九江柴桑名城策劃案方案

目錄前言第一局部工程市場分析九江概述九江房地產(chǎn)市場綜述九江房地產(chǎn)市場前景預(yù)測第二局部工程綜合素質(zhì)工程概況工程資源審視工程SWOT分析工程開發(fā)戰(zhàn)略思考第三局部工程定位與主題一、工程訴求點整合提煉二、工程定位三、主題定位四、主題支持五、主題在營銷中的運用原那么第四局部組團(tuán)名建議第五局部工程產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格建議建筑色彩建議住區(qū)細(xì)部規(guī)劃建議景觀規(guī)劃建議路網(wǎng)系統(tǒng)建議戶型建議智能化系統(tǒng)建議公建配套建議園區(qū)物業(yè)效勞建議商鋪開發(fā)實施建議二期規(guī)劃初步建議第六局部工程銷售推案總體銷售策略銷售時機(jī)把握銷售推廣原那么銷售推廣目標(biāo)目標(biāo)消費群鎖定價格策略營銷活動籌劃銷售現(xiàn)場包裝售樓培訓(xùn)第七局部工程傳播推案廣告推廣策略階段推廣主題擬定媒體投放及費用預(yù)算形象宣傳包裝結(jié)束語附錄：?新湖·柴桑名城2005年年度廣告方案及預(yù)算??新湖·柴桑名城一期廣告籌劃進(jìn)度表?前言[善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前]全程行銷整合推廣是從房地產(chǎn)工程開發(fā)前期入手，其成效直接影響到投資工程的市場成敗，市場價值實現(xiàn)。我司通過對九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征的充分調(diào)查與分析，以及工程現(xiàn)狀的細(xì)致考究，周邊樓盤的縝密調(diào)研，目標(biāo)客戶行為特征的準(zhǔn)確把握根底之上，并努力從最大限度縮短銷售周期和盡量實現(xiàn)工程市場價值最優(yōu)化的原那么出發(fā)，制定出[開源節(jié)流、品牌銷售、整合推廣、過程致勝]

的整體【行銷整合推廣方案】，以期迅速完本錢案的銷售工作，力爭公司經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化。本案全程籌劃將注重對市場變化、環(huán)境變化及營銷過程的把握，尊重房地產(chǎn)市場的商業(yè)規(guī)律，通過籌劃傳播與銷售推廣兩大實戰(zhàn)內(nèi)容的完善組合，到達(dá)最優(yōu)的營銷業(yè)績，實現(xiàn)整體營銷，從而創(chuàng)出品牌效應(yīng)，確保企業(yè)長遠(yuǎn)利益。說明：根據(jù)公司方案，本工程一區(qū)地塊啟動在即。鑒于工程總規(guī)特別是一區(qū)規(guī)劃目前已定案，為配合工程快速啟動需要，充分挖掘工程優(yōu)勢，發(fā)揮籌劃成效，經(jīng)與開發(fā)商協(xié)商，我部將于本月先期提交本?新湖·柴桑名城行銷整合推廣方案?報告，相關(guān)市場調(diào)查報告將于下月隨后提交，以供新遠(yuǎn)公司在今后幾區(qū)規(guī)劃中參考使用。第一局部工程市場分析一、九江概述1、概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬人。2、交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢〞的戰(zhàn)略地位。京九、武九〔至武漢〕、合九〔至合肥〕和即將開工興建的銅九〔至銅陵〕、景九〔至景德鎮(zhèn)〕等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京-珠海)、316國道(福州-蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。區(qū)位優(yōu)勢十清楚顯，是一個極具潛力的開放城市。3、歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級風(fēng)景名勝區(qū)8處。2001年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳〞之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為中國唯一的“世界文化景觀〞，列入?世界遺產(chǎn)名錄?。4、經(jīng)濟(jì)開展：據(jù)統(tǒng)計2004年全年實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值３５６．７６億元，增長１５．２％，增幅為近十年來最高，比全省平均水平高２個百分點；在今后幾年內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)總值將繼續(xù)保持年均12%以上的增長率，政府預(yù)計到2021年，實現(xiàn)GDP600億元，財政收入60億元。5、生活水平：2004年城市居民可支配收入為7820元，同期增長１０．８％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%水平，預(yù)計到2021年城市居民可支配收入為10370元。相當(dāng)長江三角洲二線城市三年前的水平。二、九江房地產(chǎn)市場綜述1、九江城市開展總體規(guī)劃圍繞建設(shè)現(xiàn)代化大城市的目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市根底設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速開展奠定了根底。九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江〞的經(jīng)濟(jì)開展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略設(shè)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系交錯眾多，城市開展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖〔甘棠湖·南門湖——八里湖〕之間再造一個新九江的開展方向。隨著城市重心的不斷西移和根底配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。2、九江房市現(xiàn)狀⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的開展態(tài)勢，根本可分為潯陽區(qū)、廬山區(qū)、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。潯陽區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；廬山區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要沿長虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。⑵住宅價格：物業(yè)價格是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的反映，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M能力的尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。主要分為三個層次：老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價：2000元/平方米以上；長虹大道兩側(cè)。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點，生活配套日趨成熟。銷售均價：1700~1900元/平方米；九龍街開發(fā)區(qū)一帶。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江開展戰(zhàn)略確實立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤_展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價：1500~1700元/平方米。=3\*GB2⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實現(xiàn)。3、九江房地產(chǎn)市場分析根據(jù)整個房地產(chǎn)市場態(tài)勢以及樓市調(diào)查資料，可以分析得出以下結(jié)論：〔1〕隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為工程面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速開展，人民生活水平日益提高，廣闊居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、平安性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。但綜觀九江房地產(chǎn)市場，目前并沒有出現(xiàn)能夠真正刺激居民二次置業(yè)的高品質(zhì)住宅，這也是制約九江樓市開展的一大重要因素?！?〕隨著九江新一輪城市總體規(guī)劃的開展布局進(jìn)一步明朗，各個有較大實力的開發(fā)公司紛紛將眼光瞄準(zhǔn)城西板塊，步紅花園、宜家居小區(qū)、維也納春天、河畔花園等多個住宅小區(qū)已建成，而且銷售情況都不錯?？梢哉f在新一輪城市規(guī)劃背景下，眾多開發(fā)商和廣闊市民紛紛看好城西板塊，使得這一區(qū)域極具升值潛力。