高檔社區(qū)項目營銷策劃與銷售推廣報告圖文并茂

xx成都城南項目營銷策劃報告2011年11月操作重點確定客戶量與購買力的實現(xiàn)策略，打通順暢的客戶通路確定項目的核心競爭策略，實現(xiàn)區(qū)域市場的有效競爭確定項目的推盤策略，實現(xiàn)推盤進(jìn)度科學(xué)合理本案目標(biāo)【區(qū)域競爭】的影響【客戶認(rèn)知】的影響【市場環(huán)境】的影響【銷售價格】的影響突破限購政策壓力，解決代理公司渠道內(nèi)客戶難以再次購買目錄1營銷條件認(rèn)知宏觀環(huán)境研判

市場環(huán)境研判新南天地商圈項目本體認(rèn)知SWOT模型核心價值提煉客戶研究分析條件2營銷解決策略

項目營銷總綱客戶VS客戶策略客戶VS產(chǎn)品策略整體營銷策略品牌戰(zhàn)略管理整體營銷規(guī)劃首開營銷計劃行動宏觀環(huán)境研判外部局勢不穩(wěn)定，人民幣升值壓力不減，國內(nèi)CPI不斷增長是貨幣緊縮的主因，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，進(jìn)入加息通道，將使開發(fā)成本和購房成本增加，并直接影響普通購房者未來的購房信心。

國八條的實施，限制了部分客戶的購買資格，增加客戶置業(yè)和交易成本，此調(diào)控手段意在用時間換空間，為保障性住房上市以解決市場供求關(guān)系爭取時間，以保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展國家的一系列政策調(diào)控的基調(diào)是維穩(wěn)房價，控制房價快速增長政府穩(wěn)定樓市的決心已了然于心，房價上漲的趨勢戛然而止，穩(wěn)定民心必須穩(wěn)定房價；新政力度效果明顯，觀望氣氛升溫，各地成交量陡然下降，價格下行通道打開；后期新政將會在信貸上做文章，有可能出臺進(jìn)一步抑制二套房甚至首套房的政策。保障房的惠民政策會進(jìn)一步貫徹，中低端樓盤會受大較大影響。高端市場由于它的特殊性、客層面影響較小。宏觀環(huán)境研判未來一兩年內(nèi)，政策環(huán)境仍將比較嚴(yán)峻，政策松綁時間短期難以預(yù)見。住宅市場整體走勢樓市基本面呈現(xiàn)下滑趨勢，供應(yīng)量持續(xù)增加，成交量逐步萎縮。市場存量持續(xù)上升，市場風(fēng)險持續(xù)積累，買方市場態(tài)勢確立。圖1：2011年1—9月份主城區(qū)住宅供銷比圖2：2011年1—9月份主城區(qū)住宅成交均價走勢注：以上數(shù)據(jù)均來自于成都市房管局國家戰(zhàn)略天府新城項目區(qū)域價值1578畝，以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國際現(xiàn)代新城區(qū)作為天府新區(qū)核心起步區(qū)的天府新城，由北至南包含了六大組團(tuán)，新南天地組團(tuán)、金融城組團(tuán)、新會展組團(tuán)、大源組團(tuán)、麓山組團(tuán)及南湖組團(tuán)。成都堅定不移的向南發(fā)展戰(zhàn)略，將確定未來10年的房地產(chǎn)開發(fā)主流方向熱點板塊價格走勢保利青羊區(qū)成華區(qū)錦江區(qū)金牛區(qū)武侯區(qū)高新區(qū)城北大豐板塊武侯順江板塊大源組團(tuán)板塊光華新城板塊萬科金色領(lǐng)域藍(lán)光SAFA社區(qū)中海錦城保利花園保利城保利心語花園華潤鳳凰城成都各熱點區(qū)域均呈現(xiàn)降價趨勢，其中以龍頭開發(fā)商帶頭開始打價格戰(zhàn)。新南天地項目區(qū)域供應(yīng)與價格走勢各組團(tuán)項目概述項目品質(zhì)出現(xiàn)“中間高，兩頭低”；產(chǎn)品供應(yīng)量出現(xiàn)自南向北“逐級減弱”的態(tài)勢；剛需置業(yè)依然是本區(qū)域的購買基調(diào)同區(qū)域產(chǎn)品及客戶定位均與本案有差異化，本案主力產(chǎn)品在該區(qū)域競爭較小區(qū)域相隔較近，同面積段產(chǎn)品將會較多，后期客戶被攔截的可能性較大不同區(qū)域同產(chǎn)品，且占據(jù)一定的價格優(yōu)勢，將吸納本項目部分高新區(qū)客戶群體競爭愈發(fā)激烈，開發(fā)企業(yè)逐步加大了推盤頻次及優(yōu)惠幅度，但由于區(qū)域供應(yīng)量偏大，客戶選擇面較多，下單時間拉長，從而導(dǎo)致去化率緩慢。近期區(qū)域供銷與價格走勢板塊個案分析新南天地組團(tuán)——南鉆威尼斯該項目大打價格噱頭，吸引關(guān)注，但項目品質(zhì)較低，本次開盤去化最快的依然是面積較小的特價房，最高可享受18%的優(yōu)惠，大面積戶型銷售較差，無法與周邊品質(zhì)性樓盤相比，后期可能從價格上完成目標(biāo)。推售節(jié)奏項目點評：該項目與本案一街之隔，但項目品質(zhì)較低，戶型面積較大，無法吸引目標(biāo)客戶板塊個案分析新南天地組團(tuán)——公館1881推售節(jié)奏該項目為藍(lán)光針對享受型的高端客戶定制的項目，全精裝，對外稱5000元/㎡精裝，預(yù)計在3500元，產(chǎn)品去化很慢，外因區(qū)域內(nèi)有城南一號和譽(yù)峰兩大標(biāo)志性高端項目，客戶群體被嚴(yán)重分流，內(nèi)因藍(lán)光不善于走高端路線，前期推出了188㎡的戶型一次性付款省50萬，驅(qū)動一定的客戶購買。項目點評：該項目定位于高收入人群，但藍(lán)光缺乏開發(fā)高端物業(yè)的經(jīng)驗，在相同價格的前提下，無法與城南一號、譽(yù)峰等高端項目想媲美，客戶認(rèn)可性偏低，銷售不佳。板塊個案分析金融城組團(tuán)——中海城南一號推售節(jié)奏城南高端樓盤的代表，通過中海品牌的市場優(yōu)勢，積蓄了較多的目標(biāo)客戶，項目前期開盤銷售情況良好，目前在房市遇冷的情況下，該項目依然可以獨善其身。項目點評：成都高端樓盤的代表之作，其項目的保值性、增值性及后期物管受到高端客戶的一致認(rèn)可，在當(dāng)前房市環(huán)境下，項目購買力依然旺盛。板塊個案分析金融城組團(tuán)——仁和春天國際花園推售節(jié)奏項目前期蓄勢非常充分，不但具有仁和春天花園的大量的忠實客戶，并且通過春天百貨的高端客戶活動為項目積蓄了大量目標(biāo)客群；仁和依然繼承了產(chǎn)品創(chuàng)新及規(guī)劃優(yōu)勢，自營的高端商業(yè)+舒適產(chǎn)品線+區(qū)域規(guī)劃受到業(yè)內(nèi)市場的高度關(guān)注和認(rèn)可。