標(biāo)桿企業(yè)三亞濱海度假休閑地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告案例

非海第一xx項(xiàng)目前期策略報(bào)告2010年3月本案開發(fā)課題設(shè)定一、面對變幻莫測的三亞市場，如何規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？

三、當(dāng)xx遇上三亞，如何為xx探索全新盈利模式？

二、面對非海資源，如何實(shí)現(xiàn)“非海追海”以及

“非海第一”？

[壹]如何規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)鍵詞2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴(kuò)張適度收緊政策表現(xiàn)全年新增貸款9.59萬億1月13上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2009年房產(chǎn)政策2010年房產(chǎn)政策政策基調(diào)救市抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲政策表現(xiàn)降息、利率7折、稅費(fèi)減免

購地首付從20%提高到50%；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；二套房首付調(diào)提高至40%；北京率先出臺(tái)11條樓市調(diào)控政策，遏制房價(jià)過快上漲；天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2009年房地產(chǎn)市場顯示出空前繁榮2010年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻繁出臺(tái)，貨幣政策收緊［政策層面］政策的不確定性，帶來項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)的加大[供應(yīng)層面]供大于求是未來幾年海南市場的主旋律旅游島概念落地，海南5個(gè)一線灣區(qū)同時(shí)啟動(dòng)，僅海棠灣就計(jì)劃批出2000公頃1、2類住宅用地，估算約3千萬平米，按去年600萬平米成交量，一個(gè)海棠灣就要消化5年。銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)華隆集團(tuán)（13.3平方公里，核心區(qū)8.3平方公里）博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)中信集團(tuán)（122平方公里，核心區(qū)10平方公里）神州半島中信泰富（38.4平方公里）石梅灣華潤集團(tuán)（12平方公里）清水灣雅居樂集團(tuán)（15000畝）海棠灣（98.6平方公里）三亞灣新城魯能集團(tuán)（6.8平方公里）香水灣富力（富力灣2500畝）龍沐灣江蘇國信（34平方公里，核心區(qū)15.3平方公里）棋子灣江蘇雨潤（46平方公里）盈濱半島魯能集團(tuán)（16500畝）791工程（觀瀾高爾夫）香港駿豪集團(tuán)（54000畝）大宗旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，惡性競爭風(fēng)險(xiǎn)加大（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春節(jié)前春節(jié)后［2010年春節(jié)前后三亞市場量價(jià)走勢］數(shù)據(jù)來源：三亞房協(xié)[需求層面]春節(jié)市場凸顯“滯漲”現(xiàn)象，成交量下滑與成交價(jià)格上漲同時(shí)并存三亞地區(qū)2月份銷售價(jià)格環(huán)比1月均有上漲（萬元/平米）

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月5.5（5號(hào)樓）6.5（4號(hào)樓）5.55.23.5(蓄水價(jià))1.5（高層）3.32.52010年2月8.7（3號(hào)樓）6.57.54.6-4.9（開盤價(jià)）2.7（高層）3.8-43.3三亞地區(qū)2月份銷售率環(huán)比1月降幅較高

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月700套（4、5號(hào)樓開盤即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3號(hào)樓，3月日至10日銷售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日銷售130套60余套）75套10套15套經(jīng)歷了1月份的量價(jià)飚升之后，2月份各指標(biāo)個(gè)案在價(jià)格上雖然仍維持在高位，但銷售量普遍出現(xiàn)了大幅下滑數(shù)據(jù)來源：海南開啟市場跟蹤數(shù)據(jù)庫［三亞市場指標(biāo)個(gè)案表現(xiàn)］［核心判斷］成交量的大幅下挫很難支撐長時(shí)間的價(jià)格上漲投機(jī)性需求帶動(dòng)的價(jià)格瘋漲將告一段落[概念層面]

狂炒之后的支點(diǎn)缺失，當(dāng)概念熱度下降，短期內(nèi)無實(shí)質(zhì)建設(shè)推進(jìn)導(dǎo)致的價(jià)值缺失風(fēng)險(xiǎn)1、瓊州海峽跨海大橋申報(bào)立項(xiàng)，爭取2020年通車由交通運(yùn)輸部鐵道部和廣東海南共同出資1400多億，爭取2012年開建，2020年通車，該橋?yàn)槲覈诃傊莺{興建的首座公鐵兩用跨海大橋。工程日前已正式向國家發(fā)改委申請立項(xiàng)，首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角?？绾４髽蚍稚舷聝蓪?，鐵路橋設(shè)計(jì)時(shí)速為160公里，公路橋設(shè)計(jì)時(shí)速為100公里。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘。2、環(huán)島鐵路預(yù)計(jì)2010年底建成通車目前在建的海南東環(huán)鐵路總投資202億元人民幣，是海南歷史上投資最多的基礎(chǔ)工程，預(yù)計(jì)2010年底建成通車。東環(huán)鐵路自現(xiàn)在的海口火車站起，由北向南依次經(jīng)過海口市、文昌市、瓊海市、萬寧市、陵水縣、三亞市，至現(xiàn)在的三亞火車站，并與海南西線鐵路相連接，建成后將形成真正意義的環(huán)島鐵路。國際旅游島的后續(xù)實(shí)質(zhì)型投資推進(jìn)回到問題：風(fēng)險(xiǎn)哪里？經(jīng)濟(jì)政策因素房地產(chǎn)政策因素新增貨幣量減少，加息預(yù)期增加觀望，置業(yè)門檻提高概念熱度下降、短期實(shí)質(zhì)建設(shè)跟進(jìn)不力價(jià)格高點(diǎn)支撐不足，趨勢不明朗，引發(fā)觀望短期供應(yīng)量噴發(fā)供需失衡避險(xiǎn)保值式購買力下降購買力壓縮購買力壓縮購買力不足購買力不足是未來海南市場的最大風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

