07年云南昆明大板橋復(fù)興地塊選址建議書

PAGE昆明大板橋復(fù)興地塊選址建議書二零零七年六月二十六日目錄前言 2第一章 工業(yè)用地供應(yīng)情況及云南CY集團(tuán)的用地需求 3第一節(jié)工業(yè)用地的供應(yīng)情況 3第二節(jié)云南CY集團(tuán)的用地需求 4第二章 擬選址地（復(fù)興地塊）的基本情況 5第三章 項(xiàng)目用地產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目法人的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 8第二節(jié) 土地的權(quán)屬明確、手續(xù)完備 8第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)用地?zé)o拆遷等不可預(yù)見問題的優(yōu)勢(shì) 9第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)用地的可持續(xù)性發(fā)展優(yōu)勢(shì) 9第五節(jié) 復(fù)興地塊的項(xiàng)目法人的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 9第四章復(fù)興地塊的資源優(yōu)勢(shì) 10第一節(jié) 交通及物流保障的優(yōu)勢(shì) 10第二節(jié) 電力保障的優(yōu)勢(shì) 11第三節(jié) 項(xiàng)目用地的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 12第四節(jié) 新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)的有利影響 13第五節(jié) 基礎(chǔ)配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì) 14第六節(jié) 地質(zhì)條件的優(yōu)勢(shì) 15第七節(jié) 其它自然資源和社會(huì)資源的優(yōu)勢(shì) 16第五章選址復(fù)興地塊的官渡區(qū)資源優(yōu)勢(shì)和政府的支持力度 17第一節(jié) 官渡區(qū)的資源優(yōu)勢(shì) 17第二節(jié) 各級(jí)政府的支持力度 19第三節(jié) 市區(qū)兩級(jí)政府對(duì)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入的支持 20第六章CY集團(tuán)選址復(fù)興地塊的潛在價(jià)值分析 21第一節(jié) 政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的土地增值效益 21第二節(jié) 靈活多樣的運(yùn)營(yíng)模式 211、 可采用土地置換合作開發(fā)的模式 222、 可采用杠桿式購(gòu)置土地模式 23第三節(jié) 對(duì)資本市場(chǎng)（上市公司）的價(jià)值貢獻(xiàn) 27第七章 項(xiàng)目合作的前景 28附件： 30前言目前，由云南CY集團(tuán)牽頭，聯(lián)合昆明機(jī)床廠、昆明銑床廠等多家省內(nèi)機(jī)械制造加工的龍頭企業(yè)共同開發(fā)的工業(yè)基地項(xiàng)目正進(jìn)入項(xiàng)目選址階段。云南CY集團(tuán)意圖啟動(dòng)以大型機(jī)械制造加工工業(yè)園區(qū)為龍頭，通過行業(yè)整合以達(dá)到產(chǎn)、供、銷一體，上下游聯(lián)動(dòng)得戰(zhàn)略目的，在形成完整產(chǎn)業(yè)鏈條的基礎(chǔ)上，充分享有技術(shù)密集，人才密集、資金密集的優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)品為核心，以“技術(shù)－成本雙領(lǐng)先”為核心競(jìng)爭(zhēng)力的全新產(chǎn)業(yè)格局。根據(jù)云南CY集團(tuán)項(xiàng)目選址要求為土地平整的工業(yè)用地，土地面積在1200畝左右，要求物流交通便利，周邊配套相對(duì)完善，距離主市區(qū)較近等要求，我方向其推薦了西沖地塊及復(fù)興地塊，在上周云南CY集團(tuán)相關(guān)人員參觀了上述地塊，西沖地塊由于是臺(tái)地式開發(fā)且進(jìn)深過小，不適合項(xiàng)目需求，故明確表態(tài)放棄選址西沖地塊；復(fù)興地塊總面積略小，但通過場(chǎng)地平整后，基本可以滿足對(duì)項(xiàng)目需要，且復(fù)興地塊緊鄰空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，可與空港經(jīng)濟(jì)區(qū)同步發(fā)展，享有便利的交通，快捷的物流，完善的配套。據(jù)悉，云南CY集團(tuán)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2007年年底前動(dòng)工，目前選址需充分考慮意向地塊的土地權(quán)屬問題，復(fù)興地塊以優(yōu)越的地理位置，明晰的土地權(quán)屬，日趨完善的配套建設(shè)，巨大的土地增值空間等適宜條件歡迎云南CY集團(tuán)選址于該地塊。工業(yè)用地供應(yīng)情況及云南CY集團(tuán)的用地需求第一節(jié)工業(yè)用地的供應(yīng)情況隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地的治理以及執(zhí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，對(duì)工業(yè)用地供應(yīng)環(huán)節(jié)日趨市場(chǎng)化和規(guī)范化。第一：根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)〔2006〕31號(hào)文，正式啟動(dòng)了工業(yè)用地必須已“招、拍、掛”方式出讓，從此工業(yè)用地的出讓進(jìn)入到了市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)的階段，從而全面變革了工業(yè)用地的出讓規(guī)則。第二：根據(jù)國(guó)土資部的〔2006〕307號(hào)文，嚴(yán)格要求加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地的宏觀調(diào)控和管理，以便促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策，統(tǒng)一制訂和執(zhí)行《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。文件要求工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。并且各地國(guó)土資源管理部門在辦理土地出讓手續(xù)時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行該《標(biāo)準(zhǔn)》，不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對(duì)規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減價(jià)修正。對(duì)于以低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。第三：官渡區(qū)的所在地土地的等別為五等，其工業(yè)用地的出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于384/㎡（即25.60萬元/畝）。