蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)

蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)

收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）第一章總則第一條為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《安徽省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市市轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。第四條市價(jià)格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）,負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理,建立物業(yè)管理投訴受理制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平。第五條提倡建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主大會通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù).第二章物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)管理第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車輛停放費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);業(yè)主委員會成立后的普通住宅小區(qū)、非普通住宅小區(qū)（含非住宅物業(yè)、公寓、別墅）的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)及滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)等收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。第八條業(yè)主大會成立前,由住宅開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定選聘物業(yè)企業(yè)的，為前期物業(yè)服務(wù)階段,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,報(bào)價(jià)格主管部門備案后實(shí)施。前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的附件,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。第九條業(yè)主大會成立后,由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)企業(yè)。物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行.第十條實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。第十一條物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行等級收費(fèi)管理。物業(yè)服務(wù)等級由委托單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照安徽省《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行約定，在物業(yè)服務(wù)合同中明確。價(jià)格主管部門會同物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)等情況,制定相應(yīng)等級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并適時(shí)動態(tài)調(diào)整，向社會公布。我市物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件一（蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。對服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超過省住建廳、省質(zhì)監(jiān)局發(fā)布《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的,可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最高不得高于25％。我市物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件一（蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。第十二條物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⑽飿I(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用、合理利潤以及法定稅費(fèi)組成。原則上單列不低于10%的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過專項(xiàng)維修資金予以列支的，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出。第十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)企業(yè)享有和承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十四條物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，具體由物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收取，約定時(shí)間不得超過物業(yè)服務(wù)期限；未作約定的，預(yù)收期不得超過6個(gè)月。第十五條物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的建筑面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照購房合同和入住通知書（符合竣工驗(yàn)收條件）約定的房屋交付時(shí)間，作為交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間。交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi),業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后,在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開發(fā)建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。依法改變居住用途用于經(jīng)營的住房，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第十六條半年以上未入住且月用電量不足2度的普通商品空置住房,其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按房屋所在小區(qū)相應(yīng)等級物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的10%優(yōu)惠。普通住宅小區(qū)內(nèi)普惠制幼兒園,物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)比照住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行.第十七條前期物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)因開發(fā)建設(shè)單位分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化未全部完工的,業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按照約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的20%優(yōu)惠，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),待小區(qū)配套設(shè)施和綠化全部完工,再按約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十八條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)繳納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi).裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積不高于3．00元。業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另有約定的從其約定.第十九條物業(yè)企業(yè)因政策性因素或服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容等變化,導(dǎo)致服務(wù)成本發(fā)生較大變動時(shí),如需調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動情況進(jìn)行公示，并經(jīng)過占建筑物總面積過半數(shù)且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商重新約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行服務(wù)價(jià)格登記證制度。物業(yè)企業(yè)在收費(fèi)前,應(yīng)當(dāng)向價(jià)格行政主管部門備案并申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》，亮證收費(fèi)，收費(fèi)時(shí)使用稅務(wù)票據(jù).備案時(shí),應(yīng)提供以下資料：1、前期物業(yè)服務(wù)合同及房屋買賣合同樣本2、物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案表（見附件二）第二十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),物業(yè)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、舉報(bào)電話等在經(jīng)營場所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布。物業(yè)企業(yè)每年（或財(cái)務(wù)年度）向業(yè)主、物業(yè)使用人公布利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營收益和支出情況，以及單列的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收支情況,接受監(jiān)督。對于實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年（或財(cái)務(wù)年度）向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況，接受監(jiān)督。第三章車輛停放收費(fèi)管理第二十二條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取車位服務(wù)費(fèi)和場地使用費(fèi).其中專有車位（庫）,應(yīng)交納車位服務(wù)費(fèi)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主共有車位（庫）的車位使用人或租用車位的使用人應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)。車輛停放費(fèi)包括車庫、車位的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、管理服務(wù)人員費(fèi)用以及法定稅費(fèi)等。物業(yè)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等臨時(shí)停放車輛收取停車費(fèi)用.具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按《蚌埠市普通住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行.第二十三條物業(yè)企業(yè)對人員、車輛實(shí)行出入證管理的,應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證、卡、電子識別器等。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以適當(dāng)收取制作成本費(fèi)用。第二十四條住宅小區(qū)內(nèi)確需占用業(yè)主共有道路或其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意并收取車輛停放費(fèi)。車輛停放費(fèi)收益屬于全體業(yè)主,收益的分配，按照本辦法第三十條規(guī)定執(zhí)行。第四章共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)管理第二十五條住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電、用水（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動用水、用電）執(zhí)行居民用電、用水價(jià)格。第二十六條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),公共照明、單元防盜門的電費(fèi)和物業(yè)企業(yè)辦公所用電費(fèi)已列入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),不得再向業(yè)主分?jǐn)偸杖?。第二十七條水泵、電梯等公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)由物業(yè)企業(yè)單獨(dú)列帳。水泵電費(fèi)可按用水量、電梯電費(fèi)可按戶（一樓住戶免收）的原則進(jìn)行分?jǐn)?公示后結(jié)算；經(jīng)業(yè)主委員會同意也可按其他方式公示后據(jù)實(shí)分?jǐn)?。第二十八條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用.物業(yè)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十九條設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū),按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意后收取。物業(yè)企業(yè)在供暖期結(jié)束后，應(yīng)向業(yè)主公示收支情況。第三十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)企業(yè)同意后,按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會決定使用（或所得收益30％用于補(bǔ)貼物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),70％納入專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用）.第五章責(zé)任與義務(wù)第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)須嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納.物業(yè)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容.第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未交納的,業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)可督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳.第三十三條各級政府價(jià)格主管部門和物業(yè)主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定,由價(jià)格主管部門依據(jù)《》和《》等法律法規(guī)予以處罰。第六章附則第三十四條市轄三縣價(jià)格主管部門和物業(yè)行政主管部門,可依據(jù)本辦法,結(jié)合本地實(shí)際制定物業(yè)收費(fèi)辦法。第三十五條本辦法由市價(jià)格主管部門和市住建委負(fù)責(zé)解釋。第三十六條本辦法自2015年月日起執(zhí)行。市物價(jià)局、市住建委2011年印發(fā)的《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（蚌價(jià)管（2011）124號）同時(shí)廢止。

附件一:蚌埠市普通住宅