陜西別墅項目營銷策略方案

前言xx，豪宅專家ANEXPERT前言我們擁有豐富的曲江豪宅經(jīng)驗……前言我們掌握西北地區(qū)上層客戶資源……2目標(biāo)解讀1審視使命3機會分析4案例借鑒5營銷策略營銷策略總綱報告結(jié)構(gòu)從優(yōu)秀到卓越……T

HINKINGYDESTNYFROMGOODTOEXCELENT

審視1、隨著新慶坊、圣堤雅納的開發(fā)，將開創(chuàng)xx地產(chǎn)在xx房地產(chǎn)市場的新紀(jì)元2、圣堤雅納的產(chǎn)品質(zhì)素?zé)o不決定其為“一生一棟”的5A級“藏墅”xx地產(chǎn)持之以恒的培育和打造以“有效整合社會資源”為主要內(nèi)容的核心競爭力，具備獨立進行房地產(chǎn)開發(fā)和全方位調(diào)配生產(chǎn)要素的能力。公司注冊資金1720萬美元，在xx先后開發(fā)建設(shè)了長城大廈、xx大廈、xx·名園、xx·麗都·名園、xx·翰園、xx·IN之家、xx·港灣、xx·駿景園、xx·24G、xx·興慶坊等10多個住宅商業(yè)項目，開發(fā)總面積80余萬平方米。19年的地產(chǎn)開發(fā)，“圣堤雅娜”將xx地產(chǎn)推向新的高度審視1xx·名園xx·駿景園xx·新慶坊xx·圣堤雅娜19年開發(fā)歷程浐灞將取代曲江成為生態(tài)低密豪宅板塊12010年4月御錦城推出沿河別墅產(chǎn)品中新浐灞半島—A11組團，推出聯(lián)排、疊拼產(chǎn)品；綠地國際生態(tài)城（湖語墅）；產(chǎn)品類型：別墅，洋房2010年8月龍湖·弗萊明戈；產(chǎn)品類型：洋房2010年9月香江灣；產(chǎn)品類型：洋房，高層振業(yè)·泊墅；產(chǎn)品類型：聯(lián)排，疊拼，高層2010年10月2010年10月2010年年底2010年品牌發(fā)展商低密高端項目的相繼入市，預(yù)示浐灞j將取代曲江成為生態(tài)低密豪宅板塊審視浐灞片區(qū)曲江片區(qū)2主要指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地53670.5㎡容積率0.89建筑密度不大于25%綠地率不小于35%灞河A地塊（住宅部分）主要指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地67865.2㎡容積率3.5建筑密度不大于22%綠地率不小于35%商業(yè)面積5000㎡灞河B地塊（住宅部分）項目總計建面約35.5萬㎡，其中灞河A地塊總建面11.8萬㎡，灞河B地塊總建面約為23.7萬㎡本項目為浐灞乃至xx內(nèi)純粹低密別墅項目審視3擁有絕對優(yōu)勢的別墅條件，占據(jù)一線河景，獨享濕地景觀濱河公園項目所處河段位于灞河上游，河面平均寬度約420米，共臨河面可達(dá)約1200米；河面存在大量的濕地景觀，為多種野生鳥類棲居的天堂，生態(tài)資源極佳；xx第一家開放式濱河生態(tài)公園，總長約4.5公里，總規(guī)劃面積約2.85平方公里；公園一期今年5月實現(xiàn)對外開放，內(nèi)部綠植豐富，并有多處景觀節(jié)點，參與性強；公園得到市民認(rèn)可，較多市民會選擇傍晚或周末到公園散步休閑；未來公園對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的居住價值提升明顯。濕地景觀濱河公園濕地景觀濱河公園灞橋濱河公園規(guī)劃圖：下游水資源保護區(qū)生態(tài)教育體驗區(qū)文化娛樂體驗區(qū)審視4西班牙摩爾式風(fēng)格的建筑，旨在打造閑適奢華的西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)號稱美國第一鎮(zhèn)的圣塔芭芭拉坐落在美國南加州圣喬蘭菲邊上，人口約9萬，是一座典型的西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)，有著洛杉磯“后花園”之稱。這里是一向是名人鐘愛的居住地?？亢５氖ニ虐爬瓍s和藹可親，風(fēng)光明媚的白色沙灘全年無休，棕梠大道上望的天空沒有遮蔽，四月的山，難得的綠，落日的夕陽紅的至極……審視2011xx世園會舉辦地點2011年世界園藝博覽會在區(qū)域內(nèi)舉辦，屆時約40個國外城市和60個國內(nèi)城市將參展，接待國內(nèi)外各方游客約1000萬人次；總規(guī)模達(dá)到4200畝，總投資20億元；世園會的舉辦給區(qū)域發(fā)展帶來了新的契機，區(qū)域價值將得到飛速提升；作為全球性的國際園藝博覽盛會，必然會吸引全市人民的關(guān)注，浐灞的區(qū)域認(rèn)知將達(dá)到峰值；項目所在板塊近鄰世園會舉辦地點，處于利好輻射范圍內(nèi)。時間：2011年4月11日～10月11日，為期半年；5審視臨近世園會舉辦地，處于利好輻射范圍內(nèi)“一生一棟”國家5A級藏墅體系：生態(tài)低密豪宅板塊是首要因素；版塊內(nèi)純粹低密墅區(qū)；河景、濕地一線景觀資源西班牙小鎮(zhèn)打造風(fēng)格近距離世園會，利好輻射范圍版塊內(nèi)唯一純低密墅區(qū)生態(tài)低密豪宅板塊近距離世園會西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)智能車庫河景、濕地一線景觀資源恒溫恒濕恒氧中央空調(diào)系統(tǒng)國家5A級藏墅體系2目標(biāo)解讀1審視使命3機會分析4案例借鑒5營銷策略營銷策略總綱報告結(jié)構(gòu)從目標(biāo)到品牌提升……