但由于是在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由項(xiàng)目法人自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，因此在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60％執(zhí)行（即15.36萬元/畝）。第四：由于宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行，全國(guó)工業(yè)用地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)速度明顯減緩。以昆明的工業(yè)用地供應(yīng)市場(chǎng)為例，在2007年內(nèi)（甚至是在今后較長(zhǎng)的一定時(shí)段內(nèi)）能依法完成儲(chǔ)備及供地的手續(xù)的規(guī)?；I(yè)用地（宗地面積在1000畝以上的）就只有紅云集團(tuán)的配套產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地（自用）以及云南官房企業(yè)集團(tuán)的昆明國(guó)際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地的工業(yè)用地。第二節(jié)云南CY集團(tuán)的用地需求云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目對(duì)所需的工業(yè)用地各方面的要求都較高，需要在昆明市范圍內(nèi)對(duì)有限的工業(yè)用地指標(biāo)中審慎精選。其中整個(gè)產(chǎn)業(yè)基地所需的單幅宗地面積就需要達(dá)到1200畝左右的超大規(guī)模；并且由于生產(chǎn)流程及工藝的要求，該項(xiàng)目用地還應(yīng)當(dāng)相對(duì)平整、開闊，要求具有較大的開間和進(jìn)深以及較高的場(chǎng)地豎向標(biāo)高標(biāo)準(zhǔn)；從產(chǎn)業(yè)基地的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，項(xiàng)目用地還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)達(dá)的鐵路、公路、行空等交通體系，以及便利的物流和完善的配套服務(wù)設(shè)施；結(jié)合到云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沿革、歷史及前景，該產(chǎn)業(yè)基地還應(yīng)選址在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，并且不能遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的昆明市主城區(qū)；從土地開發(fā)的成本費(fèi)用、投資風(fēng)險(xiǎn)以及時(shí)間控制等因素上來看，項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)權(quán)屬明確，土地手續(xù)完備，以便節(jié)約時(shí)間成本并能及時(shí)的完成整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。通過我公司審慎的精選、云南CY集團(tuán)的初步踏勘以及各級(jí)政府的推薦，我方認(rèn)為我公司位于昆明市官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)復(fù)興村的宗地非常吻合云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目的用地要求和標(biāo)準(zhǔn)，具備了進(jìn)一步商洽談判的基礎(chǔ)和必要條件。擬選址地（復(fù)興地塊）的基本情況復(fù)興地塊位于昆明市官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)的復(fù)興村，規(guī)劃控制用地996.80畝，該地塊東至甘落沖村，南至新橋村北，西至新橋村東，北至金渾公路，毗鄰新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)，位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)位，交通條件非常便利，鐵路、城市軌道交、公路交通等網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。隨著新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)及昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)推進(jìn)，將會(huì)擁有更加便利的交通條件、完善的配套設(shè)施、明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。復(fù)興地塊的項(xiàng)目法人云南官房企業(yè)集團(tuán)·云南瑋泉投資融資擔(dān)保有限公司已經(jīng)對(duì)現(xiàn)有的996.80畝建設(shè)用地完成了農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用的相關(guān)手續(xù)，并已順利完成了用地出讓的公示，可以在最短的時(shí)間內(nèi)以最優(yōu)的服務(wù)向云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地提供手續(xù)完備的項(xiàng)目建設(shè)用地，即工業(yè)性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)證，將極大的降低了項(xiàng)目選址用地的土地使用權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間成本。并且官渡區(qū)政府還專門為云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地在復(fù)興地塊的周邊預(yù)留了足夠的可以征用土地，還將全力協(xié)助和支持完成項(xiàng)目建設(shè)用地的農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用等相關(guān)手續(xù)，這將為云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展預(yù)留了巨大的可持續(xù)發(fā)展空間。該地塊已獲得云南省發(fā)改委的《投資項(xiàng)目備案證》以及昆明市規(guī)劃局的《項(xiàng)目用地規(guī)劃條件書》。該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為工業(yè)用地（含部分道路用地和相關(guān)工業(yè)配套用地）。建設(shè)用地開發(fā)強(qiáng)度和規(guī)劃管理要求為：0.6≤容積率＜1.2,30％≤建筑密度＜40％，綠地率≥30項(xiàng)目用地產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目法人的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)土地的權(quán)屬明確、手續(xù)完備復(fù)興地塊位于昆明市官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)的復(fù)興村，規(guī)劃控制用地996.80畝，復(fù)興地塊的項(xiàng)目法人云南官房企業(yè)集團(tuán)·云南瑋泉投資融資擔(dān)保有限公司已經(jīng)對(duì)現(xiàn)有的996.80畝建設(shè)用地完成了農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用的相關(guān)手續(xù)，并已完成了建設(shè)用土地的出讓公示手續(xù)，可以在2007年年內(nèi)辦理完復(fù)興宗地的相關(guān)用地審批手續(xù)，獲取土地相關(guān)的合法土地使用權(quán)證，因此可以在最短的時(shí)間內(nèi)以最優(yōu)的服務(wù)向云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地提供建設(shè)用地，將極大的降低了項(xiàng)目選址用地的投資風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間成本。