金隅陽(yáng)光項(xiàng)目初步定位及物業(yè)發(fā)展建議

湖南中原豪宅五部Hunan.6.2011金隅陽(yáng)光項(xiàng)目初步定位及物業(yè)發(fā)展建議住宅用地?cái)?shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬(wàn)方，別墅10萬(wàn)方，容積1-1.2，限高100米本報(bào)告重點(diǎn)需解決問(wèn)題：1、整體規(guī)劃原則，容積率配算2、高層開(kāi)發(fā)節(jié)奏，定位及面積配比、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)指標(biāo)3、別墅產(chǎn)品組合，面積配比、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)劃總體原則：嚴(yán)格控制高層成本，別墅最大化價(jià)值感打造；快速啟動(dòng)高層規(guī)劃原則品質(zhì)保證：高層在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制成本；別墅最大化保證品質(zhì)感密度控制：嚴(yán)格保證別墅最小化密度，高層容積控制在2.5以下私密保證：嚴(yán)格區(qū)分內(nèi)銷(xiāo)區(qū)與市場(chǎng)化銷(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售保證：高層考慮部分對(duì)外銷(xiāo)售、別墅適度創(chuàng)新，主流產(chǎn)品打造風(fēng)險(xiǎn)控制：盡快啟動(dòng)高層對(duì)外銷(xiāo)售的別墅部分必須具備強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以求快速資金回籠，銷(xiāo)售補(bǔ)差為確保項(xiàng)目整體高端性及最高效益，建議項(xiàng)目容積率控制在1.0，其中別墅容積做到0.49，高層容積2.39經(jīng)濟(jì)測(cè)算水岸新都：別墅熱銷(xiāo)典型，整體1.0容積，別墅0.5容積，高層2.38容積

項(xiàng)目一期圍繞中心水景藍(lán)月湖打造純聯(lián)排社區(qū)；

高層位于項(xiàng)目東北角，居高俯覽，共享墅區(qū)中央水景；

主干道臨街打造特色商業(yè)街區(qū)，聚集商業(yè)人氣服務(wù)社區(qū)；

環(huán)繞水景打造內(nèi)外兩層道路圈，內(nèi)圈為步行賞景道，外圈為便捷行車(chē)道。環(huán)水景打造純墅社區(qū)水岸新都高層一期聯(lián)排雙拼高層高層

商業(yè)高層類(lèi)似規(guī)劃分析高層風(fēng)險(xiǎn)控制原則建議高層分2期開(kāi)發(fā)，實(shí)行“可進(jìn)可退”的模式確保高層區(qū)完美銷(xiāo)售高層團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)售目標(biāo)：100%市場(chǎng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售順暢高層開(kāi)發(fā)綜合目標(biāo)：高層風(fēng)控原則：盡快開(kāi)發(fā)，以防市場(chǎng)政策變化，風(fēng)險(xiǎn)不可控團(tuán)購(gòu)貨量確保供需平衡，確保大戶(hù)型產(chǎn)品能順利出貨高層分兩批開(kāi)發(fā)，先滿(mǎn)足絕大部分團(tuán)購(gòu)需求，以求可調(diào)整空間針對(duì)市場(chǎng)需求深入分析，確定產(chǎn)品面積段確定首批團(tuán)購(gòu)產(chǎn)品占比，做出三套解決方案一次性規(guī)劃開(kāi)發(fā)完成高層部分，風(fēng)控難度較高，但面臨政策風(fēng)險(xiǎn)較小假如一次性開(kāi)發(fā)900套，未銷(xiāo)售大戶(hù)型存在市場(chǎng)銷(xiāo)售障礙高層風(fēng)險(xiǎn)控制原則面積配比要重新考慮若900套均開(kāi)發(fā)大戶(hù)型，及舒適性房源面積配比要重新考慮，引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售公司，低于市場(chǎng)均價(jià)銷(xiāo)售中原建議，走穩(wěn)第一步！分2期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：沒(méi)有買(mǎi)到的怎么辦，對(duì)外銷(xiāo)售的一定不能低于市場(chǎng)均價(jià)住宅用地?cái)?shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬(wàn)方，別墅10萬(wàn)方，容積1-1.2，限高100米報(bào)告第一部分：

政策及市場(chǎng)部分2011年5月CPI為5.5，基本符合市場(chǎng)的預(yù)期，通脹上升風(fēng)險(xiǎn)加大。從分項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，食品價(jià)格仍然是CPI上漲的主要推動(dòng)力。5月份食品價(jià)格上漲11.7%，占CPI同比漲幅的63.6%。而無(wú)法去除的通脹壓力，加上自然災(zāi)害頻繁，導(dǎo)致糧食價(jià)格上漲，從4月以來(lái)全球主要糧食品種價(jià)格上升50%以上此外，5月份非食品價(jià)格上漲幅度也創(chuàng)了歷史新高，對(duì)CPI的貢獻(xiàn)增大。從細(xì)分項(xiàng)來(lái)看，衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通通信等是非食品價(jià)格上漲的推手。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)通貨膨脹上升，實(shí)體企業(yè)盈利下降，滯漲風(fēng)險(xiǎn)加大；未來(lái)階段國(guó)家宏觀調(diào)控需要進(jìn)一步控制房?jī)r(jià)漲幅2010-1-10國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付款比例不得低于40%2010-4-2財(cái)政部發(fā)布通知，兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2010-4-17新國(guó)十條，首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；2010-6-4三部委通知商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。9.29新政：2010-9-29國(guó)務(wù)院各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且為家庭唯一住房，則減半征收契稅；購(gòu)買(mǎi)90平米及以下的家庭唯一住房，減按1%征收契稅。2011年3月4日長(zhǎng)沙溫柔版限購(gòu)令：對(duì)在長(zhǎng)沙市市區(qū)已擁有１套住房的家庭，限購(gòu)１套９０平方米以下新建商品住房；對(duì)在長(zhǎng)沙市市區(qū)無(wú)住房并能夠提供長(zhǎng)沙市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購(gòu)１套９０平方米以下新建商品住房；對(duì)在長(zhǎng)沙市市區(qū)，已擁有２套以上住房的家庭、擁有１套以上住房的外地家庭、不能提供長(zhǎng)沙市居住證的外地家庭，暫停在長(zhǎng)沙市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)９０平方米以下新建商品住房。國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但地方政府市場(chǎng)政策依然比較寬松，調(diào)控效果尚未顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)并未松動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策歷次通貨膨脹治理措施顯示，政府的行政政策是最終降低CPI的最有效手段房地產(chǎn)市場(chǎng)政策中國(guó)5月CPI同比增長(zhǎng)5.5%，漲幅創(chuàng)34個(gè)月新高，物價(jià)上漲壓力任然比較大，下階段國(guó)家出臺(tái)強(qiáng)力行政政策的可能性增加目前階段房地產(chǎn)市場(chǎng)政策兩年內(nèi)14次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2011年兩次加息；相對(duì)穩(wěn)健的貨幣政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方門(mén)檻提高2010-1-18、2010-2-11央行兩次提高大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010-10-19央行自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010-11-10到2011-12-10日央行四次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011-2-9央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后的一年期存款基準(zhǔn)利率自2008年底以來(lái)再度恢復(fù)到3%，接近金融危機(jī)前的利率水平，一年期貸款利率達(dá)到6.06%2011-3-18、4-5、4-17、5-12、5-18央行五次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011-5-12央行中國(guó)人民銀行發(fā)行400億元3年期央票。2011-6-20央行今年第6次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),本次上調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)21.5%，再創(chuàng)新高。宏觀貨幣政策2010-4-18，國(guó)務(wù)院發(fā)布政策商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