目標(biāo)解讀T

HINKINGGOALFROMSALESTOBRAND

目標(biāo)1、完成2011年度簽約及回款目標(biāo)2、借助圣堤雅娜項目成功開發(fā)，建立新的別墅標(biāo)準(zhǔn)，提升xx地產(chǎn)品牌美譽度，建立豪宅市場影響力目標(biāo)解析銷售指標(biāo)項目如何實現(xiàn)區(qū)域銷量前三？圣堤雅納如何成為區(qū)域霸主？8月初開盤，年底目標(biāo)回款約6億，即月均銷售金額要達(dá)到1.6億，意味著本項目銷售金額要實現(xiàn)區(qū)域前三名。銷售金額理解銷售面積理解4個月實現(xiàn)回款6億，同時達(dá)到A\B地塊銷售均價，即要求月均銷售面積達(dá)到11085.72平米，意味著銷售面積要實現(xiàn)區(qū)域前三名。11年底，回款6.0億，簽約6.6億項目名稱產(chǎn)品形式銷售均價（元/平米）綠地國際生態(tài)城獨棟、聯(lián)排15000-30000振業(yè)泊墅聯(lián)排、疊拼13000-15000高層6500-7500空中別墅8500御錦城高層5300洋房6200中新·浐灞半島聯(lián)排13000-27000高層6000河景高層（精裝）13000-15000小高層6600（精裝修）普華·淺水灣高層5500河景高層9500洋房7500浐灞片區(qū)聯(lián)排、雙拼別墅產(chǎn)品的均價在15000-20000/㎡，去化速度較慢，獨棟類產(chǎn)品稀缺，價格在20000-30000萬/㎡，去化率較快；項目聯(lián)排疊加23000超出區(qū)域20%左右浐灞片區(qū)目前高層均價為6200元/㎡，去化速度較快；河景高層，均價在12000元/㎡，客戶對這類產(chǎn)品的認(rèn)知度不高，去化速度較慢；項目高層類產(chǎn)品6800元/㎡價格目標(biāo)，與平臺價格接近A地塊均價實現(xiàn)23000元/平，B地塊實現(xiàn)均價6800元/平目標(biāo)解析銷售指標(biāo)項目如何實現(xiàn)區(qū)域平臺價格突破？重塑區(qū)域比價體系？2009，xx駿景園2010，xx興慶坊2011，xx圣堤雅納見證企業(yè)發(fā)展新高度普宅品牌跨向豪宅品牌如何成功轉(zhuǎn)變？品牌目標(biāo)通過本項目入市，建立品牌美譽度與項目高端形象，提升企業(yè)市場影響力目標(biāo)解析品牌目標(biāo)來自碌頂級噴城市根的聲夸音：北京核、上中海：螞1、譯整體酒成交瞞量快書速下伴降，恨開盤裂銷售兼率低司迷2、喪在售丙高端倉項目箭維持叮原價抓，但竄近期叛成交齡量明遺顯降蝕低，文成交撇速度懇放涌緩，夫周期雕拉長3、暈部分烤項目案價格笑開始滾松動葡，降骨價（改變相蠅）措帳施開評始普嶄遍出份現(xiàn)深圳報：1饑、整舌體成壯交量旋及價古格影掩響較重大，堪調(diào)控甩效果青較明刷顯來自阻區(qū)域蕉中心饑城市休的聲箭音：xx腎/武鋒漢/幟沈陽厲/成饑都：市場怖成交泊速度萬放緩舊，部疊分成有交量掃和價少格有直所下承浮20袍11晨年，褲xx套的市味場大穩(wěn)勢是銜否會珠受到棗政府豬宏觀北調(diào)控勞的沖斯擊？宏觀偶市場索現(xiàn)狀核心村問題二、項目屈如何餃實現(xiàn)辣區(qū)域解平臺釣量價管突破田，實雀現(xiàn)區(qū)定域領(lǐng)危導(dǎo)者予？三、增普宅鮮品牌亮向豪蕉宅品捏牌如堡何成餓功轉(zhuǎn)扁變，阻xx吹品牌維如何默實現(xiàn)超提升泰？本報緊告需群解決妹的問強題:一、記11鳳年，父xx放的市拴場大繼勢是陡否會覽受到語政策環(huán)宏觀昨調(diào)控車的沖川擊？2目標(biāo)解讀1審視使命3機會分析4案例借鑒5營銷策略營銷予策略灑總綱報告濤結(jié)構(gòu)大勢歇研判趨勢問題蔑一：席20惑11年，摘xx撞的市室場大這勢是速否會缸受到贏政府及宏觀浴調(diào)控渠的沖雜擊？大勢重研判1新“偷國八期條”塞+房才產(chǎn)稅蹦有可路能對雙低密仆高端庸產(chǎn)品透將是袍機會落實減地方舉政府傘責(zé)任臘，地方瞧政府撈要合偷理確匪定本世地區(qū)牌年度可新建昨住房虛價格兼控制吹目標(biāo)蓬，并菜于一效季度趕向社資會公逝布。加大騰保障釀性安躺居工支程建我設(shè)力軌度。努力觀增加握公共充租賃前住房扭供應(yīng)木。調(diào)整巖完善伏相關(guān)巷稅收長政策衣，加強僵稅收很征管談，對個躁人購此買住冬房不豈足５鼠年轉(zhuǎn)療手交敬易的沖，統(tǒng)割一按值銷售猛收入鑰全額斤征稅尊……強化占差別梢化住武房信綢貸政斧策，勾對貸規(guī)款購極買第衛(wèi)二套拿住房末的家府庭，讓首付隨款比紙例不視低于士６０罵％，搏貸款脾利率壇不低懼于基血準(zhǔn)利怖率的1.價1倍。嚴(yán)格鋸住房環(huán)用地豎供應(yīng)隨管理維，今年上商品枝住房災(zāi)用地北供應(yīng)廟計劃癢總量韻原則紅上不慣得低計于前澤兩年挽年均覺供應(yīng)奶量合理央引導(dǎo)幫住房艘尋求繁，原尼則上第對已雀有一虜套住吩房的之當(dāng)?shù)乇鴳艏畮Z居民醫(yī)，能壟夠提湖供當(dāng)浙地一撐定年牛限的廊納稅衡證明銅或社粘會保本險繳惹納證駛明的摧非當(dāng)綁地戶淘籍居店民家臟庭限態(tài)購一強套住滅房。落實蒜約談患問責(zé)免機制。堅持時和強戶化輿悅論引猛導(dǎo)，對制趙造、畫散布甚虛假掏消息鼻，要霞追究哪有關(guān)叢責(zé)任碑人責(zé)米任。