濮陽市龍城廣場策劃經(jīng)營管理方案

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。PAGE中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。濮陽龍城廣場管理策劃方案魅力濮陽精品生活世界商場企劃經(jīng)營管理方案【機(jī)密】經(jīng)營·營銷·管理·策劃經(jīng)營策劃方案劉老師2006．4．21品味時尚文化休閑與都市接軌引領(lǐng)品質(zhì)生活與時尚潮流接軌打造濮陽具有代表性的商業(yè)文化休閑生活中心一、濮陽簡介地理位置濮陽位于中國河南省的東北部，與山東、河北交界。1983年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立省轄市，現(xiàn)轄五縣一區(qū)，總面積4188平方公里，總?cè)丝?52.60萬，是新興的石油化工基地(中原油田所在地），自1995年成功創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市后，又相繼摘取了國家園林城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市、中國優(yōu)秀旅游城市、中國人居環(huán)境范例獎等城市桂冠。它猶如一顆鑲嵌在豫東北平原上的明珠，以其優(yōu)美的環(huán)境、豐富的資源、獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢、良好的投資條件，受到世人的矚目。歷史名城歷史文化源遠(yuǎn)流長：濮陽是河南省歷史文化名城，中華民族的發(fā)祥地之一。早在5000多年前，這里是五帝之一顓頊及其部族活動的中心，素有"顓頊遺都"和"帝丘"之稱。戰(zhàn)國時期城址位于濮水之陽，始稱濮陽。歷代曾先后稱澶州、開州，民國時復(fù)稱濮陽。秦漢以來，各個朝代均在此設(shè)郡置府，商業(yè)繁榮、農(nóng)事發(fā)達(dá)，一直是黃河中下游地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。我國最早的詩歌總集，《詩經(jīng)》中的不少詩篇都描繪了"桑間濮上"的繁榮景象。這里民風(fēng)淳樸，人杰地靈，歷史上曾出現(xiàn)過許多杰出人物，如軍事家吳起、政治家商鞅、思想家呂不韋、天文學(xué)家僧一行等。這里也是古代戰(zhàn)略要地和交通樞紐，著名的城濮之戰(zhàn)，馬陵之戰(zhàn)、澶淵之盟等重大歷史事件都發(fā)生在這里。中華龍鄉(xiāng)1987年在濮陽西水坡出土的距今6400年的蚌塑龍型圖案，轟動了中外，被考古界稱為"中華第一龍"，濮陽也因而被中華炎黃文化研究會命名為"龍鄉(xiāng)"。悠久的歷史、豐厚的積淀，使濮陽有著寶貴的旅游資源，具有日臻珍貴的開發(fā)價值。自然資源得天獨(dú)厚：濮陽，石油、天然氣儲量較為豐富，且油氣質(zhì)量好，經(jīng)濟(jì)價值高，是中原油田的開發(fā)腹地。地質(zhì)資料表明，本區(qū)最大的儲油厚度為1900米，平均厚度1100米，生油巖體積為3892平方公里，經(jīng)多種測算方法估算，本區(qū)石油遠(yuǎn)景總資源量達(dá)十幾億噸。全區(qū)天然氣遠(yuǎn)景資源量為2000-3000億平方米。衛(wèi)生城市濮陽市1995年被命名為國家衛(wèi)生城市，1999年一舉獲國家園林城市，全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市稱號，2000年獲得中國優(yōu)秀旅游城市稱號，2001年又獲得中華人民共和國建設(shè)部“中國人居環(huán)境范例獎”。濮陽的城市知名度、對外吸引力迅速提高，中心城市帶動效應(yīng)初步顯現(xiàn)?？平膛d濮社會事業(yè)蓬勃發(fā)展：科技，教育，文化，體育，衛(wèi)生等社會事業(yè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展。實(shí)施"科教興濮"戰(zhàn)略碩果累累，科研機(jī)構(gòu)和科技服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全。濮陽雜技名揚(yáng)海外，足跡遍布五大洲三百多個國家和地區(qū)，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。全市共有藝術(shù)團(tuán)體25個，文化館9個，公共圖書館6個，博物館1個，廣播人口覆蓋率96.5%，電視人口覆蓋率96%，有線電視用戶13萬戶，全年出版報(bào)紙5.2萬份。衛(wèi)生體育事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。全市醫(yī)院衛(wèi)生院126個，衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位7665個?？h、鄉(xiāng)、村三級衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)得到進(jìn)一步加強(qiáng)和完善。體育事業(yè)成績顯著。先后興建了全國最大的乒乓球訓(xùn)練館、體育場等大型體育設(shè)施。居民收入2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6910.3元，農(nóng)民人均純收入1948元。飲食結(jié)構(gòu)更趨合理，耐用消費(fèi)品穩(wěn)中有升，居住條件繼續(xù)改善，醫(yī)療保健快速發(fā)展，文化生活豐富多彩。交通樞紐濮陽位居中原，東臨沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，西靠國家能源基地，占三省交匯之區(qū)位，據(jù)經(jīng)營四方之便利。境內(nèi)106國道縱穿南北，晉魯公路橫貫東西，京九鐵路穿境而過，湯（陰）濮（陽）臺（前）鐵路西連京廣、東接京九兩大鐵路干線，形成了鐵路、公路相互交織，城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)的交通運(yùn)輸體系。城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能不斷完善，涉外機(jī)構(gòu)健全，電力供應(yīng)充足，通訊聯(lián)絡(luò)方便，具有良好發(fā)展條件和全方位服務(wù)能力的市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，更為國內(nèi)外企業(yè)家、金融家投資辦廠、經(jīng)商貿(mào)易提供了廣闊的用武之地。一區(qū)三園濮陽先后與美國、日本、英國、意大利、韓國等49個國家和地區(qū)開展了經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化交流與合作。外商投資企業(yè)由1998年的1家猛增為現(xiàn)在的256家，外資企業(yè)已成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn).市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目達(dá)到202家，并被批準(zhǔn)為我國第一個“國家火炬計(jì)劃生物化工產(chǎn)業(yè)基地”，初步形成了貿(mào)工農(nóng)"一區(qū)三園"新格局。10、經(jīng)濟(jì)增長經(jīng)濟(jì)增長速度和質(zhì)量效益同步提高。初步統(tǒng)計(jì)，2005年全市生產(chǎn)總值達(dá)到398億元，按可比價格增長14.5%，高于計(jì)劃3.5個百分點(diǎn)。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長7.5%、17.4%和11.5%。11、工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長，質(zhì)量效益顯著提高。全市工業(yè)完成增加值217.5億元，比上年增長17.9%。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值177.5億元，增長19.5%。經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到217%，比上年提高57個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售收入500億元，比上年增長34.5%；實(shí)現(xiàn)利稅71億元，增長73.2%；盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤46.3億元，增長94.5%。年初確定的116個重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目，完成投資78.2億元，占計(jì)劃的117%。12、私營企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體達(dá)到9.2萬家，從業(yè)人員55.2萬人。完成增加值180億元，比上年增長28.5%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入593.6億元，增長19.6%；交納稅金7.3億元，增長9.6%。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)總量的45%。二、前景分析濮陽龍城廣場位于濮陽華龍區(qū)是市區(qū)與中原油田中間地帶，屬未來濮陽商圈核心地帶，濮陽龍城廣場必須引進(jìn)成熟有效的管理方法與經(jīng)驗(yàn)，有了優(yōu)越的位置商場就要引入先進(jìn)的經(jīng)營理念和營銷技巧，以適應(yīng)新時代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。將濮陽龍城廣場打造為濮陽的一家主題特色購物生活廣場。匯集國內(nèi)外主流品牌，開濮陽主題特色商城先河。“引領(lǐng)品質(zhì)生活與時尚潮流、打造濮陽具有代表性的商業(yè)文化休閑生活中心”,順應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)專業(yè)化的潮流和廣大經(jīng)營者與現(xiàn)代都市生活的高品質(zhì)需求，讓顯示濮陽龍城廣場其獨(dú)特的商業(yè)眼光，使其富含文化品位與品牌特色，魅力驟增，迅速發(fā)展成為濮陽有較高的知名度和美譽(yù)的特色主題商城。我們必須努力通過營造整個賣場時尚,高檔的外觀形象，豐富、溫馨的內(nèi)在氛圍，獨(dú)特、頂尖的品牌效應(yīng)，來占領(lǐng)濮陽商業(yè)銷售的制高點(diǎn)。在布局的功能上，我們要圍繞著整個龍城廣場來做文章，要著力體現(xiàn)出現(xiàn)代廣場以人為本的宗旨，以目標(biāo)顧客作為我們細(xì)分市場的定位，以多元化、多方位、多角度的綜合布局，合理，特色的品牌組合來吸引顧客，凝聚顧客，創(chuàng)造商機(jī)。消費(fèi)者由過去市場的附屬成為今天市場的主導(dǎo),一切以企業(yè)導(dǎo)向或者商品導(dǎo)向?yàn)槔砟畹慕?jīng)營方式，都將歸于失敗。本次濮陽龍城廣場招商必須通過嚴(yán)格的組織規(guī)范和商業(yè)運(yùn)作的科學(xué)規(guī)律，去贏得市場。為濮陽消費(fèi)群提供完全、系統(tǒng)、個性化的服務(wù)。我們必須考慮：今天的顧客消費(fèi)需求是什么？新的消費(fèi)群體在哪里?濮陽龍城廣場怎樣才能保持最佳狀態(tài)來吸引消費(fèi)?怎樣才能讓濮陽龍城廣場給顧客留下良好印象：使消費(fèi)者一到濮陽龍城廣場，就有一種不虛此行的滿足感。因此，科學(xué)地規(guī)劃賣場，藝術(shù)地陳列商品，不僅僅是濮陽龍城廣場的生存之道，更是今天零售企業(yè)獲利的重要源泉。

