長春高端住宅項目價格報告價格策略

1XX院-價格報告

2010.10.192目錄ContentsPART1-定價背景1.1政策背景1.2項目本體1.3區(qū)域競爭PART2-會員分析2.1會員分析2.2

會員分析小結(jié)PART3-價格定位2.1價格策略2.2均價確定3PART1-定價背景41.1政策背景一、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策4月15日國務(wù)院常務(wù)會:貸款買二套房首付不得低于50%。4月17日國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。4月19日住建部要求商品住房嚴(yán)格實行購房實名制。4月20日住建部要求不得以各種方式收受訂金。4月30日北京“十二條”，同一家庭只能在北京市新購買一套商品住房。5月4日長春市房管局叫停排號費違規(guī)者將沒收訂金，并重罰開發(fā)企業(yè)

。5月6日省住建廳針對加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度做出明確規(guī)定。5月7日長春交行和中行三套房停貸。5月8日住建部界定第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)既查房屋又認(rèn)貸款。政策不斷的出臺將造成客戶的觀望進(jìn)而影響到整體銷售。51.1政策背景二、政策對長春目前的影響2010年5月3日-5月7日，長春樓市新房成交量、套數(shù)與二手房成交量、套數(shù)同時下降，商品住宅成交面積與前一周相比下降21.34%，本周新房成交套數(shù)與上周相比，下降28.95%。新增供應(yīng)面積無，這種情況的出現(xiàn)無疑受到了五一小長假的影響，但主要原因是由于一系列相關(guān)政策的逐條出臺，預(yù)計近期長春商品住宅市場成交量將波動前行。近期，中央政府還將根據(jù)市場反應(yīng)陸續(xù)推出一些新政，房地產(chǎn)調(diào)控的效果正在顯現(xiàn)，調(diào)整將持續(xù)較長時間，此輪政策調(diào)控并非短期打壓房價的舉措，而是糾正房地產(chǎn)市場扭曲發(fā)展的長期政策。同時，6月份大量開工項目也將開始陸續(xù)上市，市場的同質(zhì)化競爭會進(jìn)一步加劇。政策風(fēng)險進(jìn)一步加大，同質(zhì)化競爭將更加激烈。61.2項目本體占地面積：9.05萬㎡建筑面積：19.2萬㎡（含地下）容積率：1.84綠化率：35%總戶數(shù)：1391戶產(chǎn)品形式：3棟聯(lián)排、6棟洋房、3棟多層、11棟高層建筑風(fēng)格：西班牙帕提歐式71.2項目本體建筑風(fēng)格園林景觀產(chǎn)品形式戶型設(shè)計容積率建筑規(guī)模一期二期徳式簡約西班牙風(fēng)格14.97萬平19.2萬平滿足居住為主“一軸一心三院”西班牙庭院高層、小高層滿足居住為主以聯(lián)排和洋房為價值制高點的多元化產(chǎn)品組合更加舒適，強調(diào)人文關(guān)懷和景觀與居住環(huán)境的滲透2.791.848小結(jié)：本案位于紅旗街商圈，臨近南湖公園，自然環(huán)境優(yōu)越、交通便利，區(qū)域成熟，商業(yè)氛圍濃厚、各種公共設(shè)施完善?？蛻粽J(rèn)同度高。品牌優(yōu)勢：央企背景。產(chǎn)品優(yōu)勢：西班牙式建筑風(fēng)格及園林景觀、1.84的低容積率、產(chǎn)品相對豐富……項目小環(huán)境較差（周邊老舊建筑眾多、熱力公司）以三房為主的戶型定位，對于銷售速度的壓力較大。一期較低的均價（4200）及團(tuán)購因素對項目有一定的影響。1.2項目本體9通過對本案周邊區(qū)域走訪了解到區(qū)域內(nèi)的項目主要有：華億紅府、萬達(dá)廣場、長久家苑、長影世紀(jì)村B區(qū)、一品紅城、富貴名苑和新奧蘭城。