〔3〕目前九江房地產(chǎn)開發(fā)商已開始重視樓盤的整體規(guī)劃，諸如東盟城中城、維也納春天、河畔花園以及在建的新貴府邸等在規(guī)劃上、配套上、園區(qū)景觀綠化上等方面都具有了初步的意識，但整體而言，還缺乏好的建筑設(shè)計和好的景觀環(huán)境，不管在檔次上還是規(guī)模上，與東部興旺地區(qū)及省會南昌尚存在較大的差距，九江房地產(chǎn)市場目前仍然缺乏真正的高檔樓盤?！?〕本工程假設(shè)能在產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)提升、效勞優(yōu)化以及價格策略的正確定位上取勝的話，將會成為引領(lǐng)九江房地產(chǎn)市場提升品質(zhì)、健康開展的排頭兵。因此本案的關(guān)鍵就是尊重市場、豐富自身功能，整合與工程有關(guān)的各種要素，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使工程到達(dá)預(yù)期的市場期望值。三、九江房地產(chǎn)市場前景預(yù)測就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)開展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的開展還沒有到達(dá)城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的開展空間。=1\*GB2⑴房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已到達(dá)70%以上，大局部城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購置商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購置第二套住房投資將是需求的重要來源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測，到2021年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬人，九江每年平均新增人口4.5萬，以2002年人均居住面積17m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求76.5萬m2，市場需求旺盛。=2\*GB2⑵樓市房價仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計,至2004年6月底，九江市共完成房地產(chǎn)投資4.88億元，比上年同期增長1.8%。其中住宅投資2.97億元，比上年同期增長5.0%。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額2.48億元，增長23.1%，平均銷售單價1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增長43.9%。進(jìn)入2005年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)品均價已從2000年的900元/㎡漲至1600元/㎡,但此價格與咫尺之隔的南昌相比，卻仍有千余元的差價，由此，可以預(yù)測九江房價仍有較大的增長空間。第二局部工程綜合素質(zhì)一、工程概況1、案名：新湖·柴桑名城2、概況：新湖·柴桑名城位于九江市城西開發(fā)區(qū)內(nèi)，西起長江大道，東至九龍街，北為規(guī)劃城市道路，南與八里湖運河相望，開發(fā)占地面積為953畝，總投資20億元，規(guī)劃人口2.3萬余人。規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢較為平坦，并具有便捷的對外交通條件。規(guī)劃建有多層、小高層、高層、別墅、大型商場及商鋪等多種物業(yè)形態(tài)。建成后的柴桑名城將是九江地區(qū)規(guī)模最大的人文生態(tài)景觀型高尚住宅社區(qū)。大手筆的規(guī)劃，低建筑密度，聘請世界知名品牌景觀環(huán)境設(shè)計，完善的休閑設(shè)施，創(chuàng)造出怡人的、“公園化〞的小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，營造生態(tài)化，自然化，高品位的新生活典范。同時規(guī)劃設(shè)置幼兒園二所，九年一貫制中小學(xué)一所，為小區(qū)家庭子女提供優(yōu)越齊備的教育配套。3、規(guī)劃指標(biāo)：總規(guī)劃用地：63.57公頃；總建筑面積：95.36萬平方米；綜合容積率：1.5；建筑密度：23.02%；綠化率：40.35%；總戶數(shù)：7091戶；停車率：40.7%；機(jī)動車位：2886個；公建設(shè)施：總建筑面積10.18萬平方米。二、工程資源審視1、環(huán)境資源區(qū)域位置：本工程地處九江新一輪規(guī)劃“兩湖一江〞新九江的中心，屬于一類居住中心區(qū)塊，是未來城市的核心地段。自然環(huán)境：本工程區(qū)塊地勢平整，視野開闊，東眺南門湖，西望八里湖，正面悠然見廬山，實屬難得的風(fēng)水寶地。交通資源：本工程東臨九江的第三條商業(yè)大道九龍街，西挨貫穿昌九高速公路的城市南北主干道長江大道，交通十分便捷。人文歷史：八里湖一帶是古柴桑的發(fā)源地，蘊含著豐富的人文歷史文化，只要我們細(xì)加挖掘，就可營造出富有文化和歷史底蘊的樓盤形象。商業(yè)氣氛：本工程緊靠已經(jīng)成熟的商業(yè)大街——十里大道與九龍街，同時工程內(nèi)部將建西五路和新城中路兩條商業(yè)街，并在兩條路的十字交叉口設(shè)立商業(yè)中心廣場，加之該區(qū)塊是未來城市的核心，未來人居稠密，商貿(mào)氣氛將十分濃厚。教育資源：本工程按規(guī)劃將配套九年一貫制中小學(xué)一所及幼兒園二所，周邊尚有九江綜合高級中學(xué)、九江職業(yè)大學(xué)、九江六中等多所學(xué)校，為園區(qū)提供了良好的教育資源和文化氣氛。升值潛力：城市西擴(kuò)是九江城市化開展的總體趨勢，本工程位于未來城市中心區(qū)域，城市配套將迅速完善，這一帶將成為集商業(yè)、休閑、居住為一體的高尚城市中心社區(qū)，極具升值潛力。2、工程本身資源工程案名：本工程西靠八里湖，是古柴桑的發(fā)源地，有著豐厚的文化底蘊?！安裆Ｃ迁曔@一案名是對古柴桑歷史文化的詮釋與演繹，案名將古柴桑文化與九江的名山、名江、名湖等自然資源有機(jī)結(jié)合，使得工程獨具歷史文化內(nèi)涵和傳統(tǒng)人文精神。開發(fā)規(guī)模：總規(guī)劃用地63.57公頃，規(guī)劃總建筑面積約95萬平方米，是目前九江占地面積與開發(fā)規(guī)模最大的工程。規(guī)劃設(shè)計：工程聘請泛太平洋設(shè)計與開展〔加拿大〕擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計、浙江城建設(shè)計研究院擔(dān)任建筑設(shè)計，并聘請境外著名景觀設(shè)計公司擔(dān)任園區(qū)的環(huán)境設(shè)計，從而保證了工程的一流品質(zhì)。物業(yè)形態(tài)：本工程規(guī)劃建有多層公寓、小高層、高層、排屋等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費者的需求，同時上下錯落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。戶型設(shè)計：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層、錯層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。園區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有中小學(xué)校、幼兒園、高尚會所、體育娛樂設(shè)施，并配備智能化弱電系統(tǒng)，是九江住宅工程中設(shè)施配套最為高尚的住區(qū)。三、SWOT分析優(yōu)勢〔Strengths〕本工程地處新城市中心黃金地塊，城市配套將進(jìn)一步完善，隨著城市化進(jìn)程的開展，這里將成為一個集休閑、娛樂、商業(yè)、居住為一體的新型中央社區(qū)。本工程靠近生態(tài)大湖八里湖，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，并與老城區(qū)相依相融，是九江新城市中心一塊極佳的人居勝地。本工程為九江最大的住宅工程，因此在規(guī)劃、景觀、建筑、配套等方面極易形成高檔尊貴的樓盤形象，再加上著名設(shè)計公司加盟，樓盤的品質(zhì)性得以更高的升華。本工程西靠八里湖，是古柴桑的發(fā)源地，有著豐厚的文化底蘊，工程案名又將古柴桑文化與九江的名山、名江、名湖等自然資源有機(jī)結(jié)合，使得工程獨具歷史文化內(nèi)涵和傳統(tǒng)人文精神。2、劣勢〔Weaknesses〕由于本工程所處地塊屬城市規(guī)劃新區(qū)，開發(fā)建設(shè)還處于啟動階段，各種配套設(shè)施尚不完善，因此，不管是商業(yè)氣氛還是居住氣氛都尚未形成。本工程相對其它工程規(guī)模大，開發(fā)周期長，周邊有多個在建和規(guī)劃建造的樓盤，都會對本工程的銷售產(chǎn)生影響，對開發(fā)商產(chǎn)生一定的壓力。本工程的南面緊挨八里湖運河，運河的堤岸較高，使得本工程地塊給人一種低洼地的感覺。3、時機(jī)〔Opportunities〕近年來，九江市經(jīng)濟(jì)運行整體良好，開展快速，綜合實力明顯增強，顯現(xiàn)出在江西率先崛起的良好勢頭。目前，城市居民可支配收入年均增長率保持在8%，其中用于居住消費占到17.2%。