威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書

白云?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書提交：廣州佳美廣告有限公司威尼斯藍(lán)灣在廣州白云區(qū)新一輪的房地產(chǎn)發(fā)展中占有天時、地利、人和的優(yōu)勢，擁有可以預(yù)見的美好前景。成功的推廣策劃案有助于項目在整個銷售過程中找準(zhǔn)目標(biāo)消費者，有效整合資源，有序推進(jìn)并達(dá)成銷售目標(biāo)。本企劃案努力朝上述目標(biāo)邁進(jìn)。前言目錄第一部分策略構(gòu)建的市場依據(jù)

（熱銷樓盤熱銷的原因）第二部分項目SWOT及競爭分析（我們從哪里脫穎而出）第三部分目標(biāo)消費群的形態(tài)和心態(tài)（我們的樓賣給誰）第四部分形象策略及包裝建議

（在形象上如何包裝）第六部分媒體策略及建議

（階段性媒體計劃）第五部分廣告推廣策略及建議

（廣告、促銷、公關(guān)推廣）第一部分

策略構(gòu)建的市場依據(jù)萬平方米1、市場出現(xiàn)復(fù)蘇

2002年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇，多年高居不下的空置面積增長趨緩

來源：10.10《廣東信息網(wǎng)》復(fù)蘇原因：由于居民經(jīng)濟(jì)條件總體改善、人民幣降息、證券股市不穩(wěn)定等因素，加上商品房穩(wěn)中有降的價格誘惑，市民開始從持幣待購階段轉(zhuǎn)入入市選購階段，保證了2002年樓市的復(fù)蘇——2001年廣州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近15000元，名列全國各大城市之首?！唐贩績r格穩(wěn)中有降。今年1-6月份商品房預(yù)售均價４４３９元／平方米，比上年同期下降６．５７％2、熱銷樓盤透視

成功路線透視：注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略。他們都曾經(jīng)開發(fā)過享有盛譽的大型樓盤，擁有很高的知名度和美譽度，充分利用品牌優(yōu)勢推出新盤。一種是知名品牌開發(fā)的大型化、集約化樓盤，如奧林匹克花園、碧桂園熱銷樓盤還有一種則是新品牌，借助打造有個性、有特色的樓盤來樹立品牌形象，如時代花園、疊彩園。

成功路線透視：結(jié)合樓盤園林特點通過形象包裝或概念炒作來體現(xiàn)品牌的個性和特色，通過引導(dǎo)居住潮流來吸引社會關(guān)注，給消費者留下深刻印象，從而達(dá)到銷售的目的。例如：——疊彩園：除了它由新加坡奇利設(shè)計的熱帶風(fēng)格園林具有吸引力之外，更重要的是它包裝“巴哩島風(fēng)情”非常到位：先是引起大家對“巴厘島”關(guān)注和好奇，然后誘導(dǎo)有興趣的消費者來到現(xiàn)場，從而達(dá)到銷售的目的。在廣州2001年商品房銷量前10名樓盤中，疊彩園名列第五位，銷售面積4.78萬平方米，銷售金額1.98億元。值得一提的是，疊彩園鄰近的批發(fā)市場（天雄布市）等外部環(huán)境顯得雜亂（這一點與我們的項目類似），但它憑借“巴厘島”這一形象包裝，使消費者對這一點有很大程度的忽略。又如：——時代花園：時代花園于2001年11月18日對外開放，用“Laguna生活”來引導(dǎo)居住潮流，“Laguna”是位于太平洋上泰國的一個小島，意思是“青春珊瑚島”，在那里風(fēng)景優(yōu)美、生活悠閑，充滿異國情調(diào)（售樓人員語）。它向買家宣揚一種度假式的生活，賣的是一種生活方式，而這基本上沒有什么實質(zhì)內(nèi)容的生活方式只是開發(fā)商為買家虛構(gòu)的一種生活藍(lán)圖，買家如果要入住到Ｌａｇｕｎａ時代花園，要耐心等待到2003年的６月才能交樓。盡管如此，由于形象推廣較為成功，加上邀請香港明星前來作秀，來吸引人氣，時代花園在銷售板上一路飄紅。白云?威尼斯藍(lán)灣由于自身是個新品牌，要取得熱銷的成績，必須在個性和特色上下工夫，在形象包裝上要有新意，以一種概念引導(dǎo)潮流。其形象包裝本身首先就要能引起社會的極大關(guān)注，并產(chǎn)生共鳴，這樣才能為銷售打好堅實的基礎(chǔ)。熱銷現(xiàn)象啟示——廣州商品房市場整體上仍然是供過于求，體現(xiàn)出徹底的買方市場特征，市場競爭會越來越激烈?！獜V州市房地產(chǎn)投資額２００１年突破３８０億元，２００２年有望達(dá)到４００億元，商品房供應(yīng)量大幅增加，加上不可能在短時間內(nèi)消化的空置商品房，將使房地產(chǎn)市場的競爭更趨白熱化。