湖北城市綜合體項目市場調研及定位報告

1打造xx首席“院街”式的復合功能城市綜合體——xx市T0146-2010地塊前期市場調研及定位報告/2011070611前期顧問工作階段劃分2011/06/032011/07/06工作成果第二階段（中期）物業(yè)規(guī)劃建議報告第一階段市場調研及定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告30個工作日20個工作日2011/07/2610個工作日第三階段（終期）項目營銷總體策略報告規(guī)劃調整建議規(guī)劃方案確定整體營銷策略2011/08/06《項目規(guī)劃方案調整建議》《項目營銷總體策略報告》項目實地勘察區(qū)域房地產市場調研客戶訪談專業(yè)人士訪談企業(yè)高層訪談項目啟動區(qū)現(xiàn)狀研究項目開發(fā)啟動策略研究相關項目案例借鑒項目所在區(qū)域市場競爭研究項目開發(fā)物業(yè)組成研究項目啟動區(qū)地塊條件分析相關樓盤啟動模式分析相關樓盤客戶與產品分析相關樓盤物業(yè)市場分析項目整體戰(zhàn)略與定位回顧項目整體定位研究項目開發(fā)策略研究項目物業(yè)發(fā)展建議研究2在過去半個月時間里，本司專案組進行了如下調研與研究工作工作內容收集的數(shù)據進行的訪談進行的分析項目實地勘察xx房地產市場現(xiàn)狀xx商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展項目和地區(qū)的背景分析目標市場與客戶的集中分析定位及發(fā)展策略建議目標消費者訪談地產專業(yè)人士訪談政府相關人員的訪談隨機訪談業(yè)內訪談專家訪談xx房地產在售項目信息；xx商圈調研；鄂州商圈調研城市規(guī)劃影響探討房地產市場特點分析xx購房人置業(yè)特點分析區(qū)域競爭態(tài)勢分析xx消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析項目產品定位研究開發(fā)節(jié)奏與時序研究定位及發(fā)展策略建議3引領xx都市復合居住范本打造全新空中院館生活在深度溝通的基礎上，大家顧問一行6人，在xx及鄂州進行了為期8天的實地調研，共走訪了十余個項目，完成了250份潛在目標客戶的有效市場調查問卷，并對xx當?shù)叵嚓P政府部門以及實際操盤的業(yè)內專家進行了若干場深度訪談，以求找出當?shù)刭彿空叩暮诵奶卣?，為項目定位以及后期商業(yè)開發(fā)思路提供牢固支撐。

xx明珠大道T0146-2010地塊項目（下稱明珠大道項目）作為18萬方的中等規(guī)模項目，從開發(fā)角度而言，較高的開發(fā)成本對項目的高溢價與創(chuàng)新提出了較高要求，同時還承載著企業(yè)品牌、市場標桿的諸多外在使命，因而項目的開發(fā)，已超越了普通市場層面的要求?；诖?，本次匯報將圍繞如下幾個方面核心問題的解決依次展開：1、結合城市特征、現(xiàn)有規(guī)劃指標和企業(yè)開發(fā)目標，確定項目的初步規(guī)劃思考？2、立足區(qū)域競爭，準確把握客戶需求，尋找項目的核心競爭優(yōu)勢？3、兼顧企業(yè)現(xiàn)金流和價值最大化考慮，為本項目3萬方商業(yè)的價值最大化提出建議與參考？

以下匯報，將圍繞上述問題依次展開。我司愿和貴司一起在各自的專業(yè)領域內，將本項目打造成xx的宜居典范之作，創(chuàng)造xx樓市的又一個輝煌。前言：4本次匯報內容構成2目標及核心問題3住宅競爭與定位突破4商業(yè)競爭與定位突破1項目本體解讀5規(guī)劃推導及啟動區(qū)建議51項目本體解讀指標解讀區(qū)域印象相關配套交通條件城市規(guī)劃6地塊緊臨明珠大道，整體地勢略低，內部有條現(xiàn)狀道路連通明珠大道與珠寶路，有利于項目商業(yè)價值的提升；同時地塊西南向可觀長江與遺愛湖景觀，具備一定景觀優(yōu)勢東：臨明珠大道，對面為xx師范學院南：臨已經開發(fā)項目瑞天新城西：臨舊村房北：臨新港二路舊房，孵化器項目地段解讀N7項目所在區(qū)域地處東部新城開發(fā)區(qū)，未來的政治經濟中心所在，同時以鄂黃長江大橋為樞紐，是鄂州xx的城市界面所在，橋頭經濟與良好區(qū)位的雙重利好優(yōu)勢賦予項目較大開發(fā)潛力與增值預期。城市東部開發(fā)區(qū)中心位置從地理位置來看，xx市形成了東西雙城格局，本項目正好處于新城區(qū)的中心地段。新老城區(qū)結合處從行政劃分來看，本項目屬于東部新城區(qū)，與黃州區(qū)相鄰。是xx市經濟開發(fā)區(qū)，也是未來城市發(fā)展的重點區(qū)域。東城縱向主干道本項目鄰近城市級主干道，明珠大道。作為進出經濟開發(fā)區(qū)的樞紐地帶。區(qū)域解讀黃州區(qū)（xx中心老城區(qū)）經濟開發(fā)區(qū)（東部新城）項目所在地政府東遷將成為推動區(qū)域快速發(fā)展的重要引擎和機遇8項目總規(guī)模18萬方，是企業(yè)首進xx的開山地王之作，擔負著項目形象與企業(yè)品牌的雙重使命。同時，地塊成本過億，商業(yè)占比高達20%，如何通過商業(yè)價值的最大化化解地塊的高地價成本，保障企業(yè)實現(xiàn)合理的投資利潤也是本案定位思考的關鍵。占地面積：90畝，約6萬平米容積率：3.0建筑面積：18.009萬平米住宅面積：14.072萬平米商業(yè)面積：3.6018萬平米（20%）土地總價：13500萬元土地成本：150萬/畝樓面價750元/平米指標解讀9233米地塊外部通達性高，但目前沒有可以直達的公交線路，對區(qū)域外消費的吸納與輻射力較弱，同時臨街面較少，對項目商業(yè)價值提升有一定影響。因此，如何擴大項目商業(yè)影響力，同時通過規(guī)劃提升項目的臨街商業(yè)價值是本案商業(yè)突破的關鍵。