2010-11-1，房貸7折優(yōu)惠利率全面取消，調(diào)至8.5折，禁止對(duì)第三套及以上住房提供貸款。

2010-11-3，《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》公積金嚴(yán)禁用于投機(jī)性購(gòu)房。

2010-12-26，住建部從2010年12月26日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.50%調(diào)整為3.75%，五年期以上從4.05%調(diào)整為4.30%。2010-12-29自12月26日起上調(diào)對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款(再貸款)利率，其中一年期升0.52個(gè)百分點(diǎn)至3.85%；同時(shí)上調(diào)再貼現(xiàn)利率，由1.80%上調(diào)至2.25%。

2011-4-26，湖南省直單位住房公積金管理中心《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款和提取相關(guān)政策的通知》繳存職工家庭名下無(wú)房產(chǎn)而購(gòu)房的，貸款利率不上浮，但視具體情況，首付款比例分不同梯次。2、使用公積金購(gòu)二套房的，貸款利率上浮至1.1倍。3、停止發(fā)放公積金貸款購(gòu)三套房;購(gòu)商住兩用住房和購(gòu)別墅的，同樣實(shí)行禁貸。從七折到八五折到基準(zhǔn)利率，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的同時(shí)，置業(yè)門(mén)檻提高，卻未能阻止市場(chǎng)的置業(yè)熱潮，大量外地客戶(hù)涌入給二線(xiàn)城市帶來(lái)了持續(xù)活力房地產(chǎn)信貸政策市場(chǎng)政策中央政策地方執(zhí)行大打折扣，地方政府對(duì)地產(chǎn)政策的打折施行以及近段時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保護(hù)使得二線(xiàn)三線(xiàn)城市面臨政策壓抑不大；貨幣政策6月20日央行今年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方門(mén)框進(jìn)一步提高，未來(lái)政府可能繼續(xù)出臺(tái)貨幣調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)；信貸政策政府調(diào)控力度持續(xù)加緊，信貸緊縮為二、三線(xiàn)城市帶來(lái)一線(xiàn)城市資金流入，未來(lái)外地客戶(hù)長(zhǎng)沙置業(yè)將繼續(xù)增加；政策小結(jié)受近期CPI持續(xù)上漲壓力，未來(lái)政府可能繼續(xù)出臺(tái)貨幣調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，中原對(duì)全國(guó)未來(lái)樓市發(fā)展保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度長(zhǎng)沙市已經(jīng)成為華中地區(qū)主要的中心城市及經(jīng)濟(jì)中心之一，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值在全國(guó)省會(huì)城市中穩(wěn)居第7位，GDP百?gòu)?qiáng)城市排名中第18位；第六次全國(guó)人口普查湖南快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，湖南省14個(gè)市州中常住人口總數(shù)位居全省第三的長(zhǎng)沙，是湖南惟一人口凈流入市；2010年長(zhǎng)沙市地區(qū)生產(chǎn)總值在全國(guó)省會(huì)城市中排名第7，GDP百?gòu)?qiáng)城市排名第18，是湖南省唯一人口凈流入市，長(zhǎng)沙城市活力不斷增加，城市吸引力增強(qiáng)長(zhǎng)沙市主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年戶(hù)籍人口（萬(wàn)）601.76610.38620.92631637.36652.92普查年651.19國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1077.221296.661519.91798.962190.253000.983744.84547.06固定投資（億元）494.97668.09881.421089.811445.181873.332314.153194.34合同外資（億美元）7.779.0715.7117.6323.2922.2836.4572.12社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）541.31640.33743.42865.61037.031273.871524.91812.1可支配人均收入（元）993311021124341392416153182822023822814家庭人均消費(fèi)性支出（元）8330903296601068012288129601264616096城市人均住房建筑面積（㎡）23.2225.327.228.328.8528.329.2730.88失業(yè)率4.23.93.83.63.13.43.472.89恩格爾系數(shù)37.233.433.432.634.936.932.433.6數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局2003-2010年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會(huì)消費(fèi)活躍，居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)長(zhǎng)沙市主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)指標(biāo)2010年長(zhǎng)沙地區(qū)GDP總值4547.06億元，漲幅為15.5%，遠(yuǎn)超全國(guó)10.3%的均值；人均可支配收入22814元，超過(guò)全國(guó)人均標(biāo)準(zhǔn)3705元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)按15%以上的速度大幅增長(zhǎng)。長(zhǎng)沙市城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力歷年回顧時(shí)間200520062007200820092010綜合競(jìng)爭(zhēng)力0.5860.5890.6050.6150.6910.783排名262118221692011年5月6日，中國(guó)社科院發(fā)布了《2011年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)》，藍(lán)皮書(shū)指出了2010年前50座最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市，而今年最耀眼的城市是長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙首次進(jìn)入了前10名，并且排名從2009年的16名一躍跳到第9名，提高非?？?。藍(lán)皮書(shū)主編倪鵬飛說(shuō)到，圍繞核查數(shù)據(jù)，我們進(jìn)行了很長(zhǎng)時(shí)間的數(shù)據(jù)對(duì)比、對(duì)查，數(shù)據(jù)沒(méi)有問(wèn)題，長(zhǎng)沙的表現(xiàn)確實(shí)非常優(yōu)秀。由于金融危機(jī)的影響，東部沿海城市速度稍微放慢，作為中部比較先發(fā)的城市，長(zhǎng)沙的提升速度更快。2011年中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名，長(zhǎng)沙首次進(jìn)入前十，是中部地區(qū)唯一進(jìn)入前十的城市，長(zhǎng)沙已經(jīng)成為中部地區(qū)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，城市區(qū)位價(jià)值不斷升級(jí)長(zhǎng)沙市城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名武漢長(zhǎng)沙鄭州時(shí)間GDP（億）增長(zhǎng)率GDP（億）增長(zhǎng)率占武漢GDP（億）增長(zhǎng)率占武漢20011348

72854.01%

2002149310.80%81211.50%54.44%

2003166211.30%92814%55.83%

2004195617.70%110819%56.68%1375

70.00%2005223814.40%157842%67.91%165020%73.70%2006259015.70%179113.50%69.13%200121%77.00%2007314121%219022%69.70%242120%77.00%2008396026%300040%75.70%300424%75.80%2009456015%374524.80%82.00%33009.80%72.40%2010550020.60%445018.80%80.90%400021%72.70%從數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，中部三大省會(huì)城市的GDP發(fā)展，鄭州和武漢在進(jìn)行一場(chǎng)友誼賽，而長(zhǎng)沙和武漢的差距正快速拉近長(zhǎng)沙市GDP發(fā)展武漢——長(zhǎng)沙——鄭州近十年GDP對(duì)比三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由02年的9：35：52發(fā)展為10年的4：54：42，由3、2、1成功改寫(xiě)為2、3、1的排列；第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，2010年第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2437.03億元，增長(zhǎng)20.7%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2020.68億元，增長(zhǎng)21.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1908.02億元，增長(zhǎng)11.5%。第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯大于其它產(chǎn)業(yè)，增長(zhǎng)迅猛；目前，長(zhǎng)沙市已經(jīng)形成了工程機(jī)械、汽車(chē)及零部件、家電、電子信息、新材料、中成藥及生物醫(yī)藥等六大產(chǎn)業(yè)集群；批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅速。長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯大于其它產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)形成了以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展排列長(zhǎng)沙市發(fā)展規(guī)劃長(zhǎng)株潭一體化2007年12月14日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、國(guó)家發(fā)改委正式下文，批準(zhǔn)長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。長(zhǎng)株潭城市群作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，其無(wú)論對(duì)帶動(dòng)湖南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是對(duì)促進(jìn)中部地區(qū)崛起都起著舉足輕重的作用。大河西先導(dǎo)區(qū)