項目點評：項目蓄勢充分，改善型客戶為主，暢銷戶型為136㎡，開盤去化較好，項目在距離、主力面積段、客戶群與本案競爭性較大。大源組團(tuán)——保利心語花園四期依靠保利的品牌號召力及大幅優(yōu)惠推出（金銀卡優(yōu)惠25000元，一次性優(yōu)惠4%），吸引了大量客戶前來咨詢，前期香雪在市場上大推7000入駐大源的廣告，刺激了觀望客戶下單。推售節(jié)奏項目點評：板塊個案分析本項目主要針對在城南工作及辦公客群，以投資型客戶、剛需型客戶為主。本項目是藍(lán)光針對高端客群開發(fā)的項目，選擇在此置業(yè)客戶群體主要以成功型客戶為主?？蛻魝€案分析本項目所在區(qū)域及開發(fā)品質(zhì)吸引了大量中上游客戶及有經(jīng)濟(jì)實力的社會菁英人士，看重生活配套及居住價值，同時對未來升值潛力一致認(rèn)可。本地型、改善型、投資型項目客群以中海積累客戶資源為主導(dǎo)的高端圈層客戶，包括中海地產(chǎn)全國/四川高端會員、私企老板、企業(yè)高管、頂級財富人士等。成功型、投資型、新貴型。購買保利心語花園的客戶以在城南商務(wù)型人群，包括城南入駐企業(yè)白領(lǐng)，金領(lǐng)、政府及企事業(yè)中高層干部；同時輻射部分華陽片區(qū)的原住居民及認(rèn)同區(qū)域發(fā)展的投資性客戶。本地型、改善型、剛需型。客戶個案分析戶型結(jié)構(gòu)集中單價二房、三房為市場絕對成交主力8000左右的價格為成交主力客戶主流需求分析項目醫(yī)成交數(shù)客戶孤情況外埠夫客戶緩逐漸肆占比晌增多季，需喪求多店為自攝用，內(nèi)投資賤為輔黨；本地儀客戶虧占比流下降館，多漠?dāng)?shù)為銅改善蹦、剛糟需型連，但竄相對反數(shù)量昏穩(wěn)定梳。中觀及市場——看上孝去很鄉(xiāng)豐丑從全漁市表贏現(xiàn)看姿，整鉆體市姥場表揪現(xiàn)差樓強(qiáng)人暈意，件價格盞戰(zhàn)成鑰為市侄場主歐旋律氣；從板歇塊表葉現(xiàn)看嫂，整逐個城宵南板巴塊表榮現(xiàn)略般好于教其他坊板塊建，剛涼需客協(xié)戶為助主流風(fēng)客群侮；從個獵案表鼠現(xiàn)看鬼，品京質(zhì)突催出，限價格富優(yōu)惠慘、營岡銷得遣力的鎖部分雨個案企，仍屠有不割俗表串現(xiàn)。市場門大勢酸欠佳期，但虎并不忠缺乏及市場豬機(jī)會微觀偽市場——看上懼去很我美區(qū)域僑價值快認(rèn)可腰度高愈，但鄉(xiāng)豐區(qū)域灣個案抬表現(xiàn)材較差艘，區(qū)秧域價瞎值優(yōu)勢勢沒揀有充淚分發(fā)裁揮，摔關(guān)鍵防在于憶產(chǎn)品暢與價黎格的眾契合納度欠恩佳；區(qū)域正可售培項目血較少恭，雖從產(chǎn)品膛線豐像富，速高中耗低各尿?qū)哟胃╉椖堪行愎?yīng)柳，但稈未能鼠形成婚“勢伴”與陣“話宮題”欲；目前澆區(qū)域膽內(nèi)項甩目價章格表突現(xiàn)低斜于金諷融城忍，速紀(jì)度表哨現(xiàn)遠(yuǎn)曲低于企大源度組團(tuán)葡；價值獻(xiàn)認(rèn)可棗度高警，但誼并未院有應(yīng)憲有的破市場肢表現(xiàn)接，存睜在向絕好發(fā)吊展和龍價格殼爆發(fā)冒的可陪能市場航之局5560504540353025客戶讓之道青年蛙之家青年顆持家小小推太陽小太店陽孩子艱三代后小泡太陽中年游之家老年宣之家年齡胞（歲及）家庭洪生命利周期主流壞市場瀉客戶針分析嬰兒舉潮一嫌代70后末80后20均12年-2良01牽5年市龜場主猴流客蘋戶1、主嚴(yán)力客壞戶仍糟為以棵家庭溪為單猜位的隆青年晝之家蔥、太紐奉陽家準(zhǔn)庭和灑富貴胸三口2、嬰罩兒潮國全部靠進(jìn)入品改善階階段托，改怖善需平求十籍分旺叛盛3、嬰幅兒潮育出現(xiàn)矛少量封（準(zhǔn)弓）空府巢需謀求4、80后已繩經(jīng)進(jìn)齡入購磨房階炭段，偶是目夾前首據(jù)次置呈業(yè)的垃主力皆客群該區(qū)眼域為歐傳統(tǒng)這高端脅居住墻區(qū)，詞主要沾以桐怖梓林硬歐城愿、紫座檀、懶神仙虛樹大窄院等坦高端妙項目剃為主穗，項過目已?；据^售罄鳥，暫呢?zé)o新跪增供唇應(yīng)，呢區(qū)域毫居住你處飽菌和狀螺態(tài)本區(qū)陣域為居傳統(tǒng)咐高端散居住敢區(qū)與闖天府伶新城幅的連扛接地像段，樸區(qū)域撈價值垂化明潮顯，略主要天因土簡地稀融缺等覺原因籮，供及應(yīng)量夾逐漸罵減少侄，加寬上周銹邊完享善的秩配套重，區(qū)胸域已竄受到楊市場欣認(rèn)可拘，受句到客給戶的鉗一致羞看好該區(qū)誰域主冠要以躲譽(yù)峰快、中牛海城倡南１倍號高煉端項稀目為里標(biāo)桿蕩，以重打造迫舒適殘奢享期大戶輩型為先主，忌主要榆針對購高端咳各戶稿群體決，南害城都猾匯以惑大體醒量，灶產(chǎn)品垮多樣構(gòu)化吸振引不今同客較戶群桃體，彼對本齒項目改具有窯一定渡競爭總。該區(qū)展域主瞧要以左中端完產(chǎn)品樣為主錫，面相積區(qū)艦間主蠟要集原中在潛中小筑戶型頭，市宗場供皇應(yīng)量店較大以，目茶前該券區(qū)域董配套澇并不曲成熟巷，加撒上市虜場競固爭較色大，凝成交濟(jì)呈明慮顯下天滑趨鳥勢。涂客戶脆主要寶以首垮置首建改占記比較蜂大金融城板塊大源組團(tuán)桐梓林神仙樹板塊新南天地板塊區(qū)域守發(fā)展襲承慣成都墊傳統(tǒng)邪高端青居住認(rèn)區(qū)發(fā)最展脈州絡(luò)，碎連接翁傳統(tǒng)黎富人蜓區(qū)桐萬梓林叉和新泥興國秋際化愁商務(wù)悔區(qū)金速融城國，兼銅具傳統(tǒng)燦與開覆放雙任重血忘統(tǒng)開放姻性生活某配套高端居住貼區(qū)自然景觀15寧8畝南站弟公園1、六犧大國乎際級峽主力花賣場2、40萬平恨米經(jīng)詳營面插積3、未趣來百捎億級文商圈1、x影x2、中乖海3、藍(lán)基光、沈合景斥泰富4、居妥住人萍口超尋過10萬本案本案呆作為爆區(qū)域甩大盤襯，出紗則繁腦華悠媽然，柿入則變自然軍靜逸項目梳本體自然純景觀周邊乏配套項目嘗自身梳擁有展約10料00則0㎡配凳套商凈業(yè)，18領(lǐng)00㎡會千所和贏六班湊幼兒鋼園，淋為住鞭宅提步供完刃善生五活配廚套，方及高宵端生番活服廳務(wù)。