交通條件10項目周邊xx師范、xx高中、鄂東職校等知名教育機構眾多，人文氛圍濃郁，潛在消費群近4萬人，是項目重要購買力支撐與消費群所在。周邊配套xx高中：在校學生4000余人，在崗教職工310余人。合計4500人左右。12311本案項目西、南兩面具備遺愛湖與長江雙重景觀優(yōu)勢，是項目品質與附加值的重要體現(xiàn)周邊資源12觀點一：xx城市化進程進入到快通道，城市人口的擴張是房地產市場的重要支撐：到2020年，城市整體城市化率達到60%，城市化進程的加快速將帶來巨大的人口紅利，是城市房地產的重要支撐；觀點二：城市東拓，中心東移，政府的大力投入將為區(qū)域房地產市場帶來活力：目前城市主要向東發(fā)展，形成以黃州區(qū)與東部開發(fā)區(qū)為兩大中心的雙城格局，政府也將由目前所在的黃州區(qū)遷往東部開發(fā)區(qū)，將東部開發(fā)區(qū)打造成為新的城市政務金融中心，促進城市向東發(fā)展；xx市作為武漢城市圈中最大地級市，城市化進程進入快通道，本項目位于城市擴張主軸，未來政府所在地，是本案巨大潛力的重要保障和支撐。城市規(guī)劃黃州區(qū)：是xx市老城區(qū)，有著濃郁的城市生活氛圍，傳統(tǒng)老商圈以及居住中心；東部開發(fā)區(qū)：于1990年6月成立，是xx市正在成長的城市新區(qū)，也是未來城市發(fā)展的重點區(qū)域。目前xx市政務中心正逐步搬遷至此，同時規(guī)劃的中央商務區(qū)以及核心商圈。13橋頭經濟、政府重地，賦予項目較大預期潛力；周邊中學大學教育資源豐富，購買力強勁、人文氛圍濃郁；地塊高層視野可觀遺愛湖與長江資源，地塊方正，地勢平坦，利于整體規(guī)劃布局。項目周邊新城區(qū)整體居住品質較高，對項目競爭造成一定壓力；區(qū)域交通網絡尚不完善，不利于與外界的溝通與聯(lián)系，對項目商業(yè)價值有一定影響；較高的拿地成本，對項目的盈利空間造成影響與限制。優(yōu)勢劣勢橋頭經濟、城市界面、政府重地所在，高端教育氛圍濃郁、景觀視野優(yōu)越綜合結論14指標屬性新區(qū)中等規(guī)?！獤|城新區(qū)，總體量18萬方，規(guī)模優(yōu)勢不明顯，同時還面臨著區(qū)域認知度低、樓市起步晚、價格體現(xiàn)不足等因素的制約；20%（約3.6萬方）商業(yè)占比，是項目的重要利潤組成，同時也存在著流動人口少、商業(yè)需求容量不足的風險；地塊臨街較少，拐角處不在用地范圍內，影響商業(yè)價值的發(fā)揮xx高中、xx師范、職業(yè)技術學校，未來教育重地，人文環(huán)境優(yōu)越西南向可觀長江與遺愛湖景觀，景觀視野較好；周邊有學生一條街，小商品及學生消費氛圍濃郁。目前僅有一條明珠大道與外界相連，與外界的聯(lián)系與互動較弱；沒有可以到達的交通線路，對人流的吸引力與輻射力不足；鄂黃長江大道加強了鄂州與區(qū)域的聯(lián)系，同時也是項目商業(yè)潛力的巨大支撐；地塊屬性界定環(huán)境屬性交通屬性15東部新城

受橋梁與教育經濟帶動

未來政務中心所在

商業(yè)與居住并重的復合型城市綜合體標桿！屬性界定項目屬性界定的核心關鍵屬性界定162開發(fā)目標及限制條件開發(fā)要求開發(fā)目標限制條件核心問題17項目開發(fā)進度要求項目成本及開發(fā)進度要求預計2011年下半年開工，2012上半年入市總體開發(fā)周期控制在2年左右樓面地價按750元/平米計算，綜合建安成本為2100—2500元/平米，綜合成本接近3000元/平米企業(yè)對項目開發(fā)預期要求與區(qū)域未來發(fā)展趨勢相匹配，適度領先，成為區(qū)域高端住宅的引領者，奠定企業(yè)影響力通過商業(yè)價值的放大，化解高地價成本，為項目超額利潤貢獻力量開發(fā)要求181、地塊臨街拐角處不在地塊范圍內，臨街面較少，不利于地塊商業(yè)價值的發(fā)揮，對項目商業(yè)形態(tài)與業(yè)態(tài)規(guī)劃提出了較高的要求？2、地塊整體呈刀把狀，南北向狹長，東西向較短，而地塊景觀視野基本集中于西南向，地塊整體狹長的地形對景觀視野的最大化有較大影響與限制，如何優(yōu)化地塊的整體規(guī)劃布局最大化發(fā)揮地塊的景觀價值是本案住宅規(guī)劃的重要思考方向？

3、項目總成本高達1.35億元，樓面地價750元/平米，建安成本2300元左右，合計開發(fā)成本3000元左右，而xx市目前整體均價水平也僅在3000元左右。如何化解高地價成本的限制，通過高溢價產品組合保證項目的競爭優(yōu)勢與利潤實現(xiàn)是項目定位思考的基礎？限制條件191.企項目辯目標形象隸要求丈：發(fā)綁揮地迅塊優(yōu)宜勢，鐘建立岡區(qū)域兩標桿候形象?。黄焚|哥要求點：滿駛足區(qū)孔域中已高端蓬市場舅的消向費與閑居住耕需求速度徐要求芬：快悟速進蟲入開籃發(fā)階止段，輛在利道潤最前大化輔的前振提下丸有效濫規(guī)避暴市場恭風險衫；2.品牌鎖目標借助沒項目命的成姐功開虜發(fā)，飼樹立位企業(yè)逐品牌套在xx的影耳響力愉，為仁后續(xù)遙開發(fā)師奠定四基礎撿；3.財務假目標快速覽實現(xiàn)假資金夸回流贏，通容過產罩品創(chuàng)恭新和盒營銷芒突破厭，實缺現(xiàn)利蔽潤最勁大化牲；通過意良好凍的開客發(fā)節(jié)少奏與瘦產品弊線搭撇配，召保證遙企業(yè)孤整體那資金竊鏈的島平衡煎及開魂發(fā)進熔度；開發(fā)刪目標20如何端突破隙競爭永，快闊速樹貼立項底目的失標桿娃地位蒼與認感知？對策吹：通苦過全困新項弟目形例象與教物業(yè)孟創(chuàng)新綢，成膽為x鄭x全唉新生勒活方促式的占引領覺者如何鍵化解文地塊速的高心成本餅，保駛證項弄目合頌理的斃盈利擔空間貓與快布速的坦資金求回籠寄？對策洪1：延通過燥商業(yè)課指標屑的最熱大化鴿銷售鵝，化謎解高哭成本送制約恨；對策字2：密通過嬸供應維產品寇的快續(xù)速去置化，擦實現(xiàn)威資金蒜的有館效回乎籠。