房地產(chǎn)經(jīng)營管理

房地產(chǎn)經(jīng)營管理

本部分分八項(xiàng)內(nèi)容講解一、對房地產(chǎn)管理（市場、經(jīng)營）相關(guān)概念的前沿探索二、目前房地產(chǎn)“新政”和“續(xù)政”分析三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理四、房地產(chǎn)（經(jīng)營管理）個別問題探討五、房地產(chǎn)市場營銷管理六、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理七、租售比的實(shí)質(zhì)與管理八、上海住宅建設(shè)“十一五”計(jì)劃的主要內(nèi)容一、對房地產(chǎn)管理（市場、經(jīng)營）

相關(guān)概念的前沿探索導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（+金融制度改革）（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識“management”意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。“administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動和全部過程?！毙腋Ｖ?、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）不以人的意志為轉(zhuǎn)移的一種規(guī)律？3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體）有限性土地的特點(diǎn)：集資性擴(kuò)延性生地勞動產(chǎn)品毛地熟地

土地的價(jià)格：土地使用權(quán)的交換價(jià)格（價(jià)值），不是土地的購買價(jià)格（買未來）（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認(rèn)識收土地使用費(fèi)出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價(jià)入股等）二、目前房地產(chǎn)“新政”和“續(xù)政”分析（一）《央行通知》--前奏2003年6月中國人民銀行下發(fā)了《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，“一石激起千層浪”。1、《央行通知》內(nèi)容①加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向

②嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放

③規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途

④加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要

⑤強(qiáng)化個人商業(yè)用房貸款管理

⑥充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用

⑦加強(qiáng)個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理

2、《央行通知》的重點(diǎn)①開發(fā)貸款方面：規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；②土地儲備貸款：規(guī)定不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。

③施工企業(yè)貸款：規(guī)定施工企業(yè)流動資金貸款只能用于購買施工所必需的設(shè)備。

④個人住房貸款：規(guī)定只有購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)纳唐贩?，銀行才能向購房者放貸。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)住房的借款人，銀行適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行優(yōu)惠住房貸款利率。3、《央行通知》對房地產(chǎn)市場的影響政府對房地產(chǎn)市場有兩點(diǎn)明顯的目的：①防止房地產(chǎn)泡沫，降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)市場作出結(jié)構(gòu)調(diào)整。②規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)投資，保障中低收入者的利益，支持市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4、《央行通知實(shí)施細(xì)則》

對房地產(chǎn)市場會有以下幾個變化：①房地產(chǎn)企業(yè)面臨大洗牌②引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)品向中低收入人群傾斜③抑制個人投資（機(jī)）性購房④

房地產(chǎn)客戶心理打擊較大⑤房地產(chǎn)的價(jià)格會有變化

5、《央行通知》不足之處①各種房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“一刀切”，不符合實(shí)際情況。②應(yīng)該抑制投機(jī)型購房，而不是投資性購房。③對施工企業(yè)流動資金的嚴(yán)格控制是對市場的一種干擾。④對銀行本身的沖擊缺乏考量。（二）國務(wù)院通知國務(wù)院在2003年8月12日印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。

8月25日央行宣布將存款準(zhǔn)備金率提高一個百分點(diǎn)。

（三）2005—2006國家及上海市的“組合拳”對樓市有影響的措施主要有以下大政策（1）貸款利率按上調(diào)利率執(zhí)行。（2）土地有償使用費(fèi)將實(shí)行先繳后分。（3）人民法院民事查封凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的新規(guī)實(shí)施，導(dǎo)致各大銀行收緊貸款口子。（4）2月18日，二手房網(wǎng)上交易平臺啟動。(5)3月3日，市房地局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管的通知》，與此前網(wǎng)上房地產(chǎn)加強(qiáng)網(wǎng)上備案的定金合同和預(yù)（銷）售合同管理的措施相對應(yīng)，打擊近期出現(xiàn)的虛擬交易、加價(jià)銷售、炒賣期房和拒售房屋等現(xiàn)象，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售行為的監(jiān)管。