受南昌、武漢等周邊鄰近城市房地產(chǎn)價格上漲的影響，局部市民心理壓力增大，保守態(tài)度有所改觀，購房活潑。同時從九江目前的房市價格來看，相對于周邊地區(qū)來說，還有較大的上漲空間，吸引投資是非常自然的事。九江城市總體開展向西拓展，本工程區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥沓鞘械闹行牡貛В瑓^(qū)域內(nèi)多個住宅工程的開發(fā)，將在幾年內(nèi)帶動人氣迅速攀升，消費者能形成理想的購置心理。據(jù)我司市調(diào)所知，目前九江的房產(chǎn)開發(fā)總量尚不大，特別是規(guī)劃起點高、配套完善、景觀好的高檔住宅區(qū)市場原那么上供小于求，在建的小區(qū)普遍存在開發(fā)規(guī)模小、規(guī)劃不夠科學(xué)、建筑單體設(shè)計較差等問題，這預(yù)示著本工程將有良好的市場銷售前景。本工程在規(guī)劃上、設(shè)計上、籌劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對九江的消費者產(chǎn)生較大的吸引力。4、風(fēng)險〔Threat〕●隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā),一方面可以提高城市品味,帶動市場需求,但另一方面,由于政府開發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量,給市場帶來一定壓力。本工程所在的區(qū)域中在建或規(guī)劃中的工程不少，另外尚有毗鄰的1400畝土地待掛牌，這些都會給本工程產(chǎn)生直接的沖擊。目前九江的房地產(chǎn)開發(fā)檔次低，投入本錢少，因此普遍價格偏低，而本工程開發(fā)規(guī)模大，周期長，品質(zhì)高，所以工程投入本錢較高，銷售價格可能會創(chuàng)九江樓市新高。四、工程開發(fā)戰(zhàn)略性思考1、工程開發(fā)戰(zhàn)略與城市規(guī)劃開展房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)規(guī)劃緊密關(guān)聯(lián)，由于本案位于九江市規(guī)劃中的新城區(qū)，地塊尚不夠成熟完善，如何協(xié)調(diào)好城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，對本案有著積極而重要的意義。九江老城區(qū)由于人口密度過高，交通、環(huán)境壓力過大，致使城市品位一直難以提升，目前，市政府關(guān)于“圍繞八里湖，開展新九江〞的新一輪城市規(guī)劃已正式定型，以長江大道為城市中心主干道的新城區(qū)規(guī)劃將逐步取代以潯陽路為中心的老城區(qū)規(guī)劃。本工程正處于長江大道旁，是新城區(qū)的中心地帶，作為未來新城區(qū)的核心，本工程在地理位置上有著積極而明顯的戰(zhàn)略意義，因此本地塊的開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)做到“高屋建瓴〞,在城市規(guī)劃的大方向中尋求更合理的開展定位。我們的總體指導(dǎo)思路：

=1\*GB2⑴本工程開發(fā)需要緊密結(jié)合九江未來城市的開展規(guī)劃=2\*GB2⑵通過對本地塊的開發(fā)加速和帶動九江市的城市化進(jìn)程2、資源有效整合與工程價值提升基于本案的戰(zhàn)略性思考，地塊價值的提升應(yīng)做到資源的高度整合：=1\*GB2⑴“新湖房產(chǎn)〞品牌優(yōu)勢的有效利用目前，九江的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然多但大多力量薄弱，真正有工程在手有實力自主經(jīng)營開發(fā)的不太多。而新湖集團(tuán)本著“建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神〞的“四建〞開發(fā)思路，在浙江、上海、遼寧、安徽、江蘇、山東等省市開發(fā)建設(shè)總面積已達(dá)500多萬平方米，在國內(nèi)已建樹起較高的品牌價值。基于此，我司認(rèn)為可以以此為契機(jī)，發(fā)揮“新湖房產(chǎn)〞品牌的連鎖效應(yīng)，結(jié)合后期市場運作，通過政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而到達(dá)以較強的品牌優(yōu)勢和影響力帶動本地塊的開發(fā)。=2\*GB2⑵“大盤〞規(guī)模優(yōu)勢的有效發(fā)揮一直以來九江地產(chǎn)多為粗放式的開發(fā)和經(jīng)營，從而形成在城區(qū)見縫插針式地開發(fā)散居的格局，真正的地產(chǎn)大盤和板塊概念還未得到充分的表達(dá)。鑒于此，我司認(rèn)為憑借總建筑面積95.36萬平方米的規(guī)模優(yōu)勢，通過前期造勢，本工程完全可一舉樹立大盤地位，刷新九江居民的住宅消費觀念，在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生極強的影響力與感染力，大量吸引潛在客戶群。=3\*GB2⑶環(huán)八里湖開發(fā)優(yōu)勢的有效影響針對九江政府“環(huán)繞八里湖，開展新九江〞開發(fā)戰(zhàn)略的明確實施，貴司可有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，增強市民對新城區(qū)的認(rèn)同，同時竭力爭取政府有力配合，對于新城區(qū)的規(guī)劃，出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策和具體措施，來吸引商客的投資；堅持規(guī)劃先行，不斷強化標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)控引導(dǎo)作用，并通對對新城區(qū)進(jìn)行科學(xué)的功能劃分和風(fēng)格設(shè)計，增強新城區(qū)的吸納功能和承載能力，引導(dǎo)廣闊市民積極參與城市規(guī)劃，通過媒體公示、規(guī)劃展覽等方式，使市民廣泛關(guān)注新城區(qū)，提升受眾的關(guān)注度。=4\*GB2⑷九江歷史文化內(nèi)涵的有效挖掘目前，九江市內(nèi)旅游資源豐富，擁有潯陽樓、煙水亭等著名古跡名勝。但由于沒有有效利用宣傳，致使九江市內(nèi)旅游不景氣。故此，根據(jù)九江市政府大力開展旅游事業(yè)的新思路，可充分利用本工程規(guī)劃優(yōu)勢，打造成類似桂林陽朔西街的旅游名街，利用其獨特性，形成九江標(biāo)志性窗口，從而帶動九江旅游市場的開展?！苍斠姰a(chǎn)品建議〕=5\*GB2⑸周邊柴桑大市場的有效利用離本案較近的柴桑大市場是是繼江西省會南昌洪城大市場后贛北規(guī)模最大、設(shè)計最先進(jìn)的綜合大市場，為九江市政府重點建設(shè)工程。其功能尚未得到有效發(fā)揮，目前人流量不大、人氣缺乏，招商有待加強。但柴桑大市場作為九江市重點扶持的后備大市場，具有聚積人氣的優(yōu)勢，在后期通過政府行為加以推廣，擴(kuò)大廣場的影響力，在良好的形象帶動下，以點輻射面，帶動周邊的開展和形象價值的提升。

=6\*GB2⑹住區(qū)內(nèi)教育亮點的有效營造根據(jù)政府要求，本地塊將規(guī)劃建設(shè)一所九年一貫制中小學(xué)和二所幼兒園。針對九江目前缺少一流名校之機(jī)遇，應(yīng)充分利用教育資源，打響文化牌。3、本案啟動成功的關(guān)鍵因素：由于目前工程地塊周邊的市場氣氛不濃，市場價值不明顯，造成城市西部與東部開展的明顯差異化。特別是由于城市西部地區(qū)的不成熟性，開發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著一定的市場風(fēng)險，但也應(yīng)看出，工程地塊的市場潛力仍有著較大的培育空間。因此，如何有效聚積人氣與合理規(guī)劃開發(fā)地塊，通過利用教育資源、環(huán)境配套、物業(yè)、社區(qū)管理營造亮點，遵循“重磅投放，價格快走〞策略在短時間內(nèi)快速啟開工程，將是本案運作成功的關(guān)鍵。第三局部工程定位與主題一、工程訴求點整合提煉1、區(qū)域優(yōu)勢△自然環(huán)境佳。本工程西鄰八里湖，南與世界著名歷史文化遺產(chǎn)——廬山舉目相望，工程恰處于“一山、一水〞圍合之中，符合時代特征和全新的現(xiàn)代人居理念；△周邊配套成熟。九江六中、九江綜合高級中學(xué)、九江職業(yè)大學(xué)分別位于本工程半徑內(nèi)，規(guī)劃中的市行政中心及體育中心在工程西邊不遠(yuǎn)處，隨著這些市政設(shè)施的開工興建，這些文化元素、教育元素對社區(qū)整體人文環(huán)境的滲透和影響將較為積極；△區(qū)域開展環(huán)境非常樂觀。環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江，是完善城市組團(tuán)結(jié)構(gòu)開展的根本需要。環(huán)繞八里湖周邊地區(qū)，即柴桑組團(tuán)，內(nèi)含原柴桑新城、八里湖渡假村、高爾夫球場、昌河汽車工業(yè)園、沙河綜合工業(yè)園，其組團(tuán)本身工業(yè)根底雄厚，是九江重要經(jīng)濟(jì)支撐。根據(jù)九江城市總體規(guī)劃功能布局，應(yīng)是環(huán)繞八里湖周邊城區(qū)〔柴桑組團(tuán)〕的城市中心區(qū)向西拓展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。本地塊位于新區(qū)中心，新區(qū)整體規(guī)劃對本工程影響極大。2、人文優(yōu)勢△歷史文脈：九江歷史悠久，有五千年文明史的山背文化在境內(nèi)有大量遺存，在這一文化底蘊的大背景下，本地塊融合歷史人文、民俗民風(fēng)形成一個都市文明標(biāo)志地帶。