聯(lián)泰地產(chǎn)紅樹名灣項(xiàng)目營(yíng)銷策略案

MarketReport2007/04/07聯(lián)泰地產(chǎn)·紅樹名灣工程營(yíng)銷策略報(bào)告紅樹灣0.6容積率9萬(wàn)㎡建面208套戶均229㎡〔+77地下〕10萬(wàn)元/㎡3000萬(wàn)元/套起豪宅的價(jià)格傳奇2單價(jià)10萬(wàn)價(jià)格傳奇深圳近年別墅價(jià)格走勢(shì)在本工程之前，整體均價(jià)10萬(wàn)元/平米的樓盤從未出現(xiàn)，截止2007年2月，深圳工程整體均價(jià)最高的為華僑城東方花園的55000元/平米。2001~2004年，羅湖、福田、南山區(qū)價(jià)格基本處在1.5-2萬(wàn)區(qū)間內(nèi)；鹽田在1-1.3萬(wàn)區(qū)

間內(nèi)；龍崗、寶安在6000-7000元區(qū)間。2005年關(guān)內(nèi)別墅均價(jià)已經(jīng)接近2萬(wàn)。2006年關(guān)內(nèi)主要?jiǎng)e墅工程均價(jià)突破3萬(wàn)。2007年別墅均價(jià)金子塔頂端工程香蜜湖1號(hào)和華僑城東方花園預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)50000和66000一次重估，對(duì)別墅價(jià)值的重新認(rèn)識(shí)在深圳，均價(jià)10萬(wàn)是對(duì)市場(chǎng)原有價(jià)格體系的完全突破。它是：一次革命，一次產(chǎn)品品質(zhì)的革命一次，市場(chǎng)營(yíng)銷影響力的一個(gè)標(biāo)桿，樓盤綜合素質(zhì)的全國(guó)性標(biāo)桿3總價(jià)2200萬(wàn)價(jià)格傳奇深圳近年別墅價(jià)格走勢(shì)2200萬(wàn)一套的別墅在深圳市場(chǎng)已經(jīng)不新鮮，華僑城、香蜜湖、觀瀾湖的獨(dú)棟別墅已普遍在2000萬(wàn)以上，甚至高層頂層大戶型都有少數(shù)突破2000萬(wàn)一套。目前深圳樓市中已有大量TOWNHOUSE售出1500萬(wàn)以上的高價(jià)雙拼別墅售價(jià)更是驚人，2000萬(wàn)以上一套非常普遍。而獨(dú)棟別墅售價(jià)則普遍在3000萬(wàn)元以上，觀瀾湖的一棟別墅樓王甚至賣出了1.0098億元的天價(jià)！〞20瓶百年法國(guó)頂級(jí)紅酒，400瓶法國(guó)路易十三布萊克珀?duì)朿ognac從奢侈品消費(fèi)的角度來(lái)看，2200萬(wàn)人民幣是一個(gè)非常普通的數(shù)字。它只等于：半架“首相一號(hào)〞私人飛機(jī)一艘100尺的豪華游艇2輛頂級(jí)賓利，3輛頂級(jí)法拉力跑車兩幅張曉剛的中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)畫42200萬(wàn)的價(jià)值體系價(jià)格傳奇我們值不值2200萬(wàn)？?jī)r(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)，從紅樹名灣現(xiàn)有的資料來(lái)看，紅樹名灣暫時(shí)還不值3000萬(wàn)。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士核算，豪宅使用最頂級(jí)的配置后成本應(yīng)該仍不到3萬(wàn)/平米，紅樹名灣的實(shí)際成本應(yīng)該不超過(guò)1000萬(wàn)/套。從目前深圳客戶對(duì)豪宅利潤(rùn)率接受程度來(lái)看1500萬(wàn)是可接受的范圍。其他局部看產(chǎn)品實(shí)際呈現(xiàn)出的效果而定。百思勤/成全共同研究認(rèn)為，住宅〔豪宅〕的價(jià)值主要由4個(gè)方面組成。