甩東側(cè)臥為市符級商僵業(yè)中批心，龍商業(yè)舒氛圍婦濃郁貝。項目鍋整體霉嵌入秤南站行城市侮公園老，外筆圍景祥觀資攤源優(yōu)影異，方將形樸成區(qū)獲域公舅共交雖流空見間。項目守指標(biāo)項目驗為區(qū)拒域較息大體戶量項滿目，礎(chǔ)各項航指標(biāo)撕科學(xué)厚合理徒，可駛實現(xiàn)裝較好籃的居翼住舒您適度鼻，形柔成高焦檔社奮區(qū)居住遭氛圍。本案碰規(guī)模值與體蓋量在很區(qū)域樸首屈棉一指島，可鄭實現(xiàn)把較好鐵的居送住氛源圍地塊爸價值腿分析C2C1B1DB2AC2咬:三等釋區(qū)位臨城畏市主肌干道笛；臨大鏡型集四中商勞業(yè)；西可魂享場留地內(nèi)遲部景摧觀。C1克:三等吐區(qū)位臨城塞市主蓋干道吹；臨在懷建和姻待建倚工地鄙；北可豆享場晌地內(nèi)所景；南現(xiàn)棄大片鹽城市礙綠地居。D:四等猜區(qū)位處于館地塊僚角端露；臨城切市道博路，腸位于欺交通舍轉(zhuǎn)角躬；與在腐建和北待建孕施工有區(qū)域裙相對太。B1延:二等壤區(qū)位優(yōu)；柴北臨離城市葉公園襲。南面午可享命受寬泰敞的考內(nèi)庭府院安村靜景獅觀。劣：位臨南鉆站火似車軌始道。B2振:二等阻區(qū)位西臨急城市材公園帽；東可繡享場械地內(nèi)賊部景艷觀A:一等辱區(qū)位安靜卷、開乏敞、薪舒適唯的內(nèi)流部景技觀環(huán)耐境優(yōu)勢寧：1.地塊鴉成規(guī)環(huán)則長攝方形險，圍蜘合式吹布局殃，符悅合中霉國傳遙統(tǒng)“天別圓地孟方”福哲學(xué)復(fù)思想聞和“浮合院麗而居傭”的津居住嶼理念鼓；2.中部干規(guī)劃迎大面減積的擔(dān)公共象綠地碼，提摟供了腔內(nèi)部廣公共平交流空單間。狡樓間碼距較獄舒適候，照賺顧各抄個單撿位的告景觀大視野和私丘密度拖，整笛體均翁好性賤較高造；3.正面名入口印處設(shè)安計的勤迎賓小大道蛾，充遲分體煩現(xiàn)項行目的推高品質(zhì)柄。幼兒園小區(qū)主入口劣勢優(yōu)：1.幼兒渣園位旬于價童值評便判優(yōu)絮質(zhì)的授地塊聰，阻唱礙了斬項目帆實現(xiàn)價露值最托大化午；2.小區(qū)總主入?？谠O(shè)魯立在刊規(guī)劃肥道路殘上，介昭示唱性不徐強(qiáng)；3.樓王今東西贏向，熱朝向濟(jì)舒適社度較餐低。方案A規(guī)劃瞇布局小區(qū)主入口幼兒園樓王優(yōu)勢崖：1.圍合凳式布壞局，節(jié)樓王明南北振朝向旨擺放落，舒束適度歪較高篇，體拳通透由感，脾及景遼觀的艷完整侮性。2.幼兒漆園的山位于D地塊若，實胳現(xiàn)了籍項目娛價值篩最大蘆化；3.小區(qū)例主入慕口位毀于盛剝和路愚，昭蓬示性傲較強(qiáng)圾。劣勢偽：1.樓王止與北帝側(cè)及眉南側(cè)昨樓間尼距較揮近，光影響蠟各自孔景觀捕視野滿；2.主入怪口處敞取消慚了迎籠賓大丈道的磨設(shè)立擾，降賺低品著質(zhì)感腥；3.幼兒洲園所腔處位予置可顫謂十唱字形竭路口站上，雄安全板性降宿低。方案B規(guī)劃業(yè)布局產(chǎn)品言類型項目份戶均魂面積敵為12梯1.毀88朗㎡，產(chǎn)例品功伯能性鞠以居艙住為瘋主，旬其中呼改善曾型產(chǎn)盯品占葛比較夢大，發(fā)部分賀剛需渠產(chǎn)品型，少掠量大礎(chǔ)戶型著豪宅滔產(chǎn)品御，以鏈高端另客戶阿與家槽庭自嘴用導(dǎo)尸向明瓦顯。戶型阿建議臥室臥室臥室臥室臥室+厲+黃+偉+更衣廉間更衣冠間更衣悉間更衣浪間++拆+衛(wèi)生扎間衛(wèi)生擱間衛(wèi)生胃間+倆+書房書房+陽臺功能席空間——主臥劫系列14撓0（＜14失4）17搜0-脖19抹0兩房三房30識0036么00以上33挑00以上42方00以上36膠00以上42干00以上21階00以上21流00以上39勁00以上42丘00以上21基00以上24慣00以上22昆0015形00以上42訪00以上27奧00戶型欺建議功能煤空間——起居障系列起居反廳潮起崗居廳起居錦廳起居或廳+磁+餐廳餐廳14糖0（＜14盤4）17殿0-忠19獸0兩房三房面對蘇高端獵客戶挪，打倘造舒舒適度歌尊貴莖感更偷高的訴城市炭城市統(tǒng)產(chǎn)品傭。客戶蛋普遍購十分指注重申社交復(fù)空間奸，因訪此起踐居系與列必?fù)祉毻曜洹⑽榇蟪呖p度，販奢華椒感更銀強(qiáng)。采用龍奢華被型配標(biāo)置，析面寬罵在6米以曾上，莫餐廳你獨立乞，且服都有越良好弊采光損和景爬觀。東西林向的喘戶型旱起居廳室首焰選好周景觀流位置齒。60賽00以上39紙0042急00以上42竹0069川00以上45元00以上69夠00以上75很00以上36刪00以上戶型警建議功能櫻空間——餐廚稀系列舒適厭型奢華掠型經(jīng)濟(jì)殼型標(biāo)準(zhǔn)良型面對潛高端梯客戶闖，打惜造舒叨適度魚尊貴手感更妨高的表城市件豪宅亡產(chǎn)品茫?？蛻魷\普遍痰十分蓬注重慮餐廚網(wǎng)空間增。大戶鋼型可爺采用銀奢華礦型配張置，默其余令戶型恢應(yīng)采束用標(biāo)碑準(zhǔn)型榜以上敬的配融置標(biāo)并準(zhǔn)。餐廚禿空間緩還應(yīng)餐考慮撓結(jié)合辟洗衣別、設(shè)蒙備間艙、儲皇藏等制輔助珍空間互設(shè)計母。廚房螞廚房廚房中廚+蘭+欠+餐廳餐廳西廚+餐廳18越0033遼00以上36橡00以上30舞00以上27宏00以上30置00以上30疼00以上27肝00以上24均0042創(chuàng)00以上36懸00以上戶型呢建議重要臣空間磨的強(qiáng)吧調(diào)——代表攪舒適妻的“島三回糟路”戶內(nèi)碎還應(yīng)家分為魔三重丙回路尼：分狹別是服務(wù)迅回路云、起多居回惹路和狡臥室疏回路堪。服務(wù)砍回路攤包括究儲藏鼠、功比能陽鑰臺，本并與來廚房冤緊密強(qiáng)結(jié)合督。起居長回路炮包括忙玄關(guān)唯、書酸房、投起居鎮(zhèn)室、廊正餐柔廳等欄社交錄空間番。臥室共回路曾應(yīng)自彩成一虹體，巾與起專居回夾路避摸免流修線交背叉，鞏保證駕居住段私密第性。服務(wù)回路臥室回路起居回路產(chǎn)品己細(xì)節(jié)區(qū)建議樓座趴首層夏設(shè)置睡入戶掀大堂，并堤保證終足夠型的層紗高，召建議絨不低好于5m；建議色樓座狐公共座部分養(yǎng)全采嗚用豪濃華精莫裝修，采岡用品務(wù)質(zhì)感勁強(qiáng)的跡，融蹈入了艦歐式睡元素礙的風(fēng)厚格；主色江調(diào)以奇暖色熔調(diào)為急主，用天欣然石談材、幼實木緩質(zhì)地凈增加闖優(yōu)雅委品質(zhì)蘇，營尾造溫遍馨輕瓶松的主居住滑氛圍圍；公共記空間膀精裝司修公共料部分肅建議優(yōu)勢--研--比-S公tr糾en竄gt酷h劣勢--漸--剛-W絮ea沒k機(jī)會--視--虎-O么pp芬or藥tu辟ni暗ty威脅--條--饞-T琴hr摘ea鬼te層n1.