△城市資源：未來市中心地段，交通便捷，配套成熟，工程周邊依鄰市政廣場、體育中心、旅游渡假名勝等，合力構(gòu)筑九江規(guī)模最大的高尚人文社區(qū)。3、潛在優(yōu)勢△風(fēng)水寶地：本工程位于原古柴桑城遺址附近，處于長江與八里湖支流順流環(huán)抱之中，符合地球磁場規(guī)律，同時地勢平坦，南望廬山，乃得風(fēng)得水的傳統(tǒng)風(fēng)水寶地?！髅抑鳎罕竟こ逃缮鲜泄拘潞瘓F(tuán)所屬的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司實力打造；加拿大泛太平洋擔(dān)任規(guī)劃設(shè)計，浙江省城建設(shè)計研究院擔(dān)綱建筑設(shè)計；境外著名景觀設(shè)計公司和專業(yè)物業(yè)管理公司鼎立參與，共同演繹九江迄今規(guī)模最大的人文生態(tài)型CLD?！髅髋涮祝簶?biāo)準(zhǔn)籃球場、網(wǎng)球場、高爾夫模擬場、游泳池、精品商廊、40.7%的車庫配備，給業(yè)主帶來名流的生活環(huán)境。二、工程定位1、開發(fā)定位：“九江第一，江西一流，全國有影響〞２、產(chǎn)品定位：超大型人文生態(tài)景觀型中央居住區(qū)３、定位闡述：生態(tài)，一般來說指生物在一定的自然環(huán)境下生存和開展的狀態(tài)。人文生態(tài)，那么是人們依據(jù)現(xiàn)有的自然條件，按自己的審美品味和價值標(biāo)準(zhǔn)、展現(xiàn)獨特的文化內(nèi)涵而營造的和諧的生存環(huán)境。人文生態(tài)是當(dāng)代人類最先進(jìn)的居住理念，核心是到達(dá)“天人合一〞的理想境界。新湖·柴桑名城以“人文生態(tài)〞為其核心開發(fā)理念，就是要挖掘九江千年的文化遺產(chǎn)，并以雕塑、碑刻等藝術(shù)作品為載體，有機(jī)地融入新湖·柴桑名城的自然景觀中，從而搶先利用這筆無形財富，提升本產(chǎn)品的文化品位，滿足住戶的審美訴求、蘊涵更大的潛在價值。新湖·柴桑名城不僅要“創(chuàng)九江第一花園〞，要做第一大，第一豪，第一高，更重要的是要開創(chuàng)一種全新的生活模式。這種生活模式辭別了舊城的種種弊端，迎來一個嶄新的都市生活的凈土。具體表達(dá)在：——居住中心化：隨著城市重心的不斷西移和根底配套設(shè)施的不斷投入，在甘棠湖·南門湖——八里湖之間，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善；——環(huán)境生態(tài)化：聘請世界知名品牌景觀環(huán)境設(shè)計公司設(shè)計，創(chuàng)造出怡人的、“公園化〞的小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，營造生態(tài)化，自然化，高品位的新生活典范；——社區(qū)人文化：根據(jù)開發(fā)方案及九江歷史人文典故，結(jié)合景觀設(shè)計，精心打造本工程四個組團(tuán)及兩條主干道，形成著名的雕塑文化長廊。建成后的新湖·柴桑名城，將濃縮九江千年文化內(nèi)涵；——家居智能化：多媒體信息通訊與效勞、社區(qū)平安防范系統(tǒng)等；——享受品質(zhì)化：便捷的對外交通條件，40.7%的車庫配備，大型商場及商鋪等多種物業(yè)形態(tài)，完善的體育設(shè)施等，給業(yè)主帶來名流的生活環(huán)境；——教育超常化：與國際名校聯(lián)合辦學(xué)，成立九江分校，引進(jìn)中外優(yōu)秀教師，將規(guī)劃中的九年一貫制中小學(xué)和幼兒園打造成一流的名校。三、主題定位本案通過對市場實際和市場規(guī)律的深度分析，以及對城市人文歷史的深刻剖析，將產(chǎn)品價值與市場價值、文化價值相互結(jié)合，從營銷學(xué)和廣告學(xué)的角度對產(chǎn)品進(jìn)行獨特定位。1、推廣主題語：承載九江千古文脈演繹柴桑百世傳奇2、備選主題語：典藏五千年的珍貴3、主題內(nèi)涵：=1\*GB2⑴九江是一座具有深厚歷史文化底蘊的千年古城，從五千年前的山背文化開始，在這塊土地上留下了眾多先賢們的文化活動遺跡，陶淵明、謝靈運、白居易、朱熹、蘇軾、黃庭堅等的詩文流傳千古，膾炙人口的中國文學(xué)瑰寶?三國演義?、?水滸傳?中的人物故事也向人們訴說著九江的悠久文化。本主題語的前一句承載了九江昨天的文明，提升了工程的人文品味；=2\*GB2⑵新湖集團(tuán)是一家全國有影響的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其房產(chǎn)開發(fā)始終貫穿著“文化創(chuàng)造價值，品牌拓展未來〞的理念。柴桑名城是新湖集團(tuán)在九江的第一個工程，又是九江目前規(guī)模最大的房地產(chǎn)工程，打造“九江第一、江西一流〞的品牌樓盤是九江市政府與新湖集團(tuán)的共識。本主題語的后一句即傳達(dá)了締造百年經(jīng)典樓盤的信息。=3\*GB2⑶本主題通過對九江歷史文化概念和新湖開發(fā)理念的濃縮提煉，來提升產(chǎn)品的高尚尊貴形象，并將產(chǎn)品從開發(fā)與營銷層次提升對居住文化的高度理解，以及對城市文化的理解。四、主題支持1、本主題定位是對總案名的有效照應(yīng)“柴桑名城〞是對古柴桑的詮釋，意在名山名水間建起一座真正的歷史名城。該地塊正處于古柴桑城遺址附近，同地塊相關(guān)的民間傳奇故事、歷史人文背景，以及深厚的贛文化為大背景，共同構(gòu)本錢工程文化傳承的堅實人文根底。該主題從案名到品質(zhì)、到內(nèi)涵上將這一人文根底充分整合，意在從內(nèi)心深處喚醒人們對桃源生活的記憶。２、本主題定位有先進(jìn)的文化理念根底新湖集團(tuán)作為國內(nèi)已有相當(dāng)建樹的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，技術(shù)精湛，實力雄厚，公司本著“文化創(chuàng)造價值，品牌拓展未來〞的先進(jìn)文化理念，在全國各地打造了眾多優(yōu)良樓盤，塑造了新湖良好的企業(yè)形象。本主題意在向九江市民展現(xiàn)開發(fā)商的絕對實力和開發(fā)商創(chuàng)百年精品的雄心壯志。３、本主題定位有科學(xué)合理的理論依據(jù)居住文化的價值取向以傳統(tǒng)文化核心，傳統(tǒng)人文在居民心理形成并表現(xiàn)出對傳統(tǒng)生活習(xí)慣的依賴。柴桑是九江的古稱，由于悠久的歷史文化因素，對于古柴桑，當(dāng)?shù)匕傩諝v來有一份驕傲和神往之心?！皞鞒星Ч盼拿}，演繹百世傳奇〞從深層次挖掘了本產(chǎn)品對傳統(tǒng)居住文化的支持，在沿承歷史精髓的同時也把握了居住文化與傳統(tǒng)文化的整合統(tǒng)一，符合開發(fā)定位。４、本主題定位有良好的開發(fā)前景九江房地產(chǎn)市場目前還沒有一個真正的CLD，即中央居住區(qū)。作為九江第一個千畝大盤，在規(guī)模與氣勢上本案具有得天獨厚的優(yōu)勢?？梢哉f本案是針對目前九江不夠完善不夠成熟的地產(chǎn)市場的一次先鋒革命運動，具備塑造九江人居文明新里程碑的根本素質(zhì)，這使該定位有著明顯的開發(fā)背景優(yōu)勢。５、本主題定位有充分的品質(zhì)支持本工程由加拿大泛太平洋設(shè)計公司擔(dān)任規(guī)劃設(shè)計,由浙江城建設(shè)計研究院擔(dān)任建筑設(shè)計，由境外著名景觀設(shè)計公司擔(dān)任景觀設(shè)計，并由知名物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)園區(qū)管理。高綠化率的居住環(huán)境、多元化的建筑產(chǎn)品、高貴典雅的建筑風(fēng)格、一流的園區(qū)配套、一流的物業(yè)管理使“柴桑名城〞和“百世傳奇〞相吻合，表現(xiàn)出該主題的合理性和獨特性。６、本主題定位有鮮明的推廣價值該主題一方面?zhèn)鬟f樓盤極具魅力的產(chǎn)品品質(zhì)，提升樓盤整體品位，更深層次的是將房產(chǎn)品與傳統(tǒng)人居文化訴求聯(lián)系在一起，以獨具文化內(nèi)涵的語言，融合市場特性與居住文化觀念，倡導(dǎo)“建筑是永恒的藝術(shù)〞的豐富意義，從而將房地產(chǎn)產(chǎn)品從居家功能提升到對生活方式、生存空間、城市建設(shè)的多個層面的高度。這在城市文化中必將有個性化的傳播意義和推廣價值。五、主題在營銷中的運用原那么1、營銷策略應(yīng)重點訴求產(chǎn)品的文化傳承意義和尊貴性原那么，表現(xiàn)本案獨一無二的傳奇品質(zhì)。2、媒介傳播上，注重推廣對象的市場心理和文化素質(zhì)，充分重視主題的層次遞進(jìn)感。第四局部組團(tuán)籌劃定位原規(guī)劃中，本工程四組團(tuán)分別命名為蘭苑、竹苑、荷苑、桂苑，但此類組團(tuán)名風(fēng)格特色不明顯，不能突顯九江深厚的人文內(nèi)涵，又與總案名缺乏內(nèi)在統(tǒng)一性。故此，建議通過九江歷史上的名人名作，展示位于名山名水間這座名城的獨特人文內(nèi)涵?！褚粎^(qū)組團(tuán)名：桃花苑案名取自于晉代九江彭澤縣令陶淵明?桃花源記?，著力表現(xiàn)一種理想的人居生活?！穸^(qū)組團(tuán)名：琵琶苑案名源于唐代大詩人白居易于九江任江州司馬作的名篇?琵琶行?，著力表現(xiàn)古潯陽獨特的人文內(nèi)涵?！袢齾^(qū)組團(tuán)名：白鹿苑案名源自宋代大理學(xué)家朱熹在廬山立教授徒的白鹿洞書院，意在表現(xiàn)九江深厚的文化底蘊?！袼膮^(qū)組團(tuán)名：愛蓮苑案名得于宋代南康太守〔今九江星子縣〕周敦頤?愛蓮說?，意在表現(xiàn)九江“香遠(yuǎn)益清〞的人文亮節(jié)。