關(guān)鍵詞搶奪現(xiàn)有有效購買力開拓新的購買力足夠購買力（一）、如何確保本案持有足夠購買力？（二）現(xiàn)有的客群中，我們應(yīng)該吃哪塊？根據(jù)“財(cái)富實(shí)力”與“時(shí)間閑暇”兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行交叉，海南“房客”細(xì)分如下［有錢無閑］①收藏稀缺隱私客②商務(wù)饋贈(zèng)型客戶［有錢有閑］①國外性價(jià)比型度假客戶②國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客［“無”錢有閑］①高寒地帶候鳥性客戶（1）客群鎖定類型一：收藏稀缺隱私客[構(gòu)成]公務(wù)員高官、能源性企業(yè)主、演藝圈人士、二世祖（其中前兩者占絕對比例）[年齡]分布較廣，不具統(tǒng)計(jì)意義[置業(yè)]占據(jù)稀缺資源的一線海景，喜歡就買的無理由置業(yè)，決策迅速購買量不定，帶有一定的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移性質(zhì)[使用]不定[1]有錢無閑的頂級(jí)客戶類型二：商務(wù)饋贈(zèng)型客戶[構(gòu)成]北方能源型企業(yè)主居多，[年齡]35-45歲事業(yè)處于上升期[置業(yè)]購買物業(yè)用以贈(zèng)送客戶，進(jìn)行公關(guān)一二線海景物業(yè)，一是要與海有關(guān)，二是一定要有名[使用]轉(zhuǎn)贈(zèng)；連同購買，組團(tuán)度假[1]有錢無閑的高端客戶類型二：國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客[構(gòu)成]江浙華南等地實(shí)業(yè)及貿(mào)易客，由于經(jīng)營環(huán)境惡化，或者資產(chǎn)保值或者功成身退型以及家庭回歸型消費(fèi)[年齡]50歲左右[置業(yè)]開始有置業(yè)的動(dòng)機(jī)，比較理性，置業(yè)決策時(shí)間較長，不一定追求一線海景[使用]多頻短時(shí)度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或親朋為消費(fèi)單位海灘親水活動(dòng)、海鮮飲食、景點(diǎn)閑逛，包車出行較多[2]有錢有閑的中高端客戶類型腎：高桶寒地庸帶候稿鳥性伍客戶[構(gòu)成]北方萍高寒速地區(qū)蠢的過積冬物故業(yè)[年齡]4待0-牌65歲[置業(yè)]二線押海景胸或者月非海動(dòng)景，允價(jià)格雪面敏彩感性[使用]1被.2我-2個(gè)月日常支購物單、醫(yī)堵療保雷健、號(hào)交通歷出行欲等城掠市配收套[3扣]“無”星錢有葵閑的遠(yuǎn)中端喊客戶結(jié)合輩項(xiàng)目育條件多、以缸及客于戶需屬求重點(diǎn)背針對亦：度濫假保抓值型末中高碧端國劇內(nèi)傳健統(tǒng)產(chǎn)歲業(yè)豪輩客候鳥是型中錯(cuò)端客綠戶（2）怎冠么搶吩？——開發(fā)膚戰(zhàn)略一把晉刀切毀蛋糕御多還患是雙肝刀齊汁下多行？雙刀負(fù)齊下戰(zhàn)略茄：大腎盤做唱小雙品致牌戰(zhàn)跑略=》迅速斯立勢戰(zhàn)術(shù)籠：多屆元覆晨蓋擴(kuò)大鉆客群=》高低愁通吃開發(fā)棉戰(zhàn)略1：品駐牌組皺合1、A、B地塊延同時(shí)盾啟動(dòng)擦迅速菊確立騙xx覆在?？媚系臐步匚?、雙毫刀并躬舉搶浸占份脹額：A地塊材吃中材高端墻度假貫保值奪客、B地塊面吃中熄端候電鳥客多元晝覆蓋>產(chǎn)品產(chǎn)類多沉元>產(chǎn)品昨面積蕉多元高低岔擠壓>產(chǎn)品膊類單少價(jià)擠睛壓>產(chǎn)品越面積規(guī)總價(jià)方擠壓開發(fā)杯戰(zhàn)略2：多滲元產(chǎn)泄品組朋合（二武）我言們要遮開拓博哪塊亞新客示群？策略塊前思溝考旅游偏模式舍發(fā)展撇趨勢上島援的旅紹游動(dòng)窄機(jī)決千定消單費(fèi)人帥群旅游訴目的懷變化硬趨勢籍產(chǎn)生害的客育群趨宏勢三亞概處于政變而恒未變鉤之際旅游跑模式腥大勢券研判國內(nèi)襯商務(wù)系客每蜻年以8-誼10垃%速度信增加觀光度假商務(wù)休閑（1）未攔來哪偏種人擴(kuò)群會(huì)哄越來受越多黑？①海南洲將以旅游娃產(chǎn)業(yè)沖群和謎現(xiàn)代技服務(wù)薪產(chǎn)業(yè)與群為啊核心論構(gòu)建鄙產(chǎn)業(yè)早體系莖，重惹點(diǎn)發(fā)宇展：般會(huì)展券業(yè)、托高端穩(wěn)商貿(mào)削業(yè)、冶商務(wù)殿服務(wù)光業(yè)；②三駁亞城眠市發(fā)扔展規(guī)奮劃2：大安力發(fā)熔展郵孫輪經(jīng)箭濟(jì)、矛游艇遇經(jīng)濟(jì)唱和會(huì)氣展經(jīng)畝濟(jì)③三證亞城計(jì)市發(fā)明展規(guī)跑劃5：精夾心培寧育高戲端客及源市局場，明實(shí)施“大企摟業(yè)、宅大航光線、穴大團(tuán)腹隊(duì)”戰(zhàn)略④海紛口重情點(diǎn)發(fā)否展為譽(yù)全國盯高爾蘋夫產(chǎn)么業(yè)基碗地、孫三亞耍重點(diǎn)領(lǐng)發(fā)展翼為全繁國游慮艇業(yè)苦基地隨著敵會(huì)展給經(jīng)濟(jì)怪、商結(jié)貿(mào)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、袖郵輪睡經(jīng)濟(jì)辦以及通全國蘿游艇巖業(yè)、腦高爾勺夫產(chǎn)沙業(yè)基最地的叼逐步由推進(jìn)就與實(shí)朝現(xiàn)，近將吸忽引越闊來越褲多的墳商貿(mào)忙、展灑覽、咸學(xué)術(shù)裕交流奮等商恒務(wù)活咳動(dòng)落及地海撫南。商務(wù)晃客將萬成為垂三亞鮮最值智錢的鐵客戶雖，不選管是椒置業(yè)繞還是牽消費(fèi)談，他孝們的縮慧匯聚廊人氣旬決定姜了價(jià)詞值觀光堵度假商務(wù)押休閑變化得外因著：經(jīng)踩濟(jì)發(fā)御展趨低勢成痕為外鞠部拉搞力國際肚旅游距島政胡策促要使海香南整賣體向桂產(chǎn)業(yè)肆階段詠轉(zhuǎn)移嘩，商捆務(wù)活占動(dòng)趨截向頻恭繁瑞吉廢酒店費(fèi)爾撲蒙七貫星級(jí)京酒店麗茲避卡爾竿頓填海洋成島相，鳳咱凰島凳等建避筑奇鋤觀的頸興起瑞吉唯頂級(jí)舅別墅呈，將取創(chuàng)造您中國耕豪宅朝最高菌價(jià)，摟讓亞戶龍灣貪重新臭想象紅樹谷林酒喜店：引世界剪最大螞的酒什店群麗茲予卡爾期頓：乞國內(nèi)對最奢友華的游酒店崖城巖創(chuàng)意沈新城岔開發(fā)“國欠家海爹岸”帶海棠紅灣：拐超星太級(jí)酒寸店群管啟動(dòng)鳳凰遼島變化彈基礎(chǔ)狹：擔(dān)“高端善濱海詠度假叨休閑”的高鐵端取示向賺，“群灣稅聚集川效應(yīng)”，“迪拜槍化”的發(fā)慘展模概式將能夠肥吸附延更多糠更高灰端的螺消費(fèi)勵(lì)群體翠。商務(wù)障休閑靜人群殊將成步為海陪南上抗島游較客的創(chuàng)重要觸構(gòu)成煙部分隨著妙旅游汗島的補(bǔ)建設(shè)盟與產(chǎn)坦業(yè)化由進(jìn)程芽的推京進(jìn)（2）如耍何開甩發(fā)商軋務(wù)休賤閑人蓬群？——開發(fā)象戰(zhàn)略關(guān)鍵惡問題坑：為愛什么伍來我掏這里友不去宜別的總地方乎？人有種我優(yōu)券、人緩無我苦有別人叫都有詳什么攀？突破私口在谷哪里嗽？（A）從判海南丟房地胞產(chǎn)開直發(fā)模肺式現(xiàn)掌狀談鹿起①純資蹦源房嘆地產(chǎn)懲開發(fā)脆模式旬：三膠亞灣墨海居②資餡源+配套濤房地仆產(chǎn)開棵發(fā)模變式：臥半山糾半島③無兼資源仙做配犁套開越發(fā)模鍛式：犁魯能鹽三亞兄灣新然城［市運(yùn)場現(xiàn)促有典擇型案睡例開送發(fā)模黨式研賓究］案例總鏈接然：三亞儉灣海任居純資腹源房合地產(chǎn)找開發(fā)顏模式項(xiàng)目窗整體推追求席海資昂源的呢最大圓化實(shí)撈現(xiàn)價(jià)沿值提牲升，額配套貫呈現(xiàn)校出明漿顯的扔住宅輩化開發(fā)三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)位三亞市小東海鹿回頭半島規(guī)模占地2066畝，容積率1.73，綠化率45%，共分五期開發(fā)產(chǎn)品高層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅配套小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會(huì)等，臨近配套有悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等銷售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客戶北京、上海客戶占90%>>占據(jù)寧雙灣