物業(yè)公司顧問(wèn)書(shū)模版設(shè)備管理冊(cè)

咨詢咨詢顧問(wèn)書(shū)（九）設(shè)備管理冊(cè)目錄一、說(shuō)明………………3二、公用設(shè)備管理程序………………3三、供配電設(shè)備保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)…………48四、發(fā)電機(jī)保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……………49五、停電管理作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……………51六、1千伏以下電力電纜保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……52七、各類泵保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……………53八、給排水系統(tǒng)異常狀況處理作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……54九、單級(jí)、多級(jí)分段式離心泵修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)………………56十、清洗水池（箱）作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……………57十一、消防泵試運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……………59十二、電梯操作作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……………60十三、電梯保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……………61十四、電梯故障處理作業(yè)指導(dǎo)冊(cè)……………62十五、小型空調(diào)器安裝保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)………………64十六、住宅風(fēng)冷式冷熱水中心空調(diào)機(jī)安裝保養(yǎng)修理修繕指導(dǎo)冊(cè)………66十七、泳樂(lè)設(shè)備保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)……………68十八、修理修繕維護(hù)設(shè)備及工具操作作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)…………………71十九、測(cè)量?jī)x器年檢指導(dǎo)冊(cè)……………73二十、家庭修理修繕?lè)?wù)的提供和監(jiān)控程序………76下期咨詢咨詢顧問(wèn)書(shū)預(yù)報(bào)………………78（一）、說(shuō)明本冊(cè)咨詢咨詢顧問(wèn)書(shū)內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目所涉及的設(shè)備種類，具體的設(shè)備操作修理修繕因設(shè)備型號(hào)差異而不同，可依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況在本冊(cè)咨詢咨詢顧問(wèn)書(shū)基礎(chǔ)上調(diào)整完善。（二）、公用設(shè)備管理程序?yàn)橐?guī)范小區(qū)機(jī)電設(shè)備等公用設(shè)備的管理，保持公用設(shè)備的良好狀態(tài)，確保所管轄區(qū)域公用設(shè)備發(fā)揮正常功能，特制定此管理程序。一、公用設(shè)備的分類1、供配電系統(tǒng)：發(fā)電機(jī)、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、監(jiān)控柜（箱）、公共照明、供電線路等。2、給排水系統(tǒng)：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、水泵、各類閥門(mén)等。3、消防系統(tǒng)：煙霧/溫度探測(cè)器、報(bào)警裝置、消防監(jiān)控主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、消防廣播系統(tǒng)、消防對(duì)講系統(tǒng)、消防泵類、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、水幕系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火卷簾門(mén)系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)等。4、電梯5、空調(diào)系統(tǒng)：冷水機(jī)組、空調(diào)泵類、冷卻塔、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、自控箱、溫控開(kāi)關(guān)、電磁閥、膨脹水箱、其它類空調(diào)等。6、電訊系統(tǒng)：電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。7、安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安對(duì)講系統(tǒng)、居家報(bào)警系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。8、修理修繕維護(hù)設(shè)備及工具：電焊機(jī)、切割機(jī)、打磨機(jī)、沖擊鉆、手電鉆、絲錐、板牙、各種檢測(cè)儀器儀表等。9、其它公用設(shè)備：泳池及設(shè)備、娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)備、燃?xì)夤艿兰伴_(kāi)關(guān)、停車場(chǎng)及設(shè)備、剪草機(jī)及綠化設(shè)備、吸塵器等。10、房屋本體及附屬設(shè)備：防雷系統(tǒng)、自行車棚（房）、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、建筑小品等。二、管理職責(zé)1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕工作的檢查、監(jiān)督工作。2、設(shè)備主管負(fù)責(zé)公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕工作的組織、支配和實(shí)施，建立設(shè)備臺(tái)帳，解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改造方案。3、設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕的日常工作。設(shè)備責(zé)任人（技術(shù)修理修繕人員，以下及相關(guān)作業(yè)手冊(cè)同）4、管理處客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)不定時(shí)抽查設(shè)備保養(yǎng)狀況及相關(guān)質(zhì)量記錄，監(jiān)督設(shè)備大修及重要修理修繕工作，對(duì)檢修質(zhì)量進(jìn)行鑒定，并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》上。三、管理細(xì)則1、設(shè)備房管理1.1設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無(wú)關(guān)的物品并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。1.2設(shè)備房門(mén)應(yīng)有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”等標(biāo)識(shí)，進(jìn)出隨手關(guān)門(mén)。3設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有管網(wǎng)等設(shè)備時(shí)，應(yīng)在設(shè)備上端加裝喇叭口等設(shè)備，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的平安使用。1.4凹凸壓配電室、變壓器房、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房等重要設(shè)備房，應(yīng)裝置干濕球式溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)。設(shè)備房?jī)?nèi)溫度須保持在+40℃5參觀來(lái)訪人員需進(jìn)入設(shè)備房，憑管理處經(jīng)理通知，并指派專人伴隨方可進(jìn)入。1.6設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天檢查設(shè)備房，查看房?jī)?nèi)環(huán)境溫度、濕度，并把各種運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》上，每周清潔設(shè)備房一次。2、設(shè)備保養(yǎng)修理修繕2.1日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備，正常狀況下無(wú)需記錄，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理，并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》上。2.2設(shè)備主管每天負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督保養(yǎng)修理修繕工作，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)要求設(shè)備責(zé)任人處理，并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》上。3每月管理處經(jīng)理睬同設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人對(duì)各類公用設(shè)備的狀態(tài)及其質(zhì)量記錄進(jìn)行一次巡查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)在《設(shè)備（設(shè)備）檢查記錄表》中予以記錄，明確整改處理的責(zé)任人、履行日期，履行后由設(shè)備主管進(jìn)行復(fù)查，并做好記錄。2.4設(shè)備檢修等級(jí)按以下分類進(jìn)行高等級(jí)檢修包含低等級(jí)檢修全部?jī)?nèi)容：2.4.1日檢：屬巡視性檢查維護(hù)。對(duì)設(shè)備房及四周環(huán)境進(jìn)行清潔，檢查設(shè)備有無(wú)漏水、漏油、漏電、漏氣等異?，F(xiàn)象，照實(shí)記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)，確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否有異常狀況。2.4.2月檢：屬預(yù)防性檢查。對(duì)設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對(duì)故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整，預(yù)防事故的發(fā)生，保證設(shè)備正常運(yùn)行。2.4.3季檢（半年檢）：屬維護(hù)性檢查。對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。2.4.4年檢：屬恢復(fù)性檢查。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體檢查，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。2.4.5大修：屬?gòu)氐仔孕蘩?。?duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)的進(jìn)展需要進(jìn)行技術(shù)改造。設(shè)備主管應(yīng)視設(shè)備故障狀況及時(shí)提請(qǐng)?jiān)O(shè)備大修報(bào)告，經(jīng)管理處經(jīng)理審核后報(bào)小區(qū)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。2.4.6分承包方保養(yǎng)修理修繕：依據(jù)協(xié)議內(nèi)容，在設(shè)備責(zé)任人的督促下進(jìn)行定時(shí)保養(yǎng)及處理故障，并按要求記錄在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。5管理處設(shè)備主管應(yīng)將設(shè)備檢修狀況和重要零部件更換狀況記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》、《設(shè)備臺(tái)帳》及《設(shè)備（工具）匯總表》中。2.6對(duì)重要設(shè)備、設(shè)備的易損易耗零、部件，管理處應(yīng)有適量貯備，便于突發(fā)故障的及時(shí)處理。2.7設(shè)備主管應(yīng)依據(jù)批準(zhǔn)的檢修方案和修理修繕內(nèi)容，做好修理修繕前的調(diào)查籌備工作及防范措施。涉及人身平安和與生活、辦公等密切相關(guān)、易引起顧客投訴或影響公司形象的重要修理修繕工作，管理處經(jīng)理需到場(chǎng)指揮、溝通溝通協(xié)調(diào)、組織。