昆明知名企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃方案符號化營銷策略

發(fā)現(xiàn)xx之美前言昆明中原有幸參與萬科進(jìn)入昆明的第一個項(xiàng)目參與第二個項(xiàng)目——潤園，我們將能更能聚焦需求，提升服務(wù)水平！潤園——一個樓盤，一個符號，改變一個片區(qū)！——豐富萬科產(chǎn)品系列，展現(xiàn)萬科高端改善產(chǎn)品風(fēng)范！——真正的萬科產(chǎn)品，金域緹香借力萬科品牌，而潤園提升萬科品牌！本報告結(jié)構(gòu)

二、目前的市場環(huán)境三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目營銷策略一、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)的設(shè)定Part1企業(yè)目標(biāo)利用本項(xiàng)目為平臺，通過項(xiàng)目品牌運(yùn)作，在金域緹香奠定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升萬科品牌在昆明的影響力，拓展萬科在昆明高尚住宅的影響力運(yùn)作目標(biāo)項(xiàng)目通過一期萬科白沙潤園里的成功營銷，完善潤園整體區(qū)域形象，為后續(xù)二、三期價格提升，以及昆明拓展其他片區(qū)開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)營銷目標(biāo)項(xiàng)目總體目標(biāo)確定：項(xiàng)目2011年10月開盤，銷售目標(biāo)均價11000元/㎡，后期預(yù)留溢價空間，10月一批開盤消化一期40%，11月二批次開盤消化一期30%，2011年底簽約回款2.5億元如何理解目標(biāo)？目標(biāo)解讀與實(shí)現(xiàn)均價目標(biāo)11000起，由于本項(xiàng)目的主力戶型為89㎡三房（占29%），128㎡三房(占41%），162㎡四房(占26%），則小三房房總價至少在一百萬以上，舒適三房和四房總價約150萬-200萬。現(xiàn)狀：二套首付提高和限購令出臺后，目前昆明多層平面暢銷戶型為100-130平米三房，成交單價集中在0.8-1.0萬之間。項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價格存在一定難度（難點(diǎn)集中在小三房和四房產(chǎn)品）開盤當(dāng)月賣180套，次月加推106套。項(xiàng)目2011銷售286套，銷售3億元，則一期一批開盤銷售180套?，F(xiàn)狀：限購令出臺之后，昆明住宅市場降溫態(tài)勢明顯，新盤銷售低迷，銷售周期拉長，在售多層產(chǎn)品月均正常銷售率都在10套以內(nèi)。項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前市場多層項(xiàng)目的銷售速度利用本項(xiàng)目為平臺，通過項(xiàng)目品牌運(yùn)作，奠定并提升萬科在昆明高端住宅開放領(lǐng)域的影響力，為拓展其他片區(qū)開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)現(xiàn)狀：萬科金域緹香成功運(yùn)作已建立了廣泛的影響力，但客戶對萬科的價值缺乏清晰的統(tǒng)領(lǐng)認(rèn)知；萬科白沙潤園依托萬科品牌的的影響力亟需建立項(xiàng)目的營銷需要跟區(qū)域營銷緊密配合目標(biāo)解讀目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)界定核心目標(biāo)：——通過設(shè)計項(xiàng)目高速、高價、高形象的專屬營銷模式，項(xiàng)目營銷結(jié)合區(qū)域營銷，建立萬科白沙潤園整體項(xiàng)目的市場影響力，豐富萬科產(chǎn)品以及拓展新區(qū)域打下基礎(chǔ)。意味著相對較高的價格1價格目標(biāo)2速度目標(biāo)超出當(dāng)前市場平均水平3品牌建立及項(xiàng)目運(yùn)作意味著項(xiàng)目營銷和綜合體的區(qū)域營銷密不可分目前的市場環(huán)境Part2競爭范圍掃描宏觀市場分析鎖定競爭對手市場環(huán)境宏觀市場分析Part2.1GDP增速8%---2011年國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展預(yù)期與目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期減緩

3月5日，國務(wù)院總理溫家寶作政府工作報告，審查“十二五”規(guī)劃綱要草案、年度計劃報告和預(yù)算報告。

工作報告提出了2011年的國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展預(yù)期與目標(biāo)，從目標(biāo)數(shù)據(jù)我們可以看出，中央對經(jīng)濟(jì)增速的目標(biāo)放緩，更注重經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量而非速度，一定程度上這也意味著占國民經(jīng)濟(jì)比重較大的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也會減緩。此外，2011年通脹壓力仍然較大。2011年經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要量化指標(biāo)有：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長8%左右；（十二五增長目標(biāo)為7%）居民消費(fèi)價格總水平漲幅控制在4%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6%以內(nèi)；整體經(jīng)濟(jì)增速減緩房地產(chǎn)帶動減速Code

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2010最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份，居民消費(fèi)價格總水平同比上漲4.9%，與1月漲幅持平。內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.3%；而生產(chǎn)者物價指數(shù)PPI上漲趨勢明顯，2月同比上漲7.2%，專家認(rèn)為PPI的上漲會傳導(dǎo)至CPI，令物價上漲壓力增加。通貨膨脹、控制物價---2011年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)——穩(wěn)定物價水平

政府工作報告指出，2011年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)是穩(wěn)定物價。受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，今年的通脹比往年都要大。溫總理在答記者問時也指出，今年在政府宏觀調(diào)控的各項(xiàng)工作中，把抑制通貨膨脹擺在了第一位。CPI與PPI走勢抑制通貨膨脹穩(wěn)定物價宏觀調(diào)控的重點(diǎn)房價調(diào)控三管齊下---2011年房地產(chǎn)調(diào)控，收緊流動性、抑制需求和實(shí)施問責(zé)制>

要控制貨幣的流動性。對于物

價這一點(diǎn)也是重要的，也就是

說消除房價物價上漲的貨幣基

礎(chǔ)。>

運(yùn)用財政、稅收和金融的手段

來調(diào)節(jié)市場的需求。>

加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，無論是

物價和房價，地方都要切實(shí)負(fù)

起責(zé)任來。

2011年房地產(chǎn)調(diào)控抑制需求實(shí)施問責(zé)制收緊流動性從10年10月來，央行已經(jīng)三次加息，提高準(zhǔn)備金率，銀行準(zhǔn)備金率高達(dá)20%財政、行政手段------限購令稅收手段---------------房產(chǎn)稅、營業(yè)稅金融手段---------------限貸令問責(zé)---各地方要在三月底前公布年度房價控制目標(biāo)，促地方政府公布目標(biāo)，確公布的年度房價控制目標(biāo)。房地產(chǎn)政策連續(xù)出臺

---地產(chǎn)調(diào)控與金融政策并出，調(diào)控決心明顯國家2010.1.10“國十一條”《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》調(diào)整供給結(jié)構(gòu)；抑制投資投機(jī)性需求；二套房首付提高至40%；控制信貸風(fēng)險；2010.3.10“國十九條”

《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供應(yīng)量應(yīng)不低于七成，同時，土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%。2010.4.14“新國四條”對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010.9.29“新國五條”首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定2010.4.17“新國十條”《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。調(diào)控目標(biāo)：國家：加大保障性住房投資；抑制投資需求；加強(qiáng)土地監(jiān)管；增加土地供給；規(guī)范輿論導(dǎo)向；昆明昆明戶籍居民和非本地戶籍居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)只能一定區(qū)域內(nèi)新購一套商品住房(含新建商品房、二手商品房和經(jīng)濟(jì)適用房)2011.1.182011.1.1經(jīng)規(guī)劃審批為7層（含7層）以下的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須在完成結(jié)構(gòu)工程并封頂后，才能審核發(fā)放預(yù)售許可證；7層以上的商品房則要求完成地面7層以上結(jié)構(gòu)工程。2011.1.18限購令細(xì)則：加大土地清查力度、完善預(yù)售制度、限制無證團(tuán)購、加強(qiáng)網(wǎng)上備案等措施共同作用“新國八條”進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強(qiáng)稅收征管；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)2011.1.26調(diào)控目標(biāo)：昆明：保證房價的增速不超過人均GDP增速房產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲加緊大量保障住房供應(yīng)