壘資源似，更凝以配岔套升級(jí)宵資源秒，增筆建豪鄙華商燃業(yè)街演、國鞭際潛膝水基抹地、剛游艇幅會(huì)等趨度假居設(shè)施顯，形姑成對正價(jià)值叛的極灑致化縫挖掘1期2期3期4期案例臟鏈接爬：半山門半島資源+配套診房地但產(chǎn)開鋤發(fā)模樓式無資綁源做晴配套基房地泊產(chǎn)開區(qū)發(fā)模天式>>項(xiàng)目旅無海演，通灣過高漆爾夫僵球場隙、游響艇港拌、商淡業(yè)娛承樂三鍬大休哈閑引岔擎實(shí)辰現(xiàn)項(xiàng)盼目的望價(jià)值讓提升游艇港灣板塊GOLF板塊商業(yè)、娛樂板塊游艇碼頭綜合住宅區(qū)區(qū)綜合住宅區(qū)高爾夫練習(xí)場綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）會(huì)所會(huì)所會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場商業(yè)區(qū)綜合住宅區(qū)綜合住宅區(qū)游艇學(xué)院酒店式公寓湖泊綜合住宅區(qū)案例懷鏈接劣：三亞架灣新滔城美麗MALL美麗1區(qū)2期別墅資源卡階段帶度假惹配套母階段為搶遇奪客彼源，秘提高夜售價(jià)慨品牌服開發(fā)樣商已或經(jīng)逐茶步自氧發(fā)進(jìn)炮入豐墳富度莊假配鋒套階姨段案例書啟示當(dāng)海喘不多糧的時(shí)屈候競爭遺趨勢與梳理當(dāng)海堂多的怎時(shí)候海是束吸引梳點(diǎn)海+度假愧配套喬是吸島引點(diǎn)當(dāng)海+度假武配套欲多的我時(shí)候下一垂個(gè)吸炭引點(diǎn)寧在？1、當(dāng)百海、旱高爾其夫、釋商業(yè)啟街、具游艇寨會(huì)泛錄濫，拌不足稻以為眉項(xiàng)目理帶來奴足夠胞消費(fèi)畏力的愚時(shí)候獲，度議假區(qū)勻如何撇生存毀？繼續(xù)皺開發(fā)楊新的問度假?zèng)]設(shè)施趁？很快做就會(huì)尾被復(fù)冊制，耍最終觸還是錫掉進(jìn)抬不斷沉玩噱塑頭創(chuàng)蹄新度針假玩襲法的寇循環(huán)有沒迎有只渾屬于超自己沉別人河無法撓復(fù)制華的核外心競還爭力摘？有必船要搞個(gè)清楚趕的兩鑒個(gè)問朽題2、當(dāng)運(yùn)一段堤時(shí)期斤內(nèi)有燦度假示旅游標(biāo)需求鐵的客掀源有張限，即而搶餃飯吃塞的旅盈游區(qū)枝又太臥多的后時(shí)候穴怎么當(dāng)辦？除了五通過占抓游瘋客吃況飯，克在度追假區(qū)曉能否叛通過華其他屈行業(yè)方找到系收入度假史區(qū)只詞有通耀過多磚行業(yè)濱經(jīng)營有，不懼單純棟依靠志旅游仁業(yè)產(chǎn)展生收造入來由源，坡才能豎確保延在競痰爭中寇立于頓不敗回到雷問題1：什鉆么行鳥業(yè)不愿容易緞被復(fù)敬制？屬于腔自己廚的優(yōu)底勢產(chǎn)向業(yè)度假的產(chǎn)業(yè)+跨界匠優(yōu)勢殿產(chǎn)業(yè)[未來娃戰(zhàn)略炭制高紐奉點(diǎn)]旅游物地產(chǎn)計(jì)取勝捆關(guān)鍵睜點(diǎn)產(chǎn)業(yè)艇復(fù)合怪旅游陪地產(chǎn)市場枝好的更時(shí)候婆可以促帶來墻旅游鉆業(yè)以舌外的沸多點(diǎn)漏收入下，以徑及帶站來新尊買家優(yōu)勢市場錢不好修的時(shí)堪候可納以通次過該動(dòng)產(chǎn)業(yè)鐮獲得革收入襖，確抖保生售存【案例運(yùn)鏈接】美國·希爾鄰頓島借案例產(chǎn)業(yè)榆嫁接續(xù)成功復(fù)經(jīng)驗(yàn)各借鑒Hi土lt要on喉H稱ea撤d看Is諷la你nd澡:美國飯第一羅個(gè)整境體生各態(tài)規(guī)厚劃的初度假繁目的怨地，依靠糧高爾下夫產(chǎn)昂業(yè)帶放動(dòng)，發(fā)煉展成崗功的內(nèi)旅游攏休閑夠大區(qū)熟域；面積征：長達(dá)12英里捐寬5英里施，面省積大菠約60平方印英里麥（15懲3.伍85平方墨公里架）；區(qū)位支：位于機(jī)美國嶄南卡蘇萊羅烏納州義最南皇端，鐮直接俱連接宇大西農(nóng)洋，凱美國否東海暖岸第罵二大麗屏障構(gòu)之島??；交通扭：島上何有自速己的臉機(jī)場役，27萍8號(hào)洲及際高悅速貫炊穿海鄙島，紋與島飄內(nèi)連扶接南各北交撥通的男跨島叨百匯捏大橋雨共同蒼形成辰區(qū)域終環(huán)路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美國光第一遲個(gè)整衡體生蠶態(tài)規(guī)啞劃的疤度假縱目的查地，依靠鞏高爾蒙夫產(chǎn)況業(yè)帶豈動(dòng)，發(fā)確展成刻功的預(yù)旅游托休閑慈大區(qū)雞域；這個(gè)王靴形項(xiàng)島嶼盛被廣宜泛認(rèn)史為是糖美國穩(wěn)最優(yōu)傍秀的香度假么目的惰地，盡每年戶超過25熔0萬游答客被披吸引撿來島呆；[案例忙鏈接]主導(dǎo)廈產(chǎn)業(yè)緞引動(dòng)示模式·希爾翅頓島絨項(xiàng)目Hi戒lt糖on調(diào)H蔽ea霞d鎮(zhèn)Is拾l(fā)a貸nd被譽(yù)梳為美漫國的高爾舅夫球道島，擁墻有世羽界上遞最著紫名的24個(gè)經(jīng)倘典高夜?fàn)柗蛩驁鰸O，成毫為島敲內(nèi)重錯(cuò)要的苗旅游揀設(shè)施森和資榴源地位常：從19都61年島撒內(nèi)第屑一個(gè)托高爾鉗夫誕括生到擁今天極成為晉高爾批夫旅快游目元的地玻，希減爾頓仇頭島街贏得“高宋爾夫框球島元”的緞美譽(yù)；依靠吃高爾秘夫帶填動(dòng)區(qū)威域旅旅游開甜發(fā)：島上幫有高欠爾夫適領(lǐng)域淚極具冷威望亮的PG珍A美巡圓賽固定輔球場兄，PG憲A對海鄙島開云發(fā)有矮巨大坡的推孫動(dòng)與菠宣傳鄭，首絡(luò)年賽謝事參權(quán)觀者嚇數(shù)量蛛從50辜00人迅喇速超數(shù)過十技萬人乞，首堆個(gè)經(jīng)淹典高貪爾夫炸大賽賴通過蛾電視喂傳播減到了5萬人繁的家梨庭，批同年用超過25萬游矩客來途到希既爾頓猛島；區(qū)域咳球場吩密集圓：島上冒高爾奏夫球螞場有24個(gè)，蛾加上培周邊層離島辜的球膀場超拆過了40個(gè)，急固定新的球浸員在25診0萬人菠左右PG煙A：美國瞇高爾寧夫職爬業(yè)巡井回賽獎(jiǎng)。PG擁A是目藝前世告界上標(biāo)運(yùn)營瞎規(guī)模厭最大襲、運(yùn)聚營最至為成卸功的瀉高爾晚夫巡永回賽成功廉關(guān)鍵通要素旗之一臭：高堆爾夫稅球場成為泊高爾廈夫領(lǐng)甲域極蓄具威固望的PG饒A美巡露賽固定鑰球場可借愈鑒的隙成功呆開發(fā)清關(guān)鍵跌因素成為齊產(chǎn)業(yè)有領(lǐng)域權(quán)威性活千動(dòng)的火固定舒場所打造笨產(chǎn)業(yè)懂領(lǐng)域權(quán)威性活屆動(dòng)（B）商葡務(wù)休更閑客訴群開普發(fā)戰(zhàn)邊略就可忍以實(shí)技現(xiàn)商處務(wù)產(chǎn)頑業(yè)嫁燒接度何假產(chǎn)喇業(yè)通過跪商務(wù)葉休閑擱旅游魔地產(chǎn)緩的開努發(fā)戰(zhàn)吼略來掃實(shí)現(xiàn)件吸收頁商務(wù)鮮休閑侄客群只要院能打坊造一鑰個(gè)商歇?jiǎng)?wù)領(lǐng)作域的趣權(quán)威漂活動(dòng)規(guī)避諷風(fēng)險(xiǎn)理的開沃發(fā)戰(zhàn)偵略雙地丙塊同旗時(shí)啟規(guī)動(dòng)，還實(shí)現(xiàn)棟雙品閉牌、容多元眉化產(chǎn)監(jiān)品覆紛蓋搶鳴占份手額搶奪晴度假語保值珠客、循候鳥哭客群商務(wù)挽產(chǎn)業(yè)臥嫁接量度假遣產(chǎn)業(yè)訓(xùn)，打糾造商曬務(wù)休洗閑房窯地產(chǎn)艘開發(fā)傘模式開拓針商務(wù)該客群A地塊B地塊穩(wěn)固倆度假催保值擱豪客昂群開拓洞商務(wù)押客群穩(wěn)固紋候鳥浮中端犁客群兼吃似度假逝保值加豪客奸漏網(wǎng)駱魚[貳]川“非海按物業(yè)”如何盜借勢合三亞檔追價(jià)“海物喘業(yè)”？[一]策略門前思挑考從本瞎質(zhì)看巧課題核心定策略慰：本案課應(yīng)當(dāng)頃把平搞移海抵景客俊作為念主力幻玉的溢捧價(jià)來南源追價(jià)家即搶筐客追海諸即追打單價(jià)[一]競爭泡坐標(biāo)居確定都及基潤地條佳件分芳析[1弟]競爭陰坐標(biāo)妨確定三亞墨灣一撒線海浩景盤水特征時(shí)代綠海岸半山運(yùn)半島廣四期東和嘆中央瞎海岸鳳凰戚島金中岡海藍(lán)膏鉆海闊壺天空魯能拼三亞輕灣新眼城蘭海觸美麗赴新海臥岸三什組團(tuán)海居國光遣濱海雅花園國際獅公館鳳凰運(yùn)水城一線海景盤：65000-87000元/平米二線海景盤：35000-40000元/平米非海景樓盤：24000-28000元/平米三亞多灣大東爺海鹿回叔頭半婚島小東踩海產(chǎn)品賺品類糞分析項(xiàng)目名稱資源容積率主力產(chǎn)品當(dāng)前售價(jià)半山半島雙灣海景1.73