項(xiàng)目建設(shè)用地?zé)o拆遷等不可預(yù)見問題的優(yōu)勢(shì)由于復(fù)興地塊的項(xiàng)目法人云南官房企業(yè)集團(tuán)·云南瑋泉投資融資擔(dān)保有限公司已經(jīng)對(duì)現(xiàn)有的996.80畝建設(shè)用地完成了農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用的相關(guān)手續(xù)，并已完成了建設(shè)用土地的出讓公示手續(xù)，并且已妥善解決了征地、拆遷等問題。因此本項(xiàng)目建設(shè)用地不存在拆遷、補(bǔ)償?shù)炔豢深A(yù)見問題，可以極大大降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間成本。項(xiàng)目建設(shè)用地的可持續(xù)性發(fā)展優(yōu)勢(shì)復(fù)興地塊周邊多為荒山、林地，無農(nóng)業(yè)用地及耕地良田，土地征用條件相對(duì)便利，具備二期建設(shè)項(xiàng)目用地的征地客觀條件?？紤]到云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地可持續(xù)性發(fā)展的要求，官渡區(qū)政府還將在復(fù)興地塊的周邊預(yù)留了足夠的可以征用土地，并將全力協(xié)助和支持完成二期項(xiàng)目建設(shè)用地的農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用等相關(guān)手續(xù)，這將為云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目預(yù)留了巨大的可持續(xù)發(fā)展空間。復(fù)興地塊的項(xiàng)目法人的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)復(fù)興地塊的項(xiàng)目法人為云南官房企業(yè)集團(tuán)下屬的云南瑋泉投資融資擔(dān)保有限公司。云南官房企業(yè)集團(tuán)是云南省內(nèi)具有較強(qiáng)實(shí)力和企業(yè)社會(huì)責(zé)任的民營(yíng)集團(tuán)企業(yè)，云南瑋泉投資融資擔(dān)保有限公司是云南官房企業(yè)集團(tuán)絕對(duì)控股的專業(yè)投資融資擔(dān)保企業(yè)。云南瑋泉投資融資擔(dān)保有限公司已成功運(yùn)作了“昆明國(guó)際印刷包裝城”、“大理珠海都市花園”、“石林巴江商業(yè)中心”等大中型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中“昆明國(guó)際印刷包裝城”更是云南省內(nèi)第一個(gè)“政府引導(dǎo)、企業(yè)投資、市場(chǎng)運(yùn)作”的創(chuàng)新型工業(yè)園區(qū)，該項(xiàng)目位于官渡區(qū)大板橋的西沖村，占地面積為2042畝，預(yù)計(jì)建成后的投資總額達(dá)20億元，入駐企業(yè)達(dá)100戶左右，園區(qū)總產(chǎn)值將達(dá)到30億元，每年稅收貢獻(xiàn)2億元。該項(xiàng)目的進(jìn)展順利，并已被列為云南省的“雙百項(xiàng)目”，成為2006年省級(jí)一百個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，同時(shí)還被列為昆明市官渡區(qū)“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。因此復(fù)興地塊項(xiàng)目法人的綜合實(shí)力、社會(huì)責(zé)任、專業(yè)能力是云南CY集團(tuán)選擇投資復(fù)興地塊的基礎(chǔ)和保障。第四章復(fù)興地塊的資源優(yōu)勢(shì)交通及物流保障的優(yōu)勢(shì)新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建設(shè)將為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)帶來極為便利的交通優(yōu)勢(shì)，將按照現(xiàn)代交通理念，以機(jī)場(chǎng)為樞紐，把航空、鐵路、公路有機(jī)結(jié)合起來，使機(jī)場(chǎng)與全省鐵路干線網(wǎng)絡(luò)、公路干線網(wǎng)絡(luò)、城市軌道交通相連接，形成相互銜接、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的一體化綜合交通體系，以實(shí)現(xiàn)人與貨物的快速、高效、便捷運(yùn)輸，而復(fù)興地塊毗鄰新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)，位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)位，因此也將同時(shí)獲得極為便利的交通保障。在鐵路方面，將對(duì)貴昆鐵路新機(jī)場(chǎng)段改線，即新建一條沾昆復(fù)線承運(yùn)干線鐵路業(yè)務(wù)，同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃，還將在新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)興建城市快速輕軌，在候機(jī)樓下設(shè)火車站，與沾昆復(fù)線和城市軌道連接，形成大流量、高運(yùn)力的便捷的軌道交通系統(tǒng)，從而開創(chuàng)領(lǐng)先全國(guó)的綜合交通運(yùn)輸模式。在公路方面，計(jì)劃對(duì)老320國(guó)道進(jìn)行改建，改建后的320國(guó)道將成為雙向8車道的城市一級(jí)道路；新建連接昆曲高速公路和呈貢新區(qū)的雙向6車道的呈黃公路，以作為新的市政府連接新機(jī)場(chǎng)的快速干道；新建雙向8車道的新機(jī)場(chǎng)的高速公路；新建雙向6車道的東繞城線高速公路，從而使空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的交通走廊與昆曲高速公路、老３２０國(guó)道連接線、國(guó)道主干線ＧＺ６５、ＧＺ７５、ＧＺ４０以及昆明東繞城線連通，形成一個(gè)四通八達(dá)的快速道路網(wǎng)。從物流上看，復(fù)興地塊周邊配套有多個(gè)物流站，如：金馬貨運(yùn)站，焦化制氣廠貨運(yùn)站等，提供了地塊周邊大型企業(yè)的物流需求。隨著空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，周邊的物流配套迅猛發(fā)展也是必然趨勢(shì)，屆時(shí)，復(fù)興地塊的交通及物流的便捷性必將更加凸顯。