2008年初，長(zhǎng)沙市河西的大片區(qū)域被確定為建設(shè)“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的先導(dǎo)區(qū)，包括湘江以西、以繞城公路為軸線(xiàn)的相關(guān)區(qū)域、岳麓區(qū)、長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)以及望城縣、寧鄉(xiāng)縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，規(guī)劃總范圍約1200平方公里。先導(dǎo)區(qū)定位于打造“兩型社會(huì)”的先導(dǎo)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的示范區(qū)、適宜人居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長(zhǎng)極。到2020年，大河西先導(dǎo)區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)200平方公里，人口約150萬(wàn)，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)3000億元。千萬(wàn)級(jí)人口大都市2011年5月，長(zhǎng)沙修改城市總體規(guī)劃，未來(lái)10年將建成千萬(wàn)級(jí)人口大都市，本輪城市總體規(guī)劃主要修改內(nèi)容主要涉及五個(gè)部分：長(zhǎng)沙市規(guī)劃區(qū)范圍擴(kuò)大由2893平方公里擴(kuò)大至4960平方公里；未來(lái)中心城區(qū)包括了長(zhǎng)沙市河?xùn)|內(nèi)四區(qū)全部；提出了“一主兩次六組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)；升級(jí)城市綜合交通體系，提出了五大綜合交通樞紐。長(zhǎng)沙市交通規(guī)劃長(zhǎng)株潭城際鐵路長(zhǎng)株潭城際鐵路是連接長(zhǎng)沙、株洲、湘潭城市群的城際快速鐵路，已通過(guò)國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)的批復(fù)，2009年6月底開(kāi)工建設(shè)。長(zhǎng)株潭城際鐵路干線(xiàn)最高運(yùn)行時(shí)速為200公里，開(kāi)通后，長(zhǎng)株潭三市之間的交通時(shí)間縮短為30分鐘以?xún)?nèi)。長(zhǎng)沙軌道交通長(zhǎng)沙軌道交通又名長(zhǎng)沙地鐵，于2009年正式啟動(dòng)建設(shè)，目前在建的有軌道交通1號(hào)線(xiàn)及2號(hào)線(xiàn)一期工程，2號(hào)線(xiàn)一期工程將于2013年率先正式運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)2014地鐵1號(hào)線(xiàn)一期工程正式運(yùn)營(yíng)。過(guò)江隧道根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局拿規(guī)劃，未來(lái)15年內(nèi)，長(zhǎng)沙將修建14條過(guò)湘江通道，包括營(yíng)盤(pán)路過(guò)湘江隧道、勞動(dòng)路過(guò)湘江隧道、人民路過(guò)湘江隧道、南湖路過(guò)湘江隧道、湘府路過(guò)湘江通道以及地鐵2號(hào)線(xiàn)等。長(zhǎng)沙市城市發(fā)展大事記大河西先導(dǎo)區(qū)成立2007年2008年2009年2010年2011年長(zhǎng)沙修改總體規(guī)劃，將建千萬(wàn)級(jí)人口大都市5地鐵2號(hào)線(xiàn)一期開(kāi)工9地鐵1號(hào)線(xiàn)一期開(kāi)工126長(zhǎng)株潭城際鐵路開(kāi)工127長(zhǎng)株潭區(qū)號(hào)統(tǒng)一11批準(zhǔn)成立長(zhǎng)株潭兩型實(shí)驗(yàn)區(qū)8金洲大道通車(chē)2007年長(zhǎng)株潭城市群和武漢城市圈同時(shí)獲批兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)；2008年長(zhǎng)沙市決定大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)；2009年長(zhǎng)株潭實(shí)現(xiàn)通信一體化，發(fā)改委批復(fù)長(zhǎng)沙軌道交通規(guī)劃，地鐵2號(hào)線(xiàn)開(kāi)工；2010年長(zhǎng)株潭大外環(huán)的正式形成，地鐵1號(hào)線(xiàn)開(kāi)工；2011年長(zhǎng)沙修改總體規(guī)劃，將建設(shè)成為千萬(wàn)級(jí)人口大都市；2013年，長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線(xiàn)正式運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)沙正式成為地鐵城市……長(zhǎng)株潭兩型實(shí)驗(yàn)區(qū)的成立，公路、輕軌、地鐵的全線(xiàn)開(kāi)工，未來(lái)的長(zhǎng)沙將成為交通與功能高度一體化的大都市區(qū)、3+5城市群強(qiáng)大的區(qū)域中心，發(fā)展前景向好限購(gòu)令出臺(tái)后，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)成交量環(huán)比下降明顯，但主要原因更多因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量的減少，下半年市場(chǎng)成交量有可能增加限購(gòu)令出臺(tái)后，表面上看成交量下去了，相比去年同期水平都有所下浮，但實(shí)際上是由于市場(chǎng)存量及新推貨量相比去年減少了，目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)成交依舊很活躍。很多大盤(pán)項(xiàng)目沒(méi)有選擇在相對(duì)政策出臺(tái)密度較高的上半年推出產(chǎn)品，下半年推貨量有可能增加。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)長(zhǎng)沙商品房成交價(jià)格持續(xù)走高，但只處于其他省會(huì)城市末流，長(zhǎng)沙市政府對(duì)下階段商品房?jī)r(jià)格的調(diào)控較為寬松兩年漲了50%，雖然成交均價(jià)不斷攀升，但6500左右均價(jià)只處于省會(huì)城市的末流，因此長(zhǎng)沙政府部門(mén)有恃無(wú)恐；相比去年，新上市項(xiàng)目位置邊遠(yuǎn)化，市場(chǎng)漲幅遠(yuǎn)高于數(shù)據(jù)上的顯示，部分項(xiàng)目漲幅高過(guò)40%。為向中央提上一份滿(mǎn)意的限購(gòu)令答卷，長(zhǎng)沙關(guān)于房地長(zhǎng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)范圍，由原來(lái)的內(nèi)五區(qū)擴(kuò)展到包括長(zhǎng)、望、瀏、寧四縣市的范圍，通過(guò)四縣市的房?jī)r(jià)低洼，在數(shù)據(jù)上拉低長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)長(zhǎng)沙-武漢-鄭州市內(nèi)商品房住宅成交均價(jià)與地區(qū)總產(chǎn)值對(duì)比與中部其他省會(huì)城市進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙依然是樓市價(jià)格洼地，房?jī)r(jià)有進(jìn)一步提升的空間2011年5月武漢市各區(qū)商品房住宅備案均價(jià)排行2011年5月長(zhǎng)沙市各區(qū)商品房住宅備案均價(jià)排行長(zhǎng)沙的GDP占到武漢的80%，與此相對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)沙商品房均價(jià)只占到武漢房?jī)r(jià)的70%左右；2011年5月長(zhǎng)沙商品房備案價(jià)格最高的是開(kāi)福區(qū)6577元，武漢商品房備案價(jià)最高的是武昌10928元；長(zhǎng)沙中心城區(qū)房?jī)r(jià)任有提升空間，未來(lái)長(zhǎng)沙城市生活圈將進(jìn)一步擴(kuò)大，部分剛需將向撈霞、暮云等組團(tuán)轉(zhuǎn)移。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)綜合競(jìng)爭(zhēng)力近年來(lái)長(zhǎng)沙獲得高速發(fā)展，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值在全國(guó)省會(huì)城市中穩(wěn)居第7位，GDP百?gòu)?qiáng)城市排名中第18位，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名首次進(jìn)入全國(guó)前十。城市發(fā)展規(guī)劃長(zhǎng)株潭一體化的持續(xù)推進(jìn)，城際輕軌、地鐵的全線(xiàn)開(kāi)工，千萬(wàn)級(jí)人口大都市規(guī)劃的提出，長(zhǎng)沙將成為交通與功能高度一體化的大都市區(qū)，城市潛力巨大。城市發(fā)展與樓市商品房成交價(jià)格持續(xù)走高，但與其他省會(huì)城市進(jìn)行對(duì)比，長(zhǎng)沙依然是樓市價(jià)格洼地，房?jī)r(jià)有進(jìn)一步提升的空間；未來(lái)長(zhǎng)沙城市生活圈將進(jìn)一步擴(kuò)大，撈霞、暮云等組團(tuán)將成為新的城市組團(tuán)中心。長(zhǎng)沙城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展小結(jié)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)在近幾年獲得了高速的發(fā)展，城市GDP和綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)沙的樓市依然擁有較大的發(fā)展空間未來(lái)2-3年內(nèi)，汽車(chē)北站地鐵的拉通將帶給項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的巨大支撐住宅用地?cái)?shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬(wàn)方，別墅10萬(wàn)方，容積1-1.2，限高100米報(bào)告第一部分：

