房地產(chǎn)市場調(diào)查

房地產(chǎn)市場調(diào)查資源科學(xué)系易飛一、概述

1、概念（1）

調(diào)查調(diào)查就是使用明確的概念、方法和程序，以有組織、有條理的方式，從一個總體的部分或整體中收集感興趣的特征信息，對這些停息進行編輯分析，并得出有用結(jié)論的活動。（2）

市場調(diào)查

市場調(diào)查是系統(tǒng)地設(shè)計、收集、分析并報告與公司面臨的特定市場營銷狀況有關(guān)的數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果的過程。其目的在于為企業(yè)的決策者進行預(yù)測和決策、制訂計劃提供重要依據(jù)。市場調(diào)查是市場營銷活動的出發(fā)點，是了解市場、認識市場的一種有效方法和手段。（3）

房地產(chǎn)市場調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)查就是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、有系統(tǒng)地收集、整理和分析房地產(chǎn)市場供求變化及其各種影響因素，為市場預(yù)測和營銷決策提供客觀、正確的依據(jù)。2、重要性

（1）市場營銷計劃的基本前提（2）提高產(chǎn)品質(zhì)量（3）提高企業(yè)的市場競爭力（4）開發(fā)新產(chǎn)品二、市場調(diào)查的內(nèi)容

1、市場環(huán)境調(diào)查

2、技術(shù)發(fā)展調(diào)查

3、市場需求容量調(diào)查4、消費者和消費者行為調(diào)查5、競爭情況調(diào)查6、市場營銷因素調(diào)查1、市場環(huán)境調(diào)查

（

1)政治法律環(huán)境

政府的方針政策、有關(guān)法律法規(guī)、政局的變化（2）經(jīng)濟環(huán)境一般來說，經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。一個國家或地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，便有利于吸引投資，發(fā)展經(jīng)濟。（3）人口環(huán)境一般來說，人口越多，收入越高，市場需求量就越大。人口環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容包括人口規(guī)模、人口增長率、人口結(jié)構(gòu)；地理分布、民族分布、人口密度、人口遷徙流動情況；出生率、結(jié)婚率；家庭規(guī)模等。（4)社會文化環(huán)境。包括教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平；價值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣；宗教信仰、社會階層分布；婦女就業(yè)面大小等。企業(yè)營銷人員綜合分析研究社會文化環(huán)境對人們生活方式的影響，便于了解不同消費者行為，以正確細分市場和選擇目標市場，制訂企業(yè)的市場營銷策略。

2、技術(shù)發(fā)展調(diào)查

包括新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢和速度；新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，用新技術(shù)、新工藝、新材料的情況；新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進水平等。

3、市場需求容量調(diào)查

市場需求＝購買者+購買欲望+購買能力

主體動力實現(xiàn)條件通過市場需求容量的調(diào)查，便于企業(yè)掌握分析國內(nèi)外市場需求動向和需求供應(yīng)情況，結(jié)合本企業(yè)的市場份額，預(yù)測本企業(yè)的銷售量，研究如何保持或提高本企業(yè)市場份額等，制訂市場營銷策略或進一步開拓新的市場。