觀望客后的醫(yī)“換趣房潮夕”：礦客戶嘩將傾伐向選陣擇持憑有更鑒優(yōu)良判資產(chǎn)崖，因廣此好危的能麥保值絡(luò)的房摔子，船對于侵高端選產(chǎn)品拍，淡盞市中津存在郊機會同。政策捷機遇1、停20即10魂年4最月，活國十脖條出扔臺。2、講20朵10臂年9帝月2擇9日制，多庸部委開推出縣新五都條。3、拴10京月過于后，駛政策說實施窄力度艦加強竊。利弄率繼率續(xù)上呈浮、解各銀診行停華止辦待理第期三套比房貸魔、限搏購令蜓城市忙增多零。4、蚊20賣10捐年房炒地產(chǎn)枕運行勸情況奇數(shù)據(jù)悼顯示墻，截怖至2長01存0年汪12給月，賭全國巖70抱個大掙中城聯(lián)市房令價同攻比上曬漲6疾.4僑%，環(huán)比如上漲晉0.迷3%第，連狗續(xù)4題個月肉保持釣上漲異。去吩年全矮年的羨市場浩成交灰量也襖有超榮過1桐0%測的漲撥幅。純“量俊價齊歌升”椒態(tài)勢明序顯。噴——辛20惰10籌年統(tǒng)慕計局天20踩11煎年1蹲月1禽7日半公布……吵……淡-1、哥20狠10竟年1婦2月攜至2減01倘1年迷1月背來看臭，購遺房者笨熱情斃依然各不減便，連衡續(xù)4庸周上絞漲，滑對未聯(lián)來房世價持蹤蝶續(xù)上漲預(yù)叮期、耐高通胸漲和則供需殖關(guān)系放緊張肢是房涂價上吳漲的胃主要誦原因抬。2、呀20拿11郵年第竿2周屠，x亭x普徐通住令宅市搜場成江交2互97杏2套噴，較才上周磚增加乓了1書16膏8套覽；成敗交面第積為墾30餡94粱64茶.2摘9平拴方米去，環(huán)踏比上掏漲了脹61素%。一線現(xiàn)城市系的調(diào)脖控使碧財富捕向二側(cè)線城須市偏星移，鳥調(diào)控防仍是掏主旋葛律政策焦環(huán)境近十繭年中紗國財松富增刺長兩局倍多“根羞據(jù)瑞蠢士瑞元信銀億行首零次發(fā)任布的撥《全劈燕球財?shù)垢粓笞尭妗犯鳎?炕00里0年太中國盤私人寺實物埋資產(chǎn)襲和固導(dǎo)定資濁產(chǎn)約4.是7萬糾億美衣元，如禮今增加吵到約洋16聲.5鋸萬億青美元。同遙期德匙國私紛人資漏產(chǎn)由石5.卸8萬縮慧億美感元增康加到寺11蕉萬億滲美元豆?；\”——包商務(wù)頓部，尤20忌10諒年1卸1月琴26敗日短短竟20閑年，暢中國頃奢侈么品消騰費鍛從造世裹界第晝二！“中芝國社門科院徒等單才位發(fā)臉布的諸《商讓業(yè)藍(lán)饅皮書麥：中泡國商女業(yè)發(fā)逝展報亂告（甲20堵09奔-2右01葬0）受》令千人矚吹目—接—截評至去本年，慨中國銳奢侈販品消孔費總侵額已異增至寸94錢億美杜元，假全球歌占有遭率為鍛27災(zāi).5粱%，箏并首竄次超燥越美酒國，怪成為隸世界域第二帽大奢釀侈品相消費腹國，弓僅次撿于列易首位擱的日磁本。預(yù)計搬未來拼3年奧，中羨國奢膨侈品價市場簡將占貓據(jù)全排球奢駱侈品兇消費燒額首躲位。丹”——室廣州北日報而，2參01樣0年剩6月粗9日財富媽增長蓮，豪聞?wù)杀へ敻缓A層元資產(chǎn)蹤蝶配置檔重要竄手段貨幣戶超發(fā)鍬，經(jīng)董濟巨嗎浪中憐，豪鞋宅就輕是財裹富創(chuàng)嫂庫豪宅誦最大鏈特性爸實現(xiàn)熱恒久鍛的保濫值增址值，滾幾乎涌不受刊房地疲產(chǎn)市踢場和里整體吐經(jīng)濟割波動攤影響初；經(jīng)濟幻玉環(huán)境機會助分析2機會問題蹤蝶一：“本蝦案在普市場床中的怨地位拴如何制確定簡？如水何鎖論定核技心客夠戶孟？”二個鎖層面挎的機匪會分輩析：市場蕉機會客戶辭機會1市場叼機會xx管市場碧上稀布缺景獅觀資逃源主腎要集釋中在丘曲江葉、大偷明宮桃、浐這灞三率大片男區(qū)城內(nèi)二環(huán)繞城鼓高速紫薇億公園望時光金地憤湖城擱大境曲江熟片區(qū)紫薇列永和拍坊曲江駱公館錦繡迅唐朝紅鴻單基紫回韻綠地芳生態(tài)斜城萬科江金域把曲江中海枝鉑宮浐灞片區(qū)大明宮片互區(qū)中心乎浐灞賢半島振業(yè)疤泊墅曲江斥池遺啟址公漁園湯慈舍恩寺扎遺址峽公園濕地染景觀公園籌的水寸鳥大明逼宮遺藍(lán)址大明研宮明鳥鏡1市場躍機會灞河濕地公園廣運潭雁鳴湖濕地景觀公園中的水鳥桃花潭景觀灞河景觀浐灞惜規(guī)劃耳的挺油好，繭又有麻活水硬資源軌，空沙氣質(zhì)典量，殺生態(tài)胸景觀蛛挺好難，未汗來發(fā)隆展應(yīng)緒該不宗錯，取可是肅現(xiàn)在煎看還侮是不罩夠好宿，浐河假、灞孤河的涼水質(zhì)漂都很碌不好供，景也區(qū)也隨都沒換有修堡好，現(xiàn)堅在覺扯得浐紡灞還矛是太駕偏遠(yuǎn)覽荒涼鑄了，崇生活萍不方疏便——渴湖城行大境橡客戶浐灞沙目前稻的市五政完驕善的栗速度升還是豪跟不詠上，浐灞山管委保會對派于幾吩個大粒的景吸區(qū)實抗際沒欠有明辜確的滑整改狂時間希計劃——甘某浐庫灞管厚委會選工作紋人員依據(jù)扶xx瞎市總跳體規(guī)底劃，呈浐灞忠區(qū)規(guī)財劃定攝位為磁xx絹市的澡都市惰生態(tài)哨商務(wù)門區(qū)，區(qū)域錫生態(tài)殼環(huán)境存逐步孔優(yōu)化1市場徒機會浐灞而區(qū)以情中高輸端項先目起行勢，20堵10隆年后鋒各大渾品牌蒼發(fā)展哲商借毒勢登醋臺，轟低密搬入市涌，區(qū)域沙進入顯高端秒生態(tài)判富人促區(qū)概耳念導(dǎo)騙入初吐級階場段1項目急要成孕功塑然造豪腿宅高隸端形端象，閃將面錫臨曲淹江板醒塊強擔(dān)勢競蛇爭市場稿機會1曲江男板塊斜、浐忽灞板之塊低啞密產(chǎn)鳴品放他量收想緊、細(xì)預(yù)計倉出現(xiàn)您低密鍋產(chǎn)品淹供應(yīng)損稀缺畜的情虧況市場殺機會2008-2011年xx別墅產(chǎn)品供應(yīng)消化量統(tǒng)計項目名稱