如何攜實現(xiàn)謙項目臭3.疼6萬孤方商蛇業(yè)價搬值的崗最大羅化，棒為項囑目利至潤貢模獻力熄量？對策哭1：峽通過幼主力蕩店的轉成功兇招商溝，促謀進商吸業(yè)價未值與楊銷售廣速度德的最汁大化對策扒2：絹通過蘇規(guī)劃曾創(chuàng)新汽，引拌領區(qū)袋域全到新消忽費模宵式與栗觀念較，實旺現(xiàn)最戚大范表圍的掃客戶郊認知就與銷型售。核心罰問題21城市宵背景競爭評格局客戶揚訪談3住宅競爭調研及定位思考22城市跌總人協(xié)口達她到6繞00府余萬傷，城罩市G荒DP歪總值座與固穿定投躍資均推位列凝“念1+暖8”狀首位功，僅捧低于臺武漢側，巨棒大的趴人口牧潛力沃與強愈勁的肺經濟盾基礎漿是城眉市房剖地產餃市場智的重變要支鑼撐與蹲保障城市輕背景觀點宰一：渾城市榴圈GD纖P排名買僅低寸于武玩漢，泛例城市市圈納第二戰(zhàn)位，晌高于詢孝感鐵、咸尚寧，GD啦P產值窄高于杰僅一新江之的隔的玻鄂州鉛近40剪6億元雪；觀點崇二：猜城市局圈城文鎮(zhèn)固磚定資突產投英資位矛列第眠二位否，高圈于第賄三名訂孝感險約14鄉(xiāng)豐0億元歸，證英明xx政府昆及社盈會投墊資新般建、膽擴建度項目晝在規(guī)愛模、共資金痛投入改、建歌設速紡率方內面均尼較高封，大避大說斜明xx市城醒市發(fā)損展?jié)擑B力較榆大，漫房地玩產開頸發(fā)潛閣力與衰升值是潛力避較大活。觀點債三：沃城市騎人口掏總量濃達到66倡9萬人閣，僅紅低于暖武漢址，龐平大的揪人口游基數(shù)拘是樓沒市的輝重要血保障夢。23觀點漆一：鄭近年望，在壘“8+即1”城市愈圈中偽房地皂產開下發(fā)投旦資排飽名xx名列辱第三紡位，xx房地夾產開康發(fā)熱品度相砍比武散漢周臥邊八誕個主眾要衛(wèi)碼星城黎市偏逮高；觀點霞二：矮城市獅圈九疾個城粥市中詠，xx房屋酒竣工歡面積污列第辟三位瞞，排接列靠介前，么僅略油低于紡孝感10脖0萬方頓，但句遠高杏于第純四位榮咸寧滴近30剝0萬方丹；觀點陪三：將從城導市圈伐中城關鎮(zhèn)居撫民可盆支配暖收入摘比較濱可見僅，xx人口輝數(shù)量慰達到腎約66籮9萬人套，僅擴低于檔武漢督約26再0萬人恥，由禁于人蓮口基梅數(shù)較懼大，嫩可支驕配收冒排名吧第八孫，僅各高于澇天門薦。一方豬面房冠地產舅投資扣與竣既工面呆積居效城市培圈第鏟三位嶺，整所體樓免市供攻應較歉大；架另一貪方面駝城市侍居民遺人均芬可支緒配收作入較灰低，飛僅高六于天貧門位徑列城抄市圈似第八貸位，墾較低啞的收縮慧入水績平是厘制約栽整體遞樓市喂價格魄水平妖與居糊住品西質快微速提電升的靈重要姓原因奔所在園。城市衰背景24觀點橡一：意未來絹兩年斗市場符潛力元供應梅巨大逼：20胳10年土淘地成惡交（擠招拍它掛及汽協(xié)議催）面也積47頑.0狗7萬㎡啊，而20漁09年全轉年土乳地成非交面搜積12距.9懶5萬㎡鉤，技增長26孝3.白4%。觀點疾二：將品牌服開發(fā)長商進朝駐，售市場嗚競爭新升級劃：從目株前土田地成交交的慎情況悉看，修成交射土地冒大多堆為小農型地責塊，紅但隨澤著保腿利地交產、駁升華筑集團趙等大者型開庭發(fā)企顫業(yè)的夫進入丙，中惑大型爽地塊狼成交酸增多際。未來顆城區(qū)土將有宵更多倚規(guī)模退品質侄型的侍大盤妙入市清。市導場競爭仗將越簽來越歇激烈撤。城市百背景從潛歡在供騾應看滔，2況01周0年暈土地浴供應納較大塵，未引來兩叼年市五場激蘋烈競激爭25從價孟格表哥現(xiàn)看晝，較雁低的阻收入鉆水平裙與較圣高的市草場供莖應，標導致鋤城市針整體鍵價格辛漲幅皆緩慢，扣至2霉01各0年灰整體塵樓市既均價昨不足釘30賴00摸元/平米惜。僅寬與武風漢2鹿00仆6年存水平魄相當必。從市兇場表噸現(xiàn)看谷，月漿均市屋場供謙應保飾持在胸30墨萬方矛以上尋，而劫月均浩市場谷需求虎僅在雁5萬鈴方左哥右，魄供需漢差幅魂達6間倍以榜上，殃整體塘樓市烘供過診于求顆趨勢識明顯巾，因復此，步差異揚化與演高性顫價比毀是本賓案競顯爭的棒重要較突破蒸方向赴。從市罪場表兇現(xiàn)看飽，整訓體樓類市月拋均供東應保昌持在3徐0萬晴方左巡壽右，喇而月符均銷片量保慎持在坐5萬平米砌左右條，單綱盤月順均銷抽量約奔在3予0套稼左右綱。整體錫供過毯于求醬趨勢惰明顯闊。城市鑰背景月均供需差幅保持在6倍以上26從不我同產罰品形曉態(tài)看消，住酸宅與斃商鋪澡是市昌場主資流需竄求對束象與附暢銷踢產品胖，是遍實現(xiàn)黑快速防回籠懸資金暢的重乒要途蜓徑。城市擠背景

1月2月3月4月5月商品房588373673803561住宅557332483499457商業(yè)291116929676車庫22011513寫字樓00000其他01010315xx側商品原房銷討售套浮數(shù)住宅毀與商笛鋪供沈需穩(wěn)螺定住宅即：1-妙5月住祝宅供雖應量柔一直夏保持迷在30萬方普以上幸，5月由莖于推絲式盤減歡少銷箱售加定速，逗市場贏供應加相對艘減少李；商業(yè)鄰：供應律量一酒直保自持在18呆-2倍1萬左度右；住宅仔方面肝，住旗宅月刑均銷誤售基闖本保燒持在45醫(yī)0套左炊右，且走勢黑平穩(wěn)饅；商業(yè)財銷售4月相蹤蝶對走垃高，取其它端月份搖相對敬偏低鹽；xx房地產市場不同產品供應對比27從不遺同結嚴構產分品的濤價格昌表現(xiàn)關看，涉具備孔總價喘優(yōu)勢繭的中我小面心積產是品具丸備較狹強溢烤價空宴間與欣能力象，是本住案突賣破高險成本獅限制莊的重劍要解鬧決途蓋徑。12藍0-譜14夠4更㎡的紫舒適館性三焦房仍警是市唯場需券求主宰流，犬但呈傻下降趨勢絞，而懇中小逃面積遷產品捆需求膛逐步不增長從成問交備死案戶吉型面掩積來盲看，12把0-敢14說4四㎡的舒拘適三瓣房的增成交譽量依辭舊為妻市場拉主流刃；90濁-1福00晉㎡左右修的改映善性爆兩房黨成交己量出籃現(xiàn)大揭幅增顯長，遭市場梁需求叮放量10烈0-嫂12孝0鹽㎡的緊茶湊型粒三房牌需求釀穩(wěn)定伙。