第五局部工程產(chǎn)品建議根據(jù)泛太平洋設(shè)計與開展提供的工程總規(guī)劃文本及浙江城建設(shè)計研究院提供的一區(qū)規(guī)劃文本，我司從便于營銷的角度出發(fā)，提出以下幾點建議：一、建筑風(fēng)格建議本工程的主題風(fēng)格應(yīng)該是融現(xiàn)代簡約與江西民居的特有文化于一體，在表達(dá)時代特征的同時，不要過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的簡潔。表達(dá)現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有濃厚的人文底蘊。二、建筑色彩建議由于本工程總體風(fēng)格簡潔、明快、又富有人文內(nèi)涵，建議其整體色彩與建筑風(fēng)格保持一致，以較為現(xiàn)代的中性色系淺色調(diào)為基調(diào)，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡潔、典雅中不失文化氣息。建議顏色：配合天然石塊色彩的淺灰色或淺褚色。三、住區(qū)細(xì)部建議——主入口：小區(qū)的主入口既要表達(dá)樓盤的品質(zhì)和風(fēng)格，又應(yīng)與小區(qū)內(nèi)的建筑相協(xié)調(diào)。因本工程分四期開發(fā)，除總主入口外，建議每個小區(qū)根據(jù)自身組團(tuán)名設(shè)置自有的主入口，在保持自身特色的同時又與總體風(fēng)格渾然一體。——單元入口：單元的主入口應(yīng)與主體風(fēng)格統(tǒng)一。單元入口南北方向與道路及整個小區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)，高度根本為一層半樓高，入口挑高處外立面用材建議以青石磚為主，與整體色彩保持和諧的根底下又能表達(dá)建筑濃厚的人文色彩?！「邔拥讓蛹芸眨航ㄗh小高層、高層底層架空，借古典園林的“穿廊〞手法使小區(qū)綠地有更多的借景和穿透感，形成的過渡空間同樣使業(yè)主可用以休閑和觀景，加強小區(qū)人性化色彩?！^(qū)及庭院圍墻：小區(qū)的圍墻建議與建筑外立面保持一致的色調(diào)，采用通透的形式。柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結(jié)合結(jié)構(gòu)，造型為簡單的方柱。在柱頭頂端設(shè)置嵌入式圍墻燈，圍墻燈與小區(qū)內(nèi)的照明燈造型統(tǒng)一。圍墻上設(shè)置紅外線探頭。多層底摟的庭院：在九江的氣候條件下，我們希望建造一個涼快清爽的院落，建議院落圍墻采用透空的形式，可采用木柵欄形式，顏色為棕黑色，在與建筑保持整體色彩和諧的根底上又能表達(dá)“采菊東籬下〞的人文理想與歲月的悠遠(yuǎn)?！舱彰飨到y(tǒng)：公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成。建議路燈的設(shè)置高度分為車行道路燈和人行道路燈兩種，分別按照不同的工程高度要求設(shè)計，造型以古樸、簡潔為主，小品燈希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用?！甘鞠到y(tǒng)：小區(qū)的指示系統(tǒng)兼有功能性和美觀性，除了要符合VI系統(tǒng)的整體風(fēng)格，還需配合景觀主題。建議本案的指示系統(tǒng)以自然的石、木配合金屬局部組成，一局部指示系統(tǒng)還可以考慮設(shè)置在地面上，增加情趣?！饬⒚妫和饬⒚娴恼w感覺要人性化，以中色系為主的淡雅簡潔中應(yīng)適當(dāng)加一些局部亮色增加視覺驚喜，同時應(yīng)合理處理轉(zhuǎn)角陽臺，南北退臺不能過于生硬，形成斷層感，破壞建筑整體性?！颍褐袊湃税达L(fēng)向方位定風(fēng)的性質(zhì)，認(rèn)為：西北風(fēng)為折風(fēng)，北風(fēng)為大罷風(fēng)，東北為小罷風(fēng)，西風(fēng)為沖風(fēng)，東風(fēng)為宄風(fēng)，都是對人不利的風(fēng)。西南為諫風(fēng)，南風(fēng)為大弱風(fēng)，東南為小弱風(fēng)，均對人有利，其中以東南、西南為最好。九江地處長江以南，屬中、南亞熱帶，夏秋悶熱成為主要矛盾，故應(yīng)偏向東南或西南方向為好?！鈮Γ航ㄗh在整體色彩搭配上采用二段或一段式，強調(diào)整體的配合感；低層為板巖；二層以上采用高檔勻質(zhì)面磚和高級防水涂料的結(jié)合；東山墻是滲水的集中部位，在外墻防水工藝上需要多加推敲?！娞莺蜆翘荩弘娞輳d鋪設(shè)天然花崗巖。電梯出口處設(shè)置一些涉及九江歷史文化的山水畫、盆景、雕塑等的藝術(shù)物件，增強藝術(shù)人文氣氛。同時因電梯井機(jī)房會局部影響立面效果，建議采用無機(jī)房電梯?！埃航ㄗh廳、主臥室采用落地窗及低飄窗，便于觀景；沿馬路的房子采用雙層玻璃，隔音效果較好。——陽臺：與建筑外觀相對應(yīng)，建議采用無色平安玻璃欄板，不銹鋼金屬欄桿。高層12層以上，取消無色玻璃擋板，配以白色或淺色擋板。同時結(jié)合陽臺的功能及特點，建議使用防滑地磚?！蓓敚何蓓斣煨团c建筑的整體風(fēng)格和色彩相對應(yīng)，建議平、坡、可居住斜屋頂空間相結(jié)合?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的屋頂，建議在剛性防水的同時參加柔性防水的技術(shù)和材料，最大程度確保不漏水。——室外管道：室外管道需要考慮的是老化問題，目前一般采用u-pvc管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。假設(shè)是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道?！照{(diào)機(jī)位：在綜合考慮散熱及與外立面保持和諧統(tǒng)一的根底上，建議在空調(diào)室外機(jī)外側(cè)用金屬鋁板做檔板，并采用江西民居元素，做成“直欞窗〞形式，從而在傳承江西民居精髓的同時能到達(dá)美觀效果?？照{(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的距離要近，盡量滿足一般空調(diào)機(jī)自帶出水管的長度要求。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起麻煩。四、景觀規(guī)劃建議1、根據(jù)開發(fā)方案及九江歷史人文典故，建議本工程分四個景觀主題，同時也自然形成四個自成體系的組團(tuán)，而又彼此在地形、主題物上有著內(nèi)在聯(lián)系。通過九江歷史上的名人名作，結(jié)合景觀設(shè)計象征性地表現(xiàn)九江深厚的人文內(nèi)涵?！裉一ㄔ罚焊鶕?jù)陶淵明?桃花源記?中“忽逢桃花林，夾岸數(shù)百步，中無雜樹，芳草鮮美，落英繽紛，〞一句。主題表現(xiàn)：陶淵明塑像，?桃花源記?銘文石碑，種植桃樹林，著力表現(xiàn)一種“大隱于世〞的理想生活?！衽迷罚阂罁?jù)唐代大詩人白居易?琵琶行?中“潯陽江頭夜送客，楓葉荻花秋瑟瑟〞句。主題表現(xiàn)：白居易塑像，?琵琶行?銘文石碑，種植楓樹林，營造一種古潯陽文化氣氛?！癜茁乖罚簱?jù)古詩記載，白鹿洞口青松虬勁，景觀宜人，有詩云““流水松風(fēng)吹不斷，當(dāng)年曾和讀書聲〞。主題表現(xiàn)為：朱熹塑像，?白鹿洞書院學(xué)規(guī)?銘文石碑，種植青松林，傳達(dá)一種高風(fēng)亮節(jié)的文人情懷。●愛蓮苑：據(jù)周敦頤?愛蓮說?中“晉陶淵明獨愛菊；自李唐來，世人盛愛牡丹；予獨愛蓮之出淤泥而不染，濯清漣而不妖，中通外直，不蔓不枝，香遠(yuǎn)益清，亭亭靜植〞一句。主題表現(xiàn)：周敦頤塑像，?愛蓮說?銘文石碑，種植一池蓮花，寓意一種“出污泥而不染〞的高潔境界。2、建議貴司一改以往環(huán)境設(shè)計中那種在建筑主體之外附帶性地來點“綠色填補〞的做法，而將環(huán)境的設(shè)計放在與建筑設(shè)計同等重要的位置，以注重室內(nèi)外整體功能有機(jī)組織形式來規(guī)劃住戶的生活形態(tài)，同時把人文內(nèi)涵、歷史精神、時代風(fēng)氣點滴注人到環(huán)境的設(shè)計中，到達(dá)一種飽滿、深邃的意境。通過運用起伏式綠地、垂直綠化盆等，使建筑和綠化和諧相擁，形成四季、四時、四面有綠意的“均好性〞綠化格局，以便每一個住戶都能夠開窗有景，享受到自已獨有的綠色景觀。3、為彌補八里湖運河堤岸過高對本工程所形成的視覺低洼感，建議在堤岸下種植植物屏障，由此既可綠化美化環(huán)境，又能彌補地塊缺陷。五、路網(wǎng)系統(tǒng)〔交通+停車〕——小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。小區(qū)的環(huán)道中有較急的轉(zhuǎn)彎，建議在轉(zhuǎn)彎部位設(shè)置警告標(biāo)志或是反光鏡，以防止事故?！獜娜诵曰嵌瘸霭l(fā)，建議園區(qū)內(nèi)兩條十字主干道寬度各減少5米左右，一方面既可使來往車輛減緩?fù)ㄐ兴俣?，減少交通隱患，同時又更有利于凝聚商業(yè)街氣氛?！凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的50%，根據(jù)規(guī)劃本工程一區(qū)停車率為40%，低于標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置，同時大多集中在西面，根據(jù)未來開展趨勢，建議增加停車位。同時半地下車庫的出口盡量方便業(yè)主上樓，縮短室外走路的時間。六、戶型建議對原規(guī)劃文本中物業(yè)形態(tài)配比、戶型面積控制是否迎合當(dāng)前市場需求，將待我司有關(guān)市場調(diào)查分析完成后，在二區(qū)規(guī)劃設(shè)計前提供相關(guān)建議。以下就一期文本所提供的戶型，提出我司修改建議。