(6)3月5日，市政府發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，以加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”成為如今滬上房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則。2005年配套商品房建設(shè)面積將大為擴(kuò)容，南匯周浦、康橋、嘉定江橋和寶山顧村四大配套商品房基地將在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)大。(7)3月7日，市財(cái)政局發(fā)出《調(diào)整本市中低收入家庭購房貸款貼息政策通知》，在2003年11月10日的《貼息實(shí)施意見》基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際變化，針對房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和貼息標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整。房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購買的商品住房每平方米單價(jià)，由原來規(guī)定的不超過3500元調(diào)整為不超過4500元；購買的二手房總價(jià)，由原來規(guī)定的不超過25萬元調(diào)整為不超過33萬元。貼息標(biāo)準(zhǔn)保持不變。此前，市財(cái)政局已發(fā)文明確，中低收入家庭2005年度申請購房貸款貼息的家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)為16683元；

（8）對居住不滿一年出售住房，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額征收5.55%營業(yè)稅的稅。（9）3月17日對房貸加息。（第二套首付比例等）（10）3月26日國務(wù)院穩(wěn)定房價(jià)的“老國八條”—調(diào)控正式開始

(11)

4月6日取消一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭。（12）4月27日“新國八條”（稅收、交易、銀行調(diào)控）（13）4月30日國辦發(fā)26號（七部委）穩(wěn)定住房價(jià)格。（14）5月27日國稅發(fā)89號（三部委）房地產(chǎn)稅收管理（15）6月1日大限。（普通房界定標(biāo)準(zhǔn)）（16）6月7日人民日報(bào)謝家瑾宏觀調(diào)控對話（17）8月20建設(shè)部：不出調(diào)控新政策；（18）8月24建設(shè)部：不取消商品房預(yù)售。（以后不屬“新政”范圍---屬“續(xù)政”）06年：按需供地定向供地06續(xù)政：（1）1月11日建設(shè)部工作要點(diǎn)--穩(wěn)定房價(jià)（2）2月22日發(fā)改委工作重點(diǎn)—控制投資規(guī)模、穩(wěn)定房價(jià)（3）3月31日建設(shè)部緊急通知，40個城市提供供應(yīng)及空置房數(shù)據(jù)，為中央提供決策（4）4月28日加息(貸款上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，5.58/5.85,存款不變）（5）5月17日國務(wù)院“國六條”---再調(diào)控（6）5月29日“國六條”細(xì)則出臺（九部委15條）（7）6月1日大限（8）6月16日（7月5日起）上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至8.0%（抑制貨幣信貸總量過快增長）（9）7月6日三部委許可證后10日內(nèi)預(yù)售

7月10日建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序（預(yù)（銷）售、廣告、經(jīng)紀(jì)）（10）7月21日（從8月15日起）上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。（11）7月24日6部委《規(guī)范外資準(zhǔn)入和管理的意見》（1年以上適合自住自用）（12）7月24日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》。9個。（13）7月26日國稅局《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題得通知》。8月1日執(zhí)行。（14）8月15日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至8.5%（控制流動性，鎖定1500億元）。（15）8月19日加息，存貸款利率均上調(diào)0.27個百分點(diǎn)（存：1年/2.25/2.52；5年/3.60/4.14。貸：1年/5.85/6.12；5年/6.39/6.84。個貸0.9/0.85（16）9月5日新華社授權(quán)播發(fā)“國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知”。（保護(hù)耕地、工業(yè)用地出讓最底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)公布制度、禁止擅自農(nóng)轉(zhuǎn)建）。一等840、二等720…（17）9月5日財(cái)政部“加強(qiáng)住房公積金管理等有關(guān)問題的通知”?？刂评U存比例和基數(shù)。（18）9月14日稅務(wù)總局“加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知”。（19）11月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。執(zhí)行9％的標(biāo)準(zhǔn)。（20）12月18日國土資源部、國家發(fā)改委“關(guān)于發(fā)布（限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本））和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本））的通知》。2007年續(xù)政（1）1月1日國務(wù)院《關(guān)于修改“中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）的決定》。提高2倍，嚴(yán)限減免（包括外商）（2）1月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。執(zhí)行9.5％的標(biāo)準(zhǔn)。（3）1月16日國稅局〈關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知〉。2月1日執(zhí)行。（4）2月25日央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至10%。鎖定1600億。

(5)3月10日兩會期間建設(shè)部官員:不再出調(diào)控新政策,要落實(shí)已出臺的政策。

(6)3月16日物權(quán)法草案通過(70年后住宅用地續(xù)期免費(fèi)\車庫權(quán)屬按約定處理\細(xì)化拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額)