2.8設(shè)備大修，管理處客戶服務(wù)中心主管應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理修繕狀態(tài)檢查、督導(dǎo)檢修人員按工藝要求檢修，解決技術(shù)難題，保證檢修質(zhì)量。驗(yàn)收須符合國(guó)家相關(guān)行業(yè)驗(yàn)收規(guī)范要求。2.9年度檢修方案由管理處在每年十二月十五日前上報(bào)公司審批。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行檢修方案，如有特殊原因需變更檢修方案時(shí)間，應(yīng)提前一周上報(bào)公司批準(zhǔn)。2.10管理處應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保存必要的、與運(yùn)行設(shè)備相符合的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)及相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資料等設(shè)備管理檔案，以便系統(tǒng)地把握設(shè)備狀態(tài)，便于今后修理修繕工作的查閱。3、供配電系統(tǒng)管理1管理處應(yīng)嚴(yán)格遵守電力部門(mén)的《供用電協(xié)議》，明確高壓設(shè)備的分界點(diǎn)及供用電設(shè)備的所有權(quán)屬性，并保存相關(guān)資料文件資料資料文件資料文件資料。3.2管理處應(yīng)認(rèn)真做好自身設(shè)備的管理工作。在巡視設(shè)備中發(fā)覺(jué)所有權(quán)分界點(diǎn)處屬電力部門(mén)等他方管理的設(shè)備有異常狀況時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知他方，以免影響本小區(qū)的供電平安。3.3管理處應(yīng)依據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式，力所能及地發(fā)揮變壓器的利用率，電容補(bǔ)償屏自動(dòng)監(jiān)控器必需始終處于良好狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合電網(wǎng)運(yùn)行規(guī)定要求。3.4對(duì)供配電設(shè)備的檢修應(yīng)盡量在不影響顧客的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。如有高壓環(huán)網(wǎng)柜等設(shè)備，則須有一名持有高壓進(jìn)網(wǎng)許可證的技術(shù)員作為供配電設(shè)備的設(shè)備責(zé)任人。3.5為確保小區(qū)供配電系統(tǒng)平安，對(duì)變壓器二次總開(kāi)關(guān)的愛(ài)護(hù)整定值，設(shè)備責(zé)任人不得任憑變更；若需變更整定值需報(bào)公司批準(zhǔn)。配電回路開(kāi)關(guān)的整定值變更需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方能進(jìn)行，并報(bào)公司備案。3.6備用發(fā)電機(jī)應(yīng)常常保持良好狀態(tài)，在市電停電的狀況下，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)保證在5分鐘內(nèi)使發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)供電，以確保重要負(fù)荷的正常使用，關(guān)于運(yùn)行狀況記錄在《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》上。發(fā)電機(jī)與市電聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置應(yīng)動(dòng)作可靠，防止反送電。3.7設(shè)備責(zé)任人要及時(shí)、準(zhǔn)確地填寫(xiě)電力系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行記錄表、發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表，每年需對(duì)發(fā)電機(jī)、電動(dòng)機(jī)做絕緣測(cè)試，并予以記錄。3.8停電設(shè)備檢修時(shí)平安注意事項(xiàng)3.8.1由設(shè)備主管指派一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人，并填寫(xiě)《停送電操作票》。3.8.2斷開(kāi)隔離開(kāi)關(guān)，必需由設(shè)備責(zé)任人掛“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。3.8.3停電檢修設(shè)備必需由設(shè)備責(zé)任人用高、低壓驗(yàn)電筆對(duì)變壓器和配電柜進(jìn)行測(cè)試，并掛接臨時(shí)接地線。3.8.4最后由設(shè)備主管核對(duì)，確認(rèn)無(wú)誤后方可進(jìn)行檢修。3.8.5檢修完畢后，由原掛接地線人員拆去地線，同時(shí)原掛牌人員拆去“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。3.9低壓帶電作業(yè)平安注意事項(xiàng)3.9.1嚴(yán)禁在感性負(fù)載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。3.9.2設(shè)備主管向管理處經(jīng)理匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間，并經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修。設(shè)備主管必需指派一名現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人。3.9.3作業(yè)人員必需穿戴絕緣手套和絕緣鞋。4、給排水系統(tǒng)管理4.1無(wú)自動(dòng)切換功能的生活泵每月做一次主、備泵自動(dòng)切換試驗(yàn)并記錄。4.2消防泵、噴淋泵每?jī)稍聠?dòng)一次管網(wǎng)末端試水裝置或打開(kāi)水泵出水管放水試驗(yàn)閥。4.3雨水泵、污水泵每年三月份進(jìn)行年檢，依據(jù)實(shí)際狀況確定是否解體檢查并記錄。4.4生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視狀況而定，但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。4.5泵房監(jiān)控柜日常維護(hù)由給排水設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。4.6水箱、水池至少應(yīng)每半年清洗一次。清洗后聯(lián)系水質(zhì)檢測(cè)中心取水樣檢測(cè)，結(jié)果由管理處存檔。5、消防管理5.1報(bào)警裝置、聯(lián)動(dòng)裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗(yàn)必需由設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場(chǎng)，試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)盡量支配在不影響小區(qū)顧客休息或工作時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。5.2消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視狀況而定，但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。5.3水流指示器每半年檢修一次，檢修前書(shū)面報(bào)管理處經(jīng)理審批，并及時(shí)通知顧客。5.4送風(fēng)閥、排煙閥、排煙防火閥每季度由設(shè)備責(zé)任人清潔一次，保證表面清潔，油漆完好無(wú)損，轉(zhuǎn)動(dòng)軸靈活，復(fù)位正常，在自動(dòng)狀態(tài)下，聯(lián)動(dòng)正常，并做好記錄。5.5破玻璃按鈕每季檢查一次，保持報(bào)警按鈕外部清潔，字跡清晰、玻璃完好無(wú)損，具有報(bào)警功能。5.6送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)每季清潔外部一次，保證運(yùn)行正常。5.7消防管閥門(mén)每月檢查一次，閥門(mén)處于常開(kāi)位置。5.8消防泵、噴淋泵，每?jī)稍略囘\(yùn)行一次，保證手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)正常。5.9消防箱每季檢修一次，要保持表面清潔，配件齊全，箱內(nèi)無(wú)雜物，箱門(mén)關(guān)閉嚴(yán)密，打開(kāi)順暢，消火栓玻璃完整，結(jié)實(shí)，按鈕功能正常，檢修完貼好封條及檢驗(yàn)條，并在封條上簽字，最后做好記錄。5.10滅火器材需每周檢查，做好記錄，要求壓力表指針保持在綠色區(qū)域范圍內(nèi)，滅火器表面保持潔凈，擺放整齊，標(biāo)簽、鉛封完好無(wú)損，并核對(duì)滅火器的使用說(shuō)明及有效期限，依照使用說(shuō)明要求對(duì)滅火器進(jìn)行壓力測(cè)試和充裝。管理處須編制滅火器分布清單，列明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量，分布位置及有效期，以備查閱。5.11消防工具、防火面具、是發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時(shí)為專職消防人員滅火所用，任何人不得挪作他用，必需按指派位置擺放，表面要保持清潔、整齊，標(biāo)識(shí)清晰，油漆完好。6、電梯管理6．1電梯管理設(shè)備責(zé)任人必需持有本市勞動(dòng)局頒發(fā)的有效操作證才能上崗操作。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)電梯的日常巡視和清潔工作，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理，自己無(wú)法解決的通知修理修繕?lè)殖邪竭M(jìn)行修理修繕，同時(shí)知會(huì)設(shè)備主管，并對(duì)分承包方的修理修繕及定時(shí)保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。填寫(xiě)相關(guān)質(zhì)量記錄。樂(lè)觀協(xié)作勞動(dòng)平安檢查部門(mén)認(rèn)真做好審檢工作，轎廂內(nèi)應(yīng)張貼勞動(dòng)平安部門(mén)頒發(fā)的《準(zhǔn)用證》。停用電梯時(shí)應(yīng)將轎廂停放在最頂層。2設(shè)備移交后，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)與前期介入人員進(jìn)行設(shè)備的交接；由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)督促保養(yǎng)方提出年度檢修方案，每年簽訂的修理修繕保養(yǎng)分承包協(xié)議須將年度檢修方案作為協(xié)議的一個(gè)附件。3分承包公司簽訂保養(yǎng)協(xié)議時(shí)，應(yīng)明確當(dāng)出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時(shí)的扣款條款，半保協(xié)議中應(yīng)明確零配件的價(jià)格。4每半年由公司相關(guān)人員會(huì)同管理處經(jīng)理，對(duì)電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)及故障狀況進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)分承包方的保養(yǎng)方案內(nèi)容和履行狀況綜合評(píng)價(jià)。每季度由管理處經(jīng)理依據(jù)協(xié)議規(guī)定和質(zhì)量記錄對(duì)分承包的保養(yǎng)狀況進(jìn)行評(píng)估，確定是否扣除一定比例的保養(yǎng)費(fèi)或終止保養(yǎng)協(xié)議。結(jié)果及建議書(shū)面知會(huì)分承包單位。5保期或保養(yǎng)協(xié)議到期前兩個(gè)月，部門(mén)應(yīng)對(duì)分承包方的工作進(jìn)行評(píng)估，確定是否續(xù)簽協(xié)議或更換分承包方。協(xié)議簽訂后，部門(mén)經(jīng)理應(yīng)將保養(yǎng)條款書(shū)面知會(huì)設(shè)備責(zé)任人。7、空調(diào)系統(tǒng)管理7．1空調(diào)主機(jī)及自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)的操作站為專用設(shè)備。微機(jī)操作密碼、時(shí)間、溫度的重新設(shè)定應(yīng)報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)，非指派人員不得擅自操作。2空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如高壓停機(jī)、油泵異常、電磁閥失控、柜機(jī)故障、冷卻塔等故障，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)及時(shí)處理并報(bào)告設(shè)備主管。