北京市市場(chǎng)月報(bào)月NX

1201-0203北京市市場(chǎng)分析月報(bào)2009年01-02月整體供需：量減價(jià)平，成交冷清1月招拍掛市場(chǎng)成交地塊24宗，均為工業(yè)用地；占地55.0公頃，規(guī)劃建面53.6萬平米，平均樓面地價(jià)747元/平米，土地成交冷清。2月招拍掛市場(chǎng)成交地塊7宗，占地35.1公頃，規(guī)劃建面36.7萬平米，平均樓面地價(jià)2084元/平米，非工業(yè)用地3宗，占地17.3公頃，規(guī)劃建面20.4萬平米，平均樓面地價(jià)3206元/平米。一級(jí)市場(chǎng)1住宅用地：1月無成交，2月量少價(jià)高1月土地招拍掛市場(chǎng)住宅用地?zé)o成交。2月土地招拍掛市場(chǎng)成交住宅用地2宗，土地總面積1.6公頃，規(guī)劃建面3.0萬平米，平均樓面地價(jià)9969元/平米，這主要是由于成交地塊分別位于西城、豐臺(tái)，位置優(yōu)越，區(qū)位價(jià)值高。一級(jí)市場(chǎng)1西城區(qū)西城區(qū)德外居住項(xiàng)目（原德外危改F1地塊）本次掛牌成交宗地位于西城區(qū)德外關(guān)廂。具體四至范圍是：東至德外1號(hào)路，西至德勝里西路，南至教場(chǎng)口路（北京市安定醫(yī)院），北至中直機(jī)關(guān)宿舍。北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司成立于2006年5月，系北京華融綜合投資公司下屬全資子公司，隸屬西城區(qū)國資委。注冊(cè)資金5.6億元，是承擔(dān)政府工程的任務(wù)型企業(yè)?，F(xiàn)階段的主要任務(wù)是規(guī)劃與實(shí)施金融街拓展的一級(jí)開發(fā)工作；另代政府承接西城區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。宗地位置宗地名稱土地面積（公頃）規(guī)劃建面（萬平米）成交價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/平米）受讓人西城區(qū)德外居住項(xiàng)目（原德外危改F1地塊）0.61.62120013250北京華融一級(jí)市場(chǎng)1豐臺(tái)區(qū)右安門外商業(yè)、居住項(xiàng)目本次掛牌成交宗地位于豐臺(tái)區(qū)右安門外，在三環(huán)內(nèi)。具體四至范圍是：東至馬家堡路，南至幸福路，西至西莊北里17號(hào)院，北至右安門外東濱河路2號(hào)院。周邊的二手房價(jià)格都已經(jīng)達(dá)到1.1萬元/平方米，位于豐臺(tái)區(qū)東南三環(huán)的亞勝·鉑第公館更是達(dá)到均價(jià)1.68萬元/平方米。張樹生是北京招拍掛市場(chǎng)以個(gè)人名義成功拿地的第二個(gè)案例。宗地名稱土地面積（公頃）規(guī)劃建面（萬平米）成交價(jià)（萬元）樓面地價(jià)（元/平米）受讓人豐臺(tái)區(qū)右安門外商業(yè)、居住項(xiàng)目0.91.48876.56220張樹生宗地位置一級(jí)市場(chǎng)11月同比，一手成交量上漲111.9%，二手成交量上漲12.7%。1月，一、二手住宅市場(chǎng)同比較為樂觀；2月，一、二手住宅市場(chǎng)成交量環(huán)比、同比勻呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)。2月同比，一手成交量上漲161.7%，二手成交量上漲115.7%。2月環(huán)比，一手成交量上漲23.5%，二手成交量上漲92.6%。二、三級(jí)市場(chǎng)綜合分析2由于09年1月與08年2月同是春節(jié)月份，同比起來比較客觀，所以以下涉及到的所有09年1月的同比值均是與08年2月比較產(chǎn)生的，09年02月同比對(duì)象沒有發(fā)生變化，仍然是與08年02月對(duì)比。一手住宅普通住宅1月成交5883套，環(huán)下降12.8%；均價(jià)10486元/㎡，環(huán)比下降12.0%。2月成交7264套，環(huán)比上漲23.5%；均價(jià)11415元/㎡，環(huán)比上漲8.9%。1月，一手普通住宅新增供給3474套，環(huán)比上漲58.5%，同比上漲240.9%。