(7)2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。2007年3月18日起，個人住房公積金貸款利率實(shí)施上調(diào)。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個百分點(diǎn)。五年期以下(含五年)從4.14%調(diào)整為4.32%，五年期以上從4.59%調(diào)整為4.77%。

(8)從4月16日起，今年第3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至10.5%。鎖定1700億。(9)從5月15日起，今年第4次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至11%。鎖定1700億。（10）10年來首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。

從5月19日起，上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率（存3.06%，貸6.57%)；公積金（存1.98%到2.07%，貸1-5，4.32%到4.41%，5以上，4.77%到4.86%)。

從6月5日起，今年第5次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至11.5%。鎖定1800億。是06年以來第8次。同時(shí)，5月21日擴(kuò)大RMB兌USD交易價(jià)浮動幅度，從千分之三到千分之五。（11）7月1日調(diào)整公積金交存基數(shù)（12）7月15日起，轉(zhuǎn)讓非普通商品房，繳納土地增值稅。（1-3年轉(zhuǎn)讓收入的0.5%，4-5年減半）（13）7月21日上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率（存3.33%，貸6.84%)；（14）8月1日討論、8月7日定稿、8月13日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（15）8月15日利息稅20%降到5%，活期5年來首次上調(diào)（0.72%0.81%）（16）從8月15日起，今年第6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至12%。鎖定1800億。是06年以來第9次。（17）8月22日上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率（存3.60%，貸7.02%)；CPI5.6%太高而加。（18）9月6日宣布，從9月25日起，今年第7次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至12.5%。鎖定1800億。是06年以來第10次。

(19)自9月15日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)。CPI6.5%。3.60%到3.87%；由7.02%到7.29%；個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個百分點(diǎn)。(20)從9月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這已經(jīng)是今年以來第7次提高存款準(zhǔn)備金率。(21)9月27日人民銀行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》第二套以家庭為單位。（上海33平方米/人）(22)10月11日，發(fā)行1500億元的3年期央行票據(jù)。今年第六次發(fā)行此類定向票據(jù)，而每一次定向票據(jù)發(fā)行總是與加息“如影隨形”。

加息總在定向票據(jù)一周之后

今年3月9日，發(fā)行1010億元定向票據(jù)，3月18日，宣布加息；

5月11日，發(fā)行1010億元定向票據(jù)，5月18日，宣布加息；

7月13日，發(fā)行1010億元定向票據(jù)，7月20日，宣布加息；

8月17日，發(fā)行1010億元定向票據(jù)，8月21日，宣布加息；

9月7日，發(fā)行1510億元定向票據(jù)，9月14日，宣布加息。(23)10月13日第二階段全國土地執(zhí)法百日性，全國3.1萬多件，面積330多萬畝。上海違規(guī)土地194件，面積3312畝(24)為加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行決定從2007年10月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至13%