5報(bào)告結(jié)構(gòu)價(jià)格傳奇均價(jià)10萬(wàn)&總價(jià)2200萬(wàn)豪宅市場(chǎng)研究項(xiàng)目本身研究?jī)|萬(wàn)級(jí)客戶研究項(xiàng)目核心價(jià)值營(yíng)銷策略品牌打造6豪宅市場(chǎng)探源北京深圳第一章7豪宅市場(chǎng)探源深圳豪宅市場(chǎng)研究上海豪宅的新趨勢(shì)北京豪宅的新趨勢(shì)近年別墅市場(chǎng)研究06年深圳豪宅市場(chǎng)研究深圳豪宅市場(chǎng)總結(jié)07年深圳豪宅推盤量近年別墅市場(chǎng)研究近年別墅市場(chǎng)研究豪宅新趨勢(shì)典型案例近年別墅市場(chǎng)研究豪宅新趨勢(shì)典型案例競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究8典型案例（1/4）湯臣一品上海市場(chǎng)9典型案例（2/4）世茂佘山莊園上海市場(chǎng)10上海豪宅市場(chǎng)研究上海豪宅市場(chǎng)趨勢(shì)文化傳家新世家族徽族訓(xùn)族規(guī)族譜軟性硬性配套建筑安防系統(tǒng)祠堂密室上海市場(chǎng)11北京典型案例（1/4）首府北京市場(chǎng)12北京典型案例（2/4）榮尊堡北京市場(chǎng)13北京豪宅市場(chǎng)研究北京豪宅市場(chǎng)趨勢(shì)北京市場(chǎng)14上海北京豪宅總結(jié)豪宅新趨勢(shì)15歷年別墅推售量研究近年別墅供給量在增加從左上表可以看出2004年以來(lái)深圳別墅市場(chǎng)出現(xiàn)供給量大量上市。從下表可以看出，04年以前別墅市場(chǎng)供需穩(wěn)定且平淡，05年后別墅市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺跡象。深圳豪宅市場(chǎng)研究2001年來(lái)別墅銷售統(tǒng)計(jì)2001-2004年2005年2006年預(yù)售面積45.703434.62銷售面積35.7715.9928.13預(yù)售套數(shù)158313531112銷售套數(shù)1354725903銷售率〔套數(shù)〕85.5%53.6%81.2%從歷年別墅供求情況來(lái)看，深圳別墅市場(chǎng)正處于高速成熟期。16歷年別墅價(jià)格研究近年別墅價(jià)格在飛躍深圳豪宅市場(chǎng)研究2000年以前曾零星出現(xiàn)過(guò)均價(jià)20000以上別墅工程；2004年來(lái)，20000以上均價(jià)工程已經(jīng)逐漸成為別墅市場(chǎng)的主流。從歷年價(jià)格來(lái)看，04年后豪宅級(jí)別墅已經(jīng)為市場(chǎng)所接受。17歷年別墅項(xiàng)目研究近年別墅工程數(shù)量在增加深圳豪宅市場(chǎng)研究深圳早期〔92年~00年〕別墅工程主要集中在銀湖、大南山、大鵬灣地區(qū)；開發(fā)體量有限。深圳中期〔01~04年〕別墅工程重要集中在沙頭角和大華僑城片區(qū)，整體工程數(shù)量開始集中開發(fā)；近兩年深圳別墅主要集中在香蜜湖、大小梅沙、龍華—觀瀾、橫崗、西鄉(xiāng)、西麗等片區(qū)，分布廣開發(fā)量大。從歷年別墅工程投資開發(fā)數(shù)量來(lái)看，深圳別墅市場(chǎng)已經(jīng)具有極大的投資規(guī)模。18歷年別墅項(xiàng)目研究產(chǎn)品仍以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)為主深圳豪宅市場(chǎng)研究目前深圳市已出現(xiàn)別墅工程近70個(gè)，其中只有天琴灣等個(gè)別工程在單體別墅打造上考慮非標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。深圳別墅在工程整體產(chǎn)品研究上投入極大也產(chǎn)生了很多特色產(chǎn)品，如第五園等；但都在工程中實(shí)行批量生產(chǎn)，缺乏頂級(jí)奢侈品的稀缺和個(gè)性化元素。標(biāo)準(zhǔn)化批量生產(chǎn)是深圳別墅市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。