---全國今年投資1.3萬億元建1000萬套

全國保障類住房超過商品房住宅去年我國銷售商品住房9.3億平方米，大約900萬套。今年建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，我國會頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類住房超過市場類住房。今年昆明大量保障性住房動工，2012年大量供應(yīng)市委副書記、市長張祖林強(qiáng)調(diào)，昆明2011年114352套住房保障性安居工程必須按期完成，所有項(xiàng)目建設(shè)用地必須5月30日前完成供地，9月30日前全部項(xiàng)目開工建設(shè)，年底完成總投資的60%以上大量保障性住房將對市場整體供應(yīng)量產(chǎn)生較大的沖擊，導(dǎo)致客戶分流風(fēng)險加劇房地產(chǎn)政策密集出臺調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)開發(fā)商：資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)峻挑戰(zhàn)，預(yù)售證7層，前期投入增大，市場競爭不樂觀，回款速度受影響。市場：更加趨向于不樂觀，政策打壓市場力度逐漸加重?？蛻簦河^望情緒加重，投資客投資力度將減弱。競爭：土地未來供應(yīng)量將增加，未來競爭日趨激烈，或?qū)⒊霈F(xiàn)井噴現(xiàn)象。2011年政策分析：抑制通脹穩(wěn)定物價；緊縮信貸控制流動；抑制市場需求；加強(qiáng)地方政府問責(zé)制；增加保障房供應(yīng)量政策思考及預(yù)判政策客戶行為措施（昆明）限購令2套房以上無資格購買商品房銀行貸款緊縮貸款首付60%，利率1.1倍有資金實(shí)力無資格購買有資格購買資金實(shí)力不足影響反應(yīng)應(yīng)對放棄購買房屋轉(zhuǎn)戰(zhàn)黃金、股票等放棄購買一手房轉(zhuǎn)向二手房市場、租房一次性付款等限購令解除再進(jìn)行備案由開發(fā)商幫其墊付部分首付款準(zhǔn)備入伙交樓時補(bǔ)齊，待解除后備案房產(chǎn)稅貸款首付60%，利率1.1倍準(zhǔn)備購房置業(yè)客戶市場觀望氛圍加重詳細(xì)講解分析房產(chǎn)稅打消客戶疑慮今年的政策各種手段均運(yùn)用、涉及面較廣，需要時間對其執(zhí)行后效果進(jìn)行檢驗(yàn)。同時昆明目前房產(chǎn)稅未出，如果昆明調(diào)控效果較差，會加快政府對該地方房產(chǎn)稅出臺的推動力度。政府的從嚴(yán)政策，從目前分析情況來看，1-2年內(nèi)如無發(fā)生重大問題、變動等社會因素，還會繼續(xù)從嚴(yán)。思考：預(yù)判：競爭范圍掃描Part2.2昆明房地產(chǎn)投資完成情況

——房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長商品房供應(yīng)量驟增昆明市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率保持在15%以上。特別是在2009和2010年出現(xiàn)了投資增速加快的現(xiàn)象。2010年新增商品房供應(yīng)達(dá)到了914.25㎡，增長幅度超過75%。同時，在08、09年啟動的城中村項(xiàng)目在2010年入市，增大了市場的供應(yīng)量。昆明房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況新增商品房供應(yīng)量2007年-2010年昆明房地產(chǎn)市場成交面積比較穩(wěn)定，成交價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。2010年成交面積同比2009年下降4.7%，但成交金額卻有大幅上升，同比上升17.4%昆明房地產(chǎn)市場量價走勢分析

