬合產(chǎn)勁品線孩）的區(qū)匆域?未贈來具堅有發(fā)敞展價襯值（綢潛力同區(qū)域饅+符崖合產(chǎn)詠品線唇）的區(qū)拜域?近參期和漆中長袋期城糧市區(qū)左域發(fā)傭展重迅點?主督要客豬戶群庫體有目戚的的犁針對醫(yī)性客驗戶?紫基于憲目標作區(qū)域蒙、目融標客壘戶、予目標算產(chǎn)品塔的日常研旨究?彩基于休目標壯客戶驚的品港牌形巖象樹公立和暢推廣?醒基于禿主線畜產(chǎn)品飲的集驗中研犯究?晨與地賤方政秋府建晝立長壤期合材作關(guān)系?……?主論要產(chǎn)腦品類堆型?…痛…60戰(zhàn)略蓮目標繪體系WH汗AT戰(zhàn)略憑規(guī)劃財務(wù)凈目標?五層維度獨財務(wù)雅指標腥體系?資嘩源支比持條膏件?動烈態(tài)測迎算模積型財務(wù)系策略業(yè)務(wù)壇目標?業(yè)超務(wù)模徐式目糧標?品灰牌目啄標?區(qū)禽域布育局目持標?產(chǎn)納品目領(lǐng)標業(yè)務(wù)茫策略管理禿目標?組屠織管域理模革式?價斑值鏈嚼競爭牙力?支序持性徹專項簽職能爆規(guī)劃管理犧策略戰(zhàn)略宏實施臂策略2.蠟戰(zhàn)略陣規(guī)劃栽篇2.擊1充如何攪進行狗目標看規(guī)劃2.死2描發(fā)現(xiàn)抵藍海銜，創(chuàng)證新業(yè)希務(wù)模蘆式2.披3槳不同的企業(yè)沿的區(qū)積域布努局和拔城市宗深耕房誠策略2.掃4墻終端臭制勝爆，品付牌與榴產(chǎn)品2.侄5晨如何磚設(shè)定泊財務(wù)遮目標61品牌仔目標把品柴牌作脹為一未種戰(zhàn)姥略，腫本身漢也是治一種負模式?涂萬虜科整輸體客型戶滿冤意度符05港年起瓣基本袋在8嶺2%座上下景，萬庭科統(tǒng)假計的壘品牌衣溢價上達到17斧%以蜓上（淡06奔年）?攔據(jù)飄此計松算，逼20攜09枯萬科顆63映4億燥的銷鑄售額癥，其肚中1用08蛙億是夾其溢壓價部贏分！62易產(chǎn)生滿意程度品牌序價值敘可以欲被提王煉和槐營銷達，但約無法鞏創(chuàng)造客戶它價值據(jù)需求宴的五聲種類邀型高產(chǎn)品品質(zhì)滿足訪房屋報使用足需求和社骨區(qū)生纏活需陶求尊重援需求生活永服務(wù)縱需求投訴春處理社區(qū)斗人文糧環(huán)境客戶兩服務(wù)射跟蹤銷售劇服務(wù)物業(yè)扶管理房屋慨設(shè)計社區(qū)屢規(guī)劃社區(qū)罷生活柴需求服務(wù)品質(zhì)滿足住生活區(qū)服務(wù)痰需求和尊翅重需帥求品牌載體投資品質(zhì)滿足叛投資宗需求投資屯價值地段投資巧需求配套規(guī)設(shè)施房屋柜質(zhì)量房屋傲使用彎需求低客戶升關(guān)注租程度高63品牌莊管理制的維燦度品牌森目標品牌煉理念品和牌定業(yè)位品更牌核也心主止張傳訓(xùn)播主艘題品帶牌個嫂性品牌杜架構(gòu)企唯業(yè)品掙牌子稼品牌項度目品伸牌結(jié)著構(gòu)：母子結(jié)親構(gòu)、伙主副挺結(jié)構(gòu)濃、品牌慈管理C齊I管寒理品催牌準趟許使墓用管姨理品向牌價墊值管擦理品薪牌推另廣管鄙理品牌帖價值唇管理品像牌價隱值評沃估方言法品陽牌內(nèi)家部評浴價指芳標品風牌價很值提毯升規(guī)決劃區(qū)隔雅結(jié)構(gòu)夜、背勾書結(jié)品紐奉牌倡圾導(dǎo)構(gòu)…倦…64產(chǎn)品晉，是主品牌菊的最協(xié)主要蔥載體按照值中國茅城市滋住宅凡的當璃前發(fā)符展態(tài)君勢，塵我們祖將住榨宅產(chǎn)儀品分塘為7帝大類扛型住宅謎產(chǎn)品聰分類戴矩陣1.其商務(wù)禾住宅享受厚型商務(wù)阿住宅較少姿見高端坊產(chǎn)品2.大城市委改善鞭型居所功能改善跑型基本療居住馳型城市若改善紛型右城檢郊改柱善型城市名棲居負型寸城篇郊棲淹居型中心龍區(qū)發(fā)展慢區(qū)城中箱心城郊郊區(qū)寺享受罷型非主然流靜默塑區(qū)郊區(qū)3.茂城市蜓棲居肆型4.醬城郊例改善夏型5.宅城郊裂棲居泡型6.念郊區(qū)席享受段型7.目高端孫產(chǎn)品城市仍區(qū)位65產(chǎn)品臭，是機品牌挽的最稻主要惑載體按照菊中國催城市核住宅害的當前前發(fā)似展態(tài)都勢，繪我們煮將住均宅產(chǎn)看品分街為7厚大類距型住宅幣產(chǎn)品需分類傍矩陣1.矮商務(wù)穗住宅享受攤型商務(wù)貪住宅較少茂見高端砌產(chǎn)品2.款城市蘇改善泡型居所功能改善被型基本拘居住昨型城市若改善陪型敗城醬郊改玻善型城市鋸棲居前型傳城愈郊棲桶居型中心添區(qū)發(fā)展諒區(qū)城中僵心城郊郊區(qū)靜享受寇型非主隱流靜默請區(qū)郊區(qū)3.卷城市辱棲居疫型4.戲城郊芝改善挪型5.殿城郊炒棲居轉(zhuǎn)型6.挎郊區(qū)注享受貴型7.譜高端尼產(chǎn)品城市廣區(qū)位65高檔1）世占有夾稀缺般資源郊區(qū)1）在有較僑好的得自然味資源2）筐相對際市中遠心居于住密扶度低2）寶周邊免有較帆完善藍的生丟活配詢套高層價格澇務(wù)實米）違/大物戶型拿（有媽高端行傾向銅）/骨二房高層住宅周邊要人群夜復(fù)雜絞的情池況3)撓商業(yè)缺價值乖高，州居住鍬價值是一般產(chǎn)品瓦類型屠分析2）派距離蠟城市屯較遠攏,但誕有快懂速道絲式路可符達產(chǎn)品3）重沒有貓完善慶生活黑配套復(fù),地辯塊周弟邊有曠休閑秩配套2）察距離擺城市旅較遠遼,但嗽有快池速道載路可簽達享受3）廚沒有齡完善種生活魯配套碼,地周塊周額邊有難休閑展配套城市1)汁周邊營配套開完善除，交件通便貫捷，豆環(huán)境唐較為禽安靜改善2)爽適宜磁居住雙拼常別墅獨棟簽別墅三房智（2繼00