微觀市場(chǎng)部分長(zhǎng)沙在售別墅市場(chǎng)概況2011年長(zhǎng)沙在售或待售別墅樓盤(pán)，集中分布二環(huán)以外及三環(huán)以?xún)?nèi)，其中以“別墅+其他產(chǎn)品類(lèi)型”項(xiàng)目占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位綠城青竹園湘江壹號(hào)威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利閬峰云墅龍灣國(guó)際社區(qū)鵬基諾亞山林托斯卡納蔚藍(lán)海岸米蘭春天麓山別墅岳麓山公館白鶴天池汀湘十里長(zhǎng)沙玫瑰園水映加州南山蘇迪亞諾盈峰翠邸北緯28度西山匯景御邦郡原美村麓山戀迪溪谷緹亞納灣好望谷振業(yè)浪琴灣溪泉灣格蘭小鎮(zhèn)東方大院水岸新都九龍領(lǐng)仕會(huì)昆侖和府天麓望城市府板塊麓南含浦板塊南城板塊星沙金鷹板塊北城板塊長(zhǎng)沙別墅主要分布在北城、星沙金鷹、南城省府、麓南含浦、望城五大板塊；主要位于二環(huán)以外三環(huán)以?xún)?nèi)，以近郊開(kāi)發(fā)為主；分別從西、北、南、等方向?qū)χ鞒菂^(qū)形成包夾之勢(shì)純別墅項(xiàng)目不多，占總量的20%左右，純獨(dú)別墅占3%左右。大部分為綜合性項(xiàng)目，其中高達(dá)38%的項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品為誘引，以提升樓盤(pán)形象。其中頂級(jí)別墅項(xiàng)目以綠城·青竹園、保利·閬峰云墅等少量項(xiàng)目為代表。獨(dú)立別墅單套面積400-700平米，成交總價(jià)400-1400萬(wàn)不等，價(jià)差較大；雙拼別墅主力面積330-400平米，總價(jià)在260-400萬(wàn)之間；聯(lián)排別墅主力面積170-240平米，總價(jià)在120-300萬(wàn)之間，單價(jià)相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)；總價(jià)：別墅產(chǎn)品單套面積緊湊化趨勢(shì)明顯，總價(jià)趨低產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)主力面積主力總價(jià)獨(dú)立別墅綠城青竹園500-800700-1200萬(wàn)美洲故事420-450600-1200萬(wàn)保利閬峰云墅410-430400-800萬(wàn)湘江壹號(hào)505-7401000-1400萬(wàn)雙拼別墅美洲故事340-412370-570萬(wàn)盈峰翠邸275-330220-300萬(wàn)湘江壹號(hào)330-350420-460萬(wàn)沙河堤亞納灣350-500600-1000萬(wàn)佳兆業(yè)·水岸新都200-300200-300萬(wàn)聯(lián)排別墅東方大院170-240（實(shí)用面積434-545）200-260萬(wàn)盈峰翠邸200-240130-160萬(wàn)美洲故事270-300270-300萬(wàn)龍灣國(guó)際180-260160-260萬(wàn)沙河堤亞納灣170-230125-199萬(wàn)疊加別墅盈峰翠邸106-15060-80萬(wàn)沙河堤亞納灣203-213160-170萬(wàn)2011年別墅總價(jià)-面積區(qū)間在售且后續(xù)仍有供應(yīng)別墅物業(yè)項(xiàng)目27個(gè)，推貨總量預(yù)計(jì)達(dá)384.5萬(wàn)㎡之多，按照3-5年開(kāi)發(fā)完畢預(yù)測(cè)，則后續(xù)平均每年供應(yīng)量在80萬(wàn)㎡左右

項(xiàng)目個(gè)數(shù)后續(xù)別墅貨量預(yù)估（萬(wàn)㎡）在售項(xiàng)目27384.5潛在項(xiàng)目13165未知項(xiàng)目————潛在項(xiàng)目當(dāng)前別墅市場(chǎng)供應(yīng)壓力較大，在售含別墅物業(yè)項(xiàng)目27個(gè)，后續(xù)別墅物業(yè)余貨預(yù)計(jì)達(dá)384.5萬(wàn)㎡之多，通常按照3-5年開(kāi)發(fā)完畢，則后續(xù)平均每年供應(yīng)量在90萬(wàn)㎡左右潛在別墅項(xiàng)目約13個(gè)，預(yù)計(jì)別墅物業(yè)貨量達(dá)到165萬(wàn)㎡，按照未來(lái)3-5年上市量達(dá)到總貨量的1/3，則上市量約為55萬(wàn)㎡；平均年上市量15-20萬(wàn)㎡未來(lái)不排除新批低密度住宅用地，開(kāi)發(fā)商以偷換概念的方式把“多層洋房”建設(shè)成為“類(lèi)別墅產(chǎn)品”搶占日益稀缺的別墅市場(chǎng)。此部分別墅貨量難以預(yù)測(cè)，但其將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在售別墅項(xiàng)目未來(lái)推貨量預(yù)測(cè)白鶴天池東方明珠振業(yè)浪琴灣影視會(huì)展項(xiàng)目萬(wàn)業(yè)優(yōu)加城金地項(xiàng)目中信新城長(zhǎng)房天際嶺項(xiàng)目金隅陽(yáng)光太陽(yáng)山項(xiàng)目水溪上龍湖高爾夫水電項(xiàng)目在售項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)計(jì)別墅余貨（萬(wàn)㎡）在售項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)計(jì)別墅余貨（萬(wàn)㎡）太陽(yáng)星城38金科東方大院18瀾灣40盈峰翠邸16.5奧特萊斯18南山蘇蒂亞諾3金色溪泉灣28.5麓山別墅8保利閬峰云墅6岳麓山公館5綠城青竹園4迪亞溪谷5湘江一號(hào)20米蘭春天8水岸新都8.5汀湘十里20水映加州29好望谷4.5緹亞那灣15.5美洲故事3碧桂園山湖城10托斯卡納1九龍領(lǐng)任匯6.5郡原美村23格蘭小鎮(zhèn)6.5橘郡28龍灣國(guó)際11合計(jì)384.5長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目未來(lái)推貨量統(tǒng)計(jì)表在售項(xiàng)目別墅余貨預(yù)計(jì)384.5萬(wàn)㎡，潛在項(xiàng)目別墅物業(yè)貨量預(yù)估165萬(wàn)㎡，合計(jì)549.5萬(wàn)㎡潛在項(xiàng)目名稱(chēng)所屬區(qū)域占地面積建筑面積（平米）預(yù)計(jì)別墅面積（萬(wàn)平米）金地觀音巖項(xiàng)目望城縣820512410000約35太陽(yáng)山項(xiàng)目開(kāi)福區(qū)261533.4——約18水溪上望城縣13000016000016中信新城雨花區(qū)370000約120000