一手普通住宅成交5538套，環(huán)比下降15.7%，同比上漲112.5%。普宅均價(jià)10157元/㎡，環(huán)比下降13.6%，同比下降17.9%。2月，一手普通住宅新增供給622套，環(huán)比下降82.1%，同比下降38.9%。一手普通住宅成交7052套，環(huán)比上漲30.9%，同比上漲170.6%。普宅均價(jià)11186元/㎡，環(huán)比上漲10.1%，同比下降9.6%。內(nèi)容提要二級(jí)市場(chǎng)2兩個(gè)月的供給量急劇縮減；2月的成交量、價(jià)齊升。1月：北京市一手住宅（普通住宅、公寓、別墅）成交5883套，環(huán)比下降12.8%，同比下降111.9%；一手住宅成交均價(jià)10486元/㎡，環(huán)比下降11.9%，同比下降19.5%。2月：北京市一手住宅（普通住宅、公寓、別墅）成交7264套，環(huán)比上漲23.5%，同比上漲161.7%；一手住宅成交均價(jià)11415元/㎡，環(huán)比上漲8.9%，同比下降12.4%。二級(jí)市場(chǎng)2連續(xù)兩個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)供小于求，將08年十一個(gè)月里持續(xù)供大于求的局面扭轉(zhuǎn)。1月，北京市一手住宅新增供給3474套，環(huán)比上漲58.5%，同比上漲240.9%；成交套數(shù)5538，環(huán)比下降15.7%，同比上漲112.5%。供需比值0.63。2月，北京市一手住宅新增供給622套，環(huán)比下降82.1%，同比下降57.7%；成交套數(shù)7264，環(huán)比上漲23.5%，同比上漲161.7%。本月供需剩余為-6642套，供需比為0.09。二級(jí)市場(chǎng)-普宅供需21月處在春節(jié)假期，雖然成交量、價(jià)環(huán)比下降，但同比較為樂觀；2月量、價(jià)齊升，市場(chǎng)反彈趨勢(shì)更為明朗。1月，一手普通住宅成交5538套，環(huán)比下降15.7%，同比上漲112.5%。普宅均價(jià)10157元/㎡，環(huán)比下降13.6%，同比下降17.9%。2月，一手普通住宅成交7052套，環(huán)比上漲27.3%，同比上漲170.6%；普通住宅均價(jià)11186元/㎡，環(huán)比上漲10.1%，同比下降9.6%。二級(jí)市場(chǎng)-普宅成交2東城區(qū)西城區(qū)崇文區(qū)宣武區(qū)首都功能核心區(qū)朝陽區(qū)海淀區(qū)豐臺(tái)區(qū)石景山區(qū)城市功能拓展區(qū)通州區(qū)順義區(qū)大興區(qū)開發(fā)區(qū)房山區(qū)昌平區(qū)城市發(fā)展新區(qū)門頭溝區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣平谷區(qū)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)二級(jí)市場(chǎng)-普宅區(qū)域21月，首都功能核心區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)供給量大于需求量，其他兩區(qū)域反之；2月，四區(qū)域供給量均小于需求量。1月：首都功能核心區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展兩個(gè)區(qū)域的新增供給套數(shù)環(huán)比均有上漲，其他兩區(qū)明顯下降。成交方面，首都功能核心區(qū)環(huán)比上漲62.7%，城市功能拓展區(qū)環(huán)比下降32.7%，城市發(fā)展新區(qū)環(huán)比上漲5.5%，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展新區(qū)環(huán)比下降17.6%。2月：新增供給套數(shù)四區(qū)域齊降。成交方面，一降三升，首都功能核心區(qū)環(huán)比下降35.3%，城市功能拓展區(qū)環(huán)比上漲2.8%，城市發(fā)展新區(qū)環(huán)比上漲46.6%，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展新區(qū)環(huán)比上漲61.2%。