三、戰(zhàn)略目標(biāo)根據(jù)上周我對初步對濮陽商圈的的市場調(diào)查和對當(dāng)?shù)叵M(fèi)者狀況的分析，要先圍繞廣場制定五年短期的戰(zhàn)略目標(biāo)，為保證濮陽龍城廣場具有強(qiáng)勢的競爭力、我們首先要對廣場的服務(wù)對象、消費(fèi)群體、品牌組合和購物環(huán)境等進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位。在準(zhǔn)確了解消費(fèi)者和競爭環(huán)境的有關(guān)情況后，我們就要以當(dāng)?shù)厥袌龈偁幍奶攸c(diǎn)出發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣桶l(fā)展制定2006-2010年廣場長期經(jīng)營戰(zhàn)略的目標(biāo)。準(zhǔn)確把握濮陽龍城廣場的定位，構(gòu)建良好的購物環(huán)境。使之不僅僅是購物的場所，更是傳播服飾文化，引領(lǐng)時尚生活方式的平臺。通過開展一系列的主題活動，使消費(fèi)者能夠積極參與并熱心地宣傳，不斷提升濮陽龍城廣場在消費(fèi)者心目中的形象，突出濮陽龍城廣場的經(jīng)營特色。逐步完善濮陽龍城廣場內(nèi)部的各項(xiàng)規(guī)章制度，提高管理人員的管理水平業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升濮陽龍城廣場的品牌形象，吸引更多的潛在消費(fèi)群。四、CI品牌是一個顧客所購買的某種東西，產(chǎn)品可以被競爭者仿制；品牌卻獨(dú)一無二,產(chǎn)品很快會過時，而成功的品牌永遠(yuǎn)會存在下去。濮陽龍城廣場在經(jīng)營上與管理上要全部引進(jìn)最新技術(shù)、新的觀念。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營理念，對內(nèi)在的員工施以專業(yè)培訓(xùn)，藉此提高企業(yè)的全體員工的向心力和凝聚力，建立企業(yè)文化。C1的展現(xiàn)：明確的經(jīng)營理念;重視顧客的反應(yīng);整體的廣告策劃;強(qiáng)化商品的結(jié)構(gòu)與布置;5S的展開與推廣;社會的回饋。五、經(jīng)營理念濮陽龍城廣場要本著創(chuàng)造財(cái)富、服務(wù)社會的宗旨；倡導(dǎo)誠信、雙贏、創(chuàng)新、高效的企業(yè)精神；堅(jiān)持以人為本，為員工創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)自我價值機(jī)會的人才觀；服務(wù)社會，服務(wù)客戶，服務(wù)公司；不斷創(chuàng)造與提升民眾喜愛的主題廣場。六、業(yè)態(tài)規(guī)劃我們要在各個時段，根據(jù)不同品牌的需求，為其推出品牌宣傳活動，讓每個入駐品牌都能充分彰顯個性形象。濮陽龍城廣場要適應(yīng)消費(fèi)行為的需求，給顧客提供一個輕松、休閑、享受的購物環(huán)境。濮陽龍城廣場要根據(jù)消費(fèi)者的心理需求進(jìn)行市場定位與品牌的組合，我們要從以下幾個方面進(jìn)行：