產(chǎn)品類型

面積區(qū)間

08年供應(yīng)量

08年消化量

09年供應(yīng)量

09年消化量

10年供應(yīng)量

10年消化量

11年供應(yīng)量

綠地生態(tài)城

雙拼、聯(lián)排

335-1000平米

2.12.00.5振業(yè)泊墅

疊加、聯(lián)排

285-400㎡

1.51.3

1.3御錦城

疊加，獨棟，合院

296-500

1.20.9

3.3紫薇永和坊

聯(lián)排，獨棟

360-600平米

———————611.5

華僑城

聯(lián)排、合院、獨棟500-2000平米

————————0.90.97.3紫汀苑

疊加

241—271平米

————————0.80.75——金地湖城大境疊加，聯(lián)排，獨棟250-680002.82.81.61.62.371.僅市場火機會居—競產(chǎn)品位置泊：xx曲江賣新區(qū)當(dāng)芳鄰捐苑酒旦店路搭西物業(yè)類型器：聯(lián)排陳、合高院、鬼獨棟物、公洽館占地騾面積趙：26里2畝（一持期12剖7畝）總建飲筑面謝積：18萬平持（一雹期8萬平泰）容積喪率：0.另68綠地篇率：40不詳戶恩數(shù)：一期16籮4戶入市劇時間群：還未堆入市華僑拿城項延目一期二期6聯(lián)頁排：碧6棟勤，地絲式上4細(xì)層、油地下停1層慎，6登00驗平米6合臥院：疑9組昨，地紛上2購層，朽地下早1層胃，5棍00削平米小獨轎棟：塑16錘棟，海50奧0平獅米獨棟勤：4店棟，熔80椒0平遺米大獨麻棟：釀15偽棟，地11恩00捏平米公館佩：3彈棟，策20何00皆平米會所切：1承所，尖30推00晃平米項目列優(yōu)勢賄：華貞僑城床知名啞度，太純別劍墅社負(fù)區(qū)，脹物業(yè)功類型從創(chuàng)新片，項極目的氧規(guī)模漲優(yōu)勢穗也是攀吸引楊客戶平置業(yè)走的主巧要因筒素。品牌夸開發(fā)蛛商，頂今年夫入市兇，價礦格未棚定，擾預(yù)計久總價定15屠00亞萬起一期戶型面積區(qū)間當(dāng)前價格（元／平米）10年月均銷售套數(shù)（套）11年推售套數(shù)（套）11年推售建面（萬平方米）300㎡合院（價格未定）541.6320㎡疊加（價格未定）722.3600㎡小獨棟（價格未定）161.0880㎡獨棟（價格未定）40.351100㎡大獨棟（價格未定）50.552000㎡公館（價格未定）30.62011年華僑城銷售預(yù)估市場供應(yīng)量建筑面積總套數(shù)銷售樓號銷售戶型區(qū)段主力戶型市場均價年度銷售指標(biāo)2011年7.3萬147套全推300-1100平米500-600平米、1100平米3萬-4萬30億華僑雙城項扯目1啊1年路推售桃戶型屬為3帽00錘-1擠10另0平罷米，胖主力興戶型破為5偏00久-6答00往平、既11山00驕平，懇總價子在1逮00插0-懼30持00循萬。1.改市場送機會照—競彈品綠地云國際冊生態(tài)緞城綠地帆國際騰生態(tài)劃城大哀品牌進商開但發(fā)千勇畝大火盤，矩一期欺以低近密產(chǎn)帽品入迫市，黃樹立壩項目潔高端迫形象舟，項霜目具蝴有強登勢的顛生態(tài)籌景觀一期二期聯(lián)排三合院臨湖雙拼項目艇區(qū)位秒：浐鏈灞咸租寧東油路與由浐河煤西路邪十字繪（浐像灞雁珠鳴湖黑生態(tài)稅濕地黨）整體耕占地眠面積順：總驅(qū)用地嗚面積貧約為40逢00畝，魚一期菜、二撒期項熊目總石占地模約為32抱4畝總建兄筑面榨積約壘為43櫻64怠17澇㎡（一藏期10在16好23平米變，二押期11丘44應(yīng)96平米裹）；一期串容積餓率：屑約0.駱69物業(yè)催形態(tài)登：聯(lián)疑排、憶雙疊冤拼、料三合釘院面積插區(qū)間曲：聯(lián)車排為34漸2-番40秩3平米孕，三柴合院殖面積45宜3平米別，雙臉拼：52兇7平米牙，實現(xiàn)淚均價故：一淚期201并0年7月開榆盤，迫聯(lián)排距售罄振，1.盈3-夕1.筍6萬/平米抓；三劃合院蝴售罄胳，2萬/平米憂；20睛10年9月28日推弊雙拼48套，3萬/平米虎，剩昆余4-餅5套，預(yù)計20晃11年推楚售20盯0棟聯(lián)薪排，30蠢0棟合師院，頌及部花分高浴層1.慘市場胡機會指—競脆品振業(yè)饑·泊季墅以腎大尺柴度高牢科技稻別墅消為主伯，欲膝打造帆浐灞豈高端刪生態(tài)濁科技她豪宅劈燕的居誼住典才范聯(lián)排區(qū)雙疊拼區(qū)5F洋房區(qū)24-32F高層區(qū)會所33F高層項目珍區(qū)位予：北二屈環(huán)延學(xué)伸線酷，桃元花潭坡以東整體并占地溉面積吉：超真過90豆0畝；勢一期拾占地斯：8.的75萬平下米一期態(tài)建面逼：23借.2萬平比米，尚其中殿住宅域建面18友.9萬平病米一期櫻容積柴率：倡約2.碧65物業(yè)爺形態(tài)嚷：聯(lián)囑排、慘雙疊塊拼、5F洋房得以及膛的高略層面積臭區(qū)間毛：聯(lián)廈排為25隨0-只30競0㎡，疊晶拼為24撫0-惡26漫0㎡項目殿定位齊：浐絲式灞首榜個高弄端科浪技環(huán)牲保住貪宅20山10年7月開貫盤，遼推售7棟聯(lián)野排，1棟雙寬拼、1棟錯告拼。跌目前腿推售捷高層邊空中東別墅寇；實現(xiàn)軌價格閣：聯(lián)質(zhì)排：1.騾2-桃1.揭5萬/平米該，錯螺拼：1.逆9-尺2萬/平米格，高匪層：65廁00扒-7稍00廁0元/平米質(zhì)；聯(lián)排眾已售煩罄。振業(yè)江·泊沾墅1.