城市瘡背景具備坦總價嶼優(yōu)勢默的中干小面濫積產副品具鍬備更漢高溢滔價空隱間與蓄能力60平米瘡以下廉的小剪面積咸產品轟均價絮達到39緞00元/平米柔，較殲市場蚊均價佛高出功近10魂00元/平米崇；面積袖越大煉，溢棋價能翻力與桶單價見表現(xiàn)甩越低映：80托㎡以下煮以及18曾0㎡以上嶺戶型迎價格33虧00元，12陶0-制14爐4扒㎡區(qū)間考的成釀交均佩價為31導20元/宰㎡；10怨0-脆12腸0老㎡區(qū)間巴成家腥均價專約在32流00元/蛛㎡觀點頭一：聯(lián)改善帝型1專20輔-1橡40扇平米傅左右烘三房憐為市若場主輕流需泥求產禽品，歐成交薯均價屑在3給00魯0元埋/㎡犯左右蠻，觀點扭二：但具備系一定譯投資尾價值針的緊沙湊小侍戶型袋溢價觸空間貪較大尺，成段交均賊價在桶39孝00致元/傾平左稀右28從去唯化速友度看筋，1屋40腦平米顛以上印的大終面積燈產品從去化嚷緩慢察，不糊利于縣資金簡的快嚇速回珠籠而4丟0-嫩50中平米哲小面?zhèn)畏e產羽品去酸化較互快，疊可作驕為本霜項目震快速焦回籠糖資金凍的重斯要載除體之打一房產眾市場難售嶄產品易售刻產品29綜合碼結論觀點甲一：骨從城雙市樓類市水兩平與球競爭萄階段迫看，摘差異忘化與致高性油價比蠻是本掠案定餡位與火規(guī)劃儀的思尚考前位提雖然奸城市享人口?；鶖?shù)糠較大衛(wèi)，但翁整體映購買維力水遷平較合低，詞同時吸供過嶄于求鋸趨勢棒顯示漢，潛陪在供獵應巨恭大，叛整體鎮(zhèn)市場率處于柜初級項的量仍價競攔爭階悲段，蹲因而墊差異疼化與碰高性刃價比琴是實雁現(xiàn)競桌爭優(yōu)獎勢的眉關鍵吹，這染也是周本案沿后期它價格雅目標克與產擔品規(guī)濾劃的攏重要核思考鵲基礎拌；觀點酷二：獄從不醉同結仿構產鋪品與堆市場脂需求奇上看奸，產卸品線年的多駕元化啦是本殿案實歲現(xiàn)均智衡去弟化、擴化解尚高成座本制守約的去保障首先散：12烘0-炮14嬌0平米啊之間雖中大錘面積育的改是善性稅需求芝仍是屠市場頸主力墓，因而戶也是鋒本案預住宅愛產品畏中的綱主力掛之一膨，但拿當前次價格版表現(xiàn)踏較為征一般缺，無和法滿蜜足本德案高片成本鞭限制睬與突歸破，因而宜針對凳此類因產品否，在添當前混基礎坐上的創(chuàng)適度日領先脫與創(chuàng)出新是遙奠定解競爭乓優(yōu)勢地、實暖現(xiàn)價臺格突咐破的胳關鍵壩；其次曬：80蓮-1涂20平米襯之間壁的剛寬需型建產品謊市場榨需求富穩(wěn)定，價拉格表瞞現(xiàn)居茫中，啟是本奶案必餃不可確少的際產品齡線組丘成之菜一，同時矩也是俘項目鏈的重般要利兵基保潑障；最后纖，60平米頭以下層的小喘面積巧產品厘市場幫需求茅較大搞，去雷化快繭速，同警時價羊格表屋現(xiàn)較束優(yōu)，投具備晉較高執(zhí)的溢猶價空責間與喉能力被，是本沖案突洋破高燈成本幣制約廣、并洋實現(xiàn)眠快速臨資金針回籠椅的重射要載遞體，霧因而溫也是補本案碌必不近可少猾的產崗品線滅組成多元素仰之一護；觀點之三：責針對討商業(yè)要需求思，街襖鋪化嫌是規(guī)蠟避資舊金沉哭淀風烘險實裝現(xiàn)有勵效資傻金回壘籠的望重要盾方向客戶使投資貝意識姨仍?；绷粼谟戄^為額初級僑的商啦鋪階裝段，爆其它梳商業(yè)蝴形態(tài)旅如公德寓、排寫字撥樓等往仍需踢培育成與引梨導，羽針對顫本案呈整體委約3.芝6萬方源的較奔大商題業(yè)規(guī)舒模與蠢快速淚回籠溫資金繭的開票發(fā)需慘求而金言，商業(yè)躁形態(tài)喬的街躲鋪化成是實騎現(xiàn)商輛業(yè)價胡值，眉規(guī)避忍資金疲沉淀送風險族的重初要考祝慮方電向。30城市寺背景競爭郵格局客戶喝訪談3住宅競爭調研及定位思考31競爭埋格局從競辨爭區(qū)瘦域上枝看，東部眉新城勢區(qū)所頭在的邪黃州勞區(qū)是屈本項郊目所襪在區(qū)運域的罵重點糧競爭鑄板塊址；而先高新鑼技術陸開發(fā)寺區(qū)對飽項目園所在聞區(qū)域每的競管爭威煌脅相偽對較叛??；一級獨競爭棒：以本訂地塊2K笨M范圍佛內的妄樓盤風，是密本案蒙重點偽競爭紗關注昨對象王，基取本為直同區(qū)浸域項哀目；二級侮競爭恥：以2K租M-莫4公里范圍齒內的戰(zhàn)重點發(fā)在售添項目衣為主箏，大凱部分返集中靠在老希城區(qū)芽所在爹的黃繪州區(qū)羅范圍功內。32競爭礦格局從區(qū)吸域判煩斷，迎城中舍板塊潛仍是滿當前公市場憶認知沉較高識的區(qū)善域所棚在，灰也是捏本案挪的重翠點競進爭區(qū)嘗域所柄在；從趨均勢來拾看，剖本東誤城板雁塊目螺前價騙格水刷平已幕接近喚城中前板塊陵，潛旱力較抵大，婚對本甘案是揭重大拜利好本項啟目所沸在東斬城板搭塊價頌格上掏升較杰快，市場僵認知暮與接船受度踐已基眨本建杠立，埋對本拆案是芳重大剖利好但從址市場抓需求凈度上遮看，煮城中貧板塊編的市灘場接簽受度賴仍然噸最高，途本項蠟目所柿在區(qū)之域的限市場效接受廣度仍座有待火培育襲，因怠此，如何鉛拓寬慘本項政目的倘客戶吐渠道闊，吸盆引城百中板還塊客斬戶的嗽關注也是狡本案夫后期圾營銷撤需要勝解決撿的關痰鍵因厘素。33從銷治售周著期看任，城釣中板臺塊后摧期存場量巨值大，古與本理項目豆入市練時間督相同侄，是悔本項暗目重雄要潛鏡在競鋼爭威魄脅20勺10鹽年20仆12勇年萬象爪巴黎扯0.偽7萬挨平米紫金匹城已允經售顯4萬悔平米狡，剩柔下1創(chuàng)3萬故方待搖開發(fā)三清小國際閃華城傭2.遼6萬舌平米康逸撫家園登，錦茶繡星富城，翻君城政錦府導0.領8萬趣平米城北扮板塊城中妥板塊宇濟痛一號煮存量陽0.濁6萬系平米文峰裁寶坻色2.缺8萬他平米城東羞板塊聆湖月春天掘2萬泉平米金家息上城挎30魂萬平律米，民一期星建設蹦7.岔5萬疊平米祝，后加期存把量2均2.值520神11洞年保利辱一號頌公館寬8.攪4萬址平米瑞天班新城贏，7館萬平緊米本項枯目的沉入市時間紐奉推測陜區(qū)間競爭嚇格局八仙沉咀項怒目晚4棚5萬糕平米亞昆煙置業(yè)倆項目斬15污萬平夾米34綜合窄結論板塊配套價格客戶物業(yè)形態(tài)產品供應未來規(guī)劃城中板塊完善3500-4200元/㎡以老城區(qū)為主，公務員和私營業(yè)主、周邊縣村客戶高層90㎡2房2廳1衛(wèi)100-120㎡3房2廳2衛(wèi)商業(yè)中心城北板塊一般3100-3700-元/㎡老城區(qū)外溢客戶，城北新區(qū)當?shù)乜蛻?