電力保障的優(yōu)勢(shì)為解決35KV雙河線路穿過復(fù)興村地塊的建設(shè)事宜，在2006年底我方與昆明供電局共同召開協(xié)作會(huì)議，會(huì)議達(dá)成我方配合昆明供電局完成35KV雙河線路工程建設(shè)，允許在地塊內(nèi)建鐵塔，高壓線路以架空形式穿越，配合協(xié)調(diào)建設(shè)施工中與村民的協(xié)調(diào)，同時(shí)，昆明供電局從110KV大板橋變電站出兩個(gè)10KV出線間隔，提供我方復(fù)興村項(xiàng)目的開發(fā)施工及永久用電。如雙回10KV的出線不能滿足其復(fù)合需要，按供電部門的要求辦理增容手續(xù)后，由昆明供電局再擴(kuò)充兩回10KV配電供其使用。這次會(huì)議達(dá)成的內(nèi)容，無疑為云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目基地?cái)M選址復(fù)興地塊創(chuàng)造了便利的用電條件，大幅度降低了電力設(shè)備建設(shè)的人力物力成本。項(xiàng)目用地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)“昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)”規(guī)劃控制面積160平方公里，一期開發(fā)建設(shè)面積51平方公里，復(fù)興地塊位于規(guī)劃中的昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，具有極其良好的發(fā)展前景。同時(shí)，昆明市工業(yè)布局規(guī)劃的兩大核心一是“工業(yè)東移”，二是“退二進(jìn)三”，隨著昆明整體工業(yè)布局的調(diào)整和新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)戰(zhàn)略的實(shí)施，大量高附加值的創(chuàng)新型企業(yè)將在這一經(jīng)濟(jì)帶聚集和協(xié)同發(fā)展。復(fù)興地塊在“昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)”建設(shè)和“工業(yè)東移”戰(zhàn)略的共同影響下，必將成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐和龍頭，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。我方通過各種途徑獲得了“昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)”的最新規(guī)劃，在該規(guī)劃中，復(fù)興地塊的具體位置也作了明確的標(biāo)示。下圖摘自《昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)·大板橋——李其片區(qū)分區(qū)規(guī)劃》：新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)的有利影響新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)，距昆明主城區(qū)約20公里，是繼首都、上海浦東、廣州白云３個(gè)機(jī)場(chǎng)之后，國(guó)家“十一五”期間唯一批準(zhǔn)遷建的“面向東南亞、南亞，連接歐亞的國(guó)家門戶樞紐機(jī)場(chǎng)”。新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)等級(jí)為4E，規(guī)劃建設(shè)兩組4條跑道，滿足F類機(jī)型使用，長(zhǎng)度為4000米。預(yù)計(jì)2010年昆明新機(jī)場(chǎng)的年旅客吞吐量將超過2070萬人次，2020年將達(dá)到4000萬人次以上，2035年達(dá)到6000萬人次和貨郵吞吐量120萬噸。新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)建成后，將會(huì)成為面向東南亞、南亞的物流中心和客運(yùn)樞紐，機(jī)場(chǎng)周邊地區(qū)可以依托國(guó)際大型樞紐機(jī)場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，吸引和聚集一批以航空運(yùn)輸為主要手段、具有高附加值的新型加工制造業(yè)，成為外向型經(jīng)濟(jì)的“橋頭堡”，構(gòu)建以生態(tài)和諧為前提，便捷客流為特征，集經(jīng)貿(mào)與商務(wù)、科技與文化、現(xiàn)代物流、出口加工和生態(tài)休閑為一體，面向全省、全國(guó)和向東南亞、南亞開放的環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、產(chǎn)業(yè)配套、服務(wù)一流的“臨空型產(chǎn)業(yè)聚集基地”?；A(chǔ)配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建設(shè)將為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)帶來極為便利的其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，主要包括道路基礎(chǔ)設(shè)施、給水基礎(chǔ)設(shè)施、排水基礎(chǔ)設(shè)施、電力基礎(chǔ)設(shè)施、通信基礎(chǔ)設(shè)施、燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施等6個(gè)方面，而復(fù)興地塊位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)位，因此也將同時(shí)獲得以上各類基礎(chǔ)設(shè)施的有力保障。給水基礎(chǔ)設(shè)施選擇寶象河水廠作為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的供水水源，對(duì)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)施重力供水。排水基礎(chǔ)設(shè)施將空港經(jīng)濟(jì)區(qū)雨水通過雨水管網(wǎng)收集后流入花莊河，污水通過污水管網(wǎng)收集后進(jìn)入污水處理廠。通信基礎(chǔ)設(shè)施包括電信基礎(chǔ)設(shè)施、郵電基礎(chǔ)設(shè)施和廣電基礎(chǔ)設(shè)施，電信基礎(chǔ)設(shè)施將新增3個(gè)電信局點(diǎn)，郵電基礎(chǔ)設(shè)施將在機(jī)場(chǎng)南、北進(jìn)口各設(shè)置一個(gè)郵政支局，廣電基礎(chǔ)設(shè)施將在機(jī)場(chǎng)南、北進(jìn)口設(shè)置有線電視一級(jí)機(jī)房。電力基礎(chǔ)設(shè)施和燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施也都將給予空港經(jīng)濟(jì)區(qū)最大的完善和保障。地質(zhì)條件的優(yōu)勢(shì)復(fù)興地塊的規(guī)劃控制用地的地質(zhì)結(jié)構(gòu)主要為山地，屬于云南山字構(gòu)造體系的脊柱部分，位于普渡河與小江斷裂帶之間的新生帶昆明斷陷溶蝕盆地。河谷為寬谷盆地內(nèi)4級(jí)沖積湖階地發(fā)育，底部為斷裂型地堡壘。山區(qū)、半山區(qū)是隴崗?fù)莸?，石芽原野侵蝕盆地?？拷擎?zhèn)部分石巖分布較廣，主要為堅(jiān)石地貌，地基承載力均勻。復(fù)興地塊總體地形相對(duì)平緩，不良地質(zhì)作用主要為季節(jié)性沖溝，未見滑坡、崩塌等地質(zhì)災(zāi)害分布，場(chǎng)區(qū)穩(wěn)定性較好，非常適宜各類工程項(xiàng)目的建設(shè)。