供需二級(jí)市場(chǎng)-普宅區(qū)域21月，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)供給套均面積小于需求套均面積，其他三區(qū)域反之；2月，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)供給套均面積小于需求套均面積，其他兩區(qū)域反之。1月，四區(qū)域供給套均面積兩升兩降；四區(qū)域成交套均面積齊跌，其中首都功能核心區(qū)的降幅最大，為32%。2月，四區(qū)域供給套均面積兩升一降；四區(qū)域成交套均面積三升一降，其中首都功能核心區(qū)的漲幅最大，為43.2%。

供需套均面積二級(jí)市場(chǎng)-普宅區(qū)域21月四區(qū)供給量兩升兩降，成交量兩升兩降；2月四區(qū)供給量齊降，成交量兩升兩降；供給：1月，首都功能核心區(qū)環(huán)比上漲154.2%；城市功能拓展區(qū)環(huán)比下降89.2%；城市發(fā)展新區(qū)環(huán)比下降62.1%；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)環(huán)比上漲29.9%。

2月，首都功能核心區(qū)供給為零；城市功能拓展區(qū)環(huán)比下降9.9%；城市發(fā)展新區(qū)環(huán)比下降98.8%；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)環(huán)比下降86.5%。成交：1月，首都功能核心區(qū)環(huán)比上漲62.7%；城市功能拓展區(qū)環(huán)比下降32.7%；城市發(fā)展新區(qū)環(huán)比上漲5.5%；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)環(huán)比下降17.6%。2月，首都功能核心區(qū)環(huán)比下降35.3%；城市功能拓展區(qū)環(huán)比上漲32.8%；城市發(fā)展新區(qū)環(huán)比上漲46.6%；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)環(huán)比下降61.2%。

供需比重二級(jí)市場(chǎng)-普宅區(qū)域21月，四區(qū)域成交量環(huán)比兩升兩降，成交均價(jià)一升三降；2月，四區(qū)域成交量環(huán)比三升一降，成交均價(jià)四區(qū)齊升。成交量：1月，按四個(gè)功能區(qū)劃分順序環(huán)比分別為上漲62.7%、下降32.7%、上漲5.5%、和下降17.6%；2月，按四個(gè)功能區(qū)劃分順序環(huán)比分別為下降35.3%、上漲32.8%、上漲46.6%和下降61.2%。成交均價(jià)：1月，按四個(gè)功能區(qū)劃分順序環(huán)比分別為下降22.2%、下降3.7%、下降39.2%和上漲11.5%。2月，按四個(gè)功能區(qū)劃分順序環(huán)比分別為上漲34.5%、上漲2.1%、上漲50.0%和上漲2.8%。

成交二級(jí)市場(chǎng)-普宅區(qū)域2成再交城市柴發(fā)展嫂新區(qū)淹成交鉤量20制52套，憲環(huán)比臂上漲46晝.6監(jiān)%，成個(gè)交均般價(jià)79換47元/忌m2，環(huán)哨比上刊漲49浸.7領(lǐng)%。生態(tài)伸涵養(yǎng)亡發(fā)展砌區(qū)成交吉量69戒3套，學(xué)環(huán)比化上漲61貪.5危%，成目交均虛價(jià)42妄00元/待m2，環(huán)魚比上蕉漲2.再9%。2月，似城八鉆區(qū)成屋交量弟占比告下滑少，成玻交量熟排名地前兩托位的豎朝陽哥區(qū)和食豐臺(tái)側(cè)區(qū)成綿交均慘價(jià)都術(shù)有上州漲。二級(jí)健市場(chǎng)-普宅違區(qū)域2本月甘城八婚區(qū)成錢交量仍環(huán)比負(fù)上升11垂.5孫%，成信交量紫排名賭前兩席位的額是朝止陽區(qū)興和豐隊(duì)臺(tái)區(qū)筒。梳但城這八區(qū)2月成糾交量捏比重62驚.2釋%，再勞次下僵滑。左成交迷量排但名前袋兩位垮的行察政區(qū)土仍然著產(chǎn)生潔在城價(jià)八區(qū)疾，且緊成交容均價(jià)頑均有直不同跟幅度啦的上寫漲。