區(qū)位愛優(yōu)勢武：解地處退政府目重點踩打造顯區(qū)域垮，受姥關(guān)注誰度高杯，升眠值潛功力巨歇大；2.交通隙優(yōu)勢勻：地瀉鐵七襯號線翠及五裁號線頂（規(guī)畝劃）慚，4條以厲上公慢交線習(xí)路等則；3.項目艙優(yōu)勢拒：鄰拔近新潮南天違地商回圈及謹(jǐn)城市傾公園求。4.品牌勺優(yōu)勢兼：品規(guī)牌專銷家級湖開發(fā)利商1.北段班靠近磚鐵路架，項年目偏臉北方城位居撤住受然私密程性及柔噪音秋問題忍影響2.地鐵蝴及鐵暢路較煮近，繡對項盯目本墊身有喂噪音融干擾梁及視野坊干擾巖；1.區(qū)域嫌規(guī)劃跑：政畏府重圈點打峰造區(qū)眠域，鏟已形擴(kuò)成居滴住氛欺圍及竊商業(yè)藏氛圍右。配凡套較涼成熟充；2.客戶承的心選理預(yù)叢期3.項目徹品牌童：中瞎國建林筑品遇牌4.緊鄰泡站南及公園壩，景嘉觀資酬源優(yōu)青越1.市場棍風(fēng)險糕：政御策不館利，砍推盤網(wǎng)時間做節(jié)點翁的難賺以把惠控2.區(qū)域炸競爭隨：政廳府重邪點規(guī)睡劃區(qū)煎域，跳居住殿氛圍渣已形炊成，且辱周邊秤競爭棚壓力延較大壘；3.客戶站層面恢：面單對眾讀多項勾目的何問市關(guān)，客榆戶選檢擇層漁面廣SO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略0T戰(zhàn)略SW謊OT1.充分軟展示瘋項目瞧區(qū)位譜政策棕規(guī)劃睡優(yōu)勢沖；2.利用藏區(qū)域脊規(guī)劃鼓利好泰抓住之市場敲機(jī)遇必為核袍心手親段；3.客戶劈燕定位1.利用值區(qū)位絮優(yōu)勢怪及政變府規(guī)插劃發(fā)爬展的蝴優(yōu)勢利，規(guī)獸避市熟場風(fēng)盜險；2.將項展目家身庭主六題深套化，蒸尋找傅與周樓邊項盡目的仆差異剖，確狗立項卵目的撈獨有貸性1.項目諒以家傻庭為哥主題跳，打膽造適陸宜居薦住的陪精品夏住宅賤；2.在規(guī)岡模有餐限的紀(jì)前提虜下，迫各個丟產(chǎn)品質(zhì)線緊蒙密相腥連，北將價皮值最奧大化規(guī)避黎項目豪的劣姑勢，計以擴(kuò)亡大項蚊目優(yōu)違勢和窄機(jī)會喇點的袖存在小，使怎得客清戶產(chǎn)嚷生強(qiáng)熄烈購僑買欲籠望來魚拔高相項目酸價值牛的體訓(xùn)現(xiàn)，嗽對未全來不抖可預(yù)毛知性淘的心桐理障嶼礙降良到最羞低SW斧OT配套槽商業(yè)補(bǔ)、幼撓兒園廈，會犁所、罷公園恐、內(nèi)打外雙緣瑞重大延面具信開放顏綠地偽，使野生活午，交流瞧、休霜閑等尸城市把功能最聚集罩，未罵來區(qū)系域鄰錦里中帶心成偶為可訂能。鄰里溉中心改善融型和虹剛需覆產(chǎn)品這為主倉力，產(chǎn)產(chǎn)品畝定位禽及生樂活功攝配套屈，決生定項類目以剖家庭灘為單濁位，以翻自住冶為目述的客學(xué)群是蠻未來便的發(fā)糧展方始向。家庭川人居品牌類品質(zhì)國字隆號世超界50珠0強(qiáng)企紋業(yè)的猜成都靈開篇攪之作遣，企夜業(yè)品載牌強(qiáng)禾勢，凍品質(zhì)汪指向被明確互，業(yè)內(nèi)鄰認(rèn)知泳度高祝，必郵將成喂為未嚴(yán)來業(yè)販內(nèi)和婦媒體劣追逐古的寵威兒。桐梓夫林傳鑰統(tǒng)豪絨宅區(qū)駁和金卷融城醬國際造居住號區(qū)雙陶重屬缺性注系入，勒是項屢目即會具備誼傳統(tǒng)富人杠區(qū)血臨統(tǒng)，繁又兼呀具國決際高濱端住謠宅區(qū)晝發(fā)展竭屬性御。新老臉血統(tǒng)項目催屬性項目陡價值蘇點分葉解品質(zhì)價格公園配套建成蒸都最唱好的把房子江，享容天府昌之國飾最幸精福的慌家機(jī)會黨價格海購買資朝陽裂的新維城以系周邊踢的價榆格購繼買非斃凡的葡精工銳筑家生態(tài)吉公園輝，精悶品園階林自身斯商業(yè)剝、教朵育一俯站式般配套酸完備屠，生檔活無擦憂xx刑品牌較，專沒業(yè)建沈筑，暗行業(yè)室領(lǐng)袖品牌土地薄稀缺暈，老齊城南融最后疲居住繁組團(tuán)稀缺商業(yè)芽氛圍途濃厚貼，商住圈成句型，爪周邊規(guī)配套源齊全簡，生航活便赤利商圈品質(zhì)決定品牌地段決定價值配套決定生活精品耍屬性城市護(hù)屬性公園脂屬性品—品質(zhì)渠決定耳品牌最好身房子黃xx攪造醇—地段浸決定培價值最后存的價姑值洼掙地臻—配套挎決定評生活最繁布的生伐活會含所在開蒼發(fā)企觀業(yè)對暴本案熔的屬籮性定曠位上版，我亮們希達(dá)望在仔進(jìn)一極步解找讀：老城禮南·神仙揀樹·城市紙精品凝公園往住宅項目渾核心娛定位品牌誓發(fā)展廢方向顯性窗價值箏發(fā)展津方向隱形枕價值音發(fā)展彎方向臻——品——醇三大端核心姿價值嚷點稀缺公園品牌臻價格圈層商圈醇配套口碑尊貴品本地湊型本地縮慧型改善未型剛需設(shè)型截流距型擴(kuò)張訴型商務(wù)警型成功億型新貴束型擴(kuò)張殼型截流決型投資擱型7種傳勤統(tǒng)客凳戶類罩型產(chǎn)品——“家滑庭”——客群位的關(guān)乎系90㎡兩威房11系0㎡緊汁湊三酬房13層0—喇14秘0㎡舒適厲三房做（四睛房）18蟻0㎡樓秘王平凡捧家：1.產(chǎn)生端現(xiàn)金撈流2.一期奪開盤嬸前口里碑效娃應(yīng)3.后期稀產(chǎn)品界入市抱對項洋目認(rèn)德知度知加深新銳善家：1.業(yè)內(nèi)體人士摘、都襪市白剃領(lǐng)群厭居效鐘應(yīng)，秩前期盡話題么的焦囑點，村口碑婆效應(yīng)2.引領(lǐng)趙時尚廁潮流早，追踢求生剪活品霜質(zhì)，差產(chǎn)品什升級爛的主蠻力客恥群舒適擊家：1.金融陪城板怠塊商乎務(wù)人句士，仆國企舊，私駐企精噴英人堤士口答碑效燒應(yīng)形螞成圈嘩內(nèi)焦袍點2.初步丘確立釋項目籮地位盜，提綁升產(chǎn)物品品卵質(zhì)，牙實現(xiàn)嶺高端益產(chǎn)品犬回款趁，產(chǎn)渴品二頑次升材級的躬主力告客群奢華情家：1.高端市人群妻，成氧功人矛士圈請層效皆應(yīng)2.追求品品質(zhì)禍生活割，是萬項目墨客群鳥的精紛神領(lǐng)詳袖，散提升吃項目央形象隸高度移，實閑現(xiàn)利限潤最坊大化眷戀臉家：1.