3、競爭將更激烈市場競爭更加激烈總結(jié)樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個硬件（規(guī)劃、建筑）拼“綜合實力”、軟件（定位和推廣）講“特色”和“差異”的時代。而硬件的比拼越來越趨于同質(zhì)化，所以樓盤與樓盤之間的競爭更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。只有具有一定實力、市場定位準(zhǔn)確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的個盤才受市場追捧。因此對于“白云?威尼斯藍(lán)灣”，我們認(rèn)為，作為一個新品牌，它更需要尋找和形成自己鮮明的“特色”（這包括市場定位、包裝推廣等方面），以“特色”貫注整體、形成合力，通過概念炒作吸引社會關(guān)注，引導(dǎo)消費潮流，方乃“制勝之道”。第二部分

項目SWOT及競爭分析項目SWOT分析優(yōu)勢（Strength）地處白云山下；地處未來白云新城，白云區(qū)府新址旁，具升值潛力；規(guī)模大，綠化程度高，人工湖泊多，水景秀麗且具有親水設(shè)施；人性化、個性化的建筑設(shè)計，豐富的社區(qū)文化劣勢（Weakness）廣州人對該地段的認(rèn)同度低；房地產(chǎn)開發(fā)公司是個新品牌，沒有知名度，美譽度尚未建立；離公交車站遠(yuǎn)，交通不便；周邊景觀的改觀尚需時日。機(jī)會（Opportunity）市民可支配收入增長，房地產(chǎn)市場開始回升；政府對項目所處區(qū)域的改造，未來區(qū)府遷入，將帶動該區(qū)域發(fā)展；所處區(qū)域升值潛力大。威脅（Threaten）受地理位置的影響，消費群體面較窄；以嶺南特色、亞熱帶為概念的樓盤太多，不利于市場推廣；競爭對手如白云高爾夫、嶺南新世界在園林、配套設(shè)施打造上優(yōu)勢明顯，在當(dāng)?shù)匾研纬赡７?，威尼斯藍(lán)灣要在消費者心目中超越這一模范有一定困難。項目冒競爭煙對手斯分析（結(jié)鵲合本掏公司尊所做市問卷爆調(diào)查廈）競爭煉對手惜原則根據(jù)飾在地筑段、薯價位撥、規(guī)絹劃、才目標(biāo)捏消費幸群、句策略鋪等各塔方面氏都存蛇在的警特性罷：—可高比性—相庭近性—差撥異性競爭孩對手皺名稱根據(jù)芬上述疏原則蟻，并先結(jié)合首我們蚊在該察區(qū)域核做的惠市場跟調(diào)查花（問肝卷及項分析網(wǎng)結(jié)果嘉附后給），胞我們嚇發(fā)現(xiàn)籮以下鏈樓盤蒼是2豆00姜3年新威尼搬斯藍(lán)偽灣推稠盤的榆主要撐競爭氏對手書：—嶺興南新余世界—白村云高狡爾夫輸花園—祥凡景花推園—時確代花刻園競爭法對手向常規(guī)驚比較名稱地段規(guī)模綠化率交通配套均價（/平米）發(fā)展商嶺南新世界白云大道北路永泰路段占地１２０萬平方米，總建筑面積：１８２萬平方米

76、804、805學(xué)校（８所幼兒園、４所小學(xué)、３所中學(xué)）、醫(yī)院、會所、體育館、商場、市場等，據(jù)稱生活設(shè)施達(dá)118項

香港新世界集團(tuán)白云高爾夫黃石東路規(guī)劃占地面積10萬平方米，總建筑面積23萬平方米45%244路、268路、291路、274路；離車站步行5-7分鐘幼兒園小學(xué)會所醫(yī)院游泳池停車場有線電視4150廣州方圓粵景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30芽00及余（不皺帶裝修舍）競爭扶對手庭常規(guī)宿比較名稱地段規(guī)模綠化率交通配套均價（/平米）發(fā)展商祥景花園黃石路與機(jī)場北路交匯處規(guī)劃占地8.8萬平米，總建筑26萬平米40%127、244、268、274、291、803路兒童活動中心幼兒園網(wǎng)球場花園小學(xué)會所醫(yī)院游泳池停車場市場3980廣州市白云城市建設(shè)開發(fā)有限公司時代花園機(jī)場路松云街占地4萬平方米51%離車站步行2分鐘；公交線有：244，280，58，268，251，810，886，807，510，523，127，509，511，523，539，254游泳池網(wǎng)球場兒童活動中心有線電視Internet接入停車場保安系統(tǒng)花園4764廣州時代發(fā)展集團(tuán)競爭筐對手誘形象搏概念嶺南糊新世般界，笑以建娃立具惡有嶺筋南特睜色文辛化的互小城剝?yōu)槟挎@標(biāo)（“境豁達(dá)辮人生勾，嶺定南小饑城”貫）白云批高爾傅夫花輩園，雖大打夸“生傻態(tài)”聚牌（“樣白云褲居處信，首隔選人置家”晌）祥景君花園覽，借感助地柿理位雖置優(yōu)宏勢訴跌求（“腿白云隸山下謝，祥慰景人旗家”初）時代括花園歲則打匆亞熱呀帶東惱南亞合風(fēng)情胃、LA拳GU理NA生活東這張迫牌，旦提升莫樓盤獄的形栽象檔帶次（機(jī)惑場路澆至尊滑府邸暗）競爭靜對手臭樓盤灣主打矩普遍射都是緣瑞“白匙云山摟”牌濁、“見環(huán)保沉”牌折、“忽氧吧樸”牌腐、“梁嶺南進(jìn)”牌著、“調(diào)亞熱連帶”皇牌。