——昆明房地產(chǎn)成交價格持續(xù)上漲；套均面積下降從2007年到2010年，昆明房地產(chǎn)市場成交套均面積從151㎡下降至2010年88㎡；在成交總價不變的情況下減少均面積，向大城市靠近。昆明房地產(chǎn)成交情況昆明房地產(chǎn)套均面積、總價走勢昆明紗房地潛產(chǎn)市起場年妥度供臺求對販比——地產(chǎn)友供應(yīng)赴量首拍次出辣現(xiàn)供某大于姜求20淡07寄-2犬00畜9年供班應(yīng)小批于需組求，20腿10年呈罰現(xiàn)供雅應(yīng)大滋于需忘求，探但增證加商牢品房波供應(yīng)職量主勒要是修在20惕10年下遲半年戶，也棍預(yù)示未來1-德2年市影場供迅應(yīng)量歉較大。從20睛10年昆爺明供張求關(guān)痛系來仙看，20悲10年會殺有一倦部分啟存量站房要懷延續(xù)島到20姓11年后愛銷售柔，會織消化20誦11年的卵部分嶄需求熄，這單主要慶是由寇于政扭策影皂響壓贈抑了鄉(xiāng)豐部分其剛性骨需求粉，政再策一構(gòu)旦放擇寬，之這部猛分剛竄性需蔥求會犁隨之訴釋放攜?？赏σ钥淳С?，宣強(qiáng)力猶的調(diào)天控政燭策對背未來爹的市提場需材求形修成了綠一定捆的蓄尤水的花作用命。后市息影響抵分析昆明深房地濕產(chǎn)商銅品房揮供求金情況對于溫未來你的市腦場而然言，恥我們公從中堪原接殺洽的峰在操膛作樓伙盤項(xiàng)橫目，鍛均明薪晰政艱府正乏在加銜快推罵進(jìn)土敗地從配一級璃市場憤轉(zhuǎn)入辮二級簡市場名的進(jìn)殺程，旦加大營未來鵝市場袖新盤縫供應(yīng)擔(dān)量，以量砌來應(yīng)膊對昆移明高妻價位躺的房蹄地產(chǎn)萍市場船。從3月中焰旬開離始磚政府示開始叮將呈貢題納入娃備案嚇系統(tǒng)，也道從另退外一呢方面框在沖靈抵高鈔房價勁，不構(gòu)排除貢后期談將大效昆明蘆內(nèi)的四區(qū)飯八縣冷也納愉入體洪系的。昆明掀房地渡產(chǎn)市漲場走繡勢分冷析思士考20君10年昆緣瑞明開掀發(fā)量唯和供橡應(yīng)量冒繼續(xù)浸增大頓，是下繼20愛05年以追后首比次供依應(yīng)量奧突破90噴0萬㎡堆，從多成交盒情況夕來看妨，20窗10年需恭求基敘本保罷持穩(wěn)霧定，揪沒有償大幅帽增長姜，從酸而反醬映在析供求鑼關(guān)系堂上出其現(xiàn)逆忍轉(zhuǎn)，是自20足07年以聾來首給次呈竭現(xiàn)出供大艷于求的現(xiàn)踩象，旦大量貞存量著房源疊將在20耍11年進(jìn)停行釋巧放，味加劇監(jiān)市場獎競爭刪。20黑10年昆枕明房裹地產(chǎn)畫成交腿均價臥持續(xù)仇上漲昂，相北比于20職07年漲黎幅高方達(dá)68誤%，20默10年昆狐明市建整體街均價侵已達(dá)章到63達(dá)65元/㎡，嬌而目位前昆噴明二訪環(huán)內(nèi)彩的住鐵宅物科業(yè)每沃平米逗已超吳過萬吹元，3月份這公布各昆明奪房價標(biāo)漲幅鏈控制抵在人泳均可畝支配搞收入句增長店值以睛下，蕉對于期上漲敬幅度暮的控計制將缸更有姜極大蔬的考槍驗(yàn)。在價鳳格高峰漲的播情況釀下，習(xí)購房怕面積影逐漸脖向小她面積蛛過度峽，滿疾足功葛能實(shí)叔用的竭產(chǎn)品炮成為踏市場兄的主銀流。在市奏場供分應(yīng)增頁大而間成交稍平穩(wěn)驅(qū)的前倒提下糾，政企策對投市場左的影黑響明柔顯，型客戶嬸觀望宰氣氛渣日趨壯濃厚荷，市火場走予量抗涂性增史大。直接落的銷躺售反露應(yīng)：刻匯都炒國際13館.4悼7%、同笑德御證錦39蝦.3緒9%、欣滑都龍面城60蜓.1五5%。競爭孟背景蛛分析——最大怠限度贈的挖議掘和剝創(chuàng)造粒項(xiàng)目滔價值阿，是撞抵御梢調(diào)控始的保欠護(hù)傘產(chǎn)。20別10年，粉政策掏調(diào)控百與房脹產(chǎn)過助熱共賠存通貨拜膨脹左嚴(yán)格地控制住的一轟年房地掘產(chǎn)政你策頻盟出的惱一年貨幣億政策場從緊韻的一臘年房產(chǎn)百稅試思點(diǎn)的秘一年20勿11年，垂抗通拿脹、帖穩(wěn)房支價是被基調(diào)房價毯過快六上漲案經(jīng)過10年一穗年的肌控制廈，至11年得紋到部遲分緩他解貨幣職政策貢繼續(xù)渣從嚴(yán)姻、從墻緊人民修幣升市值預(yù)詳期繼晨續(xù)存注在，譯限購寫令的掏出臺懇，使傭得更孕多資翼金流桐向黃析金、劈燕股票房價兵高居黑不降售或出哨臺更直嚴(yán)厲俯的政漠策11年政暴策調(diào)聽控從嚴(yán)珍、從的緊滇池爹板塊世博廳板塊競爭衛(wèi)范圍撥掃描久：10～11年昆劣明住敘宅供刑應(yīng)主喚要集淹中在跟中心令城區(qū)忍、南寸市區(qū)戰(zhàn)和北令市區(qū)李，世車博區(qū)板域整攏體供勻應(yīng)量毯較少本案東市腹區(qū)中市膏區(qū)20犬12年20謊11年四季面度一季度二季惡度三季度一季度二季姿度三季度七彩抗俊園/犯18恨00盡0元/目前鬼存量51燈.6重3萬㎡11年供坡應(yīng)量20萬㎡/高層20闊10年四季度四季度三季度本項(xiàng)腿目/1我.2萬/多層正、別贊墅南市愚區(qū)西市俊區(qū)北市沉區(qū)東驤創(chuàng)神駿/8章10遭0元/申19佳.2個6萬㎡/高層經(jīng)典廢雙城/9漏00語0元/約10跳0套/高層海倫殘國際/8針70贏0元/一期18泄00套/超高垃層啟鴻·假日包城市/8渴30積0元/總存遺量約68萬㎡11年預(yù)持計供寇應(yīng)11萬㎡/高層尚領(lǐng)錄明珠/7鬼50叔0元/約10辜0多套/高層西山擔(dān)新城/7匙50揭0元/1俯.6眠7萬㎡/公寓春城團(tuán)慧谷/預(yù)計翅在72掌00元/約10區(qū)00套/高層和諧崖世紀(jì)/8米40球0元/0舌.9浙1萬㎡/超高信層欣都鍬龍城/1亦19揮00元/恐1.勉81萬㎡/公寓自然蜂界/9嶄30辱0元/擁0.氣61萬㎡/多層注：破紅色沿方框已為在印售項(xiàng)嚼目，墓淡藍(lán)怠色方怨框?yàn)槠刮词圻|項(xiàng)目劈燕。數(shù)據(jù)面來源猶：中該原市稀場資怨源平?jīng)r臺及珍昆明柿房地棕產(chǎn)信斧息網(wǎng)上，數(shù)攤據(jù)截柿到11年3月。金領(lǐng)符時代/9替00倚0元/剩余14之6套/超高弊層南亞盛未來那城/7逢50籠0元/12門.5萬㎡/高層匯都而國際2期/味16冬00挑0元/目前炕存量1.徒48萬㎡11年供奧應(yīng)量1.淋48萬㎡/高層翡翠梳灣/1發(fā)30讓00元/底2.搶25萬㎡/高層濱江敗俊園/1鑒10渣00元/孝0.盒33萬㎡/高層志遠(yuǎn)炮綜合熊體/預(yù)計95磁00元/4可0萬㎡/高層版筑爪翠園/飾12肝70級0元/目前搏存量0.朱93萬㎡/高層潤城/9波20勇0元/一期薪住宅40播0套/高層紅星帥國際/碼88懸00元/0.兵83萬㎡/高層同德·錦江所嘉園/粉98系00元/2狹00多套/多層科、小臣高層新亞導(dǎo)洲·體育抖城7期/6匠80亭0元/住宅27萬㎡/高層將、公削寓項(xiàng)目癥入市到期間踏大量辜城中押村項(xiàng)談目放璃量，僵主要兄以高課層點(diǎn)虧式住蕩宅為孫主銀?！硤@2期//90暫00元住茅宅27萬㎡/高層椒、公李寓滇池濟(jì)衛(wèi)城咬鉑睿/1壟20莊00元/7芬.7萬㎡/多層萬科·金域爪緹香/1養(yǎng)05噸00元/1欠8.愁45萬㎡/小高羅層、麥高層主銷伐期區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型總建筑面積（萬㎡）總套數(shù)（套）剩余面積（萬㎡）主力戶型入市時間價格（元/㎡）東市區(qū)東驤神駿高層別墅64.63503319.2650-144㎡別墅、三房2011年10月8100南市區(qū)盛高大城小高層、高層6020773.6120㎡三房2011年5月9000奧宸財富廣場多層小高層21.347090.4250㎡一房2009年11月7500新亞洲·體育城7期高層——

1995

27120-140三房2011年6月7500

新亞洲·歡樂城2期小高層高層6060000.8157-81㎡二房2010年8月8000同德·錦江嘉園小高層多層別墅13.199402.2166-96㎡二房、三房2010年9月9800滇池香緹別墅1.6710.34180㎡-260㎡別墅2010年10月17000紅星國際高層、公寓、寫字樓338660.8378-148㎡公寓2010年9月8800西市區(qū)經(jīng)典雙城高層333.33一期10001.3085-200㎡二房、三房2010年12月9000假日城市高層474470一期0.71今年預(yù)計11萬㎡供應(yīng)

67-79㎡二房、89-138㎡三房2010年8月8300尚領(lǐng)明珠高層11.868481.1086-122㎡三房2010年7月7500西山新城公寓1114001.6735-45㎡一房2010年1月7600中天陽光100高層3.928550.2374-105㎡三房2010年8月6600鼎易天城高層、公寓、寫字樓25.211600.3723-72㎡一房、二房公寓、120㎡三房2010年6月7500新域盛景2期高層13.4910840.4260-80㎡二房、70-89㎡三房2010年10月7900北市區(qū)和諧世紀(jì)高層107.3080000.9155-58㎡一房、78-89㎡二房2008年3月8400欣都龍城公寓、商業(yè)、寫字樓309851.8160㎡二房、90㎡三房2010年2月11900貴研自然界多層、別墅15.6510730.61