費市場唐機會筋—競體品小富中富全世統(tǒng)界豪翅宅規(guī)畏律是缸從小富青、中底富到疲大富逗、隱枕富不同棗城市玩存在贊不同女種類勺與階泳段的含豪宅釋，不升同層替級有悅不同參的消強費觀凈和消堤費需鍬求財富躬的升偶級導(dǎo)乏致差穗異化漲的價而值需攻求1客戶廟機會仍需息為西仆北第嘆一批挺富豪祖的“酷貼標(biāo)把簽”【富而人趨袖勢】需求紛從“拿身份害標(biāo)簽慚”到羞“生塞活品胞質(zhì)”滿的轉(zhuǎn)冰變富豪泛們更后加關(guān)晃注健康存、高智品質(zhì)的生躍活健康邀本源現(xiàn)的生活男方式回歸激，這剃是“貼訴標(biāo)簽顧”之外抄更高牌層次歡的價科值需宰求胡潤嫌百富轟《中北國千貪萬富習(xí)豪生犧活方持式和燃品牌展傾向轉(zhuǎn)報告數(shù)》Hu共ru甩n尚20織09泛B劃es奏t關(guān)of錦t劫he育B聞es雄t攀Aw框ar努ds1、衰富豪平均階年齡擋39局歲，越年來越平年輕2、1/東3富塔豪不聯(lián)喝酒，一半富豪匙不抽甚煙3、陸每年治平均龍擁有假期浮16記天4、七成富豪賞有定期燈體檢的習(xí)防慣5、博56記.9捐%的痕富豪享不僅牛消費僚寶馬現(xiàn)、奔確馳、抓還備炮有高端城瓶裝泥水、草牛奶6、韻開始禁享受定制姿消費，如介定制燦家居海、私缸人醫(yī)譽療和或保健果等7、旅游也、高挑爾夫甩、游澆泳成爪為最黑青睞泄的休冶閑方弓式2客戶珠機會【富巾人趨徹勢】xx宇及陜閥北地亂區(qū)、記35逃-4怠5歲惱之間順，以臭能源略行業(yè)頌、地估產(chǎn)行執(zhí)業(yè)、恥金融醋官員尼為主鉗、注類重產(chǎn)鄭品的油實用逢性和犧性價傾比2湖城經(jīng)大境框低成割交客豪戶統(tǒng)宣計分礎(chǔ)析表遺明：客戶箏多來言源于要xx柏及陜飛北、晝年齡悉35稱-4都5歲攻之間診、資鞏產(chǎn)預(yù)搏估在懂千萬廉級水浴平，漆以能屠源行生業(yè)、呢地產(chǎn)板行業(yè)揪、金煩融官虎員為窗主、堪消費時模式零還是部注重于產(chǎn)品知的實姓用性祖和性浸價比扎；客戶濱機會【富屯人趨顛勢】稀缺搜景觀厭，健你康有斗品味船的生戰(zhàn)活方承式、首尊貴太感及接圈層崖的標(biāo)乒簽感3湖城丈大境汽成交銹客戶貨價值喝驅(qū)動革因素1、拿希望拌占有雜稀缺洽的景觀觀資源現(xiàn)體驗貴觀湖；2、繩晚年征在這稻里享座受健康逢的生凱活方攻式；3、陸需要慘能增臘值的味物業(yè)愉作為資產(chǎn)件配置勸；4、乓客戶糠也希喉望在溪這里晌找到圈層的歸絮屬；5、病曲江剖是有博歷史覽價值睬的，弊這里腎的人架文價要值讓跳人神沿往；6、干湖城交大境柿的物夫業(yè)尊屑貴服洲務(wù)讓礎(chǔ)客戶暮感覺曠到被尊重；收藏尊貴資產(chǎn)生活織體驗客戶孫機會【富禍人趨荒勢】陜北貨政府歌類客槽戶，財富皮積累驕迅速浸、人港際關(guān)唱系廣童泛、割能源棕型官為員、詳領(lǐng)袖劇氣質(zhì)陸、為獎人謹(jǐn)蕩慎、態(tài)待人詠真誠斃、外遼表低復(fù)調(diào)、探圈層狠內(nèi)顯陳耀、嚷宏大2客戶鋪機會王先秩生，撐男，果55肅歲，得陜北勒人，獲原來更就職森府谷吵政府撥部門捎，以臨及府象谷煤燙礦股桶東。郊在曲犯江有雙多套互房產(chǎn)娛中海工，曲樸江城溉市花揮園，貌現(xiàn)住票豐景屢佳園餡。家能庭結(jié)捐構(gòu)一懲家三跌口，賺兒子珍和他禁們一遠(yuǎn)起住奴已經(jīng)揪工作醬。該游客戶架屬于加非常糖低調(diào)螞的傳授統(tǒng)型孝客戶億因為撥他的肥身體日不是辟很好沫，所義以每說天都秤會去奧南湖亭鍛煉醒身體輝，之翼前看痕過芙追蓉世訓(xùn)家知陪道金食地集搜團在客南湖良有項晴目，看所以汪一直幸在等殺想買導(dǎo)一套寺聯(lián)排像別墅吃。在咐和該繩客戶崇的溝著通和瘋談判奇中他剖和夫袖人的房誠話非棉常的征少，釋對任仍何基菌本都邁是聽雕不發(fā)濱表過汁多言火論，上屬于忍非常顛理性截的客陪戶。笨因為洞對環(huán)慈境實滲在是真很喜勵歡所焦以到始時很銜容易陵的就伏成交技了。經(jīng)常柴電話昏或是誘短信穗的問側(cè)候。兆有時灑還會衛(wèi)去給麗他們緞送一剩些禮勉品和群水果打等。煎在建悠立了底非常綠好的噸信任段后，再他們枕給我陶介紹準(zhǔn)成交答了5職套聯(lián)局排別腸墅，朽4套諸小高提層。誦并且杯還在癢后期守也不磁段的餐介紹纖新客圾戶?；蔀槁沽宋忆涀詈美涞目蛻M戶資技源。蒜我的憑心得個就是鑄對待予這類村理性奮又實哨力并巾且不音張揚但的客移戶最璃重要旨的是教在專碑業(yè)的你介紹像好產(chǎn)鹽品外電，讓身他們爭完全旨的相跨信你贊。讓漸他們訪認(rèn)為涼你是圾真心隆實意略的在孔做銷蜻售服限務(wù)，踏這樣責(zé)才會究有淵耐源不功斷的駝資源陜。陜北壟礦主成類客戶直爽聲、富搏有、糾圈層替、標(biāo)罩簽感跨、煽捉動力歇、注鋒重風(fēng)皂水2客戶柜機會圖龔行江長：才炫耀跳型富栗人，藏之前蒙為銀參行行隨長，監(jiān)后辭鵝職放真高利學(xué)貸，佳搏得肅重金奧，社裹交脈培絡(luò)廣晃泛；乖是潘棒石屹隸重點腰維護衰客戶抗，購魔買銀予河S中OH侵O上岔億商或鋪；絲式為人在高傲代，不畢好接買觸；赴熱衷晚于介凱紹朋呈友。嫂王林栽富（腥梅寶異）：美男，煌55糾歲，饑陜北辟人，頭原來休就職光府谷腎政府暑部門沃，以翠及府補谷煤物礦股燙東。辱在曲賺江有饞多套穩(wěn)房產(chǎn)拜中海但，曲萍江城帶市花幸園，材現(xiàn)住均豐景彼佳園劫。家拘庭結(jié)呼構(gòu)一瘋家三抄口，剃兒子梅和他出們一者起住錫已經(jīng)稻工作朽。該放客戶奶屬于陣非?？畹驼{(diào)槍的傳喘統(tǒng)型孫客戶嫌因為平他的丹身體裁不是抹很好無，所站以每炒天都旗會去糞南湖革鍛煉暫身體碌，之基前看斜過芙饅蓉世奧家知蹦道金凍地集石團在憐南湖曬有項每目，槍所以距一直僻在等襲想買煉一套欣聯(lián)排刊別墅算。在邊和該閥客戶水的溝紛通和妨談判壯中他既和夫爪人的順話非捉常的機少，隆對任這何基鑒本都白是聽斥不發(fā)封表過陷多言產(chǎn)論，依屬于擱非常允理性獵的客葵戶。納因為傲對環(huán)鏟境實正在是腎很喜擁歡所邊以到木時很愚容易灘的就柜成交鄰了。西北裝奮斗睬實業(yè)守類客戶也，勤勞碧、踏五實、內(nèi)犒賞婚、舒團適度園與性齊價比瀉、謹(jǐn)裳慎猶先豫、傲成交慘周期冠長、松反復(fù)微、主罵觀性個強、眾追求藍(lán)圈層2客戶辯機會曹先揚生：滑芙蓉偵世家邪業(yè)主寨，實赴業(yè)型聚客戶與，在前李家拳村萬廉達(dá)經(jīng)蓬營一域家米皂線店灰，非予常想岔了解籃上層白社會可以及劃上層蠢圈層襖的人洲，會少通過單一切滅辦法孤來靠戲攏上漸層。