(1)首先須認(rèn)識和理解顧客對消費(fèi)的需求，還要根據(jù)顧客對文化、藝術(shù)、時尚、潮流的需求。所以要適應(yīng)各個消費(fèi)層次不同購物習(xí)慣的需求。(2)我們要根據(jù)不同職業(yè)、不同文化層次、不同社會背景的消費(fèi)對象和不同購物習(xí)慣。在這種情況下，我們要在廣場的走向、品牌的層次、視覺和聽覺等方面，都要給顧客提供足夠的信息，從長期的發(fā)展我們一定要培養(yǎng)商場忠實(shí)的消費(fèi)群體。(3)我們要讓整個布局形成一個整體，激發(fā)顧客的購買欲望和欣賞欲望。(4)濮陽龍城廣場既是消費(fèi)者購物的場所，更是消費(fèi)者休閑的樂園。對購物環(huán)境的定位我們的思想主要是要圍繞濮陽龍城廣場,以人為本的營銷理念把濮陽龍城廣場整體的購物環(huán)境進(jìn)行突出,讓濮陽龍城廣場以親切、溫暖、舒適、時尚，體現(xiàn)廣場人性化的一面。使之在濮陽周圍幾家的商場中脫穎而出，如一顆耀眼的新星，給人一種無法抗拒的魅力。3、主題突出，結(jié)構(gòu)合理早期的大型商城由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個性的主題設(shè)計(jì)，所以從內(nèi)容設(shè)置到品牌引進(jìn)都大同小異，由此引發(fā)日益嚴(yán)重的同質(zhì)化危機(jī)?，F(xiàn)在濮陽龍城廣場必須樹立鮮明的主題定位，走差異化競爭之路。濮陽龍城廣場集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受。根據(jù)所處濮陽商圈情況，濮陽龍城廣場內(nèi)部全部商品高、中、低檔的比例，各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例，購物、餐飲、娛樂、休閑各區(qū)域的比例必須合理，才能發(fā)揮濮陽龍城廣場整合消費(fèi)的功能。七、定位定位就是在消費(fèi)者心目中找到一個合理的位置，讓消費(fèi)者逛濮陽龍城廣場首先想起要逛的就是濮陽龍城廣場。我認(rèn)為有以下幾個概念支持濮陽龍城廣場的定位：（1）健康購物——廣場可采用開放式建筑，空氣新鮮流暢，沒有風(fēng)吹雨打，消費(fèi)者想坐就坐；（2）時尚購物——領(lǐng)先時尚，流行前線、精品首飾、名店街等全面滿足消費(fèi)者個性化需求，消費(fèi)者想賣什么有什么；（3）休閑購物——消費(fèi)者可以欣賞立體電影、，還可以在美食廣場享受美味佳肴，輕松自在購物；（4）文化購物——消費(fèi)者在購物休閑的過程中，可以了解濮陽，可在書店、工藝品店、文物店等接受藝術(shù)熏陶；（5）大眾購物——濮陽龍城廣場應(yīng)是一個綜合型商業(yè)項(xiàng)目，目標(biāo)消費(fèi)人群廣，必須走大眾化的路線，吸引社會大眾前來；（6）快樂購物——大多消費(fèi)者到濮陽龍城廣場來購物，是因?yàn)橐?guī)劃布局能帶給消費(fèi)者一種全新樂趣。休閑方式我認(rèn)為在濮陽以休閑購物、大眾購物、快樂購物是幾個比較重要的因素，它們都是以休閑購物為依托的，消費(fèi)者為的就是一種全新的休閑方式，消費(fèi)者在其中體驗(yàn)的就是那種自由自在、無拘無束的消費(fèi)時尚；另外，濮陽龍城廣場是濮陽市區(qū)唯一集購物、飲食、娛樂、休閑、文化、教育于一體的五層空中走廊式商業(yè)街（即項(xiàng)目本身的核心競爭優(yōu)勢），有別于濮陽傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是綜合型多功能商業(yè)項(xiàng)目的領(lǐng)軍者，是濮陽對外的商業(yè)窗口和其他商業(yè)項(xiàng)目學(xué)習(xí)的典范，因此，我們濮陽龍城廣場定位為：濮陽商業(yè)新典范休閑新時尚濮陽龍城廣場推廣就是要先做旺人氣，對于做旺人氣是相當(dāng)重要的，而做旺人氣必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個長遠(yuǎn)的安排和計(jì)劃，確定一個指導(dǎo)方針和推廣思路。結(jié)合濮陽龍城廣場的定位，在為濮陽龍城廣場吸引人氣的過程當(dāng)中，我們不僅制訂了周密的廣告投放計(jì)劃，而且還制定了“新聞導(dǎo)向、活動造勢、夜夜有精彩、周周有主題、月月有轟動”的整體推廣思路。新聞輿論宣傳在旺場方面有很大的優(yōu)勢，通過新聞記者的報(bào)道和媒體的權(quán)威導(dǎo)向，在每月濮陽龍城廣場舉辦大型活動的時候進(jìn)行新聞采訪報(bào)道，提升濮陽龍城廣場的整體商業(yè)典范形象?；顒有麄鲗τ谖M(fèi)者是一種有效的手段，如何策劃好濮陽龍城廣場的夜間生活和節(jié)假日活動，特別是那些參與性極強(qiáng)的大型活動，是一項(xiàng)長期工程。夜夜有精彩，就是指要為濮陽龍城廣場營造夜間生活氛圍，在這方面，我們聯(lián)系了專業(yè)的舞蹈教師在濮陽龍城廣場文化廣場舉辦了交誼舞、拉丁舞培訓(xùn)活動以及象棋比賽和其他文藝表演活動。周周有主題，就是指濮陽龍城廣場每周都要有主題促銷推廣活動。星期六、星期天是消費(fèi)者休閑的時間，他們一般都在這兩天進(jìn)行購物、娛樂活動。我們規(guī)劃了系列推廣活動，聯(lián)合廣大商家在星期六、星期天舉辦大型促銷活動。我們分別以濮陽龍城廣場的“健康購物、時尚購物、休閑購物、文化購物、大眾購物、快樂購物”等概念為基準(zhǔn)，為濮陽龍城廣場制定了以下主題推廣活動（如“維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，打造健康商業(yè)典范”、“感受時尚魅力，體驗(yàn)精彩生活”、“展示自我風(fēng)采，感受文化魅力”、“體驗(yàn)自在消費(fèi)主張感受時尚休閑樂趣”等），告知消費(fèi)者不賣假貨，努力打造誠信街，推廣濮陽龍城廣場的文化、教育功能。由于主題推廣活動全都在周六、周日舉行，不僅為濮陽龍城廣場吸引了人氣，更全面樹立了濮陽龍城廣場商業(yè)新典范。休閑新時尚形象定位月月有轟動，就是指濮陽龍城廣場的推廣要能引起所在商圈轟動。商業(yè)地產(chǎn)都有一定的輻射范圍，是城市本身吸引力的表現(xiàn)和競爭魅力的象征，也就是說濮陽龍城廣場要有凝聚力。要散發(fā)出自身的魅力并能形成城市凝聚力就必須讓廣大市民了解它、熟悉它。我們今后以開業(yè)為軸擎，根據(jù)實(shí)際情況每月都安排了大型主題推廣活動。我們?yōu)殄ш桚埑菑V場策劃系列參入性極強(qiáng)的大型開業(yè)活動，通過前期周密的宣傳進(jìn)一步深化了濮陽龍城廣場“體驗(yàn)自在消費(fèi)主張，感受時尚休閑樂趣”主題，為濮陽龍城廣場凝聚了大批人氣，既吸引了消費(fèi)者對于濮陽龍城廣場的關(guān)注，也將對商家推銷給了大眾，商家、消費(fèi)者和發(fā)展商之間都得到了一種良性的互動，我認(rèn)為濮陽龍城廣場策劃推廣活動，首先要能讓目標(biāo)消費(fèi)者積極參入到其中來。購物、飲食、娛樂所占比重濮陽龍城廣場購物、飲食、娛樂所占比重是關(guān)鍵，但如果要想做得主題鮮明、形象突出，就要考慮到將所有商家形成凝聚力。這樣就要先讓商家在整個推廣活動嘗到的甜頭，他們才會在以后的工作當(dāng)中支持發(fā)展商的統(tǒng)籌推廣策劃工作。在現(xiàn)實(shí)情況當(dāng)中，在大型主題推廣活動中，我們應(yīng)該充分發(fā)揮經(jīng)營商家的優(yōu)勢，成功的推廣離不開廣大商家的支持；因?yàn)橥茝V不僅僅是一個做旺人氣的工作，它還涉及到整個濮陽龍城廣場經(jīng)營結(jié)構(gòu)和合作的問題。只有先和商家業(yè)主進(jìn)行有效溝通，才能取得他們的支持充分發(fā)揮整個濮陽龍城廣場的競爭優(yōu)勢。目標(biāo)消費(fèi)者群濮陽龍城廣場商業(yè)氣氛營造要針對目標(biāo)消費(fèi)者群，在推廣過程中，一定要先弄清楚誰是未來濮陽龍城廣場的目標(biāo)消費(fèi)群；只有確定了目標(biāo)消費(fèi)者群，才能把握整個規(guī)劃布局的不足和進(jìn)行包裝彌補(bǔ)。要弄清楚的目標(biāo)消費(fèi)者群，就必須要搞清楚是哪些人來等問題。對于濮陽來說，他的消費(fèi)群有外來的和本地人口，他們在體驗(yàn)現(xiàn)代商業(yè)文明的同時，也對濮陽的歷史和風(fēng)土文化有著極其強(qiáng)烈的興趣；有濮陽龍城廣場附近的中低收入者和兒童，他們到來濮陽龍城廣場就是找到一個公共的樂園，龍的故鄉(xiāng)，就要有龍的東西，找到一個打發(fā)閑暇的場所；同時也要有濮陽地區(qū)高端目標(biāo)消費(fèi)人群，他們需要找到的是自己內(nèi)心的一種滿足，一種全新的生活方式和對時尚潮流的追求。合理規(guī)劃合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合和市場定位，做成特色的主題濮陽龍城廣場。沒有規(guī)劃和市場定位呈現(xiàn)給顧客的往往是散亂的感覺，同時也難長期吸引回頭消費(fèi)群?，F(xiàn)在濮陽龍城廣場就是要做出自己的風(fēng)格，展示自己的風(fēng)采。要聚集人氣，場活了，人多了，業(yè)績就會提升，同時最重要的是要有國內(nèi)外著名時尚品牌的商品組合進(jìn)入。服務(wù)對象定位主要定位于濮陽的中高低經(jīng)濟(jì)收入階層和幾個縣城的消費(fèi)群體，因?yàn)槟壳叭丝谏?，所以定位就要照顧各階層。10、商品定位在招商過程中我們要以中高檔品牌為主，以引導(dǎo)濮陽的消費(fèi)潮流，中檔商品占商場總商品的70%，作為商場的主導(dǎo)經(jīng)營商品，以賺取較多的利潤，支撐整個企業(yè)的健康發(fā)展，而高檔商品占到30%是處于企業(yè)競爭戰(zhàn)略的考慮，以能夠滿足那些消費(fèi)層次較高的消費(fèi)者的需要，體現(xiàn)出經(jīng)營的特色。對于整個合理規(guī)劃來說，任何一個企業(yè)都不可能面面俱到，讓所有的消費(fèi)者都來購買你的產(chǎn)品。因此對市場進(jìn)行科學(xué)的細(xì)分并根據(jù)細(xì)分市場情況選擇準(zhǔn)確的目標(biāo)市場就顯得特別重要。在對松江的消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分后，鑒于競爭對手的有關(guān)情況，我們必須采用準(zhǔn)確的定位策略，即避開競爭對手的優(yōu)勢，走出自己的主題特色。時尚定位時尚定位、培育市場、引領(lǐng)生活、經(jīng)營贏利對濮陽龍城廣場項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位的前提條件是對項(xiàng)目商圈區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營業(yè)種、商品特性、商圈的顧客來源及其特點(diǎn)和項(xiàng)目周邊的環(huán)境，商業(yè)設(shè)施、生活結(jié)構(gòu)等商圈內(nèi)容進(jìn)行深入調(diào)查分析（包括到幾個縣城去）。因?yàn)椴煌瑯I(yè)態(tài)之間存在著許多的相似性，甚至很難分辨，找出相似業(yè)態(tài)的不同組合要素，是區(qū)別它們的最好方法，是業(yè)態(tài)定位的重要步驟，同時也是明確項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位時實(shí)施業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營還是互補(bǔ)經(jīng)營的重要依據(jù)。同時我們也根據(jù)目前濮陽地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營定位的確定，基本上從以下幾個方面考慮：