蛋朝陽評(píng)的珠室江帝綿景、哪富力藝桃源蹤蝶、富爆力又樓一城愛，豐凱臺(tái)的嬌保利已百合亦花園繁，?？傻淼恼救A潤辱橡樹環(huán)灣成釋交量漏均在10出0套以示上。成香交2月，夏多數(shù)異項(xiàng)目貼量、奧價(jià)齊課漲，陳其中微朝陽糧區(qū)和隱豐臺(tái)排區(qū)的伸項(xiàng)目刑市場(chǎng)階較明鼻顯。項(xiàng)目津成交右情況宅總結(jié)量價(jià)匪漲跌互互現(xiàn)似：在偉沾業(yè)顧周問監(jiān)佩測(cè)的10矮0個(gè)項(xiàng)苗目樣菜本中盆，09年1月、09年2月都室成交5套以凱上的希項(xiàng)目嬸有53個(gè)；09年1月與09年2月成拾交均弟價(jià)對(duì)斯比發(fā)岸現(xiàn)，每均價(jià)材上漲江的項(xiàng)符目有39個(gè)，驅(qū)下降窄的有25個(gè)。陽（左肆圖為旱部分侍項(xiàng)目鳥數(shù)據(jù)夏）。典型養(yǎng)項(xiàng)目珠江億帝景液：均討價(jià)下陰降約17旗00元，籌成交厲量急澆劇上弱升，孔成交姻額本此月位麻列第兄一；類似評(píng)的項(xiàng)乞目還隨有保乘利·百合煌花園羞、富賞力桃泄園、傾金隅射萬科柱城等拌項(xiàng)目妥。二級(jí)典市場(chǎng)-重點(diǎn)灰項(xiàng)目2項(xiàng)目（部分）區(qū)域1月2月環(huán)比套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)套數(shù)均價(jià)珠江帝景朝陽區(qū)241972217318038620.8%-8.5%百合花園豐臺(tái)區(qū)631471118215208188.8%3.4%富力桃園朝陽區(qū)4297971579959273.8%1.7%星河灣朝陽區(qū)122818112330940.0%17.4%中信城宣武區(qū)216187937419115-65.7%1.7%金隅萬科城昌平區(qū)4467301946768340.9%0.6%圣世一品朝陽區(qū)127330238640100.0%41.4%品元公寓朝陽區(qū)5211481028009100.0%32.4%首城國際朝陽區(qū)211135187313534-65.4%0.1%遠(yuǎn)洋山水石景山488122744111668-91.6%-4.9%1月，稀各區(qū)駁間建節(jié)面供饑給與越需求肥的占樸比結(jié)踏構(gòu)相松似；2月大舊戶型初的供弄給量六遠(yuǎn)遠(yuǎn)轉(zhuǎn)超過愛成交艘量。1月，炭北京歐市一針手普在通住始宅不壟同建罪面新仇增供戴給中繭，90售㎡以下伴小戶坑型供飼給占練比44惹.2昏%；90啦-1云40㎡占比44品.8饑%；14胖0㎡以上青大戶隊(duì)型供婚給面欄積占客比為11僑.0德%。2月，乳北京矮市一傷手普卸通住趣宅不碌同建尚面新登增供慶給中聯(lián)，90叮㎡以下喂小戶購型供賀給占倚比16沃.6偉%；90酬-1層40㎡占比14川.3藥%；14溝0㎡以上條大戶男型供叨給面擊積占心比為69漏.1席%。1月，覆北京豆市一灶手普炒通住閉宅不者同建且面新省增供省給中戚，90賭㎡以下市小戶手型供供給占薄比51壟.7工%；90欣-1祖40㎡占比32門.9京%；14棒0㎡以上做大戶取型供碌給面誘積占包比為15撿.4銳%。2月，糧北京擱市一棋手普鳥通住給宅不孔同建睡面成糠交中挪，90濕㎡以下杯小戶約型成涼交面俱積占柏比為36艇.9滴%；90轉(zhuǎn)-1餃40挖㎡占比40油.4概%；14焦0㎡以上睜占比22錄.6飄%。二級(jí)衛(wèi)市場(chǎng)-普宅靜建面22月，故三居勻供給摩比重目增大霉，二螺居成處交比葵重增餡大。1月，報(bào)北京謀市一斬手普腰通住諒宅1居新樣增供存給占阿比23旅.5植%，2居新床增供蓋給占孕比34餓.3桐%，3居新趨增供坑給占靠比22訴.8惱%，4居新爺增供瞇給占情比19奶.3唱%。2月，勝北京攜市一誘手普棄通住賺宅1居新梅增供甘給占雹比0.宵3%，2居新喝增供院給占潑比25僑.9舊%，3居新魔增供壯給占朗比64厚.1迅%，4居新耕增供翼給占迅比9.緒6%。1月，北京忽市一凈手普擦通住彩宅1居成鑰交占方比12軋.4條%，2居成忘交占搖比35燦.2惰%，3居成刑交占混比17屈.7惹%，4居新隸增供次給占屬比34捎.7腰%。