4、消費者和消費者行為調(diào)查

包括消費者類別(個人或企業(yè)、社會團體、民族、性別、年齡、職業(yè)、愛好、所在地區(qū)等)購買能力(如收入水平、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、資金來源、用戶的財務(wù)狀況等)消費者的購買欲望和購買動機(什么因素影響購買者的購頭決策，消費者不愿購買本企業(yè)產(chǎn)品的原因及其對其他企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品的態(tài)度)主要購買者、最忠實的購買者、使用者、新產(chǎn)品的首用者購買的決策者、消費者的購買習(xí)慣(如購買地點、時間、數(shù)量、品牌、挑選方式、支付方式等)。調(diào)查了解消費者的情況及其購買行為，主要目的在于使企業(yè)掌握消費者的愛好、心理、購買動機、習(xí)慣等，以便正確細分市場和選擇目標市場、針對不同的消費有和市場，采取不同的市場營銷策略。5、競爭情況調(diào)查（1）包括競爭者的調(diào)查分析（如競爭者數(shù)量和名稱、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)方式、技術(shù)水平、產(chǎn)品的市場份額、銷售量及銷售地區(qū)，競爭者的價格政策、銷售渠道、促銷策略以及其它競爭策略和手段，競爭者所處地理位置和交通運輸條件、新產(chǎn)品開發(fā)和企業(yè)的特長等）、（2）競爭產(chǎn)品的調(diào)查分析(如競爭產(chǎn)品的品質(zhì)、性能、用途、規(guī)格、式樣、設(shè)計、包裝、價格、交貨期等)。6、市場營銷因素調(diào)查

市場因素調(diào)查，包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。（最后一章詳解）

前述(1)一(5)項調(diào)查內(nèi)容均屬于不可控制因素的調(diào)查，其目的不僅為了分析市場環(huán)境，適應(yīng)市場環(huán)境變化，提高企業(yè)的應(yīng)變能力，還在于尋找和發(fā)掘市場機會，開拓新市場，而通過第(6)項調(diào)查，企業(yè)可針對不同的市場環(huán)境，結(jié)合顧客需求，綜合運用企業(yè)可以控制的營銷手段，制訂有效的市場營銷組合策略，促進消費者購買和新市場開發(fā)，以達到企業(yè)預(yù)期的營銷目標。

三、市場調(diào)查方法

（一）資料來源

確定調(diào)查計劃中資料的來源是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。一手資料，指為了當(dāng)前特定目的而收集的原始資料和信息。二手資料，指由別人為其他目的收集、整理的資料和信息。而市場調(diào)查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。然而，市場調(diào)查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準確、不可靠、不完整或者已經(jīng)過時。這時，市場調(diào)查人員就需要時間和金錢去收集更切題和準確的一手資料。（二）調(diào)查方法

1、二手資料的市場調(diào)查方法（1）查閱各級政府部門和行業(yè)協(xié)會公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)及資料；（2）從合法的新聞媒體和互聯(lián)網(wǎng)上收集資料；（3）從房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)有償取得有關(guān)資料和數(shù)據(jù)。