高層公寓46000-49000鳳凰島一線海景1.73

高層公寓87000海居一線海景1.20

高層公寓75000國際公館一線海景1.50

高層公寓65000東和中央海岸一線海景3.60

高層公寓待定時(shí)代海岸二景海景+河景1.50

小高層公寓33000財(cái)富海灣公館一線海景1.10

小高層公寓、別墅48000金中海藍(lán)鉆二線海景2.0高層公寓38000克拉碼頭一線海景1.49小高層公寓39000一線攀海景猴主要器以高忽層公牛寓為腳主力[戶型碑供需豬結(jié)構(gòu)汽分析]通過耕對上暴述競輕爭案巧例的喜分析顧，統(tǒng)軟計(jì)了喜已推躬盤銷姻售或僅認(rèn)購繭的1房至3房共27列72套戶丸型，臣其中彈：A、2房戶券型占彎到了飼供應(yīng)和比例漠的54壟%、去捕化比糟例的52丈%，是勿區(qū)域輸?shù)慕^孝對主脈力戶置型B、1房戶銀型占伯到了染供應(yīng)幼比例浸的41局%、去頸化比舊例的38值%，是遠(yuǎn)區(qū)域嗽的次盯主力淺戶型C、3房戶憑型占宅到了穩(wěn)供應(yīng)匆比例男的12淹%、去過化比濁例的11淹%，是售比例原相對碰較低鳥的戶曠型D、4房戶宰型只麻到了助供應(yīng)饞比例報(bào)的7.漲5%、去榆化比刑例的9%，是某比例劣相對描最低律的戶蠶型主力送供給零：鳳揚(yáng)凰島主力運(yùn)給給聚：半捧山半校島四短期高層讓公寓松中供垃需兩撲旺的勒主力期產(chǎn)品貢為兩販房、凱一房競戶型三亞市區(qū)價(jià)格環(huán)境分析資源類型一線海景盤二線海景盤非海景盤當(dāng)前裸房價(jià)格筑倉（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力戶型面積（平米）一房兩房三房一房兩房三房一房兩房三房50-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同戶型主力總價(jià)（萬）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286價(jià)格攪環(huán)境介分析一線漆海景牽主力必戶型鮮：目摘前單如價(jià)在6-弱7萬之火間，一房診總價(jià)降在30紐奉0-雀50凱0萬兩房窗總價(jià)50愛0-趕80弓0萬平移礙目標(biāo)的客群執(zhí)：接受淡單價(jià)6-首7萬，棒總價(jià)便在30榮0-赴50頂0萬的火海景讀一房控客群以及陣總價(jià)留在50艇0-閉80歸0萬的幼海景銹兩房醉客群競爭善坐標(biāo)緩鎖定有什繩么沒什凍么地理貿(mào)條件拴分析人文秀條件頓分析[2兔]基地閱條件林分析落筆樣山海南懇大學(xué)啄三亞仇學(xué)院季節(jié)遙性水贏庫B地塊A地塊[1連]概念物階段晌的落消筆洞阻風(fēng)景阻區(qū)度乘假區(qū)[2戒]A地塊儉內(nèi)有辭海拔20圓0-遍30祝0米的宅山嶺兄，14抄00畝，0.極5容積每率[3辣]B地塊罵為丘刺陵地善帶，0.籍9容積飼率[4辜]榴A地塊挪緊鄰煮季節(jié)百性水棚庫，還約5萬平旋米地理聯(lián)條件:資料傳鏈接羅：落幕筆洞籠遺址[1貫]xx—中國鍵房地笑產(chǎn)行刃業(yè)領(lǐng)廢袖，悟引領(lǐng)核產(chǎn)業(yè)懼理念贈(zèng)與產(chǎn)望品走撓勢[2偷]海南撞大學(xué)昨三亞期學(xué)院人文壺條件:一塊積擁有躲景點(diǎn)爬潛質(zhì)鍬、有禾山水餅資源側(cè)的較智大別續(xù)墅用桐地地塊坊定性擺脫蜻非海商劣勢梁，為跑三亞蓮提供澡一種麗離開餡的海撓的可僚能性落筆熱洞遺腎址+山水仔屬性+唉0引.5容積杰率+地產(chǎn)揭與教足育產(chǎn)敬業(yè)規(guī)劃灣上具遺備豐巾富的諒想像禍力和秒特色祖化空漂間具備聽以產(chǎn)序品類察平移狡一線慰海景叔公寓兄客的腰機(jī)遇具備洪文脈悅和景叔點(diǎn)價(jià)劃值支哪撐具備猾產(chǎn)業(yè)辨嫁接昨條件［地挎塊價(jià)勒值剖癢析］[二]打造挺平移葡海景幻玉客的丹等值澡理由從價(jià)摧格構(gòu)弱成要邊素看顏?zhàn)泛Ｏシ较?/p>

總價(jià)300-500萬能買到什么總價(jià)500-800萬能買到什么

海景盤本案海景盤本案產(chǎn)品品類公寓一房特色別墅公寓兩房特色別墅產(chǎn)品面積50-70平米送面積80-120平米送面積產(chǎn)品使用方式只能看海景觀+只能看海景觀+資源一線海景山水+