2月，北京構(gòu)市一鎮(zhèn)手普群通住帖宅1居成策交占豆比8.鞋9%，2居成將交占兼比45荷.3才%，3居成遞交占筐比26蘋.9戲%，4居新穿增供健給占敘比18狀.9仍%。二級(jí)資市場(chǎng)-普宅厭戶型280單00元/㎡價(jià)格商以下匙區(qū)間浮的成勵(lì)交量模兩月閱連續(xù)艦上漲琴，其詠他價(jià)嘉格區(qū)密間的患成交電量小鄉(xiāng)豐幅波塑動(dòng)。1月，巧北京謀市一權(quán)手普嗓通住征宅各補(bǔ)成交驚均價(jià)云區(qū)間喂中，80郵00元/㎡以下暑的成蒜交占筑比37海.6察%，環(huán)聯(lián)比上團(tuán)漲6.滅1個(gè)百抱分點(diǎn)岸，80另00役-1原60章00元/㎡成交拴占比53亦.4臥%，環(huán)扇比上盤漲3.蠻3個(gè)百櫻分點(diǎn)闖。16騙00縱0元/㎡以上座的成擴(kuò)交占過比8.許9%，環(huán)越比下揀降了8.聾6個(gè)百噸分點(diǎn)早。2月，成北京寨市一膚手普壯通住勝宅各按成交時(shí)均價(jià)堪區(qū)間午中，80誘00元/㎡以下佩的成纏交占滑比37錢.5滋%，環(huán)縣比上鐘漲0.婦1個(gè)百只分點(diǎn)，80袍00婆-1籠60淹00元/㎡成交慌占比50售.2瓦%，環(huán)柜比下尖降3.鉆2個(gè)百幸分點(diǎn)陸。16欲00伙0元/㎡以上的成惕交占窗比12乏.3靜%，環(huán)愁比下謝降了6.傲5個(gè)百律分點(diǎn)拆。二級(jí)堆市場(chǎng)-普宅仗均價(jià)22月，橫本地漂客戶固和港扣澳臺(tái)萌及外墾國客叮戶成幫交均抄價(jià)有悼所上要漲。1月、2月北活京市職一手語普通丈住宅山成交雕主流眼群體的本地倉客群強(qiáng)和外局地客凈群占壁比結(jié)際構(gòu)相化當(dāng)。1月，巴本地姻客群捐均價(jià)欄環(huán)比叛下降17暢.5圣%，外揮地客扭群均鞭價(jià)環(huán)寇比下衰降4.胡7%，外吼地與聽港澳是臺(tái)及貌外國飾客群厘均價(jià)建環(huán)比洪上漲1.否1%，其挺他客資群均專價(jià)環(huán)肯比下領(lǐng)降1.穗8%。2月，槽本地趣客群欣均價(jià)潤環(huán)比苗上漲15妨.1坦%，外央地客蹤蝶群均計(jì)價(jià)環(huán)樂比下訂降2.犁9%，外止地與港澳碼臺(tái)及薦外國客群悄均價(jià)妻環(huán)比扣上漲24納.6愿%，其泡他客累群均價(jià)材環(huán)比向下降20掌.7歇%。二級(jí)扎市場(chǎng)-普宅宿客群21月，城八凱區(qū)整吩體一篩手成屋交均潤價(jià)12磚91炮0元/平方亦米，忍環(huán)比玩下降5.營6%。據(jù)贈(zèng)我愛艱我家眉數(shù)據(jù)惕顯示室，城屋八區(qū)典平均連二手盯成交宣均價(jià)11申73皺3元/平方尸米，剖環(huán)比宅下降0.艙6%。2月，細(xì)城八型區(qū)整勝體一寧手成腥交均身價(jià)13妙76強(qiáng)1元/平方帝米，濾環(huán)比振上漲6.叫6%。據(jù)消我愛些我家因數(shù)據(jù)芳顯示當(dāng)，城柏八區(qū)我平均丸二手恰成交茅均價(jià)11向83鴨3元/平方讀米，狐環(huán)比略上漲0.襲9%。1月，悟一、翅二手游成交針均價(jià)柄差值巖縮減弊至最班低點(diǎn)攻；2月，爛一、酸二手旨成交宏均價(jià)險(xiǎn)齊漲快。三級(jí)膀市場(chǎng)-二手休區(qū)域3一級(jí)敗市場(chǎng)二級(jí)染市場(chǎng)三級(jí)胞市場(chǎng)1月，寒成交滅套數(shù)58純83，環(huán)煎比下賣降12評(píng).8頑%。成場(chǎng)交均蠶價(jià)10陳48煙6元/㎡，環(huán)債比下廣降12看.0南%；2月，略成交所套數(shù)72俱64，環(huán)傲比上蛋漲23奶.5灰%。成吊交均虎價(jià)11配41撓5元/㎡，環(huán)貫比上襖漲8.西9%。1月，蘿城八辱區(qū)成技交均沒價(jià)均價(jià)11籌73輕3元/平方敲米，襪環(huán)比腎下降0.炮6%；2月，曉城八柏區(qū)平腹均二亂手成派交均睡價(jià)11沾83賠3元/平方魯米，勤環(huán)比僵上漲0.祥9%。（我排愛我逝家的屬價(jià)格絲式）量減址價(jià)平拘，成活交冷