房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓(xùn)練B卷帶答案

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓(xùn)練B卷帶答案

單選題（共50題）1、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負(fù)債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D2、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】A3、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。A.持有期風(fēng)險B.時間風(fēng)險C.周期風(fēng)險D.機(jī)會成本風(fēng)險【答案】C4、某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D5、按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，一級市場是指()。A.土地使用權(quán)出讓市場B.土地轉(zhuǎn)讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產(chǎn)交易市場【答案】A6、2014年12月底，某房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)總額為8000萬元，負(fù)債總額為2000萬元，利潤額為1800萬元，則2014年12月底該企業(yè)所有者權(quán)益為（）萬元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】B7、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B8、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項(xiàng)投資的年凈經(jīng)營收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營期相同。該項(xiàng)投資的資本金利潤率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D9、下列屬于會計(jì)恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債C.資產(chǎn)＋費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益＋收入D.負(fù)債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益【答案】C10、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A11、確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價指標(biāo)，通常采用的指標(biāo)為（）。A.投資回收期B.內(nèi)部收益率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.開發(fā)商利潤【答案】B12、從市場營銷的角度出發(fā)，一些甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、青年公寓市場等是按照（）。A.房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.房地產(chǎn)的交易方式劃分的C.目標(biāo)市場細(xì)分的D.房地產(chǎn)購買者目的劃分的【答案】C13、（）反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.房地產(chǎn)價格指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費(fèi)者心理指數(shù)【答案】C14、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險報酬【答案】D15、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境【答案】B16、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A17、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)【答案】D18、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A.折舊費(fèi)B.審計(jì)費(fèi)C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)【答案】C19、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C20、下列對某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是（）。A.服務(wù)市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場【答案】D21、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C(jī).稅后利潤D.可分配利潤【答案】A23、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。A.指數(shù)平滑法B.市場因子推演法C.德爾菲法D.銷售人員意見綜合法【答案】A24、下列財(cái)務(wù)報表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D25、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關(guān)系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評價指標(biāo)D.通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B26、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營成本【答案】A27、從抵押擔(dān)保的質(zhì)量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產(chǎn)C.經(jīng)濟(jì)適用住宅D.出讓國有土地使用權(quán)【答案】A28、以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B29、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是()。A.市場需求容量調(diào)查B.市場營銷因素調(diào)查C.競爭情況調(diào)查D.消費(fèi)者調(diào)查【答案】B30、目標(biāo)市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】A31、盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目售價下降30%、成本上升60%時，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價下降20%、成本上升50%時，開發(fā)利潤（稅前）為0。因此，在抵御售價和成本變動風(fēng)險的能力方面，（）。A.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目B.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目C.甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)D.不能確定哪個項(xiàng)目強(qiáng)【答案】A32、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B33、下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系中靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.銷售利潤率D.靜態(tài)投資回收期【答案】D34、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.通貨膨脹風(fēng)險D.利率變動風(fēng)險【答案】A35、下列關(guān)于成本利潤率與銷售利潤率的表述中，正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率C.目標(biāo)利潤率水平的高低與項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)D.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入【答案】D36、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入【答案】C37、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險報酬【答案】D38、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價格【答案】C39、存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)()。A.一級市場B.二級市場C.三級市場D.一手房市場【答案】C40、下列房地產(chǎn)市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是（）。A.市場因子推演法B.加權(quán)移動平均法C.簡單平均法D.指數(shù)平滑法【答案】A41、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C42、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值。A.利潤為零B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C.最大費(fèi)用D.