，公務員和大企業(yè)客戶，私營業(yè)主及周邊縣村客戶小高層，高層90㎡2房2廳1衛(wèi)110-130㎡3房2廳2衛(wèi)專業(yè)市場，政務中心城東板塊一般3200-3700元/㎡xx市中高端看好區(qū)域發(fā)展的投資客群、向往高端生活品質的中輕年人群小高層、高層40-50㎡小戶型90-130㎡3房2廳2衛(wèi)東部居住新城觀點老一：速配套惠上，蠟項目細所處餅城東騾新區(qū)臺配套刺設施量仍在鼓逐步凱完善逮中，每尤其不交通平配套肆不及就中心苗城區(qū)厘，對嗓本案凍的客列戶拓感展渠留道有艘較大濾影響帝；觀點屬二：士價格題上，努城東班新區(qū)裝價基雕本與破中心痛城區(qū)推持平族，區(qū)蘆域價娘值已隊經得崇到認心可，室是本截案的器一大黎利好鍵所在刻；觀點勿三：跌客源揮上，誤以地裙緣性媽客戶盈為主泉，對府中心奧城區(qū)演的客取戶吸的引力軍缺乏煎，是犯本項紫目未匯來客鑰戶拓零展的赴重點趕；觀點資四：敗產品思形態(tài)姥上，闊區(qū)域規(guī)以小授高及崇高層抱為主午，同飾質化柱趨勢場明顯罰，差焦異化羽缺失歌，是框本案肅競爭攀的重槳要突乳破方注向；城中何板塊瞞無論粱從客共戶接火受度凝上，閃還是遞后期額推盤松量上爭，均炒是本痰案的冶重點航競爭蘿威脅科所在35競案士對比規(guī)模熱決定牌本案拘無法悄成為透引領構者，區(qū)域還內金喇家上檢城30萬方桑，三債清國窩際華討城居即近尾進盤但輩后期清仍會甚拿地條開發(fā)王，城梨中板段塊將胡建成丸升華雁地產肥八仙翠咀項謎目45萬方痰，相福比之沒下尿本項鑼目規(guī)塔模18萬方蜂，氣撤場較協(xié)弱。品牌浙認知渠尚未貸形成脫，無伏法給挑予本消案附鋪加值旬支撐：國哀內一裙線保利徹進入模，三懇清、煩金家震、宇捕濟等額當?shù)匚橹移放乒忾_發(fā)蹤蝶商匯出聚，xx房地脊產競漠爭已寬經進雜入品猛牌化離階段三清國際40萬方金家上城30萬方規(guī)模城東板塊城中板塊本項目18萬方城北板塊瑞天新城7萬方跟隨者聆湖春天5萬方紫金城17萬方文峰寶邸17萬方保利一號8.4萬方八仙咀項目45萬方亞昆置業(yè)項目15萬方從重敘點競頁案看字，從允項目醒規(guī)模教上不招具優(yōu)掉勢、要資源留上無況唯一缸性、確品牌四上尚熔需建與立，因而茫產品事力將耕是本膏項目勇奠定寺競爭岡優(yōu)勢族的重尾要突醉破口36從成霜交速飄度上象看，蘇40霧-6螞0㎡塵小戶罪型產嫁品去頸化最索快；從需賺求量差上看真，以澆11撞0-尋13權0㎡旁的改墾善型航產品坐需求堤較大一級慢競爭賓項目梅的主慰流產雙品是90平米統(tǒng)左右匯的二傾房與11分0-宋12跑0平米錄左右穿的三丑房，牙產品籍類同稱，同辣質化勻競爭拖比較廈嚴重抱。由于墓目前托在售益供應捷較少北，在還售項士目的限去化撐率較缺高，學開盤墳量均德在百銜套以群上，京去化義產品宴以10壞0-鬧14培0平米儉之間雪的，性說明毯區(qū)域騾市場欲改善女性需扁求旺陳盛。預計機上市峽項目在售劃項目80捧㎡90予㎡10晌0㎡12飼0㎡17吩0㎡23昆0㎡90戶㎡-迫-1舞22削㎡12痛9㎡株--曲14芳0永㎡12失9㎡化--演14悉5歡㎡61趣㎡-瘡-1炭19涌㎡87傻㎡-勤-1譜19率㎡86呼㎡-迅-9喚0㎡80鑰㎡-裝-9滴0㎡88猶㎡-擊-1劫20倡㎡85防㎡-么-9慌1㎡13漆0㎡姥--督14體0㎡84吩㎡-約-9嘆5㎡升華慰八仙系咀項夸目瑞天頑新城三清揭國際愿華城保利嚴一機號公遇館宇濟逮一號紫金往城12際0㎡繳--舅14林0㎡30紫0㎡20指0㎡襲--礦24料0匹㎡13評8㎡腫--孕15簡8搏㎡11難0㎡偷--挎13高5㎡17茂2㎡等--卸18伙2㎡10丟9㎡留--鼓12悼0㎡12竊6㎡蜜--14是5㎡競案炮對比聆湖鳴春天40易㎡-墻-5躺0㎡萬象覽巴黎一級兩競爭二級職競爭37一級炒競爭典型傾項目競爭符與影柔響一談：該項奏目住還宅預控計將難于2莫01旋1年逮銷售融完畢蠻，對釋本案住峽宅的鼓直接集競爭立威脅趴較小勇；從其瘡銷售傍情況享看，遞小戶籍型產狠品熱肚銷，炕小三襯房產胸品需觸求較指大，是本解案住膝宅產水品定孟位的繭重要虹參考從與借抵鑒所界在；瑞天嗽新城撇——櫻距離隙本項炊目一瘦墻之家隔，驢7萬爬平米敲小型唐城市現(xiàn)豪布警斯卡駕綜合仿體，吩商誼業(yè)占假比近抄60萬%達忌4萬監(jiān)方左移右，排對本部案商器業(yè)有襖重要著影響淘與參贏考典型樓盤瑞天新城規(guī)模建設7萬㎡產品形式小高層，高層均價3500元/平米戶型面積兩棟14層，兩棟28層住宅，一棟酒店加大型商業(yè)體銷售狀況2010年5月開盤，目前存量130平米大戶型產品特色現(xiàn)代建筑風格客戶特征預計主要以xx師范學院，xx高中的教職工，企事業(yè)單位為主要客源競爭驚與影斜響二：其4隔萬方推的商竄業(yè)則旋是本祥案重元點關量注目壩標，從其餐規(guī)劃辜布局臥上看講，整梨體呈各回字唯形，童通過刊連廊第加強眼人流蝕的橫籮向互礎動與例引導獨，值津得本覽案借就鑒；桑但人尸流的混吸納塌與聚騎散性酒略顯令不足堵，與摸周邊錘的互脖動性陷較弱木，是破本案裳可以菠創(chuàng)新呈和突棟破的藝方向宣所在羞；從其殘業(yè)態(tài)青定位遣上看骨，除釀酒店先外，旱以影脂院、狂餐飲決、娛游樂、遭購物煉為主楚，針呢對周皮邊學申生群欺體，烤較為翻完善幟，能代否招訴商成莖功是腳未來勸成功捉關鍵便，也村是本戲案存平在超鐘越可滾能的矮方面駐。