小結(jié)濾：項鉗目在焰競爭取中的濟(jì)位置從雷擾達(dá)圖掛可見撿，與辮競爭訓(xùn)對手放相比纖，威向尼斯懷藍(lán)灣養(yǎng)在房滴地產(chǎn)壘商綜陰合實芹力、厘價格樣、園星林、絨規(guī)模嫩上都流不具尤絕對查的優(yōu)孝勢，仇但如產(chǎn)能在遮宣傳貌中塑膝造品牌還個性，卻刊能彌內(nèi)補其低先天搬的不港足?！巴寄崴褂杷{(lán)灣泳”項進(jìn)目雖雅然在短規(guī)模院、地歪段、用交通荷、設(shè)繩施方甩面和授競爭堅對手哄相比鍵沒有略絕對虛的優(yōu)暗勢，駛但是仿按照蝴規(guī)劃掏中的代園林巨來看通，它鹽的水連景豐貼富，子既可強以作俘為觀鐵賞的楊對象樸，又鴉可以消融入蠻其中覽（親乏水設(shè)辛施）險，加蘇上體奇現(xiàn)在滾各個印地方各的人籍性化研設(shè)計主，應(yīng)饒該是贈可以消從中醬挖掘頭到賣笑點的貨。由于鴨地理摔和人慈文條桿件的蛾限制夫，如米不以止“形象艙特色”加蹈以區(qū)熱隔，梁很難把在一渴般層閘面上沙的競室爭中薪跳脫炊出來想。威尼邁斯藍(lán)嗓灣有寄很好兇的開虧發(fā)理激念和拘明確選的市金場定券位，落但在扁廣州背無論返是老坊城區(qū)沸還是沖白云抹區(qū)，謀以亞乘熱帶秒東南障亞風(fēng)華情或折嶺南誓特色齡為炒己作概糞念的瓦樓盤甜太多紙，包授括它角面臨晉的強盒勁競顆爭對銷手嶺寶南新純世界者和時徹代花孤園，茫因此恭如果經(jīng)威尼炮斯藍(lán)否灣還戰(zhàn)以亞旬熱帶飽或嶺獅南特悄征的蘭概念付進(jìn)行若包裝材，很袋難形濃成自百己的再特色顏和個適性。一個墊新的朽地產(chǎn)灶公司俯在知棵名度編、美枯譽度工不夠慕的情趙況下贏，如第果采世取亦彎步亦活趨的掉跟進(jìn)遮策略漏，形吊象包抱裝上勻不講脾特色兆（區(qū)移隔）蜂，不朝僅會標(biāo)造成龜產(chǎn)品奧難以樣銷售眾，而傷且對寫未來幣的品縱牌形倦象也拒很不踐利，月后果遵不堪山設(shè)想毒。第三反部分目標(biāo)通消費么群的率形態(tài)葬和心牙態(tài)通過餅以上吧對這痛個項舊目的嫂分析峰，結(jié)科合我咐們在囑白云吊區(qū)開帳展的普市場彈調(diào)查開，我證們關(guān)嚼于消姐費者喇的形妹態(tài)和夠心態(tài)捕得出譯以下聲結(jié)論第一搶類消犬費群掠體—長剛期住秒在白殿云區(qū)告，甚設(shè)至在促該區(qū)想上班膀，習(xí)韻慣這里攝的交棵通、忙生活府設(shè)施雀和人集文環(huán)憶境，岸主要受經(jīng)況濟(jì)原升因影敢響，贏一直搭沒有本離開暖當(dāng)?shù)爻?，但是又天對現(xiàn)儀在的涌居住睡環(huán)境田感到忙不滿鏡意，吉為了改善侵居住售環(huán)境塵首次馬置業(yè)泡的消脖費者獅。第二晨類消邀費群古體—外堪地人救，無腸地域婦認(rèn)同宿感，柿更加繳關(guān)心搏樓盤細(xì)的價格瓦和整太體風(fēng)材格是征否符昂合自板己的卸承受創(chuàng)能力和需骨要。目標(biāo)婦消費格群體仰構(gòu)成主要悄目標(biāo)威消費濁群的客基本勾特點年齡項：2申5-律40骨歲文化腿程度曬：大源中專耀以上妖學(xué)歷職業(yè)遷：小器生意粘人、何公務(wù)賀員、姑教師柏、警殘察、只公司何職員收入桿：家湊庭年度收入研為3鵝-5存萬元家庭飛構(gòu)成目：以抱三口再之家幻玉或四慢口之攀家為養(yǎng)主形態(tài)潛、心口態(tài)：麻實在膀、勤堡勞、萬重視驅(qū)積累凈、注碧重自批身利浩益工作姨緊張顧，生?；顗簠擦Υ蟾嫒蝿谥鹑卧辜?；休閑酒時間廣一般襯與家浙人逛五逛街真、看洲看電營視、享或者務(wù)一起曉喝茶卸、聊流天；渴望吵每年沖能去足哪里戀旅游袖一次鞋，能枯去國男外旅裁游那雕是做商夢的俊事情服，所筒以因秘為時屬間和腔金錢蕉的關(guān)謠系，逐往往漆只是血想想響而已患；他們洋珍惜細(xì)與家似人相棗處的擇機(jī)會犯，同貪時也估希望博睦鄰豆友好怕；因為膠有了逼買樓行計劃撒，節(jié)暴假日腐常去湯看一茂些價和格上菜能承爽受的紹樓盤叼。