67一89㎡二房、三房2010年10月9300金領(lǐng)時代超高層18.7214001.2875-83㎡二房、80-89㎡三房2010年12月9000溪麓南郡公寓、別墅、多層36.1927323.36170-320㎡四房、五房2009年4月8000南亞未來城多層、小高層、高層26.61230012.552-77㎡二房、71-109㎡三房2010年10月7480萬科·金域緹香小高層、高層25.8247918.4686-88㎡三房、107-130㎡三房2011年6月10500數(shù)據(jù)違來源粒：中罵原數(shù)鏡據(jù)平蘋臺（垃數(shù)據(jù)妙截止蔽到11年3月1日）20排10辜-2奴01來1年昆蓮明市鏟區(qū)在匹售盤暴量市縫場總隨存量肝約11善0.伐33萬平軌米區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積（萬㎡）總套數(shù)（套）剩余面積（萬㎡）主力戶型入市時間價格（元/㎡）中市區(qū)七彩俊園高層、寫字樓、商業(yè)84.6639502090㎡以下二房、200㎡左右四房2011年3月18000匯都國際2期高層、寫字樓、商業(yè)16.57931.4870-90㎡二房、110㎡-130㎡三房2011年2月16000空間俊園公寓4.824930.8636-60㎡一房、90㎡三房2011年2月19500熙翥苑高層6.36000.4295-114㎡三房2011年2月8800中央麗城公寓、高層4214161.2545㎡一房公寓、146㎡三房2010年10月11800一至二環(huán)版筑翠園高層2014290.9380㎡二房、140㎡三房2011年2月12700翡翠灣小高層、高層16.411002.2589-147㎡三房2011年2月13000濱江俊園1期高層15.310480.33128-143㎡三房2011年1月11000云都國際高層9.46301.0480二房、150㎡4房2011年1月8600合金公寓公寓4.835500.0440㎡一房、70-90㎡三房2011年2月9000戎錦花園高層12.838021.1486-140㎡三房2010年12月9500候谷花園高層7.147680.37106-112㎡三房2011年1月11200香樟俊園高層4.464580.19118-170㎡三房、四房2009年9月9300數(shù)據(jù)男來源伸：中贊原數(shù)豈據(jù)平虛臺（較數(shù)據(jù)銀截止蒙到11年3月1日）20潔10敘-2葡01暖1年昆發(fā)明市菠區(qū)在誼售盤躁量市藍(lán)場總扁存量談約11遼0.揀33萬平窯米預(yù)計20勢11年昆萬明市方區(qū)新詠推樓確盤總淘供應(yīng)頌量約34換8.享3萬平牢米資料真來源懲：中澆原數(shù)累據(jù)平截臺區(qū)域樓盤名稱建筑面積

(萬㎡）建筑形式容積率預(yù)計產(chǎn)品核心賣點(diǎn)入市時間南市區(qū)潤城一期2高層、公寓、寫字樓3.975-90㎡配套、檔次2011年4月海倫國際一期18超高層、公寓、寫字樓3.3986-156㎡地段、配套、產(chǎn)品2011年5月星光大道33小高層、高層、寫字樓4.48待定檔次待定暢園二期56小高層1.7472-179地段、配套2011年年底滇池衛(wèi)城鉑睿7.7多層0.88125.69-140.78大面積花園贈送2011年6月西市區(qū)春城慧谷23高層3.8570-250㎡產(chǎn)品2011年6月北市區(qū)國?，F(xiàn)代城待定待定待定待定待定2012年年初云南映象71小高層、高層待定待定待定2011年年底中市區(qū)尚義公館55超高層699-253㎡地段、配套2011年6月金蘭苑3.2小高層、高層2.240-200㎡地段、配套2011年8月一至二環(huán)云上城1期40高層348-107㎡片區(qū)、景觀2011年4月蓮花國際30高層3.46待定地段、配套待定駝峰國際1.6高層2.3980-90㎡地段、產(chǎn)品待定志遠(yuǎn)綜合體40高層、寫字樓、商業(yè)2.1待定景觀、地段、配套2011年年底兆豐六千城23.8高層5.58待定地段、檔次2012年年初昆明20宇11年預(yù)缺計市忍場存師量和輩新增密供應(yīng)獻(xiàn)量達(dá)45秒8.垂63萬㎡昆明20驕10年存消量11央0.拐33萬㎡昆明20哲11年新夾推盤令量34凝8.童3萬㎡由圖摟可以財看出座，目怨前市芒場存沖量集葡中在包南市接區(qū)及況中心兄區(qū)。一至吸二環(huán)照由于后未來云上慕城、樓蓮花壤國際毒、志蝴遠(yuǎn)綜秋合體潤，三傭個體穩(wěn)量突興破30萬㎡述項(xiàng)目麻的上乓市，沸拉高認(rèn)了未娘來一喬至二匹環(huán)的債供應(yīng)抱量，粥使其騰達(dá)到廳了14難1.哭49萬㎡英。未來固昆明猜市場目的供招應(yīng)將汗是以就一至積二環(huán)違為主暖力戰(zhàn)找場，樂北市俯區(qū)、皇南市限區(qū)、朵中心完區(qū)為屬次戰(zhàn)惰場的奶格局潛。昆明綿預(yù)計20亭11年市鄭場總威供應(yīng)撫量45麥0.其93萬㎡從推鮮售的戚時間榆來看佛，大凍量城是中村販改造不項(xiàng)目泉集中寶在20娘11年中輝旬開平始推予售，畏在本陜項(xiàng)目蜜推售六前進(jìn)嶼行亮云相，藏對于劍本項(xiàng)供目客恰戶將御有一肥定的粗爭奪次。20湖11年市爐場存柜量為11何0.頂33萬㎡，主辣要集沈中于攔中市陽區(qū)及片南市峰區(qū)。20呀11年新樸開盤呈供應(yīng)釋量為34撓8.圍3萬㎡，集據(jù)中于積一至黃二環(huán)先區(qū)域蘿，未茅來放眉量極另大。20蜓11年未由來總鞋供應(yīng)績量為45季8.黎63萬㎡，未膝來將乒以一躲至二柜環(huán)為閃主戰(zhàn)卻場；宅中市扔區(qū)、回北市油區(qū)、盞南市合區(qū)為海次戰(zhàn)無場的屠格局虹。小結(jié)際：鎖定睬競爭養(yǎng)對手Pa樹rt厲2淚.3選取版原則共：產(chǎn)品類似（區(qū)位案、主膨力戶畜型面絲式積、斯建筑剛形式糊）產(chǎn)品定位溜類似入市時段循相近客戶定位海類似總價或單究價接筍近關(guān)鍵勤競爭簽對手顫選取仁原則樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積總套數(shù)剩余面積主力戶型入市時間價格（元/㎡）（萬㎡）（套）（萬㎡）七彩俊園高層、寫字樓、商業(yè)84.6639502090㎡以下二房、200㎡左右四房2011年3月18000匯都國際2期高層、寫字樓、商業(yè)16.57931.4870-90㎡二房、110㎡-130㎡三房2011年2月16000空間俊園高層4.824930.8636-60㎡一房、90㎡三房2011年2月19500熙翥苑高層6.36000.4295-114㎡三房2011年2月8800版筑翠園高層2014290.9380㎡二房、140㎡三房2011年2月12700翡翠灣小高層、高層16.411002.2589-147㎡三房2011年2月13000東驤神駿高層、別墅64.63503319.2650-144㎡別墅、三房2011年10月8100滇池香緹別墅1.6710.34180㎡-260㎡別墅2010年10月17000欣都龍城公寓、商業(yè)、寫字樓309851.8160㎡二房、90㎡三房2010年2月11900南亞未來城多層、小高層、高層26.61230012.552-77㎡二房、71-109㎡三房2010年10月7480萬科·金域緹香小高層、高層25.8247918.4686-88㎡三房、107-130㎡三房2011年6月10500樓盤名稱建筑面積建筑形式容積率預(yù)計產(chǎn)品核心賣點(diǎn)入市時間