地緣芒客戶租、剛誘需、販改善疏型客地戶2.對項芝目一土期快覆速認(rèn)青知，籌快速囑接受響并快見速產(chǎn)啞生現(xiàn)過金流新貴饑客戶商務(wù)筐客戶高端劉客戶本地喇客戶大客傾挖掘競品祖攔截區(qū)域銳擴(kuò)張他們陷需要——因生蠟活所宅需，霞急需塌改善辮當(dāng)下棒的無跡房狀嘗態(tài)，肌在選艦擇的射過程胳中，兼對住圾宅品抖質(zhì)及咬生活今品質(zhì)結(jié)的需疾求有押所提輩升，尊更傾連向于慣具有身生活櫻及交欠通便喜利性估的、澇性價趟比高鉛的項奔目。素同時干對于枕地點壁的選輛擇上躁，熟腹悉的說生活俊環(huán)境岔對于姻他們梢也具林有相辯當(dāng)?shù)奈菸浟?。平凡滴家本地女青年魔之家外地筐青年鋤之家客戶徑鎖定首置濕型拓張柏型在老豬城南渣居住侍或離產(chǎn)城南棍較近野居住宰、或利在城康南工電作；對于勤項目沸所處摸區(qū)域響熟悉陽度較僵高；對價峰格較婦為敏傳感。10卡%對于瀉產(chǎn)品匹的品邪鑒力驚及周旗邊配啟套有咸較高圾需求釘；城市魯新貴眠并有挺一定榆購買堆力，染對項集目品郵牌有貞較強(qiáng)蠶認(rèn)知悔，屬產(chǎn)于關(guān)胞聯(lián)行挎業(yè)人撲士。他們省需要——繁華柔的城撇市已盆無法她滿足鋤他們爸的要壓求，航他們北需要罩新的健空氣地，廣泡闊的賠空間穿，更稀自由加的環(huán)凱境。蠻因?qū)渖顐}品質(zhì)防所需緊較高牧，負(fù)周全廚的考喉慮未誰來生棟活方繞式及特細(xì)節(jié)候，需錄要充之分完舊善的敵功能附配套吊。品麥牌性丘是他潤們購珍房安警全感扶的重撒要支牧撐點理，同襖時性貴價比腎也是飽衡量嶄的重栗要標(biāo)沖準(zhǔn)。截流撲型新貴杜型新銳粘家業(yè)內(nèi)顆意見好領(lǐng)袖各行緒業(yè)菁叮英青姓年10某%客戶腐鎖定本地煌青年歡持家外地涉青年哭持家小太催陽孩子勉三代他們乒需要——低調(diào)艘的風(fēng)肉格不哨低調(diào)今的人究生。障這類科人以舍家庭愧為重教，家闖對于梁他們呈意義駕巨大溫，是次幸福薪的代鋪言，腰是成誓功的券證明李。另駝外，禁受工小作圈烏化、豆朋友牽圈化柏、血通緣圈邀化的沾圈層千文化史影響軟，同任為成賢功人蘇士同雄區(qū)域聽同樓什盤購拜房漸豈成趨果勢，尚形成綁固定古高端切交際濕圈。改善程型剛需熱型舒適蒸家35棒%客戶蘆鎖定客戶漁鎖定后小析太陽中年聽之家老人漲一二變?nèi)鷥纱S情深（為愉子女蔬和父惑母買色房）他們子需要——祖祖晚輩輩鉆對本懸地鄉(xiāng)賄親的躺眷戀企，四祝世同胖堂這膛里有質(zhì)關(guān)于子父、駝祖輩附兒時板的記湯憶。蒸由于散家庭沫結(jié)構(gòu)這不斷福改變潤，對帳于住親宅的嗓要求笛也有積了進(jìn)蜓一步利的提得高。山同時帆在新間政頻堆出的蘋市場腫環(huán)境辛下，講對于授后期芬的政疏策走恰向缺若乏足葵夠的蜜信心計，在癥目前何仍可尚購買陜的情鬼況下枝，有瞇可能姜將未感來需府要再枯次購失房的猴可能微性考虎慮進(jìn)牧去，牢進(jìn)而棉選擇囑略高嚴(yán)于目麻前經(jīng)情濟(jì)承餐受能鞋力的福項目展。改善辨型本地貞型眷戀擺家30杯%本地萌富豪叛之家外地雙富豪水之家他們?nèi)π枰丶液宓母忻@覺對盛每一蹲個常練年在齡外的托人都騰是一慘種最賢深的盒誘惑補(bǔ)，星攜級酒傻店已擱無法痰滿足白他們命的要坡求，疤金家籃、銀隔家不螞如自霜己靜很謐安紐奉逸的鋸家。吼具有袖一定昨的置裕業(yè)眼殖光使牲貨幣堵保值苦，遠(yuǎn)鳳離喧奇囂的選同時晶，交割通便護(hù)利，重相信虎品質(zhì)蒜品牌蜻，對川生活急型態(tài)懷有較丸高要辜求?？蛻粼蹑i定投資鎖型成功刷型奢華家家15黨%鄰里中心家庭人居品牌品質(zhì)新老血統(tǒng)產(chǎn)品飲和客睜?wèi)魧ζ湮黄椒操e家新銳套家舒適凈家眷戀監(jiān)家奢華蓋家核心嬸特點誘：出將傅入相傳統(tǒng)曠貴族郊和新嘉興貴煌族成都誓血統(tǒng)丘和國吉際氣毀質(zhì)高端雄人居遍與商飲務(wù)發(fā)回展家庭撇生活優(yōu)和總礎(chǔ)在繁娘華1營銷條件認(rèn)知宏觀環(huán)境研判

市場環(huán)境研判新南天地商圈項目本體認(rèn)知SWOT模型核心價值提煉客戶研究分析條件2營銷解決策略

項目營銷總綱客戶VS客戶策略客戶VS產(chǎn)品策略整體營銷策略品牌戰(zhàn)略管理整體營銷規(guī)劃首開營銷計劃行動項目蒼營銷懷總綱解決狼客戶餃量解決連客戶醫(yī)購買解決帖新政向下新沫客戶苦進(jìn)入紛渠道——潮式歌營銷詠策略——1、客迎戶定巷量戰(zhàn)含術(shù)：薄人立摘方2、客矮戶定居性戰(zhàn)話術(shù)：慕品質(zhì)便家潮式議營銷蓄客崗、客華戶甄暑別裝戶開盤矩一戰(zhàn)蓄客客戶止鑒別客戶缺分析項目鵲既定拘規(guī)劃慣理解獲與分尸析項目近營銷相思路蓋確定提升穴客戶導(dǎo)質(zhì)量精彩針開盤潮式全營銷裝戶面對罵的項贈目客戶歪量、餃客戶餓購買新客轎戶渠刻道客戶卵需要帥什么/哪些穩(wěn)客戶蠅是真染實購錘買的夸客戶產(chǎn)品柔怎么府一一簽對應(yīng)營銷鼻推廣一一仰入戶意向事引導(dǎo)辰、調(diào)嶺整如何冰保證慘開盤僅良好葵去化開盤件準(zhǔn)備現(xiàn)場筑控制應(yīng)急搖處理思路塔解析人立描方蟲充分互發(fā)揮脆人與冷人，無家庭容與家祥庭之竭間互飲相的涉鏈接禮性，棕以人別群關(guān)乳系為襲載體鹿，進(jìn)階行客程戶與滔客戶園之間逗的口逐碑傳撞播，纖最終婆形成袖一個數(shù)持續(xù)蓮傳播命的網(wǎng)具絡(luò)，棒我們圍稱之圖為人才立方面關(guān)系船營銷肥。St娛an卸le慣y得Mi撕lg猴ra嘉mSt奮an押le福y娛Mi讓lg狐ra量m與他朋的六咸度分聚割理猶論早在19趨67年，捉哈佛浮大學(xué)房誠的心閥理學(xué)膚教授St手an育le斤y絕Mi困lg蛇ra庸m創(chuàng)立態(tài)了六治度分勢割理府論，散簡單斬地說奔：“凝你和易任何丈一個墊陌生遭人之合間所泛間隔皇的人影不會壩超過享六個儀，也神就是絨說，游最多墳通過團(tuán)六個拆人你尿就能情夠認(rèn)剛識任胞何一昏個陌哭生人狐。要”按斤照六洽度分?jǐn)[隔理梨論，大每個余個體貢的社粱交圈豬都不爬斷放駛大，猴最后間成為榜一個腐大型論網(wǎng)絡(luò)德。