約12影視會(huì)展項(xiàng)目開(kāi)福區(qū)

——

——5巴厘島寧鄉(xiāng)縣1095815000020振業(yè)浪琴灣岳麓區(qū)47400087000014白鶴天池麓南——

4200007萬(wàn)業(yè)優(yōu)加城望城縣58891830000028萬(wàn)金隅陽(yáng)光項(xiàng)目開(kāi)福區(qū)38800132452710合計(jì)

165中原觀點(diǎn):預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年別墅市場(chǎng)年均供應(yīng)量將達(dá)110萬(wàn)平米左右別墅未來(lái)供貨量預(yù)測(cè)未來(lái)3-5年在售別墅物業(yè)年均供應(yīng)量：80萬(wàn)㎡左右；考慮到在售項(xiàng)目推量遠(yuǎn)大于已知潛在項(xiàng)目，且未來(lái)2-3年別墅潛量將集中放量中原預(yù)計(jì)年均供應(yīng)量：110萬(wàn)㎡左右。

2011年2012年2013年2014年2015年合計(jì)（萬(wàn)㎡）在售項(xiàng)目供應(yīng)90807079.565384.5已知潛在項(xiàng)目供應(yīng)2025504030165合計(jì)110105120119.595549.5區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目未來(lái)供給分析初步預(yù)計(jì)北城區(qū)域內(nèi)2012、2013年別墅供應(yīng)量約為110.1萬(wàn)方左右；未來(lái)本案別墅物業(yè)占據(jù)開(kāi)福區(qū)北別墅市場(chǎng)8%的市場(chǎng)份額；2012、2013年區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)情況（萬(wàn)平方）2012、2013年本案所在區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)占比情況未來(lái)（2012、2013年）開(kāi)福區(qū)北區(qū)域供應(yīng)量預(yù)計(jì)為110.1萬(wàn)方左右，本案別墅物業(yè)將占據(jù)開(kāi)福區(qū)北別墅市場(chǎng)8%的市場(chǎng)份額2011年別墅樓盤(pán)分布:

二環(huán)以外及三環(huán)以?xún)?nèi)，其中以“別墅+其他產(chǎn)品類(lèi)型”項(xiàng)目占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位2011年聯(lián)排別墅面積總價(jià)主流：

聯(lián)排別墅主力面積170-240平米，總價(jià)在120-300萬(wàn)之間長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目未來(lái)推貨量統(tǒng)計(jì)表:

在售項(xiàng)目別墅余貨預(yù)計(jì)384.5萬(wàn)㎡，潛在項(xiàng)目別墅物業(yè)貨量預(yù)估165萬(wàn)㎡，合計(jì)549.5萬(wàn)㎡未來(lái)別墅市場(chǎng)年均供應(yīng):

預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年別墅市場(chǎng)年均供應(yīng)量將達(dá)110萬(wàn)平米左右未來(lái)區(qū)域內(nèi)別墅市場(chǎng)年均供應(yīng):未來(lái)（2012、2013）別墅區(qū)域內(nèi)供應(yīng)在110.1萬(wàn)平米左右，本案占據(jù)開(kāi)福區(qū)北別墅市場(chǎng)8%的市場(chǎng)份額；長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)分析總結(jié)高層市場(chǎng)供銷(xiāo)分析09年高層住宅市場(chǎng)供應(yīng)了885.38萬(wàn)方，消化1195.03萬(wàn)方；10供應(yīng)1374萬(wàn)方，消化1363萬(wàn)方；受房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的影響，從11年上半年來(lái)看供給量約400萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2011年全年約為1100萬(wàn)平米左右，同比10年將會(huì)有所回落。2011年1-5月高層市場(chǎng)供應(yīng)為412.25萬(wàn)方，消化598萬(wàn)方，均價(jià)為5230元/平米09-11年高層供應(yīng)情況（萬(wàn)平方）近三年來(lái)高層價(jià)格在曲折中增長(zhǎng)增長(zhǎng)，09年7月為三年里價(jià)格最低谷年，09年10月-2010年6月價(jià)格穩(wěn)步上升；2010年7月-2011年6月價(jià)格起伏比較大，主要是因?yàn)榻趪?guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷的更新與加重，使得高層市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)曲折，2011年5月的高層均價(jià)為5230元/平米從2009年-2011年價(jià)格增長(zhǎng)空間在600-1500元/平米之間。未來(lái)高層市場(chǎng)分析小結(jié)根據(jù)2011年上半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率以及09、10、11年高層供銷(xiāo)情況，得知2011年上半年供應(yīng)高層412.3萬(wàn)方，同比去年有所降低，以為政策調(diào)控的原因，較多上半年因?yàn)檎哐舆t推盤(pán)的項(xiàng)目都會(huì)集中在下半年推出；因?yàn)槟壳白诘亟灰椎臄?shù)量較少以及嚴(yán)厲的調(diào)控政策，2012年供應(yīng)量預(yù)計(jì)約為1300萬(wàn)方左右；未來(lái)（2012、2013年）高層年均供應(yīng)在1300萬(wàn)方左右2012-13年高層供應(yīng)情況預(yù)計(jì)（萬(wàn)平方）區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目未來(lái)供給分析2012年區(qū)域內(nèi)高層供應(yīng)情況（萬(wàn)平方）2012年北城區(qū)三叉磯大橋北高層供應(yīng)量在92萬(wàn)方；2012年本案高層推量約10萬(wàn)方，同時(shí)整個(gè)北城區(qū)核心競(jìng)品的項(xiàng)目共推量為92萬(wàn)方，本案高層產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的占比為10%；2012年區(qū)域內(nèi)高層供應(yīng)占比情況三叉磯大橋北片區(qū)2012年已知在售項(xiàng)目的余貨加潛在項(xiàng)目的推量預(yù)計(jì)共92萬(wàn)方，本案占比區(qū)域市場(chǎng)10%的市場(chǎng)份額2011年1-5月高層市場(chǎng)供應(yīng)：

2011年1-5月高層市場(chǎng)供應(yīng)412萬(wàn)方，消化598萬(wàn)方2011年1-5月高層價(jià)格：2011年1-5月高層均價(jià)在5230元/平米未來(lái)高層市場(chǎng)年均供應(yīng):