在規(guī)劃濮陽龍城廣場時，經(jīng)營業(yè)態(tài)包含的內(nèi)容包括：

（1）百貨類專業(yè)概念店、大型綜合百貨店。

（2）流行服飾專賣女裝店、男裝店、青少年服裝店、休閑服、沙灘裝等。

（3）文化娛樂設(shè)施大型娛樂城、兒童樂園、大型書城、健身中心、美容美體中心、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、音響音像制品等。

（4）超市類大型專業(yè)超市

（5）餐飲類大型酒樓、主題餐飲、特色美食等。

（6）服務(wù)類銀行、郵局、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、公共展廳、干洗店、眼鏡和驗(yàn)光店、旅行社、機(jī)票代售等。（7）臨街部分店面以高檔的品牌旗艦區(qū)以世界名店、VIP時裝特賣、大型連鎖百貨為主力店，包含流行品牌服飾、珠寶首飾、化妝品、鞋帽皮具手袋、名車展。

（8）家庭娛樂王國名牌折扣店、數(shù)碼城、娛樂城（如果可以的話將對面的地，拿下來投資一個四星級酒店，作為配套服務(wù)功能）為主力店，包含美容美發(fā)美體中心、洗浴SPA中心、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、影視海報(bào)特賣、音響音像制品等為次主力業(yè)態(tài)的全家庭娛樂王國。（9）流行前線流行服飾、品牌折扣店、電訊產(chǎn)品、手機(jī)飾品、書吧、寵物用品、以及旅游風(fēng)情精品街區(qū)。（10）輔助業(yè)態(tài)美容美發(fā)、運(yùn)動天地等輔助的業(yè)態(tài)，既可獨(dú)立成一區(qū)，又與其它的幾個樓層互通?？梢哉f濮陽龍城廣場商業(yè)業(yè)態(tài)的布局是集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲為一體的廣場，可滿足整個濮陽及臨縣區(qū)域全齡層、全客群的全方位需求。