一、區(qū)域項目1.3區(qū)域競爭上院上院一品紅城華億紅府富貴名苑新奧蘭城長久家苑萬達(dá)廣場本案長影世紀(jì)村10二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目名稱所在區(qū)域建筑面積主力戶型面積區(qū)間銷售均價近期開盤時間已推總房源已推產(chǎn)品銷售率紅旗街萬達(dá)廣場朝陽區(qū)315000平方米一室一廳40㎡-142㎡住宅：7800公寓：90002010.4.242009公寓售罄住宅剩100套華億紅府朝陽區(qū)126869.2平方米未定32-183㎡未定2010.6（預(yù)計）----未推出長久家苑朝陽區(qū)234240.80平方米未定59-145㎡未定2010年6月以后----未推出一品紅城朝陽區(qū)290000平方米兩室兩廳99-251㎡72002010.5.6----80%富貴名苑朝陽區(qū)135000平方米兩室兩廳45-135㎡50002010.5（預(yù)計）約70060%中冶新奧藍(lán)城綠園區(qū)420000平方米兩室兩廳46-171㎡小高層6000

高層58002010.4.25643（三期）80%（三期）長影世紀(jì)村B區(qū)朝陽區(qū)60000平米左右三室兩廳40-200㎡未定預(yù)計2010.8————上院朝陽區(qū)192000平方米三室兩廳40-180㎡未定2010.6.26————區(qū)域價值明顯，各項目除富貴名苑因自身原因售價較低外普遍售價較高，銷售速度較快（09年市場火爆，一品紅城現(xiàn)階段由于政策影響，銷售速度銳減）。111、個案解析二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目開盤日期開盤均價漲幅已推產(chǎn)品銷售率目前均價備注紅旗街萬達(dá)廣場2009.7.20住宅7500公寓8500500公寓100%住宅90%住宅：7800公寓：9000公寓精裝住宅毛坯華億紅府2010.8（預(yù)計）未定——未推出未定公寓精裝住宅毛坯長久家苑未定未定——未推出未定未定一品紅城2009.6.245400180040%（新推產(chǎn)品）7200毛坯富貴名苑2009.93800120060%5000毛坯中冶新奧藍(lán)城2007.5.283500250075%（三期）高層5800小高層6000毛坯長影世紀(jì)村五B區(qū)預(yù)計2010年8月未定——————毛坯上院2010.6.26————————毛坯各項目目前均價多在5000以上，紅旗商圈的區(qū)域優(yōu)勢及價值提升明顯，政策影響還沒有完全顯現(xiàn)，但長春的市場觀望情緒日漸濃厚。122、未來兩年市場行情延續(xù)二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目名稱總開發(fā)規(guī)模（平方米）已開發(fā)規(guī)模（平方米）未推出規(guī)模（平方米）未售出規(guī)模（平方米）已推產(chǎn)品銷售率待開發(fā)規(guī)模（平方米）開盤日期入住日期紅旗街萬達(dá)廣場315000平方米315000平方米150000（商業(yè)）12000平方米95%02009.7.202011.3華億紅府126869.21平方米未定126869.21平方米126869.21平方米未售126869.21平方米2010.82011.12長久家苑234240.80平方米約8萬平（包括商業(yè)）約16萬（包括商業(yè)）約16萬（包括商業(yè)）約30%約16萬（包括商業(yè)）2010年6月以后2010.10一品紅城290000平方米86145.46平方米200000平方米38886.57（包括商業(yè)）40%（新推產(chǎn)品）200000平方米2009.6.242011.5富貴名苑135000平方米135000平方米24404.47㎡24404.47㎡60%02009.92010.6中冶新奧藍(lán)城420000平方米371000平方米49000平方米49000平方米75%（三期）49000平方米2007.5.282010.12長影世紀(jì)村B區(qū)60000平米左右————————60000平米左右————上院192000平方米————————192000平方米2010.6.26——

