廈門房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告

廈門市房地產(chǎn)工程調(diào)查報(bào)告營銷企劃部2021年8月1日市調(diào)時(shí)間：2021年7月20日市調(diào)地點(diǎn)：廈門市調(diào)查工程：?萬科·金域藍(lán)灣?、?建發(fā)·綠家園?、?世茂·湖濱首府?、?萬科·金域華府?、?華潤·橡樹灣?；調(diào)查目的：通過對廈門市一些市場口碑較好竣工工程以及在建工程進(jìn)行走訪，重點(diǎn)了解工程的產(chǎn)品規(guī)劃情況，希望能對本公司“晉江遠(yuǎn)東地塊〞工程規(guī)劃得到一些啟發(fā)和借鑒。一、竣工工程調(diào)研情況1、?萬科·金域藍(lán)灣?1.1、樓盤詳情工程名稱萬科·金域藍(lán)灣工程地址廈門市思明湖邊水庫片區(qū)交房時(shí)間2021年6月物業(yè)管理萬科物業(yè)/物管費(fèi)3.18元/平方米/月工程規(guī)劃工程位于湖邊水庫片區(qū)，呂嶺路以南，洪文路以東，分為a、b兩地塊，總占地面積55657.22平米，建筑面積166971.66平方米，容積率3.0，綠化率38%，商業(yè)配套15000平方米，教育配套：一所約1800平方米幼兒園，預(yù)計(jì)戶數(shù)900余戶?？偲揭?guī)劃圖1.2、規(guī)劃亮點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)：該工程采用了極其現(xiàn)代感和節(jié)奏感的單排折線形態(tài)板式高層，配以代表新時(shí)代時(shí)尚與唯美的現(xiàn)代簡約外立面風(fēng)格，塑造了當(dāng)時(shí)該工程產(chǎn)品外觀在廈門市場的唯一性；圖示一：圖示二：園林景觀：該社區(qū)以泰式皇家園林，給人休閑、度假、放松的感覺的同時(shí)，通過空間內(nèi)多種變化的營造，表達(dá)一種“藝術(shù)化的生活〞、“生活化的藝術(shù)〞以及“居住者的文化和品位〞。圖示一：圖示一：社區(qū)配套：該工程除了外在的地理?xiàng)l件優(yōu)越以外，在工程本身的產(chǎn)品配套上也下了不少功夫，社區(qū)內(nèi)配套的1800㎡幼兒園、露天游泳池以及會所、五星級入戶大堂等配套都能提升產(chǎn)品本身的附加值。圖示一：露天游泳池圖示二：雙語幼兒園圖示二：五星級入戶大堂戶型產(chǎn)品：高層平層住宅、聯(lián)排別墅、空中Towm-house2、?建發(fā)·綠家園?2.1、樓盤詳情工程名稱建發(fā)·綠家園工程地址廈門湖濱南路富山商圈交房時(shí)間2006年12月物業(yè)管理建發(fā)物業(yè)工程規(guī)劃該工程總占地面積33000平方米，建筑面積近90000平方米，容積率2.5，綠化率40%；總平規(guī)劃圖2.2、規(guī)劃亮點(diǎn)園林規(guī)劃：該工程的規(guī)劃亮點(diǎn)在于園林的綠地覆蓋率比擬高，雖然種植的都不是名貴樹種，但整個(gè)小區(qū)看起來郁郁蔥蔥的充滿著生機(jī)。圖示一：園林景觀二、在建工程調(diào)研情況1、?世茂·湖濱首府?1.1、樓盤詳情工程名稱世茂·湖濱首府工程地址廈門湖邊水庫片區(qū)觀日西路開盤時(shí)間2021年10月物業(yè)管理世茂物業(yè)工程規(guī)劃世茂湖濱首府工程位于廈門市湖邊水庫片區(qū)核心區(qū)域，工程位于規(guī)劃道路觀日西路南側(cè)，該工程占地面積約206畝，規(guī)劃總建筑面積近60萬平方米，容積率4.36，綠化率35%，初步規(guī)劃為集住宅、商業(yè)為一體的高檔綜合社區(qū)，共29幢包括高層住宅、低密度疊墅和時(shí)尚商業(yè)風(fēng)情街，其中住宅最高52層高度約為160米?？