蔣先采生：雞陜西等的浙呆江人臨，非郵常勤離奮，討做實兩業(yè)起繭家，橋深知襯賺錢推不易什，重免視性輕價比漁。但呆此類釀客戶若會注磨重面厚子工蔑程，叔如車那、表秀、包林都會營選擇奴最高堂端的雨。喜擠歡圈峰層，杜一旦土認(rèn)可躬，會牽介紹風(fēng)很多垮朋友蘿?！靖换ㄈ粟吀饎荨?客戶匹端機棵會陜西草高端乘客戶敲特征稠：從事使行業(yè)知：能王源行核業(yè)惜、私暈企業(yè)善主、曾地產(chǎn)川、政罷府人火士等多具餓有全難國視蹦野和雪外地久置業(yè)匯經(jīng)歷具有多次糾置業(yè)奧經(jīng)歷對投汗資具逝有敏幟銳的奔眼光怨，看敬中宏客觀經(jīng)輔濟對襖于整喘體區(qū)犯域的后價值梅帶動瓦作用括（看到乖土地單增值滑保值而非蚊短期抖投資脆回報同率）芹。生活陣方式綠：剛?cè)舆~入難財富軋階層路，熱傾愛奢樣侈品尋并喜蓄歡炫送耀,追求蝕時尚餓、尊破貴的河感受染、并扁對生姨活品含質(zhì)要鐵求高茂。購買傾目的券：居住角兼長保期投嬸資，距額離自追己的傻生活瘡圈子騎較近陜西錯高端?？蛻舾镏脴I(yè)蠶客戶藝身份鏡識別類特征4核心昌客戶速群：1.企xx懼本土罪中高具端客閑群：生活律在x龜x，漆想要螞尋找牽與自員身身幸份、吳地位涉相符跌合的蹈中高產(chǎn)端產(chǎn)兼品。2.膛陜北敲客群冊：有一定鮮財富資積累趕，尋飽找高撇品質(zhì)和或高爪升值基潛力癥的產(chǎn)佩品。3.丑本地袖年輕杏實力幣客戶眼：擁有沫較高棵的收委入水魚平與鋼發(fā)展熟潛力海，未讓來社銷會的策中流恐砥柱盤，且處他們侮會為黎高檔說、高無品質(zhì)拾的產(chǎn)烈品支荷付溢躍價。4.挖西北筑客戶詠、國滅內(nèi)一階線城汁市投孝資客鼻群：看到苗xx面與國沖內(nèi)一帆線城朝市的標(biāo)價格扎差距咱，對羨產(chǎn)品研的未喊來升夜值很桑有信幸心。客戶鍬定位宜：四烤類核那心客挪戶群客戶柄機會機會企總結(jié)壇：市場蹦機會鴉：1、劍浐灞欣區(qū)域魯：在看11悄年x慚x房縮慧地產(chǎn)刮的蓬累勃發(fā)勝展中旱，浐饞灞將傻成為納焦點愚市場2、曬項目滾本體拆：跳間脫區(qū)囑域競豆?fàn)帲猿蔀槠Gxx錯市場坊豪宅火代表客戶救機會患：鎖定騙市內(nèi)肺核心稻客戶騾，有臘效拓校展外鴉圍客栽戶2目標(biāo)解讀1審視使命3機會分析4案例借鑒5營銷策略營銷迎策略調(diào)總綱報告秧結(jié)構(gòu)突破問題赤二：晝本案蔑如何輩實現(xiàn)依浐灞綱區(qū)域意平臺辣量價摟突破記？如揀何成泛為市拍場領(lǐng)枯導(dǎo)者工？——套從成率功案駛例找們到出胞路案例顧借鑒3營銷鍬實踐乞案例且借鑒幫：成功振案例喂選取紹原則虎：成功攝定義樣區(qū)域艇價值貞，建韻立新貴的比陡價體粥系，從實現(xiàn)枕價值傷突破項目包成為鄰區(qū)域姓領(lǐng)先材者，戀“量富價”照雙贏成功騾塑造放/提很升項秧目（清開發(fā)而商）皆品牌中信科紅樹皇灣案例再一規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場總占爐地面瘋積：16季26及53加M2總建迅筑面愁積：65喊00攪00災(zāi)M2其中揮：住宅凈建筑安面積施：50懼51遣00澡M2會所搞建筑劍面積：60沉00輕M2幼兒屆園：60暴00貪M2中央秋廣場久：30道00厭M2（橫佩跨市語政路儉）項目皆分四布期開脖發(fā)，室其中一期58監(jiān)8套綠化凱率：65煮%容積核率：3.麻18總車緩位：35遮00梯戶牲比：二梯蠢兩戶世，二杏梯三壁戶項目扇概況率:項目斤成功妹模型漆研究完成嬸效果區(qū)域按識別鳳性差逼：紅樹誰灣片挎區(qū)與搞周邊逗片區(qū)睡無明損顯區(qū)流隔，呀區(qū)域乘混淆稱現(xiàn)象陪嚴(yán)重寬；區(qū)域私價值縣：紅樹虧灣區(qū)冒域具煮備成忽為豪賢宅片倒區(qū)的坐條件圣，但針是其兼自身許價值嘉未得佳到客田戶的猴充分哭認(rèn)知送；區(qū)域著成熟請度低煎：紅樹傲灣區(qū)硬域?qū)倮в谀跋鹕鷧^(qū)舉域，各尚未逢被開封發(fā)，脅區(qū)域臟配套件及成塘熟度嘆低；項目噴核心騰概念：立項派目高興端豪咸宅形銜象；實現(xiàn)晴項目礎(chǔ)高溢售價；項目嘩整體亂的可給持續(xù)丑銷售識；開發(fā)定商品頸牌形蜻象樹嫌立。紅樹羽灣區(qū)植域價淘值得途到大容幅提蒜升，色成為泉客戶類廣泛敬認(rèn)可復(fù)的深恢圳xx豪宅遍區(qū)域興；項目塵一期角開盤2個月石實現(xiàn)4.厘5億銷滴售額挺。項目聲背景舍:營銷失方向球1：沒區(qū)域海的重逗新定僚義，填實現(xiàn)浸區(qū)域陽價值井提升聰—灣摩區(qū)物砌業(yè)紅樹殘灣區(qū)穿域擁榜有良很好的墓自然掀環(huán)境概資源犬，但鳴配套伐不完落善，嗎區(qū)域是尚未灘開發(fā)區(qū)域服特征區(qū)域襲發(fā)展幅階段成功碼營銷敬方向初期騰階段重新丟定義雪區(qū)域仰價值匙，提乎升形撈象項目告周邊益有深桿圳灣疾、沙警河高項爾夫企球場鍬、主號題公量園、姿待建松的中究央公掃園等霉資源虛，結(jié)免合資嫂源，舟重新冤定義鍋片區(qū)欲，提出洽“灣輕區(qū)”批的概蛙念；尋找巡壽國外惜同類牛型可沒借鑒獅案例巴模式塔，創(chuàng)喜建一曲種全宴新的腐物業(yè)智類型——國際低頂級厚灣區(qū)綢物業(yè)，鎖猴定第一緣瑞級別候豪宅。營銷究關(guān)鍵抹2：住改變滾比價迎體系脹——糧國際習(xí)頂級萌灣區(qū)歌物業(yè)圍繞潑“國溉際頂?shù)考墳趁{區(qū)物斤業(yè)”揀的關(guān)搶鍵詞辟完成增項目轟營銷特動作組織酒會創(chuàng)、GO塌LF等上幣層社噴會的時尚冷活動，進杠行客戶劑圈層緞的營泄銷，擴匪大影倉響力瞧，形炊成口史碑傳皆播。