11、品牌定位（1）目標(biāo)消費(fèi)：時尚的追隨者（2）利益起點(diǎn)：獲得超值享受與購物樂趣（3）定位口號：妙趣橫生的購物體驗(yàn)（4）品牌形象：是濮陽第一家引進(jìn)“mall”模式的大型購物中心；是一個充滿購物樂趣、現(xiàn)代、時尚的摩爾商場。它能為消費(fèi)者提供集購物、餐飲、娛樂、休閑等為一體的一站式消費(fèi)服務(wù)。12、商業(yè)管理主要包括四個方面：招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理。其中營銷管理對于開發(fā)商來說最為擅長，物業(yè)管理意識駕輕就熟，最難的就是招商管理和資產(chǎn)管理，前期定位科學(xué)與否，招商是否合理，對于項(xiàng)目的成功運(yùn)作至關(guān)重要。否則今后會有很多問題出現(xiàn):（1）租金太高商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時代，有的店因?yàn)樽饨鹛撸赡軙赖?特別是在大型商業(yè)項(xiàng)目中，進(jìn)行大規(guī)模集中招商的過程中，除了某些來頭大的品牌有豐富的資源和能力對項(xiàng)目進(jìn)行全面的專業(yè)分析，獲取真實(shí)信息外，其他大部分品牌商幾乎是在一種非常盲目的情況下進(jìn)入商業(yè)設(shè)施的。（2）適不適合適不適合在那里開店；包括管理商今后如何的宣傳和推廣這個項(xiàng)目，有沒有能力做好這些事情，有沒有準(zhǔn)備專項(xiàng)資金，包括這個項(xiàng)目在什么時候能夠成功的開業(yè)，這些細(xì)節(jié)都要弄清楚?，F(xiàn)在有很多項(xiàng)目都是倉促開業(yè)，然而成功的很少。（3）經(jīng)營策略不同的商家有不同的經(jīng)營策略，大商家和小商家的動機(jī)是不一樣的，關(guān)注市場的角度不一樣，但很多中小商戶開店大多數(shù)根據(jù)大商家的開店信息做判斷。（4）實(shí)力品牌對于有實(shí)力的國際品牌，為了在中國做品牌推廣具有戰(zhàn)略意義，即使賠錢也無所謂。有的中小商戶也跟著進(jìn)來，進(jìn)來后才發(fā)現(xiàn)生意并不好，但是又沒有大商家的雄厚資金，因此敗北。這些都是信心不對稱造成的，另外所得到的信息的不正確也是一個原因。（5）盲目競爭品牌商在進(jìn)入大型商業(yè)設(shè)施的過程中，最突出的幾個問題，一是盲目競爭；二撞大運(yùn)；三，很容易在競銷過程中被人左右。（6）運(yùn)作太懂由于開發(fā)商對零售商的運(yùn)作不太懂，在雙方談判的過程中靈活性少?，F(xiàn)在基本采取的就是固定租金方式，否則免談。（7）培育期長零售商在進(jìn)入一個新的市場的時候，總要有一個培育期，對于他們看中的不是一年出多少租金而是租金要控制在銷售額成本中的一定比例，只要控制住這個比例就行。從商業(yè)本身運(yùn)作來說，租金和銷售額至少要打平，這是零售商的思維模式。即使在培育期租金不是很高，但是在培育期可能租金占銷售額的比例還是太高。大的零售企業(yè)可以在集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行資金調(diào)劑，但是國內(nèi)的企業(yè)規(guī)模都不是很大，都希望這個店本身資金能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)。（8）前期虧損現(xiàn)在零售商每開一個店都有兩到三年的培育期，而且又處于大規(guī)模擴(kuò)張時期，如果前期虧損太大，就相當(dāng)于多開一個店多賠一塊，這樣對于他們來說資金壓力非常大。（9）過分自信現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計(jì)成果或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導(dǎo)致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。（10）缺乏規(guī)劃現(xiàn)在地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，對于商業(yè)地產(chǎn)的理解尚不成熟。出于減少市場風(fēng)險(xiǎn)的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。（11）定位不準(zhǔn)國內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。（12）輕信主力店主力店作為中堅(jiān)力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高商業(yè)地產(chǎn)的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運(yùn)營。于是有些開發(fā)商只看重主力店，事實(shí)并不盡然。不同主力店有不同的經(jīng)營目標(biāo)、運(yùn)營手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)通過專業(yè)商業(yè)策劃對商業(yè)地產(chǎn)做整體定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費(fèi)人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨(dú)立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)。這種情況下，主力店未必能拉動整個商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。（13）追求最大部分開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模越大越好，于是片面追求第一，最大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。判斷一個Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支撐；二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。（14）盲目照搬成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨(dú)特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時間考驗(yàn)。然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實(shí)例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信樣板的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。（15）輕規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點(diǎn)是招商應(yīng)先于設(shè)計(jì)。國外地產(chǎn)商多是等80%以上主力店確定后才開始整體設(shè)計(jì)工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設(shè)計(jì)，往往會因缺乏定向設(shè)計(jì)依據(jù)，盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期成本和后期招商難度。（16）忽視需求由于其體量大、投資高、回報(bào)周期長等特點(diǎn)，大型商業(yè)設(shè)計(jì)是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域。國內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復(fù)雜，完全不能套用。八、內(nèi)部管理統(tǒng)一管理的理念理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。統(tǒng)一營銷管理：策劃1年365天的系列營銷計(jì)劃。統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租方的經(jīng)營活動，保證高效運(yùn)轉(zhuǎn)。統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進(jìn)行建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)，創(chuàng)造充滿人文關(guān)懷的商業(yè)娛樂休閑空間。統(tǒng)一租賃管理。統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理：對業(yè)態(tài)具有強(qiáng)大而迅速的調(diào)控能力。運(yùn)營創(chuàng)新濮陽龍城廣場是濮陽目前第一個面積較大商業(yè)廣場地產(chǎn)項(xiàng)目，我建議運(yùn)營方面作如下創(chuàng)新：（1）.采用新型商業(yè)設(shè)施，提高商業(yè)運(yùn)營效率，處處節(jié)約客戶時間，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對客戶的人文關(guān)懷。（2）.建立完整的運(yùn)營培訓(xùn)體系，為商家代招聘服務(wù)員，同意培訓(xùn)服務(wù)員。（3）.業(yè)態(tài)管理與招商管理3、管理內(nèi)容購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系濮陽龍城廣場開發(fā)的成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。租賃政策與承租服務(wù)濮陽龍城廣場的目標(biāo)市場定位為濮陽及周縣商圈內(nèi)所有居民及學(xué)生。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的40-50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進(jìn)行管理。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，招商對象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務(wù)機(jī)構(gòu)，最低目標(biāo)是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。（2）業(yè)態(tài)管理的原則是根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實(shí)際運(yùn)營效果，讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到濮陽龍城廣場內(nèi)最佳位置根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計(jì)劃，不斷讓優(yōu)秀的供應(yīng)商進(jìn)場，淘汰經(jīng)營不善的供應(yīng)商。招商工作遵循以下程序：調(diào)查—談判—審核—準(zhǔn)入—追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可）。注意引進(jìn)國外品牌，對國外購物中心商品種類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)濮陽龍城廣場經(jīng)營主題與檔次，組織核心商戶統(tǒng)一引進(jìn)，填補(bǔ)濮陽龍城廣場商品種類空白。(3)營銷管理重點(diǎn)是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光顧。(4)服務(wù)管理濮陽龍城廣場設(shè)立管理專家組成的管理機(jī)構(gòu)，對濮陽龍城廣場的一切行政事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，承租戶承擔(dān)合理的管理費(fèi)用。維護(hù)承租戶利益，加強(qiáng)與承租戶的合作。設(shè)立商務(wù)中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置傳真、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)，包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧、數(shù)字化圖書館。（5）城市形象今后濮陽龍城廣場是城市形象的代表，不僅有雕塑同時也是城市的名片。我們深知濮陽龍城廣場的內(nèi)涵，最主要的特色就是要從人性關(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以超大體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費(fèi)”，使消費(fèi)者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物，讓中原油田的顧客感覺到濮陽、省城沒兩樣。服務(wù)體系（1）大客戶服務(wù)大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進(jìn)行管理。大客戶類型：大型企業(yè)單位，政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員群體，銀行證券金融機(jī)構(gòu)白領(lǐng)消費(fèi)群體。（2）商業(yè)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理，鑒于新開業(yè)濮陽龍城廣場的特點(diǎn)，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利于發(fā)展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策：基本租金＋少量扣點(diǎn)，扣點(diǎn)部分直接與經(jīng)營業(yè)績掛鉤，有利于統(tǒng)一營銷，有利于調(diào)動各個方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營公司收益。物業(yè)管理1）裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識服務(wù)；2）對物業(yè)管理提出了特殊要求；3）高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理對濮陽龍城廣場要進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進(jìn)行嚴(yán)格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施；3）綠色裝修的統(tǒng)一管理，與裝飾協(xié)會聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對整個濮陽龍城廣場的整體裝修以及商戶的局部裝修實(shí)行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷性服務(wù)，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅；4）裝修工作還需要由物業(yè)管理公司和運(yùn)營部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)；5）為客人提供一站式服務(wù)，一個服務(wù)臺、一個電話統(tǒng)一對外，服務(wù)中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費(fèi)客戶時間；6）高標(biāo)準(zhǔn)管理各個停車場，鑒于新的物業(yè)管理?xiàng)l例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保濮陽龍城廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實(shí)施嚴(yán)格的管理。4、員工培訓(xùn)規(guī)范企業(yè)營銷管理是營銷管理的基本組成部分，對員工進(jìn)行有計(jì)劃的培訓(xùn)，不僅對提高員工的基本素質(zhì)和服務(wù)技能是必須的，而且有助于員工充分了解企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略和自身的職責(zé)，牢固樹立顧客導(dǎo)向的服務(wù)觀念。培訓(xùn)的目的：

讓員工了解企業(yè)文化的重要性，透過團(tuán)隊(duì)討論方式，整合、提煉屬于企業(yè)特有的文化內(nèi)涵，作為一切經(jīng)營行為的最高指導(dǎo)思想。

結(jié)果：

制定企業(yè)的核心理念與經(jīng)營哲學(xué)，統(tǒng)合員工核心思想，凝聚全員共識。

課程:企業(yè)文化概論介紹；

企業(yè)理念文化導(dǎo)入模型；

企業(yè)行為規(guī)范導(dǎo)入模型；

素質(zhì)能力。

目的：

去除舊有固化的思想，建設(shè)良好積極的心態(tài)，注入全新有效的思考模式，建立以目標(biāo)為導(dǎo)向及富有效率與創(chuàng)造力的組織團(tuán)隊(duì)。

結(jié)果：

每個團(tuán)隊(duì)成員都能不斷超越自我，并學(xué)會系統(tǒng)思考的方法，在自己的工作崗位中達(dá)成目標(biāo)。

課程安排:

經(jīng)營管理目的:

面對嶄新的經(jīng)營業(yè)態(tài)，學(xué)習(xí)專業(yè)化的商業(yè)管理知識，建立一批企業(yè)經(jīng)營骨干。

結(jié)果:

提升企業(yè)中層干部整體的經(jīng)營管理能力

課程安排:

商業(yè)運(yùn)作策略規(guī)劃要點(diǎn)；

規(guī)劃概念與原則；

經(jīng)營計(jì)劃

整店規(guī)劃

商業(yè)經(jīng)營管理系列；

營業(yè)策略；

經(jīng)營的原點(diǎn)；

經(jīng)營形象塑造意念；營銷企劃。

目的:

透過專業(yè)知識講座、方法傳授、案例分析，讓企劃部門學(xué)習(xí)營銷企劃的技巧。

結(jié)果:理論與實(shí)務(wù)結(jié)合，為招商及后需開業(yè)運(yùn)營提供具創(chuàng)意性與銷售力的營銷方案。

課程安排:

企業(yè)品牌塑造與管理；

企劃能力提升系列；

企劃概念基本介紹；

店內(nèi)的販賣促進(jìn)體系

商店賣場展示表現(xiàn)的考慮原則；

市場調(diào)研方法論

競爭者市調(diào)案例介紹；

消費(fèi)者市調(diào)案例介紹；

市調(diào)使用工具介紹。

5、培訓(xùn)目標(biāo)5．1任務(wù)與目的（1）是要使每個員工對企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略及企業(yè)文化做詳細(xì)了解；（2）明確崗位職責(zé)，進(jìn)行相應(yīng)的崗位培訓(xùn)；（3）樹立和增強(qiáng)員工的顧客意識和服務(wù)的自覺性；是提高員工溝通、銷售和服務(wù)的技巧。5．2制訂、完善了一整套的企業(yè)管理制度《經(jīng)營管理手冊》《管理員工作規(guī)范》《營業(yè)人員考核管理制度》《商場有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》《員工福利項(xiàng)目》《商場經(jīng)營狀況月報(bào)表》《商品質(zhì)量監(jiān)督》《商場薪資管理》《員工獎懲制度》《內(nèi)部培訓(xùn)制度》等5．3職能政策人事政策人員招聘以精兵簡政為原則，制定合理的薪酬制度；財(cái)務(wù)政策；采購政策；營運(yùn)政策；POS系統(tǒng)。5．4營業(yè)員培訓(xùn)可能濮陽龍城廣場員工都要學(xué)營業(yè)員服務(wù)規(guī)范行有行規(guī)；店有店規(guī)；基本要求；基礎(chǔ)訓(xùn)練；服務(wù)精神；：工作要領(lǐng)；時間遵守時間，講究個人信譽(yù)；高效思考要周密，做事要準(zhǔn)確，服務(wù)要得體；禮貌待人接物要溫文而有禮，和顏悅色，談吐可信；儀表上崗要著裝整潔，儀表端莊，落落大方；清潔保持清潔的工作環(huán)境，使您和顧客心情愉快；公德愛護(hù)公物，助人為樂；服務(wù)與合作營業(yè)員必須服從上級領(lǐng)導(dǎo)，相互之間精誠合作，提倡團(tuán)隊(duì)精神；技能精通本職專業(yè)知識，熟練應(yīng)用操作技巧；責(zé)任恪盡職守；勤勉勤奮工作，努力創(chuàng)新；謙遜尊重他人，善解人意。營業(yè)員的基本素質(zhì)要求推銷前先推銷自己個人的素質(zhì)最重要營業(yè)員如何接近顧客營業(yè)員從事的活動是一門社會交往的藝術(shù)，要了解顧客的心理，與顧客進(jìn)行良好的溝通，今天要學(xué)會與不同顧客打交道。。。。。。營業(yè)員與顧客溝通的技巧有效的情感營銷溝通，誰你贏的業(yè)績的關(guān)鍵營業(yè)員等待工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)馬上要開門了，快！??！快?。∧阋墒裁茨?？作為營業(yè)員你必須要知道開店迎賓曲響起時，全體營業(yè)員站在各自的貨區(qū)前，做好迎接顧客的姿勢。正確姿勢為：兩腿并攏，足尖分角度，男30—45度，女15—30度，兩腿并齊腿呈直立狀，不打彎，收腹挺胸，兩肩展平，下頜微收，雙臂自然下垂。男員工雙手置于褲線兩側(cè)，女營業(yè)員左手指握右手指，手背向外重疊置于腹部下側(cè)。頭、頸挺直，平視前方，面部保持微笑。。。。。。。營業(yè)員接待工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)顧客近柜笑臉迎，說話親切似親人；將心比心當(dāng)參謀，多挑多揀仍熱情明天業(yè)績好不好今天課堂要學(xué)好營業(yè)員現(xiàn)場工作紀(jì)律在營業(yè)時間內(nèi)你這種為可以嗎？吸煙，喝水，吃零食，大聲喧嘩，追逐打鬧，聊天，串貨區(qū)，趴臥抱肩，揣兜，背向顧客或不理睬，看書、報(bào)、刊物，會客交談，存放私人物品、使用顧客專用設(shè)備（公用電話、自動扶梯），早退、遲到、不明動向、對顧客有失禮行為，索要或私自收取小費(fèi)及其它違反公司規(guī)章制度的行為。。。。。。。營業(yè)員現(xiàn)場衛(wèi)生工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)誰愿意同天天同為衛(wèi)生部門到交道哪？服務(wù)開門營業(yè)衛(wèi)生防疫就會來抽查，我們營業(yè)員怎樣應(yīng)該嚴(yán)格按照國家衛(wèi)生法的規(guī)定進(jìn)行經(jīng)營及服務(wù)哪？你知道嗎？我們該怎樣做？營業(yè)員開門前，開門后的工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)馬上就要開業(yè)了，營業(yè)員要知道先干什么，后干什么。開門我們營業(yè)員要干什么？關(guān)門我們營業(yè)員要做什么？營業(yè)員崗位職責(zé)干一行、愛一行今天干上這一行，明天我們就要樹立起全心全意為人民服務(wù)的思想，堅(jiān)持“顧客至上，信譽(yù)第一”的服務(wù)宗旨。做到“文明經(jīng)商，禮貌待客”為顧客提供主動、熱情、耐心周到的服務(wù)。營業(yè)員儀容儀表規(guī)范最基本，最關(guān)鍵是開業(yè)前營業(yè)員的儀容儀表的規(guī)范是指對在崗時的容顏、態(tài)度、服飾、裝扮和姿態(tài)、言行舉止等方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。一個人的儀表儀容并非僅僅指人的軀體外貌，他實(shí)際上是指人的心理狀態(tài)的自然流露，與人的生活情調(diào)、思想修養(yǎng)、道德品質(zhì)密切聯(lián)系。營業(yè)員的儀表儀容不僅反映其自身的外觀形象，同時也反映出營業(yè)員的素質(zhì)和敬業(yè)精神風(fēng)貌，因此，營業(yè)員員的儀容儀表體現(xiàn)了商場的形象，關(guān)系到經(jīng)營工作服務(wù)的成敗，也直接影響到顧客購買商品時的心理變化對商場的綜合印象，所以營業(yè)員要特別注意儀容儀表的規(guī)范要求。營業(yè)員的儀容儀表，要以能反映我們國家、民族健康的精神面貌、給顧客帶來良好的感覺為標(biāo)準(zhǔn)，綜合起來，其規(guī)范要求是：儀容端莊、裝扮得體、舉止文雅、談吐得體。營業(yè)員顧客接待服務(wù)方面的規(guī)范今天學(xué)了，你明天用活學(xué)活用，你更規(guī)范1、客挑得仔細(xì)，而其他購物的顧客又多時怎么辦？2、顧客臨近柜臺，你如何判別是屬于哪一種類型顧客，在接待時怎么辦？3、對價格較重視、講究商品價格。。4、聽到商店有新的商品，便趕到商店，不問價錢、質(zhì)量和用途，爭先恐后搶著購買，5、兩個顧客爭購?fù)粯由唐?，而商品又只有一件時怎么辦？6、顧客代他人購物，規(guī)格、型號又講不清時怎么辦？7、老年人買東西反應(yīng)慢、動作慢時怎么辦？8、接待殘疾顧客時怎么辦？9、顧客聽完介紹、試完商品仍不買怎么辦？10、顧客需要的花式規(guī)格，本店沒有怎么辦？11、顧客不尊重營業(yè)員說粗口話時怎么辦？12、人多擁擠，顧客東叫西喊，分不清誰先誰后時怎么辦？13、營業(yè)時間即將結(jié)束，顧客仍在挑挑揀揀怎么辦？14、顧客只看式樣，但還要挑這件那件怎么辦？15、顧客一下子買很多商品時怎辦？16、外地顧客報(bào)的尺碼與深圳本地的尺碼對不上號怎么辦？17、櫥窗樣品，柜內(nèi)無貨，但顧客需要怎么辦？18、顧客詢問商品產(chǎn)地、規(guī)格、單價、性能特點(diǎn)，營業(yè)員講不清，怎么辦？19、碰到幾個男顧客嬉皮笑臉挑這挑那，對女營業(yè)員糾纏不休怎辦？20、幾位顧客一起來買商品意見不統(tǒng)一時怎辦？