理論澇源泉意見領(lǐng)袖他們微往往置屬于絕某個欲群體……口碑奧影響鏟著……本案杜客群相特征原住盆民植肉根計懲劃——相WE旱A(chǔ)悄RE蠶O扇NE角——將家浮庭的志理念叮融入口社區(qū)銷生活爐，增恭強(qiáng)社啄區(qū)居滋民在臂這個艷“家裳”中朗的專嫂有尊寒貴感奔及優(yōu)叮越感瓶；增加任社區(qū)允家的江概念繁，讓腦所有剃人都停戀上叛這個午“家野”，授并且蔑建造派以家粱庭為相單位漠的營敢銷概膏念。營銷立戰(zhàn)術(shù)爪分解—給予被第一婦批認(rèn)脖可x屈x成汗都項靠目的全客戶惡絕對嗽的尊暫崇感軌，成飾為x歪x項少目和鑼品牌膀落地偏的核得心口槐碑客膚戶；尊重進(jìn)成都拴城市當(dāng)肌理團(tuán)，由晝客戶存發(fā)起拐xx芬成都雙項目沸的生植活理第念；未來腥xx醒項目花在成夸都持線續(xù)發(fā)南展的剩種子城客戶秤。當(dāng)我鎖們的左第一嚼批項退目的鋼追隨碰者進(jìn)塵入時耳，我始們將歷提供徑特別而的印膏記，懸并和濕建筑織本身抄結(jié)合期，成硬為永字恒的鼻印記臥；將園硬區(qū)的哄樹木背、景誰觀水嚷池等途上烙近下業(yè)弊主的踩手印某，有扣屬于觀業(yè)主美的獨域特門罪牌。虛這里輕是我傲的家春，并爆且只晉有屬虜于我濕。園林型景觀樹木籍花草景觀宇水池休閑柄觀亭建筑名符號建艘筑帶符事號原住青民植歲根計細(xì)劃生華活寫引姓入將家導(dǎo)庭生砌活引躺入社勞區(qū)生號活中冰，例析如：拴推薦依家庭釣菜單片、電味池回眾收計婚劃、牧家庭室節(jié)電但競賽忽等活配動，殘倡導(dǎo)擔(dān)家庭顫生活蒙與社洞區(qū)生概活相喘揉合畜。原住本民植公根計樓劃利驢益腳需咸求給客制戶一泉個炫冰耀傳翻播載激體，艱增加昌客戶憐的尊轎貴感早、優(yōu)約越感爐。例雀如：紫物業(yè)啊費的呢減免散，生每日鮮抓花和寺卡片席、提集供免狼費訂棗報紙鄙服務(wù)劈燕，私含屬的登安保甩服務(wù)隱，每旁周選晉出一午個“圣xx舍之家計”微砍博之賓星等黎活動瞎。原住焰民植池根計頌劃業(yè)緣例生根樂計劃增加復(fù)與業(yè)泛內(nèi)、壘主流話媒體深、政芹府的莫關(guān)系羅維護(hù)肝及升捐級，壟營造殘優(yōu)質(zhì)鏟的傳取播口裳徑；構(gòu)建真項目警意見信領(lǐng)袖汁。WE湖A元RE抬G爸RO訴WI雨NG營銷膀戰(zhàn)術(shù)星分解—控制酒具有苗城市想地產(chǎn)肆圈話蘇語權(quán)饑的意撫見領(lǐng)卵袖，科尊重榮城市吸地產(chǎn)萬圈口峽碑核查心人襯群，蘿由他滾人之誦口，鼠對項怠目進(jìn)點行傳握播；以實喪際利傅益給跪付的糕方式稅，保慎證業(yè)助緣口證碑傳越播的濱不斷劫擴(kuò)大進(jìn)。未來召在成譜都發(fā)由展的汗意見綢領(lǐng)袖陶。加強(qiáng)即與業(yè)郊內(nèi)資粱深評沖家、嚼報社幅、電劇臺、筆電視援、專景業(yè)刊尾物、躺政府仙部門北要員蔥等的盾對接壇與業(yè)疊務(wù)合灑作，煙為雙遲方共泉贏且用營銷位良好填公共禽口碑休打好連堅實魂基礎(chǔ)翁。業(yè)緣更生根拉計劃凡業(yè)廳內(nèi)人莫士推趣薦選況房成個功者襖，業(yè)超內(nèi)同子仁可呆獲得津積分探，并逐且凡把推薦古過來徒的客臣戶亦詢可獲瓜得額魔外積島分，將可直雕接作播為現(xiàn)嘩金使情用，佳抵扣肢相應(yīng)敵房價捎，活估動目貓的增腎加來該電來希訪量油，從米而促陰使成尚功簽嗚約。來訪者可獲得：10分業(yè)內(nèi)人士推薦選房來電來訪可獲得10分、認(rèn)籌100分、認(rèn)購1000分認(rèn)籌者可獲得：100分認(rèn)購者可獲得：1000分業(yè)緣漂生根單計劃由東的至西雖“成襯熟商嫂業(yè)—本案—生活界公園佩”、覽由北避至南閉“傳裂統(tǒng)高番端居南住群—本案—國際芒城南CB岸D”，虧具備銷成為德區(qū)域淘緩帶坡鄰里嶼中心枕的發(fā)效展?jié)撝|(zhì)。鄰里通關(guān)系后計劃WE施A骨RE粒T那OG畢ET脾HE售R營銷懂戰(zhàn)術(shù)顏分解—強(qiáng)調(diào)描鄰里蠅觀念討，強(qiáng)喪調(diào)恢至復(fù)中班國傳筒統(tǒng)“渠遠(yuǎn)親譽(yù)不如鵲近鄰夕”的搜鄰里芹觀；組織吊準(zhǔn)業(yè)別主進(jìn)拆行持拋續(xù)性援交流購聚會屯，尋疲找整砌個關(guān)米系網(wǎng)嶄絡(luò)中例的交罵集人沸群。創(chuàng)建猶“鄰拒里關(guān)繁系會蹤蝶員制盼”鄰里叉關(guān)系言計劃打造南成都赴甚至正西南瓶最具怎生活衫化、冬最和悟諧的穿生活耍社區(qū)球，鄰聰里之仆間互普助互刺幫，類友善喚相處器，分劑享生質(zhì)活；以鄰截里網(wǎng)羽絡(luò)為汁媒介腎，充淘分利朝用客鳴戶地狹緣性懷較強(qiáng)著的特畜點，骨收攏毅客戶孫關(guān)系悟網(wǎng)絡(luò)黎中所念有“劍關(guān)系宵緣”奶。四葉緞草行織動告訴魚他，擇身心仁健康煌很重懼要，游家庭粉各個器成員驕的幸撓福離鋤不開幻玉她；告訴傾她，值女性箏之美券，不般僅在捆身體歸的健生康，遍更是快身心翼的愉鐮悅；告訴TA浪……——“四框葉草桑”是促國際習(xí)公認(rèn)擾為幸比運的啞象征【第一懷片葉認(rèn)子代隨表真愛】【第二隱片葉遣子代敗表健康】【第三避片葉仍子代綿表名譽(yù)】【第四問片葉盆子代童表幸?！苦徖飼r關(guān)系背計劃定期圾組織組和開泊展一攤系列更有助歪于鄰姜里關(guān)陣系建忘立、犧家庭幻玉成員巴互動迷的歡隔樂活胃動；建造惱以家對庭為何單位鎮(zhèn)的營搞銷概塘念。聚增加瘡親人顆間的肥互動盤與交決流，戶可吸斗引業(yè)容主，這從而附增加判業(yè)主虎的家銀庭觀么，為而后期暮營銷特做鋪負(fù)墊。家庭沫立方己計劃WE警D年O峽HA紗PP臉I(yè)N梢ES婆S營銷摔戰(zhàn)術(shù)爭分解—以家坡庭為航單位擠進(jìn)行諷持續(xù)匠的營閣銷活鏟動；在傳刃統(tǒng)老已帶新選客戶稠經(jīng)營使的基傷礎(chǔ)上煉，開糞展新裕帶新泄的客欣戶經(jīng)紅營方設(shè)式；家園莊卡——具有掃公信競力的沙第三牛方利寫益保睬障1、聯(lián)艇合銀尊行推蠻出聯(lián)腸名卡儀“x霞x家咳園卡賽”2、功發(fā)能：積分幅可存縫入銀敬行卡獅，可周作現(xiàn)萌金使惕用；銀行垮存在嬌公信礎(chǔ)力，緞可增魯加客飛戶的默信任草感，渠提升有信譽(yù)綱度；銀行勸自有襯的客鎖戶亦棗可辦瞞理聯(lián)遇名卡割，只鍬需留齒下聯(lián)墾系方障式，乖例如量：即往可獲績得一器次免核費觀愉賞當(dāng)唉月最拴新大雖片的缺機(jī)會昆，可侮與銀封行進(jìn)王行資份源的帶相互拋利用轉(zhuǎn)；可將膚“x玩x家迅園卡架”金綢卡命妨名為犬“安野居卡睛”，喘增加賭意見忘領(lǐng)袖記的尊鵝貴感樣。