他們乓現(xiàn)在配的生衫活形咳態(tài)他們笛對現(xiàn)遮在居透住條隆件不雅滿意耀的方榜面面積告小，超房型眠結(jié)構(gòu)奔不合瞞理、淘采光臘不好出入惡人員夏復(fù)雜動、缺界乏管岡理、拔治安侍差設(shè)施潑不齊莊備，啞交通益不方己便樓層袋低，農(nóng)衛(wèi)生灣狀況棍差、止缺少旨綠化近馬撫路，麻噪音岔、污洽染和父撓母住昨一起北，顯獲得擁界擠（上匪述結(jié)吼論根猛據(jù)我籍公司仁對白泳云區(qū)刃居民借通過若小組抓訪談傲方式附獲得鍋）他們貞心目略中的貴理想見居住朵環(huán)境園林德綠化惹好，執(zhí)最好幫還要伸有水廈，有澤較大顧的公置共活芬動空柿間，便間隔活合理額、實場用率超高、治采光袋好、園空氣材流通完善牢的小梅區(qū)配稱套，顆最好撇有運追動休印閑場夾所、羊幼兒撥園等煙，基往本生沸活設(shè)桿施應(yīng)別有盡柏有最好斥由大灣的、趣聲譽匪好的零開發(fā)到商建槳設(shè)，香物業(yè)殘管理槐好，貨能保尺證小攪區(qū)安贊全，室沒有柔閑雜召人員穩(wěn)出入挎，收叢費也潮合理交通獸、購饞物方放便，銳希望屑附近蒸就有內(nèi)公交膜車站牙，5甘分鐘蝦內(nèi)就多能走血到，袖最好拌有地個鐵連棟接老各城區(qū)鄰里要之間付和睦繡，相移互關(guān)撒愛（上漏述結(jié)肆論根材據(jù)我譽公司擾對白蘭云區(qū)鳴居民趟通過仍小組逝訪談壇方式?jīng)_獲得晨）購房墊目的勞以“米首次鴉置業(yè)秩滿足根居住岸”和歉“再茂次置跌業(yè)改探善住還房條吼件”辦為主緊。他們歲購房法的主壇要目狐的他們鮮購買娛樓盤趨的主把要考最慮因薦素數(shù)據(jù)偽顯示遺：白屈云區(qū)僚消費冶者最畏重要赤的購赤房考麗慮因色素是敵價格舒，其佛次是籠環(huán)境坑景觀籠和地?fù)?dān)段。附：令白云刊區(qū)消間費者墳調(diào)查（市詠調(diào)工艇作簡捆介）1、無如果惰白云懶區(qū)政乳府新柄址附戒近有頃一個恢樓盤布您是銷否會吼考慮詠購買A、會（嘗跳炊問第義6題燦）B、不會2、僵那么府您是題否已堅經(jīng)在虛白云便區(qū)購析買了各樓房A、是B、沒有溜（放照棄訪貝談）3、鴉能否住告訴甩購買性的是奴哪個燭樓盤挪嗎4、帳您覺慚得目懲前居斥住的慨樓盤怕最吸狡引你張的地黎方是籠（最凱多選紗三個逆）A、靠近弦工作館單位B、價格C、物業(yè)概管理D、交通御方便E、有名橫氣F、綠化率/園退林環(huán)隨境G、空氣橡素質(zhì)H、生活逗配套I、保值頌/升夠值能淘力J、戶型環(huán)設(shè)計K、會所戚設(shè)計L、發(fā)展結(jié)商實功力M、其他5、紡不足換的地餅方是6、低您如齒果購漫房，剝最主磚要的扮考慮乎因素來是（鮮多選肺，最頑多三朝個）A、樓宇方質(zhì)量高/外交觀B、小區(qū)善物業(yè)秒管理快/服羞務(wù)C、交通江方便D、價格E、小區(qū)臉配套纏設(shè)施F、發(fā)展達(dá)商實盈力G、周邊伏環(huán)境約/景鋸觀H、小區(qū)答規(guī)模龜/規(guī)掛劃I、地段黑/地魄理位脹置J、社區(qū)郊文化K、戶型L、其它7、晝購房星的主分要目搖的是A、首次拿置業(yè)B、再次句購房C、投資封/保后值D、結(jié)婚E、度假F、退休申后居煩住8、襖您認(rèn)廚為附哨近周猛邊最私具代佳表性牌且可框能吸瞧引你撕購買豈的樓典盤是A、白云訓(xùn)高爾逃夫花祝園B、時代躍花園C、嶺南精新世楚界花嬌園D、富力件陽光權(quán)美居E、祥景惠花園F、元邦銳航空醋家園G、其它切（請裹注明辯）他們拜的吸眼引點路是（戒請簡厚單說濕明）假：他們擦的不翠足點抱是（伶請簡繡單說慨明）卷：白云賄區(qū)黃傘石路酬周邊輪房地漿產(chǎn)市屆場問橫卷調(diào)呼查表妙明：1、漁占多址數(shù)的閉消費低者表轎示不陰會考錯慮購第買白白云區(qū)程政府香新址堪附近拘的樓事盤，著約1銀/3群的消巧費者低會考研慮購彼買；僅極少顆部分獨認(rèn)為玩不一纏定或煎難以寇確定炊。2、傭在不奪考慮殊購買辱的消撿費者乞當(dāng)中班，少葉部分踏乃已結(jié)經(jīng)購黃買有閃住房謊，更捷多的輪是暫并時沒截有購營買力撒和購奴房欲贊望。3、榨被調(diào)覆查的朝已購犁房消充費者逢當(dāng)中商，住夾在白設(shè)云高高爾夫朵花園魯和祥緩景花掘園的郊較多格，其躲次是移匯僑豪新城麥、金門桂園賤，個太別是軍集資踢房和認(rèn)祖屋咐性質(zhì)秀。4、臉目前度居住蟲的樓庸盤吸引挎消費維者的錫地方灘分別六是綠煌化園簡林環(huán)由境和承交通捕方便，其議次是夸生活珠配套典和保碑值升插值能軌力，艘部分扭認(rèn)為網(wǎng)靠近顫工作助單位委和價練格選昆擇居臺住盤關(guān)的理附由所撤在。其中坡，購丟買白煌云高濕爾夫悠花園脖的消觀費者盾認(rèn)為到該樓參盤的墳綠化儀園林把環(huán)境繞好，廟其次狠是看保中價康格、嫌靠近魚工作江單位貼和保唇值升賞值能欄力。婆居住肉在祥烤景花賓園的羞認(rèn)為圈吸引撐點是隙交通劍便利愁、生配活配嬌套和愈保值梯升值呼能力濤。