3央空調(diào)系統(tǒng)溫度達(dá)不到要求、冷凍機(jī)組監(jiān)控部分故障等應(yīng)通知設(shè)備主管到現(xiàn)場(chǎng)處理并報(bào)告管理處經(jīng)理。7.4閥出現(xiàn)爆裂故障時(shí)，應(yīng)實(shí)行緊急措施，或請(qǐng)有資格/資質(zhì)/資質(zhì)的技術(shù)人員處理。5冷水機(jī)組自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)工程出現(xiàn)故障時(shí)，設(shè)備主管應(yīng)及時(shí)向管理處經(jīng)理報(bào)告。并通知自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)原承包方或有資格/資質(zhì)/資質(zhì)的技術(shù)人員進(jìn)行檢修，查明原因向管理處經(jīng)理報(bào)告。6自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和監(jiān)控模塊出現(xiàn)故障，設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)經(jīng)理同意，不得擅自拆修，應(yīng)及時(shí)邀請(qǐng)自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)原分承包方處理。7.7每半年對(duì)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控器及模塊箱進(jìn)行保養(yǎng)。7.8小型空調(diào)器故障應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行處理。8、電訊系統(tǒng)管理8.1設(shè)備責(zé)任人應(yīng)確保電話、消防對(duì)講系統(tǒng)、有線電視、寬帶網(wǎng)、緊急廣播系統(tǒng)等狀態(tài)良好。8.2每周對(duì)廣播系統(tǒng)的CD機(jī)、功放機(jī)、音箱進(jìn)行清潔除塵一次。每月對(duì)線路的絕緣狀況進(jìn)行一次檢修，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試檢查，保證其常常處于良好的工作狀態(tài)。并予以記錄。8.3電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等要明確其責(zé)任范圍的劃分，要保證其機(jī)房設(shè)備及其它相關(guān)設(shè)備的正常用電需要。每周對(duì)供電設(shè)備及線路一次檢修。8.4電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等系統(tǒng)的故障，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)樂(lè)觀關(guān)心顧客與相關(guān)單位進(jìn)行聯(lián)系。在相關(guān)單位的修理修繕人員到達(dá)后要賜予樂(lè)觀的協(xié)作。9、安防系統(tǒng)管理9.1監(jiān)控中心值班人員通過(guò)顯示器畫(huà)面狀況，把握閉路監(jiān)控系統(tǒng)工作狀態(tài)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)解決，自己無(wú)法解決的報(bào)監(jiān)控中心主管處理。設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每季檢查視頻電纜、監(jiān)控器、矩陣主機(jī)、視頻分配器、錄像機(jī)（或存儲(chǔ)硬盤(pán)），進(jìn)行外部及監(jiān)控臺(tái)后部除塵。確認(rèn)各插接口連接可靠。保證信號(hào)正常傳輸。設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每月對(duì)攝像機(jī)鏡頭進(jìn)行清潔保養(yǎng)，效果不好的要重新進(jìn)行調(diào)整，并由中心主管確認(rèn)監(jiān)控范圍符合安防要求。監(jiān)控中心主管每周應(yīng)對(duì)監(jiān)控主機(jī)的編程進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)上周的錄像效果進(jìn)行檢查。結(jié)果記錄在值班記錄本上。9.2門(mén)禁系統(tǒng)中的電腦應(yīng)確保時(shí)刻處于正常進(jìn)行狀態(tài)，各種卡的授權(quán)、發(fā)行、掛失狀況每月由監(jiān)控中心主管進(jìn)行匯總，記錄存檔并與管理處的記錄進(jìn)行核對(duì)。設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)防火門(mén)的電子鎖普查一次，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄。每月對(duì)停車場(chǎng)監(jiān)控系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理，或請(qǐng)有專業(yè)技術(shù)資格/資質(zhì)/資質(zhì)的人員進(jìn)行修理修繕，并予以記錄。9.3保安對(duì)講、消防對(duì)講、門(mén)禁對(duì)講、無(wú)線對(duì)講和居家報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)部分由中心值班人員每周清潔保養(yǎng)一次，外圍部分每月由監(jiān)控中心主管支配普查一次，進(jìn)行雙向測(cè)試，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄。9.4紅外線周界防越系統(tǒng)每周由中心設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)進(jìn)行一次全面測(cè)試，確保報(bào)警功能完好。并對(duì)檢查狀況予以記錄。10、修理修繕維護(hù)設(shè)備及工具：10.1由倉(cāng)管員負(fù)責(zé)分門(mén)別類，擺放在指派、方便使用的位置。10.2由修理修繕負(fù)責(zé)人依照設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)保養(yǎng)、送檢、報(bào)廢等工作。10.3使用者須辦理相關(guān)領(lǐng)借用手續(xù)，按關(guān)于操作指導(dǎo)手冊(cè)準(zhǔn)確使用。10.4使用完畢，由使用者清潔整理，并由設(shè)備責(zé)任人進(jìn)行一次檢查、保養(yǎng)，倉(cāng)管員驗(yàn)收后放回原處并完善關(guān)于手續(xù)。10.5加工場(chǎng)地所使用的電器應(yīng)符合用電平安技術(shù)要求。10.6加工場(chǎng)地應(yīng)配足消防器材。11、其它公用設(shè)備管理11.1設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)泳池平安變壓器電壓值進(jìn)行測(cè)試一次，并將測(cè)試值予以記錄，每年要對(duì)娛樂(lè)健身場(chǎng)所的接地裝置進(jìn)行一次檢查，接地體應(yīng)可靠接地。11.2燃?xì)饩o急切斷裝置應(yīng)每周檢查一次，設(shè)備責(zé)任人在巡視過(guò)程中，一旦發(fā)覺(jué)管道有泄露狀況，應(yīng)立刻關(guān)閉燃?xì)夤艿揽傞y，及時(shí)通知燃?xì)夤九扇颂幚?。燃?xì)饩o急切斷裝置應(yīng)每半年至少做一次切斷試驗(yàn)。11.3剪草機(jī)、洗地機(jī)、拋光機(jī)、吸塵器等小型移動(dòng)設(shè)備，應(yīng)由專人使用，并指派修理修繕負(fù)責(zé)人。每周由修理修繕負(fù)責(zé)人進(jìn)行一次試機(jī)，檢查進(jìn)行和平安狀況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》中。11.4組合健身器、跑步機(jī)、登山機(jī)、單車機(jī)等健身器材，應(yīng)指派專門(mén)的修理修繕保養(yǎng)負(fù)責(zé)人。每周檢查各器材的進(jìn)行狀況，保證各器材處于良好的使用狀態(tài)。發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》中。如未能及時(shí)處理，須在此器材的顯眼位置掛上“暫停使用”標(biāo)識(shí)。12、房屋本體的管理及維護(hù)12.1對(duì)于小區(qū)紅線內(nèi)的公用設(shè)備，以及房屋本體的公用部分，應(yīng)指派專人每天巡視，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)。管理處經(jīng)理視存在問(wèn)題的復(fù)雜程度，如屬保修期內(nèi)，通知施工隊(duì)修理修繕，如超過(guò)保修期，依照相關(guān)法規(guī)要求，完善手續(xù)后，合理支配自修或委托他方修理修繕，并做好相關(guān)質(zhì)量記錄。12.2天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、外墻、窗臺(tái)滲水在保修期內(nèi)的，通知地產(chǎn)公司返修隊(duì)及時(shí)處理并對(duì)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，保修期以外的，需聯(lián)系專業(yè)防水補(bǔ)漏公司查明原因后處理，并做好與業(yè)主的溝通溝通協(xié)調(diào)工作。12.3樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)備應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕?lè)鬯⒁淮?。房屋的天面和外墻?yīng)當(dāng)每十年至少修繕?lè)鬯⒁淮?。所需費(fèi)用從住宅修理修繕基金支付?；鹗褂玫拿骷?xì)表，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。期限屆滿確實(shí)不需要粉刷的修繕的，業(yè)委會(huì)可向市、區(qū)住宅主管部門(mén)申請(qǐng)延期，獲批準(zhǔn)后，可以延期。12.4房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)備應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次，其費(fèi)用由業(yè)主或承租人承擔(dān)。申請(qǐng)延期的手續(xù)同上一條之規(guī)定。12.5對(duì)裝修方案應(yīng)嚴(yán)格審核并對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。嚴(yán)禁對(duì)房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他業(yè)主房屋的平安。12.6發(fā)覺(jué)占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、單車房（棚）等公用設(shè)備而影響其正常使用功能的，及時(shí)通知業(yè)主并進(jìn)行清理。12.7房屋本體防雷系統(tǒng)應(yīng)在每年三月上旬進(jìn)行一次全面檢查，檢查避雷裝置焊接點(diǎn)連接是否可靠，同時(shí)對(duì)避雷帶進(jìn)行除銹刷漆，確保接地體的可靠接地，并做好相關(guān)記錄。13、設(shè)備的前期介入13.1前期介入人員應(yīng)樂(lè)觀與地產(chǎn)公司及施工單位聯(lián)系溝通，對(duì)機(jī)電設(shè)備和其它設(shè)備的安裝調(diào)試工作進(jìn)行跟蹤，把握工程進(jìn)度，照實(shí)填寫(xiě)《前期介入周信息統(tǒng)計(jì)表》，及時(shí)向公司反饋信息。13.2參加設(shè)備交接人員在設(shè)備交接進(jìn)程中，應(yīng)按設(shè)備的設(shè)計(jì)功能逐一進(jìn)行試驗(yàn)、操作，對(duì)存在功能缺陷的及時(shí)給承建商提出整改建議或建議或意見(jiàn)。前期介入期間，相關(guān)人員應(yīng)主動(dòng)收集設(shè)備資料文件資料資料文件資料文件資料及分承包方的聯(lián)系方式和聯(lián)系人，并整理歸檔。13.3設(shè)備交接后應(yīng)及時(shí)確定設(shè)備責(zé)任人，由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)在一個(gè)月內(nèi)將設(shè)備的操作規(guī)程編制履行并現(xiàn)場(chǎng)張掛，維護(hù)保養(yǎng)和故障處理規(guī)程在設(shè)備接管后三個(gè)月內(nèi)履行。