復(fù)興地塊的規(guī)劃控制用地多數(shù)為荒山、荒坡、荒溝，因此可以最小限度的避免對(duì)農(nóng)田、耕地和林地的占用，而對(duì)以上沒有太多農(nóng)業(yè)開發(fā)價(jià)值的荒山、荒坡、荒溝的綜合開發(fā)和利用，將有利于實(shí)現(xiàn)集約化、可持續(xù)性、高效、環(huán)保、綠色的創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其它自然資源和社會(huì)資源的優(yōu)勢(shì)除了以上各類優(yōu)勢(shì)外，復(fù)興地塊的還具有以下諸多的自然資源和社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)。降水：該區(qū)域降水的形式以降雨為主，霜雪量很少，受東南及西南兩股暖濕氣流的影響，降雨主要集中在5-9月，多年年平均降雨量855毫米。氣溫：該區(qū)域?qū)儆诘途暥雀咴蜏貪駳夂?，具有日溫差大，年溫差小，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，四季如春的特點(diǎn)，全年平均為14℃水文：復(fù)興地塊所處區(qū)域內(nèi)有寶象河流過，沿寶象河上游各支流建有三個(gè)水庫(kù)。寶象河水庫(kù)，銅牛寺水庫(kù)，天生壩水庫(kù)。人力資源：該區(qū)域地大板橋全鎮(zhèn)2003年人口33554人，其中農(nóng)業(yè)人口23441人，非農(nóng)人口7435人，暫住人口2678人，預(yù)計(jì)到2010年后，其城鎮(zhèn)人口將達(dá)20萬人左右。第五章選址復(fù)興地塊的官渡區(qū)資源優(yōu)勢(shì)和政府的支持力度官渡區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)官渡區(qū)位于滇池北岸，是昆明主城區(qū)的重要組成部分，在現(xiàn)代新昆明建設(shè)中具有“橋頭堡”和“主戰(zhàn)場(chǎng)”的重要地位。昆明市四區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，官渡區(qū)擁有552.21平方公里土地，城市建成區(qū)面積約60平方公里，占昆明市建成區(qū)的一半以上，城市化率達(dá)66%，下轄3鎮(zhèn)3鄉(xiāng)4個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?0萬人。2006年，實(shí)現(xiàn)官渡區(qū)生產(chǎn)總值，266.6億元，比上年增長(zhǎng)14.3%，財(cái)政總收入完成25.1966億元，比上年增長(zhǎng)29.5%。官渡區(qū)擁有云南省對(duì)外開放的兩大窗口——昆明國(guó)際航空港、昆明火車南站；一大國(guó)際活動(dòng)中心——中國(guó)昆明國(guó)際會(huì)展中心，是昆明市連接?xùn)|西、貫通南北，與全國(guó)、南亞、東南亞乃至歐亞交往的交通樞紐；是全市主要的商品物資集散中心和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)及加工基地，同時(shí)還是外向型商品的生產(chǎn)及加工基地。在現(xiàn)代新昆明建設(shè)中，官渡區(qū)既是主城的重要組成部分，也是連接主城、呈貢新城、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)三大區(qū)域中的樞紐，蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展?jié)摿?。官渡區(qū)可以充分享有主城區(qū)、新城區(qū)及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的人才、資金、市場(chǎng)、物流、信息科技和政治文化資源，具有其它縣區(qū)無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。作為昆明主城區(qū)的重要組成部分，官渡區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)除了具有較為完備的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷的交通條件、充裕的可開發(fā)土地資源、良好的政策環(huán)境、較低的經(jīng)營(yíng)成本、眾多的發(fā)展機(jī)遇以及廣闊的發(fā)展空間外，同時(shí)還表現(xiàn)為人流、物流、商流、資金流的匯聚所形成的巨大消費(fèi)市場(chǎng)和信息流動(dòng)。官渡區(qū)目前已經(jīng)形成了城區(qū)以房地產(chǎn)、商貿(mào)、物流、餐飲等產(chǎn)業(yè)為主，郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)以加工、花卉、蔬菜、旅游、觀光、度假等產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)格局，新的官渡將建設(shè)成為昆明城市商貿(mào)物流中心區(qū)，新型工業(yè)創(chuàng)業(yè)區(qū)和特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、具有高度經(jīng)濟(jì)聚集功能和輻射力的城市新區(qū)。在“十一五”規(guī)劃中，官渡區(qū)將以推進(jìn)城市化進(jìn)程為主線，按照“走出城郊型、融入都市圈、建設(shè)中心區(qū)”的工作思路，打造“購(gòu)物在官渡，創(chuàng)業(yè)在官渡，居住在官渡，休閑在官渡”四大城市品牌，形成較強(qiáng)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，并且隨著新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，新機(jī)場(chǎng)及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)周邊的交通和基礎(chǔ)設(shè)施將獲得跨越式的發(fā)展和完善，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)將逐漸顯示出極大的產(chǎn)業(yè)聚集和輻射帶動(dòng)效應(yīng)，這將對(duì)官渡區(qū)發(fā)展臨港經(jīng)濟(jì)起到較大的促進(jìn)作用。綜上所述，復(fù)興地塊所處的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿薮?投資收益的潛力巨大。各級(jí)政府的支持力度復(fù)興地塊現(xiàn)有的996.80畝的用地已經(jīng)完成了農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用的相關(guān)手續(xù)；在市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和城市建設(shè)規(guī)劃方面，官渡區(qū)政府將在新昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上全力完善地塊基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)；在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，隨著昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)及昆明工業(yè)布局規(guī)劃“工業(yè)東移”、“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略實(shí)施，官渡區(qū)政府將持續(xù)地完善該區(qū)域臨港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的積聚和發(fā)展。