而域匯僑斃新城板的住半戶看戀中的茄是紅還印戶椒口和僅空氣筍素質(zhì)體，對矩有子車女的橡外地割人來絞說，廣州住戶口策對小弦孩的后入學(xué)脂便利蔥方面盆顯然乎有一紐奉定的替吸引站力。5、潛消費革者認(rèn)腐為不陰足的蓮地方慕基本殿集中沖反映煩在離市濟(jì)中心書偏遠(yuǎn)省些，過配套劣不齊羞全、如取購物事和活蜂動場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用到。小結(jié)選：“慌威尼紗斯”笛是什親么樣墊的威尼這斯是遼富足蟲的威尼塵斯是贊祥和共的威尼族斯是窩融和摸的威尼刑斯是軟優(yōu)裕鋸的核心氏概念悲的演鹿繹品牌漢承諾商品堂利益蓬點（品理牌支織撐點役）消費群者利貍益點廣告濤宣傳極點廣告籍推廣褲手段威尼株斯藍(lán)山灣這個閥“水顫邊威求尼斯室”賜予箏你大每地的久關(guān)懷緣瑞，人抬間的還溫暖首，還住你一計個心乒靈中秤的現(xiàn)虜代都惰市！湖泊常、無酒極泳膨池、盡親水敢設(shè)施啦，以應(yīng)水為篇中心瘦的園日林感受錫水的碰潔凈塘和舒塔爽，河體驗?zāi)尽八椎娜诘?，拘水的乞心情想”—清—“威尼芒斯般救的心烘情”綠化霧園林——與水礎(chǔ)的融削合從細(xì)劈燕節(jié)關(guān)什心和羨照顧約小孩濤和老奧人戶型雹設(shè)計——細(xì)節(jié)從體現(xiàn)才人性毒化處處離以人翅為本丙，給苦予更腳多關(guān)立懷，鏡體驗搬“象午水一罪樣的速柔和賠”—濃—“威尼卷斯般罷的柔顫和”專業(yè)頁化物錫業(yè)管悠理、極嚴(yán)密預(yù)保安挖系統(tǒng)體貼揉入微舉的管啞理使停生活倍增呢保障蘋，享鮮受“威尼士斯般因的祥敬和”物業(yè)浩管理——祥和屯而安燃全互相錘關(guān)懷銀、友垃好和魯睦的村鄰里院關(guān)系溫馨遞的社劇區(qū)文濾化使蠻業(yè)主講更覺系“關(guān)拜愛”陪——逆“威恰尼斯稍般的絮融和誓”社區(qū)幣文化——融和螺的、掏開放定的太極丹廣場橋、兒侄童樂也園、止超市怖、幼艇兒園爛等配茂套設(shè)含施生活響設(shè)施宜的完援備保偏證了啟威尼蠅斯藍(lán)歉灣的域生活岸無憂詳無慮槽，體行驗“傳水的叨富足疤”—選—“威尼泰斯般丈的富良足”生活徹狀態(tài)——優(yōu)裕次的生顛活保示證報紙涉廣告爭、電庫視廣慚告、SP飲、P跟R、現(xiàn)場朗廣告孔等核心吸概念墨在項榜目中勾的體艦現(xiàn)威尼幸斯藍(lán)口灣的獨品牌墳屋結(jié)雨構(gòu)品牌應(yīng)承諾白云攻?威搭尼斯激藍(lán)灣機(jī)，這芒個“團(tuán)水邊脊威尼著斯”熱，賜冤予你廳大地及的關(guān)誓懷，掘人間購的溫往暖，各還你伍一個依心靈別中的蛇現(xiàn)代絨都市揭！——澆親水隙近水崗，關(guān)衛(wèi)愛生組活（與別水為非鄰，聯(lián)生活凍更滋航潤）核心犯概念申的演芳繹（懂命名劫）白云般?威波尼斯妨藍(lán)灣其它涂備選悶：白云析?水生榭云作天白云喉碧水淡云都白云立濱城迅花園白云抓水景請新城白云鹽紅海帳灣花驕園廣告慌語主酷題（湯口號堡）：親水繞近水澇，關(guān)移愛生亭活（與景水為炸鄰，曾生活冊更滋猴潤）（與恢目標(biāo)幸消費苗者希狐望過匙上更趟滋潤緣瑞生活養(yǎng)的生樓活心他態(tài)想續(xù)吻合獎）分主妖題：威尼低斯般呢的心刷情（園由林綠袍化）威尼促斯般心的富失足（生學(xué)活設(shè)領(lǐng)施）威尼養(yǎng)斯般哲的祥耍和（物互業(yè)管伙理）威尼紹斯般召的融演和（社參區(qū)文險化）威尼尿斯般球的優(yōu)怕裕（生父活品牙質(zhì)）綜合鬼：品輝牌形蠟象寫志真單是壞這個過名字瘦就讓迷我心傷跳加位速，痛它是滅那么企熟悉效，而窗又那愉么遙剩遠(yuǎn)，路沒想尾到它確就這豪樣悄扎無聲幻玉息地鑒來到旁我身嫂邊，盤這就品是兒連時課金本里勇的水揀上威遺尼斯秒嗎？度過衰了一遺個繁還忙疲辭憊的效一天伏，我榨回到舒了我認(rèn)的“廈水邊誦威尼道斯”民家園體，在善喧囂企無奈失的都喬市，封只有弓在這魄里能伸夠體活會沐沿風(fēng)櫛鳴雨的第享受紅。徜荒徉于些星羅架棋布息的湖姥泊之船間，藍(lán)縱身孟躍進(jìn)創(chuàng)蜿蜒四的無賀極泳辯池，訓(xùn)讓我為第一惱次感非受到袍水是著生命撐之源較…小告橋、拾流水胞、涼扎亭，截滲透爽出威短尼斯涌迷人的的風(fēng)希情…闊你還叛可以顆來到霉咖啡鴉廳、盼西餐信廳，后聆聽蹲動人議的威別尼斯港音樂寬，品田嘗威灑尼斯色特有苗的美稿食…狐會所靜、太碑極廣誰場、治兒童鞏樂園增、幼川兒園窗、超濁市、唯商鋪搏，這摘里應(yīng)羽有盡氏有，灘儼然兵是個比都市丑中的朱都市索，但扔你不絮用擔(dān)侵心馬混路邊愧的塵奇土嘈肅雜…森這里妹的居種民，商你不刮用各隙個都妥認(rèn)識輕，但刻他們份和你召一樣遺，感上受生柱活，脂享受遵生活藥，你此不覺那得似風(fēng)曾相棍識嗎謎？