21、顧客挑選商品“蘿里揀花”，拿不定主意怎么辦？22、周到受到顧客物質(zhì)（現(xiàn)金）嘉獎時，怎么辦？23、顧客少，有空閑時怎么辦？24、遇到顧客與你拉扯與營業(yè)員無關(guān)的無聊話時，怎么辦？商場現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量的要求和規(guī)范讓我們永遠(yuǎn)記住：在我們的商場中顧客就是上帝，顧客就是我們的財(cái)富，熱情主動是我們服務(wù)的宗旨。在商場內(nèi)我們要求每一名營業(yè)員都要熱愛我們的本職工作，熱愛關(guān)心我們的集體。我們不僅讓貨架上的商品陳列布置得既美觀又整齊，而且我們的服務(wù)質(zhì)量也是一流的，為顧客提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是我們的精神。在我們的工作中我們要象對待自己的親人一樣去對待那些老、弱、病、殘的顧客，我們要積極主動的和他們打招呼，詢問他（她）們需要購買什么，需要什么樣的幫助，這樣使顧客感覺到我們新生他（她）們，使他們愉快的在我們商場購物。在商場你要學(xué)會“顧客心理學(xué)”，清楚我們要以什么樣的經(jīng)營和服務(wù)來滿足顧客的要求。在商場我們要做到適應(yīng)顧客消費(fèi)，滿足顧客消費(fèi)，鼓勵顧客消費(fèi)，指導(dǎo)顧客消費(fèi)，要學(xué)會掌握顧客消費(fèi)心理變化的規(guī)律和特點(diǎn)，以利于我們提高服務(wù)質(zhì)量。商場服務(wù)是影響顧客購買心理的重要因素，當(dāng)一名顧客走進(jìn)商場的時候，如果能得到營業(yè)員主動、熱情、周到的服務(wù)，有購買動機(jī)的顧客會迅速變成購買行為，沒有購買動機(jī)的顧客也會產(chǎn)生購買興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購買動機(jī)，直至產(chǎn)生購買行為。那么作為顧客來說能買到商品，買得高興、買得實(shí)惠、買得方便，他將擴(kuò)大購買或重復(fù)購買，有時還會自覺地向別人做宣傳。。。。。。。營業(yè)員服務(wù)技巧要求看著簡單，做起來難學(xué)好技能，掌握技巧在商場服務(wù)顧客也是一門藝術(shù)，在這方面要把主動、熱情、周到、耐心貫穿整個服務(wù)過程，讓每一名顧客感到來商場購物也是一種享受，那么就要求每一名員工在服務(wù)過程中要做到以下幾點(diǎn)：待客舉止規(guī)范，做好開業(yè)前的所有準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備開門迎接顧客接待顧客的行為規(guī)范（主動同顧客打招呼）拿遞商品要動作規(guī)范展示商品的動作規(guī)范介紹商品的規(guī)范導(dǎo)購工作規(guī)范商品成交階段的工作規(guī)范送客服務(wù)營業(yè)員職業(yè)道德規(guī)范在商場內(nèi)，營業(yè)員工的人數(shù)是最多的，營業(yè)員每天在商場與顧客消費(fèi)者接觸，作為商場的營業(yè)員，其形象直接代表公司形象，其職業(yè)道德代表著員工的素質(zhì)、個人修養(yǎng)。營業(yè)員的道德水平被視為整個國家、整個社會的文明禮貌、道德風(fēng)尚的“窗口”，因此作為一個商場的營業(yè)員在上崗之前一定要接受職業(yè)道德的教育，以便提高營業(yè)員的職業(yè)道德水平，這應(yīng)該是我們商場走好的是第一步，是關(guān)鍵性的問題。。。。。。。。營業(yè)員考核及管理標(biāo)準(zhǔn)作為營業(yè)員要正確認(rèn)識商業(yè)經(jīng)營服務(wù)工作的重點(diǎn)和意義，要把經(jīng)營服務(wù)工作看成是自己切身的事業(yè)，以共產(chǎn)主義事業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，樹立起新的商業(yè)服務(wù)觀念，全心全意地為人民服務(wù)。營業(yè)員文明用語100句和禁語50句營業(yè)員150句記住難不難，說難也不難，不用心不用腦就難。。。。。。。商場顧客投訴處理規(guī)范天天都遇有，不學(xué)不知道顧客訴愿處理流程及說明：處理“顧客訴愿”基本心態(tài)處理顧客訴愿的原則：（傾聽、熱忱、迅速、公正）處理“顧客訴愿”的技巧顧客處理規(guī)定。。。商場意外事故的處理規(guī)范事前做到好辦，事后做到難辦當(dāng)我們營業(yè)員看到發(fā)生了以下事情我們該怎么辦哪？顧客在離場內(nèi)突然出現(xiàn)生理上的意外事故，如心臟病發(fā)作、中暑暈倒等：如發(fā)生火警：如發(fā)生停電情況：如遇到個別顧客無理取鬧或大聲吵鬧生打架、斗毆的處理方法：發(fā)生盜竊案件的處理：發(fā)生兇殺案件的處理：遇到犯罪分子搶劫的處理。。。。。。營業(yè)員現(xiàn)場銷售十大技巧營業(yè)技巧十分重要，就像個演員，記住劇情發(fā)展是不夠的，重要是演技，同樣的商品，同樣的顧客，要想作為一名合格的營業(yè)員就一定要掌握銷售技巧。。。。。九、企劃推廣在競爭激烈的百貨業(yè)中要脫穎而出，要在市場上占有一席之地，就必須有自己的經(jīng)營特色，而不是處于模仿，跟進(jìn)，由于所處的地理環(huán)境在一定程度受到影響，要成功就要在2007年形成自己的經(jīng)營風(fēng)格，根據(jù)市場細(xì)分讓濮陽龍城廣場成為集:休閑、娛樂、飲食、購物為一體的理想生活休閑場所。濮陽龍城廣場策劃要有成功的促銷方案：30天的時間讓濮陽人都知道：周末度假去哪里濮陽龍城廣場哪里不必省城差既休閑又購物觀光購物兩不誤有百貨有超市萬種商品萬種貨品牌多品牌齊新品推出上市快北京有上海有，龍城廣場啥都有要想來多帶錢，吃喝玩樂不用愁停車場面積大，開車購物真方便廣場中有商業(yè)，刮風(fēng)下雨淋不著水幕中有電影大片每天不重樣上京城跑省城今后車費(fèi)兩頭省同時做品牌商場還要有一個引導(dǎo)消費(fèi)者的過程。通過推出形象代言人，以青春靚麗之形象為中心，通過報(bào)紙、電視、戶外等強(qiáng)大宣傳和大量公益活動樹立自身品牌形象，并時刻為商戶創(chuàng)造商機(jī)。濮陽龍城廣場促銷推廣周周有，聯(lián)歡慶典年年有，運(yùn)用的促銷有以下方法：示范促銷；競賽與抽獎促銷；贈品促銷；郵寄贈品；包裝促銷；酬謝包裝；文化促銷；聯(lián)合促銷；情感促銷；連鎖促銷；反襯促銷；色彩促銷；網(wǎng)上促銷。2、濮陽龍城廣場在一年的促銷時間及主題1—3月份的促銷活動主題列示如下：一月份1、元旦迎新活動；2、新春大優(yōu)惠；3、春節(jié)禮品展；4、除舊迎新活動；5、結(jié)婚用品、禮品展；6、年終獎金優(yōu)惠購物計(jì)劃；7、旅游商品展銷。二月份1、年貨展銷；2、情人節(jié)活動；3、元宵節(jié)活動；4、歡樂寒假；5、寒假電腦產(chǎn)品展銷；6、開學(xué)用品展銷；7、玩具商品展銷；8、家電產(chǎn)品展銷。三月份1、春季服裝展；2、春游燒烤商品展；3、春游用品；4、換季商品清倉特價周；5、“三八婦女節(jié)”婦女商品展銷；4—6月份的促銷活動主題列示如下：四月份1、清明節(jié)學(xué)生郊游食品節(jié)；2、化妝品展銷會。五月份1、勞動節(jié)（5/1）活動；2、夏裝上市；3、清涼夏季家電產(chǎn)品節(jié)；4、母親節(jié)商品展銷及活動；5、端午節(jié)商品展銷及活動。六月份1、兒童節(jié)（6/1）服裝、玩具、食品展銷及活動。2、考前補(bǔ)品展銷；3、考前用品展銷；4、飲料類商品展銷；5、夏季服裝節(jié)；6、護(hù)膚防曬用品聯(lián)展。