預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年高層年均供應(yīng)在1300萬(wàn)方左右未來(lái)區(qū)域內(nèi)高層市場(chǎng)年均供應(yīng):未來(lái)（2012年）高層三叉磯大橋以北區(qū)域內(nèi)高層供應(yīng)在92萬(wàn)平米左右，本案占據(jù)三叉磯大橋北高層市場(chǎng)10%的市場(chǎng)份額；長(zhǎng)沙高層市場(chǎng)分析總結(jié)住宅用地?cái)?shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬(wàn)方，別墅10萬(wàn)方，容積1-1.2，限高100米報(bào)告第二部分：

項(xiàng)目認(rèn)知本案區(qū)域基本情況本案東面是規(guī)劃中的青竹湖外商城；南面緊臨青竹湖大道，稍遠(yuǎn)是水印加州和青竹湖畔兩處樓盤(pán)；西面接青竹湖太陽(yáng)村，與芙蓉北路相連，和綠城青竹園、太陽(yáng)星城相鄰；地塊北面臨太陽(yáng)山公園，自然景觀優(yōu)越。品牌樓盤(pán)云集，未來(lái)該區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈萬(wàn)科城、北辰首開(kāi)區(qū)、湘江世紀(jì)城、恒大月湖、珠江花城三期、英祥春天、萬(wàn)國(guó)城MOMA、堤亞納灣等，國(guó)內(nèi)幾大品牌開(kāi)發(fā)商齊聚北區(qū)，且開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)盤(pán)較大，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。本案位于開(kāi)福區(qū)北青竹湖太陽(yáng)山，距離市中心30分鐘左右車(chē)程，周邊大盤(pán)較多，資源景觀豐富但生活配套缺乏湘江壹號(hào)堤亞納灣月亮島公園青竹湖畔秀峰公園本案綠城青竹園水印加州徐特立公園山語(yǔ)城