——局部衛(wèi)生間開門直對馬桶，非常不好。建議將浴缸轉(zhuǎn)90度，馬桶換到側(cè)對門的位置?！植垮e層房型，開門便看見直跑的樓梯，缺乏含蓄?！娞蓍g所占的公共面積較大，建議作調(diào)整。同時建議在候梯廳的布置中增加正對電梯口的墻壁上的裝飾物設(shè)計。七、智能化建議根據(jù)九江目前房地產(chǎn)市場的智能化設(shè)施，建議本工程采用以下幾個系統(tǒng)：1、多媒體信息通訊與效勞智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置局域網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)部管理和提供寬帶網(wǎng)有線電視等公網(wǎng)的接入。2、社區(qū)平安防范系統(tǒng)小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)周邊實施監(jiān)控，必要時實現(xiàn)小區(qū)報警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。家庭平安防范報警系統(tǒng)：在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺外窗配置便于布防與撤防的報警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時會自動發(fā)聲、發(fā)光報警，并將警戒信號傳到管理中心。樓宇訪客門禁系統(tǒng)：通過安裝具有電控門鎖的平安防盜門和可視對講門禁系統(tǒng)?？稍旃δ埽簶怯钤L客門禁系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進(jìn)行記憶與儲存。巡更系統(tǒng)：管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時間、位置能通過管理機(jī)記錄和顯示，從而進(jìn)一步強化對巡邏人員的管理。3、背景音響及緊急播送系統(tǒng)：在必要或緊急情況下進(jìn)行播送下，背景音樂還可優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氣氛。4、車輛出入管理系統(tǒng)：在實行人車分流的前提下，通過智能卡等形式自動識別出入車輛，自動開合通道記錄和顯示車輛停留時間并進(jìn)行自動收費，有利于控制和管理。5、社區(qū)效勞與物業(yè)管理系統(tǒng)——局域網(wǎng)：三表出戶，采用儲值IC卡的方式實現(xiàn)自動計費；通過配置實用的計算機(jī)物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機(jī)化效勞，收費、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料；可在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息。八、公建配套建議會所：建議本工程區(qū)內(nèi)十字主干道交匯處，隱退數(shù)十米，結(jié)合景觀設(shè)置迎賓廣場式會所，其主要功能是作為小區(qū)的物業(yè)管理、體育運動、文化休閑娛樂、室內(nèi)活動的場所，防止因缺乏物業(yè)用房對園區(qū)管理千萬不良影響。商業(yè)主題街：建議將區(qū)內(nèi)二條十字主干道打造成一條具有文化品位的商業(yè)長廊。在全面挖掘和利用九江歷史文化遺產(chǎn)的根底上，按人物、歷史、傳說、自然等不同的主題，以雕塑的形式形成一條文化長廊，同時沿街建筑與整個小區(qū)保持統(tǒng)一風(fēng)格，建成后將濃縮九江千年文化內(nèi)涵，既成為九江市民休閑居住的理想地，也成為九江的重要旅游景點。由此，名景和名城相輔相成，相得益彰。景點是名城的一局部，名城又因景點成名，可成功樹立新湖集團(tuán)在九江、江西乃至全國的品牌形象。教育設(shè)施：建議將規(guī)劃中九年一貫制中小學(xué)和幼兒園打造成一流的教育名校?？煽紤]與國際或國內(nèi)名校聯(lián)合辦學(xué)，成立九江分校，引進(jìn)中外優(yōu)秀教師，蘊中外合壁之光，采東西互補之長，打造九江文化金字塔，以培養(yǎng)跨世紀(jì)、超國界人才。兒童活動中心：小區(qū)中心區(qū)域設(shè)置一小型的戲水池，及各種兒童娛樂活動設(shè)施，專為兒童開辟一活動場所。體育設(shè)施：在各組團(tuán)區(qū)域設(shè)置不同種類的體育、休閑器材，供居民在小區(qū)內(nèi)鍛煉身體，如室外藍(lán)球場、足球場、網(wǎng)球場、透天式室內(nèi)游泳池、室外兒童小型游泳池、高爾夫模擬場等。九、物業(yè)效勞建議建議采用聘請國外知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理參謀的形式，組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這樣可以提高物業(yè)管理的水平，同時在銷售時可以向客戶展示本小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平，起到銷售促進(jìn)作用。物業(yè)效勞內(nèi)容建議如下：公共效勞工程〔不另收取費用〕專項、配套有償效勞1、二十四小時保安，消防和車輛管理；1、各項健身、娛樂活動2、公共場所保潔；2、餐飲、酒吧；3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；3、保健、醫(yī)療；4、住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；4、美發(fā)美容；5、公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)5、提供小型商務(wù)會議場所及效勞；6、及訪客留言轉(zhuǎn)告；6、、復(fù)印、打字；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動；7、園藝；8、定時對私家花園進(jìn)行草坪修整，除雜草；8、臨時照看孩童；9、代收代繳水電費；9、鐘點清潔；10、代收代繳有線電視收視費；10、老人、病人的護(hù)理；11、代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；11、禮儀效勞；12、代叫出租車；12、禮品速遞〔限于市區(qū)〕；13、代聘司機(jī)；13、代管房屋；14、代請保姆；14、代理房屋租賃；15、代請家教；15、機(jī)動車輛清洗；16、代請私人保健醫(yī)生；16、住宅水電設(shè)施的維修〔免人工費〕；17、代辦暫住證；17、住宅外墻的清洗和粉刷〔免人工費〕18、代辦保險；18、四季暖房花卉供給及代為養(yǎng)護(hù)。19、代訂生日蛋糕、花籃；20、代聘裝潢設(shè)計、施工單位；21、代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；22、私宅報警器日常檢查和維護(hù)；23、大件物品搬運〔區(qū)內(nèi)〕。24、定期更換文化宣傳欄內(nèi)容及小區(qū)網(wǎng)站維護(hù)，編輯新湖柴桑名城期刊。備注：社區(qū)配套效勞：社區(qū)配套有一局部是作為對小區(qū)業(yè)主效勞的，主要通過物業(yè)管理費用的方式經(jīng)營；另外一局部作為收費的效勞性工程，可以對業(yè)主或是外來人員開放，通過收取效勞費以保證收支平衡。這局部配套工程可根據(jù)實際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的上下。十、商鋪開發(fā)實施建議1、商鋪的開發(fā)建設(shè)要能做到引導(dǎo)市場，要有超前的開發(fā)意識，惟有如此，才能做到開發(fā)、投資和經(jīng)營者三方共同利潤的最大化。因此在實施過程中應(yīng)該對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營檔次有所選擇，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高工程的市場認(rèn)知度，從而提升工程的商業(yè)價值和開展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。結(jié)合本案的開發(fā)思路，商業(yè)鋪面的開發(fā)應(yīng)做到：〔1〕

做好商業(yè)街的具體規(guī)劃工作

〔2〕

分階段分批量開發(fā)，嚴(yán)格控制開發(fā)的本錢

〔3〕對沿街商鋪實行重點開發(fā)，確定商鋪開發(fā)的重心