2010年是房地產(chǎn)行業(yè)特殊的一年，政府政策頻出，長春市場消費者觀望情緒進(jìn)一步加大，未來市場風(fēng)險逐漸加大，華億紅府和長久家苑，銷售周期與本案重疊，在區(qū)域位置占優(yōu)勢的前提下勢必分流本案部分區(qū)域客源。133、個案戶型參考——戶型二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目一居兩居三居三居以上比例主力面積比例主力面積比例主力面積比例主力面積紅旗街萬達(dá)廣場57.8%50-607.77%1024.62%141無無華億紅府————————————————長久家苑——————88.81——131.7————一品紅城（現(xiàn)售產(chǎn)品）————38.57%9956.00%1435.43%225-251富貴名苑——45——84/120——135————中冶新奧藍(lán)城（三期A區(qū)）18.22%67.3364.82%96.9611.89%134.515.07%170.55長影世紀(jì)村B區(qū)——————80-90——120-160————上院17.8%41-5931.2%82/9847.3%1303.7%159/172各項目戶型配比除萬達(dá)廣場外，主要以兩居（一品紅城總體戶型仍以兩居為主）戶型為主，該區(qū)域兩居產(chǎn)品消化速度較快。144、個案戶型參考——兩居主力二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目朝向面積總價(萬元)開間進(jìn)深建筑形式紅旗街萬達(dá)廣場南北102.8580萬臥室3.514.7高層起居室3.7華億紅府南北--------臥室小高層起居室長久家苑南北88.81----臥室312.6小高層起居室3.9一品紅城（二組團(tuán)）西南9972萬臥室3.314.5高層起居室4.2富貴名苑南北96.3948萬臥室316.1高層起居室4.1中冶新奧藍(lán)城（三期A區(qū)）南北96.9658萬臥室3.69.9高層起居室3.9長影世紀(jì)村B區(qū)南北80----————高層上院南北98——臥室3.313.4高層起居室4各項目兩居戶型面積多為90平以上，總價多在50萬以上，面積略大，總價相對較高。各項目戶型設(shè)計除新奧藍(lán)城外進(jìn)深過長。155、個案戶型參考——三居主力二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目朝向面積總價(萬元)南向開間進(jìn)深建筑形式紅旗街萬達(dá)廣場南北137.42107萬主臥3.6米次臥3米15高層起居室4.2華億紅府南北--------臥室小高層起居室長久家苑南北131.7----主臥3米次臥2.7米11.8小高層起居室4一品紅城（二組團(tuán)）南北12591萬臥室3.814.4高層起居室4.35富貴名苑南北131.1765萬臥室316.1高層次臥3米中冶新奧藍(lán)城（三期A區(qū)）南北134.5180萬主臥3.6次臥2.713高層起居室4.5長影世紀(jì)村B區(qū)南北140----————高層上院南北130——主臥3.6次臥3.313.2高層起居室4.5各項目三居戶型多為125-135平米，總價皆在65萬以上，其中富貴名苑三居戶型由于受地域價值、客群等因素影響，較其他項目總價低。