時尚披感根據(jù)折客戶填喜好煮旅游標(biāo)的特看點，蠻組織絲式當(dāng)下浸流行怨的自駕盯游活藏動，給襪客戶娛新鮮殿體驗敗。30年*3染0米通豎透玻璃橡盒子革售樓晚處，極甚具時尚短沖擊舍力，濃姓縮項漂目產(chǎn)華品的插主要裂賣點鋤，兼靜具銷售日和藝潤術(shù)展織示的功延能。聘請著名糞樣板爛房設(shè)畫計公吃司梁濾志天進行慕設(shè)計玻裝修登，充俊分體乎現(xiàn)現(xiàn)氣代的故高尚顧生活右品質(zhì)棕。項目波營銷膜動作提出“灣尚區(qū)物蜓業(yè)，頭比肩質(zhì)全球糠”的口莖號，宴并將“灣顯區(qū)物宏業(yè)”打注冊能，成惕為項肥目的臨專署陡代名抵詞，營虧造項相目珍哭貴、賄稀缺很的區(qū)爹域地估位和壓形象圾。稀缺感身份感售樓莖處10米超的高大織門，認(rèn)氣派司、體掠面，如體現(xiàn)慰項目鐘高端擠的氣求質(zhì)?，F(xiàn)場亞服務(wù)細(xì)致勻、周錯到，額不僅煌體現(xiàn)撤項目及服務(wù)勞品質(zhì)務(wù)，更令客牢戶體光驗到隔尊貴綢身份作感。案例教營銷以總結(jié)捏：營銷隱方向營銷水動作時尚狂感身份社感稀缺聲感定義什區(qū)域定義引產(chǎn)品紅樹雁灣區(qū)鎖域擁頌有良出好的階自然繳環(huán)境讀資源而，但墳配套刺不完建善，核區(qū)域叫尚未喬開發(fā)客戶感圈層集的營勁銷活妄動梁志決天設(shè)予計樣板間注冊異“灣啟區(qū)物昌業(yè)”10盡米超眼高大軋門體現(xiàn)過客戶枕尊貴鄰的細(xì)男節(jié)服賴務(wù)玻璃消盒子頂售樓透處組織裙自駕虛游提出誰“灣橫區(qū)物果業(yè)”史的概櫻念國際枯頂級黎灣區(qū)湊物業(yè)項目金概況位置旁：深匠圳福綠田區(qū)均僑香標(biāo)路與獨香梅濕路交攻匯處襲；占地酒面積嶄：93秒54疫4平米跑；建筑涌面積趨：13派10商00平米挎；住宅膏面積驕：12繩70刃00平米限；容積還率：1.切4；綠化魄率：薪近50食%；戶數(shù)?。汗?4怪7套；資源燥條件寬：本鞏項目瞇位于名深圳砌中心鏟區(qū)香隊蜜湖藏畔，剛近鄰CB禍D，具瘋有極譯為純價粹的嬌城市勿湖景督，同盆時也橫是深葛圳富惰人區(qū)嫌氣質(zhì)遼最為撐純粹呈的地介方。香蜜孔湖一初號案例班二項目斷概況楊:項目添營銷哪方向解確定侍與執(zhí)耗行香蜜弄湖區(qū)病域地打處城坑市中蒙心，莊擁有觀絕佳營自然曉資源畝，是病深圳眨市發(fā)彼展成舌熟的令傳統(tǒng)芽豪宅跨區(qū)。區(qū)域腐特征區(qū)域月發(fā)展釋階段成功參營銷固方向區(qū)域騰“成思年”濃期利用關(guān)成熟寶區(qū)域今價值治，項煎目全鞋方位喝打造切外的孤細(xì)節(jié)葡放大放大奶香蜜膨湖區(qū)滴域價榮值，利加用地打塊拍蛋賣所齊引起宗的關(guān)遇注，頭炒作絕版言地王粉“9萬3”的概第念；在全遺方位踐精心皂打造筆產(chǎn)品抓的同哥時，放大豬售樓恥處展盤示，擁酬有奢誓侈大美堂、姜挑空算樓梯漏間、框豪華豬裝修腎、頂謙級配濟置；放大作尊貴謝服務(wù)把展示，注搭重每姿一個盡可以鏟為客逃戶提捕供的善細(xì)節(jié)努服務(wù)芹。完成家項目懇營銷施動作時尚震感創(chuàng)新爹推出“豪怠門夜?fàn)斞邕x槳房活晨動”，高核檔的充布置傍，高均雅的祥氛圍宴，既胖給客總戶新鮮滑的感糾受，又僵體現(xiàn)厘項目高檔估次。迎合慚高端未客戶澇的品遵位，晃舉辦香蜜芳湖1呆號鑒閉賞酒拿會，利用這席種高型層次受的時尚樸活動推廣優(yōu)項目走形象反。老爺勞車外戶形的看房燥車，新穎弱、別康致，讓沙客戶椒產(chǎn)生時尚顛的共擾鳴?，F(xiàn)場哲煮制針的咖嘩啡、封浴缸寶（泳龜池）壞里的瞇花瓣仔、浴尖巾、伙花園倆里的干燒烤上架、塘私家孔藏酒矮窖……樣板惡間內(nèi)的中每個訴細(xì)節(jié)備布置便，都蹤蝶體現(xiàn)框了高品倉位的稠現(xiàn)代強生活。社區(qū)罷內(nèi)保霸留珍魚貴百年喬古樹，制換造稀缺杰感；炒作抗項目土地擾價值，強脫調(diào)其獨一粉無二的區(qū)體位和稀缺燈性。稀缺感身份感會所支擁有10米大毅堂挑肥空，彰才顯身份吐感和脆尊貴眉感；主要征交通款節(jié)點滑與公釘共空各間處串設(shè)置門童，為篇客戶裙提供高品請質(zhì)禮專儀服耳務(wù)，讓滑客戶番體驗尊貴睛感受；售樓全處入遇口前忘規(guī)劃祖設(shè)計私家互林蔭勵路，氣勢吉恢宏，路默的盡禾頭開葵啟一個觀階層。此后灰，城卸市再級無如漠此規(guī)寫格之絮土地宜……完成票項目調(diào)營銷束動作案例怠營銷旺模式設(shè)總結(jié)營銷疊方向營銷籮動作時尚員感身份父感稀缺勿感產(chǎn)品寺展示價值烤展示活動唐展示香蜜因湖區(qū)播域地成處城簡市中能心，床擁有帆絕佳確自然尤資源蓄，是臭深圳詞市發(fā)飽展成杜熟的披傳統(tǒng)瘡豪宅給區(qū)。香蜜蛙湖1習(xí)號鑒團賞酒嘆會豪門掏夜宴惡選房穗活動稀缺新土地李價值私家液林蔭譯路樣板很間現(xiàn)追代生聞活展忘示新穎匯看房春車百年榆古樹尊貴型禮儀恥服務(wù)10腿米大調(diào)堂挑稼空放大掉土地率價值放大唉賣場土展示放大拌尊貴梅服務(wù)豪華養(yǎng)裝修穗配置聯(lián)手竿國際喂品牌夏舉辦新奢侈找品發(fā)陣布會營銷可案例唱總結(jié)杯：營銷練方向練：重新被定義/放大庫區(qū)域獨價值失，提針升形梨象深度躲挖掘者區(qū)域聽資源蘿價值月，站栽在巨襯人的著肩膀罵上，浪形成漆區(qū)域名價值鴉的絕侍對高聞度改變掀比價譯體系騰，樹旅立項辮目在宵區(qū)域哭中的采地位項目嘉成為散區(qū)域堆中的串標(biāo)桿設(shè)或項兵目代突言區(qū)造域營銷誕動作辱：如何叔梳理控項目邪核心秧價值對，建絕立稀昆缺感炮，唯迎一性叉的項碎目特怨質(zhì)，協(xié)形成份市場零絕對茂影響顏力。重新鹽定義貫/放食大區(qū)夕域價線值，私改變碰比價巧體系核心挨問題本項嘆目如出何跳艇脫區(qū)色域競斃爭，脅成為勻xx奴市場嬌豪宅偶代表乞，拉顧動豪取宅客久戶區(qū)私域遷鋸移？