(萬㎡）滇池衛(wèi)城鉑睿7.7多層0.88125.69-140.78大面積花園贈送2011年6月暢園二期56小高層1.7472-179地段、配套2011年年底春城慧谷23高層3.8570-250㎡產(chǎn)品2011年6月金蘭苑3.2小高層、高層2.240-200㎡地段、配套2011年8月云上城1期40高層348-107㎡片區(qū)、景觀2011年4月在售未開喇盤選取輪原則——推出宏時間辜相似衛(wèi)、體模量對氣本項(xiàng)丹目有負(fù)沖擊賓項(xiàng)目對市譯場有廁聲音壁的項(xiàng)穗目中盼選取梢了部釀分與說本項(xiàng)予目推度出時譽(yù)間相動似，蜻且具鐮有一浸定規(guī)現(xiàn)模體懶量對遲項(xiàng)目搶有一鴨定沖閱擊的甘項(xiàng)目葵，對跑其進(jìn)覆行競順品的棗進(jìn)一倦步鎖壓定。在售未開采盤對其術(shù)產(chǎn)品貌、價獄格、團(tuán)建筑口形態(tài)桑進(jìn)行躍進(jìn)一號步鎖周定，姐得出菠與本鄰項(xiàng)目盲在各吧方面艙都相拿似的垮項(xiàng)目繼。在未格來可炕能與筍本項(xiàng)蠟?zāi)堪l(fā)滑生競賞爭關(guān)兼系的晚已知扶項(xiàng)目匪，滇毯池衛(wèi)隊(duì)城鉑朗睿、持銀海徐暢園說二期間。樓盤名稱建筑面積建筑形式容積率預(yù)計產(chǎn)品核心賣點(diǎn)入市時間

(萬㎡）滇池衛(wèi)城鉑睿7.7多層0.88125.69-140.78大面積花園贈送2011年6月暢園二期56小高層1.7472-179地段、配套2011年年底春城慧谷23高層3.8570-250㎡產(chǎn)品2011年6月金蘭苑3.2小高層、高層2.240-200㎡地段、配套2011年8月云上城1期40高層348-107㎡片區(qū)、景觀2011年4月選取霞原則——物業(yè)帳類型絨、價雜格主菌力戶鞋型的延相似禾的項(xiàng)程目樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積總套數(shù)剩余面積主力戶型入市時間價格（元/㎡）（萬㎡）（套）（萬㎡）七彩俊園高層、寫字樓、商業(yè)84.6639502090㎡以下二房、200㎡左右四房2011年3月18000匯都國際2期高層、寫字樓、商業(yè)16.57931.4870-90㎡二房、110㎡-130㎡三房2011年2月16000空間俊園公寓4.824930.8636-60㎡一房、90㎡三房2011年2月19500熙翥苑高層6.36000.4295-114㎡三房2011年2月8800版筑翠園高層2014290.9380㎡二房、140㎡三房2011年2月12700翡翠灣小高層、高層16.411002.2589-147㎡三房2011年2月13000東驤神駿高層、別墅64.63503319.2650-144㎡別墅、三房2011年10月8100滇池香緹別墅1.6710.34180㎡-260㎡別墅2010年10月17000欣都龍城公寓、商業(yè)、寫字樓309851.8160㎡二房、90㎡三房2010年2月11900南亞未來城多層、小高層、高層26.61230012.552-77㎡二房、71-109㎡三房2010年10月7480萬科·金域緹香小高層、高層25.8247918.4686-88㎡三房、107-130㎡三房2011年6月10500全面的競爭對比路徑品牌的對比指標(biāo)與入市時機(jī)的全面對比配套資源對比分類產(chǎn)品的對比分析產(chǎn)品構(gòu)成住宅產(chǎn)品洋房1t2（90㎡）洋房1t3（79；89㎡）洋房1t2（128㎡）洋房1t2（162㎡）聯(lián)排拆分（205,230㎡）雙拼拆分（232㎡）合計一期單體數(shù)

81491133戶數(shù)012016810884408戶數(shù)比0.00%29.41%41.18%26.47%1.96%0.98%

12燃8—妥16活2的三國房是步我項(xiàng)揚(yáng)目主陽力所釀在，79、89宮㎡的兩區(qū)房也漏占接恰近三閱分之咳一。因此倍產(chǎn)品女競爭艘分析殼中也林需要還著重待按產(chǎn)陪品細(xì)往分進(jìn)諒行。關(guān)鍵乓競爭棚對手泰選取坑原則——自身券產(chǎn)品低分析樓盤名稱區(qū)位建面(萬m2)容積率建筑形式剩余套數(shù)（套）競爭戶型工程階段推售時間均價（元/㎡）滇池衛(wèi)城鉑睿南市區(qū)7.730.88多層65089㎡三房、120㎡三房現(xiàn)房4月份12000銀海·暢園2期南市區(qū)561.74多層270070-89三房130-140四房地基6月份預(yù)計9000本項(xiàng)目東市區(qū)231.2多層、別墅40879—89㎡的兩房及128—162㎡的三房土地勘測10月份14000與競耀爭項(xiàng)馬目指爪標(biāo)對護(hù)比，鋸本項(xiàng)謹(jǐn)目為膚期房邊銷售憂，競弊爭對沃手均看為現(xiàn)閘房，傅在產(chǎn)羊品方為面不片占優(yōu)技勢；競爭接項(xiàng)目驢均早重于我罪項(xiàng)目徒面市昏，占畢取了籮市場復(fù)先機(jī)拖；競爭然對手臉基本象指標(biāo)鋸與入曾市時證機(jī)對續(xù)比項(xiàng)目砌品牌鄉(xiāng)豐對比項(xiàng)目名開發(fā)商物管公司項(xiàng)目知名度項(xiàng)目姓還未在市燒場推乖廣銀海鼻地產(chǎn)多景觀劇設(shè)計傾有廣營泛的薄知名稼度，襯在昆萬明市綢民中然認(rèn)同崗度極賴高。項(xiàng)目愚目前護(hù)在市林場上爸無聲陜音，醬由于噴金域旅緹香啊的成坡功及鎖萬科估品牌堵的知價名度漸，目握前市油場認(rèn)她同度襲高。建筑殘及景絮觀設(shè)甘計公潤司品稿牌略輪勝或丟等同鏈于對酸手檔咳次，現(xiàn)物管帥品牌紛高于綁對手醒。競爭擺項(xiàng)目蕩均為蔽品牌酸地產(chǎn)租發(fā)展券商開案發(fā),本項(xiàng)桂目知尚名度失有一福定優(yōu)偵勢，職但由蠢于進(jìn)肥駐時搖間較踏短，梁項(xiàng)目如較少介，品閘牌優(yōu)牛勢不涌明顯才，但克項(xiàng)目償物管價品牌眉高于息對手關(guān)。重點(diǎn)墨分析——緊湊賞三房幻玉細(xì)致散分析樓盤名稱總套數(shù)（套）套數(shù)（套）所占比例（%）面積區(qū)間（㎡）戶型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值滇池衛(wèi)城鉑睿6506810.46%86.92-89.96南北通透三房朝南高贈送客廳帶花池臥室?guī)Щǔ厮腿胧一ǔ劂y?！硤@2期2800待定待定77

利用率高無面積浪費(fèi)

雙陽臺設(shè)計本項(xiàng)目4088019.61%89雙衛(wèi)生間大主臥帶衣帽間設(shè)計客廳帶陽臺臥室?guī)эh窗入戶玄關(guān)項(xiàng)目積入市癢時，本競爭過對手望供應(yīng)鴨緊湊列三房爬數(shù)量白較少余，該穿戶型阿面臨孔競爭維較弱漠。我項(xiàng)先目帶涌精裝推修，培使得且該戶虛型對潮自住病客具泥有極革大吸躍引力蒙。戶型怠空間迫利用偏率高霸，無票面積魄浪費(fèi)什。生活泛陽臺侮設(shè)計起，方伶便居熟家生擱活。雙陽憶臺設(shè)襲計，寸臥室臥外飄鍋窗。動靜尿分離滇池邊衛(wèi)城干鉑睿銀?！硤@2期陽臺陽臺主臥主臥花池陽臺競品漢戶型畢分析——緊湊曬三房南北對通透流，近10凍m大采摩光面瞞。明廚寇明衛(wèi)鳴，動陵靜分受離。2花池1陽臺郵贈送叔，產(chǎn)因品附暮加值鋼高。77㎡2+古1房二蠶廳一奇廚一蔬衛(wèi)89㎡三承房二稱廳一歐廚一灶衛(wèi)花池競品幫緊湊盡三房巖戶型情設(shè)計死亮點(diǎn)橡突出魔，無被浪費(fèi)移面積需及具茄有大鍬面積擺贈送樓盤名稱總套數(shù)（套）套數(shù)（套）所占比例（%）面積區(qū)間（㎡）戶型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值滇池衛(wèi)城鉑睿65020531.54%125.69-140.78花園進(jìn)門南北通透明廚明衛(wèi)二層送花池銀?！硤@2期2800待定待定114-131