〔4〕注意開發(fā)時機(jī)的選擇2、主題定位：規(guī)劃建設(shè)九江市首座文化旅游商業(yè)精品街。根據(jù)雕塑文化長廊定位，擬規(guī)劃建設(shè)旅游用品、休閑專區(qū)，酒吧一條街等，類似于桂林陽朔的西街。重點引進(jìn)文化休閑類的知名品牌，以此來提升商業(yè)主題街的形象。十一、二期規(guī)劃建議根據(jù)泛太平洋設(shè)計與浙江城建提供的規(guī)劃、建筑文本，為增強工程下階段的可操作性，我司建議貴司二期規(guī)劃在延承一期總體風(fēng)格的根底上應(yīng)著重突出區(qū)域個性，以中庭布景為景觀中心，形成區(qū)域亮點?，F(xiàn)在原規(guī)劃各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不變的前提下，我司提出以下初步建議方案供貴司參考：1、結(jié)合二期地形，規(guī)劃布置物業(yè)。2、通過中庭布景，強調(diào)中心景觀區(qū)的作用，真正實現(xiàn)住區(qū)動靜別離，給住戶一個和諧寧靜的居住環(huán)境。3、通過合理的建筑有機(jī)排列，保證景觀的流動性及均好性。4、在園區(qū)道路交通的組織上，在堅持人車分流的前提下，充分考慮通達(dá)各戶的便利性。小區(qū)整個道路系統(tǒng)主次清晰，通過主干道、次干道、組團(tuán)道路通至各單元高層區(qū)設(shè)置地下車庫。5、利用中心綠地的地下空間，充分安排車位，有效提高停車率。6、在一期規(guī)劃根底上建筑風(fēng)格進(jìn)一步優(yōu)化。備注：根據(jù)文本，在工程總體規(guī)劃表現(xiàn)上，總規(guī)建筑風(fēng)格過度側(cè)重于現(xiàn)代簡約感，不能表達(dá)工程主題定位，同時一區(qū)建筑風(fēng)格盡管參考了萬科、綠城，但在建筑立面與屋頂處理上過于生硬牽強，從而導(dǎo)致神韻缺乏。另一方面，目前泛太平洋設(shè)計與開展提供的總體規(guī)劃文本與浙江城建設(shè)計研究院提供的一區(qū)規(guī)劃文本缺乏整個工程統(tǒng)一的總體規(guī)劃與建筑效果圖，容易在外界引起工程形象混淆，產(chǎn)生不良影響。第五局部工程銷售推案房地產(chǎn)銷售是整個工程營銷過程中的關(guān)鍵的一環(huán)，策略的制定實施又是左右銷售成功與否的重量級砝碼，本司建議貴公司[策略為先、實施為后]，充分把握市場，分析整合工程各個要素，以務(wù)實、以智勝，勝戰(zhàn)于市場。一、總體銷售策略本案有別于一般型物業(yè)，應(yīng)樹立九江市第一房產(chǎn)品牌效應(yīng)，以高品質(zhì)、高形象為主導(dǎo)推廣、傳播，到達(dá)資金的快速回籠與產(chǎn)品價值最大化兌現(xiàn)。因此，本案營銷策略的重點應(yīng)放在行銷方式的創(chuàng)新、市場廣告宣傳的廣度和深度的把握以及銷售時機(jī)的掌控，充分挖掘和延伸工程價值，以中端價格、高端風(fēng)格傳播、引導(dǎo)市場，以至到達(dá)開盤后迅速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品“高價位、高姿態(tài)〞的市場價值提升做有力促進(jìn)。1、注重銷售推廣賣點輸出的層次性、邏輯性與動態(tài)性；2、以“造城運動〞的浩大聲勢，刺激需求，激發(fā)關(guān)注度和購置欲，延伸傳播的拋物線。3、注重從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)各子系統(tǒng)環(huán)節(jié)的合理銜接與協(xié)調(diào)一致，力爭執(zhí)行過程趨于零缺陷，以便使整個銷售推廣步入良性循環(huán)；4、營銷力度上要深入淺出，自然形成“高產(chǎn)品價值與低實際價格〞的強烈心理感應(yīng)；5、銷售推廣必須是建立在相對合理的目標(biāo)期望值上予以執(zhí)行。二、銷售時機(jī)把握`1、周期劃分●本工程開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型較多，預(yù)計整個銷售周期規(guī)劃為五年〔即2005-2021年〕?！癖竟こ虒⒁苑謪^(qū)的形式推出?！裨诟麟A段劃分中，根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)程以及九江行業(yè)銷售規(guī)律進(jìn)行分階段重點安排。2、一期節(jié)奏控制預(yù)熱期…………………2005年4月至2005年6月亮相預(yù)訂期……………2005年6月至2005年7月內(nèi)部認(rèn)購期……………2005年8月開盤期…………………2005年9月強推期…………………2005年9月至2005年12月品牌深入期……………2006年1月至2006年3月加推期…………………視貴司進(jìn)度三、銷售推廣原那么本工程營銷應(yīng)以系統(tǒng)整合性營銷為主體，通過概念引導(dǎo)、文化滲透、互通開放，嚴(yán)格執(zhí)行銷量控制、價格控制、渠道控制、時間控制的四位一體原那么，緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)。1、工程自身的絕對優(yōu)勢應(yīng)貫穿整個銷售過程；2、抓住對本案有競爭威脅的樓盤空擋時機(jī)加強宣傳、銷售力度；3、充分利用節(jié)假日、休息日以及相關(guān)社會公眾活動的場合展開攻勢，促進(jìn)銷售；4、洞悉市場，實施新穎、獨特的銷售舉措。四、銷售推廣目標(biāo)1、通過工程各階段各周期的營銷手段和推廣策略，有效推動和促進(jìn)樓盤的銷售，爭取在主營銷期內(nèi)完成樓盤銷售的80%以上。2、以概念營銷、文化營銷為鋪墊，在完成樓盤銷售目標(biāo)的同時，有力地提升樓盤的尊貴形象，使其成為當(dāng)?shù)啬酥潦?nèi)一流的精品工程。3、在樓盤銷售良好的形勢下，推進(jìn)樓盤形象和企業(yè)形象的互動性，將樓盤品質(zhì)有效地與公司高姿態(tài)的企業(yè)形象有效結(jié)合起來，樹立公司品牌，為后期延續(xù)開發(fā)作鋪墊。4、通過樓盤和公司形象的提升，為九江房地產(chǎn)市場注入一種嶄新的開發(fā)與營銷理念，從而為九江城市化進(jìn)程和人居文化做出奉獻(xiàn)。五、目標(biāo)消費群鎖定1、目標(biāo)消費群定位從工程自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費特征，以及對整個九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，本司認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級投資人士】2、目標(biāo)消費群體細(xì)分⑴產(chǎn)品A--住宅的目標(biāo)客戶：機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡送。外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氣氛所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強。這類客戶經(jīng)濟(jì)收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個落腳點方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決假設(shè)干城市戶口。抓住這類消費者還可帶動農(nóng)村消費群體。二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。⑵產(chǎn)品B—商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶：實力型投資企業(yè)或個人他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段開展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報率有著清醒的認(rèn)識，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實力強，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價租賃的方式進(jìn)行運作。品牌連鎖店九江市目前缺乏具有良好環(huán)境并適于設(shè)立高檔休閑品牌連鎖店的場所，本工程確實立，勢必吸引省內(nèi)外休閑品牌連鎖店投資者。這局部消費群體更注重物業(yè)所帶來的商業(yè)氣氛，目光長遠(yuǎn)，選擇正規(guī)的店面，面積一般在100-200㎡左右的商業(yè)鋪面。零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。六、價格策略1、定價、調(diào)價策略：低開高走引導(dǎo)階段以擬定的銷售價格探測性上市，并接受預(yù)約認(rèn)購，視市場反響作適度調(diào)整。公開階段以調(diào)整后的銷售表價和開盤的優(yōu)惠措施擴(kuò)大預(yù)售時的戰(zhàn)果。強銷階段在兩個階段后，找出一定的時期將價格作適度的階段性上調(diào)。持續(xù)階段配合營銷和廣告策略，加快余量房的銷售速度度。2、市場價格參考地段相近：河畔花園多層均價1600元/㎡小高層均價1700-1900元/㎡新貴府邸小高層均價2107元/㎡宜家苑多層均價1530元/㎡品質(zhì)相近：濱江花園小高層均價2200元/㎡遠(yuǎn)洲國際均價3000元/㎡以上3、付款方式A一次性付款B分期付款C銀行按揭4、優(yōu)惠措施A預(yù)訂客戶優(yōu)惠措施B開盤期優(yōu)惠措施C一次性付款優(yōu)惠措施D加推期優(yōu)惠措施七、營銷活動籌劃1、引導(dǎo)期主題：牽手浙商共創(chuàng)魅力九江方式：邀請浙江知名企業(yè)，共赴九江進(jìn)行投資考察。目的：通過此舉，有效提升當(dāng)?shù)卣畬π潞男湃味扰c好感，有利于工程實際運作。主題：魅力九江——人文生態(tài)住宅開發(fā)研討會暨新湖·柴桑名城論壇方式：邀請全國房地產(chǎn)界權(quán)威人士、專家學(xué)者及市委市政府領(lǐng)導(dǎo)到會，在當(dāng)?shù)卣?guī)媒體發(fā)布新聞消息，可與九江市委宣傳部、房管局、九江主流報紙、九江電視臺合辦。目的：利用申魅影響，抓住九江市民對魅力城市申報成功的激情，吸引更多的九江市民關(guān)注本案，制造茶余飯后的話題。主題：“傳承九江千年文脈，演繹柴桑百世傳奇〞暨“我家住在新九江〞征文大賽方式：在當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ膱蠹埳厦嫦驈V闊九江市民征稿，從九江的歷史文化到今天的快速開展，從曾經(jīng)的生活方式到今天的人居升華，都可以作為征文所寫的內(nèi)容。