高端城市綜合體郊區(qū)大盤項目開發(fā)

項目產(chǎn)品案例分析交流MSN：jimlujun@案例分析的理由：郊區(qū)大盤、城市綜合體百萬方大盤該如何定位？郊區(qū)大盤產(chǎn)品該如何規(guī)劃？世茂如何克服區(qū)域陌生感？昆山房地產(chǎn)需求的主力戶型？artdeco風格別墅產(chǎn)品效果如何？大盤的營銷訴求點應集中在哪里？可能成為佐證的分析方向：項目概況占地面積：640000平米總建筑面積:820000平米容積率：1.5綠化率：40%建筑類別：電梯多層、小高層、高層、疊加別墅裝修情況：毛坯總戶數(shù)：6000物業(yè)地址：昆山玉山鎮(zhèn)前進東路233號

開發(fā)商：昆山世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司整合推廣單位:上海古原廣告有限公司世茂出品，昆山高端城市綜合體項目壹項目整體區(qū)位上海本案滬寧高速項目區(qū)位松花江路花橋項目位于昆山的玉山鎮(zhèn)，距離上海約13公里左右。昆山距離上海最近的花橋鎮(zhèn)目前主體產(chǎn)品為辦公，整體也缺乏生活配套，住宅市場匱乏。本案位于昆山核心區(qū)西側，距離市中心約5公里，且交通通達性較佳，通過松花江路可直達滬寧高速，地塊整體區(qū)位較佳。昆山核心區(qū)內(nèi)整體住宅供應體量較大，但相對于吸引上?？蛻舳裕烂瘱|一號明顯具備地域優(yōu)勢。由于區(qū)域內(nèi)缺乏生活配套，解決配套問題成為住宅問題的關鍵。13公里昆山核心區(qū)由于地塊的特殊區(qū)域屬性，本案可吸引昆山老城區(qū)以及上海區(qū)域兩面客戶地塊氣質(zhì)地塊整體較為方正，規(guī)劃可以產(chǎn)生較大發(fā)揮的余地地塊三面臨水，水資源較為豐富，但水系僅圍繞在地塊周圍，內(nèi)部缺少可利用水資源北向與東向道路為城市主干道，區(qū)域內(nèi)交通通達性佳，西南向未有道路，且被水系區(qū)隔，保證地塊私密性地塊東城大道側水系較隔，地塊僅北向一側臨路，對未來地塊入口設計及動線提出較大要求整體地塊氣質(zhì)較佳，規(guī)劃具備較大的發(fā)揮余地東城大道奮進路條件一：地處昆山新區(qū)，區(qū)域尚未完全被市場認知，人氣較為匱乏條件二：近上海，交通資源優(yōu)越條件三：生活氛圍不夠完善。條件四：地塊較為方正，也具備優(yōu)質(zhì)水系資源，地塊具備較強可塑性條件五：地塊整體面積較大，屬于昆山內(nèi)最大體量樓盤定位：昆山新城標桿項目，引領長三角問題一世茂東一號該如何定位？貳項目整體規(guī)劃問題二郊區(qū)大盤產(chǎn)品如何定位？城市遠郊大盤開發(fā)本質(zhì)其實是人口的導入，而人口導入無外乎三種模式TOD（transit-orienteddevelopment

）：交通導入型IOD（Industry-Oriented-Development）：產(chǎn)業(yè)導入型SOD（Service-Oriented-Development）：配套及服務導入型之于世茂東一號昆山新區(qū)已經(jīng)在交通上打破了與上海城市的束縛，滬寧高速以及未來的軌道11號線很好的解決了居住交通問題如何解決項目周邊的配套問題是東一號定位成功與否的關鍵商業(yè)規(guī)劃地塊商業(yè)含量近30萬，傳統(tǒng)的30萬商業(yè)的定義是什么？經(jīng)營面積/覆蓋范圍功能定位功能業(yè)態(tài)配套要求市級商業(yè)中心10萬平米以上／25公頃的區(qū)域范圍內(nèi)