利用率高無面積浪費(fèi)

7.2m大景觀陽臺設(shè)計3陽臺贈送

本項(xiàng)目40816841.18%128大尺度客廳南北通透全明設(shè)計獨(dú)立衣帽間雙陽臺設(shè)計重點(diǎn)四分析——舒適最三房放細(xì)致居分析與三鑒房產(chǎn)居品同槳質(zhì)化嗽嚴(yán)重艘，贈質(zhì)送面鍛積、藍(lán)功能敬及舒蜂適度戒未見醋優(yōu)勢網(wǎng)。競品趣戶型鍬分析——舒適冠三房滇池賊衛(wèi)城承鉑睿銀?！硤@2期12徑5㎡3+掉1房二著廳一琴廚二叼衛(wèi)戶型幣空間隔利用爛率高益，無劣面積瘡浪費(fèi)暴。客廳7.某2m大景慰觀陽嗓臺設(shè)豎計，樹滿足撥書房椒客廳漢舒適艘需求膛。主臥扯大衛(wèi)散生間梳設(shè)計文，滿曾足客觸戶需頭求。3陽臺悟贈送周產(chǎn)品果附加昏值高旦。主臥陽臺陽臺陽臺13蔑1㎡3+走1房二鹽廳一飯廚三趙衛(wèi)入戶史花園逐設(shè)計章?；ǔ卣洹㈥柧嘏_贈綱送。北向怠房上舅空，就大面鐘積自膀由空畢間變寶換。主臥陽臺花池自由道變換空悅間競品訪舒適農(nóng)三房爹，朝甲向與筆附加躁值均脆較高僵，本薪項(xiàng)目曲在贈聞送上長無優(yōu)旨勢，但在秤實(shí)用乒功能綿上有揉一定槍優(yōu)勢丟。重點(diǎn)僻分析——舒適碼四房冷細(xì)致利分析與四絞房產(chǎn)褲品相大比在駐功能余布局訊及奢拍華設(shè)烤計上愈，本持產(chǎn)品墨優(yōu)勢育較大藏。具當(dāng)有極寄強(qiáng)的掀產(chǎn)品永力與災(zāi)競爭君力。樓盤名稱總套數(shù)（套）套數(shù)（套）所占比例（%）面積區(qū)間（㎡）戶型特點(diǎn)產(chǎn)品附加值滇池衛(wèi)城鉑睿650182.77%165.28-171.76南北通透10m采光面主人房更衣間設(shè)計客廳中空帶露臺6陽臺設(shè)計本項(xiàng)目40810826.47%162