三居戶型功能設(shè)施完善，舒適度強，總價相對較高，此類產(chǎn)品較受高端人群喜愛，受眾人群相對較少，去化較慢。166、個案建筑風(fēng)格——立面二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目名稱立面風(fēng)格立面材料立面顏色紅旗街萬達(dá)廣場現(xiàn)代涂料、外墻磚白色華億紅府高層：美式ARTDECO多層：英倫風(fēng)格高層涂料、多層外墻磚高層石本色、高級灰多層褐色長久家苑未定未定未定一品紅城（二組團(tuán)）德式涂料深棕色富貴名苑現(xiàn)代中式涂料土黃色中冶新奧藍(lán)城德式劈開磚乳白色、咖啡色長影世紀(jì)村B區(qū)現(xiàn)代涂料白色、棕色上院西班牙涂料米黃色各項目立面比較中，華億紅府立面概念包裝相對突出，新奧藍(lán)城立面質(zhì)感相對較強外，其余項目立面質(zhì)感并無突出表現(xiàn)。171.3區(qū)域競爭萬達(dá)廣場華億紅府一品紅城長影世紀(jì)村新奧藍(lán)城富貴名苑187、個案相關(guān)參考——產(chǎn)品細(xì)節(jié)二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目名稱建筑形式住宅層高取暖方式小區(qū)智能化系統(tǒng)紅旗街萬達(dá)廣場高層31層公寓3米住宅2.9米地?zé)?、暖氣可視對講、3層中空玻璃、一卡通華億紅府高層18層、洋房6層2.9米地?zé)犭娞萑綄χv的可視對講系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、30個巡更點的電子巡更管理系統(tǒng)、園區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、緊急廣播、背景音樂系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)

長久家苑多層6層、高層未定地?zé)嵛炊ㄒ黄芳t城高層17層、小高層11層、多層6層2.9米地?zé)崛龑颖夭Ａ?、可視對講、一卡通、監(jiān)控富貴名苑高層15、18層2.9米地?zé)針怯顚χv系統(tǒng)中冶新奧藍(lán)城（三期A區(qū)）高層17層、小高層11層2.85米地?zé)岜O(jiān)控、可視對講、一卡通長影世紀(jì)村五B區(qū)高層17層未定未定未定上院高層18層、多層多層3米高層2.9米地?zé)嵝嘛L(fēng)系統(tǒng)、一卡通、可視對講等各項目在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上除華億紅府外，沒有特殊表現(xiàn)，說明目前市場上對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的重視度不高，這是在未來市場中強調(diào)差異化競爭的重要部分。198、個案建筑參考——去化二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目名稱面積去化戶型去化順序紅旗街萬達(dá)廣場公寓40>50>60住宅102>140住宅2-1>3-1華億紅府未推出未推出長久家苑未推出未推出一品紅城（在售產(chǎn)品）99>143>221（躍層）2-2>3-2富貴名苑未推出未推出中冶新奧藍(lán)城(三期A區(qū))96.66>67.33>134.512-2>1-1>3-2長影世紀(jì)村B區(qū)未推出未推出上院未推出未推出從各項目戶型去化比較中可以看出，兩居戶型（80-90平）由于其功能較完備，總價合理，市場去化較快，其次為一居室產(chǎn)品，最后為三居室及以上產(chǎn)品。209、個澇案客設(shè)群參版考——客群二、獲區(qū)域肺項目返對比1.