2、一手資料的市場調(diào)查方法

（一）觀察法：可以收集到最新資料1、按參與程度分：完全參與觀察、不完全參與觀察、非參與觀察前兩者可以獲得較為深入的資料，但容易被同化；后者一般觀察到的只是表面現(xiàn)象。2、按觀察角度分：縱向觀察、橫向觀察、縱橫結(jié)合（二）詢問法（問卷法、電話調(diào)查法、座談會、深度訪談法）1、問卷法：要便于回答，設(shè)計上以客觀題為主，圍繞調(diào)查目的（1）現(xiàn)場問卷：在公共場所進行、贈送小禮品（2）征集問卷：在新聞媒體上公開進行、對參與者有一定獎勵（一般采用抽獎形式）2、電話調(diào)查法：簡潔明了，事先選定被調(diào)查者（很關(guān)鍵，必須是符合條件的），時間不宜過過長3、座談會深度訪談法①被邀請人員具有一定的廣泛性一般是專家或具體的從業(yè)人員②調(diào)查內(nèi)容的深度注重的是量在座談會基礎(chǔ)上就具體事項深度調(diào)查③被邀請人員贈送小禮品給予適當(dāng)?shù)某杲穑ㄈ嶒灧ㄖ饕糜谘芯坑幸蚬P(guān)系的事件。（四）專家意見法（函詢法，背對背形式）（五）郵寄調(diào)查回收率是關(guān)鍵（六）其他方法（主題式調(diào)查、論壇式調(diào)查、記者式調(diào)查）四、匠市場市調(diào)查拒步驟1、確蹄定市床場調(diào)脂查的侍任務(wù)痛和目渾的2、組燈建市閱場調(diào)易查項已目組3、制攪定調(diào)朗查計伐劃4、收屑集信調(diào)息5、分霜析和奏處理蜘信息6、提驗交調(diào)起查報伸告1.億市場肚調(diào)查廣的目甩的（1敬）可桶行性容研究（2駝）選號擇合襲作伙芬伴（3屈）項許目營猛銷2.狐組建遷項目存組（1為）自拳行進喇行（2烤）委叔托調(diào)歉查公笛司+仍自行逗進行（3香）委見托調(diào)養(yǎng)查公棕司+草委托籠中介點機構(gòu)（4來）委傳托中遼介機示構(gòu)3、制壓定調(diào)汽查計皂劃包括浩調(diào)查狼內(nèi)容債（制歷定符可合要位求的調(diào)查研表是關(guān)盤鍵）漲、資達料來邪源、漿調(diào)查枝方法刮、抽權(quán)樣方尾案（抽樣爛單位顏、樣晚本規(guī)奪模、哪抽樣筆程序）、縫調(diào)查窯費用頁等。抽樣搭單位有：向賄什么雜人調(diào)籮查樣本丹規(guī)模屈：調(diào)釋查多宗少人抽樣疤程序巴：如香何選屈擇答藝卷人調(diào)查譜表調(diào)查焦表是旦調(diào)查邊的重概要工害具，胃是表坦達調(diào)住查資廳料的問重要念形式父，是呢調(diào)查工方案烘的核披心內(nèi)魯容。去利用值調(diào)查列表來怒進行喂調(diào)查華，有較利于泰填寫能數(shù)字余和整念理匯脂總。調(diào)查瘦表主客要解知決：向調(diào)蜻查單華位調(diào)縣查什棵么？調(diào)查返表的齊內(nèi)容音一般頃由表頭哪、表油體和暫表腳三部滾分組斧成。表頭：用覆來表搏明調(diào)狠查表騎的名地稱以箱及填并寫調(diào)滲查單努位（疫填報城單位陽）的陪名稱茂、性除質(zhì)、胖隸屬挑關(guān)系閥等。字這些奸資料烤通常仆并不睡是用畫來進跑行分況析的鏟，但菊在核吉實和賄復(fù)查覆各調(diào)宜查單嶺位時燦，是嫩不可煮缺少泉的。表體：這景是調(diào)蹦查表雄的主取要部劉分。波包括眼：調(diào)剝查項艙目、拐項目叢的具槳體表增現(xiàn)；蛇欄號為，目乳的是乒為了命便于材在整狼理調(diào)砍查資斥料或貌編寫猜填表適說明縮慧時引誰用；默計算鎮(zhèn)單位弱等。橫行害標題店、縱虹欄標禿題、迫數(shù)字半資料犯。表腳：包傲括調(diào)份查者外（填籌報人仙）的虎簽名繞和調(diào)寇查日拘期等汪，以鼠便明篩確責(zé)忌任，貪如果滑發(fā)現(xiàn)牲問題備，也昆便于穿查詢醒。調(diào)查然表確屠定后商，需塘要編帽寫填悶表說推明、刑調(diào)查材時間汽、期接限和蜻指標息解釋怨等。填表運說明用來楚提示匹填表私時應(yīng)蘇注意泥的事徒項。調(diào)查信時間指調(diào)輪查資賀料所砌屬的德時間稍。如打果所袖要調(diào)擁查的伏是時腦期現(xiàn)欲象，訊就要必明確乘規(guī)定振資料騙所反儲映的妹是調(diào)斑查對驕象從輛何年這何月搏何日架起至奇何年匪何月庭何日幟止的鼻資料撥；如訪果所楊要調(diào)彎查的似是時厲點現(xiàn)雙象，胖就要碧明確殲規(guī)定搏統(tǒng)一突的標州準調(diào)杏查時暫點。調(diào)查卷期限是進群行調(diào)