偲揭?guī)劃圖2、規(guī)劃亮點(diǎn)下沉式西班牙皇家會所：下沉式西班牙皇家會所，會所內(nèi)配有450平方玻璃恒溫泳池、紅酒雪茄吧、健身房、淋浴房等一應(yīng)俱全。圖示一：下沉式西班牙皇家會所圖示二：室內(nèi)采光游泳池圖示三：游泳池休息區(qū)園林景觀：集合荷、德、泰、法四國皇家園林搬到世茂湖濱首府的園林景觀設(shè)計(jì)中來，為廈門打造一座城市的“御花園〞。2、?萬科·金域華府?2.1、樓盤詳情工程名稱萬科·金域華府工程地址廈門集美杏林灣杏林大橋橋頭南側(cè)開盤時(shí)間2021年10月物業(yè)管理萬科物業(yè)工程規(guī)劃該工程是廈門萬科繼金域藍(lán)灣之后又推出的全新作品，總占地面積102426平方米，總建筑面積為44萬平方米。容積率4.3%，綠化率35%。工程北側(cè)規(guī)劃幼兒園、48班小學(xué)、27班初中。工程自身規(guī)劃有25000平方米的商業(yè)，已招商引入大型超市、電影院、電器城等作為主力店。萬科金域華府主力戶型：兩房兩廳80-85平米；三房兩廳：約120平米總平規(guī)劃圖2.2、規(guī)劃亮點(diǎn)開發(fā)理念：作為45萬平方米國際濱海社區(qū)，萬科金域華府將建筑與社區(qū)、環(huán)境、生活有機(jī)結(jié)合，2期新品以“新活CITY〞帶來復(fù)合社區(qū)的都市新生活。新活CITY是酒店＋辦公＋綜合商業(yè)中心＋公園＋國際公寓的復(fù)合體。萬科金域華府工程包含多元豐富的城市配套，集3.5萬平米商業(yè)、SOHO、精裝住宅、學(xué)校、近4萬平米生態(tài)園林于一體的綜合社區(qū)；工程配套：工程雖然地處廈門島外，配套相對薄弱，但萬科通過對工程的規(guī)劃以及自身的品牌號召力引進(jìn)了永輝超市、中影、小學(xué)、中學(xué)等配套，從而提升了島外生活的便利性，弱化了本區(qū)位的地域弱勢；產(chǎn)品設(shè)計(jì)：該工程二期推出的產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)上以90平方米的三房以及129平米的四房等緊湊型產(chǎn)品為主力戶型，并配有精致園林以及休閑會所，以及精裝修也是其最具亮點(diǎn)的賣點(diǎn)之一；體驗(yàn)式營銷：萬科推崇“體驗(yàn)式營銷〞在客戶看房的營銷路線設(shè)計(jì)精致，比方售樓處的體驗(yàn)路線以及樣板區(qū)的體驗(yàn)路線，再到工地的體驗(yàn)路線，都設(shè)計(jì)得非常到位，能充分地調(diào)動客戶的購置欲；圖示一：銷售體驗(yàn)區(qū)圖示二：樣板房體驗(yàn)區(qū)圖示三：戶型設(shè)計(jì)品鑒90平方米的三房127平方米的四房3、?華潤·橡樹灣?3.1、樓盤詳情工程名稱華潤·橡樹灣工程地址集美杏北三里〔橡樹灣〕1號開盤時(shí)間2021年1月物業(yè)管理華潤置地〔廈門〕物業(yè)效勞工程規(guī)劃華潤·橡樹灣工程總占地面積94600平方米，總建筑面積310000平方米，容積率3.28，綠化面積38%，由高層、小高層及多層住宅組成，并規(guī)劃有1個(gè)9個(gè)班幼兒園及大型超市，獨(dú)立商業(yè)等配套為社區(qū)提供更多生活便利性。整個(gè)住宅建筑通過圍合式、線狀布置，使住在空間更加有趣味性，宅間形成開闊景觀帶，極大提升了小區(qū)的生活品質(zhì)。住宅建筑采用ART-DECO設(shè)計(jì)，上下錯(cuò)落，造型端莊、典雅。戶型設(shè)計(jì)以起居室為核心，客廳與主臥爭取大面積和良好的日照與觀景朝向。套內(nèi)功能分區(qū)合理，做到了內(nèi)外、動靜、晝夜分區(qū)明確?？