38瑞天亞新城認——踐產品胸分析含：5豈0平帶米以頓下一治房占喇比約奇50引%，照去化股較快途，價柏格表請現(xiàn)較虧優(yōu)，陜是管本案例可以馳重點遷考慮旬的產候品線蠅之一一級肢競爭典型折項目產品總套數(shù)占比已售套數(shù)已售占比50平米以下一房11247.26%7849%85-109平米兩房4820.25%2918%118-139平米三房7732.49%5433%小計237100%161100%觀點扯一：喝中小惹面積揭產品劑需求戀旺盛柴，量哄價較刑優(yōu)，尿本案趙可重診點借棒鑒與銅參考50平米轎以下認占比49洞%，均圾價達41末00元/平米宏左右鐮，較懇其它盒類型餓產品售高出陶約30油0元/平米，目板前已丈銷售戒近半程；85價-1千09平米銳之間叫的兩旬房均翠價38企00元/平米糠左右涂，去捆化較健慢，可見盼功能慘性與霜性價查比仍愧是客蒙戶關夢注重塊點；11疤8平米閱三房廟整體監(jiān)去化沃率已號達33礙%，均茶價39蚊00元/平米莖左右檢，可閘見具陰備功王能與水總價凳優(yōu)勢確的改圈善性醬小三翠房市爪場需劑求旺鎮(zhèn)盛。觀點眠二：真產品預創(chuàng)新盤與面屈積贈丸送是桶奠定字競爭憑優(yōu)勢繭與超越對析手的刃重要朵方面一房裕產品瞞：為住欺宅指食標，緩在產惑品設者計方郵面考悟慮了券廚房遷的通懷風效長果，實用謊性較毛強；兩房孔產品享：為全誕南設惑計并便不通追風，旺三房洞產品劈燕設計微一般莊，沒搭有考銹慮大斜陽臺滾、入凱戶花企園等或附送潮面積刷設計屠，因此省在產脈品創(chuàng)蛇新與傳產品屯附加摟值方傘面沒功有較歌大優(yōu)隸勢。39典型樓盤金家上城規(guī)模規(guī)劃總建筑面積32萬㎡，一期建設7.5萬㎡產品形式小高層，高層均價3700元/平米戶型面積12層小高層和23層高層，面積40-120㎡一房兩房三房四房銷售狀況2010年12月底開盤，開盤當天約300套小戶型被一搶而空，目前一期存量以大戶型為主，2011年6月15日加推3萬平米近300套房源，以兩房、三房和四房為主，據了解當天消化約30%左右產品特色現(xiàn)代建筑風格，兵營式排布客戶特征預計主要以xx師范學院，xx高中的教職工，企事業(yè)單位為主要客源金家妖上城代——熄體量捏30頸萬平截米，喪是區(qū)纏域目善前在縮慧售最冊大規(guī)廟模項源目，交開輩發(fā)周似期較智長，受對本岡案住視宅有調直接泛競爭賠影響一級刃競爭典型遍項目項目朝概況順：首期7.積5平米暮以40平米抽小戶毛型最旅為暢昏銷，汽開盤男當天極搶購秋一空手，目怪前存長量以13義0平米券三房煙為主潛；近期辭加推3萬平投米兩罪房三旨房產湯品，鋤以兩乎房相額對易腐售，奪三房鋸四房滾較難畏銷售秒；該項雁目后石期產表品小掉戶型產較少歇，主暢要以羽兩房干三房默和少昏量四保房為訪主，鍛小戶除型產雪品存喝在一諸定市規(guī)場空喜間與憲機遇朱。40小戶緊型產鈴品開田盤當雨天搶案購一系空，微其余楚產品黨月均銳去化倒20翁套左派右一級扛競爭典型賢項目目前濁項目泄銷售笨情況消化剪情況鼠：項逆目在病半年宣的銷番售周禽期內茫去化頓率約樸53江%，們其中毅：其近30躍0套小虜戶型療產品20湯10年12月推百出即基搶購島一空園，備爪案銷某量為25逐6套，丙開盤睜均價38物00元/平米塌左右僵，高熟出其紹余產蔥品價穩(wěn)格約30懇0元/平米背；其余令產品茅月均乞去化博率約20套左辭右，開皮盤均歸價約35憶00元/平米犁左右占，目私前已爪漲至37交00元/平米賤左右販。其輝中：89平米屆兩房羅，10工5平米蹦三房垮、11妙1平米材三房餡完全測售罄圾，面積套超過13片9平米夜以上召的大仍面積儲產品蓮嚴重治滯銷劣，大三艱房、片四房滑與復花式產史品銷問售量島為零綜合晝結論通：控制添大面江積產辦品供理應占輸比，錦考慮閱總價僻優(yōu)勢摸、功憲能創(chuàng)臭新與萍性價槐比較煙優(yōu)的泛中小稼面積快產品洲是本盯案住遇宅重芹點思沙考方費向。各產品推出房源出已售套數(shù)對比分析大面積產品去化緩慢41金家棄上城零——柜產品遺分析昌：注肯重入符戶花殲園等質功能良性設鵝計，迫市場逗接受房誠度較棟高一級忌競爭典型予項目40龍平米搜一房掩兩個逼陽臺綁，功懼能性鑒較強耕，極抱受市離場歡戲迎13摧9平成米三財房的磁入戶者花園楊與生偶活陽拼臺是限亮點89靈平米棒兩房者的入較戶花元園較訊受客侄戶青懷睞本項忘目借清鑒與門參考瞞：小戶敵型產筒品面今積控獻制在40平米圖左右鳴，功枝能完烏善，詢提供越一定于贈送戀空間陳；入口肚花園摔較受物客戶邁青睞戶，本甩項目騰可借輪鑒與饒參考勵；以緊胞湊型線兩房計與三能房為拔主，貓控制13撐0平米攀以上疤的中鑒大面粥積產撒供應計，加村速銷撫售。42典型樓盤聆湖春天規(guī)?？傆玫孛娣e51畝，總建筑面積在約6萬㎡左右容積率1.8產品形式小高層，多層，聯(lián)排別墅和花園洋房均價小高層3400，別墅5000戶型面積多層有二房，三房，復式，面積在90—150㎡左右，還有170—260㎡左右的聯(lián)排別墅和花園洋房銷售狀況08年對外起售，目前別墅在售，高層有兩棟待推產品特色綠化較好，品質較好客戶特征師范老師，公務員，外地打工回鄉(xiāng)者聆湖捷春天喇——勤6萬睛平米糠中低更密度餃樓盤傭，定塞位失疾誤導蜜致銷價售緩頑慢一級偽競爭典型棋項目本項目18萬方本項玻目借揚鑒點：一、協(xié)定位羽不當潔導致蔽銷售短緩慢項目攀以小羨高層榜和別壯墅為陰主，衣但由鵝于周離邊無孟優(yōu)勢正景觀資惠源，財別墅頂、頂浩層大卷面積豎產品直滯銷批，在廳近三莖年的庸銷售期懼內別叢墅存你在過癥半。二、補產品考缺乏皆品質撞支撐棒，價塔格體嚇現(xiàn)較倍弱除了訂別墅竄以外衫，該旬項目任多層潛和小坡高層母由于衛(wèi)整體可品質與琴檔次靠較低趴，至屆今仍甜未售英磬。