房地產(chǎn)公司對外投資管理制度

對外投資管理制度總則依照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，為有效保障地產(chǎn)項目投資決策的科學化和高效率化，依據(jù)《公司法》和《章程》，結(jié)合公司具體狀況，特制定本制度。本制度所稱對外投資主要包括土地獵取、項目投資、項目收購等投資活動。本制度適用于公司本部、區(qū)域公司及京外項目公司。本制度旨在建立有效的監(jiān)控機制，對本公司及子公司在投資意向選擇、投資決策、組織資源、投資管理等經(jīng)營運作過程中進行風險監(jiān)控，保障資金運營的平安性和收益性，提高本公司的抗風險能力。對外投資的原則：（一）必需遵循國家法律、法規(guī)的規(guī)定；（二）必需符合公司的中長期進展戰(zhàn)略與區(qū)域布局；（三）必需規(guī)模適度，量力而行；（四）必需堅持效益優(yōu)先的原則。對外投資的組織機構(gòu)公司董事會為對外投資的決策機構(gòu)，對公司的對外投資作出決策?？偨?jīng)理辦公會為領(lǐng)導機構(gòu)，負責統(tǒng)籌、溝通協(xié)調(diào)和組織對外投資項目的分析和爭論??，為決策提供建議?？偨?jīng)理負責對投資項目實施的人、財、物進行方案、組織、監(jiān)控，并應及時向董事會匯報投資進展狀況，提出調(diào)整建議等，以利于董事會及時對投資作出決策。開發(fā)規(guī)劃部為對外投資的主責部門，組織開展投資方案編制、投資意向選擇、投資論證及投資管理。各區(qū)域公司負責人負責對新的投資機會進行信息收集、整理和初步評估后，提出投資建議。本部綜合管理部、進展規(guī)劃部、營銷推廣策劃部、工程管理部、工程預算部、財務部等職能部門參加投資論證與可行性爭論??評價，提出相關(guān)建議或意見，幫助開發(fā)規(guī)劃部履行投資可行性爭論??。公司財務部為對外投資的財務管理部門，負責對投資項目進行籌措資金、辦理出資手續(xù)等。審計部負責對對外投資項目進行定時審計。為防范投資風險、加強投資管理，開發(fā)規(guī)劃部在前期投資論證階段可以引入律師事務所、專業(yè)咨詢機構(gòu)等外協(xié)單位。投資意向選擇依據(jù)公司中長期戰(zhàn)略規(guī)劃及區(qū)域布局，開發(fā)規(guī)劃部查找各類項目投資機會，進行初步篩選，過濾明顯不在公司考慮范圍內(nèi)的項目投資機會。區(qū)域公司、京外項目公司依照相關(guān)標準搜集項目所在地及周邊的土地信息及市場信息，并及時上報本部開發(fā)規(guī)劃部。開發(fā)規(guī)劃部對通過初步篩選的項目投資機會進行部門內(nèi)部初步分析論證，提出項目投資建議。具有區(qū)域拓展職能的區(qū)域公司依照既定程序?qū)νㄟ^篩選的項目投資機會進行初步分析論證，向本部開發(fā)規(guī)劃部提出項目投資建議。投資決策開發(fā)規(guī)劃部向分管副總提報經(jīng)過初步分析論證的投資項目，分管副總基于項目狀況進行審核，刪除不符合投資要求的投資項目?？偨?jīng)理或總經(jīng)理辦公會對分管副總審核之后的投資項目進行審核，對通過審核的項目投資機會形成指導建議或意見。開發(fā)規(guī)劃部依據(jù)總經(jīng)理辦公會指導建議或意見，組織工程管理部、營銷推廣策劃部、工程預算部、審計部及法務人員進行項目盡職調(diào)查。開發(fā)設(shè)計部依據(jù)項目盡職調(diào)查報告履行項目投資可行性爭論??報告書。投資項目可行性爭論??報告應包含以下幾方面內(nèi)容：項目概況市場分析規(guī)劃設(shè)計分析指標及產(chǎn)品分析投資收益分析投資項目資源配置法律及政策風險性分析綜合分析與建議依據(jù)項目投資形式的不同，投資可行性爭論??