同時(shí)，官渡區(qū)政府還專門制定了《官渡區(qū)扶持企業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策》，同時(shí)滿足下列條件的企業(yè)均可申報(bào)：當(dāng)年稅收繳地方財(cái)政留成部分累計(jì)30萬（房地產(chǎn)企業(yè)200萬）以上（代扣代繳、查補(bǔ)稅款不列入獎(jiǎng)勵(lì)范圍）；沒有發(fā)生重大安全生產(chǎn)事故、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)、符合環(huán)保要求；誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，沒有發(fā)生違法、欺詐以及損害消費(fèi)者權(quán)益的行為。具體獎(jiǎng)勵(lì)如下：（1）原辦企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)。符合獎(jiǎng)勵(lì)條件的各類原辦企業(yè)，按其當(dāng)年納稅地方留成部分給予0.6%的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)增值稅納稅額400萬元以上的企業(yè)，按其當(dāng)年納稅地方留成部分給予1%的獎(jiǎng)勵(lì)。（2）新辦企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)。凡2006年1月1日起在官渡區(qū)轄區(qū)內(nèi)辦理工商注冊(cè)登記、稅務(wù)登記的各類企業(yè)（房地產(chǎn)企業(yè)除外），其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)投資在3000萬員以下的。按照原辦企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)投資在3000萬至5000萬元的，第一年按其納稅額地方留成部分給予8%的獎(jiǎng)勵(lì)，第二年給予5%的獎(jiǎng)勵(lì)，第三年給予3%的獎(jiǎng)勵(lì)；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性固定投資在5000萬元以上的，第一年按其納稅額地方留成部分給予10%的獎(jiǎng)勵(lì)，第二年給予6%的獎(jiǎng)勵(lì)，第三年給予4%的獎(jiǎng)勵(lì)。以后年度按原辦企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。（3）科技扶持獎(jiǎng)勵(lì)。凡獲官渡區(qū)科學(xué)技術(shù)一、二、三等獎(jiǎng)的，分別給予2萬元、1.5萬元、1萬元的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)獲得云南省高新企業(yè)認(rèn)證的，一次性獎(jiǎng)勵(lì)3萬元；對(duì)創(chuàng)建企業(yè)技術(shù)中心，經(jīng)國(guó)家、省、市認(rèn)證的，分別給予30萬、20萬、10萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。（4）招商引資中介獎(jiǎng)勵(lì)。凡引進(jìn)固定資產(chǎn)投資到位資金內(nèi)資500萬以上，外資50萬美元以上的，按實(shí)際到位資金的0.5%給予終結(jié)獎(jiǎng)勵(lì)，最高終結(jié)獎(jiǎng)勵(lì)金額為20萬元人民幣。（5）貸款貼息扶持。對(duì)企業(yè)新上技改項(xiàng)目，按照一事一議、特事特辦的原則，給予一定扶持。市區(qū)兩級(jí)政府對(duì)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入的支持由于昆明市及官渡區(qū)兩級(jí)政府對(duì)云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目選址于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)復(fù)興村都非常重視，并且考慮到云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出、社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益顯著，各級(jí)政府已明確表明了全力支持該項(xiàng)目建設(shè)的態(tài)度。云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地對(duì)基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求業(yè)極高，因此在云南CY集團(tuán)的建議下，市區(qū)兩級(jí)政府將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行投入。這將為云南CY集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地選址于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)復(fù)興村充分解決了基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的問題，為加快項(xiàng)目建設(shè)的速度、降低項(xiàng)目建設(shè)的成本、規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的可持續(xù)性營(yíng)運(yùn)提供了充分的保障。第六章CY集團(tuán)選址復(fù)興地塊的潛在價(jià)值分析政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的土地增值效益由于復(fù)興地塊目前尚為“生地”，若CY集團(tuán)完成產(chǎn)業(yè)基地的選址并建設(shè)后，將可以獲得“生地”——“熟地”過程的土地增值效益。由于復(fù)興地塊位于毗鄰新新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)，位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)位，同時(shí)還是昆明工業(yè)東移戰(zhàn)略的核心地帶，是兩者交匯的樞紐和龍頭。因此隨著昆明市工業(yè)布局規(guī)劃的“工業(yè)東移”、“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略實(shí)施和新昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，各級(jí)政府必將對(duì)該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行持續(xù)性的投入和完善。根據(jù)成本外部性的經(jīng)濟(jì)學(xué)原則，CY集團(tuán)將充分分享政府基礎(chǔ)設(shè)施投入的外部效應(yīng)（共享基礎(chǔ)設(shè)施及其市政配套等的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)），以及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集帶來的外部效應(yīng)（共享產(chǎn)業(yè)聚集及海量的資金流、信息流、物流、人流等商業(yè)附加值），從而獲得該產(chǎn)業(yè)基地的“生地”——“熟地”過程的高溢價(jià)和高增值空間。