配深圳標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)別墅圖19歷年別墅項(xiàng)目研究?jī)r(jià)值打造上局部盤有特色深圳豪宅市場(chǎng)研究華僑城的綜合旅游地產(chǎn)開發(fā)；萬(wàn)科第五園對(duì)中國(guó)文化價(jià)值的把握；觀瀾高爾夫大宅對(duì)高爾夫價(jià)值的把握和運(yùn)用……價(jià)值營(yíng)造方面深圳局部樓盤走在全國(guó)前列配華僑城等圖2006年豪宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)最新豪宅價(jià)格情況深圳豪宅市場(chǎng)研究深圳頂端豪宅工程均價(jià)基本整體突破30000元/平米，頂端別墅均價(jià)已突破均價(jià)60000元/平米；觀瀾湖及華僑城有個(gè)別別墅價(jià)格在10萬(wàn)以上或接近10萬(wàn)，是個(gè)體行為不是工程整體行為，但已經(jīng)為單價(jià)10萬(wàn)/平米進(jìn)行了市場(chǎng)探底；只要?jiǎng)e墅質(zhì)素足夠高，10萬(wàn)以上均價(jià)的別墅在深圳已有成交。深圳頂端豪宅均價(jià)〔元/平米〕波托菲諾55000香密湖一號(hào)50000中信紅樹灣28000京基御景東方35000~45000紅樹西岸38000僑城東方花園66000香密湖一號(hào)50000星河丹堤38000天琴灣20000圣莫麗斯28000觀瀾湖高爾夫別墅3500006年樓市價(jià)格漲幅空前，但未有工程整體均價(jià)到達(dá)10萬(wàn)。從最近在售一手樓及三級(jí)市場(chǎng)銷售及報(bào)盤價(jià)格來(lái)看，頂級(jí)產(chǎn)品的整體均價(jià)在6萬(wàn)左右，距離10萬(wàn)仍有一定距離。21深圳豪宅近期銷售研究最新豪宅銷售情況深圳豪宅市場(chǎng)研究從右表可以看出，在均價(jià)5萬(wàn)以內(nèi)的豪宅銷售率與價(jià)格并無(wú)明顯的關(guān)系，說(shuō)明：1、價(jià)格不是阻礙深圳豪宅銷售速度的主要因素；2、深圳豪宅市場(chǎng)已經(jīng)接受了豪宅均價(jià)可以突破5萬(wàn)的價(jià)值認(rèn)知。22豪宅市場(chǎng)研究總結(jié)深圳豪宅市場(chǎng)研究TrendsA/從歷年別墅供需及價(jià)格情況看，深圳豪宅級(jí)別墅市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模B/從06年銷售統(tǒng)計(jì)看，深圳別墅工程均價(jià)66000已可被市場(chǎng)接受，已有個(gè)別案例均價(jià)突破10萬(wàn)。C/市場(chǎng)存在局部質(zhì)素很好的工程，但工程數(shù)量有限D(zhuǎn)/市場(chǎng)存在局部質(zhì)素很好的工程，但它們?nèi)杂泻芏嗳狈oit有市場(chǎng)基礎(chǔ)有開展空間2307年豪宅推售量07年豪宅可售面積深圳豪宅市場(chǎng)研究06年深圳豪宅存量在1８00套左右，其中均價(jià)20000以上約150套左右。07年新推均價(jià)20000以上豪宅約5616套。區(qū)域羅湖福田南山鹽田寶安龍崗合計(jì)均價(jià)2萬(wàn)以上住宅套數(shù)6561358151973400161056162407年主要在售豪宅項(xiàng)目深圳豪宅市場(chǎng)研究注：紫色方框?yàn)閷⑹奂霸谑┕?規(guī)劃工程，紅色方框?yàn)樵谑酃こ獭?5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手深圳豪宅市場(chǎng)研究交匯處為本工程最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，確定工程一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：東方花園、純水岸、紅樹西岸、紅樹灣、御景東方、淘金山二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：觀瀾湖高爾夫、東部華僑城、天琴灣、曦城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定紅樹西岸、紅樹灣、御景東方、星河丹堤、東方花園、純水岸4期、星河丹堤、淘金山東部華僑城、天琴灣、曦城、觀瀾高爾夫、聯(lián)泰梅沙灣價(jià)格軸競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn)（均價(jià)3萬(wàn)以上或接近3萬(wàn)）東方尊邸時(shí)間軸競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn)（與本案同時(shí)期銷售）區(qū)域軸競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn)（紅樹灣附近城市中心第一居所）淺水灣、香蜜湖一號(hào)、蝴蝶谷、蘭溪谷鴻景翠峰、鳳凰谷、東海岸、月亮灣、蝴蝶谷、大疆無(wú)界、大山地26競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況表深圳豪宅市場(chǎng)研究工程名區(qū)域推盤量戶型面積〔m２〕預(yù)計(jì)售價(jià)〔萬(wàn)元／m２〕銷售時(shí)間物業(yè)形態(tài)東方花園南山27套270-5306600007-2聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟純水岸4期南山194套200-325/368-41250000/7000007-5小高層、多層紅樹西岸南山約300套140-3603800007-3高層中信紅樹灣4期南山約400套160-2603500007-10高層御景東方南山70套260-3204000007-5高層、聯(lián)排蘭溪谷2期南山537套170-4205000007-4高層淘金山2、3期羅湖1000多套180-2002200007-5高層、局部？別墅觀瀾高爾夫?qū)毎?50套450-8003500007-5雙拼天琴灣3期鹽田78套100？-10008000007-6獨(dú)棟別墅曦城寶安100套212-902?未定07-12獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼東部華僑城鹽田22套未定10000007-9獨(dú)棟別墅27重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（1/4）東方花園深圳豪宅市場(chǎng)研究物業(yè)類別：別墅占地面積：18705平方米建筑面積：9780平方米容積率：0.5裝修狀況：毛坯建筑類別：獨(dú)棟、雙拼、疊拼物業(yè)地址：南山深南大道華僑城段〔世界之窗東側(cè)〕開發(fā)商：華僑城房地產(chǎn)工程分為兩個(gè)區(qū)域：M3區(qū)8套400平米左右低密度單位，占地6340平米，建面12365平米；P1區(qū)19套270-530平米獨(dú)棟、雙拼、疊加，占地3280平米，建面6490平米；車位數(shù)38個(gè)；簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格；入市時(shí)間：2007年初最低價(jià)：40000元/平方米均價(jià)：66000元/平方米最高價(jià)：80000元/平方米總戶數(shù)：27依托于華僑城的品牌效應(yīng)和工程毗鄰兩座大型主題公園，自然和交通條件優(yōu)勢(shì)，該工程價(jià)格已經(jīng)到達(dá)80000元/平方米；目前該工程是本工程最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，客戶比較的關(guān)鍵樓盤，但由于該工程數(shù)量有限，28重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（2/4）觀瀾高爾夫深圳豪宅市場(chǎng)研究工程位置：觀瀾鎮(zhèn)高爾夫大道開發(fā)商：觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)工程概況：

露斯達(dá)區(qū)〔44棟〕、納斯比區(qū)〔28棟〕、蔓菲亞區(qū)〔16棟〕共占地150000平米左右，建面65000平米左右，獨(dú)立別墅88棟。

全亞洲最大網(wǎng)球設(shè)施,全國(guó)唯一球場(chǎng)中央五星級(jí)酒店,中國(guó)首個(gè)大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院。觀瀾湖高爾夫大宅漢士達(dá)區(qū)均價(jià)：35000元/每平米〔2006年〕觀瀾湖高爾夫大宅納斯比區(qū)均價(jià)：26500元/每平米〔2004年〕容積率：0.45觀瀾湖高爾夫大宅蔓菲亞區(qū)均價(jià)：29600元/每平米〔2004年〕容積率：0.37觀瀾湖高爾夫大宅麗維康區(qū)均價(jià)26500元/每平米，最高價(jià)70000元/每平米賣點(diǎn)稀缺自然景觀〔180洞的觀瀾胡高爾夫球場(chǎng)，坐擁12平方公里的高爾夫片區(qū)；穿過(guò)五個(gè)湖泊，七個(gè)公園〕使用區(qū)別：生活+商務(wù)別墅文化：城市+郊區(qū)29重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（3/4）東部華僑城一期深圳豪宅市場(chǎng)研究東部華僑城的別墅分布在整個(gè)區(qū)域的南部，有四個(gè)地塊，總建筑面積12.8萬(wàn)平方米。