正腔如參俘加威幼尼斯齊嘉年僑華的抱人們勸，面釣具下嗽的心捆靈，葬是真炸正的卻自由房誠與奔長放！威尼島斯藍(lán)適灣，糞這個仿“水抹邊威握尼斯姓”，崗賜予認(rèn)你大姓地的蜜關(guān)懷姓，人柄間的喪溫暖鋼，還測你一踏個心悲靈中念的現(xiàn)給代都砍市！形象極整合晝及包遣裝建耍議形象筑整合立及包膝裝建共議（園鐘林）雕塑：在刺湖泊象旁邊槳樹立份威尼渣斯風(fēng)本格的桐雕塑梅，比鞭如威失尼斯凳古畫叢家的避塑像瀉。或池者用烈歐洲壟的雕蚊塑提榨升樓適盤的尋品位狠。橋梁：在狐無極抬泳池盼的上臭方建寒造具昆有威雜尼斯鏟風(fēng)格皆的小他橋，緩點綴攜平白敗的泳胖池小船：設(shè)取計威祥尼斯影風(fēng)格處的小舌船“槳剛朵乞拉”瞞，它敏的特懸點是惱船身熔纖細(xì)鈔、船宗底扁惡平，描適合秘穿行律在狹蓄窄又鍵水淺熔的運勝河。柴把它托們擺洗放到泳蜿蜒書的無膛極泳怒池，匹也可友漂浮屈在湖破泊上膊，或拳連接目湖泊渣與湖靜泊之關(guān)間的藍(lán)水道形象脾整合乞及包魔裝建壟議（售住樓部載）售樓突部：現(xiàn)神在越凳來越復(fù)多的隔樓盤咐注重置售樓梨部的釣設(shè)計梯，為鏟了體梢現(xiàn)樓擺盤的遼特色車和吸趨引準(zhǔn)垃業(yè)主睡的興鞏趣，日可謂怖用心丈良苦遠(yuǎn)。對肚于威渠尼斯乎藍(lán)灣膜而言癥，需渠要設(shè)仙計具驢有威速尼斯忍風(fēng)格的的售據(jù)樓前制臺，揀設(shè)計卡具有趕威尼吳斯風(fēng)踏格的完、和拿顧客討融合竄交流撈的圓勻臺，附播放煮威尼擱斯的脾輕音醫(yī)樂，窗甚至煮為客沃戶炮壟制威枕尼斯娛咖啡惜招待謀。這艱樣的縣設(shè)計額，既言可以膚融入耳“水昏邊威螞尼斯弦”的案風(fēng)情茶，又員可以陸體現(xiàn)罪關(guān)愛占、融鞏和的征氣氛半，以姓顯示莊與眾僅不同航。形象些整合擁及包行裝建桌議（商咱業(yè)街接）咖啡艷廳、駝西餐熄廳：威著尼斯努藍(lán)灣償二期斥中間胳有一包條東咬西走予向、渡寬約紋25置米的亂商業(yè)愁街，伙兩邊濫將規(guī)橡劃為奴娛樂槍休閑赤型的沃咖啡點廳、略西餐彎廳，煤是具飯有一謹(jǐn)定品賀位的翻商業(yè)養(yǎng)設(shè)施讓，如努果能狡體現(xiàn)調(diào)“水假邊威槳尼斯刮”的振風(fēng)格搏風(fēng)情海，比水如引娃進(jìn)威準(zhǔn)尼斯勾傳統(tǒng)農(nóng)風(fēng)味掀“豌交豆?jié)饬鶞泵罚╮i像siabi停si）、積“特制寄意大探利扁冤平細(xì)館面”板（Bi熔go嚷li）、齊“玉米廈糕加愈咸魚呢干”騾（Po景l(fā)e尊nt&Ba姨cc蟻al互a）、初“提拉剛米蘇儲”(Ti退ra蜜mi郊su藥)來宣覺傳，秧其品狼位就棟體現(xiàn)捆出來列了。形象濫整合縣及包喘裝建雷議（社冷區(qū)活置動）社區(qū)蔬活動：威插尼斯疲藍(lán)灣侍注重童以人索為本宮，強緞?wù){(diào)融挖洽和環(huán)諧的輸社區(qū)索文化匠，這憑種文個化可葛以在下社區(qū)科活動葛中體半現(xiàn)出雅來。軍比如糞定期擺舉辦知“嘉耍年華報”（坡面具柜節(jié)）樣，動展員居哄民參黎加，賣通過冬參加琴社區(qū)離活動狹來促辭進(jìn)形貝成融死和的弟社區(qū)接文化戚。前提堤：鑒然于“引威尼欺斯藍(lán)容灣”治的自蹲身條茫件，日必須捏把握肯好形準(zhǔn)象包茶裝的燦“度旁”——絮“水墨邊威齊尼斯臣”的增文化幟概念枯博大乎精深希，而雞威尼衛(wèi)斯藍(lán)慘灣不耽能提房誠供百身分百松的載衫體；——刃因此炊，我洪們引泥進(jìn)的展是“鋒水邊距威尼拖斯”字這個撒概念紹，吸渣取的驗是這完個現(xiàn)同代都爬市的知精華市，因愈為我掏們不偶可能刺就是判威尼孩斯的功物理仰存在筐（任鼻何形盡象包冬裝都絡(luò)是這倘樣）原；——種必須絞抓住倆“水棍邊威周尼斯格”的海神韻祥，宜肯單一卡純粹句，而悟不是沉面面滴俱到餐。形象蜘整合賣及包奴裝建揉議（補細(xì)充說侄明）形象貞策略尊的論薪證形象哈策略屋的論搞證“水撫邊威安尼斯出”概揭念特嶼色小拉區(qū)在澡廣州垂沒有鑄，能扛夠給霧目標(biāo)卸消費凍群造醉成新伸鮮的打刺激級，吸糕引他水們的削視線——雞在風(fēng)內(nèi)情訴誦求方招面，洪廣州矩樓盤腐“亞巾熱帶貢風(fēng)情翼”、濁“新撒加坡伯”特絡(luò)色、江“嶺績南園州林”秘、“姥巴厘淋島”唐色彩嫂等概陸念用衛(wèi)得過耕于泛額濫——患“水挑邊威搶尼斯軍”單自一精古確的炸概念示能給暈市場蔬注入腔一股猶活力頂和新點意“水偶邊威肝尼斯查”的崇繁榮綁中透近出悠疊閑的催生活斥、融偵合格沈調(diào)、拆優(yōu)裕鉛而略臥帶浪撐漫色盒彩的道情懷原，與賢人們粘日益豪提高寇的生看活追趟求相嶼吻合“水洲邊威餅?zāi)崴钩健贝鷮挶硪晃梅N在姻繁忙念生活咸中又客透出袍些許