家庭皇立方盲計劃凡以并來訪越客戶枝或來可電客囑戶，瞇于下形次來繞訪的綁時候忘能邀銷約親饒友前陪來選反房，加除可池獲得賀折扣坐優(yōu)惠例外，結(jié)另外儀家園字卡上炎將獲丹得額揚外積隙分，兔當(dāng)積梳分達(dá)通到一殺定數(shù)艦值同延時可聰獲得飼優(yōu)先挨選房單的機(jī)速會，燈繳納呢房款污的時撞候能羊抵扣賽現(xiàn)金矛，并漂且親難友若普成功訂選房覺也可賣獲得云一定搏的積刮分優(yōu)緞惠。閱最終攀達(dá)到敗增加灶來電撕來訪出的目現(xiàn)的。獲得桶折扣痛優(yōu)惠另外游家園稿卡中在將獲得巷額外庭積分牢，積分擊達(dá)到聽一定喚數(shù)值的掏時候蕩，可仆獲得優(yōu)涌先選心房的逼權(quán)利繳納辜房款洗的時候能絮抵扣惜現(xiàn)金并且頁親友得若成篩功選房慎也可紙獲得御一定的輝積分她優(yōu)惠家庭揉立方養(yǎng)計劃如若嘩準(zhǔn)業(yè)火主邀伴約到3個家壇庭成乖功選尼房，丘將給偏予除輕本身還優(yōu)惠貫以外穴的總濕房價1%的優(yōu)襲惠，4個家片庭成堡功選歡房給繳予總掛價1.喪5%的優(yōu)匠惠，頸依次沫類推榮，活行動目改的是昌實現(xiàn)肝更多安的有葡效簽爽約。優(yōu)惠1%約到3個家庭成功選房約到4個家庭成功選房約到5個家庭成功選房約到5個以上家庭成功選房優(yōu)惠1.5%優(yōu)惠2%優(yōu)惠2.5%家庭射立方險計劃——————家庭童晚宴吊活動舉辦咽超級派愉對舉行項夏日恨歡樂嘉申年華以家庭為單位參與有獎競猜邀請小區(qū)家庭參加，凡以家庭為單位登臺表演或者參與游戲的，就可以獲得“xx家園卡”積分組織功以家探庭為乓單位般的家蠻庭圈竊活動膜，打之造家似庭觀消，關(guān)扛愛家元庭，攔給客惑戶一敬種溫嘩馨、支健康飄的精狐神訴插求。（呀凡參誦與活祝動的篩業(yè)主遙，均搞可獲磚贈積夫分）家庭秩立方阿計劃當(dāng)業(yè)霞主將眼這種奪家的這氛圍矩感染坊給了泡身邊剩的朋框友的仰時候緩，大較家無北不羨轉(zhuǎn)慕，通慕名葵而來……每周屢組織蘿“星捐空劇原場”逢露天劣電影幟活動疾，凡霞來訪蛇業(yè)主肉親友么，均與可獲軌得免自費贈亭飲，辮并且緒業(yè)主湊亦可高獲得烏家園鈴卡積守分如若還業(yè)主俊邀請瞞親友賴來訪蛇舉辦窗類似亡“家牲庭野芒炊”砍、“旋時尚往寵物罪秀”狼等活晶動，陰社區(qū)隨將承捆擔(dān)相掙應(yīng)費森用，團(tuán)并獎朽勵相望應(yīng)積銅分。通過吳此類關(guān)活動辯的舉留辦，辮在客艇戶以疏及客鋼戶親癢友中桌留下搞深刻敗的影膏響，渣為項變目增叢加口干碑，凳并帶貓來更揪多客寇戶。（場凡參報與活或動的夕業(yè)主檢，均會可獲珠贈積罩分）家庭DI寨Y活動家庭蓋立方關(guān)計劃人立株方關(guān)投系網(wǎng)賊絡(luò)立方寬核立方戒中心立方啄載體立方無網(wǎng)絡(luò)客戶荒發(fā)展汪網(wǎng)絡(luò)盞：鄰碑里中紋心計剪劃前期場意見嬸領(lǐng)袖葵：業(yè)拔緣生廚根計位劃前期暈口碑工客戶倍：原衛(wèi)住民膝植根拘計劃客戶暗發(fā)展篩單位允：家抽庭立社方計燙劃注：根據(jù)蹈各個擺部分兔客戶刺的不宏同功宰能，大建立犬完善欲的口忙碑行繪銷客救戶網(wǎng)誼絡(luò)，讀奠定鼓口碑判基礎(chǔ)免，確灑定行愉銷方笨向。1、建武立絕關(guān)對忠仗實的替中堅白客戶辱群2、客退戶發(fā)余展的宴基礎(chǔ)俊人群3、項這目前李期迅蓮速引肺爆的漸基礎(chǔ)1、建波立市滋場口答碑的瓣中堅哈人群2、指王導(dǎo)市辭場情持緒基獅礎(chǔ)團(tuán)城體3、公密司品推牌落俊地的惡基礎(chǔ)1、建碗立全裁客戶俗發(fā)展此網(wǎng)絡(luò)2、口腰碑傳概播的慮媒體申渠道3、項雅目品曾牌落劑地的重基礎(chǔ)1、建嗽立未羅來活演動主桐題方段向2、適強(qiáng)應(yīng)目挪前市哀場環(huán)牛境的住推廣咽方式3、全罰家庭宗系統(tǒng)晝的落殃地保證籠客戶擺量的燭有效窯積累礦和實董現(xiàn)品質(zhì)擱家為加旗強(qiáng)客忙戶管謙理、顆鑒別荒客戶該真實劣需求席和購宴買意票向，通過蛋一定狗的手置段對搬客戶盞進(jìn)行食分級覽或分化成不答同層炭次，以便燥掌握禾最真疏實的仆需求降。第74頁支持得者到成交屋者顧客朗到主動爭關(guān)注咸顧客可能禁顧客伸到顧客主動賭關(guān)注腥顧客守到支持啦者潛在希顧客嚇到可能紐奉顧客xx煙在成坑都的膏處女宅作，泡有品扁牌，短無客劫戶攢原響始客拘戶，暴創(chuàng)造豆人氣蘆值強(qiáng)調(diào)幻玉客戶獻(xiàn)與客倚戶之壞間的送關(guān)系晚營銷斯與行鋤銷核心耽價值盡可槐能的奴擴(kuò)大練宣傳逆，使榮人們僅更多常的了層解本形案的侵產(chǎn)品駁特性庸以及獸升值倍空間橡等。糊此外盈，還便通過除銀行年，相亦關(guān)行獨業(yè)和賴協(xié)會趟的資鄙料等箱進(jìn)一鉗步搜漸尋潛哄在客副戶。通過窩所收冠集的客戶繡信息確定李其中彼合格渣的潛撈在客蛇戶對想象，慢如通鋒過購默買力魔，社員會地絨位，備職業(yè)墻，需時求狀政況來救識別王合格冊潛在內(nèi)客戶林。充分乞的進(jìn)唱行市蒜場調(diào)旗查，鍬通過轎電子染郵件綁，直膛郵，疲電話列咨詢膊等方迫式傳破遞產(chǎn)犯品信航息，舌喚起批客戶逐購買值需求腿。比肌如：絲式采取駐適當(dāng)勿新穎我的方讀式組哨織“聯(lián)客戶姜聯(lián)誼邊會”乖、“客接待河中心刻開放擋”等卡活動忌。發(fā)裁現(xiàn)和斗吸引沉潛在郵客戶鋸的消畫費，鴉最終昆讓潛預(yù)在的煉顧客鴨變成錢可能巧的顧慈客。將潛迅在顧印客變悲可能膀顧客品牌閉發(fā)力褲：中國郵建筑逮作為拋世界50孤0強(qiáng)及晨建筑邁優(yōu)質(zhì)喬產(chǎn)品揉的形執(zhí)象在腰業(yè)內(nèi)怪已經(jīng)顯深入晚人心緩并得諷到廣背泛的把贊譽(yù)鞭，若睬對品順牌形廊象及姥產(chǎn)品廳加以圾深化怪宣傳倍更是插吸引崖著可孝能的蘋顧客由群體退。核心往價值嗎發(fā)力迅：與百揀萬平根米的銀百億殘級商說圈為粒鄰：嚼無論劈燕是居浪住還狹是投脹資，水樓下哭就是亡生活費、娛獎樂、境休閑遍的后瘡花園伐，不湖用擔(dān)雕心下賞班菜俱場關(guān)唉門、栗不用拼擔(dān)心柴周末儲出門厚們車互外，夠在x汗x站鞭南項款目足辜不出獵戶就他可以園零距去離享碰受這多些?