靈活多樣的運(yùn)營(yíng)模式可采用土地置換合作開發(fā)的模式根據(jù)云南CY集團(tuán)及其聯(lián)合體的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，云南CY集團(tuán)需要通過資產(chǎn)優(yōu)化重組、技術(shù)更新改造以及新增擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，建立起較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。但由于云南CY集團(tuán)及其聯(lián)合體在昆明主城區(qū)內(nèi)擁有多宗較大面積的國(guó)有土地的使用權(quán)。本著優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、盤活存量資產(chǎn)、充實(shí)優(yōu)化增量資產(chǎn)，提高云南CY集團(tuán)及其聯(lián)合體的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率、資產(chǎn)的盈利能力，雙方考慮采用土地置換合作開發(fā)的模式，以便實(shí)現(xiàn)資源整合及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。云南CY集團(tuán)及其聯(lián)合體可以將其所擁有的位于昆明市區(qū)內(nèi)的宗地的國(guó)有土地使用權(quán)，在補(bǔ)交土地出讓金并將原用地的劃撥性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)以及由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地后作為雙方合作開發(fā)的標(biāo)的物。云南官房企業(yè)集團(tuán)置換受讓云南CY集團(tuán)及其聯(lián)合體變更性質(zhì)后的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并向云南CY集團(tuán)及其聯(lián)合體置換轉(zhuǎn)讓昆明市大板橋復(fù)興村的宗地的國(guó)有土地使用權(quán)。通過雙方的合作開發(fā)，云南官房企業(yè)集團(tuán)可以獲得房地產(chǎn)開發(fā)用的置換土地，并進(jìn)行專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)開發(fā)；云南CY集團(tuán)及其聯(lián)合體可以獲得置換的工業(yè)用地、職工集資房、差額補(bǔ)償現(xiàn)金等，從而解決了職工的住房問題、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地問題以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)資金問題，從而使云南CY集團(tuán)及其聯(lián)合體可以以解決企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及資產(chǎn)重組優(yōu)化的問題；還可以解決企業(yè)職工房改等的歷史遺留問題并關(guān)注民生及和諧社會(huì)的建設(shè)；還可以用該土地掛牌交易凈收益返還企業(yè)的政策性整體搬遷經(jīng)費(fèi)的剩余部分補(bǔ)充企業(yè)的流動(dòng)資金，用以解決企業(yè)的債務(wù)償還及重組和生產(chǎn)流動(dòng)資金以及新增固定資產(chǎn)投資所需資金等問題。從而認(rèn)真履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、走可持續(xù)發(fā)展道路的原則，并實(shí)現(xiàn)了社會(huì)、企業(yè)、職工的和諧發(fā)展之道?？刹捎酶軛U式購(gòu)置土地模式杠桿式購(gòu)置土地的定義和意義杠桿收購(gòu)是指以少量的自有資金，以被收購(gòu)資產(chǎn)土地作為抵押物、以未來CY集團(tuán)因產(chǎn)能增加的收益作為還款來源，籌集部分資金用于收購(gòu)的一種資本運(yùn)作行為。如CY集團(tuán)決定購(gòu)置本宗土地，我們推薦CY集團(tuán)通過類似企業(yè)并購(gòu)中杠桿式收購(gòu)的方式來購(gòu)置本宗土地。其實(shí)，杠桿式購(gòu)置資產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)生活中最大的運(yùn)用案例就是個(gè)人商品房按揭貸款，個(gè)人商品房按揭貸款所購(gòu)資產(chǎn)大多屬于消費(fèi)型，但也有人通過商品房按揭貸款來購(gòu)置資產(chǎn)而獲利，獲利方式有兩種：一、出租；二、溢價(jià)轉(zhuǎn)讓，通過這兩種方式都為個(gè)人帶來了財(cái)富積累和資產(chǎn)的保值、增值。而像CY集團(tuán)這樣效益好的企業(yè)通過杠桿方式購(gòu)置生產(chǎn)用地以擴(kuò)大產(chǎn)能的話，帶來的收益率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人獲利的收益率。CY集團(tuán)和官房集團(tuán)作為不同行業(yè)的領(lǐng)先者，雙方都具有較高的誠(chéng)信度。官房企業(yè)集團(tuán)可在一定條件下接受CY集團(tuán)支付少部分土地預(yù)付款后，就將土地權(quán)屬證書辦理到CY集團(tuán)名下，CY集團(tuán)則可用該宗土地作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)舉債來支付土地尾款。采用杠桿式購(gòu)置土地方式實(shí)際上是舉債收購(gòu)，通過銀行等金融機(jī)構(gòu)安排過渡性貸款，并購(gòu)企業(yè)只要很少部分資金就可買下目標(biāo)地塊，以目標(biāo)地塊為擔(dān)保抵押對(duì)外舉債，CY集團(tuán)自己投入的購(gòu)置土地款很少，該方式取得的土地增值折合自有資金報(bào)率遠(yuǎn)高于完全用自有資金下的回報(bào)率。由于杠桿收購(gòu)采用了債務(wù)融資方式，因此它十分適合像CY集團(tuán)這樣階段性購(gòu)地資金不足而又急于擴(kuò)大產(chǎn)出規(guī)模的優(yōu)勢(shì)企業(yè)；對(duì)銀行來說，其貸款由擬收購(gòu)目標(biāo)資產(chǎn)作為抵押物，因此其貸款的安全性有較大的保障，銀行比較容易接受貸款申請(qǐng)。CY集團(tuán)購(gòu)置土地屬于新型工業(yè)化聚集以提升產(chǎn)能，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)投向，因而融資利息可以享受銀行的基準(zhǔn)利率，減少購(gòu)置土地后營(yíng)運(yùn)的壓力。其貸款利息，可以在稅前列支，并且可以向政府申請(qǐng)貼息貸款的支持。對(duì)于CY集團(tuán)這樣擁有上市公司背景的企業(yè)靈活進(jìn)行資本運(yùn)作，不僅會(huì)給企業(yè)本身帶來巨大預(yù)期收益，而且也會(huì)給控股的上市公司—“沈陽機(jī)床”在資本市場(chǎng)帶來利好消息。不可否認(rèn)的是，本宗土地?fù)碛械拿鞔_產(chǎn)權(quán)以及官房集團(tuán)對(duì)CY集團(tuán)的充分信任，才使得杠桿式購(gòu)置該宗土地具有了可能性及獨(dú)有性。杠桿式購(gòu)置宗地可行性當(dāng)前，面臨通貨膨脹和稅制改革是促進(jìn)杠桿收購(gòu)的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。通過這種方式購(gòu)置土地，從投資回報(bào)率上來看，只要CY集團(tuán)購(gòu)置土地用于擴(kuò)大生產(chǎn)的收益和土地潛在增值收益大于向外舉債利率，則購(gòu)置土地投入的自有資金投入越少，所購(gòu)置土地承擔(dān)的抵押負(fù)債越多，投資回報(bào)率就越高。