一期開發(fā)占地14.1萬(wàn)平米，一期包括兩個(gè)局部，一局部是新加坡設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的21棟別墅，總面積8210平方米，容積率0.08，戶型面積228—568平方米，另外一局部是5棟別墅，由RichardMeier先生設(shè)計(jì)。物業(yè)類型：別墅建筑類型：多層、聯(lián)排物業(yè)地址：鹽田區(qū)三洲田開發(fā)商：華僑城地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位：SCDA、嚴(yán)迅奇、RichardMeier占地面積：141000平米建筑面積：11280平米容積率：0.08使用年限：70年名義均價(jià)：預(yù)計(jì)10萬(wàn)戶數(shù)：26套30重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（4/4）天琴灣深圳豪宅市場(chǎng)研究物業(yè)類別:別墅

建筑類別:多層物業(yè)地址:鹽田區(qū)鹽壩高速及鹽梅路之間開發(fā)商:深圳富春東方〔集團(tuán)〕宗地號(hào)：J402-0045宗地面積：34265.8使用年限：70占地面積：29.8萬(wàn)平方米建筑面積：3.87萬(wàn)平方米容積率:0.13綠化率:87%開盤時(shí)間:2004-4-18入住時(shí)間:2004-8-1物業(yè)管理費(fèi):6.80元/平方米·月均價(jià)：20000元/平方米〔2004年〕；80000元/平方米〔2007年〕工程分三期開發(fā)。一、二期為11棟低層、聯(lián)體退臺(tái)式高檔度假公寓和豪華會(huì)所。占地面積：4.6萬(wàn)平方米建筑面積：1.34萬(wàn)平方米公寓分A、B、C、D多種戶型，總共69戶，戶戶觀海大露臺(tái)。三期為頂端豪華單體別墅。??占地面積：25.2萬(wàn)平方米建筑面積：2.53萬(wàn)平方米主力戶型：戶型面積400、580、750和1000平方米不等套數(shù)：48套建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，建成后，將成為深圳極具代表性的頂端單體別墅群落。31第二章均價(jià)10萬(wàn)&總價(jià)2200萬(wàn)豪宅市場(chǎng)研究項(xiàng)目本身研究?jī)|萬(wàn)級(jí)客戶研究工程核心價(jià)值營(yíng)銷策略品牌打造32深度挖掘工程價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成近年別墅市場(chǎng)研究待補(bǔ)充價(jià)值已認(rèn)知價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析區(qū)域價(jià)值工程本身價(jià)值33工程現(xiàn)有價(jià)值工程價(jià)值挖掘純別墅工程品質(zhì)

0.619的市內(nèi)低容積率

雙拼別墅產(chǎn)品

開發(fā)商高端別墅品牌區(qū)域價(jià)值〔已經(jīng)呈現(xiàn)〕工程本身價(jià)值〔亟待挖掘〕三面公園一面向海的至尊景觀

頂級(jí)居住區(qū)品質(zhì)

深圳價(jià)格標(biāo)桿區(qū)域形象

通達(dá)的快速路及軌道交通

城市中心生活配套