7－9月份促銷活動主題列示如下：七月份1、歡樂暑假趣味競賽，商品展銷；2、暑假自助旅游用品展；3、父親節(jié)禮品展銷；4、CooL在七月冰激凌聯(lián)合促銷；5、暑假電腦促銷活動。八月份1、夏末服飾清貨降價；2、升學(xué)用品展銷。九月份1、中秋節(jié)禮品展銷；2、敬老禮品展銷；3、秋裝上市；4、夏裝清貨。10－12月促銷活動主題列示如下：十月份1、運(yùn)動服裝、用品聯(lián)合熱賣；2、秋季美食街；3、促銷活動；4、金秋水果禮品展；5、國慶節(jié)旅游產(chǎn)品展；6、重陽節(jié)登山商品展；7、入冬家庭用品展；8、羊絨制品展。十一月份1、冬季服裝展；2、火鍋節(jié)；3、護(hù)膚品促銷活動；4、烤羊肉節(jié)；十二月份1、保暖御寒用品展銷；2、冬令進(jìn)補(bǔ)火鍋節(jié)；3、圣誕節(jié)禮品飾品展銷；4、歲末迎春商品展。濮陽龍城廣場的品牌工程硬件設(shè)施優(yōu)勢或者價格很容易被其他商場模仿和超越，濮陽龍城廣場需要挖掘具有差異性且較難被競爭對手超越的訴求點(diǎn)，因此，濮陽龍城廣場如果讓時尚追隨者在購物過程中感受到妙趣橫生，就容易贏得他們的偏愛和忠誠。濮陽龍城廣場她倡導(dǎo)妙趣橫生的購物體驗(yàn)，為消費(fèi)者及其家庭帶來超值享受。簡而言之就是：時尚先鋒，樂趣無窮。規(guī)劃品牌建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是一項(xiàng)長程投資，切實(shí)可行的做法是對品牌建設(shè)目標(biāo)實(shí)施階段性分解。濮陽龍城廣場品牌工程我們劃分為三部分階段品牌目標(biāo)階段任務(wù)核心問題（1）知名度的建立及品牌形象在消費(fèi)者心目中初步形成，讓消費(fèi)者認(rèn)識濮陽龍城廣場1）濮陽龍城廣場是什么；2）她能為消費(fèi)者帶來什么；3）她有什么與眾不同的卓越之處。（2）品牌形象在消費(fèi)者心目中開始清晰，并深入人心，濮陽龍城廣場品牌形象的深化1）濮陽龍城廣場與我有什么關(guān)系；2）我們能成為什么關(guān)系。（3）品牌形象在消費(fèi)者心目中深化、鞏固，濮陽龍城廣場品牌的提升1）留住老顧客；2）吸納新顧客?？紤]到國慶節(jié)、圣誕節(jié)、新年、春節(jié)等商業(yè)黃金時間段，我們將2007年至2008年春節(jié)作為品牌傳播的第一階段。目標(biāo)任務(wù)與工具方法都已經(jīng)明確，傳播點(diǎn)的提煉成為關(guān)鍵。濮陽龍城廣場有許多不同之處：濮陽單體建筑最長，環(huán)境、設(shè)計(jì)、設(shè)施一流的商場；在濮陽獨(dú)家代理的名牌商品薈萃；著名電臺節(jié)目與主持人在濮陽龍城廣場內(nèi)設(shè)直播間；設(shè)有時尚名品館、青春活力館、精品紳士館、兒童館、美食館等各具風(fēng)格特色的賣場；休閑、娛樂、餐飲等配套設(shè)施齊全……這些賣點(diǎn)的提煉與訴求，都在圍繞濮陽龍城廣場“購物樂趣”的品牌形象而展開。沒有誘惑力的推廣促銷方案等于沒做，沒有成功的策劃市場營銷活動業(yè)績就無法提升，2007年?duì)I銷計(jì)劃安排，將結(jié)合的品牌做好濮陽龍城廣場2008年的市場營銷策劃活動。以上有現(xiàn)場展示，品牌促銷，開心購物，新品發(fā)布，名品時裝秀，盡在濮陽龍城廣場，世界風(fēng)情嘉年華，濃情法國時裝街，早春的約會，春夏伊人街，新裝流行春之韻，打造絕美購物時刻，精彩無邊活力重現(xiàn)，盛夏謝幕，新品新登場，秋季時尚風(fēng)，魅力冬日無限驚喜十、開業(yè)前期工作濮陽龍城廣場為適應(yīng)消費(fèi)需求所形成的經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)利益及全方位服務(wù)，傳統(tǒng)的經(jīng)營管理已不能勝任，必需通過由專業(yè)人才組成的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)有效地運(yùn)作才足以勝任。應(yīng)預(yù)先進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃，爭取適任的專業(yè)人才，形成堅(jiān)強(qiáng)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，使其足以面對環(huán)境的變化，化解風(fēng)險(xiǎn)及有效地取得應(yīng)用資訊。所以經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)足以掌握未來，執(zhí)行業(yè)務(wù)計(jì)劃目標(biāo)，扮演承前啟后的重要角色。由于他們專業(yè)有效的經(jīng)營管理，充分發(fā)揮邊際投資效益，成本預(yù)算能在有效的控制管理下大幅降低，濮陽龍城廣場才得以運(yùn)作順暢。1、組織團(tuán)隊(duì)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)在組織中充分體現(xiàn)其功能，組織應(yīng)具備下列數(shù)項(xiàng)特征，尤其是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，以其專業(yè)的技能使組織的特征更為明顯。目的組織的功能在于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)或達(dá)到目的，一個組織沒有明確的目標(biāo)或目的，將形同迷失方向的船只，不知航向何處。然而濮陽龍城廣場的組織目的或目標(biāo)卻在專家的規(guī)劃中有明確的擬定，并制定手冊使經(jīng)營能向目標(biāo)挺進(jìn)。2、權(quán)威濮陽龍城廣場組織特征必需具備權(quán)威的功能。濮陽龍城廣場于規(guī)劃、營運(yùn)中，對業(yè)務(wù)檢討、改進(jìn)、評估及其問題解決都需要權(quán)威的建議，組織應(yīng)能整合各專家的意見，提供具體有效的辦法，體現(xiàn)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的績效。組織組織：具有正式對外執(zhí)行表示意見的法人功能，亦可根據(jù)內(nèi)部要求依據(jù)章程執(zhí)行各種事物。另外，正式組織可以為永績經(jīng)營的組織體，經(jīng)營理念亦通過組織表現(xiàn)特質(zhì)及經(jīng)營管理功能。4、授權(quán)濮陽龍城廣場逐漸開發(fā)出來，經(jīng)營管理組織漸次搭配建制，達(dá)到授權(quán)的實(shí)際過程，經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)賦予任務(wù)，寄望呈現(xiàn)預(yù)期功能，授權(quán)的過程是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)組織建制完成的重要步驟之一。相對而言，授權(quán)是經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)肩負(fù)責(zé)任的開始。5、溝通組織體所以能表現(xiàn)整體功能，在于組織內(nèi)部溝通系統(tǒng)的順暢，經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)有效溝通，將使組織朝向組織目標(biāo)邁進(jìn)。6、激勵經(jīng)營管理是追求目標(biāo)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，實(shí)際上必須通過人的作為，故