皺悠閑吐的生篩活形廣態(tài)形象庸策略添的論漁證“水夏邊威郊尼斯冒”的縮慧文化況特質(zhì)新有著附深厚書的內(nèi)拳涵和菊人文廳精髓——醉“水粱邊威同尼斯翠”給陵威尼辯斯藍(lán)冬灣的際形象容包裝駛提供掩了豐主富的敢素材捉和意給境，辭能立曬刻提浴升該摟樓盤僚在消凍費者乎心目獅中的糧位置形象吹策略量的論漫證“水亂邊威變尼斯尺”的源概念物能夠畢在樓摔市信賠息中裝獨樹未一幟閃，并往吸引遠(yuǎn)目標(biāo)常消費支者的孩眼球——繪“原秋來我我們身析邊存鞭在一奴個這遮么好寄的地長方”紅、“勾最好霸的就摘在你妖身邊懷”——到“水薦邊威身尼斯酸”將奶極大艷地提踏升項僵目的遺“價協(xié)值”煌，在饅周邊餅環(huán)境蜘尚未嚴(yán)改善藏的情俱況下政，讓獵消費征者感打受“兔物超懷所值浸”形象賄策略舒的論亭證第五俗部分廣告隔推廣訂策略證及建閑議推廣賢目標(biāo)建立朋威尼吸斯藍(lán)癢灣“弓水邊怎威尼乎斯”腳的品貨牌形希象和沒產(chǎn)品楊形象爬，提鐮高知希名度見和美鬧譽度配合糾銷售著計劃刺，為寺達(dá)成釀不同哥階段途的銷診售目拔標(biāo)制匙定相摩應(yīng)的虜推廣鉤計劃開盤機(jī)時取矩得轟債動效灶應(yīng)，愧使威頁尼斯投藍(lán)灣開成為鵝廣州片房地監(jiān)產(chǎn)市臉場的哪又一擠熱點推廣首手段廣告妖手段SP手段PR活動通過濕廣告鑒、促別銷、郊公關(guān)晃活動干有機(jī)默組合挎的整巴合行的銷手爺段展闊開全雖方位光、立掩體式喂的推陜廣推廣接階段根據(jù)屠房地著產(chǎn)的竹運作辦規(guī)則惠，在遵項目晶未確鏈定竣吵工進(jìn)匯程的烤情況版下，倒我們洪先把掠推廣銜階段勿劃分察為四濫個階需段第一陷階段符：預(yù)秤熱期般（2允00詳3年揮4月蜜—5圾月）第二垂階段荒：啟蹦動期福（2聽00臘3年煉6月冬—7累月）第三挽階段禍：強羅推期知（2旱00怕3年沃8月申—1牲1月西）第四蒜階段育：持山續(xù)期粒（2廳00橡3年礦12斬月開刷始）推進(jìn)瘋思路推進(jìn)偉策略預(yù)熱朱期汁啟動誤期腰強銷茅期楊持亦續(xù)期文化許引導(dǎo)形象據(jù)導(dǎo)入品牌駱建立情感霜訴求品牌副提升進(jìn)度顯拉動強勢菊促銷公關(guān)泡互動品牌延銷售慣性帳銷售總體磨推廣坊策略眉—階辣段性沈策略時間預(yù)熱志期啟動蘆期高潮腐期知名篇度1月社中旬趁—2鉆月上地旬2月躍下旬發(fā)—3貨月下智旬4月版后持續(xù)溪期4月明-5誕月6月稈—7訪月8月潑—1漸1月12鳥月開以始密集株的硬弦性廣巨告投誤放，斑強勢殊導(dǎo)入河威尼禽斯藍(lán)婚灣“惡水邊便威尼樸斯”較的品焦牌形協(xié)象，刪輔以參強勢農(nóng)的公像關(guān)活栽動啟該動銷巾售，敗輔以枯強勢元的促同銷活貧動實漫現(xiàn)銷彎售的疤“開舞門紅瓜”最密屑集的造硬性企廣告課投放稠，鞏殼固威嶺尼斯楊藍(lán)灣擱“水虧邊威真尼斯尺”的層品牌卷形象菊，并靜且以秒有轟撐動性娃的促雷銷、借公關(guān)千活動牲聚集察人氣鳥，最釋大限闊度地持推動冷銷售持續(xù)爹的、乳間歇白性的不硬性桂廣告援投放她，配距合階杠段性埋的促五銷/攻公關(guān)慕活動背，鞏裝固品纏牌形賀象，哭實現(xiàn)離慣性階銷售通過弓硬性廢廣告紙、軟祖性廣致告相稈結(jié)合評向目車標(biāo)消鈴費者和滲透里“水寬邊威步尼斯是”生遇活，丹并開漸始內(nèi)冶部認(rèn)幟購第一蹈階段紛：預(yù)僅熱期（2超00坊3年得4-勇5月塵）目的筒：為摔樓盤均進(jìn)入氣銷售模階段廟做好案全面片準(zhǔn)備任務(wù)棉：為加建立陡品牌盜做鋪濫墊，口為進(jìn)傻入銷稀售階達(dá)段作惕好物遷料準(zhǔn)陡備執(zhí)行戚策略厭：通悶過報召紙廣阻告滲惹透“怎水邊漂威尼秘斯”怖生活礙，并技完善腸現(xiàn)場限包裝踐（售甜樓部擴(kuò)等）敘及銷全售資忘料（迅樓書禍、單魚張、孩價目乘表等歉）報紙波廣告諒開始檢引進(jìn)躬威尼尋斯文刷化，減通過察引進(jìn)場威尼滑斯素隨材打小早威侄尼斯盆藍(lán)灣圾。從棕以水河為中塘心的錫園林注、體作現(xiàn)關(guān)槽愛的販戶型吃人性播化設(shè)騎計、雀現(xiàn)代第物業(yè)宣管理裹、完因善的楚配套存設(shè)施錦體現(xiàn)販富足單生活卵、融呢合的泉社區(qū)忍文化量等多扇方面下去體術(shù)現(xiàn)“門水邊滑威尼恰斯”耽形象梯，向休消費板者滲愚透“倡水邊踩威尼濤斯”樹生活妨的關(guān)屋愛、娛融和駛、優(yōu)偷裕軟性成文章截刊登弓在白豈云區(qū)色樓盤探大打介“環(huán)率保牌忍”、禍“氧如吧牌闊”、沖“白店云山叫牌”驅(qū)、“掃嶺南獻(xiàn)牌”燥、“棚亞熱噸帶牌抓”的膛情況鴉下，徹創(chuàng)域輩地產(chǎn)好作為虜一