深圳最核心的城市人文資源現(xiàn)有價(jià)值構(gòu)成:華僑城/紅樹灣+工程本身價(jià)值34紅樹名灣工程價(jià)值構(gòu)成市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值根據(jù)本工程所在區(qū)域目前別墅銷售均價(jià)判斷，本工程的市場(chǎng)認(rèn)知〔認(rèn)可〕價(jià)格在6萬(wàn)元/平米左右。工程價(jià)值挖掘紅樹灣片區(qū)平面豪宅價(jià)格普遍突破3萬(wàn)元/平米；御景東方〔未成規(guī)模的〕聯(lián)排別墅價(jià)格在45000元/平米；僑城東方花園別墅預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)在66000元/平米；在三級(jí)市場(chǎng)上本工程所在區(qū)域周邊的別墅成交價(jià)格普遍在5萬(wàn)元/平米以上。本工程周邊高端豪宅均價(jià)〔元/平米〕波托菲諾純水岸4期55000香蜜湖一號(hào)50000中信紅樹灣28000京基御景東方35000-45000紅樹西岸38000僑城東方花園6600035紅樹名灣工程價(jià)值構(gòu)成工程待補(bǔ)充價(jià)值工程價(jià)值挖掘均價(jià)10萬(wàn)&戶均總價(jià)2200萬(wàn)待補(bǔ)充價(jià)值4萬(wàn)產(chǎn)品提升服務(wù)提升營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)已認(rèn)知價(jià)值6萬(wàn)36第三章均價(jià)10萬(wàn)&戶均總價(jià)2200萬(wàn)豪宅市場(chǎng)研究項(xiàng)目本身研究?jī)|萬(wàn)級(jí)客戶研究項(xiàng)目核心價(jià)值營(yíng)銷策略品牌打造37豪宅客戶新視野目標(biāo)客戶分類近年別墅市場(chǎng)研究目標(biāo)客戶的潛在需求近年別墅市場(chǎng)研究傳統(tǒng)積累型家族中心本地財(cái)富飚升型新貴行業(yè)頂峰期的領(lǐng)人有深港業(yè)務(wù)的區(qū)域巨富有深圳偏好的藝術(shù)名流占有欲專屬性生活品質(zhì)國(guó)際化投資有離境需求的灰色人物38家族中心豪宅客戶新視野傳統(tǒng)積累型的家族中心第一批富起來(lái)的人；他們的財(cái)富積累大都跟自己的家庭背景有一定的聯(lián)系；他們富有著濃厚的家族觀念，希望家族能夠傳世；他們已經(jīng)在深圳早期的富人區(qū)擁有了第一居所，并有多處第二、第三居所。主要構(gòu)成：大局部傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)行業(yè)的企業(yè)主。深圳早期通過(guò)長(zhǎng)期資本積累而富裕起來(lái)的群體；他們大都有一定的家庭聚居情結(jié)。他們迫切希望更換自己現(xiàn)有的第一居所。39新家族體代表（1/2）豪宅客戶新視野曾鳴年齡：42歲籍貫：客家人身份：深圳恒大物業(yè)董事長(zhǎng)財(cái)富背景：證券起家資產(chǎn)狀況：曾在大連投資開發(fā)金座廣場(chǎng)15億，具備本工程購(gòu)置能力?，F(xiàn)有居住條件：楊梅山莊小檔案：為安排父母與自己一起住，曾遍訪深圳頂級(jí)別墅未果，并再三考慮觀瀾湖高爾夫大宅，終因不是理想的第一居所而未購(gòu)置。他們家庭結(jié)構(gòu)大，早期別墅已不能很好地滿足他們的居住空間需求，同類客戶有深圳客家老板?？赡苓x擇本工程的理由：家族擴(kuò)充需要生活便利提高居住品質(zhì)可能不選擇本工程的理由：生活圈子居住習(xí)慣40新家族體代表（2/2）豪宅客戶新視野薛光林年齡：39歲籍貫：南京人身份：深圳光聚集團(tuán)總裁公司位置：車公廟招行大廈財(cái)富背景：石油倉(cāng)儲(chǔ)起家資產(chǎn)狀況：20億身家，一輛賓利、三輛奔馳、2輛寶馬及近10臺(tái)其他私家車，幾十處房產(chǎn)?，F(xiàn)有居住條件：銀湖山莊他們是深圳較早一批富裕起來(lái)的外省人，早期別墅已不能很好地滿足他們的第一居所需求，同類客戶有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)行業(yè)企業(yè)主。可能選擇本工程的理由：交通生活便利提高居住品質(zhì)可能不選擇本工程的理由：配套資源生活圈子41豪宅客戶新視野行業(yè)領(lǐng)軍人熱點(diǎn)行業(yè)的領(lǐng)人他們大都靠自己的打拼在行業(yè)內(nèi)取得領(lǐng)人地位，有自己獨(dú)有的技術(shù)和能力；主要商務(wù)活動(dòng)在深圳；時(shí)間、商務(wù)和事業(yè)成為他們的重心，第一居所的區(qū)位是他們看中的要素；同時(shí)他們需要有檔次的私人居所提供商務(wù)接待功能。主要構(gòu)成：IT、律師等正處于行業(yè)顛峰期的行業(yè)的領(lǐng)人。