一線海景山水+

配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套身份感同檔次人群人群同檔次人群人群？？？？？［策排略提輕示］跳出/消滅儀資源慮級(jí)差以產(chǎn)兵品類往型和綠山水堆資源擴(kuò)互補(bǔ)建立起平行靜于一略線海擱景公期寓的蛾價(jià)值降底盤［核呼心課股題1］由于剖競爭嬌單價(jià)翠與總而價(jià)已長經(jīng)鎖句定，油所以雅面積陽區(qū)間陜已經(jīng)吸鎖定70割-1芝20平米維小別解墅能鉤否在哥本案仔落地奸？70滔-1探20平米遲小別與墅有讀沒有彩市場素？[一]7椒0-默12奴0平米大小別略墅可乞行性帳論證【案例報(bào)鏈接】東和·福灣成功留案例嫂借鑒12號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)東和鳥福灣該項(xiàng)對目地彩處東代海岸恥線土爐福灣請區(qū)，容積陵率0.鳳5，主箱要產(chǎn)奮品有5幢6-暖10層的協(xié)海景前公寓弟和非夢海景單層SP咐A泳池光別墅組成，面至積在68槳-1狂40平米樓棟公寓非海景單層別墅開盤時(shí)間2008.2銷售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）09年9月尾盤45000元/平米（帶軟硬裝5000元）戶型面積42-13068-75、120、137總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套A、B區(qū)總量：450余套，已售300多套，剩余最后一期銷售誼情況針：08年2月開恒盤，含別墅張開盤今價(jià)格15點(diǎn)00鈴0-獻(xiàn)18智00驢0元/平米特，09年9月別殖墅已鍋基本菌售罄客，尾如盤價(jià)志格升惡至45撒00參0元/平米別墅告僅余B區(qū)最吐后一淺期，誕約12舌0套重點(diǎn)把研究嫩對象西：80平米潑、12諷0平米領(lǐng)、14申0平米指左右帖單層匯聯(lián)排戴別墅·68糧-7苗5平米12膨0平米13蹈7平米68擴(kuò)-7丟5平米恒一房特色2：涼移亭式挺開放房誠客廳特色3：臥差室直志出泳退池特色1：臥擱室露晴天浴誼缸戶型廢特色撓：涼夾亭式忽開放勾客廳戶型梨特色述：臥舒室或抹者客艘廳直抗接出莊泳池園林偏特色屈：以呼度假徑酒店底園林接手法率做環(huán)勉境，粉度假痕感強(qiáng)剖烈［1］小楚面積無單層貢別墅懇有量開有價(jià)贈(zèng)，表大現(xiàn)在08年市蒸場低煮迷的游時(shí)期冒依然材獲得良天好的張量價(jià)劑指標(biāo)尸，爛同樣悄是非海邪景別潔墅在09年9月的猜已經(jīng)常獲得烤概念鏟瘋炒后熄的價(jià)務(wù)格；［2］0.重5容積慕率做霞單層火小別千墅可斃行；［3］度賭假酒佩店式穩(wěn)的環(huán)譯境手言法獲查得強(qiáng)饒烈的遙度假狡感與愁品質(zhì)常感；福灣娛案例旅的啟鬧示資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積強(qiáng)銷期單價(jià)強(qiáng)銷期總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景東和富灣土福灣區(qū)單層聯(lián)排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129

售罄120432-4801481481375489393公主郡亞龍灣區(qū)單層獨(dú)棟88-9045000396-405毛坯3838

售罄雙層獨(dú)棟324-385310001000-11946464西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5050在售疊拼別墅180-22055000990-12105651迷你別墅83700005811111別墅樓王70375000527311整體訂需求覺：20達(dá)09年大巧三亞急小別廣墅基盯本呈交現(xiàn)高遷量高凳價(jià)的自現(xiàn)象2大三景亞灣描區(qū)小傘別墅歸供應(yīng)3富力泳灣香水斑灣1號(hào)雅居役樂清暫水灣三亞灣大東海亞龍灣清水灣

土福灣海棠灣香水灣日月灣石梅灣博鰲東和泉富灣半山材半島一線算海景漸別墅別與非這海景僵別墅西山場渡公主弓郡三大幼灣區(qū)登別墅叫產(chǎn)品見供應(yīng)腥特征[一線朽海景損別墅銷分析]資源開上：殖緊鄰涼海灘億，在敲住所妥能直初接目唱視大螞?；蚓贸鲩T乏便是近海灘類型亡上：讓獨(dú)棟面積須上：扁主力揪是37掛0-泊90娛0平米騙以上捉的大肢戶型多，但桐不同耽樓盤叮的戶搭型面寧積差衰異較童大單價(jià)謹(jǐn)上：7-熟10萬/平米總價(jià)持上：25仆00佩-8勻00運(yùn)0萬/套資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價(jià)

總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注一線海景

富力灣香水灣區(qū)D1區(qū)沙灘獨(dú)棟367700002570-371050001212

53031

香水灣1號(hào)香水灣區(qū)一線獨(dú)棟3701000003700-68001000088其中4棟為準(zhǔn)一線68043

清水灣瀚海銀灘二期別墅清水灣區(qū)一線獨(dú)棟900900008100-12600毛坯117

140053

一線享海景奸別墅市主要兆集中葡在37淚0-掩90隨0平米歡區(qū)間[非海撥景別注墅分摩析——傳統(tǒng)華別墅]資源慮上：躁相鄰鞭海灘優(yōu)，但轉(zhuǎn)海灘蹈有一椒定距糕離，勤無法輛在住昌所直斗視海吸灘類型尋上：叼獨(dú)棟/雙拼河別墅面積礦上：仍主力30逢0-殿65捧0平米單價(jià)扇上：3-朗6萬/平米總價(jià)冬上：主力運(yùn)總價(jià)73都0-刃12釀00萬/套資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價(jià)總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景清水灣星河傳說別墅組團(tuán)清水灣歐式獨(dú)棟108-30030000324-90030006060

泰式獨(dú)棟210-32935000735-11505850

公主郡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅324-385310001000-1194毛坯6464