極目楚天鵝羊山公園本案所在區(qū)域項(xiàng)目基本概況長(zhǎng)沙新北站，年度貨運(yùn)吞吐量500萬(wàn)噸，舊址將新建開(kāi)福區(qū)金融新街；未來(lái)的凝霞新港，港口年吞吐來(lái)量將達(dá)到500萬(wàn)噸，倉(cāng)儲(chǔ)能將達(dá)35萬(wàn)方；秀峰山、鵝羊山雙公園住宅休閑圈，集自然生態(tài)、環(huán)境保護(hù)、休閑健身于一體的新興生活圈；沿江風(fēng)光經(jīng)濟(jì)帶，由萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，北辰三角洲，湘江世紀(jì)城共同構(gòu)建長(zhǎng)沙最大的商業(yè)和住宅經(jīng)濟(jì)圈，長(zhǎng)沙集中城市生活北移。金霞—濱江新城板塊：合理的規(guī)劃，給區(qū)域未來(lái)的發(fā)展構(gòu)造了一個(gè)高速騰飛的藍(lán)圖，區(qū)域不斷更新的建設(shè)步伐將為區(qū)域帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)區(qū)域價(jià)值-規(guī)劃價(jià)值城市三環(huán)以外，配套欠缺，2011年上半年項(xiàng)目周邊路網(wǎng)將基本暢通區(qū)域價(jià)值-交通分析16KM預(yù)計(jì)2011年4月份項(xiàng)目周邊路網(wǎng)將基本暢通區(qū)域發(fā)展不成熟，公交系統(tǒng)缺乏；配套缺乏人氣不足，缺少居住氛圍城市形象相對(duì)較弱沿芙蓉北路或湘江大道而行，從項(xiàng)目至撈霞商圈10分鐘；至伍家?guī)X商圈20分鐘；至五一廣場(chǎng)商圈30分鐘左右。交通便利園區(qū)交通便利，集水運(yùn)、鐵路、公路三元交通優(yōu)勢(shì)于一體；芙蓉北路、中青路、車(chē)站北路、湘江大道等四條南北向道路與市區(qū)連接；青竹湖大道東西向連接霞凝新港、湘江大道、芙蓉北路、太陽(yáng)山路和中青路，形成四縱一橫的交通網(wǎng)絡(luò)。地鐵1號(hào)線(xiàn)已經(jīng)啟動(dòng)的地鐵1號(hào)線(xiàn)，北城區(qū)位交通抗性將大大減弱，地鐵沿線(xiàn)樓盤(pán)升值潛力大大增加；撈刀河大橋芙蓉北路、湘江大道兩座跨撈刀河大橋貫通，兩條主干道從二環(huán)直通市中心，將大大提升北城道路的通達(dá)性，拉近與市中心以及周邊區(qū)域的距離。芙蓉北路，湘江大道等四條南北主干道連通市區(qū)，青竹湖大道東西貫通形成四縱一橫的交通網(wǎng)絡(luò)；地鐵1號(hào)線(xiàn)已經(jīng)啟動(dòng)，開(kāi)通后北城交通更加便捷本案區(qū)域價(jià)值-交通分析區(qū)域價(jià)值一：長(zhǎng)沙青竹湖生態(tài)科技園地——集企業(yè)總部、商務(wù)活動(dòng)、會(huì)議會(huì)展、金融商貿(mào)、酒店餐飲于一體的現(xiàn)代化的商務(wù)核心區(qū)長(zhǎng)沙青竹湖生態(tài)科技(產(chǎn)業(yè))園地整體規(guī)劃達(dá)53平方公里，規(guī)劃人口20萬(wàn)人。已列入長(zhǎng)株潭北核功能區(qū)配套協(xié)作小城鎮(zhèn)和湖南省重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)范疇。園區(qū)以千噸級(jí)深水碼頭霞凝新港為依托，以長(zhǎng)沙貨運(yùn)北站和新建的500萬(wàn)噸綜合性貨場(chǎng)為龍頭，通過(guò)園區(qū)便捷的立體交通，引進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生物、醫(yī)藥、環(huán)?；?，建材等行業(yè)為主導(dǎo)的企業(yè)，精心打造集企業(yè)總部、商務(wù)活動(dòng)、會(huì)議會(huì)展、金融商貿(mào)、酒店餐飲于一體的現(xiàn)代化的商務(wù)核心區(qū)域。區(qū)域價(jià)值長(zhǎng)沙青竹湖生態(tài)科技（產(chǎn)業(yè)）園原名為長(zhǎng)沙青竹湖外商城，于2003年初啟動(dòng)建設(shè)，由美國(guó)泛亞易道公司進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。2003年6月湖南省民政廳批準(zhǔn)析置成立青竹湖鎮(zhèn)，列入長(zhǎng)株潭北核功能區(qū)配套協(xié)作小城鎮(zhèn)和省、市兩級(jí)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)。2005年6月長(zhǎng)沙市人民政府批準(zhǔn)成立長(zhǎng)沙青竹湖生態(tài)科技（產(chǎn)業(yè)）園，實(shí)行與青竹湖鎮(zhèn)人民政府合署辦公，副縣級(jí)機(jī)構(gòu)，屬于園區(qū)帶鎮(zhèn)體制，按照“一套班子，兩塊牌子”的方式運(yùn)作。園區(qū)整體規(guī)劃達(dá)53平方公里，規(guī)劃人口20萬(wàn)人，內(nèi)轄23.2平方公里的青竹湖鎮(zhèn)，下設(shè)湖畔社區(qū)、太陽(yáng)山社區(qū)、金盆丘社區(qū)、霞凝社區(qū)等八個(gè)社區(qū)。本案所在青竹湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園是由湖南省批準(zhǔn)的，長(zhǎng)株潭融城北核重點(diǎn)小鎮(zhèn)，園區(qū)計(jì)劃人口20萬(wàn)，內(nèi)轄青竹湖鎮(zhèn)下設(shè)八個(gè)社區(qū)本案區(qū)域價(jià)值-產(chǎn)業(yè)分析金霞物流園是全國(guó)僅有的3家“中國(guó)物流示范基地”之一，作為長(zhǎng)沙市物流產(chǎn)業(yè)唯一核心園區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮髨@區(qū)按照全球著名的美國(guó)泛亞易道公司概念性規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)定位為：西物流、東文化、五支柱。西部建設(shè)以湖南糧食批發(fā)大市場(chǎng)、國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)、金霞物流園、恩瑞物流、聯(lián)運(yùn)公司撈霞物流園為主體的大運(yùn)量物流產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；湖南金霞現(xiàn)代物流園是長(zhǎng)沙市物流產(chǎn)業(yè)唯一核心園區(qū)，擁有長(zhǎng)沙金霞海關(guān)保稅物流中心、長(zhǎng)沙鐵路貨運(yùn)新北站、長(zhǎng)沙新港、長(zhǎng)沙聯(lián)運(yùn)物流公路口岸、長(zhǎng)沙出口加工區(qū)、湖南金霞現(xiàn)代物流園信息中心等6大物流平臺(tái)；金霞物流園引進(jìn)并培植了國(guó)藥控股、中石化、湘糧集團(tuán)等物流企業(yè)32家，其中5A級(jí)企業(yè)1家，4A級(jí)企業(yè)4家，形成了糧食、鋼材、醫(yī)藥、能源、日用品等物流產(chǎn)業(yè)集群；2010年恩瑞國(guó)際物流城正式落戶(hù)，該項(xiàng)目總投資超過(guò)38億元，為目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、服務(wù)最全面的工業(yè)原材料及產(chǎn)成品物流項(xiàng)目。水陸空三位一體的高速物流園區(qū)區(qū)域價(jià)值-產(chǎn)業(yè)分析住宅用地?cái)?shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬(wàn)方，別墅10萬(wàn)方，容積1-1.2，限高100米基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目總占地面積：752畝項(xiàng)目可建設(shè)用地：466畝山體面積：286畝酒店用地：45畝住宅用地：421畝住宅容積率：不低于1.0，≤1.2高層容積率：2.0-2.5別墅容積率：0.5-0.55地塊限高：100米用地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)青竹湖大道太陽(yáng)山公園太陽(yáng)山村太陽(yáng)山村酒店部分住宅部分總用地752畝土地，466畝可建設(shè)用地，286畝山體，酒店用地45畝，住宅用地421畝，住宅部分容積率≤1.2，不能小于1.0。地塊限高100米。項(xiàng)目基本情況青竹湖大道高壓走廊保留水體保護(hù)山體項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)勺Ａ羲w，大面積山體、內(nèi)部有高壓線(xiàn)穿過(guò)項(xiàng)目基本概況：四至分析項(xiàng)目西北側(cè)：太陽(yáng)山公園，面積約3000畝，森林覆蓋率達(dá)90%。項(xiàng)目南側(cè)：少量的農(nóng)民自建房，存在拆遷的機(jī)遇，是周邊項(xiàng)目潛在的買(mǎi)家。項(xiàng)目緊鄰青竹湖大道。青竹湖大道貫穿東西，連接主干道芙蓉北路，因此交通便利。項(xiàng)目南臨主干道青竹湖大道、西靠太陽(yáng)山公園、東面北面均為原生自然山體項(xiàng)目最大的勢(shì)為：太陽(yáng)山森林公園項(xiàng)目基本概況：四至分析項(xiàng)目地塊屬于太陽(yáng)山山脈延伸出，內(nèi)部多山丘、丘陵，山體資源極豐富，地勢(shì)較為復(fù)雜地形分析項(xiàng)目地塊屬于太陽(yáng)山山脈延伸地塊，內(nèi)部擁有2塊面積較大水塘項(xiàng)目?jī)?nèi)部山體資源豐富，多為不高大山丘或丘陵項(xiàng)目?jī)?nèi)部地形較為復(fù)雜，水塘丘陵及松土；項(xiàng)目北部高壓線(xiàn)穿過(guò)；地形分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部山體資源眾多，形成較多高差陡坡、水體資源為項(xiàng)目自然湖泊及水庫(kù)，項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目建議以山景資源為主，水體景觀點(diǎn)綴地形分析太陽(yáng)山標(biāo)志性建筑太陽(yáng)山森林公園片區(qū)分為森林海、歡樂(lè)谷、白云山、太陽(yáng)城4大功能分區(qū)。森林海景觀區(qū)包括高爾夫運(yùn)動(dòng)、野外拓展運(yùn)動(dòng)、戶(hù)外健身運(yùn)動(dòng)等生態(tài)動(dòng)感主題；歡樂(lè)谷包括游樂(lè)嘉年華、叢林探險(xiǎn)、森林有軌電車(chē)等歡樂(lè)主題，提供了一個(gè)富有人氣、具有吸引力的開(kāi)放式娛樂(lè)活動(dòng)空間；白云山包括生態(tài)田園、城市濕地、歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)、度假酒店等文化休閑主題，力求人與自然融為一體；太陽(yáng)城則以假日文化為主題，集餐飲娛樂(lè)、生態(tài)住宅、商務(wù)酒店、度假療養(yǎng)于一體，是商務(wù)會(huì)議、休閑康體的首選之地。湖泊水域湖泊水域山丘山丘山丘山丘山丘平地高壓線(xiàn)走廊項(xiàng)目東北側(cè)高壓穿過(guò)地塊，影響項(xiàng)目整體感覺(jué)及居住形象地形分析本體優(yōu)勢(shì)區(qū)域價(jià)值：未來(lái)項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒔ǔ芍心系貐^(qū)最大的物流園，拉動(dòng)片區(qū)價(jià)值綜合配套：景觀、休閑、旅游配套非常完善資源配套：太陽(yáng)山脈環(huán)繞、高爾夫球場(chǎng)、等資源優(yōu)勢(shì)明顯交通配套：臨青竹湖大道、芙蓉北路五一廣場(chǎng)僅25分鐘自身景觀：擁有片區(qū)最長(zhǎng)最優(yōu)質(zhì)的山體自然景觀自身配套：五星級(jí)酒店配套劣勢(shì)：高壓線(xiàn)貫穿項(xiàng)目北部，影響項(xiàng)目居住性周邊目前尚無(wú)任何居住氣氛項(xiàng)目屬性界定住宅用地?cái)?shù)據(jù)：用地421畝，高層18萬(wàn)方，別墅10萬(wàn)方，容積1-1.2，限高100米報(bào)告第三部分：