商務(wù)應(yīng)酬的方便是他們需求的居所功能的重要方向，急需更換居所以彰顯自身價(jià)值。42豪宅客戶新視野領(lǐng)軍人代表馬化騰年齡：37歲籍貫：廣東潮汕人學(xué)歷；本科身份：騰訊創(chuàng)始人公司位置：科技園財(cái)富背景：98年創(chuàng)立騰訊起家資產(chǎn)狀況：估計(jì)資產(chǎn)20億；可能選擇本工程的理由：交通核心區(qū)位商務(wù)接待可能不選擇本工程的理由：資金有更好的流向43豪宅客戶新視野財(cái)富新貴本地財(cái)富飆升新貴他們主要業(yè)務(wù)在深圳及珠三角其他城市；在短時(shí)間內(nèi)財(cái)富快速飚升；財(cái)富積累帶有一定的投機(jī)和運(yùn)氣成分財(cái)富飚升途徑：證券投資、房地產(chǎn)投資、股權(quán)套現(xiàn)等。44豪宅客戶新視野財(cái)富新貴代表（1/2）單大偉年齡：36歲籍貫：山東文化程度：高中身份：優(yōu)博展覽集團(tuán)董事長(zhǎng)〔中國(guó)住交會(huì)品牌持有人〕、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理財(cái)富背景：迪拜某展覽集團(tuán)收購(gòu)50%的優(yōu)博股份身家：約1億人民幣現(xiàn)家庭居住地：深圳中旅國(guó)際公館主要活動(dòng)城市：北京、深圳、上海由于其原有居所已無(wú)法滿足其生活品質(zhì)需求及身份象征，并無(wú)法滿足商務(wù)需求，故急需居所更新?lián)Q代。他們有投資的眼光及欲望，看重工程的投資增值價(jià)值。45豪宅客戶新視野財(cái)富新貴代表（2/2）王德源年齡：39歲籍貫：山西文化程度：本科身份：深圳梅江南投資公司總經(jīng)理、尚美佳機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)財(cái)富背景：與國(guó)營(yíng)企業(yè)合作進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，06、07年牛市的收獲者，房地產(chǎn)投資；身家：約1億物業(yè)擁有情況：萬(wàn)科17英里、純水岸、僑福大廈寫字樓。現(xiàn)家庭居住地：深圳波托菲諾純水岸多層主要活動(dòng)城市：深圳、香港46豪宅客戶新視野區(qū)域巨富有深港需求的區(qū)域巨富外地區(qū)域具有極大影響力的財(cái)富巨頭；與深圳或香港有密切的業(yè)務(wù)往來(lái)；在深圳有自己的社交圈；主要構(gòu)成：各地財(cái)富巨頭。商務(wù)接待，身份象征的需求〔在深圳最好的樓盤有房子〕。47豪宅客戶新視野區(qū)域巨富代表李俊年齡：32歲籍貫：昆明人學(xué)歷：初中身份：云南俊發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)財(cái)富背景：父母支持資產(chǎn)情況：公司年銷售額約20億，排在云南民營(yíng)企業(yè)前三甲深圳房產(chǎn)：曾以600萬(wàn)在深圳紅樹西岸購(gòu)房。滿足深港商務(wù)需求及個(gè)人感情生活需求；山西煤老板同屬于這類人。48豪宅客戶新視野區(qū)域巨富代表曾勝利年齡：40歲籍貫：惠州學(xué)歷：初中身份：惠東沙灣碼頭公司董事長(zhǎng)、深圳天寶礦業(yè)董事長(zhǎng)、深圳企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)財(cái)富背景：實(shí)業(yè)起家、海外貿(mào)易資產(chǎn)情況：5個(gè)億深圳房產(chǎn)：紅樹西岸個(gè)人愛好：雪茄主要活動(dòng)范圍：惠州、深圳滿足深圳商務(wù)需求及個(gè)人感情生活需求。49豪宅客戶新視野區(qū)域巨富代表陳振群年齡：40歲籍貫：江蘇學(xué)歷：本科身份：香湘海集團(tuán)董事長(zhǎng)財(cái)富背景：海南城建起家，獲得香港鄭裕彤支持進(jìn)行國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)拓展，06、07年牛市投機(jī)收益；資產(chǎn)情況：約3億元現(xiàn)居住地：?？趪?guó)賓館別墅區(qū)滿足深港商務(wù)接待及高爾夫需求及個(gè)人感情生活需求。