4.5m大尺度客廳奢華主臥更衣房獨(dú)特三廳設(shè)計雙陽臺設(shè)計滇池餅衛(wèi)城道鉑睿南北避通透遞，10蠢m(xù)采光刷面設(shè)歷計?？蛷d王中空省帶露蓄臺設(shè)稠計。主臥犧帶更喇衣間中設(shè)計棟。三房坡朝南炮，采燙光較脆佳。5露臺1花池你設(shè)計傍，產(chǎn)富品附阻加值蝕較高顛。陽臺主臥陽臺陽臺陽臺客臥16晶5㎡四批房二勞廳一炮廚二創(chuàng)衛(wèi)競品丘戶型鏟分析——舒適掉四房競品籌舒適疊四房夜戶型雄相比軍，我區(qū)項(xiàng)目灑產(chǎn)品獨(dú)設(shè)計盲亮點(diǎn)虎奢華套度人汁性化懇優(yōu)勢莫明顯談。資源壺配套地對比乘分析我們外的資油源三面應(yīng)環(huán)山湖，有王豐富漿的山店景。遠(yuǎn)景酸可看反到白初沙河畫水庫詢水景鍵。資源滇池舅衛(wèi)城席鉑睿沸：部分產(chǎn)可看顛見滇嬌池水煉景，羅滇池坊國家世旅游攔度假消區(qū)。銀?！硤@2期：部分患世紀(jì)蝴城景吉觀。我們留的配漠套目前甜項(xiàng)目點(diǎn)周邊爭生活御、商除業(yè)配柳套缺住乏。未來饞規(guī)劃疤配套玩齊全灶。配套滇池槐衛(wèi)城謙鉑睿菊：貝貝帶幼兒稼園、殲實(shí)驗(yàn)虛學(xué)校方、國傾際高小爾夫槐、風(fēng)田情商犬業(yè)街肢。銀?！硤@2期：世紀(jì)畢學(xué)校朵、啟復(fù)萌幼完兒園考、博菜物館貧、未罷來10萬㎡挨商業(yè)梳配套適。我們唯的地涼段主城積區(qū)、等新城筑區(qū)、繪空港血區(qū)三耳角核發(fā)心地探帶。未來警工作所交通卻極其榨便利目前監(jiān)價值蹈的洼洲地。地段滇池鳴衛(wèi)城薦鉑睿拆：滇池余板塊討成熟癥片區(qū)銀?！硤@2期：東南傲片區(qū)米核心燦區(qū)，挎未來匯二號鳴線快捎速通粥達(dá)，既處于肯新城贏老城啞中心食區(qū)。本項(xiàng)池目自易然景嚷觀資衫源不能占優(yōu)旗勢，格但主際城區(qū)證、新怪城區(qū)上、空床港區(qū)帆三角拿核心捕地帶元所賦倡予的暑區(qū)位翼前景葵利好藍(lán)資源饒優(yōu)勢雪，是族競爭重項(xiàng)目系無法昨超越炮。配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌本項(xiàng)目滇池衛(wèi)城鉑睿銀?！硤@2期開發(fā)屆商品玻牌，大萬科搏在昆箱明已責(zé)經(jīng)有算成功窄項(xiàng)目子金域壩緹香,被昆狠明市熟民所語認(rèn)知鹽，且島為一廉流大疑品牌,具有價極大族地品虹牌優(yōu)游勢。本項(xiàng)魚目屬翻于城蘭郊自粥然資假源項(xiàng)蜓目，宏三面飽環(huán)山絡(luò)，一猾面靠材水。個且位懇于地心區(qū)最麗高處衡，有濾極高沸的景洋觀。產(chǎn)品按大戶皆型滿伯足高萌端物費(fèi)業(yè)舒李適度編需求環(huán)，附炸加值均及舒和適度賓競爭旗優(yōu)勢居明顯招，小攜戶型透附加窄值贈棒送面度積大刃，在糟同類醉產(chǎn)品仔中有寧較高薪的競曬爭力材。地段狂價值般各有泳千秋缸：項(xiàng)就目未恭處傳呼統(tǒng)豪勿宅區(qū)素域，跨無優(yōu)繡勢規(guī)茶劃利躲好，捐但未懂來其豎區(qū)域叼規(guī)劃供、環(huán)勸境配代套極撲佳，噸有成泄為豪汽宅區(qū)胃的潛繳質(zhì)。自身黃綜合之體配避套資鼓源極虧度缺摟乏，南項(xiàng)目披周邊咸目前欣無生孔活配畫套資鳳源、雹教育礎(chǔ)、醫(yī)墨療資濤源等盤，但省其未鳴來規(guī)急劃配文套齊鍬全，止規(guī)劃援發(fā)展東極佳塞。項(xiàng)目朵目前注未有今形象朱信息貿(mào)釋放賣，但壓潤園浸系列懼的高仰端定殲位及安其他曠城市廉的成迅功案突例,本項(xiàng)集目有來望依妙托綜社合體銀系價淋值建醬立項(xiàng)泡目高孝端形炒象.資源滔配套若對比舟分析——本項(xiàng)雞目競訊爭必議須顛田覆原它有的愁價值崇評判線體系與競詠爭對莖手相啟比，質(zhì)產(chǎn)品職在目雷前地侄段理周解上芬，景遺觀上迫無明板顯競辨爭優(yōu)離勢，已項(xiàng)目倚在未盜來規(guī)崇劃及豆景觀紋上具標(biāo)有成逢為高看端樓表盤的業(yè)潛質(zhì)補(bǔ)。通過朋對入襯市時替間、洋資源英、開洗發(fā)商交影響韻力等厚因素如的綜推合分懸析，盼白沙絮河潤懲園項(xiàng)誘目均次無明摟顯的翼競爭涌優(yōu)勢括，但其團(tuán)未來與規(guī)劃充、地朗段未約來價綱值點(diǎn)章、周該邊景膏觀資枕源，使耗其有垮形成婦高端擱住宅采的基膚礎(chǔ)；隨著句市場裝的供禿應(yīng)加裂強(qiáng)，擔(dān)競爭竭項(xiàng)目引將會洪造成棚本項(xiàng)版目的券高中飄端客伯戶分離流，霧需在津營銷拳階段孩不斷強(qiáng)化葬項(xiàng)目東差異宋點(diǎn)，起樹立錦新的棚價值致體系使得怕項(xiàng)目栽與競紡爭對梯手脫粒離同能一競功爭水區(qū)準(zhǔn)。競爭化分析景結(jié)論策略競爭居策略領(lǐng)導(dǎo)指者—壟斷奔價格—產(chǎn)品親有不午可重膏復(fù)性—過河戴拆橋行業(yè)董老大挑戰(zhàn)輔者—改變嘆游戲?qū)⒁?guī)則—強(qiáng)調(diào)非新的把評估互標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)苦產(chǎn)品販的特發(fā)色和制價值非行諷業(yè)老掛大，拖中大所規(guī)模毯市場追隨司者—搭便喊車，居借勢—以小澤博大齡，殺制傷戰(zhàn)液術(shù)—價格腹戰(zhàn)的潔制造擦者補(bǔ)缺鳳者—目標(biāo)賓明確案，挖傾掘客辨戶—瞄準(zhǔn)土市場兩縫隙—創(chuàng)新僑產(chǎn)品伐和需漿求點(diǎn)敏銳連的機(jī)宵會主受義者次/非主刺流市陣場競爭裝策略：區(qū)域毅的領(lǐng)導(dǎo)歪者，昆雜明的挑戰(zhàn)堂者。顛覆革原有佳價值遵體系息，改敗變游騙戲規(guī)集則，半建立格新的象物業(yè)由類型饞，自辭主定響義評屢價標(biāo)蝴準(zhǔn)。項(xiàng)目耐整體誘定位Pa低rt扣3項(xiàng)目揭自身欄產(chǎn)品版分析地塊線解析區(qū)域巴價值粘挖掘項(xiàng)目底定位潤園恒系列昆分析項(xiàng)目圖整體腰定位地塊線解析Pa惑rt衫3婦.1項(xiàng)目翅概況設(shè)計尤要求尿：1.臺地侍以上糾建筑超限高12米，沫臺地即以下攝建筑趨控制嘩在多脆層以斥下。2.規(guī)劃混設(shè)計袖內(nèi)容他包括離居住伍類建仆筑、考必要練的商閣業(yè)配持套、啞會所剪以及1所9班幼蜻兒園佩，占魂地要五求約35刷10平方籍米，振建筑宅面積敬約27罵00平方嘴米。本案項(xiàng)目更用地溪為居噸住用軌地低澤密度改高端亞產(chǎn)品項(xiàng)目待基本毀指標(biāo)絹：項(xiàng)目釣用地阻性質(zhì)裝：郊居住條用地項(xiàng)目斷用地吧面積癢：19丈.2訊1萬平攻方米建設(shè)糠面積(地上)：傘約23萬平昨方米建斜筑謎容收積淺率：1.烘2建抹筑沃密謊度安：不青超過30虛%綠摧地筐率：誦不小戰(zhàn)于45百%低容鞋積率備，稀扇缺多頓層、詢別墅梁物業(yè)地塊圾研判位置——三環(huán)勢外，貢城郊指，房綱地產(chǎn)栽邊緣耽區(qū)域昆明和市民欄對此隨地塊善認(rèn)知判度低行政炎區(qū)域?qū)遥旱貕K枝位于容昆明醉市東市歷區(qū)東白鎖沙河寄片區(qū)地理光位置趕：金瓦纖路北記側(cè)白沙詢河?xùn)|待北面項(xiàng)目地塊東三環(huán)東二環(huán)東繞城線新機(jī)場方向一環(huán)直線騙距離財：7.巧5公里項(xiàng)目紫四至東至煌：昆減明繞疏城高診速公盜路南至痛：規(guī)臂劃道印路（竹已建腰成）西至典：南示方民借族醫(yī)番藥學(xué)件院北至瞎：規(guī)果劃道刊路西北東南地塊撇研判項(xiàng)目帝四至——周邊需為山嘉林，欲植被鞋茂盛禾，視搬野開餐闊地塊油周邊膚環(huán)境項(xiàng)目扶地塊呈本身停無植峰被，燈主要四以緩?fù)科碌靥翞橹?由上脊到下兼走勢怠清析陣；地塊木為內(nèi)取部起造伏的球坡地吩地形綿，適馬合高獵端山花地別竿墅的克建設(shè)麻，依愈山而通建可孩相應(yīng)澡降低燙建設(shè)革成本口。地塊是周圍暖道路忍寬闊示平整凍，有婦良好極的市膽政道擔(dān)路基鵝礎(chǔ)。地塊棄周邊寨有一觸定的易自然絲式水資先源。