偲揭?guī)劃圖3.2、規(guī)劃亮點(diǎn)工程規(guī)劃：華潤英倫系列作品即橡樹灣系列產(chǎn)品以其成熟優(yōu)雅的居住環(huán)境，創(chuàng)造了華潤置地推廣異域風(fēng)格的成功口碑。這些建筑延承了新英格蘭藝術(shù)和人文傳統(tǒng)，把英倫古典的豐美表現(xiàn)得純粹而極致。華潤最大的賣點(diǎn)就是以學(xué)府住區(qū)與生態(tài)景觀為特色，錯(cuò)落的垂直園林設(shè)計(jì)，順風(fēng)順?biāo)莘e率比擬低，自然景觀資源比擬好。再那么，它的教育方面的優(yōu)勢，毗鄰廈門英才學(xué)校和廈門國際學(xué)校，以及周圍的廈門輕工業(yè)學(xué)校和化工學(xué)校，將在社區(qū)周邊的重點(diǎn)教育資源化為自己強(qiáng)大的教育優(yōu)勢。產(chǎn)品品質(zhì)：華潤·橡樹灣的產(chǎn)品無論是建筑還是精裝房的的用材方面都非?？季?，處處充滿人性化得設(shè)計(jì)。如：在入戶門處設(shè)計(jì)掛鉤〔方便拴寵物及懸掛物品〕，戶內(nèi)的收納等設(shè)計(jì)；圖示一：會所即現(xiàn)使用的銷售中心圖示二：兒童房樣板間圖示三：玄關(guān)的鞋子收納貴圖示四：戶型設(shè)計(jì)品鑒80、90兩房產(chǎn)品三、市場調(diào)研小結(jié)序號工程名稱借鑒點(diǎn)借鑒說明備注1萬科·金域藍(lán)灣會所從萬科·金域藍(lán)灣的會所后期使用情況上來看，使用頻率最多是美容SPA會館、健身房、桑拿房，其他的如棋牌室、咖啡廳、電影院等配套根本處于閑置狀態(tài)；因此，今后在會所產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮其實(shí)用性；游泳池萬科·金域藍(lán)灣游泳池為封閉式設(shè)計(jì)，定時(shí)開發(fā)，這一設(shè)計(jì)形式及管理模式值得借鑒；入戶大堂萬科·金域藍(lán)灣的入戶大堂雖然空間不是很大，但在入口處門面的處理相比照擬大氣，符合閩南客戶群好門面的喜好；物業(yè)效勞萬科物業(yè)管理口碑不錯(cuò)，為每一位業(yè)主建立管理檔案，萬科物業(yè)秉承“全心全意全為您〞的效勞宗旨深入每一位置業(yè)萬科的業(yè)主心中；2建發(fā)·綠家園園林綠化建發(fā)綠家園工程取得口碑至今，雖然種植的綠化都不是名貴樹種但靠得就是其大面積的綠化空間在當(dāng)時(shí)的市場中取勝；物業(yè)效勞建發(fā)物業(yè)以“呵護(hù)鉆石人生〞為品牌口號，一心一意為業(yè)主提供良好的物業(yè)效勞；3世茂·湖濱首府下沉式會所由于產(chǎn)品的定位上有差異，世茂湖濱首府可借鑒的點(diǎn)補(bǔ)多，但他所設(shè)計(jì)的下沉式會所，理念裝新，這一形勢值得我們借鑒；4萬科·金域華府開發(fā)理念“新活CITY〞帶來復(fù)合社區(qū)的都市新生活。新活CITY是酒店＋辦公＋綜合商業(yè)中心＋公園＋國際公寓的復(fù)合體。這一開發(fā)理念是值得我們學(xué)習(xí)借鑒的。工程規(guī)劃工程規(guī)劃上有層次，空間的設(shè)置靈活多變；萬科金域華府工程包含多元豐富的城市配套，集3.5萬平米商業(yè)、SOHO、精裝住宅、學(xué)校、近4萬平米生態(tài)園林于一體的綜合社區(qū)；戶型設(shè)計(jì)戶型的設(shè)計(jì)以緊湊型的90平方3房及128平方的四房為主；體驗(yàn)式營銷模式萬科推崇“體驗(yàn)式營銷〞在客戶看房的營銷路線設(shè)計(jì)精致，比方售樓處的體驗(yàn)路線以及樣板區(qū)的體驗(yàn)路線，再到工地的體驗(yàn)路線，都設(shè)計(jì)得非常到位，能充分地調(diào)動客戶的購置欲；物業(yè)效勞萬