50豪宅客戶新視野藝術(shù)名流有深圳偏好的藝術(shù)界名人由于市場(chǎng)及個(gè)人需求，局部其他地區(qū)的文化及藝術(shù)界名人與深圳有著較多往來(lái)〔如商務(wù)往來(lái)、家人喜好等〕，故須在深圳擁有居所以方便商務(wù)往來(lái)及家人需求。隨著城市綜合實(shí)力的不斷提升和居住環(huán)境的日益穩(wěn)定，影視、文體明星及文化名人、精英紛至沓來(lái)，深圳已經(jīng)成為繼北京、上海、廣州以后大陸的第四大明星、名人購(gòu)房重地。方便開拓珠三角的業(yè)務(wù)。51豪宅客戶新視野藝術(shù)名流代表生于1960年，上海人，畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑系，職業(yè)藝術(shù)家，雕塑家，1987年移居法國(guó)，為我國(guó)城市現(xiàn)代雕塑的代表，現(xiàn)居北京，在深圳有大量業(yè)務(wù)往來(lái)。米丘深圳是他的業(yè)務(wù)開展重心，個(gè)人感情生活需求。52豪宅客戶新視野藝術(shù)名流代表年齡：40歲籍貫：河北學(xué)歷：本科身份：鳳凰衛(wèi)視著名主持人財(cái)富背景：鳳凰股票、走穴、物業(yè)投資；資產(chǎn)情況：約1億深圳物業(yè)：香榭里等主要活動(dòng)地點(diǎn)：香港、深圳、北京竇文濤深圳是他工作和生活的重要地帶。53豪宅客戶新視野藝術(shù)名流代表曾志偉深港兩地媒體互動(dòng)的工作需求，高爾夫需求。年齡：40歲籍貫：河北學(xué)歷：本科身份：鳳凰衛(wèi)視著名主持人財(cái)富背景：鳳凰股票、走穴、物業(yè)投資；資產(chǎn)情況：約1億深圳物業(yè)：香榭里等主要活動(dòng)地點(diǎn)：香港、深圳、北京個(gè)人愛好：高爾夫54豪宅客戶新視野高級(jí)公務(wù)員書記、市長(zhǎng)、區(qū)長(zhǎng)、局長(zhǎng)、處長(zhǎng)、鎮(zhèn)長(zhǎng)等需求珠三角高級(jí)公務(wù)員55豪宅客戶新視野目標(biāo)客戶分類總結(jié)希望更換第一居所有過(guò)成功的投資經(jīng)驗(yàn)身家上億在售及將售豪宅項(xiàng)目的購(gòu)買者以及原富人區(qū)的業(yè)主一.以急需更換第一居所的客戶為主；二.客戶身價(jià)上億，故應(yīng)更注重產(chǎn)品附加值品質(zhì)、收藏性等等；三.客戶群體為豪宅購(gòu)置者及原富人區(qū)居住者類別的小眾。56豪宅客戶新視野目標(biāo)客戶的潛在需求占有欲文字57豪宅客戶新視野目標(biāo)客戶的潛在需求生活品質(zhì)58豪宅客戶新視野目標(biāo)客戶的潛在需求國(guó)際化59豪宅客戶新視野目標(biāo)客戶的潛在需求投資中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)目前，在蘇富比拍賣會(huì)上，亞洲藝術(shù)正在成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，而其中最受人追捧也是最有升值潛力的就是中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)。隨著人們生活品質(zhì)的提高，藝術(shù)品的收藏越來(lái)越受到人們重視，它在人們工作及生活中的作用已不可無(wú)視60豪宅客戶新視野總結(jié)目標(biāo)客戶的潛在需求61核心區(qū)域、全國(guó)標(biāo)桿、具有奢侈品組合價(jià)值和藝術(shù)收藏價(jià)值的第一居所百&成通過(guò)對(duì)豪宅市場(chǎng)、工程本身及高端客戶的研究，本工程現(xiàn)有的核心價(jià)值：62第四章均價(jià)10萬(wàn)&總價(jià)2200萬(wàn)豪宅市場(chǎng)研究項(xiàng)目本身研究?jī)|萬(wàn)級(jí)客戶研究項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值營(yíng)銷策略品牌打造63聯(lián)泰別墅營(yíng)銷深圳記憶走廊永利式享受型產(chǎn)品提升勞斯萊斯〞式定制裝修定制：密室、收藏空間迪拜專屬營(yíng)銷溢價(jià)多對(duì)一服務(wù)：私人教育、教練、營(yíng)養(yǎng)師…提升形象、品位、文化特質(zhì)活動(dòng)創(chuàng)新，