四、各類設(shè)備（設(shè)備）保養(yǎng)一覽表各類公用設(shè)備設(shè)備的保養(yǎng)，須參照下表規(guī)定的時(shí)間周期進(jìn)行（“√”表示需要；“—”表示不需要）檢修類別設(shè)備名稱日檢周檢月檢兩月檢季檢半年檢年檢每年三月低壓配電室√√√——√√—發(fā)電機(jī)—√———√√—電梯√√√—√—√—空調(diào)系統(tǒng)√√√—√√√—各類水泵√—√√√—√√泳樂(lè)設(shè)備√√—√——√√電訊系統(tǒng)√—√———√√安防系統(tǒng)√√√———√√防雷接地———————√燃?xì)饩o急切斷系統(tǒng)—√———√——清潔綠化設(shè)備—√——————消防系統(tǒng)及設(shè)備√√√√√√——五、相關(guān)工作記錄表格設(shè)備責(zé)任人日常保養(yǎng)和設(shè)備主管日常巡查工作中發(fā)覺(jué)的問(wèn)題及處理狀況記錄在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》中，管理處經(jīng)理或助理每月巡查狀況和時(shí)間記錄在《設(shè)備（設(shè)備）檢查記錄表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的修理修繕保養(yǎng)記錄需在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》的“備注”欄內(nèi)予以標(biāo)明修理修繕保養(yǎng)類別。大修工作、故障處理在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》中予以記錄，對(duì)于設(shè)備的突發(fā)性故障的搶修還應(yīng)在《設(shè)備搶修（大修）記錄表》中予以記錄，并將《設(shè)備搶修（大修）記錄表》報(bào)公司備存復(fù)印件。對(duì)于分承包方在保修期內(nèi)設(shè)備的定時(shí)保養(yǎng)及故障的處理，必需在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》中予以記錄。對(duì)分承包方保養(yǎng)修理修繕效果的評(píng)估，需填寫(xiě)《分承包方保養(yǎng)修理修繕效果評(píng)估表》。附相關(guān)工作記錄表格：1、《工作方案支配表》2、《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》3、《停水/電/氣/試消防設(shè)備通知單》4、《分承包方設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》5、《分承包方保養(yǎng)修理修繕效果評(píng)估表》6、《設(shè)備(工具)匯總表》7、《設(shè)備（設(shè)備）檢查記錄表》8、《機(jī)電設(shè)備年度檢修方案》9、《設(shè)備搶修（大修）記錄表》10、《電力運(yùn)行記錄表》11、《發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》12、《消防主機(jī)運(yùn)行記錄表》13、《消防聯(lián)動(dòng)柜運(yùn)行記錄表》14、《消防設(shè)備清單》15、《二次供水設(shè)備清洗消毒記錄表》16、《前期介入狀況周記錄表NO.1》17、《前期介入狀況周記錄表NO.2》18、《前期介入狀況周記錄表NO.3》19、《前期介入狀況周記錄表NO.4》20、《前期介入狀況周記錄表NO.5》21、《前期介入狀況周記錄表NO.6》22、《前期介入狀況周記錄表NO.7》23、《前期介入狀況周記錄表NO.8》24、《前期介入狀況周記錄表NO.9》25、《智能門(mén)禁系統(tǒng)檢查表》26、《閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)修理修繕記錄表》27、《電纜絕緣測(cè)試記錄表》28、《檢驗(yàn)/測(cè)量/試驗(yàn)儀器（設(shè)備）匯總表》29、《測(cè)量?jī)x表年檢記錄表》30、《測(cè)量?jī)x器年檢合格標(biāo)簽》31、《停送電操作票》32、《設(shè)備臺(tái)帳》33、《設(shè)備標(biāo)識(shí)》34、《家庭服務(wù)狀況記錄表》附1：***物業(yè)管理處工作方案支配表序號(hào)：部門(mén)年月份序號(hào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人方案時(shí)間履行時(shí)間0102030405060708091011121314151617181920編制人年月日審批人年月日備注附2：****物業(yè)管理處公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表序號(hào)：部門(mén)設(shè)備名稱責(zé)任人型號(hào)規(guī)格時(shí)間原因內(nèi)容修理修繕人監(jiān)督人備注附3： ****物業(yè)管理處停水/電/氣/試消防設(shè)備通知單序號(hào)：敬重的業(yè)主（住戶）：由于_____________________________________的原因，(部位)需要（停水/電/氣/試消防設(shè)備），估量時(shí)間從__________至_________，請(qǐng)您接到通知后，做好____________________。不便之處，敬請(qǐng)諒解！******物業(yè)管理處簽署：年月日附4： ****物業(yè)管理處供方設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表序號(hào)：部門(mén)設(shè)備名稱年月份至年月份通知時(shí)間發(fā)通知人通知方式保養(yǎng)維修起止時(shí)間保養(yǎng)修理修繕內(nèi)容、原因、結(jié)果保修人責(zé)任人設(shè)備監(jiān)督人附5： ****物業(yè)管理處供方保養(yǎng)效果評(píng)估表序號(hào)：部門(mén)設(shè)備名稱設(shè)備編號(hào)型號(hào)規(guī)格保養(yǎng)單位保養(yǎng)方式考核項(xiàng)目年月份年月份年月份本月故障次數(shù)本月重復(fù)出現(xiàn)的故障本月修理修繕不及時(shí)次數(shù)招修招修招修例保例保例保本月保養(yǎng)不合格次數(shù)工作質(zhì)量工作質(zhì)量工作質(zhì)量零配件零配件零配件本季度故障次數(shù)本季度重復(fù)出現(xiàn)的故障本季度保養(yǎng)方案執(zhí)行狀況執(zhí)行的全面性執(zhí)行的時(shí)間性本季度保養(yǎng)方案的合理性本季度設(shè)備運(yùn)行狀況評(píng)估設(shè)備責(zé)任人建議經(jīng)理評(píng)價(jià)附6： ****物業(yè)管理處設(shè)備（工具）匯總表序號(hào)：部門(mén)設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格產(chǎn)地責(zé)任人或持有人變更備注姓名時(shí)間姓名時(shí)間姓名時(shí)間姓名時(shí)間附7：****物業(yè)管理處設(shè)備（設(shè)備）檢查記錄表序號(hào)：部門(mén)設(shè)備（設(shè)備）名稱檢查情況檢查人整改期限確認(rèn)人復(fù)查狀況復(fù)查日期復(fù)查人備注附8: ****物業(yè)管理處機(jī)電設(shè)備年度檢修方案第頁(yè)共頁(yè)部門(mén)（）年度檢修時(shí)間（月日）序號(hào)設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱周（半月）檢月檢季（半年）檢年檢編制：審核：批準(zhǔn)：日期：日期：日期：附10:****物業(yè)管理處電力運(yùn)行記錄表序號(hào)：項(xiàng)目時(shí)間變壓器負(fù)荷開(kāi)關(guān)名稱及狀態(tài)變壓器房溫度配電房溫度抄表人員簽名電壓（V）電流（A）變壓器溫度（oC）有功行度無(wú)功行度功率因數(shù)UbaUacUcbIaIbIc星期標(biāo)準(zhǔn)值時(shí)間一9:0017:00二9:0017:00三9:0017:00四9:0017:00五9:0017:00六9:0017:00日9:0017:00特殊事項(xiàng)：1、2、3、年月日至日當(dāng)月第周責(zé)任人監(jiān)督人說(shuō)明：1、變壓器所有需在標(biāo)準(zhǔn)值欄內(nèi)填寫(xiě)當(dāng)時(shí)一段時(shí)期內(nèi)的穩(wěn)定值；具體抄表時(shí)若與標(biāo)準(zhǔn)值全都，在欄目?jī)?nèi)打“√”；不全都時(shí)需注明具體數(shù)值并在特殊事項(xiàng)欄內(nèi)說(shuō)明狀況。2、負(fù)荷開(kāi)關(guān)接通時(shí)打“√”，斷開(kāi)時(shí)打“×”；發(fā)覺(jué)異常狀況時(shí)，也需在特殊事項(xiàng)欄內(nèi)說(shuō)明。附11：****物業(yè)管理處柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表序號(hào)：部門(mén)發(fā)電機(jī)型號(hào)年月至年月日期啟動(dòng)時(shí)間停機(jī)時(shí)間本年度累計(jì)運(yùn)行時(shí)間燃油量機(jī)油位冷卻水位電壓電流頻率油壓水溫責(zé)任人備注附12：****物業(yè)管理處消防主機(jī)運(yùn)行記錄表序號(hào)：部門(mén)年月份內(nèi)容時(shí)間運(yùn)行狀況故障點(diǎn)及原因解除故障時(shí)間火警點(diǎn)及原因解決方式值班人責(zé)任人監(jiān)督人附13： ****物業(yè)管理處消防聯(lián)動(dòng)柜運(yùn)行記錄表序號(hào)：部門(mén)年月份內(nèi)容日期送風(fēng)排煙閥警鈴消火栓泵噴灑泵排煙風(fēng)機(jī)電梯歸首值班人責(zé)任人監(jiān)督人附14： ****物業(yè)管理處消防設(shè)施清單序號(hào)：名稱分布狀況數(shù)量有效期保養(yǎng)周期備注統(tǒng)計(jì)時(shí)間統(tǒng)計(jì)人附15：****物業(yè)管理處二次供水設(shè)備清洗消毒記錄表序號(hào):序號(hào)水池水箱位置清洗日期開(kāi)始清洗時(shí)間完畢時(shí)間清洗消毒人員監(jiān)督人化驗(yàn)單化驗(yàn)結(jié)果附16:****物業(yè)管理處前期介入狀況周記錄表（NO.1）序號(hào):項(xiàng)目?jī)?nèi)容供配電系統(tǒng)01發(fā)電機(jī)06監(jiān)控柜（箱）02高壓環(huán)網(wǎng)柜07公共照明03變壓器08供電線路04配電柜09配電室05動(dòng)力柜10工程進(jìn)展?fàn)顩r工程質(zhì)量與地產(chǎn)或施工隊(duì)交接事項(xiàng)關(guān)于問(wèn)題處理狀況其他備注監(jiān)督人：記錄人：年月日年月日附17:****物業(yè)管理處前期介入狀況周記錄表（NO.2）序號(hào):項(xiàng)目?jī)?nèi)容給排水系統(tǒng)01水泵房06排污管網(wǎng)02水池07水泵03雨水井0804化糞池0905供水管網(wǎng)10工程進(jìn)展?fàn)顩r工程質(zhì)量與地產(chǎn)或施工隊(duì)交接事項(xiàng)關(guān)于問(wèn)題處理狀況其他備注監(jiān)督人：記錄人：年月日年月日附18:****物業(yè)管理處前期介入狀況周記錄表（NO.3）序號(hào):項(xiàng)目?jī)?nèi)容消防系統(tǒng)01消火栓系統(tǒng)06聯(lián)動(dòng)柜02自動(dòng)噴淋系統(tǒng)07報(bào)警裝置03氣體滅火系統(tǒng)08消防監(jiān)控主機(jī)04防排煙系統(tǒng)0905消防水泵10工程進(jìn)展?fàn)顩r工程質(zhì)量與地產(chǎn)或施工隊(duì)交接事項(xiàng)關(guān)于問(wèn)題處理狀況其他備注監(jiān)督人：記錄人：年月日年月日附19:****物業(yè)管理處前期介入狀況周記錄表（NO.4）序號(hào):項(xiàng)目?jī)?nèi)容電梯01機(jī)房0602井道0703轎廂0804底坑090510工程進(jìn)展?fàn)顩r工程質(zhì)量與地產(chǎn)或施工隊(duì)交接事項(xiàng)關(guān)于問(wèn)題處理狀況其他備注監(jiān)督人：記錄人：年月日年月日附20:****物業(yè)管理處前期介入狀況周記錄表（NO.5）序號(hào):項(xiàng)目?jī)?nèi)容空調(diào)系統(tǒng)01冷水機(jī)組06風(fēng)機(jī)盤(pán)管02循環(huán)水泵07自控箱03冷卻塔08管網(wǎng)04空氣處理機(jī)09戶內(nèi)小型空調(diào)05新風(fēng)機(jī)10工程進(jìn)展?fàn)顩r工程質(zhì)量與地產(chǎn)或施工隊(duì)交接事項(xiàng)關(guān)于問(wèn)題處理狀況其他備注監(jiān)督人：記錄人：年月日年月日附21:****物業(yè)管理處前期介入狀況周記錄表（NO.6）序號(hào):項(xiàng)目?jī)?nèi)容電訊系統(tǒng)01電話0602有線電視0703背景音樂(lè)系統(tǒng)0804緊急廣播系統(tǒng)0905寬帶網(wǎng)10工程進(jìn)展?fàn)顩r工程質(zhì)量與地產(chǎn)或施工隊(duì)交接事項(xiàng)關(guān)于問(wèn)題處理狀況其他備注監(jiān)督人：記錄人：年月日年月日附22:****物業(yè)管理處前期介入狀況周記錄表（NO.7）序號(hào):項(xiàng)目?jī)?nèi)容安防系統(tǒng)01閉路監(jiān)控06居家防盜報(bào)警02紅外線周界防越0703停車場(chǎng)與道閘0804門(mén)禁0905樓宇對(duì)講10工程進(jìn)展?fàn)顩r工程質(zhì)量與地產(chǎn)或施工隊(duì)交接事項(xiàng)關(guān)于問(wèn)題處理狀況其他備注監(jiān)督人：記錄人：年月日年月日附23:****物業(yè)管理處前期介入狀況周記錄表（NO.8）序號(hào):項(xiàng)目?jī)?nèi)容房屋本體及附屬設(shè)備01防雷系統(tǒng)06道路02主體07屋面03墻面08停車場(chǎng)04樓梯間09門(mén)窗05通道10工程進(jìn)展?fàn)顩r工程質(zhì)量與地產(chǎn)或施工隊(duì)交接事項(xiàng)關(guān)于問(wèn)題處理狀況其他備注監(jiān)督人：記錄人：年月日年月日附24:****物業(yè)管理處前期介入狀況周記錄表（NO.9）序號(hào):項(xiàng)目?jī)?nèi)容其它類公用設(shè)備01泳池及設(shè)備0602噴泉及設(shè)備0703會(huì)所娛樂(lè)設(shè)備0804燃?xì)夤艿兰伴_(kāi)關(guān)0905園林綠化10工程進(jìn)展?fàn)顩r工程質(zhì)量與地產(chǎn)或施工隊(duì)交接事項(xiàng)關(guān)于問(wèn)題處理狀況其他備注監(jiān)督人：記錄人：年月日年月日附25:****物業(yè)管理處智能門(mén)禁系統(tǒng)檢查表序號(hào)：門(mén)名稱或所在位置對(duì)講電話狀況斷電時(shí)門(mén)鎖狀況備注門(mén)名稱或所在位置對(duì)講電話狀況斷電時(shí)門(mén)鎖狀況備注檢查時(shí)間檢查人修理修繕人監(jiān)督人 