西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5030屬于認(rèn)購半山半島雙灣別墅小東灣雙拼別墅21943000950裝修793含下沉層面積約335平米非海壓景別咸墅主牌要集昂中在30卵0-近65乘0平米猛區(qū)間［1］別蘇墅供違應(yīng)絕踐大部拒分為營為傳鏡統(tǒng)產(chǎn)解品［2］一線伐海景預(yù)別墅鋒面積偷主要雕在37民0-憤90守0平米望區(qū)間縮慧，非斑海景博別墅地主要巧在30區(qū)0-65米0平米蛇區(qū)間舒；三大艘灣區(qū)花別墅姜供應(yīng)逼特點(diǎn)紀(jì)小結(jié)添：小幼別墅鵝屬于布市場享空缺小別歡墅在策海南熊市場組銷售怖潛力勸巨大批，本興案應(yīng)蕩當(dāng)把70霧-1墨20平米掌的小躬?jiǎng)e墅雹作為莫主力舅產(chǎn)品澆瞄準(zhǔn)倚本案降主力塘目標(biāo)伙客群總之一沿：中宋高端借度假響保值貫型豪畜客，瓣以獲今取溢株價(jià)主驢力空刊間單層冒小別千墅是館市場擾的空蝦白點(diǎn)慣：大三病亞灣航區(qū)與害非灣踐區(qū)物民業(yè)基串本只段有福灣在授供應(yīng)撲，僅型有12渴0套左敲右的傾庫存壤；［核理心課贈(zèng)題2］本案怠不可晝避免貍存在腸要通盟過公壟寓、草洋房多來找激回容解積率兆，其輔他產(chǎn)犯品做繼什？客戶冰需求產(chǎn)品液匹配競爭坑環(huán)境住分析候鳥析型中虎端客商務(wù)區(qū)休閑摟客其他羨度假母客戶①商務(wù)享休閑求客戶翅需求禾分析[特征]度假紋與商恭務(wù)招絨待的判兩重耕動(dòng)機(jī)[參考]往往錦以五損星級(jí)牙酒店脹作為霸價(jià)值總參考船系[關(guān)注]資源優(yōu)類型哭和配詢套服辱務(wù)，忘項(xiàng)目肥本身襪的知齊名度于尤其叫重要撕。項(xiàng)士目知談名度鋸超越站品牌知名飯度=〉關(guān)注刷點(diǎn)排碼序①大尺座度的沸景觀傳占有②奢捧適的辛空間當(dāng)感受③酒店挖化的叫配套槽設(shè)施④3房的褲基本膛功能擺配置⑤拎蹤蝶包入財(cái)住的欠便利鎮(zhèn)性，貝對裝紙修的泥偏好裝并不景一定強(qiáng)蛇調(diào)度析假性顯，而鹽是追達(dá)求厚旦重的疲品質(zhì)孝感⑥能恰夠提牛供定成制服原務(wù)以晚便招毫待客由戶樣本晶數(shù)：14份［1］針應(yīng)對性嶺研究妻：目夢標(biāo)客談戶需波求訪橡談針對感商務(wù)幻玉休閑肝客——建議衫在主狠力小名別墅裹之外績少量武添加復(fù)目前抗大三雪亞主退力供勺需的圓傳統(tǒng)眼別墅面積撥設(shè)定疾：30依0-嫂40座0平米/三房②候鳥蛇型終食端客[特征]養(yǎng)老糕性質(zhì)[參考]非?；啪绊?xiàng)蹄目[關(guān)注]總價(jià)飽，綜家合配佳套=〉關(guān)注掀點(diǎn)排蛙序①對“遲氣候估”的爐要求仁大于上“親殘?！雹谠吹陂_倒發(fā)商建品牌胖提供它對產(chǎn)夢品的吳交付隱信心③能為悄養(yǎng)老體提供輔不同埋的醫(yī)仇療服疼務(wù)配避套④2房的寧基本裹功能孔配置樣本誘數(shù)：23份［1］針念對性彩研究可：目獄標(biāo)客聲戶需比求訪耀談③度假衡保值骨中高背端客尺群中幅的家巡壽庭化篩分時(shí)渡度假漫客[特征]經(jīng)濟(jì)棄收益采與度押假享桌受兼輝顧的鉛靈活瓣置業(yè)[參考]偏向緒以五南星級(jí)兆酒店劈燕作為挨價(jià)值排參考挪系[關(guān)注]不單帳純追膜求海死景最哭大化煉，典次型俄財(cái)度假連保值樸型=〉關(guān)注語點(diǎn)排歲序①對腫“近星?！鄙系囊Ｇ蟠蠡橛凇疤暧H海螞”②提供扔類似壞分時(shí)堆度假宰的返諒租服客務(wù)③源幅于合撐理性儲(chǔ)價(jià)比扁的中忌遠(yuǎn)期牌升值樹保證④酒貌店化市的服券務(wù)配森置⑤2房的盼基本但功能缺配置⑥拎娘包入智住的熊便利接性，按對裝牛修偏怪好輕松而方有主舅題的送度假餐性⑦提引供周剝邊旅租游設(shè)突施的妖打包彼服務(wù)樣本著數(shù)：21份［1］針憂對性神研究艷：目揀標(biāo)客屋戶需勁求訪攝談公寓卵洋房榮市場兔供應(yīng)唐特征東和懶中央普海岸鳳凰約島海闊昌天空海居國際躍公館一線局海景群盤三亞翅灣大東覽海鹿回淚頭半概島小東迎海三亞貨灣：墊一線紗海景縣盤洋闊房面積塑特征［一罩房］一房塞主力昏面積蔬在50盟-8栽0平米婆之間［兩紹房］兩房逝主力授面積述在12雜0-拆17千0平米愛之間［三吧房］三房主主力恐面積譽(yù)在15鎖0-橋18捧0平米婆之間[戶型霞配比錯(cuò)特征——主力芳為一葛房和未兩房]全產(chǎn)柏品線牢特征半，但鉆不同汪的樓騰盤根輔據(jù)景免觀特銅性和旦單價(jià)楚特性救，主則力戶映型的家配比洪有所充差異蒙，如嶄國際攤公館吧的側(cè)狠向看侄海房番源主叔力戶畫型米56冷-6何5平米橫的一器房，奧而預(yù)斜計(jì)高塌單價(jià)斜銷售束的鳳握凰島葬項(xiàng)目略為控情制總蜜價(jià)適扯度放訂小戶鍛型面臭積，士主力也房50己-8敢0平米坦的一腸房和90柳-1類09平米嶄的一鑰房一刊廳戶妻型，總體顫而言家主力惹戶為趙一房戴和兩抹房，艦三房找在各恩樓盤新當(dāng)中挪所占撤配比浴較小時(shí)代觸海岸半山吼半島歇三期金中俱海藍(lán)繁鉆國光出濱海睬花園二線范海景膛盤：17己00芝0-預(yù)25輩00褲0元/平米大東攤海鹿回己頭半愛島小東分海面積件特征［一括房］一房退主力襖面積冤在40遲-7尸0平米錄之間［兩剃房］兩房峰主力井面積博在80派-1拘20平米彩之間［三府房］三房凍主力處面積瓦在12勿0-絡(luò)13蜘0平米使之間三亞煮灣：駝二線厭海景籍盤洋觸房[戶型申配比桿特征]半山鹽半島伯三期軌兩房吃是主跪力戶扣型，策三房犬約占25沒%，時(shí)女代海應(yīng)岸（摧金域擋四期派）一岔房和格兩房番各占44拋%，三標(biāo)房占12瘡%面積忠特征［一忌房］一房辣主力斧面積相在48輸-6爹0平米液之間［兩鵝房］兩房糞主力籍面積阻在89采-1案25平米鄭之間［三躲房］三房篩主力單面積素在12仙5-庸15愈0平米逐之間三亞婦灣：纏非海徹景盤懶洋房魯能蜻三亞白灣新程城洋蓬房配盆比［1］三亞游灣洋泥房產(chǎn)忽品供鋒應(yīng)絕菊大部蹤蝶分以柄一房漫、兩子房為船主；［2］一房渾面積音主要鄭在40詠-7偷0平米慚之間呀、兩赴房面富積主免要在80濃-1京20平米晌之間三亞躍灣洋愿房市抄場供須應(yīng)特惠點(diǎn)小跟結(jié)首批22棟共66粉4戶，廣有一辮梯兩抽戶、敗一梯兇三戶柔、一秘梯四堡戶和惜一梯晝六戶跟四種動(dòng)類型徒，面噸積從80仿.6宰3㎡戰(zhàn)--獎(jiǎng)-2山08組.9挖3㎡不等哀，其玩中兩民房兩植廳共44健8戶，薪面積沙從80京.6遍3㎡施--她-1盛21蓋.9油8㎡，三視房兩粱廳共21陷6戶，仁面積丈從11旗8.繡72再㎡-萄--緩20索7.滾3㎡。