，F(xiàn)場沙管理揪：專業(yè)漿的代高理商醫(yī)為顧煉客提界供全象面、煙詳細(xì)察的講友解、蜂設(shè)計輕服務(wù)季：，稿為每館位客扶戶提尚供主電動、聞詳細(xì)必、全賄面的坊產(chǎn)品儲解讀蔥和針歲對性破的置武業(yè)計球劃，禽使可準(zhǔn)能顧溫客最獅終心證悅誠桿服、子為之鼻所動賀，轉(zhuǎn)絕變成株顧客思?？赡苷茴櫩退降筋櫰た蜑槊縿钜晃涣T前來蜂售樓糧部的渡顧客演辦理家族著卡，登緞記每象一位獎顧客里的基臟本信扮息以貌便以澡后的凡聯(lián)系敵。當(dāng)炊項目稼有新失的活語動、紫新的芒信息膀出來岔的時悠候可獎以通物過短趙信或尖者郵岸件的勉方式喉告知茶顧客虧，這微樣可偉以讓基顧客誘覺得涉我們耗沒有分忘記議他，孤同時鄭讓顧易客了亦解到秀我們芒新產(chǎn)異品的駱信息千。及時披通信中。置業(yè)莊顧問眼會記偽住他千所開蛙發(fā)顧閥客的狀相貌閥和名盟字，當(dāng)謹(jǐn)顧客演再次觀來到扭本店御的時澆候銷雅售人胸員可房誠以直接睛稱呼韻姓名，增呆加顧?？偷墓烙H切扔感。家園嘩卡顧明客參漠與活震動持苦續(xù)積撥分制，每雹次前褲來都景為該慈顧客和增加靈相應(yīng)丘分。顧客剪到主傭動關(guān)燦注顧體客為客負(fù)戶創(chuàng)折造可郵感知痰的價浴值并槳不斷確增值日，是猶客戶墓關(guān)系茄管理鴨的精輸髓和碼出發(fā)逗點。辨也只類有這壟樣，曾才能柄真正橋留住里顧客診。由助于面暑對著瓶龐大誰、復(fù)籠雜的濤消費史群體神，正財確、域有效鉤地與間客戶令保持當(dāng)關(guān)系路至關(guān)丘重要航。建立尚個性多化的邁關(guān)系葛紐帶目對每寬個置屆業(yè)者富保持圾聯(lián)系顫的方輩式，通出過定槐期對疾用戶束的回搞訪、侍節(jié)日量祝福晚、天拍氣變救化提零示等齊，提高縣顧客敘對開壁發(fā)企崖業(yè)的貨滿意紡度，衡同時峽隨著嬸現(xiàn)代辣人們羽的個魯性化坊需求漫，針桌對每己個顧牙客的狀需求戀為其天定做安滿足漆其個戶性需末要，到顧客灑需要泡企業(yè)疲提供融的哪敗些價棟值，顫以及慚這些尚價值歸給消訪費者簽帶來皆可感肌知的芬價值宮，對攔顧客李的需競求和洪競爭迅的優(yōu)洗劣勢綿進(jìn)行爹深入遞比較愉研究揚，培斷養(yǎng)自木己在似顧客附心目薦中的釀特色羅價值裙。私人伙溝通柱建立敬。主動環(huán)關(guān)注歌顧客充到支鼠持者口碑等行銷絕：通忠過開集展情來感營嗚銷，妥打造員顧客猜忠誠棚度，交服務(wù)雜于忠餃實客彎戶重渾復(fù)消肥費，艙更影濕響新貝客戶傘開發(fā)雅。多渠妄道推析廣：黨打造迅最佳濫推廣缺通路握。推體廣渠熔道分杜銷有碰網(wǎng)絡(luò)艇、紙脾媒、孩電話刺、直濱投等合線上核、線縱下方縮慧式。公關(guān)番行銷遇：傳僻播“比軟武窮器”早。隸公關(guān)潛行銷礦包括幣新聞經(jīng)行銷壺、事破件行屈銷、恩社會續(xù)公益短行銷皺等多伯種策侮略形憤式。楊結(jié)合尸不同怠營銷萄節(jié)點庫在網(wǎng)木站（躬包括魄項目壞網(wǎng)站杯、房強(qiáng)地產(chǎn)窄專業(yè)地網(wǎng)站夕）上濃設(shè)立須網(wǎng)上犬新聞數(shù)中心居，能貍夠擁活有良撥好的出新聞較條件片與環(huán)北境。外圍千環(huán)境場的維鐵護(hù)和槍優(yōu)化皆，口誕碑環(huán)胡境的甚保持。支持日者變剩成成唱交者通過商偉業(yè)暖已成海型專工業(yè)的右行銷歪團(tuán)隊耳，有晚效的仁無縫強(qiáng)對接群客戶干，可僅獨立轟拓客喬，獨伯立完鳴成客斃戶洽繁談與慰簽約討。在目烈前限背購的逝前提仰下，寫客戶嘴來源箏的有置效解綢決之竿道。專業(yè)阿行銷1.地毯吩式主賺動搜彎索經(jīng)過以市場密研究遣對符威合項趨目的盤要求壞的客許戶進(jìn)吧行篩隸選，往方式疑：電縣話營哭銷、當(dāng)陌生綠拜訪峰。偉業(yè)某電話薯呼叫杯中心2.外展經(jīng)過鴨市場暑研究辯對符偉合項灰目的漸要求域的客虛戶聚粉集地嘩進(jìn)行氏定點崗，方聚式：腥在選帆定位堂置進(jìn)引行外掙部設(shè)級展，顧傳達(dá)唉項目盼信息斗和客斃戶收扣集。行銷驢經(jīng)理+行銷稍專員+置業(yè)直顧問專業(yè)膛行銷3.大客鏟戶經(jīng)過愉市場告研究岔對符諸合項詞目的暈要求躍的大錄客戶內(nèi)進(jìn)行錫專人侍對接字，方饒式：返針對稈大客嘆戶特臥點，矩制定鐮專業(yè)躁的團(tuán)乳隊跟豬進(jìn)計告劃。偉業(yè)遵大客諒戶組4.聯(lián)盤從對戰(zhàn)經(jīng)過于市場憲研究娘鎖定劣區(qū)域纏內(nèi)的恐市場旅反應(yīng)誓良好宏的項守目，漫通過嘉下線士方式紗和選放定項飄目的拌銷售粥人員醉建立終良好蚊的合夸作關(guān)羞系，霉增加客客戶片的數(shù)駁量，惜同時囑提高你接觸渣客戶嬌的質(zhì)暈量。專業(yè)寨行銷5.市場譯聯(lián)動建立炊同保迅險，諸證券克，進(jìn)膽行客爭戶資于源的騰共享柿與戶總換。偉業(yè)略建立按與成機(jī)都5家相在關(guān)公著司建悲立長胃期協(xié)奶作。6.臟B5平臺是基赴于偉躁業(yè)顧駛問和混我愛鉗我家鐮的資課源累讓積和塊系統(tǒng)膜優(yōu)勢咸，通隱過客沃源渠蠶道、域終端仔網(wǎng)絡(luò)員、營化銷界謙面整批合，猜構(gòu)建井的植價根北箭京，磨可以洞聚焦津中國箏主要聯(lián)熱點烤市場嚼的高艘端商洗務(wù)及咳投資效物業(yè)淡流通成都貴陽海南武漢武漢北京天津大連沈陽青島上海蘇州紹興北京天津

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上海太原南京杭州寧波專業(yè)眠行銷整體辨營銷本目標(biāo)整盤綱銷售謀周期彩共36個月,2聞01饞2年7月~2篩01傳5年6月；銷售煙周期預(yù)計2012年7月入市，首開約6萬方，住宅均價10500元/平，80%銷售率；首開目標(biāo)住宅境成交唉均價11艘70摩0元/平，才商業(yè)憲成交跨均價52削50茄0元/平，版總額摟約33險.8拌1億元號；車位殲成交俗均價16萬/個，劇總額害約3.襯8億（通暫以震全部木銷售程估算旺）銷售營總額xx掙品牌勇完美裕落地勤，成范為具宰有市宿場影異響力隙和號休召力睬的開夏發(fā)企擦業(yè)品牌咬目標(biāo)注：侄以甲船方提賄供的系