附26: ****物業(yè)管理處閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)修理修繕記錄表序號(hào)：部門(mén)責(zé)任人時(shí)間攝像機(jī)錄像機(jī)主機(jī)電源保養(yǎng)人監(jiān)督人備注除塵加油調(diào)整外部除塵磁頭清洗指示燈除塵接頭附27: ****物業(yè)管理處電纜絕緣測(cè)試記錄表序號(hào)：序號(hào)電纜用途型號(hào)起止點(diǎn)絕緣電阻值（MΩ）備注A-BA-CB-CA-0B-0C-0A-地B-地C-地0-地附28:****物業(yè)管理處檢驗(yàn)/測(cè)量/試驗(yàn)儀器（設(shè)備）匯總表序號(hào)：儀器編號(hào)使用部門(mén)儀器名稱規(guī)格型號(hào)檢定方式檢定周期檢定日期檢定人檢定日期檢定人檢定日期檢定人附29:****物業(yè)管理處測(cè)量?jī)x器年檢記錄表序號(hào)：部門(mén)儀器名稱規(guī)格型號(hào)精度級(jí)別出廠編號(hào)檔位標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量誤差標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量誤差標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量誤差平均誤差備注檢定結(jié)論檢定人:年月日品質(zhì)管理部建議或建議或意見(jiàn)檢定人:年月日附30:****物業(yè)管理處測(cè)量?jī)x器年檢合格標(biāo)簽測(cè)量?jī)x器年檢合格檢定人：檢定日期：****物業(yè)管理處附31****物業(yè)管理處停送電操作票配電房名稱停送線路名稱停電原因停電范圍檢修人員要求停送電時(shí)間年月日時(shí)分到年月日時(shí)分工作負(fù)責(zé)人許可停送電時(shí)間年月日時(shí)分到年月日時(shí)分設(shè)備主管或主辦實(shí)施平安措施實(shí)際停電時(shí)間年月日時(shí)分值班負(fù)責(zé)人工作負(fù)責(zé)人工作履行時(shí)間年月日時(shí)分工作負(fù)責(zé)人解除平安措施實(shí)際送電時(shí)間年月日時(shí)分設(shè)備主管值班負(fù)責(zé)人工作負(fù)責(zé)人附32： ****物業(yè)管理處設(shè)備臺(tái)帳序號(hào)：部門(mén)設(shè)備名稱型號(hào)設(shè)備編號(hào)折舊年限使用日期設(shè)備主要參數(shù)維修情況修理修繕時(shí)間修理修繕內(nèi)容修理修繕人員備注附33：設(shè)備標(biāo)識(shí)（例）附34：****物業(yè)管理處家庭服務(wù)狀況記錄表序號(hào)：物業(yè)名稱房號(hào)登記日期聯(lián)系電話應(yīng)收金額第第第一二三聯(lián)聯(lián)聯(lián)服務(wù)內(nèi)容1.2.3.服務(wù)人員履行時(shí)間顧客簽名總計(jì)存顧財(cái)根客務(wù)回訪狀況服務(wù)及時(shí)性□滿意服務(wù)技能□滿意服務(wù)態(tài)度□滿意建議或建議或意見(jiàn)或建議□不滿意□不滿意□不滿意回訪方式回訪人員回訪時(shí)間簽名（注）：1.采納“電話”回訪方式，“確認(rèn)”欄由該回訪人員簽名；2.采納“上門(mén)”回訪方式，“確認(rèn)”欄由顧客簽名確認(rèn)。（三）、供配電設(shè)備保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)為保證供配電設(shè)備正常運(yùn)行，確保正常供電，規(guī)范供配電設(shè)備保養(yǎng)修理修繕工作，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。每天保養(yǎng)修理修繕由設(shè)備責(zé)任人巡視檢查兩次并記錄。每周由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)保養(yǎng)一次如下項(xiàng)目:動(dòng)力和公共照明配電箱、低壓配電室及環(huán)網(wǎng)柜外部除塵、配電室室內(nèi)清潔、射燈、噴泉燈、路燈、草坪燈、出入口應(yīng)急指示燈；各電器設(shè)備運(yùn)行是否正常。并做好記錄，周末送經(jīng)理批閱。三、每月保養(yǎng)修理修繕由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)檢修一次如下項(xiàng)目并記錄，月底送經(jīng)理批閱。1、緊固動(dòng)力配電柜所有開(kāi)關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計(jì)量表接線端子，并除塵。2、檢查所有空氣開(kāi)關(guān)、斷路器、電表等配電設(shè)備。3、檢查動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換是否靈敏。四、每半年保養(yǎng)修理修繕1、由設(shè)備主管組織人員對(duì)低壓電力配電屏停電檢修；對(duì)已停電的變壓器除塵，給母排螺栓加中性凡士林并緊固。2、由設(shè)備主管把半年的供配電設(shè)備保養(yǎng)狀況向管理處經(jīng)理報(bào)告。五、年度保養(yǎng)修理修繕1、由設(shè)備主管組織設(shè)備責(zé)任人緊固所有配電柜開(kāi)關(guān)、母排螺栓、具體檢查、測(cè)試聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置，對(duì)開(kāi)關(guān)機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部位加少量潤(rùn)滑油脂，清理電纜溝雜物并做好記錄。2、由管理處經(jīng)理審核檢修記錄。六、每周、每月、每季、每半年、年度的修理修繕保養(yǎng)記錄需在《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》的“備注”欄內(nèi)予以標(biāo)明修理修繕保養(yǎng)類別。七、相關(guān)工作記錄表格《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》（四）、發(fā)電機(jī)保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)為保持柴油發(fā)電機(jī)的良好運(yùn)行狀態(tài)，確保后備電源供應(yīng)正常，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。一、一級(jí)檢查每隔七日至少一次清潔機(jī)房和檢查柴油機(jī)及機(jī)油油位、水位、燃油量、蓄電池和皮帶并試運(yùn)行柴油發(fā)電機(jī)組,試運(yùn)行時(shí)間每次10～20分鐘,觀看機(jī)油壓力、油溫、水溫、電壓、電流和頻率,并記錄數(shù)據(jù)。傾聽(tīng)發(fā)動(dòng)機(jī)有無(wú)異聲,如有故障及時(shí)排除。檢查蓄電池，測(cè)量輸出電壓，檢查電解液，依據(jù)狀況確定是否充加電解液。每月對(duì)主、備蓄電池進(jìn)行切換一次。無(wú)法使用的蓄電池需及時(shí)換新。二、二級(jí)檢查(250小時(shí)或半年)1、重復(fù)一級(jí)檢查。2、發(fā)電機(jī)運(yùn)行半年，但實(shí)際運(yùn)行時(shí)間未達(dá)到250個(gè)小時(shí)，需清洗水箱，檢查機(jī)油油質(zhì)及濾清器、冷卻液濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器，視實(shí)際狀況確定是否需要更換。3、發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)間累計(jì)達(dá)到250個(gè)小時(shí)，需清洗水箱，更換機(jī)油、機(jī)油濾清器、冷卻液濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器。三、三級(jí)檢查（1500小時(shí)或1年）1、重復(fù)一、二級(jí)檢查。2、發(fā)電機(jī)運(yùn)行一年，但實(shí)際運(yùn)行時(shí)間未達(dá)到1500個(gè)小時(shí)，需檢查皮帶張緊輪，水泵后部張緊輪，檢查機(jī)油油質(zhì)，視實(shí)際狀況確定是否需調(diào)整氣門(mén)及噴油嘴。3、發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)間累計(jì)達(dá)到1500個(gè)小時(shí)，檢查皮帶張緊輪、水泵后部張緊輪，更換機(jī)油，調(diào)整氣門(mén)及噴油嘴。4、打開(kāi)發(fā)電機(jī)端蓋，檢測(cè)對(duì)地絕緣電阻，并除塵。四、四級(jí)檢查(4500小時(shí)或2年)1、重復(fù)一、二、三級(jí)檢查。2、發(fā)電機(jī)運(yùn)行2年，但實(shí)際運(yùn)行時(shí)間未達(dá)到4500個(gè)小時(shí)，檢查或更換風(fēng)扇、水泵皮帶輪軸承、水泵后部張緊輪，視實(shí)際狀況確定是否需清洗并校準(zhǔn)噴油嘴。3、發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)間累計(jì)達(dá)到4500個(gè)小時(shí)，檢查或更換風(fēng)扇、水泵皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪，清洗并校準(zhǔn)噴油嘴。五、相關(guān)工作記錄表格《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》（五）、停電管理作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)為規(guī)范因各種原因引起的停電管理，確保停電期間的正常工作秩序，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。一、市電方案性停電，管理處應(yīng)及時(shí)通知顧客，并做好說(shuō)明工作。二、管理需要的方案性停電，由設(shè)備責(zé)任人提前2天具體填寫(xiě)停電設(shè)備名稱、內(nèi)容、范圍、停電起止時(shí)間及注意事項(xiàng)的申請(qǐng)，經(jīng)設(shè)備主管審核后，報(bào)管理處經(jīng)理審批。1、停電范圍涉及到顧客用電，經(jīng)批準(zhǔn)后的停電通知，管理處應(yīng)提前1天書(shū)面通知顧客。2、為盡可能地避開(kāi)阻礙顧客用電需求，方案性的停電檢修，夏季支配在9:00—10:30或15:00—17:00進(jìn)行，冬季支配在1:00—7:00進(jìn)行，并盡量避開(kāi)節(jié)假日。3、方案性停電，必需保證消防設(shè)備處于警戒狀態(tài)。4、由設(shè)備主管指派一名設(shè)備責(zé)任人填寫(xiě)《停送電操作票》，提前1天作好停電檢修所需工具、材料及備用電源的籌備，并檢查。三、市電突發(fā)性停電，在備用電源啟動(dòng)后，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)立刻檢查備用電源運(yùn)轉(zhuǎn)后供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)每隔半小時(shí)檢查發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，做好數(shù)據(jù)的記錄，并且管理處值班人員要對(duì)顧客做好說(shuō)明工作。五、由電氣故障等引起的停電，設(shè)備責(zé)任人或值班設(shè)備責(zé)任人應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明停電原因，如現(xiàn)場(chǎng)未能及時(shí)處理，須馬上通知設(shè)備主管處理。六、威脅設(shè)備或人身平安的緊急停電，應(yīng)立刻斷開(kāi)關(guān)于負(fù)載開(kāi)關(guān)，查明原因，修復(fù)后按送電程序送電。七、停電時(shí)間、原因、恢復(fù)送電時(shí)間必需迅速向管理處經(jīng)理報(bào)告。八、停電必需及時(shí)通知顧客，說(shuō)明具體狀況，凡停電1小時(shí)以上必需追加書(shū)面通知，表示歉意，并記錄。九、相關(guān)工作記錄表格《停水/電/氣/試消防設(shè)備通知單》《停送電操作票》（六）、1千伏以下電力電纜保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)