目的：突出新區(qū)規(guī)劃的美好遠(yuǎn)景，吸引更多的九江市民關(guān)注本工程，增強親近感。主題：舉辦工程總體規(guī)劃及經(jīng)典戶型展示活動方式：租用大型場地布置工程概念規(guī)劃及戶型展覽。目的：吸引更多的九江市民關(guān)注本案。主題：組辦“新湖杯〞中國〔九江〕城市雕塑大賽方式：面向全國發(fā)布大賽消息，吸引國內(nèi)外著名雕塑家參與，參賽作品為九江的著名歷史人物、傳奇故事等。目的：通過本次大賽，一方面可精心打造連接本工程四組團(tuán)的兩條主干道，將參賽作品陳設(shè)在街道兩旁，形成一條雕塑文化長廊，建成后將濃縮九江千年文化內(nèi)涵，成為九江市民休閑居住的理想地，也成為九江的重要旅游景點。另一方面也可進(jìn)一步宣傳和提升柴桑名城的品位和知名度，引起更多市民對本工程的心理期待。2、開盤期主題：產(chǎn)品推介會方式：通過邀請本工程的規(guī)劃設(shè)計單位、營銷專家、景觀設(shè)計單位、物業(yè)管理公司等集中公開介紹。目的：增強工程的誠信度，樹立良好品牌形象。主題：開盤儀式方式：1、邀請政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)及公司老總出席剪彩。邀請九江魅力小姐配合主持剪彩儀式。報紙電視專訪：采訪主要政府要員、公司領(lǐng)導(dǎo)談新湖·柴桑名城的規(guī)劃與前景。為出席剪彩儀式的消費者發(fā)放印有新湖·柴桑名城標(biāo)志的紀(jì)念品?；顒釉诋?dāng)天報紙和電視新聞中公開報道。目的：造成轟天的氣勢和喧騰熱烈的場面，力求在客戶腦海中留下高品質(zhì)、大手筆的印象。主題：民間藝術(shù)表演方式：在開盤現(xiàn)場選一個有利場地，請當(dāng)?shù)厮囆g(shù)界名人進(jìn)行民間藝術(shù)表演。目的：本次活動可從一個側(cè)面透出本案對當(dāng)?shù)匚幕闹匾暸c延續(xù)。3、強銷期主題：“新湖杯〞少兒書畫大賽方式：通過九江主流媒體發(fā)布大賽消息，邀請九江市著名書畫家作評委，增強比賽權(quán)威性。參賽內(nèi)容為“描繪心目中的理想生活。〞目的：孩子是家庭的重心，根據(jù)經(jīng)驗本次活動參與率將極高。本次活動一方面極大增強貴司品牌公益形象，另一方面也可借勢再次吸引潛在客戶對本工程的關(guān)注，提升銷售率。主題：客戶聯(lián)誼活動方式：可通過“五一〞、中秋、國慶或新年等一些傳統(tǒng)節(jié)日，組辦一次客戶聯(lián)誼活動。目的：通過此類活動，在增強簽約客戶對工程信任感，親近感，表達(dá)貴司人性化效勞同時亦可吸引更多潛在客戶。4、尾盤期主題：業(yè)主植樹活動方式：邀請一期業(yè)主參加小區(qū)植樹活動，親手扮綠未來家園。目的，通過此類活動，使業(yè)主增加感性認(rèn)識及親近感同時，亦表達(dá)公司人性化色彩，吸引更多潛在客戶購置后續(xù)房源。除以上不同階段活動外，建議根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際，積極參與房地產(chǎn)的相關(guān)展銷會和促銷活動。同時根據(jù)樓盤產(chǎn)品特性和主題定位，開展其它相關(guān)創(chuàng)意活動，具體方案結(jié)合實際情況擬訂提交。八、銷售現(xiàn)場包裝建議賣場作為主要銷售場地，選擇區(qū)域要便于到達(dá)，便于展示，主要由兩局部組成：售樓處、停車場。因九江目前繁華地段商鋪普遍存在開間小，層上下等問題，選用當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商鋪作為賣場顯然不能突顯工程氣勢，加上本工程銷售時間長，綜合本錢及形象因素，建議貴司銷售現(xiàn)場選址地點為工地現(xiàn)場一號地塊西北角二期開發(fā)區(qū)域。=1\*GB2⑴包裝思路在具備日常常規(guī)洽談功能的同時，建議重視品牌展示功能。整體包裝在與公司品牌、工程形象保持整體統(tǒng)一的前提下，通過建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計等的結(jié)合，用實景的臨場感進(jìn)一步傳遞樓盤建成后的實際效果，力求做到九江第一、江西一流，一舉樹立大盤形象。=2\*GB2⑵功能分布模型展示區(qū)細(xì)部產(chǎn)品展示區(qū)〔門、窗、智能化產(chǎn)品等〕接待中心資料索取臺〔架〕洽談區(qū)音像放送區(qū)簽約區(qū)銷售職能房員工更衣室及儲物間衛(wèi)生間=3\*GB2⑶售樓處導(dǎo)示、展板系列售樓處導(dǎo)示主要包括銷售現(xiàn)場內(nèi)外用以標(biāo)識各區(qū)域的標(biāo)識牌。展板主要介紹工程的區(qū)域、配套、交通、工程設(shè)計、園林介紹、景觀介紹等。=4\*GB2⑷景觀建議銷售現(xiàn)場作為傳達(dá)工程印象的第一窗口，利用價值極大。為更形象地展示小區(qū)生活景觀，建議售樓中心外環(huán)境布置，以營造小區(qū)樣板景觀為主，此舉一方面通過逼真展示小區(qū)未來生活景觀增強客戶對工程的現(xiàn)場感、認(rèn)同感，另一方面由于售樓中心所處區(qū)域貴司方案于五年后最后一期開發(fā)，故此，此批景觀植物五年存活后待此區(qū)域開發(fā)時可移植入小區(qū)，在增強小區(qū)景觀性的同時又可為貴司合理減少本錢開支。九、售樓培訓(xùn)=1\*GB2⑴銷售人員根本素質(zhì)培訓(xùn)公司制度----口頭表達(dá)方法-----組織方法----堅韌性----影響力----靈活度----敏感度----積極性----學(xué)習(xí)方法-----判斷方法----分析方法----洽談技巧----效勞態(tài)度----公關(guān)禮儀等。⑵專業(yè)性培訓(xùn)公司樓盤特色〔規(guī)劃、戶型、建筑、配套、教育、景觀、功能等等〕區(qū)域樓市概況競爭對手概況營銷根本知識營銷策略和技巧投訴處理方法刁蠻客戶應(yīng)對措施合同簽訂程序工程知識入住須知及物業(yè)管理計價及按揭知識合同及法律知識各種銷售表格的填寫標(biāo)準(zhǔn)第六局部工程傳播推案本案屬大型房地產(chǎn)工程，分期開發(fā)銷售，一期是樹立整個工程品質(zhì)與品牌形象的關(guān)鍵，因此在廣告策略上應(yīng)注意運用以下策略：一、廣告階段策略：根據(jù)廣告緊緊圍繞銷售推廣效勞這一宗旨，并結(jié)合廣告主題層面以及開發(fā)節(jié)奏，我們建議將一期廣告排為如下幾個階段：=1\*GB2⑴引導(dǎo)期：以軟性新聞為主，配合大篇幅的硬廣告進(jìn)行品牌公益形象推廣，以城市中心的未來開展方向以及打造九江一流品質(zhì)物業(yè)為宣傳核心，以高炮等戶外看板的形式做引導(dǎo)，吸引眼球、形成輿論，將想要購房的客戶攔下來積累為本案的客戶。內(nèi)部認(rèn)購時，針對地段開展、物業(yè)形象、產(chǎn)品等方面進(jìn)行全面訴求，以硬廣告介紹物業(yè)的產(chǎn)品及認(rèn)購方式，配適宜量介紹內(nèi)部認(rèn)購情況的軟廣告。=2\*GB2⑵開盤期：利用電視、播送、報紙、DM、派夾、戶外看板等媒體，實施立體投放。廣告?zhèn)鬟f全面，突出工程自身優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，同時結(jié)合開盤的銷售狀況，及時調(diào)整策略，適時傳達(dá)給受眾銷售火爆的信息。=3\*GB2⑶強銷期：著重對建筑、景觀、建材、團(tuán)隊、戶型等物業(yè)品質(zhì)方面做重點宣傳，同時針對產(chǎn)品自身存在的缺乏或銷售環(huán)節(jié)遇到的問題，及時調(diào)整策略。=4\*GB2⑷尾盤期：視前一階段的廣告效果及銷售情況而制定尾盤廣告投入，旨在宣傳一種入住后的理想生活方式，同時根據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期啟動的告知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。二、階段推廣主題擬定=1\*GB2⑴導(dǎo)入期：強勢樹立品牌形象軟文：突出重點：新湖房產(chǎn)來自富庶的長三角地區(qū)，作為一家專業(yè)化房產(chǎn)公司，建筑對于他們不單單是一個賴以居住的房子，更是一個可賞可憩的空間，是一個釋放生命力的作品。憑借著對建筑的獨特理解，公司誓為九江創(chuàng)造一個新時代的精品社區(qū)，建成后的名城將成為九江一座永恒的城市豐碑。形式：新聞報道、專訪、夾報、企業(yè)內(nèi)刊?牽手長三角我市房地產(chǎn)實現(xiàn)新跨越?〔招商引資帶出開發(fā)商〕?興起地產(chǎn)革命新湖地產(chǎn)打造九江未來CLD??吹響西進(jìn)的號角新湖舉起房產(chǎn)“標(biāo)桿〞??大手筆運作——新湖·柴桑名城構(gòu)建九江新景??透視新湖·柴桑名城的四大開發(fā)理念?〔建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神〕?一個房地產(chǎn)商的責(zé)任——九江新湖房產(chǎn)老總專訪??“要做就做最好的〞---NO.1情結(jié)的新湖房產(chǎn)??新湖·柴桑名城，魅力之都的大型山水人文景觀家園??新環(huán)境、新社區(qū)、新前景、新生活——新湖·柴桑名城四新說語?另外此階段還可通過?好房子九江人的“隔靴之癢〞！?、?我們需要怎樣的好房子？?、?房子，就該這么造！?等系列采訪報道的宣傳，提升九江市民對房產(chǎn)品的消費品位，形成一種新消費觀念。平面表現(xiàn)歸去來兮柴桑城——“承載九江千古文脈演繹柴桑百世傳奇〞新湖·柴桑名城浙商實力出品一氣呵城名宅風(fēng)雅——“承載九江千古文脈演繹柴桑百世傳奇〞新湖·柴桑名城九江首座大型人文生態(tài)景觀型中央居住區(qū)鳳隱于林悠人在城——“承載九江千古文脈演繹柴桑百世傳奇〞新湖·柴桑名城記憶中的世外桃源=2\*GB