由于當(dāng)前通貨膨脹率一直居高不下，而且現(xiàn)在影響企業(yè)購(gòu)置資產(chǎn)的障礙之一是資金不足，如果利用杠桿購(gòu)置，資金短缺的企業(yè)也可完成購(gòu)置土地的行為。因此，CY集團(tuán)如采取杠桿式購(gòu)置土地，則必須考慮的問題是—如何確定和保持財(cái)務(wù)杠桿的適度比例以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要影響因素包括：企業(yè)資產(chǎn)穩(wěn)定性、企業(yè)資產(chǎn)收益率、資金成本、資金使用期限及購(gòu)置土地帶來的擴(kuò)大產(chǎn)能而形成的未來的現(xiàn)金流量。在CY集團(tuán)以杠桿式購(gòu)置土地時(shí)，官房集團(tuán)下屬的瑋泉投資融資擔(dān)保有限公司作為一個(gè)從事融資、土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、擔(dān)保、財(cái)務(wù)顧問、稅收策劃業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，可以為CY集團(tuán)的整個(gè)杠桿式購(gòu)置土地做全程顧問，以保證CY集團(tuán)在此次購(gòu)置土地行為中利益最大化。杠桿式購(gòu)置土地的流程（4）與金融機(jī)構(gòu)的合作財(cái)政貼息是指為了國(guó)家宏觀調(diào)控的需要，政府財(cái)政對(duì)使用某些規(guī)定用途銀行貸款的企業(yè)，就其支付的貸款利息提供的一種補(bǔ)貼。其實(shí)質(zhì)是政府財(cái)政代替企業(yè)向銀行支付全部或部分利息，是政府財(cái)政支持有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目發(fā)展的一種有效方式。財(cái)政補(bǔ)貼國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)特定的政治經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，由財(cái)政安排專項(xiàng)基金向國(guó)有企業(yè)或勞動(dòng)者個(gè)人提供的一種資助。中國(guó)現(xiàn)行的財(cái)政補(bǔ)貼主要包括價(jià)格補(bǔ)貼、企業(yè)虧損補(bǔ)貼等。補(bǔ)貼的對(duì)象是國(guó)有企業(yè)和居民等。補(bǔ)貼的范圍涉及到工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、外貿(mào)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門和生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)及居民生活各方面。近年來，昆明市緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代新昆明的目標(biāo)，不斷加大工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略的實(shí)施力度，按照科學(xué)發(fā)展、規(guī)劃先行的要求，組織編制完成《昆明市推進(jìn)新型工業(yè)化工業(yè)強(qiáng)市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，有力、有序推進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這樣的背景下，云南CY集團(tuán)有限公司作為中國(guó)機(jī)械工業(yè)的重點(diǎn)骨干企業(yè)、云南省機(jī)電產(chǎn)品出口創(chuàng)匯先進(jìn)企業(yè)為求發(fā)展，如果搬遷廠區(qū)以提高產(chǎn)能，必然能得到各級(jí)政府相關(guān)的財(cái)政支持。如果CY集團(tuán)能夠運(yùn)用杠桿式購(gòu)置土地，并且能獲得相關(guān)貼息支持，這無疑又為企業(yè)節(jié)約了大量財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且?guī)缀跏且粤愠杀精@得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地后帶來的影響是巨大的。經(jīng)過瑋泉公司與省發(fā)改委、省財(cái)政廳的多次溝通和協(xié)調(diào)，省發(fā)改委同意并下達(dá)我市2007年第一批投資貼息資格，瑋泉公司所運(yùn)作的“昆明國(guó)際印刷包裝城”項(xiàng)目亦在該批計(jì)劃當(dāng)中，貼息總額為1000萬元，并且貼息金額為全省最大。我們相信，以我們對(duì)貼息政策的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，能夠協(xié)助CY集團(tuán)在尋求融資的途徑中爭(zhēng)取到政府的支持。關(guān)于申請(qǐng)貼息具體實(shí)施方案，瑋泉公司將協(xié)助CY集團(tuán)參照《省發(fā)改委固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款貼息資金申報(bào)》（詳見附件16）、《云南省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目省預(yù)算內(nèi)資金貼息實(shí)施方案（試行）》（詳見附件17）和《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市政府投資建設(shè)項(xiàng)目管理暫行規(guī)定的通知》（詳見附件18）制定。對(duì)資本市場(chǎng)（上市公司）的價(jià)值貢獻(xiàn)資本市場(chǎng)歷史上由于搬遷地產(chǎn)增值孕育的“成長(zhǎng)股”、“績(jī)優(yōu)股”屢見不鮮。2005年中就有ST豐華因子公司搬遷獲得上億元的高額回報(bào)引爆股價(jià)飚升，一度出現(xiàn)二十五個(gè)漲停板，累計(jì)漲幅高達(dá)270%。同樣在2006年，擁有大量土地儲(chǔ)備，但價(jià)值被低估的上市公司更成為了主力眼中的香餑餑，前期的大牛股G廣船廠房陸續(xù)從廣州市區(qū)搬遷到珠江口的南沙開發(fā)區(qū)，廠房拍賣后用來開發(fā)房地產(chǎn)，半年時(shí)間股價(jià)漲了將近五倍。也有因搬遷而改善基本面的大牛股。石油濟(jì)柴在上世紀(jì)90年代中期起，該公司滯后的技術(shù)創(chuàng)新、單一的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量與國(guó)外的差距越來越大，市場(chǎng)銷售量迅速萎縮，從而使得其在1996年上市之初就背上了沉重的包袱，業(yè)績(jī)連續(xù)4年在虧損邊緣徘徊。為扭轉(zhuǎn)局面，公司不斷開拓新的市場(chǎng)，加快了行業(yè)產(chǎn)品多元化的步伐，特別是2002年，石油濟(jì)柴主廠區(qū)被列為搬遷改造之列，獲得了4億元的補(bǔ)償費(fèi)用，這為公司帶來巨大的資金支持，公司由此在主業(yè)快速發(fā)展的支持下改變了以往一窮二白的面貌，股價(jià)也因此翻番。由于不同地域的地價(jià)并不一樣，大型城市的土地價(jià)格一般較高，如果上市公司取得土地的價(jià)格相對(duì)較低或時(shí)間較早，重估的潛力就更大。北京作為首都土地資源十分珍貴，以全新面貌迎接2008奧運(yùn)會(huì)，北京市政府已開始全面治理改善首都的環(huán)境，大型生產(chǎn)企業(yè)遷離市區(qū)是重要組成部分，許多污染企業(yè)被下令減產(chǎn)或停產(chǎn)，G首鋼首當(dāng)其沖。重慶已明確提出到2007年，將主城區(qū)29