應相應增加以下內(nèi)容：競拍和投標方式取得土地需要注意的問題：例如含地產(chǎn)成本測算、盈利猜測、拿地競爭對手分析、資金籌措等；在新區(qū)域開發(fā)需要補充的內(nèi)容：市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況，或組織履行新區(qū)域市場調(diào)查報告作為高層決策參考。開發(fā)規(guī)劃部組織相關(guān)職能部門對項目投資可行性爭論??報告書進行會審，各部門審核并提供相關(guān)專業(yè)建議或意見與建議。開發(fā)規(guī)劃部基于相關(guān)職能部門專業(yè)建議或意見，對可研報告進行修改，上報分管副總。分管副總對修改后的投資可行性爭論??報告及會審記錄進行審核，提出修改建議或意見?？偨?jīng)理辦公會對項目投資可行性爭論??報告進行審核，形成建議或意見。若項目未通過審核，則項目終止，若項目通過總經(jīng)理辦公會審核，則上報董事會。公司董事會依據(jù)項目投資可行性爭論??報告及總經(jīng)理辦公會建議或意見，對項目進行審核，批準項目，形成投資決議。若項目未通過董事會審核，則項目終止。開發(fā)規(guī)劃部依據(jù)董事會決議啟動投資項目，組織相關(guān)部門及單位履行項目談判、協(xié)議擬定、協(xié)議簽訂等工作。投資變更依據(jù)項目運作實際狀況，項目負責人提出書面變更申請，陳述變更原因。開發(fā)規(guī)劃部對變更項目進行初步經(jīng)濟分析，向相關(guān)職能部門發(fā)布項目投資變更爭論??會通知，各職能部門在會議前做好變更背景專業(yè)分析工作。開發(fā)規(guī)劃部基于各部門專業(yè)建議或意見，形成會議初步?jīng)Q策，報分管副總審批。參照本制度第四章《投資決策》程序，董事會對投資變更做出決策。投資管理、監(jiān)督與評估項目投資執(zhí)行期間，財務部基于每季度投資項目賬務狀況編制項目投資執(zhí)行登記表(附件1)。并上報分管副總、總會計師審核項目投資狀況及投資執(zhí)行登記表進行審核，履行后由綜合管理部、財務部進行存檔備案。審計部定時對投資項目開展審計工作，編制投資項目專項審計報告，上報總經(jīng)理辦公會。項目開發(fā)履行后，由財務部協(xié)同營銷推廣策劃部、工程預算部、工程管理部及項目部進行項目投資結(jié)算，填寫項目投資結(jié)算表(附件2)，并提交對比分析報告。綜合管理部作為檔案管理歸口部門，對對外投資項目的可行性爭論??報告及審批記錄紀要、投資變更資料文件、項目投資執(zhí)行登記表、項目投資結(jié)算表等建立專門檔案，統(tǒng)一歸檔。項目對外投資履行后，開發(fā)規(guī)劃部負責組織相關(guān)職能部門開展投資后評估工作，收集投資工作缺陷信息，總結(jié)投資閱歷，建立投資改進工作機制。附則本方法如與國家或關(guān)于主管部門規(guī)定抵觸者，以國家及關(guān)于主管部門的規(guī)定為準。本方法由開發(fā)規(guī)劃部負責修訂及說明。本方法自公布之日起執(zhí)行。

附件1.項目投資執(zhí)行登記表填表日期年月日編號xx第()號項目名稱:：項目獵取方式：項目類型：土地性質(zhì)：項目占地面積：m2總建筑面積：m2地上：m2項目位置：方案總投資：萬元已履行投資：萬元本季度履行投資：萬元項目概況：項目進展狀況及問題：收益方式：估計收益率(總投資毛利率)：投資項目主要負責人姓名：電話：手機：郵箱：登記投資項目負責人簽名：說明：此表由項目單位逐項真實具體打印填寫，表格不夠可增加,并加蓋公司紅印公章。附件2.項目投資結(jié)案表填表日期年月日編號xx第()號項目名稱:：項目獵取方式：項目類型：土地性質(zhì)：項目占地面積：m2總建筑面積：m2地上：m2項目位置：方案總投資：萬元實際總投資：萬元項目概況：項目履行狀況：存在問題：項目xx期：年項目銷售期：年項目投資回收期：年收益方式：收益率(總投資毛