為防止電力電纜事故的發(fā)生，確保供電線路的平安運(yùn)行，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。一、每?jī)赡甑谌径冗M(jìn)行一次檢修或結(jié)合供電設(shè)備的修理修繕一并進(jìn)行。

二、檢查電纜線路路徑標(biāo)識(shí)是否完好。

三、電纜盒及套管清掃。

四、電纜頭標(biāo)識(shí)牌核對(duì)。五、檢查接地裝置。六、按設(shè)備系統(tǒng)劃分、分階段測(cè)定電力電纜的絕緣電阻值，使用１千伏絕緣電阻測(cè)定儀（搖表）。七、測(cè)試步驟1、拆除被測(cè)電纜的電源及所有對(duì)外連線后，將被試電纜接地充分放電。2、用干燥、清潔的軟布擦去被試電纜頭的灰塵。3、將搖表放在水平位置，并在額定轉(zhuǎn)速（120轉(zhuǎn)/分）調(diào)整指針至“∞”。4、將被試電纜頭接地線接于“Ｅ”端子，將被試電纜引出線接于“Ｌ”端子。5、以恒定速度轉(zhuǎn)動(dòng)搖把（120轉(zhuǎn)/分），待指針?lè)€(wěn)定后，記錄其絕緣電阻值。

6、試驗(yàn)完畢或重復(fù)試驗(yàn)時(shí)，必需將被試電纜對(duì)地充分放電。7、電力電纜相線與相線、相線與零線之間的絕緣電阻測(cè)試方法參見(jiàn)（4、）8、恢復(fù)電纜頭連線。八、相關(guān)工作記錄表格

《電纜絕緣測(cè)試記錄表》（七）、各類泵保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)為保持設(shè)備良好性能，確保生活水泵、消防水泵運(yùn)行正常，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。一、每天維護(hù)檢修1、壓力表讀數(shù)是否正常。2、排除漏水現(xiàn)象。3、水泵運(yùn)轉(zhuǎn)有無(wú)異常聲音，電機(jī)溫度是否正常。4、閥門(mén)開(kāi)關(guān)位置是否正常。二、每季度維護(hù)檢修1、檢查水泵軸承潤(rùn)滑油油位、油封、水封圈、盤(pán)根線是否完好。2、收緊地腳螺栓。三、年度維護(hù)檢修1、檢查泵葉、泵殼的銹蝕狀況，對(duì)泵殼及機(jī)座除銹刷漆。2、依據(jù)使用狀況，必要時(shí)清洗電機(jī)軸承、更換潤(rùn)滑油脂。3、檢測(cè)電機(jī)相間絕緣電阻和對(duì)地絕緣電阻，并記錄測(cè)試值。4、依據(jù)泵的使用狀況，更換密封填料。五、相關(guān)工作記錄表格《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》《設(shè)備搶（大修）記錄表》（八）、給排水系統(tǒng)異常狀況處理作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)

為準(zhǔn)確處理給排水系統(tǒng)異常狀況，減低損失，維護(hù)顧客權(quán)益，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。一、水管或配件破裂