FABF(features/fact)項目本身的性質(zhì)/屬性本項目規(guī)劃：浐灞自然生態(tài)保護區(qū)交通：緊鄰地鐵一號線，東三環(huán)、繞城高速品牌：品牌開發(fā)商，19年開發(fā)經(jīng)驗風(fēng)格：純粹西班牙風(fēng)格別墅產(chǎn)品：低密，高舒適度，別墅符號鮮明A(advantages)相對于競爭對手的優(yōu)勢本項目西北絕佳大濕地生態(tài)景觀資源產(chǎn)品低密純粹，高舒適度xx首個開放式濱河生態(tài)公園B(benefit/value)項目給用戶的利益（價值）本項目回歸自然：親近自然，享受愜意度假生活別墅圓夢置業(yè)的滿足：風(fēng)格純粹、別墅符號鮮明安全感與榮耀感：圓夢別墅生活項目敬核心逗價值期提煉OU頓R劈燕AD名VA糞NT但AG堡E—軋—國健家級首濕地幻玉保護諒區(qū)盡觀稻：區(qū)蠻域現(xiàn)找有珍沒稀植度物48緩科1課80祝種，互動物垃27怪目5護0科泉15撞0種搬?。骸皼芡挤珠w明”屋、拖“灞晉柳風(fēng)花雪”率、披“蘆皂蕩驚織鴻”蠻、“粒八水遇繞扛長安翠”等自漢然歷參史文蔬化景仇觀陽！盡攬拉：全制城唯慢此一錫處48泳0米視灞河慨最寬君闊水混面?。簢n家級隸2.未48析平方偽公里西北刑最大閉開放肥式濱止河濕知地公這園！新別芒墅時扭代領(lǐng)止跑舍強我其墻誰！屬性閑定位聽：對內(nèi)閑——納區(qū)域竹內(nèi)值恐得珍償藏的織五A扔級別劇墅對外俯——xx筋頂級船別墅遇生活具的塑功造者xx糖·浐拒灞·侄五A并級筑藏墅xx床·浐淚灞·抄生態(tài)形宜居玻生活Sl繳og攝an菜壹獨顯育產(chǎn)品雁的稀搭缺性萬、珍旗藏性匠，終窩極置轉(zhuǎn)業(yè)的問選擇獨享醫(yī)絕佳飽生態(tài)棕資源希的鑒憑藏級曾別墅瞇特點此前邪所享別皆扶屬平賊常Sl償og卡an字貳一個靜城市青的珍俊藏獨顯狀產(chǎn)品昌的稀檢缺性名、珍帆藏性纖，終煉極置銷業(yè)的鈴選擇獨享庭絕佳熄生態(tài)盤資源協(xié)的鑒勒藏級腐別墅奶特點Sl滴og婚an惹叁成熟欠別墅塑買家同上選獨顯擇產(chǎn)品巨的稀塞缺性欣、珍累藏性梢，終謀極置供業(yè)的癥選擇獨享巨絕佳翼生態(tài)晨資源閃的鑒救藏級撓別墅毯特點精彩標(biāo)，演圈繹生迫活每關(guān)一天1Mo協(xié)n.Tu隱e.We情d.與自臉然的甚距離役只有釀感受夏才能樓體會每天他都有岡老爸伏帶回主的滿膀滿一飽桶魚疾做晚腰飯時區(qū)吃，熔老爸肌釣的測高興版，我易們吃砍的亦后是開罩心十禁足，辭兩代加人的丈情感亞，就票這樣詞輕易粥的拉確近。每天仔的開太始都冊活力柔飽滿在朝偽陽中析醒來既，奔鐵跑在勻灞河技公園聲中，僑感受偶陽光框下、朋山水懇間生且命的郵張揚蠶與活庭力。大自并然是訊我最酬好的倒鬧鐘每天扭早晨恩，別秘人在挨鬧鐘捏的鈴狹聲中志醒來淘，而泊我，果早已退習(xí)慣烘了鳥鍬兒拍盤打翅滋膀的循聲音標(biāo)作為妻我的階鬧鐘休閑韻，來姑自工罪作的歌成就章與輕悅松2Fri.日子擊緩緩場，生譽活散嬌散，裙這里奶，讓王生活犬慢下伶來夕陽摘美景付，微吩風(fēng)徐究徐，換腳踏榨著公牛園柔理軟的載綠被霉，呼顏吸著要傍晚吵溫情娘的氣站息，遇慵懶扯得自溪然而考然Thu.此情乏此景紅，生振活顯堂得如惠此奢漁侈呼吸少清新恩空氣稼，路醬過公腔園去愿上班暮，給捷我?guī)硜韽寞B內(nèi)到貍外的柄從容炒與自債信，旁上班雕途中加，盡后覽公根園美駛景。體驗?zāi)牵涌达L(fēng)餅云淡艘的瞬荷間3Sat.Sun沉.當(dāng)休毀閑成允為一點種習(xí)碌慣，罰生活室中就抓透露樹了貴灘族的蝕氣質(zhì)爺；當(dāng)共斯享成稍為一興種理叉念、示思維拌，人扮生就伍會更據(jù)豁達(dá)2目標(biāo)解讀1審視使命3機會分析4案例借鑒5營銷策略營銷嬸策略留總綱報告粗結(jié)構(gòu)營銷癥提升由價值5營銷匪理想改變牛游戲誰規(guī)則吳，全蘭面建克立侍5A碗級藏貌墅暑評價舞新標(biāo)似準(zhǔn)營銷害策略稈總綱①放炊大區(qū)誦域價拒值（區(qū)腔域價爐值傳腳遞）浐灞壘——的CB仿E宜佛居城男市生剃態(tài)新鄰區(qū)本案?！x區(qū)域燙內(nèi)珍王稀純旬粹盤“藏塑墅”逢新標(biāo)號準(zhǔn)②改簡變比永價體川系國家陪五A拐級藏靜墅—鐮—改矩變原旦有別割墅價怎值模塘式，忘塑造詳頂級于別墅鋒評價陰標(biāo)準(zhǔn)③品袋牌提圈升““天解人長尺安，接創(chuàng)意綿自然半””1“城擺市價勿值”叮的線依索20睜11劈燕，借訴勢世我園會迫舉辦既向世缸界展薯示x鄭x城酷市魅成力，撇進一桐步傳吩達(dá)生持態(tài)宜擠居城罷市理欠念.深圳招紅樹與林國羅家級終濕地笑保護餓區(qū)杭州筍西溪臨國家秧級濕辱地保銅護區(qū)xx必浐灞混國家脈級濕稿地保低護區(qū)中信濱·紅奪樹灣姥、萬科莫·金割域藍(lán)必灣、萊蒙延水榭體春天綠城擺翡翠矛園、綠城掩紫桂錦公園增、西溪類玫瑰缸園xx骨圣堤鋸雅納“區(qū)塔域價發(fā)值”砌的線夾索2浐灞參52昏萬平碧米濕套地水就景價摟值演德繹：槽國內(nèi)翼知名親濕地貝保護蘭區(qū)的喂豪宅括生活沫圈，幼國家銜級生焦態(tài)保孤護區(qū)賣高度岡價值伸感“區(qū)廣域價亞值”創(chuàng)線索細(xì)之下妻的相搖關(guān)活與動主要巷活動媒體揭安排活動京目的活動是形式演繹算浐灞退的區(qū)離域價縣值報紙畏、網(wǎng)者絡(luò)、短雜志夠軟文米鋪陳各大沖電視瓦臺等稻媒體沙報道戶外錯廣告叔等結(jié)合鈴具體摔活動宿，安飾排全蒜國各千地媒餅體的內(nèi)提前小考察2拍攝興大型級寫實伴紀(jì)錄未片——吳大濕袋地邀請主知名舉濕地若紀(jì)錄瞞片導(dǎo)莫演楊錘光拍營攝紀(jì)疾錄片刺，廣腦為傳牌播區(qū)給域價躍值充分丟發(fā)揮蓄全民訪其參殊與的索力量臭，進對行浐濫灞區(qū)禾域生外態(tài)攝服影大有賽，絡(luò)制造脹全民匹效應(yīng)邀請捆業(yè)主拖／準(zhǔn)剪業(yè)主姻游覽暮中國撥著名攻大濕葉地，鴨體驗乘濕地生活府，感噴受濕這地價溝值浐灞訓(xùn)生態(tài)朋攝影黃大賽中國坑著名具大濕姿地游－西蟲溪／化紅樹奮林“本象案價撤值”億的線備索西班某牙風(fēng)栽情小裕鎮(zhèn)純貴賊族奢液華體陡驗尋找竹圣堤蚊雅納軌故鄉(xiāng)感知惠西班餃牙貴蓄族生質(zhì)活3西班叨牙風(fēng)萍情體穴驗季西班越牙生店活體陽驗外展慣場進興駐開盤4.報245.突316.辦77.興148.閥219.進28圣堤亞納新品發(fā)布會浐灞首席5A級藏墅“xx圣堤亞納”媒體首發(fā)感謝父親、還有母親“圣堤亞納”感恩家庭節(jié)您的成功離不開她圣堤亞納“愛情之旅”“西班牙音樂會”“圣堤亞納”消夏音樂會“本飲案價鋒值”喝線索饑之下盡的相壯關(guān)活骨動3示范夏區(qū)開押放“五繩A級弄藏墅早”的迷產(chǎn)品距相關(guān)廊活動3五A決級藏跳墅《鑰5A箱級藏勿墅生郊活新茄標(biāo)準(zhǔn)臺》發(fā)麗布活動勁要點方：把徒五A級藏爬墅產(chǎn)動品及條生活言方式劃提升絮高度激，邀蛛請媒瞎體參設(shè)加，筆并出勉相關(guān)源報道部，得榜業(yè)內(nèi)舞者得冊天下著名會影星患趙雅運芝參逢與“才五A休級藏伍墅”當(dāng)首發(fā)伸式“五伙A級建藏墅敵”新?lián)苿e墅覆標(biāo)準(zhǔn)確業(yè)內(nèi)逐媒體語論壇品牌劍提升殼的相拿關(guān)活則動4“陜南買柞水具小學(xué)筍”鐘公益匪事件熟媒體京化、矩序列銹化主題方：xx希望零小學(xué)豎教學(xué)沖設(shè)備仍落成炊典禮主題泛：年慎度愛穗心捐棗款典績禮主題杜：柞清水小耍學(xué)與先西光著中學(xué)劫手拉員手互乘幫互福助體電驗活藝動參與澆者：售陜南狠地區(qū)矩政府丘官員循，xx希xx領(lǐng)導(dǎo)嫩，xx、陜各南媒史體；內(nèi)容識：對挖之前臭的希摩望小題學(xué)學(xué)找生進聰行探擇望，足及新祝教學(xué)孕設(shè)備確落成穿典禮媒體僚表現(xiàn)竟：華大商報港、地堡方報穿、網(wǎng)灘絡(luò)軟籮文炒洲作xx渴省內(nèi)袖市外捧相關(guān)悠營銷纏拓展朗活動孕的開筐展?fàn)I銷饒攻略５營銷東攻略我們例一切削的策粗略與底行動湊都必貼須以勺現(xiàn)實刪條件斑為基做礎(chǔ)，嘩以共電同的沸目標(biāo)悲為導(dǎo)貌向1展示泥策略到達(dá)岔項目區(qū)域憤沙盤項目煌沙盤河資衡源利用樣板爛間參觀洽談催區(qū)視聽熟室xx愛發(fā)展浐灞押定位周邊爭規(guī)劃樓體呢條幅圍擋道旗產(chǎn)品嶄線項目乏位周邊君規(guī)劃親水怪平臺落地倚窗二樓候俯視戶型甲特點業(yè)主麻故事價格優(yōu)惠刷點位視頻耳觀看最后服拍定外場內(nèi)場由外臥場到鬧內(nèi)場敢，價圍值逐晨步滲膏透的洲個性曉化豪紛宅賣暑場1展示痕策略全方托位演鉗繹五稀A級咐藏墅傻奢華席尊貴踩生活愿，滿際足客釘戶“陷眼見非為實緣瑞”的嗓體驗2345禮遇迎賓銷售中心實景展示實景樣板間1戶外圍擋高感拍性下龜?shù)母叽w驗——舉開啟刻全新洞奢華順尊貴炸生活芹體驗昌之旅現(xiàn)場駁功能憶展示渡分布類及動鄙線安項排1展示撐策略外展?fàn)巿鰣鰳I(yè)所選煉擇要佳點：盜高端拴場所字，位交置、副品質(zhì)滴要與制項目心自身拾屬性芝品配關(guān)鍵籠詞：城市型核心閉位置賽。環(huán)境滅優(yōu)雅司。高品珠質(zhì)服榨務(wù)。1展示中策略建立泄清晰析領(lǐng)地匆感，獨步道繩與水悶、棧欠道的察營造仁迎合飾項目耽案名慢，將室妨內(nèi)綠歇色與對室外松綠色類融為巖一體森林慕步道秋千鹿頭京銅像處處握可見歌的綠價色，兔四季按花廳患般的地洽談岡區(qū)，楚精致不的水順池和艷潺潺竹的流徒水精心灣修剪否的樹儉木、挪草坪放和雕教塑、價燈具數(shù)設(shè)施乖結(jié)合蜻在一未起，努體現(xiàn)原尊貴承和專表享的崇氛圍露。加入始鳥鳴浩及悠蝦揚音病樂，使尖客戶劍聽覺禮、視轎覺全們方位社感受矮。1展示娛策略以創(chuàng)和新道罪具進惑行價狗值傳絕遞，齡用高探科技施對沖稼原生溉態(tài)，罷吸引疲眼球18探0度劈燕震撼懶環(huán)幕烙畫街區(qū)域侍沙盤投影顆項