43典型樓盤八仙咀項目規(guī)模456900平米，占地195181平米產品形式商業(yè)、別墅、洋房、小高層，高層均價住宅4500元左右，別墅6000元左右銷售狀況未開盤產品特色半島型深入遺愛湖，產品線豐富客戶特征據了解，目前別墅客戶均已被提前預定，主要以政府官員、xx成功企業(yè)家為主八仙胞咀項勻目—金—憑躲借優(yōu)崗越的民景觀豪優(yōu)勢遠和4言5萬巧方的耽體量脹，是啄xx項目前棍體量普最大梳，柔檔次論最高愧的項辨目，妻預期繭住宅認均價震將達糞到4域50液0-僑50巧00雙元/抗平米圣，別槽墅均勇價近膝60奸00福元/贈平米一級稀競爭典型放項目項目木現(xiàn)狀屢：規(guī)模付與景鈔觀優(yōu)胡勢明彈顯：整奪體規(guī)鑼模約45萬方周，三敲面臨擾湖，偏景觀淹資源零優(yōu)越乓；產品頭線豐嗎富：產品敏組合沈以別該墅與生高層價以及裁少量群商業(yè)蠅；產補品線寇較為泳豐富千；目漸前處鐵于入母市前超的準源備階糠段，陰預計蔽首期獅以臨教湖別隊墅為掉主嚴，配必少量都洋房綱，后謹期高冠層將旗對本濟案有止一定圖影響艦與沖策擊；極受岡市場翼高端唱客戶尊關注咱：目前窩積累例客戶奶主要居以政得府官雕員、勇本土已私營昂業(yè)主展為主踩，較吉受市蜓場高陳端客省戶關冬注。在銷德售周鍋期上喜對本蝦案的默高端尚客戶任有一養(yǎng)定分通流威胖脅；對本蛾項目狀的影順響與這借鑒且：1、乖本項蠟目住太宅類麻產品條可通竟過創(chuàng)里新與健價格懼優(yōu)勢婚，吸紡引目預標客效戶，總減少艙競爭晶威脅村；2、擱本項貨目商飄業(yè)可抹通過材入市江時機賄優(yōu)勢賺，盡噸早入姑市，儲吸引臥市場赤投資抵客戶俘關注捉，減夢小該反項目況商業(yè)域的影緩響與賄威脅寶。44黃州芝區(qū)區(qū)足政府部所在焰地，復城市軟中心敗區(qū)成紹熟配真套資促源全部竿以高呆層住弱宅為望主，丹產品奇以1下20膊㎡大貢戶型優(yōu)居多主要和是周湖邊縣休市外鬼地做績生意生者回亂家置娛業(yè)人達群，煩少量晃公務具員目前溜整體屬均價37抄00惜-4戚10思0元泊/㎡區(qū)域優(yōu)勢產品形態(tài)客戶特征價格表現(xiàn)典型樓盤保利一號公館君城紫金城文峰寶邸規(guī)模占地33021㎡，總建面82546㎡占地43250㎡，總建面178700㎡占地57868.9㎡，總建面173606.7㎡產品形式小高層、高層高層小高層，高層均價未開盤3900元/㎡目前均價3200元/㎡戶型面積--一房58㎡、二房72-77㎡，三房111-116㎡、復式99、188㎡二房90㎡、三房149㎡銷售狀況預計下半年開盤，預先銷售商鋪2010年1月開盤銷售，成交情況較好，目前剩余房源中大戶型居多。08年銷售，一期尾盤階段；2010年9月推出2期新樓棟，目前存量為大戶型產品特色外立面穩(wěn)重大氣，由于拆遷等問題，項目成本偏高，項目商業(yè)回本要求較高1號樓1-3層為商業(yè)，提升了項目居住的便捷性，戶型設計新穎滿足了不同客戶的需求。簡歐建筑風格，圍和式中央公園，品質感較好客戶特征——客戶主要本地客戶為主，包括公務員和事業(yè)單位職員，少量投資客?？蛻糁饕獮橹苓吙h市做生意者，事業(yè)單位職員，部分外來投資客競爭影響從入市周期看，該項目對本項目有較大競爭和影響，因此，需密切關注該項目動向該項目目前僅尾盤，競爭性較弱，共熱銷戶型借得本案借鑒與參考目前僅尾盤，競爭性較弱老城循板塊兔：市潑場認上知度安較高迫，生駛活配棟套齊學全，資價格仔表現(xiàn)忍與客邁戶接銅受度父均高愈于本項區(qū)域蠻，餐目前取在售杯項目尚大部蒜分為鄙尾盤設，未奧來潛蘆在供牲應對裳本項幼目具君有較羽大競的爭和播影響二級倍競爭典型鑼項目45本項啊目借染鑒與洞參考璃：11父2平米小三炕房、78平米故兩房與復籮式產榮品銷普售情貪況較昌好，姿面積嚴超過13摸9平米的大默三房園與15焦5平米四房銜銷售紫緩慢兼；入戶影花園烈與多謝陽臺身設計舅是其憲亮點貫所在岡：該乞項目催戶型義圴有入戶朵花園緣瑞與多傲陽臺牙或飄跪窗設償計，使肅產品今附送足面積逢達到15跳%左右，創(chuàng)廟新與菠實用右價值景極大禍提高躺了該萄項目池的性污價比誘與附方加值謙，極弱受市陽場歡漫迎，許值得柔本案涉重點綢借鑒羅與參獎考。紫金炭城產縮慧品分殿析：煤兩梯展五戶扶，產命品品舒質一強般，熔但大糾飄窗族、膛入戶伴花園符與多碌陽臺藥設計倚，贈售送率座達到鍵15并%左煮右，惱較受捎市場恭青睞遷，值耽得本五案借態(tài)鑒與囑參考二級奪競爭典型并項目入戶篩花園入戶間花園46本項司目借外鑒意劣義：創(chuàng)新傭點：項會目普屯遍采擴用入蹈戶花懼園、奸空中摸花園罷概念撐，提嶄高贈逗送空站間，墨兩房污變三曾房，遍三房為變四鑄房的法設計層，并鋤且考艙慮大急陽臺弦與飄罰窗的敘設計迅，使口產品救附送贈面積叉達到20秩%左右嶄，從堪而使窄得項斯目10獸1-兔11周2平米父大兩亭房、12仗8平米韻三房汽銷售岔較快軌；問題劇點：而面嘉積超物過13注5平米擊的大懸三房揀與超具過20脫0平米莖頂層闊產品雀銷售專難度昂較大言，結論眾：對念本案攻而言旁，提忌高贈愉送空周間和輩性價圣比優(yōu)輛勢，滅控制喜面積顯和總涌價是束促進下后期評住宅耀快速妖銷售膨的重仁要途服徑。文峰軋寶邸掩產品朝分析敘：1竭34停-1袋60捕平米番大戶唯型銷姿售零辦套，膛12監(jiān)5平倘米以科下產硬品銷哀售超摘過9慢0%零，骨其中報兩房喪改三坊房，鼓三房引改四終房的宅創(chuàng)新座設計墾，贈廢送率復達到擴20鳥%，旬值得乳本項漏目借眉鑒二級沒競爭典型賽項目47競案掘總結從一姨級競獎爭來林看，交瑞天炎新城索商業(yè)朝、金專家上等城與執(zhí)八仙麥咀項罵目對四本案教具有痰較大竟影響征，其紗中：1、回瑞天顆新城原4萬寨方商帳業(yè)“果回字蓄型”如規(guī)劃躍布局尖，業(yè)腰態(tài)豐鋒富，惱本案碑可從口規(guī)劃闊創(chuàng)新士、招呀商前要置兩稀方面禮予以蜻突破者；2、芹金家哨上城暴以住畜宅為醋主，灰后期葵小戶忘型缺魯乏，睡因此喝，本婚項目芬小戶眼型產澆品可朗彌補偽一定償市場威空白販，同麥時通軋過面梳積贈螞送和胖創(chuàng)新育，提算高性搬價比剝作為糕競爭宰突破默口；3、致八仙救嘴項速目：烏前期騾以別掃墅和雖洋房彩為主棗，對似全市代高端助客戶欺有較拘大吸停引力趨，對植本案摩而言毫，一孔方面刃提前浪入市粗贏得千市場次先機憲，另剃一方盼面，乳通過筋主流切目標朽客戶博的差望異化尺，借森助該晉項目立對市稻場的旺影響浪力，裝吸引礙中高績端客施戶的哨關注紹，促盾進項渴目的帝順利瞧銷售菊；從二社級競初爭來蠶看，供保利咱一號梅公館紫對本盈案有秤一定姓競爭歲和影奶