地塊雹研判地塊省地貌——山腳孟緩坡趟，平貝整規(guī)征則，檔空氣舅良好目前慰地塊醫(yī)的交朝通情隨況周邊毀道路楊環(huán)境——從主團(tuán)城到彩項(xiàng)目瘋地部胡分路唯況較我差東三環(huán)機(jī)場高速本案周邊披交通蘇情況習(xí)：目前副到達(dá)距項(xiàng)目從地需斯要路鵝經(jīng)城關(guān)中村神，道因路情伶況較遲差；項(xiàng)目跌東側(cè)鉤及西綢側(cè)均弦有城狡中村犁，到朗達(dá)項(xiàng)喜目地稀需要粥穿行宜；西側(cè)玻路況公交投車站東側(cè)陰路況公交撫車通辨行情基況：項(xiàng)目烈附近厘有一握公交傲車站喘，也摘是目賴前區(qū)必域周醬邊唯項(xiàng)一一唱條公歌交車怒線。白沙死河白沙茂河岸東部糠客運(yùn)額站目前膚周邊叮配套鉗十分袍匱乏項(xiàng)目慎周邊2公里景范圍領(lǐng)內(nèi)生輪活配心套設(shè)撿施均盯不完止善，膨數(shù)量桑少，撞質(zhì)量護(hù)差，萬缺少彩藥店悲、醫(yī)霸院、蠻生活浪超市靜；周邊撤村中想村鎮(zhèn)局，流該動人遞口集般中，翻無商盜業(yè)，斷業(yè)態(tài)俗主要樣滿足嘩基本探生活埋為主疏。項(xiàng)目婚周邊鄉(xiāng)豐的商評業(yè)業(yè)癥態(tài)以僑機(jī)械稅、五繩金、溝汽車財專賣訊及零建件配務(wù)件經(jīng)歇營為鉗主。本案向陽花幼兒園云南新興職業(yè)學(xué)院好貝貝幼兒園農(nóng)村信用社青龍分社云嶺廣大種畜飼料公司三農(nóng)村自然生態(tài)園福虹家園目前繁地塊蟻周邊荷配套目前只配套耽環(huán)境——配套劈燕較少很，不軋能夠穴滿足廣日常柜需求地塊屋周邊勒不利盞因素周邊膠公共似環(huán)境——區(qū)域燒內(nèi)有掉金陵飽園公蹲墓，哥昆明隸監(jiān)獄筑等客膽戶抗創(chuàng)性較盞大單誦位東三篩環(huán)機(jī)場顫高速昆明軋監(jiān)獄金陵級園周邊等不利繩環(huán)境趁：區(qū)域嗓是傳差統(tǒng)的突物流瞎、工內(nèi)業(yè)區(qū)醉，同經(jīng)時，顛也是碑昆明柴監(jiān)獄束的集財中所產(chǎn)在地叛，監(jiān)弓獄對趕于客紫戶心景理的么影響墳較大過；機(jī)場氣高速壓邊建牌有金驚陵園帽公墓萄，也俗是客軌戶抗呈性較警大因案素之棒一地塊停優(yōu)勢勤資源生態(tài)鴨資源——一湖怕二山脆三園罪，山敗林環(huán)第抱，崗公園圾相伴景，水搏庫鄰蓮近一湖止二山菊三園一湖東白鳳沙河狼水庫二山睡龍主山姑娘蛛山三園三農(nóng)引場自嫁然生異態(tài)園白沙呀河休美閑公易園呼馬漲山生奸態(tài)公鳥園三農(nóng)場自然生態(tài)園呼馬山生態(tài)公園睡龍山姑娘山本項(xiàng)目地塊稼周邊記政府福小區(qū)環(huán)較多周邊甲環(huán)境——政府狠部門權(quán)集資落房、李銀海覆項(xiàng)目薄環(huán)繞周邊欣都為偉高端賀人士凈住宅集資隔房省發(fā)賤改委毅集資訪房省政赴府某凳部門折集資舌房省統(tǒng)健計局團(tuán)集資躲房省檢姓察院設(shè)集資訊房商品垂房銀海舒項(xiàng)目商業(yè)一塊拜商業(yè)次用地懷，未毅來商姓業(yè)區(qū)基地位置省發(fā)改委集資房省統(tǒng)計局集資房銀海項(xiàng)目（商品房）省檢察院集資房商業(yè)用地省政府某部門集資房本案地塊踢周邊慨未來突的交侵通交通——未來打十分相便捷本項(xiàng)銷目周撒邊未劇來道撲路規(guī)襯劃地塊書周邊辣已有賀市政靠道路毗鄰觸東三秒環(huán)、炭繞城笛東連豬接線寺瓦吧路的霜開通紋后，剛項(xiàng)目狹地開罩車10分鐘羽到達(dá)四市中立心寺瓦雨路接蹄線連渴通之選后，客到達(dá)巨新機(jī)謝場只座需只李需約10分鐘刮車程目前磨僅有29路公炒交車蚊到達(dá)模地塊明南側(cè)三條冊道路德連接千東二波環(huán)和商東三位環(huán)，始拉近期東市問區(qū)與些市中惡心的跑距離呼馬帆山公木園本項(xiàng)皇目東三漁環(huán)二環(huán)新機(jī)概場方預(yù)向寺瓦悼路地塊勾周邊清未來艷的配不套配套——未來算生活齡配套攀豐富未來緣瑞周邊軍將有露大量丸配套而設(shè)施項(xiàng)目鬼周邊2公里辯范圍頃內(nèi)生枯活配根套設(shè)練施藥贏店、笑醫(yī)院純、中御小學(xué)伐、賓爽館、伏商業(yè)袋和生富活配拳套等寇；在虹聚橋立駱交橋碼片區(qū)就進(jìn)行山改后拋，將你會有樹大量捧的商橋業(yè)配尸套將成敞為市榨中心勵、機(jī)委場和鐘呈貢約交叉正地帶理的重內(nèi)要大高型居按住社王區(qū)小結(jié)途徑塵白沙相河附身近道索路比科較泥癥濘，鞏需要澇穿越激城中鞏村；區(qū)域年內(nèi)有甚監(jiān)獄挽、陵六園等障客戶僑抗性手較大鵝單位目前倆配套盾較差撲，周暈邊項(xiàng)唉目將計存在圓較大社競爭區(qū)域片與項(xiàng)尤目價仙格容暮易產(chǎn)俱生沖首突客戶源對于賞片區(qū)仁有較養(yǎng)強(qiáng)的瞎抗性間心理位處德城郊，三環(huán)木外，未來負(fù)到城繁中心15分鐘等車程尺；項(xiàng)愛目地負(fù)勢平溪坦，堅(jiān)規(guī)劃疼路已辯經(jīng)完陽成；豐富忠的山吩水景楚觀資約源，閱依山爪傍水燦的風(fēng)嫂水寶興地周邊概政府害部門受集資紗小區(qū)奪、銀能海小跪區(qū)，序未來猛配套林完善項(xiàng)目濕處于擊世博牙片區(qū)鍛，同趴時也該是價安格低黑洼地項(xiàng)目由的有策利因譯素項(xiàng)目炕的不正利因余素地塊胃距離薯主城坦區(qū)較戴近，變擁有罷部分騰自然潛景觀顯資源階；但目食前仍者然存幅在許宴多不岸利因肅素，靈項(xiàng)目督需要還完善院自身繡條件獨(dú)，加犯強(qiáng)自輝身配霞套來屈消除腿客戶判抗性扎。地塊SW羽OT分析優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）預(yù)期大交通便利；擁有良好的山水自然生態(tài)資源；價格洼地，有較大的升值空間；容積率低，產(chǎn)品稀缺知名品牌開發(fā)商高端產(chǎn)品，電梯洋房，精裝修生活配套缺乏、商業(yè)層級較低；缺乏學(xué)校和醫(yī)療配套區(qū)域版塊處于發(fā)展初期項(xiàng)目陌生，不了解本項(xiàng)片區(qū)周邊監(jiān)獄、公墓等不利因素目前項(xiàng)目地道路較差，本項(xiàng)目地形象展示困難客戶對于片區(qū)的抗性心理較高機(jī)會（Opportunities）威脅（Threats）重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，配套、交通將得到進(jìn)一步完善；大區(qū)域區(qū)域融合，中心城區(qū)、機(jī)場和呈貢新機(jī)場的發(fā)展，城市南移將會促進(jìn)該區(qū)域的發(fā)展政府最后的集資建房，提升片區(qū)的價值城市化進(jìn)程的重要區(qū)域限購令出臺，銀行首付提高，利率提升，抑制購房需求，減少購房客戶短期內(nèi)周邊生活配套難以成熟，交通條件有待改善版塊規(guī)劃出臺，周邊全部為中高端住宅項(xiàng)目，未來面臨競爭地塊SW蜂OT分析策略指導(dǎo)優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）大交通便利；擁有良好的自然生態(tài)資源；價格洼地，有較大的升值空間；生活配套缺乏、商業(yè)層級較低；區(qū)域版塊處于發(fā)展初期周邊不利因素較多客戶心理抗性機(jī)會（Opportunities）SO基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會WO基地指向：借助機(jī)會克服劣勢重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，配套、交通將得到進(jìn)一步完善；區(qū)域融合。充分利用自然生態(tài)資源及未來發(fā)展趨勢優(yōu)勢所指向的明確目標(biāo)客戶群，搶占最佳入市時機(jī)。提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高附加值，豐富產(chǎn)品功能及相關(guān)配套，增加賣點(diǎn)，走差異化道路，突出競爭力。外部環(huán)境的劣勢用產(chǎn)品自身的內(nèi)部配套及高附加值來平衡；充分利用強(qiáng)調(diào)區(qū)域優(yōu)勢及自身配套來打消客戶抗性。威脅（Threats）ST基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢戰(zhàn)勝威脅WT基地指向：克服劣勢避開威脅短期內(nèi)周邊生活配套難以成熟，交通條件有待改善；版塊規(guī)劃出臺，周邊全部為中高端住宅項(xiàng)目，未來面臨競爭A．強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢，提高產(chǎn)品質(zhì)量，抵抗競爭。B．用項(xiàng)目自身完善的相