站3區(qū)域陸競爭項目名稱客群分布區(qū)域分布紅旗街萬達(dá)廣場私營業(yè)主及企事業(yè)單位高層等高收入人群以朝陽區(qū)為主，輻射長春市華億紅府（蓄客狀態(tài)）企事業(yè)單位高層、私營業(yè)主、公務(wù)員等高收入人群主要為朝陽區(qū)長久家苑————一品紅城項目周邊退休干部、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等高收入群體朝陽區(qū)為主富貴名苑私營業(yè)主、企事業(yè)單位、教職工、公務(wù)員等朝陽區(qū)為主中冶新奧藍(lán)城一汽職工、私營業(yè)主、企事業(yè)單位、公務(wù)員等高收入群體綠園區(qū)、朝陽區(qū)、汽開區(qū)長影世紀(jì)村B區(qū)私營業(yè)主、企事業(yè)單位高層、公務(wù)員等高收入群體朝陽區(qū)為主上院私營業(yè)主、企事業(yè)單位、公務(wù)員等朝陽區(qū)為主通過盟以上舊分析顛我們連可以賣看出郵參考邀個案列的客后群主醫(yī)要來浩自私夠營業(yè)冤主、臭公務(wù)斤員和溜企事侍業(yè)單腔位管荷理層樣，客洽群職爭業(yè)范陷圍較史廣區(qū)殘域性氣較強麥，為巨長春涂市的敢中高店收入朋人群糧，此丸類客巡壽群消睛費能姓力，炊經(jīng)濟(jì)庫實力智都較斃強。2110、個旬案價供值點讀參考——核心貪賣點二、多區(qū)域烏項目乒對比1.嗚3區(qū)域扔競爭項目名稱核心價值點紅旗街萬達(dá)廣場萬達(dá)集團(tuán)品牌紅旗街核心黃金地段第三代城市綜合體華億紅府紅旗街核心黃金地段、南湖公園產(chǎn)品形式、建筑風(fēng)格長久家苑紅旗街商圈南湖公園一品紅城紅旗街商圈南湖公園富貴名苑區(qū)域內(nèi)單價較低中冶新奧藍(lán)城開發(fā)商央企身份市場口碑軟硬件全景展示長影世紀(jì)村B區(qū)紅旗街商圈、南湖公園上院臨近紅旗街商圈、南湖公園、產(chǎn)品形式、建筑風(fēng)格以上博項目劫除新泄奧蘭塊城外掠都是大以紅變旗街預(yù)商圈轟作為作其核匹心價忽值點臟，萬運達(dá)廣臟場則擺是借代助品滔牌效瓣應(yīng)和肌項目萍屬性題更勝唱一籌繳。22通過怨對周專邊項言目在棍售產(chǎn)次品的幻玉走訪榴，除攀萬達(dá)備廣場鄉(xiāng)豐在售芽產(chǎn)品敘不多縮慧外，游其余塵項目琴后期或產(chǎn)品待將陸碗續(xù)推注向市槽場，腐在國唯家宏刑觀調(diào)茂控力利度加它強的凱影響偉下勢辜必加絨劇市爆場競崗爭。二、狀區(qū)域爸項目湖對比小結(jié)哥：1.價3區(qū)域矛競爭23對于厚競爭工對手城的界挎定，視以產(chǎn)眾品替耗代性傾為基儲礎(chǔ)，瓶目標(biāo)離客戶測群重墨疊為帶第二夏識別顫要素齊，有永效交苗通半域徑為剩第三惠識別謎要素右。同棟時滿濱足了作以上扶三點鄉(xiāng)豐要素著，即株定義深為競畫爭對拆手。萬達(dá)餡廣場由于明是城仁市綜備合體博項目殃，投室資屬碗性比例較強擱所以祖不是孩本案抓的競僚爭對蹈手，篇未來村市場頸的競蔽爭壓襯力主螞要來愈自華億捷紅府超、長笛久家斷苑、貫長影農(nóng)世紀(jì)攪村B區(qū)、構(gòu)一品清紅城的區(qū)貢域競拉爭，富貴其名苑的價膀格競國爭和新奧淺蘭城的品旋質(zhì)競淹爭，理目標(biāo)壇客戶缺群重吹疊，娃產(chǎn)品烘相似光而且廈上市砌時間辭與本研案重列疊，把在政牽策等蠶不利借因素北影響疊下對輸本案饑造成逼的沖幻玉擊不擺容小榴視。三、投競爭鉆對手泉界定1.色3區(qū)域篩競爭24本項拌目在忠市場間競爭現(xiàn)中具盆有一行定優(yōu)間勢。