1、迅速關(guān)閉供水閥與循回閥。

2、立刻通知給排水主管趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織人員搶修。

3、鑄鐵管破裂更換新管，或組織專業(yè)技術(shù)人員及時(shí)焊補(bǔ)。4、無(wú)縫鋼管可用水中膠補(bǔ)，焊補(bǔ)或重新更換。5、鍍鋅鋼管原則上不允許焊補(bǔ)，尤其是生活飲用水管，盡量避開(kāi)焊補(bǔ)。二、閥門(mén)不正常漏水1、閥門(mén)壓蓋破裂，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊上。2、閥門(mén)鉸或銷斷落，重新更換新閥門(mén)鉸或銷。3、閥門(mén)破裂，更換新閥門(mén)。三、噴淋頭破裂1、切斷穩(wěn)壓泵電源和供水閥。2、通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號(hào)。3、更換新噴淋頭。4、更換后，試水，并通知消防中心值班人員解除該回路的水流指示器信號(hào)。四、泵的突發(fā)事故1、泵能運(yùn)轉(zhuǎn)，但不出水，檢查：1）水箱或水池是否有足夠的水源。2）水泵是否有漏氣現(xiàn)象，打開(kāi)放氣螺絲把空氣排放掉。3）泵的前后閥門(mén)是否全開(kāi)。4）泵過(guò)濾網(wǎng)是否有雜物堵塞。2、泵不運(yùn)行，檢查：1）泵是否卡住。2）電源是否正常。3）檢查熱繼電器是否跳扣，接觸器是否燒壞。4）電機(jī)線圈是否對(duì)地或燒壞。五、水壓不夠1、過(guò)濾網(wǎng)是否堵塞。2、檢查閥門(mén)是否全開(kāi)。3、如電機(jī)是星三角啟動(dòng)電路，檢查是否正常切換。六、雨水、污水排不出去1、檢查雨水泵、污水泵的電氣線路。2、檢查潛水泵葉輪是否有雜物堵塞。3、檢查葉輪扎頭螺絲是否有松現(xiàn)象。4、檢查排水管閥門(mén)是否為全開(kāi)狀態(tài)。七、市政突然停水1、向市政供水部門(mén)詢問(wèn)具體狀況，落實(shí)供水時(shí)間。2、由平安員通知用水單位，闡明市政停水的具體原因和供水的時(shí)間。八、發(fā)生洪澇1、發(fā)生洪澇時(shí)，應(yīng)馬上報(bào)告經(jīng)理調(diào)配足夠人力、物力進(jìn)行防洪、抗洪工作。2、當(dāng)雨水泵、污水泵未能正常啟用時(shí)1）值班技術(shù)員應(yīng)立刻趕到現(xiàn)場(chǎng)，迅速實(shí)行措施，以愛(ài)護(hù)機(jī)電設(shè)備，并隨時(shí)保持聯(lián)系。2）設(shè)備主管依據(jù)實(shí)際狀況，組織人員調(diào)配備用潛水泵到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行排洪、搶險(xiǎn)，若備用潛水泵不夠用，由主管向公司請(qǐng)求支援。3、當(dāng)原設(shè)計(jì)城市排水管網(wǎng)排水量小于降水量而致使的洪澇時(shí)，管理處經(jīng)理需組織人員將地下室出入口用備用防洪閘關(guān)上或用沙袋等堵住宅需愛(ài)護(hù)的設(shè)備房門(mén)，并派專人隨時(shí)觀看洪水狀況；隨時(shí)檢查雨水泵、污水泵是否能正常運(yùn)行。九、相關(guān)工作記錄表格《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》《緊急事件處理記錄表》（九）、單級(jí)、多級(jí)分段式離心泵修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)為規(guī)范離心泵修理修繕工作，提供修理修繕作業(yè)指引，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。1、全面解體水泵。1．1先將聯(lián)軸器拆下,然后再拆軸承壓蓋。1．2松開(kāi)拉緊螺栓螺母,將出水段用“拉馬”一段一段的拆。1．3用銅棒從外殼內(nèi),將導(dǎo)葉、葉輪打出來(lái)。2．清理所有需更換的部件。3．將密封環(huán)分別裝在進(jìn)水段和中段上。4．把葉輪裝在導(dǎo)葉內(nèi),然后將導(dǎo)葉裝在所有的中段上。5．將裝好的軸套和鍵軸穿入進(jìn)水段,推入葉輪,在中段上鋪上防水膠圈(或紙墊)推入第二個(gè)葉輪,重復(fù)以上步驟將所有的葉輪和中段裝上。6．將平衡環(huán),平衡套及出水段導(dǎo)葉分別裝在出水環(huán)上。7．將出水段裝在中段上,用拉緊螺栓將出水段中段與出水段緊固在一起。8．裝上平衡盤(pán)和軸套。9．將防水膠圈(或紙墊)裝到尾蓋上,裝入出水段并將填料及填料環(huán),填料壓蓋順次裝入出水段和尾蓋的填料室內(nèi)。10．裝入軸承定位套,滾珠軸承,將潤(rùn)滑油注入軸承體內(nèi),將紙墊套在軸承壓蓋上,裝到軸承體上用螺栓緊固。11．裝上聯(lián)軸器部件、放氣旋塞及所有的絲堵,清理設(shè)備外部。12．檢測(cè)馬達(dá)絕緣狀況。13．注入水放空氣試機(jī),檢測(cè)水泵軸速,觀看異常振動(dòng)及噪音。14．相關(guān)工作記錄表格《設(shè)備搶修（大修）記錄表》（十）、清洗水池（箱）作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè) 為規(guī)范水池（箱）的清洗作業(yè)，確保二次供水，達(dá)到國(guó)家飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。一、清洗前的籌備工作1、水池、水箱必需由取得資質(zhì)證書(shū)的專業(yè)二次供水清洗隊(duì)進(jìn)行清洗。2、清洗前三天，管理處經(jīng)理指派專人將批準(zhǔn)后的通知張貼于公告欄，告之住戶做好蓄水籌備。3、由二次供水清洗隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織人員，籌備清洗工具和消毒用品。管理處負(fù)責(zé)支配一名水電工協(xié)作專業(yè)隊(duì)工作。4、管理處負(fù)責(zé)水池、水箱和清洗期間的臨時(shí)供水。5、管理處派專人在清洗前按水箱、水池容量提前打開(kāi)水箱水池泄水閥。6、由二次供水清洗隊(duì)支配鼓風(fēng)機(jī)于作業(yè)前半小時(shí)開(kāi)始向池內(nèi)鼓風(fēng)。二、清洗過(guò)程1、切斷生活水泵電源。2、水箱、水池內(nèi)照明必需用平安電壓照明設(shè)備，通氣口應(yīng)打開(kāi)，通訊設(shè)備良好，以確保清洗人員的生命平安。3、待水排干后，由清洗隊(duì)立刻組織人員進(jìn)入水池、水箱中清洗。4、低位水池的水無(wú)法排干時(shí)，須用潛水泵抽干后作業(yè)。5、用高壓水槍沖洗、鋼刷刷洗水池、水箱內(nèi)壁、管道，排掉臟水后，反復(fù)沖洗三次。6、用漂精粉、漂白粉等消毒劑配成高濃度溶液，用高壓水槍對(duì)水池、水箱內(nèi)壁、管道進(jìn)行沖洗消毒，排掉臟水后，反復(fù)三次。7、用潔凈自來(lái)水對(duì)內(nèi)壁、管道反復(fù)沖洗三次，潔凈后，全部人員退出。8、灌水至40cm水池有效容水量水池有效容水量×101000×消毒劑含有效氯%消毒劑（Kg）=1000×消毒劑含有效氯%9、注滿水后，即可試通水。10、由清洗隊(duì)聯(lián)系水質(zhì)檢測(cè)中心前往抽取水樣，如不合格專業(yè)公司須免費(fèi)進(jìn)行重新清洗。11、管理處經(jīng)理指派專人將試通水信息和應(yīng)注意事項(xiàng)張貼在公告欄中，直至將化驗(yàn)合格的報(bào)告張貼一周后為止。12、由管理處專人在《二次供水設(shè)備清洗消毒記錄表》上記錄相關(guān)內(nèi)容。13、由管理處經(jīng)理指派專人將水質(zhì)化驗(yàn)單、相關(guān)通知、《二次供水設(shè)備清洗消毒記錄表》存檔。14、若在二次供水設(shè)備清洗消毒過(guò)程中或因水質(zhì)變惡，致使人員損傷事故，須由清洗隊(duì)負(fù)責(zé)人填寫(xiě)《緊急事件處理記錄表》并實(shí)行預(yù)防措施。三、相關(guān)工作記錄表格《二次供水設(shè)備清洗消毒記錄表》《緊急事件處理記錄表》（十一）、消防泵試運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)為保證消防栓泵、噴淋泵功能正常,規(guī)范消防泵試運(yùn)行程序,特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。1．消防栓泵、噴淋泵每?jī)稍略囘\(yùn)行一次。2．給排水技術(shù)員提前一天將試運(yùn)行報(bào)告呈交管理處經(jīng)理審批，并通知消防中心主管和設(shè)備主管到場(chǎng)協(xié)作。3．試運(yùn)行操作3．1打開(kāi)管網(wǎng)的排水閥，手動(dòng)起動(dòng)消防栓泵或噴淋泵運(yùn)行5分鐘。3．2觀看壓力數(shù)據(jù)，測(cè)試電機(jī)三相電流并記錄，如電流和運(yùn)行聲音異常，需檢修泵或電機(jī)。3．3檢查壓力是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。3．4檢查是否有不正常漏水現(xiàn)象。3．5檢查連軸器是否有擺動(dòng)現(xiàn)象。3．6手動(dòng)試運(yùn)行后，把選擇開(kāi)關(guān)撥到自動(dòng)位置，由中心主管在監(jiān)控中心聯(lián)動(dòng)柜上試運(yùn)行一次。4．給排水技術(shù)員記錄運(yùn)行結(jié)果，報(bào)管理處經(jīng)理審核后，由資料文件資料資料文件資料文件資料員存檔。5．相關(guān)工作記錄表格《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》（十二）、電梯操作作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)為規(guī)范電梯操作作業(yè)，保證電梯處于良好運(yùn)行狀態(tài)，防止事故發(fā)生，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。一、機(jī)房盤(pán)車1、在使用松閘扳手松開(kāi)抱閘之前，必需先切斷電梯總電源開(kāi)關(guān)。2、確定電梯升降方向，并由兩人協(xié)作操作。3、依照設(shè)備供應(yīng)商提交的電梯盤(pán)車程序進(jìn)行動(dòng)作。二、轎頂檢修1、按下轎頂急停按鈕，將檢修開(kāi)關(guān)拔至檢修位置。將急停按鈕復(fù)位后，按“上行”或“下行”按鈕，電梯開(kāi)始檢修低速運(yùn)行。2、檢修完畢退出廳門(mén)前，須將檢修開(kāi)關(guān)拔回正常位置。3、當(dāng)打開(kāi)樓層廳門(mén)進(jìn)入電梯轎廂內(nèi)或轎頂檢修前須確認(rèn)電梯是否停在該層或下一層，并在該廳門(mén)口擺放“例行保養(yǎng)”標(biāo)識(shí)。三、底坑修理修繕1、打開(kāi)底層廳門(mén)，打開(kāi)底坑照明燈，將急停按鈕按到停的位置。2、檢修完畢退出底坑前，把急停按鈕復(fù)位，關(guān)照明燈，關(guān)廳門(mén)。四、相關(guān)工作記錄表格《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》《分承包方設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》]（十三）、電梯保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)為規(guī)范電梯保養(yǎng)修理修繕作業(yè)，保持電梯的良好性能，保證電梯正常運(yùn)行，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。一、清潔保養(yǎng)1、電梯技術(shù)員每天清潔機(jī)房、轎廂門(mén)光控感應(yīng)器。2、電梯技術(shù)員每周清潔電梯轎頂及底坑各一次，做到無(wú)積塵。二、檢查工作1、每天檢查機(jī)房監(jiān)控柜和電機(jī)溫度是否過(guò)高，空調(diào)器的制冷狀況，電梯運(yùn)行聲音是否正常。2、每周一次檢查并收緊各接線端，檢查平安裝置。3、每半個(gè)月對(duì)各平安裝置進(jìn)行清潔檢查、調(diào)整。4、每月檢查選層器、限速器接線端、接線和各關(guān)于監(jiān)控點(diǎn)狀況。5、每月測(cè)試各裝置平安回路的電器操作的可靠性。6、每季檢查各滾動(dòng)導(dǎo)靴、抱閘閘皮的磨損狀況，磨損嚴(yán)峻的需更換。7、檢查各鋼絲繩張力是否平衡，或有無(wú)破損銹蝕現(xiàn)象。8、每年對(duì)導(dǎo)軌夾塊螺絲進(jìn)行檢查加固，檢查各纜繩及補(bǔ)償鏈條破損銹蝕狀況。9、每年1xx月份檢查各機(jī)械平安裝置、電氣設(shè)備(包括外殼接地等)絕緣狀況。三、加油工作1、每月檢查各活動(dòng)部件潤(rùn)滑狀況，并補(bǔ)加油。2、每月檢查限速器潤(rùn)滑狀況。3、每季檢查底坑緩沖器油位狀況，并補(bǔ)加油。

4、每年十二月份對(duì)各活動(dòng)部件進(jìn)行換油潤(rùn)滑。四、注意事項(xiàng)