蔚藍(lán)歲海岸游組團(tuán)清水于灣：潤洋房先組團(tuán)星海醉傳說植組團(tuán)綁（1月5日開扯盤）清水假灣：態(tài)最新士一期液組團(tuán)灑洋房欲產(chǎn)品清水社灣：爆來訪章客戶晉需求寬（準(zhǔn)茄確信李息）［1］清水督灣洋京房產(chǎn)往品供感應(yīng)絕奧大部蹈分以培兩房泉為主泳；［2］兩房海面積躁主要籮在80團(tuán)-1捎20平米充之間［2］清水毅灣來含訪、樓來電燈客戶覆需求堤面積曾主要局在90平米同以下鳥以及90會(huì)-1坊10平米兩個(gè)使區(qū)間清水悔灣洋榆房供丹應(yīng)特細(xì)點(diǎn)小州結(jié)2號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)D區(qū)樓棟公寓開盤時(shí)間2008.2銷售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）戶型面積42-130平米總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套C區(qū)E區(qū)土福滋灣洋調(diào)房供睬應(yīng)特沙點(diǎn)（雷重點(diǎn)符研究譜項(xiàng)目志，稍觀后詳阿述）東和劇福灣該項(xiàng)宰目地溫處東圣海岸惰線土創(chuàng)福灣幅區(qū)，巨海棠更灣相倒鄰，宜主要裝產(chǎn)品詳有5幢6-滾10層的偵海景旨公寓匯和休債閑度翠假的遵單層SP屆A泳池?cái)?shù)別墅輔組成砌，容積蜓率0.飾5［1］公鞠寓、盞洋房祝產(chǎn)品煌供應(yīng)戰(zhàn)絕大片部分友以一帽房、坑兩房傘為主嬸；［2］一房駕面積刺主要綢在40靠-7擋0兩房蜂面積損主要性在80遮-1礦20平米甩之間賠；三大答灣區(qū)物公寓獨(dú)、洋改房供畜應(yīng)特棄點(diǎn)小燦結(jié)針對消候鳥收型及伶其余寧度假聾客群王的產(chǎn)湖品面開積及貌品類夢建議1、公攤寓主寧力產(chǎn)念品面慶積為40較-7鋤0平米繭區(qū)間垂的單結(jié)間、炊一房測；2、堂洋房騰面積靠區(qū)間矛為80問-1繭20平米夸的兩脹房、紡三房項(xiàng)目波的產(chǎn)糕品以揚(yáng)單層沫別墅宜與酒閑店公柄寓、塔洋房欠為主猜力產(chǎn)蔽品跳躍咬配置30蔽0-險(xiǎn)40驗(yàn)0平米足的傳寺統(tǒng)別溪墅總體亦產(chǎn)品駝面積癢及品每類建斯議1、單濾層別火墅主秤力面反積區(qū)其間為80鈔-1赤20平米分的一頁房、聰兩房允；2、酒侵店公司寓主瞎力產(chǎn)果品面里積為40君-7糠0平米求區(qū)間克的單匹間、曬一房賀；3、洋程房主家力產(chǎn)娛品在80義-1鑰20平米統(tǒng)兩房炊、三那房［核韻心課砍題3］如何搬跳出/消滅施資源泳級(jí)差差，以亞產(chǎn)品度類型幻玉和山販水資翅源互劈燕補(bǔ)綜縣合提尺拉產(chǎn)匯品力燥？[一]如何以讓項(xiàng)殃目的蠟資源極變得兵值錢筐？[二]如何土打造災(zāi)充滿執(zhí)特色幟又富播有度設(shè)假情胞調(diào)的另別墅認(rèn)？[三]如何漢增加師產(chǎn)品玻的附舌加值揀？[四]如何害打造隆特色腸度假康配套櫻？[五]如何耽吸收皺商務(wù)同人群旋落地彩提高襲項(xiàng)目訪身份回感？五大夫問題[項(xiàng)目舊定位]客戶薪導(dǎo)向抗的項(xiàng)制目開紡發(fā)定拒位整合砍周邊竭資源母，打鴉造有燥度假塊酒店院情境劈燕感的“山褲水商毛務(wù)度圣假社惱區(qū)”為客匪群全寶員提結(jié)供不便同主蘭題化逗的休只閑體計(jì)驗(yàn)三亞軟度假BR纖D商務(wù)予度假惰休閑佳中心[產(chǎn)品豪力提沃升總咽體策車略]核心眼度假侄資源烏（RE遞SO搶UR攪CE咐S)強(qiáng)調(diào)慕度假蟲元素猶植入砌的產(chǎn)改品（PR和OD銅UC摧TS）共享快度假雨配套梯（SE鞋RV惠IC冬ES）旅游+核心脊度假殿資源階（RE儉SO盞UR高CE動(dòng)S）A地塊工核心妙資源旁打造1[一]特色傘引擎鳥設(shè)計(jì)——讓項(xiàng)熟目變平成景輪點(diǎn)石器用時(shí)代撓洞穴富遺址崗是項(xiàng)亡目最雅大特專色，別怎么孩用這住條線邁將山擔(dān)、水嘆庫串等成特貧色引墨擎呢先？聯(lián)合顯當(dāng)?shù)赜陕糜魏凭趾现伦鏖_料發(fā)落傻筆山復(fù)石器生時(shí)代印洞穴獸遺址前提魔條件（1）特暢色酒稿店石器冊時(shí)代層的洞膽穴酒劉店——?jiǎng)?chuàng)造哈與眾似不同歌的度滔假酒坊店模全式利用察山體賤坡面喊，創(chuàng)陣造特娘殊價(jià)殼值備注階：上略海Bo伏ut績iq就ue興起20善02年10月，劇上海88新天默地開避業(yè)20集06年10月，伯壹號(hào)類碼頭縫開業(yè)20蜜07年3月，緊浪漫呢地中岸海開糞業(yè)20辰07年5月，顯首席堤公館稿開業(yè)20潛07年6月，要璞邸孟精品王酒店涼開業(yè)所謂遲精品旅酒店定（Bo袋ut摸iq襪ue競H煤ot櫻el）具有視濃郁念的當(dāng)拐地的劃文化寧特色繪和獨(dú)只特歷鑒史記皮憶的擾酒店興起億于19晚90年代特的歐責(zé)洲，涌以提勺供尊貫貴、挎奢華或、私莊密及莖獨(dú)特乓的個(gè)性院化居累住和亡服務(wù)種。這遠(yuǎn)個(gè)概畜念源聚于歐氏洲，僅最近哲幾年魂才被短引入道中國起源按于法塌語的Bo漫ut誓iq刪ue，原犬意是淘指專牙賣時(shí)黃髦服蟻飾的攜精品跨小店精品斤酒店傻是獨(dú)查特產(chǎn)云品和遙專屬假氛圍間的體罪驗(yàn)經(jīng)途濟(jì)在提飯店沈業(yè)的寇體現(xiàn)在特頸色酒螺店附喝近引開入Bo燃ut拴iq劃ue改H憐ot劣el，提廳升價(jià)更值（2）針嗚對商博務(wù)客私群引改進(jìn)精騎品酒騙店群譯：6星級(jí)泛精品賤商務(wù)莫度假捎酒店浪漫慣地中涂海（La仙pi紙s卵Ca趕sa耕B柴ou搞ti值qu尸e畝Ho猶te欲l）開業(yè)床時(shí)間肚：20鍛07年3月客房擠數(shù)：18特色葬：20世紀(jì)80年代撈建筑守。地訊中海竊風(fēng)情差的整柏體空竭間設(shè)謊計(jì)，捕室內(nèi)屈裝飾舒呈不野同風(fēng)竹格，茫酒店競陳列巾眾多剛老上裁海古銀董家朽具，芳如果惠客人孟喜歡沿，室膊內(nèi)陳申設(shè)都秩可購韻買。在空卸間設(shè)叫計(jì)上竄所極便力營賞造的層氛圍溜，浪漫布的拱壯形、叫絢麗千的色衰彩和懸不修交邊幅宅的線襲條十八遍個(gè)房埋間風(fēng)煉格各燃異，疼比如老有維權(quán)多利提亞式者、亞蛇洲風(fēng)牢、老谷上?！總€(gè)確房間待都有令考究蘆的手晶工精蠅制裝踢飾，亡并配洗以古繩董和丑仿古倦家具羽。“Ev夸er纏yt佳hi取ng厭i輸n針ho達(dá)te酬l孔fo扁r貨sa蜂le康.”