四、五各競習(xí)爭項圍目對姜比項目名稱環(huán)境（權(quán)重2）地段（權(quán)重4）規(guī)劃（權(quán)重1.5）品牌（權(quán)重0.5）產(chǎn)品（權(quán)重1.5）配套（權(quán)重0.5）綜合對比華億紅府★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★長久家苑★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★一品紅城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆富貴名苑★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆新奧蘭城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★長影世紀(jì)村五期★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★上院★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★1.潛3區(qū)域亮競爭25競品釣項目否大多松形象陸已建油立，嘩以期丟房銷售為鞠主；多層贏、洋劇房等普低密呆度產(chǎn)她品為勒市場押相對較稀叫缺的犯產(chǎn)品役；主要幫競爭礎(chǔ)項目珍區(qū)域蔽位置誕優(yōu)勢心明顯來，將分流塞部分橋區(qū)域糧客源刷；未來族的新?lián)裨龉┡R應(yīng)新理老項角目都槐有，喜推出的產(chǎn)笑品樣宵式較拜多，外戶型艘面積付適中糧，整體素節(jié)質(zhì)較刑高。項目棋主要堪競爭鋪對手匪為華頓億紅貍府、畫長久逐家苑、賓長影母世紀(jì)比村B區(qū)；城市譯中心垂區(qū)域雕規(guī)模侮較大疼、形幟象品惑質(zhì)較菌高的宜居蘿社區(qū)努；項目叨獨有悔西班農(nóng)牙式葉建筑踏風(fēng)格廣和西碧班牙秧庭院式園龜林景笑觀，榨均好及性強云；洋房革、聯(lián)寸排產(chǎn)番品是此市場怖稀缺蒸產(chǎn)品俯，能夠偷制造市挖場熱郵點；項目腹結(jié)論市場床結(jié)論五、綢結(jié)論本案蹄是紅涂旗街道商圈先內(nèi)唯線一采緩用西莖班牙罵建筑斧風(fēng)格朽，且匹規(guī)模援最大睡、容咽積較醬低的遙純居織住性曬宜居笑社區(qū)1.岡3區(qū)域在競爭26PA炎RT2-會員鍬分析272.款1會員灘分析項目俘區(qū)域恩屬性壤較為甚明顯列，外乓地會旦員比鵝例有仙所增輕大。一、捧會員臣區(qū)域遵分析登記箭會員償以朝吳陽區(qū)譜為主翅，占新四成爺以上拖，綠所園區(qū)謠、兩軋區(qū)比才例都希達(dá)到國一成活以上譯，其克他區(qū)宋域較虜為均泳衡，杰且外融地客織源也貴占有鋼一定罵比例淘，達(dá)獻(xiàn)兩成吼以上存。其中17組客晃戶未合添寫28會員躬總體磁年齡掙較低搜，需神求產(chǎn)偉品以嚼中小檢戶型痰為主峰。二、廈會員斤年齡痕分析2.懷1會員毒分析會員虧年齡讓以20灶-3訊0歲的仍年輕摸人為蝴主，偷其次喪為30昌-4觀0歲的彼中年行人，抬會員挎年齡后較為昂年輕毯，需太求戶睛型以憐兩室逼及兩遲室一襪下產(chǎn)辛品為越主，題但本友案大方量的多三室漫產(chǎn)品胃的總籃價不充是一尖般年籃輕客嚷戶可形以接地受的貪，40灰-5駁0歲的畝客群滅會成窮為高麥端產(chǎn)杠品的選主力箭客群篩。其中乘一組所客戶飾未添僵寫29三、干來人沾需求桃產(chǎn)品害分析2.籠1會員努分析高層貧產(chǎn)品妖需求匯度較脹高從諒另一宅方面舍說明院價格采因素涉是客噴戶購?fù)荣I的繪主要霸因素煤。主力荷需求稍的建抄筑形驢態(tài)為抓高層勉產(chǎn)品擺，與養(yǎng)會員之年齡溪的數(shù)賓據(jù)相井比較誕，20捧-3適0歲的正年輕亭人需陳求產(chǎn)跳品多扣集中聽于高定層之錦中，探高層換產(chǎn)品腹的需少求量漁占了榆近8成，濤這與槐本案單的產(chǎn)糾品構(gòu)斧成比賓例略客有不里同（腐本案愛高層造產(chǎn)品編所占繳面積挽比例她為78板.3躁4%）。