各類商業(yè)聚集的大型綜合性購物消費區(qū)域，主要應滿足消費者對高中檔、時尚化等商品需求和休閑娛樂、旅游等服務需要大型購物中心1處或百貨店1-3處，以及大型專業(yè)店、輔以眾多小型有特色的專業(yè)店、專賣店以及各種餐飲、服務店構成

充分考慮客流量對交通、衛(wèi)生等公共設施的需要，建設足夠的停車場、公廁等公共配套設施世茂東一號商業(yè)規(guī)劃基本可以輻射輻射整個昆山新城區(qū)，較好的彌補昆山新城商業(yè)散漫的現(xiàn)象世茂東一號的商業(yè)涵蓋專業(yè)商鋪，綜合超市，時尚百貨，美食廣場，健身房等業(yè)態(tài)，形成一站式服務，符合市級商業(yè)中心的定義目前主力超市以及電影院已經(jīng)入駐，商業(yè)氛圍日漸成型集中性商業(yè)沿街商鋪辦公商業(yè)規(guī)劃商業(yè)區(qū)域與住宅部分通過水系天然區(qū)隔，保證住宅部分的私密性集中性商業(yè)與辦公產(chǎn)品分別位于道口，商業(yè)價值可以得到加好發(fā)揮沿街商鋪較傳統(tǒng)設置不同，營造一個半開放的空間，便于人氣的聚集，做到形散神不散的效果。整體動線設置自然水系河道奮進路東城大道地塊本身兩面臨路，但由于臨東城大道一側含天然水系，故開口僅能設置在奮進路一側項目主道路南北走向，住宅區(qū)域需通過商業(yè)部分，較好的引導商業(yè)部分人氣。住宅部分與商業(yè)部分通過水系分割，較好的保持住宅區(qū)域的私密性由于地塊體量較好，內(nèi)部西側及南側設置內(nèi)部道路，且設置較多車行入口地塊并未人車分離設置建筑布局商業(yè)地塊小高層電梯多層疊加別墅學校商業(yè)地塊位于項目最北側，位于奮進路與東城大道交界口，商業(yè)價值可以得到較好發(fā)揮教育用地基于采光的需要，位于項目的最南側住宅部分的排布基本為外高內(nèi)低的原則，主要規(guī)劃的限制基于對地塊價值的認知，相對于住宅而言，地塊四周均較為嘈雜，故將價值最高的疊加產(chǎn)品至于地塊中心，并通過引入自然水系提升產(chǎn)品價值。住宅規(guī)劃的好處1、最大程度降低外界對地塊的影響2、景觀視野好，各類住宅均享受中央水系資源住宅規(guī)劃的壞處1、別墅區(qū)私密性較差，且較為壓抑犧牲別墅私密性，提升多層、小高層景觀效果會所問題三世茂東一號如何克服區(qū)域陌生感？集中型商業(yè)高檔會所強勢世茂品牌一房兩房三房四房戶型面積（㎡）50㎡75㎡100㎡125㎡150㎡小高層多層175㎡產(chǎn)品戶型定位公寓產(chǎn)品線較為豐富，一房-四房全覆蓋多層產(chǎn)品與小高層產(chǎn)品明顯錯位，多層產(chǎn)品的地塊資源較好，戶型也相對較為舒適一房兩房三房四房戶型面積（㎡）疊加50㎡80㎡110㎡140㎡170㎡200㎡面積段落全覆蓋問題三昆山樓盤需求的主力戶型為多少做為一個體量近一百萬方的樓盤，產(chǎn)品定位不宜為差異化定位產(chǎn)品的定位應為市場的主力需求戶型特點：產(chǎn)品線基本涵蓋50-200平米之間所有區(qū)間。產(chǎn)品整體走適中型路線，面積控制較為合理，傳統(tǒng)的偷面積的做法在后期開始運用，但不常見。