響，池對此榮，本革項目一方粉面需滑要密下切關庭注該糊項目丘銷售棉動態(tài)嗎，包魂括價殲格與停產品窯，另一堂方面蛛，通彎過創(chuàng)弊新，管提高渠性價輛比，醉實現(xiàn)所項目屑的差學異化碼競爭監(jiān)優(yōu)勢綜合溜而言遼，通困過競愿爭分滋析，東對本驗案的損影響侮與借悉鑒如回下：1、月40拍平米縫左右呢的小奴戶型怎產品向是本窗案的礦重點摩考慮趴產品贊；2、嶺60閃-9賣0平泡米的結兩房算、1六00肚-1案20被平米樓的三劉房是到本案嫂主流欠產品龍，控疲制1鵝30撕平米忙以上挎的大傲面積維產品愚，通少過面椅積控儲制總涂價，誓提高恢總價未競爭袋力是怪本案傲競爭鉗突破伶的重利要方貼向；3、致通過宜創(chuàng)新舉，如犯入戶勸花園弊、陽惑臺、民飄窗濤、挑帶空復鄙式等迎提高敢居住尸功能珍與實瘦用性檢，是她本案籍產品呼力的狠重要央表現(xiàn)境。48市場偶環(huán)境礦背景競爭器格局客戶愈訪談3住宅競爭調研與定位思考49xx倉明珠觸大道仰項目逆住宅宴產品鵝客戶子研究讀體系>>抗隨種機訪嬸談分滴析>>朽定向襖訪談杜分析10邊0名揪意向擋購房擔客戶秀調研悉樣本地分析xx她業(yè)內刃專家輛的深其度訪貸談xx愿房產庫局的返政策徹規(guī)劃趙了解客戶爹研究早分析灰體系調查意方式妹：隨腐機人寄群購伶房意韻向問哭卷調晶查預備刷統(tǒng)計啞客戶人數(shù)鬧為1唐00雞名，針茶對年齡詳20單-5霉0歲尼之間，準保備問考卷1惡00閥份，坊實際鞭完成迎97敵份，來源呈主要未有：xx市中旬心區(qū)膨域、燦經濟藏開發(fā)俊區(qū)居幻玉民、弱學生丹群體厘，沿蜜街商毅家；房地來產行覆業(yè)管慌理層腹（項鼻目銷危售經用理）篇；xx中心區(qū)開發(fā)區(qū)客戶問卷484950隨機夠訪談盯結果塵表明水客戶垮對東戴城板通塊的嗽認知駱度已旋經形斗成，沈接受蜜度較縮慧高，站同時泉投資伙兼自荷住者聰占多案數(shù)，躺因此濱，關百注改型善性誰需求忘與投先資潛互力將情是本塞案產監(jiān)品規(guī)弟劃重案點被訪得問者再表示丸未來2年內賽計劃蠅買房享的達躬到61攤%，購匆買意透愿較槳高；90流%的被雅訪談交者愿踢到本框項目明所在洽東部轎板塊古置業(yè)渡。投披資兼完自住篩占絕輸大多革數(shù)。購房咳特征51觀點釣一：盤多層么與洋最房接老受度膚較低搜：接受拖調查忠的對腐象中長，8碼6％厭更傾梁向購爹買中撒高層嘴產品；觀點者二：暗中小駛戶型授占到諒了購諸買需偵求較彈多，接受伶調查爆的客果戶中梳，計街劃購餡房面瓣積在擁90伯㎡以脹下的悅為5碎3％渾，對冷14隙0以泊上產軋品存優(yōu)在一遲定抗勇性，往接受求度較邊低。面積太需求錫表明斤：1月房、傾2房演與小怎三房魄產品呀、怨面積喝在6悟0-腫11投0平遵米之蘋間是四客戶駁需求牧主力次；其次色對大獄陽臺足、入徒戶花薯園、朱面積咐贈送腦較為雨關注花。購房解特征52價格傳需求鑒表明振：被去訪者蜘大多威數(shù)對跟總價釣的敏殺感度吹遠高理于單第價，亡總價猛成為某購買埋決策莊的重擴要因蛇素，被訪高問者圍對于光單價鼓的接飼受程賞度在40備00元以志下，營且多竿在30咐00沉-3設50牽0元；被訪潤問者留對于票總價尿的接離受程論度在35萬元靜以下捧占到67態(tài)%，其盡中25皆-3閱0萬的醫(yī)最受導關注銜。購房牧特征53xx持明珠渡大道婆項目洗住宅矩產品劇客戶餅研究鞭體系>>憐隨峰機訪鍋談分撤析>>著定向梅訪談億分析10箱0名爪意向業(yè)購房扔客戶啦調研斤樣本靈分析xx飼業(yè)內粒專家悉的深午度訪緩談xx汽房產很局的懲政策看規(guī)劃執(zhí)了解客戶挪研究邊分析讓體系調查牲方式技：隨捏機人崗群購喚房意蒼向問斤卷調醒查預備恐統(tǒng)計傳客戶人數(shù)夢為1刑00奴名，針丸對年齡擋20董-5聾0歲紋之間，準姐備問航卷1語00栽份，產實際明完成燭97喊份，來源筒主要播有：xx市中齡心區(qū)則域、被經濟妖開發(fā)賤區(qū)居丈民、育學生箭群體躁，沿鉛街商研家；房地嫂產行斃業(yè)管理理層占（項臉目銷掀售經炎理）班；xx中心區(qū)開發(fā)區(qū)客戶問卷484954政府秤部門栗：x教x市茄房產僅局羅科夫長觀點偽一：xx鵲近幾哈年的雄房地目產發(fā)痛展迅宇猛，樹量價止保持旺平穩(wěn)犧增長觀點滋二：從備匙案成蜜交統(tǒng)收計來皂看，后xx趣成交柄客戶艙主要陽以城臂區(qū)內丈客戶當為主觀點份三：從住甘宅供問應市獻場來聽看，氧未來恨兩年致城東金區(qū)供具應將喊呈現(xiàn)春井噴莊之勢觀點朽四：從成彎交備慌案戶伙型來暗看，防目前笑城東殃區(qū)近勺期市根場主漸流的誘戶型愛為9邁0㎡渠以內比的一權房兩杠房戶即型為勻主。觀點舉五：句對于畢產品身定位鹽方面覺，低尺密度什產品獅除非名有強競勢資賊源，妖否則船不會母考慮屠，洋逃房產部品由中于區(qū)吹域供轟應偏馳少有光一定虜溢價遷空間豪，但背實際槽單方拆溢價干上遠械不如求小戶稈型產看品。深度姓訪談55業(yè)內姿專家麗：宇欲濟一李號銷圍售經鈔理宇濟千一號加專案姐：游疤亮聯(lián)系翁電話鞏：1搞59角71蘿39肉25暫26觀點六一：錦心理尊抗性嚷較大尤：認為攏城東黎的發(fā)高展?jié)撆蚜^性大，保未來確幾年泰的價萍格仍代將有欲持續(xù)西的增提長動光力，甘但購設房自率住目堪前還翼是以賠中心昏區(qū)為藍主，丟畢竟維開發(fā)藏區(qū)配扒套還旺是差城一點娘，不武像武蹦漢，甩xx鎖人對集距離陣很敏伙感；宰特別興是下薦面鄉(xiāng)餓鎮(zhèn)上身來購坦房的邪，不嫁希望陸買的遣房子夸周邊巖不繁希華，簡覺得杏沒面委子，齒不叫薯進了桂城。觀點昨二：簡總價鑰較低甜的小遠戶型陡較受望歡迎灘：xx載人自驚有房河的相盒當多寸，開輩發(fā)區(qū)往購房赤多以掘投資杰為主族，投擇資2威0萬槍以下椒小戶扔型市省場認麥可度智相當傾可觀期，認憤為項耳目高喘層小零戶只裁要產過品設息計不置錯，袖入市哲價格幟可以談達到糧42謹00灰元左田右。糟金家馳上城蛋的小岸戶型掘30迷0套潔入市