高層73速8組，78頭.3賽4%；洋木房18斤7組，19族.8啞5%；別畝墅4組，0.屑42蒸%。30四、癢會員西需求歌洋房糞樓層乳分析2.殖1會員龍分析會員州需求粥洋房到產(chǎn)品研樓層鋪以三仆樓為網(wǎng)主，踢占35題%以上震，其金次為章一樓維占31替%，四瞧樓需殖求比防例為15占.9溜%。三悟、四屈樓產(chǎn)殼品樓逝層較啞好是技會員弊意向細(xì)購買凱的主宗要原陜因。血一樓誤洋房籃產(chǎn)品鉛因為血贈送羊花園緊，產(chǎn)仰品附壩加值刑較高游，成窯為會獵員的瓜次選朱樓層畫。洋房娘等高語端產(chǎn)聯(lián)品的波附加濱值將啞逐漸從成為致客戶結(jié)購買敲的主喜要依且據(jù)。31五、華會員即需求煤洋房弓面積游分析2.則1會員蔥分析客戶羞需求腫洋房尊產(chǎn)品案的主診力面絹積區(qū)料間為13患3-兼13躬5平米末，其滾次為12粗6平米支的小某三室烏產(chǎn)品忌，14霜8平米際的大領(lǐng)三房黑產(chǎn)品酒和16斑3平米愉的四遮室產(chǎn)灶品也央有一區(qū)定需奸求比周例，勵其他殺面積瓣洋房候產(chǎn)品肌需求惱量則敏較低修。32六、含會員霞需求義高層別樓層原分析2.索1會員毫分析客戶從需求植高層運產(chǎn)品阿的樓稼層主社要為5-且12層的枯中間陡樓層戴，1-厚4層的紹高層鍋產(chǎn)品境因為殃樓層競較低尸，采室光和姜景觀敗較差塌，客算戶需桃求量程較低捕。33七、活會員叨需求旨高層鵝面積毒分析2.躬1會員俊分析客戶演需求能高層柱產(chǎn)品落面積唐主要爐為97平和82平的低兩室繭兩廳湖產(chǎn)品撿，其枝次為59平的團(tuán)一室擱產(chǎn)品狗和78平的移兩室直一廳譯產(chǎn)品慮。其音他面糠積的厚產(chǎn)品摸需求久量則帆較低頭。34八、紋會員恢付款巧方式聰分析2.拖1會員低分析客戶施付款菠方式逆主要盒以銀想行按怎揭為徐主，明比例唇達(dá)64掘%，其聞次為申公積搞金貸茶款，訪比例身為24宗%，一虛次性鋤付款盈的比愧例也念達(dá)一隔成以案上。35會員鋪入會象情況情比較肺樂觀野，但鉤需求擾主要資以高太層的巖兩居氧產(chǎn)品貸為主緣瑞，大句面積騰高層乖產(chǎn)品露的需耍求比澡例不促高，蹲本案為存在老的大累量大擇面積月高層雁產(chǎn)品衛(wèi)或?qū)⑿汛嬖趲ひ欢ɡ虽N售賄壓力權(quán)，洋軌房等章高價賢值產(chǎn)扎品的巨需求驅(qū)面積惜則較染為合吵理些迅，但羞是需乳求樓避層相燙對單霉一。2.擋2分析鏟小結(jié)36PA津RT3-價格仔定位373.猜1價格兇策略政府樸對房翻地產(chǎn)端調(diào)控硬力度震的增姓強及吵政策砌的落鴿地實刃施必皆將增追加市震場的邁觀望鬧情緒斬降低酬客戶病的實井際購須買力條，通繪過對耕來訪資客戶咳的分蔬析看測出目懷前主棕要的外銷售熄抗性墨來自銀價格眼，銷瞧售策跪略的哥確立慢必須儉考慮舟以上瘋兩點閥。政策便影響+客戶渣分析低開理高走天、緩?fù)瓴教峄笊椖吭飪r格炭策略注：以低趣價試?yán)绞欣褕?，潑以高塞性價冠比優(yōu)獻(xiàn)勢最假大化旬的降剩低政匯策對幣市場助的影減響，桌便于贏開發(fā)舅商在望前期棕快速干回籠壩資金芒，降罰低市性場風(fēng)閃險；沾避免齡因單葵次加出價幅祖度過申大引懲起客萄戶觀愛望，津?qū)崿F(xiàn)鏟項目每運營命目標(biāo)征。383.價2均價命確定一、碧定價鈔方法市場哈比較惱法成本免法收益亦法假設(shè)廳開發(fā)細(xì)法與發(fā)展商的成本直接發(fā)生關(guān)系，而與市場競爭項目不直接相關(guān)，定價不利于競爭?！趟墙秾⑿杷ㄊ箖r的穿對象充與在郊定價拔期間教有交斑易的淹類似子房地匹產(chǎn)進(jìn)愧行比蓬較，到對這脊些類炮似房矩地產(chǎn)側(cè)的價括格做夕適當(dāng)鼓的修厲正，浩以此葵確定甩客觀叼合理睜價格訪的方眾法。實施車步驟藏為：掌搜集贏比較抄對象求的實福例，那選取患可比容實例轟，建