個搏新的鮮品牌杜敢為計天下蝕先，彩從中憑跳脫冬出來券，打怖造“止白云嫁山下蔬的水應(yīng)邊威懷尼斯害”在黃誓石東灰路通綱往項除目所狼在地艇的路娃口設(shè)換置大叛型戶轎外廣蔑告，擾并起動指引鐮的作資用基礎(chǔ)染銷售但資料量的準(zhǔn)傘備（找樓書至、單私張、閣價目歪表等獨），押并向仁白云衡區(qū)的快商業(yè)欣圈分罪布范李圍派衫發(fā)（志汽配堂、裝禽飾、秀音像做、皮聞具等賣）1、喇硬、辭軟性健廣告售樓出部：惱體現(xiàn)剛關(guān)愛變、融逼和、陰溫馨批、親錦切、春舒適攝，使階人能籠夠親頃身感侵受到或威尼拔斯風(fēng)由情（拴售樓掉前臺躍設(shè)計幻玉、人慰員服雞裝、射招待燦的咖足啡等梁）樣板糟房：拉結(jié)合邪自身鄙簡潔邁明快削的建息筑風(fēng)守格（瘦根據(jù)瞎創(chuàng)域火的設(shè)掃計效允果圖森），羊用具構(gòu)有威鎮(zhèn)尼斯匯風(fēng)格搏的窗裁簾、忌盆景煮等進(jìn)鍋行裝鄉(xiāng)豐飾，效提高顫樣板腰房的哪格調(diào)鴨和檔氣次現(xiàn)場采路段安：加脈強指饑引性細(xì)，分虎散消邊費者貝對周爪邊環(huán)日境的繪注意窗力在工揭地圍被墻畫士上反離映威喪尼斯向風(fēng)情肚的圖硬畫，闖可以哄用威叫尼斯陵嘉年張華、從藝術(shù)眼、“次剛朵千拉”須小船溝等各幟種素乖材裝賊飾工地椒現(xiàn)場帝：8似個彩載色空寒飄氣軟球，鳥打破恥工地媽單調(diào)系色彩2、種完善瓜樓盤呢的現(xiàn)仍場包用裝3、SP墻、P靠R推廣“畫粒出你約心中攤的水含邊威專尼斯箭”少駛兒創(chuàng)嚷意大浪賽：與遲白云涉區(qū)教文育局飾或幾兼大小羊?qū)W聯(lián)怎合舉患辦，流以各證小學(xué)灣學(xué)校意推薦擠或?qū)W搶生報部名方精式，隱召集蠻參加忠這一愛活動字?；钴墑釉O(shè)熊立一施、二攝、三粘、鼓賣勵獎川等獎端項。目的并：引害起社區(qū)會（膝白云宅社區(qū)父）關(guān)客注，磚借機(jī)面宣傳茂威尼替斯藍(lán)代灣，解在建淹立品島牌知姿名度旋同時都，建鬧立關(guān)架愛的憲品牌獨形象廟，能障造成赴一定比社會跨反響地點急：東枯方樂灰園“威艘尼斯露風(fēng)情腫展”：選貞擇白吐云區(qū)棗人口晚密集蜓、人在流量插大的分場所斯，舉質(zhì)辦一鎖個威脅尼斯旁風(fēng)情杏展，虛從地溜理環(huán)炸境、淋嘉年月華、般藝術(shù)鋒成就茶、美輔食等遷全方姜位展搜覽威南尼斯仿風(fēng)情認(rèn)。同監(jiān)時，展示舌區(qū)內(nèi)潔還放小一些擋展板糕，展燈出威象尼斯膜藍(lán)灣目的一閉些規(guī)夾劃圖萬、設(shè)獎計圖耀（售截樓部車等）薄，尤柏其是辰以水?dāng)_為中合心的抗園林沉，讓電觀眾市體會應(yīng)到威澆尼斯值藍(lán)灣椅特有究的融渴合、描優(yōu)裕鄰、富梁足，丈從而電建立鹿“水片邊威盤尼斯衰”形涌象目的剩：在戚白云開區(qū)當(dāng)壁地形誤成影梅響，匪讓消幣費者箭在感播受威延尼斯階風(fēng)情掛的熏啦陶時擱，聯(lián)衫想未先來的憐威尼凳斯藍(lán)古灣地點余：待攪定第二徑階段紹：啟急動期（2柏00乓3年全6-摸7月汪）目的螞：制余造轟題動效垃應(yīng)，雷吸引輕更大魂注意免，為駱整體堅銷售罵開個拋好頭任務(wù)愧：張萬揚威即尼斯追藍(lán)灣焰“水譯邊威股尼斯駝”的刑品牌溫形象將，并功賦予恒品牌萌以內(nèi)賤涵，蔬把品光牌信總息傳撓達(dá)開啟來，困建立瞞一定貸的品索牌知糟名度執(zhí)行健策略葵：以碰報紙督媒體膜為主竭，配榆合以堤車身枕、電尾視、蝦戶外返、銷其售資屬料等村展開懼高密貍度強匆攻，到并舉承行各白來聲漿勢浩緣瑞大的尺公關(guān)護(hù)促銷員活動琴（如追隆重油的公始開發(fā)食售儀促式等嘴），張使威以尼斯妹藍(lán)灣娛這個淹“水鼻邊威找尼斯層”成臣為廣還州房凱地產(chǎn)戴市場軋的焦敵點1、奶硬、示軟性針廣告硬性健廣告占：開涼始強罷勢導(dǎo)吸入“銀水邊納威尼批斯”悲的品釀牌形句象，宇通過導(dǎo)媒體本組合歌有效世到達(dá)敗目標(biāo)六消費嘴群（映見第馳六部貝分媒匆介策現(xiàn)略）姜。軟性象文章杠：通亂過前生一階媽段的第威尼情斯文區(qū)化引閥導(dǎo)、敗形象孤導(dǎo)入眼，在汗社會笑上已江經(jīng)引展起一味定的哲關(guān)注夜，宣肥傳在費內(nèi)購舌階段僵就已灑經(jīng)取棟得很榮好的壇反應(yīng)途。白勤云區(qū)棋樓盤動還停餃留在午“環(huán)鳥保牌距”、壘“東誦南亞綢風(fēng)情伯”、戴“嶺交南特趣色”清，威傳尼斯鳥藍(lán)灣躺跳出震了這質(zhì)一框洽架，臟并引濟(jì)起了廣很好格的社漂會效剃應(yīng)。2、SP構(gòu)、P即R推廣“