。是今年第8次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。鎖定1800億（25）07年11月26日，今年第9次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，至13.5%。(26)12月1日國家發(fā)改委、商務(wù)部《外商外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》—全部列入“限制”。(27)12月1日實(shí)施《廉租住房保障辦法》，資金來源：公積金增值余額、財(cái)政、出讓金10%、廉租住房租金收入。上海用20億收儲廉租房。(28)12月21日央行第6次加息：存款上調(diào)0.27，貸款上調(diào)0.18，5年不變，個貸不變。(29)12月國務(wù)院督查組巡查房價(jià)及供應(yīng)結(jié)構(gòu)(30)12月24日國務(wù)院常務(wù)會議：努力控制房價(jià)過快上漲。（31）07年12月25日，今年第10次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，至14.5%。08年續(xù)續(xù)政（1）1月7日國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國3號），1-2年20%閑置費(fèi)，2年以上無償收回，及用地招拍掛。（2）1月7日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（小產(chǎn)證房）。（3）1月21日公布《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃（2008-2012）》。建經(jīng)濟(jì)適用房2000萬（5年），每年占住宅新開工面積20%。（4）1月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15%。（5）1月底市十三屆人大一次會議記者招待會，韓市長：08-09年，加大舊城改造，二級以下舊房510萬平方米，危棚簡屋37萬平方米。（6）1月30日全國土地管理工作會議：閑置土地6月底前完成處理。（7）2月7日國務(wù)院發(fā)布《土地調(diào)查條例》。（8）3月3日財(cái)政部、國稅總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》。經(jīng)濟(jì)房契稅減半，廉租房經(jīng)營單位租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，個人出租減征10%個人所得稅。（9）3月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15.5%。（10）4月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至16%。（11）4月30日國土資源部發(fā)布《土地違法案件查處辦法》（12）5月央行上?？偛堪l(fā)布《2008年上海市信貸投向指引》。（二套首付及利率、限制外商投資信貸、對保障房和節(jié)能建筑）（13）5月20日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至16.5%。（14）5月30日中紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》，堅(jiān)守18億畝土地。（15）6月底發(fā)布消息：更新上海基準(zhǔn)地價(jià)。（16）6月30日上海二手房交易“全資金監(jiān)管”。在系統(tǒng)內(nèi)交易的二手房不需要還清貸款就可以過戶。（17）6月15、25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率各0.5至17%和17.5%。（18）6月19日上海市人大審議《上海市房地產(chǎn)登記條例（修訂草案）》（19）7月1日國土部、工商總局《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本實(shí)施。商品住宅開發(fā)時(shí)間不得超過3年。（20）7月14日美國兩房危機(jī)爆發(fā)。（21）7月21日上海市住宅建設(shè)規(guī)劃（08-12）（征求意見稿）發(fā)布（土地管理、住房保障）（22）7月23日國務(wù)院常務(wù)會議審議并原則通過《民用建筑節(jié)能條例（草案）（23）8月27日央行、銀監(jiān)會《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，（囤地兩年不能貸款）解讀：市場：05.4-08.10月銷售狀況（量、價(jià)）政府：一系列的調(diào)控措施中，可以看出一個主軸線——連續(xù)剎車、抑制投機(jī)，但并不希望房價(jià)大起大落，應(yīng)穩(wěn)中有升（10%以內(nèi)）。

（四）房地產(chǎn)稅

1、房地產(chǎn)稅的背景2、房地產(chǎn)稅對市場影響3、房地產(chǎn)稅如何收？（五）配套商品房

1、以居住為主、以市民本地消費(fèi)為主、以普通商品房為主

2、達(dá)到兩全的手段就是“封閉運(yùn)作”

3、成本＋微利

4、一房一廳50平方米左右、二房一廳70平方米左右、三房一廳90平方米左右為主

（六）新政的影響軍旗—象棋—圍棋—麻將三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)年份8889909192939495…00…0304050607單年批租數(shù)113819425146749913251538173915392611969累計(jì)

1424約6000

81233.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資增加值/GDP≤5%----供不應(yīng)求住宅投資增加值/GDP≧8%----供過于求特大城市≧12%----供過于求上海8%離12%還有較大的空間。6.9%--7.4%--8.4%--7.9%--8%--7.8%02年0304050607（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖住宅建設(shè)工程實(shí)施過程

城市建設(shè)管理過程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3、開發(fā)程序（1）決策（2）前期a、美國熊貓（中國）公司策劃經(jīng)過、單獨(dú)設(shè)計(jì)與整體設(shè)計(jì)b、出讓土地及實(shí)例c、審圖公司（3）施工（建設(shè)施工）抓好：三控（進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制）二管（合同、信息管理）一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）（4）竣工驗(yàn)收與交付使用[驗(yàn)收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]《新建住宅交付使用許可證》------驗(yàn)收合格可使用。

物業(yè)管理早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動項(xiàng)目竣工驗(yàn)收出售業(yè)主委員會成立（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1、項(xiàng)目背景與概況2、基本數(shù)據(jù)3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司——打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等）

4、進(jìn)度安排5、資源供給6、市場分析7、財(cái)務(wù)評價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析（西寶興路）9、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)10、結(jié)論（唯一）

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目評估管理1、市場研究（基本面）A、一般因素分析（宏觀）B、相關(guān)因素分析（微觀）2、財(cái)務(wù)評價(jià)（技術(shù)面）a、傳統(tǒng)評估技術(shù)b、現(xiàn)金流評估（價(jià)與時(shí)間不成比例）c、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評估（重點(diǎn)）①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率②投資回收期③衡量項(xiàng)目盈虧的主要指標(biāo)四、房地產(chǎn)（經(jīng)營管理）個別問題探討（一）居住房地產(chǎn)投資價(jià)值的疑惑（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索1、空間環(huán)境——硬件

2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機(jī)整體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動物）智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。3、視覺環(huán)境4、人文環(huán)境5、交通環(huán)境（三）房型與價(jià)格的誤區(qū)1、