[二]優(yōu)勢末產(chǎn)業(yè)偉嫁接供，打碑造三庭亞“別博鰲淹論壇全”吸見收商久務(wù)客湊群落詞地[度假+產(chǎn)業(yè)改“+”之研工究]兩大冰優(yōu)勢移產(chǎn)業(yè)揭的嫁榴接：從xx糖住宅嘩地產(chǎn)礎(chǔ)業(yè)、似三亞堵學(xué)院膠旅游瞞教育抽業(yè)打造執(zhí)產(chǎn)業(yè)紐奉領(lǐng)域食權(quán)威旅性活夫動(dòng)實(shí)罵現(xiàn)產(chǎn)番業(yè)嫁丘接xx——住宅予房地?cái)a(chǎn)業(yè)靈領(lǐng)軍白企業(yè)[產(chǎn)業(yè)營鏈條]房地伙產(chǎn)開嘩發(fā)、罵規(guī)劃例設(shè)計(jì)努、建龍筑工牙程、泉裝飾悶設(shè)計(jì)名、集臺(tái)群家堅(jiān)居供歐應(yīng)[面臨財(cái)問題]需要逆設(shè)計(jì)曬一個(gè)殺活動(dòng)半把各談大產(chǎn)截業(yè)真督正鏈駁接起殃來，祖而且摧要具疫有權(quán)年威性[xx績集團(tuán)諒利益生點(diǎn)]這種邊經(jīng)營虹模式蛋一旦所成功靠，就您可以貼開創(chuàng)懂xx菠的一置種新獻(xiàn)開發(fā)關(guān)模式間，可權(quán)以在繞全國細(xì)任何飯的旅尚游區(qū)款復(fù)制蔽，例蔬如：葬麗江揀、黃同山、弊張家裁界…[設(shè)想]“綠色斬住宅斯產(chǎn)業(yè)悠中國側(cè)基金單會(huì)”——1、由起xx杯牽頭喝，聯(lián)您合中縱國房興協(xié)成講立一固個(gè)旨態(tài)在推封動(dòng)中音國綠癢色住段宅產(chǎn)齊業(yè)發(fā)認(rèn)展的注基金類會(huì)；2、基靠金會(huì)浙專職譽(yù)推動(dòng)待及宣碰傳推驅(qū)廣開撇發(fā)理市念、華規(guī)劃憲設(shè)計(jì)貼、建唱筑及菜材料練、裝戚飾設(shè)單計(jì)、都裝修壟材料賊、家占居集寨群供悠應(yīng)等逃產(chǎn)業(yè)晌鏈條應(yīng)行業(yè)濱在綠罰色環(huán)奴保方疤面的囑技術(shù)杠創(chuàng)新鴉、技堡術(shù)應(yīng)艇用、跌新材乞料應(yīng)氣用；3、基們金會(huì)壘定期禁組織痕鏈條灰產(chǎn)業(yè)碼專題嚼論壇躍，探怒討、餐交流風(fēng)、傳建播最竹新綠禍色環(huán)毅保理牢念、州技術(shù)限、材粉料應(yīng)迫用等成；4、年墓終舉獻(xiàn)辦“套促進(jìn)吐中國潤綠色勸住宅氣產(chǎn)業(yè)撕發(fā)展們貢獻(xiàn)弟獎(jiǎng)”野，對佩鏈條贊產(chǎn)業(yè)新領(lǐng)域砌中促怒進(jìn)綠斬色環(huán)橫保事逗業(yè)有狀突出能貢獻(xiàn)臣的企謹(jǐn)業(yè)、鄭個(gè)人截予以行頒發(fā)女獎(jiǎng)金尊；打造愿中國捏綠色呢住宅排產(chǎn)業(yè)順的諾瘡貝爾怖獎(jiǎng)（1）“兔博鰲發(fā)論壇有”模州式三亞丹學(xué)院——旅游帖教育齊產(chǎn)業(yè)[產(chǎn)業(yè)嗎鏈條]石器至?xí)r代狐黎族長土著孤文化通研究改、民泄俗文蜻化研鵝究孵乒化旅逝游產(chǎn)凳品、貫旅游郊產(chǎn)品雜規(guī)劃浪設(shè)計(jì)礦、國爹際教獅育文鐵化交均流、遺國際臥旅游流教育不業(yè)學(xué)掩術(shù)交扁流融、三襖亞大扁講堂[面臨竹問題]需要骨為三明亞學(xué)滲院設(shè)各計(jì)一軌個(gè)學(xué)藥術(shù)交拜流機(jī)遠(yuǎn)制、嫁打造夫一張崇學(xué)術(shù)拉名片[三亞謠學(xué)院凱利益膝點(diǎn)]獲得象學(xué)術(shù)纖研究藥課題劣與學(xué)斤術(shù)成幫果，閑提高徑大學(xué)遞全國咸排名礙，獲催得更抗多招置生機(jī)千會(huì)[設(shè)想]“三亞肝學(xué)院召落筆蒜論壇教”—類似嘴博鰲柏經(jīng)濟(jì)脫論壇1、推議動(dòng)三雷亞學(xué)繳院聯(lián)吳合三楊亞旅茅游局勉成立穗“國號(hào)際旅押游島雕戰(zhàn)略鞠三亞混學(xué)院已促進(jìn)事會(huì)”吳，形褲成黎腹族土未著文糠化研闖究成快果孵抗化旅克游產(chǎn)母品專舍題、概海南確旅游脅產(chǎn)品熱規(guī)劃渠設(shè)計(jì)濾專題勢；2、聯(lián)丟合國貿(mào)際旅橫游教粘育權(quán)陡威機(jī)中構(gòu)定屯期舉滿辦“話國際讓旅游標(biāo)業(yè)發(fā)悠展趨巖勢”宏、“困國際疼旅游慕教育占業(yè)發(fā)接展趨此勢”軋的國宿際性位論壇哭；3、建禮立著杜名國躁際旅琴游學(xué)默院學(xué)債生互礎(chǔ)換交牢流機(jī)雹制；4、建背立與恒俄、潤日、臘韓等螺直航已國家平定期徑舉辦礙國際短教育老文化械交流獨(dú)機(jī)制“三亞敢學(xué)院證落筆癥論壇”[世界懇級(jí)的席建筑咸藝術(shù)]在小騙區(qū)主盈入口們附近宇，建敬筑紅禮線與努用地裙紅線番之間劃的邊惠緣打儀造建幻玉筑藝脹術(shù)家川的游它牧工盆作室屬，定睛期邀議請世揪界著勾名建名筑大械師設(shè)縮慧計(jì)建懂造創(chuàng)薯意化盤臨時(shí)贊單體摘建筑積，進(jìn)黎行階是段性錦的藝偵術(shù)創(chuàng)孕作，神形成角人文襪盛世世界疏級(jí)的箭建筑損藝術(shù)餡盛會(huì)（2）“躍建筑秀藝術(shù)蝦世博愉會(huì)”仇模式打造誤三張誓產(chǎn)業(yè)憐權(quán)威蛛性商金務(wù)品效牌落計(jì)地本側(cè)案，墊最終尾成為糞商務(wù)熟客群慢的朝篇圣地共享標(biāo)度假外配套好（SE即RV慶IC火ES）為全拘員提桶供不肆同的肝服務(wù)愚配套城市比商業(yè)燭功能+復(fù)合派配套擴(kuò)功能+休閑場功能+個(gè)性斃服務(wù)洽功能2【休閑梢功能】1：山烘頂樹辜上會(huì)雪所具有繡石器晴時(shí)代扛文化辮特色自的山潮頂樹催上會(huì)彼所在山下頂建愈造臨虎建樹奶屋會(huì)虜所與控樹上震餐廳錫，采艇用纜西車接狐送（剝所有牛地點(diǎn)丟均為限示意婚）三亞許之眼賀山頂魯摩天嫁輪酒角吧（怠打造婚視覺嗎上的鑄山景玩地標(biāo)催）在山去頂建章造巨橫型摩肌天輪工，并梁設(shè)計(jì)居成空刮中酒喊吧，列形成跟三亞爸的休蹄閑新訪地標(biāo)數(shù)，提載供夜弦賞三犁亞的繩排他哀性競噴爭力【休閑塞功能】2資料猶鏈接導(dǎo)：倫蔑敦之營眼--環(huán)繞斃洞穴巖酒店驚建設(shè)縮慧具有汽石器融時(shí)代蝕文化綢特色炭的情箱景商及業(yè)街柴，提巾供城魚市化殖的配閱套，鏡例如象餐飲欠、mi享ni電影居、凈健身督、水谷療、察便利語店、雖凈菜癢社、遞洗衣爐店、加銀行夏等生鎖活配狹套--引入緩奢侈鈔品牌割專賣葉店[城市寸商業(yè)旦功能]石器禿時(shí)代粗文化膏風(fēng)情探街（拔環(huán)繞腦洞穴竭酒店母形成籍特色霜商業(yè)肚街）針對籍以家抵庭為進(jìn)消費(fèi)疤對象懸的細(xì)汗分設(shè)吳施，陪我們油提供落社區(qū)簽內(nèi)GP做S定位狂（以間手持PD旺A為載隸體）臉，以版方便探不同債家庭陶成員道能隨枕時(shí)找太到對宋方家庭成員個(gè)性服務(wù)對應(yīng)男性/一家之主私人酒窖及釀制坊/SPA女性/家庭主婦VIP美容整形預(yù)約服務(wù)/私人服裝定制服務(wù)兒童MINI俱樂部（兒童活動(dòng)營）做面包、學(xué)海釣、高爾夫培訓(xùn)、做T恤等[個(gè)性姿服務(wù)唉功能]強(qiáng)調(diào)班度假說元素請植入粗的產(chǎn)袖品系果統(tǒng)（pr眉o(jì)d季uc溜ts）3[山景喉創(chuàng)造]產(chǎn)品群的山倆居體押驗(yàn)[酒店伍情景]泛酒擇店整湯體設(shè)竹計(jì)[優(yōu)質(zhì)呆度假童戶型]泳池+s坐pa怒+超豪虛華裝于修建立柏酒店秋