主力產(chǎn)品以三房為主，輔以部分兩房及四房產(chǎn)品產(chǎn)品未設置低密度別墅產(chǎn)品。主力產(chǎn)品可以作為昆山樓盤產(chǎn)品定位的一個理由支撐叁項目建筑風格建筑風格純粹的ARTDECO建筑風格頂部裝飾雕花底部石材基座中間豎向線條明顯高層部分頂部雕花更加明顯，artdeco風格也得到更好詮釋建筑風格基于整體ARTDECO建筑的規(guī)劃，世茂東一號別墅部分也統(tǒng)一設置成ARTDECO風格雖別墅建筑也秉持三段式的特點，但ARTDECO的豎向風格難以在低層建筑中體現(xiàn)，建筑美感不能得到較好體現(xiàn)整體四面開窗，窗璧率較低，藝術感較低基于ARTDECO的豎向設計，也迫使別墅部分放棄大量的退臺設計問題圓四ar蛋t撕de形co屢建筑旁風格槐別墅燥產(chǎn)品區(qū)表現(xiàn)砍？Ar寧t視de挪co風格進別墅飄在市頸面上狐較為蟻罕見塔，世津茂東果一號旨疊加已別墅鑒如此砍風格腔設置袋屬于裝創(chuàng)新今型設蛋計Ar舞t極de震co風格梨特征貞在于比三段盟式設落計以厘及豎迫向線譽條，坑由于息別墅剝產(chǎn)品寫高度笛較低逝，未抹能較索好的炮展現(xiàn)ar態(tài)t孫de掃co建筑所風格由于拜對豎蜂向線壤條的宰強調(diào)稈，也吼迫使劫別墅仁放棄憶大量征的露舅臺設忙置，抵影響愧別墅看的舒佳適性罩。Ar競t香de押co火風格午不適朱于別液墅設監(jiān)計，訴產(chǎn)品梢藝術野感未假能得廈到較愚好體網(wǎng)現(xiàn)。肆項目葉綠化纏設置核心鉆景觀溫組團核心撤景觀四組團擇采取獸水系虜+小秒喬+貢小品歇的做以法，摸以營泡造公分園的趨感覺核心握組團民以引忘入外費部水將系以職營造互內(nèi)在說核心燃景觀貝組團籍，水系揪景觀智的特狠點在裹于前等期投今入較堆低成些本即肯可營彈造高亭品質(zhì)稈景觀刻，但捷水景杜的后庸期日州常維腸護需鍋耗費露大量多的成擦本東1號的齊駁岸添處理滲采取炊水生意植物+石材賊圍合+少量紹花卉迅軟化續(xù)的處服理效倘果，僻景觀曬較好賺的過登度公共惕部分己景觀住宅鞏區(qū)景摘觀基謊本為焰草皮+灌木+小喬蛋的傳嫌統(tǒng)設咸置，帳保證級住宅餃區(qū)采宿光別墅鵲區(qū)公疾共景源觀基異本為迎無，丈僅通駛過灌嫁木和層一些只小喬盲來區(qū)夫隔車雪行道其余秧部分陳景觀抽無較品為出古挑設膜計伍戶型隨設計疊加余別墅上套差面積蓬在1精50限-1拉70躺㎡；撇下套潤面積界在1旬80鞭-2運00配㎡；良別墅容戶型挑整體匯設置雕較小疊加賴下套贈送墻地下惱車庫玩以及酷儲藏喊室，鉛但僅密提供桃一個軌車位蔑。整體泡9.旦6米掉開間騰，客陜廳面巾寬4價.8挽米餐廳窗部分滾挑高定設置巧，但儉二層爛餐廳嫁西向酸設置剛陽臺猜，及憤暗示蜓用戶鞋再次少增加商隔板桐提高病空間名使用招率整體法三房扣設計著，且圓一層滑設置映客臥甩，適村合兩堅代人梯同時遞居住主臥噸套房泛設計另，提陜升居假住舒喜適性9.靠6米三房帶兩廳艷三衛(wèi)法建筑墻面積列19迎3平奇米疊加汪上套三房腿兩廳遍三衛(wèi)著建卷筑面樣積1物73勞平米贈送扣地下究車庫陶，但幅不能訊直接超入戶入戶甲玄關左6米位挑高艦設置贈，整體擾露臺合較少琴，僅論通過渴附贈臟閣樓跳空間匯來提吧升產(chǎn)慶品附旬加值電梯波多層多層尋電梯排設置壤，提膀升產(chǎn)與品品攔質(zhì)整體趣標準企層亦績較為吊方正征，東向鎖設置題八角憐窗，膽提升支邊套網(wǎng)采光得效果鵲，西區(qū)向僅舒衛(wèi)生羨間開株窗設她計，旗浪費臂西向郵采光餃面保證溜邊套狹南北券通風擦，中處間套相全朝膚南設慣置。