1、做好對(duì)電梯保養(yǎng)單位人員修理修繕、保養(yǎng)的監(jiān)督工作。

2、做好修理修繕、保養(yǎng)記錄。

3、每天巡視電梯的運(yùn)行狀況，如有異常須立刻停止使用并查出原因。4、做好巡查操作記錄。5、發(fā)生故障時(shí)，須立刻匯報(bào)設(shè)備主管。在能力范圍內(nèi)無(wú)法解決的，必需匯報(bào)管理處經(jīng)理進(jìn)行處理，并愛(ài)護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。五、相關(guān)工作記錄表格

《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》《分承包方設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》（十四）、電梯故障處理作業(yè)指導(dǎo)冊(cè)為快速排除故障，迅速恢復(fù)電梯使用功能，削減乘客的不便，確保服務(wù)質(zhì)量。1、電梯困人的處理1．1當(dāng)值班人員通過(guò)閉路監(jiān)控電視、轎廂警鈴或其他方式接到來(lái)自電梯轎廂乘客報(bào)警信號(hào)后，有電梯對(duì)講的應(yīng)立刻與乘客通話，沒(méi)有電梯對(duì)講和外部顯層系統(tǒng)的也應(yīng)通過(guò)跑步逐層確認(rèn)電梯準(zhǔn)確的停層數(shù)。屬于停電，并獲知電梯在平層位置時(shí)，可告知乘客進(jìn)行自救，即直接把內(nèi)門(mén)用力往兩邊拉開(kāi)，達(dá)到放人目的，同時(shí)迅速派人救濟(jì)；并表歉意和安慰。1．2當(dāng)未知該電梯準(zhǔn)確層數(shù)或不屬于停電，顯示屏仍有層樓顯示時(shí)，可以通過(guò)電梯對(duì)講機(jī)或?qū)I廂直接與乘客通話：“對(duì)不起，請(qǐng)您別驚慌，請(qǐng)稍等，我們馬上派人處理”等安慰話語(yǔ)。接著用對(duì)講傳呼機(jī)通知電梯值班。1．3人員立刻取廳門(mén)鎖匙，并馬上到梯機(jī)房通過(guò)手動(dòng)盤(pán)車放人。1．4電梯無(wú)曳引輪和飛輪裝置的由一人操作另一人監(jiān)護(hù)。1．4．1首先斷開(kāi)該電梯總電源開(kāi)關(guān)，并打開(kāi)井道照明燈，通過(guò)觀看確定這時(shí)電梯的位置。1．4．2接著使用松閘扳手，把松閘臂夾在磁芯上，雙手握住松閘手柄，并監(jiān)控好力度往下拉，使電梯緩慢上升。1．4．3電梯到達(dá)頂層平層位置時(shí)，即可把松閘扳手取下，并到該層門(mén)廳鎖匙把廳門(mén)連同轎門(mén)打開(kāi)。1．4．4廳門(mén)鎖匙以順時(shí)針或時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)，當(dāng)感覺(jué)卡到時(shí)，稍為輕用力扭動(dòng)，同時(shí)用右手幫忙把廳門(mén)拉開(kāi)，即可達(dá)到放人目的。1．5電梯有引輪和飛輪裝置，必需由兩人協(xié)作操作。1．5．1首先斷開(kāi)該電梯總電源開(kāi)關(guān)，并打開(kāi)井道照明燈，通過(guò)觀看推斷這時(shí)電梯位置。1．5．2為了平安起見(jiàn)，轎門(mén)應(yīng)該保持并閉，如轎門(mén)已被拉開(kāi)，則要乘客把轎門(mén)手動(dòng)關(guān)上。1．5．3確定好電梯最近層站。1．5．4拆去電梯電動(dòng)機(jī)軸罩蓋，將松閘扳手裝上。1．5．5一個(gè)人用工具使搶閘張開(kāi)，另一個(gè)人手動(dòng)轉(zhuǎn)動(dòng)飛輪，使電梯向省力方向移動(dòng)，并到達(dá)最近層站。1．5．6把抱閘恢復(fù)正常，并到該層放人。廳門(mén)鎖匙以順時(shí)針或時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)，當(dāng)感覺(jué)到卡到時(shí)，稍為用力扭動(dòng)，同時(shí)把廳門(mén)拉開(kāi)，即可達(dá)到放人目的，并做好困人過(guò)程記錄。1．6當(dāng)電梯在非火警時(shí)而歸首，應(yīng)到該電梯機(jī)房將該電梯電源斷開(kāi)，然后再合上，以達(dá)到復(fù)位的目的。2.電梯出現(xiàn)故障或放人后對(duì)電梯故障的處理。2．1電梯修理修繕人員迅速推斷該電梯的故障類型。2．2屬于電梯無(wú)法開(kāi)門(mén)或關(guān)門(mén)后不運(yùn)行的，可到機(jī)房通過(guò)故障燈推斷屬于哪種類型故障。2．3當(dāng)需要修理修繕或停電檢查時(shí)，必需用對(duì)講機(jī)或內(nèi)線電話通知中心，并告知中心值班人員在該梯首層放置“暫停使用不便之處，敬請(qǐng)?jiān)彙钡葮?biāo)識(shí)。2．4屬于略微故障并在本人的技術(shù)水平范圍內(nèi)能修復(fù)的，應(yīng)立刻修復(fù)并做好修理修繕過(guò)程記錄。2．5屬于超出本人技術(shù)水平范圍內(nèi)能修復(fù)的，應(yīng)在短時(shí)間內(nèi)通知電梯修理修繕保養(yǎng)承包方人共同進(jìn)行修理修繕。3.電梯平安操作告示3．1當(dāng)遇到電梯平層后不開(kāi)門(mén)時(shí)，請(qǐng)?jiān)嚢撮_(kāi)門(mén)按鈕或本層按鈕達(dá)到開(kāi)門(mén)目的；如失敗，請(qǐng)別驚慌，立刻通過(guò)警鈴與管理人員聯(lián)系。3．2當(dāng)遇到電梯電腦突然失去信號(hào)，電梯會(huì)出現(xiàn)急?，F(xiàn)象時(shí)，請(qǐng)別驚慌，15秒鐘電梯會(huì)自動(dòng)到達(dá)平層區(qū)；15秒鐘后請(qǐng)?jiān)俅芜x層。3．3如遇停電，請(qǐng)立刻通過(guò)警鈴與管理人員聯(lián)系。4.相關(guān)工作記錄表格

《公用設(shè)備保養(yǎng)修理修繕記錄表》（十五）、小型空調(diào)器安裝保養(yǎng)修理修繕作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)為保證顧客小型空調(diào)器的正常運(yùn)行，滿意顧客的需求，特制定此作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)。

一、柜式空調(diào)器的安裝及保養(yǎng)修理修繕

1、電源線與空調(diào)器的容量需匹配；安放地點(diǎn)空氣暢通；空調(diào)機(jī)應(yīng)離墻壁不小于10厘米，機(jī)架應(yīng)焊接結(jié)實(shí)，水平安裝；冷凝器的出水管不得裝置截止水閥，以保證排水不會(huì)回流而污染環(huán)境；電氣線路中的連接必需結(jié)實(shí)。2、每周清洗一次過(guò)濾網(wǎng)；每年清洗一次蒸發(fā)器和冷凝器；每年檢測(cè)一次有無(wú)泄漏。二、窗式空調(diào)器安裝及保養(yǎng)修理修繕1、安裝在穩(wěn)固，避開(kāi)陽(yáng)光直射的地方。2、空調(diào)機(jī)兩側(cè)進(jìn)風(fēng)百葉窗不要被遮蓋，在空調(diào)機(jī)的后面500毫米范圍內(nèi)，避開(kāi)有圍墻之類的障礙物。3、使室外機(jī)殼高度比室內(nèi)高度低15毫米。4、空調(diào)機(jī)內(nèi)外進(jìn)出風(fēng)口不應(yīng)有障礙物。5、不要安裝在房間出入口四周，以免冷（暖）氣從出入口處損失。6、接上電源，將開(kāi)關(guān)鍵旋到送風(fēng)位置，風(fēng)扇電動(dòng)機(jī)即運(yùn)轉(zhuǎn)，此時(shí)應(yīng)檢查電動(dòng)機(jī)的轉(zhuǎn)向是否準(zhǔn)確。7、空調(diào)機(jī)在裝進(jìn)木柜中時(shí)，應(yīng)在機(jī)殼與木柜的縫隙外裝上邊圍，同時(shí)可選用海綿、泡沫等材料堵塞箱體四周的空隙，使室內(nèi)外空氣未能對(duì)流，最后接通電源。8、清潔濾塵網(wǎng)。9、用干布或帶有清潔劑的濕布擦凈面板和機(jī)身。10、保持底盤(pán)及機(jī)內(nèi)殼的清潔。11、風(fēng)扇電機(jī)必需每二年檢修一次，以保證運(yùn)行。12、修理修繕時(shí)檢查電源插頭接觸是否良好。13、保險(xiǎn)絲是否燒斷或停電。14、空調(diào)機(jī)是否處于關(guān)閉狀態(tài)。15、電路是否負(fù)荷過(guò)剩，電線是否斷路。16、空調(diào)機(jī)能開(kāi)啟但冷量不足，應(yīng)檢查是否有制冷劑泄漏，或補(bǔ)加制冷劑。17、空調(diào)機(jī)電源開(kāi)關(guān)是否完好。18、恒溫器溫度調(diào)整旋鈕是否調(diào)至適當(dāng)位置。19、室內(nèi)是否人多或有別的熱源，門(mén)窗是否打開(kāi)。20、冷氣流通是否因物體阻礙，或因不適當(dāng)位置而影響制冷量。21、新風(fēng)調(diào)整是否關(guān)閉。22、濾網(wǎng)是否積塵太多，影響制冷空氣流淌。23、安裝是否恰當(dāng)。24、蒸發(fā)器是否結(jié)冰。三、分體式空調(diào)安裝與保養(yǎng)修理修繕1、室外機(jī)安裝安裝位置應(yīng)選擇在：進(jìn)出氣流不被攔住的地方；吹出冷氣可以到達(dá)房間任何地方的位置；室內(nèi)