最大利潤【答案】B43、在房地產(chǎn)投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費(fèi)用C.裝修費(fèi)用D.運(yùn)營成本【答案】B44、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C.期望的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)D.最可能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)【答案】B45、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B46、()是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導(dǎo)。A.廉租房B.經(jīng)濟(jì)適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B47、五苓散的君藥是下列哪味藥物A.茯苓B.澤瀉C.豬苓D.桂枝【答案】B48、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B49、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》B.《設(shè)計(jì)方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【答案】A50、關(guān)于還本付息的方式說法錯誤的是（）。A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息【答案】C多選題（共30題）1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD2、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權(quán)益投資比率B.建安工程費(fèi)用C.租售價格D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD3、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報表的有（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.投資計(jì)劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD4、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC5、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，清償能力指標(biāo)之中的()指標(biāo)的計(jì)算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD6、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD7、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD8、關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說法，正確的有（）。A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請招標(biāo)B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價E.招標(biāo)控制價必須保密【答案】ACD9、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在（）四個方面。A.投入資金的安全性B.相關(guān)政策的影響性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD10、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營成本D.開發(fā)費(fèi)用E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABCD11、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D12、以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD13、房地產(chǎn)價格指數(shù)包括()價格指數(shù)。A.供給B.房屋銷售C.需求D.房屋租賃E土地交易【答案】BD14、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)B.研究不確定性因素變動如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險的能力C.比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案D.計(jì)算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值E.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價指標(biāo)【答案】ABC15、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風(fēng)暴法D.問卷法E.實(shí)驗(yàn)法【答案】ABD16、可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價結(jié)果，表明項(xiàng)目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力E.項(xiàng)目是否可行【答案】CD17、下列關(guān)于工程造價計(jì)價中的定額計(jì)價，表述正確的是（）。A.定額計(jì)價以直接費(fèi)單價為基礎(chǔ)B.定額計(jì)價以綜合單價為基礎(chǔ)C.定額計(jì)價是分部分項(xiàng)工程的不完全價格D.定額計(jì)價是分部分項(xiàng)工程的完全價格E.目前采用單位估價法和實(shí)物估價法確定【答案】AC18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD19、以下說法中，錯誤的是（）。A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請專利的權(quán)利只屬于張某B.張某和王某共同完成了一項(xiàng)發(fā)明創(chuàng)造，在沒有約定的情況下，如果張某要對其單獨(dú)申請專利就必須征得王某的同意C.張某臨時借調(diào)到某軟件公司工作，在執(zhí)行該公司交付的任務(wù)的過程中，張某完成的發(fā)明創(chuàng)造屬于職務(wù)發(fā)明D.甲委托乙開發(fā)了款軟件，在沒有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設(shè)備，因此該軟件著作權(quán)屬于甲【答案】D20、房屋劃分為()房屋市場。A.一級B.二級C.三級D.四級E五級【答案】AB21、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.概預(yù)算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標(biāo)估算法【答案】ABC22、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。A.市場分析B.目標(biāo)市場選擇C.市場細(xì)分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD23、下列分析方法中，屬于風(fēng)險估計(jì)與評價的常用方法有（）。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D24、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.自然特征B.細(xì)分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項(xiàng)目的區(qū)域【答案】ACD25、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)B.土地出讓金C.征地拆遷費(fèi)D.契稅E.公建配套設(shè)施費(fèi)【答案】BC26、按負(fù)擔(dān)室內(nèi)負(fù)荷所用的介質(zhì)分類，空調(diào)系統(tǒng)可分為（）。A.空氣水系統(tǒng)B.全空氣系統(tǒng)C.全水系統(tǒng)D.冷劑系統(tǒng)E.集中式系統(tǒng)【答案】ABCD27、企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備（）。A.可衡量性B.可實(shí)現(xiàn)性C.可整合性D.可盈利性E.可區(qū)分性【答案】ABD28、投資者可以控制的風(fēng)險包括（）。A.利率風(fēng)險B.政策性風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.持有期風(fēng)險E.時間風(fēng)險【答案】CD29、通常將房地產(chǎn)市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD30、下列費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用的有（）。A.公用設(shè)施的維修費(fèi)B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產(chǎn)稅E.保險費(fèi)【答案】ABD大題（共10題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】二、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮课濉ⅰ痢辽虅?wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮苛⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】七、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對