單體真戶型其設置鏟較為攝傳統(tǒng)俗，無雁出挑薄細節(jié)一期冤多層剝標準碧層兩梯憲四戶高設計周，但姓一房狹與三聽房的釋客戶盟組合缺明顯碼差異恰較大獵，并跳非人終以群挽分邊套伴八角謙窗設最置，張?zhí)嵘a(chǎn)品抄舒適糾度邊套織公共威衛(wèi)生下間設陸置較車為隱壺蔽，踐不適遇合日機常生越活使壞用，姨也破如壞了脹內(nèi)部沈客房惱的私上密性一期懇多層請標準屠層一房往兩廳暴一衛(wèi)建筑用面積度70虧㎡一房易兩廳停一衛(wèi)建筑碎面積釋70援㎡三房紛兩廳漁兩衛(wèi)建筑朋面積什13麻2-蕉14逝1㎡三房色兩廳勢兩衛(wèi)建筑慌面積獅13防2-也14鈔1㎡三房錘兩廳糖一衛(wèi)建筑笛面積漆12齊0-諷12岔5㎡三房濾兩廳逢一衛(wèi)建筑匠面積俊12代0-垂12幫5㎡兩房號兩廳貢一衛(wèi)建筑夜面積石90擁-9罪5㎡在售葛多層呈標準采層邊套后三房目三開寨間設柔計，樹采光際性較叢好邊套蒼附贈辮入戶馬花園描，提錢升產(chǎn)想品附略加值三房通邊套學僅設富置一雄個衛(wèi)稻生間齊，舒土適度茫有所外降低大開什間陽拿臺設托置電梯中間凝套戶賢型較神為方盡正，膨面積澡利用飾合理動靜館不分愈離，賴且廚桑房通減風效尤果較爐差全朝攜南設盲置大開召間陽附臺提悅升舒粥適度標準坡蝶式牛設計綱，戶修型均勺好性應較佳在售好多層嘉標準嘴層兩房須兩廳銷一衛(wèi)建筑穩(wěn)面積違90蝦-9們5㎡三房集兩廳茫兩衛(wèi)建筑神面積絡：1付35扇-1球40烈㎡三房臟兩廳聽兩衛(wèi)建筑瞎面積江：1舅35炎-1小40稀㎡三房蔽兩廳紐奉兩衛(wèi)建筑軟面積創(chuàng)：1仰35躲-1榆40拳㎡邊套仆三房睬兩廳守兩衛(wèi)兇設置娃，較氏之前層戶型昆舒適議度有跪所提緒升其余護設置臟較之步前較純?yōu)轭愒\似小高計層社區(qū)盟的主蛇力產(chǎn)幼品，扎主力覺產(chǎn)品薯集中速在9誕0-撥10揭0平拌米兩梁房以皺及1營30儀平米沾左右臺三房兩房笨兩廳獵一衛(wèi)建筑屋面積羊90乎-9寸5㎡三房捉兩廳賄一衛(wèi)建筑同面積峰11泉6-苦12王2㎡三房侵兩廳壞一衛(wèi)建筑撇面積灶11奇6-脆12損2㎡在售涌小高尖層標犁準層兩梯客三戶流設計糧，標縱準層炊兩側耳未開壁窗設間計，珠窗璧訓率較胡低小高伸層戶村型均漆采用疑大開嫂間陽去臺設脈計，訓增加淚房間陪采光鵲性邊套椅三房渡僅設弱置一盡個衛(wèi)阿生間趙，舒木適度慣較低撕；但巾附贈源一個盞入戶懂花園梯，附乏加值蠻有所族提升兩房掠兩廳騎一衛(wèi)建筑蛙面積濾90圖-9僵5㎡兩房茂兩廳模一衛(wèi)建筑光面積突10喬0㎡兩房杠兩廳種一衛(wèi)建筑誘面積張10乓0㎡在售政小高崖層標鞏準層一梯紋三戶幻玉設計中間驚套動斬靜分裁離不吸佳邊套造廚房光與餐專廳整雁體動練線設優(yōu)置過己于復假雜，疼不科角學邊套烈公共致衛(wèi)生蜂間干食濕分衛(wèi)離設批置。陸項目蠶報廣卷宣傳問題拼五世茂療東一盒號的框營銷鋤訴求啟點應昌在哪戀里傳統(tǒng)撈大盤腿的營督銷訴叮求點小盤昨可以運只以粗產(chǎn)品承打天黃下、忽以某印單項爪因素罩打天虎下，醋比如痛戶型鄰、地慈段