高層定位

及物業(yè)發(fā)展建議與項(xiàng)目同一區(qū)位大量余貨或即將上市項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主項(xiàng)目檔次較高核心競(jìng)爭(zhēng)界定與項(xiàng)目區(qū)域接近大量余貨或即將上市項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型與本案類(lèi)似以剛需產(chǎn)品為主次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)界定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)界定我們選擇與本項(xiàng)目相同區(qū)位，未來(lái)一到兩年內(nèi)有大量余貨或即將上市的項(xiàng)目為核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案中鐵山語(yǔ)城英祥春天萬(wàn)科城水映加州太陽(yáng)星城太陽(yáng)山項(xiàng)目湘江壹號(hào)極目楚天中坤華庭萬(wàn)國(guó)城moma提亞那灣容積率0.94樓盤(pán)地址長(zhǎng)壽市開(kāi)福區(qū)青竹湖大道與太陽(yáng)山路交匯處總占地面積49萬(wàn)平總建筑面積40萬(wàn)平規(guī)劃戶(hù)數(shù)1032（高層）綠化率45%物業(yè)形態(tài)別墅，高層開(kāi)發(fā)商湖南青竹湖置業(yè)有限公司水映加州高層由8棟27層高層構(gòu)成，位于項(xiàng)目東南角臨街位置，受噪音干擾較大；右圖紅色部分兩棟非南北朝向，藍(lán)色部分三棟景觀質(zhì)素較差，根本享受不到中心園林景觀；高層總量為1032套，產(chǎn)品涵蓋76-118平米二房、三房；主力戶(hù)型為76-80平米兩房，占比53%，第二主力戶(hù)型為85-89平米的二房二廳二衛(wèi)；三房產(chǎn)品只占12%，占比相對(duì)較??；水映加州高層產(chǎn)品位于項(xiàng)目東南角，受噪音干擾較大，有兩棟非南北朝向，三棟沿街排列，景觀質(zhì)素較差水映加州容積率1.53樓盤(pán)地址開(kāi)福區(qū)秀峰路69號(hào)總占地面積46.6萬(wàn)平總建筑面積90萬(wàn)平規(guī)劃戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)5349戶(hù)，一期34棟1684套綠化率41%物業(yè)形態(tài)別墅，高層開(kāi)發(fā)商中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司中國(guó)鐵建山語(yǔ)城位于長(zhǎng)沙市北二環(huán)與芙蓉路的交匯處，總建筑面積90.3萬(wàn)平方米，主要為8-18層板式電梯公寓；中國(guó)鐵建山語(yǔ)城高層布局各樓棟整齊排列，高差階梯式布局，保證視野一期產(chǎn)品主要面積段為77-160㎡的兩房、三房、四房，戶(hù)型面積以110－130平方米居住功能齊全的三居戶(hù)型為主導(dǎo)。二期戶(hù)型主要為85-91平“2+2”戶(hù)型、100平大兩房戶(hù)型，預(yù)計(jì)存貨量1800套，將在今年下半年開(kāi)盤(pán)。高層一期高層樓棟整齊排列，通過(guò)高差階梯式布局，保證視野，但給人感覺(jué)建筑密度較大，低層景觀視野受限中鐵建山語(yǔ)城容積率1樓盤(pán)地址開(kāi)福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)太陽(yáng)山村、天井村總占地面積53.4萬(wàn)平總建筑面積58.9萬(wàn)平規(guī)劃戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)4595戶(hù)綠化率53%物業(yè)形態(tài)別墅，高層開(kāi)發(fā)商湖南天景名園置業(yè)有限責(zé)任公司太陽(yáng)星城是一個(gè)位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)青竹湖外商城內(nèi)的高尚生態(tài)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)四年將建成包括別墅、高層、商業(yè)街等多種物業(yè)的大型社區(qū)；太陽(yáng)星城高層主要位于項(xiàng)目的東北角，靠近青竹湖大道；高層產(chǎn)品地勢(shì)較高，可居高俯覽，共享墅區(qū)景觀；產(chǎn)品錯(cuò)落排列，保證樓棟景觀視野；太陽(yáng)星城是一個(gè)位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)青竹湖外商城內(nèi)的高尚生態(tài)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2011年底開(kāi)始高層銷(xiāo)售太陽(yáng)星城容積率2.7（住宅）1.0-1.2（別墅）樓盤(pán)地址開(kāi)福區(qū)青竹湖太陽(yáng)山公園對(duì)面總占地面積35萬(wàn)平總建筑面積--規(guī)劃戶(hù)數(shù)700（一期）綠化率--物業(yè)形態(tài)別墅，高層開(kāi)發(fā)商--561324太陽(yáng)山項(xiàng)目位置長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)青竹湖太陽(yáng)山公園對(duì)面，本項(xiàng)目西南方向，占地二、三、四號(hào)地塊總面積349997.9平米，出讓面積為261533.44平米；總?cè)莘e率一期住宅2.7，商業(yè)3.0；二、三、四期1.0-1.2；五、六期尚未確定；重點(diǎn)針對(duì)2、3、4號(hào)地塊的產(chǎn)品定位，整體均價(jià)不得低于6000元/㎡、實(shí)現(xiàn)三年內(nèi)售罄的總目標(biāo)。太陽(yáng)山項(xiàng)目（案名未知）預(yù)計(jì)在2012年推出，位于項(xiàng)目西南方向，緊臨本項(xiàng)目地塊預(yù)計(jì)一期產(chǎn)品700套太陽(yáng)山項(xiàng)目容積率3樓盤(pán)地址湘江路三汊磯大橋東（湘江世紀(jì)城北端）總占地面積5.7萬(wàn)平總建筑面積17萬(wàn)平規(guī)劃戶(hù)數(shù)446綠化率——物業(yè)形態(tài)高層開(kāi)發(fā)商湖南法利達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司楚天逸品地處湘江路三汊磯大橋東（湘江世紀(jì)城北端），總用地面積為：57253.6㎡，凈用地面積：44831.65㎡，總建筑面積：171909.39㎡，計(jì)算容積率面積：130615.5㎡，楚天逸品景觀資源豐富，近觀湘江一線(xiàn)美景，盡享一江兩岸沿途風(fēng)光，項(xiàng)目借鑒廣州星河灣、上海湯臣一品等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)豪宅的優(yōu)秀品質(zhì)，以完備的生活資源和考究的品質(zhì)打造高尚生活典范，半圍合型建筑布局，新古典主義建筑風(fēng)格，精心配制的1:2的奢侈車(chē)位配比。優(yōu)越的自然景觀，精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，完備的星級(jí)豪宅配套，鑄就長(zhǎng)沙獨(dú)一無(wú)二的傳世經(jīng)典之作。楚天逸品是湖南中欣集團(tuán)開(kāi)發(fā)的濱江大平層豪宅項(xiàng)目，總建約17萬(wàn)平米，1:2車(chē)位比，目前開(kāi)發(fā)商缺乏高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品品質(zhì)有待觀察楚天逸品一期小高層區(qū)域堤亞納灣容積率1.11樓盤(pán)地址開(kāi)福北2環(huán)一段169號(hào)總占地面積62.5萬(wàn)平總建筑面積82.7萬(wàn)平規(guī)劃戶(hù)數(shù)3914戶(hù)綠化率43%物業(yè)形態(tài)別墅、小高層開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙深業(yè)置業(yè)有限公司堤亞納灣位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)芙蓉路、車(chē)站路與北二環(huán)交界，是二環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)唯一的大型城市內(nèi)湖別墅社區(qū)；項(xiàng)目地處“兩帶（湘江風(fēng)光帶、撈刀河風(fēng)光帶）、四園（長(zhǎng)沙園林生態(tài)園、楚家湖公園、龍州生態(tài)公園及桃花港公園）、多點(diǎn)（楚家湖生態(tài)綠地，立交橋規(guī)劃綠地等）”的中心區(qū)位；項(xiàng)目小高層總共10棟，85平二居室，131-140平三居室，148平四居室，目前均價(jià)6000/㎡。沙河?堤亞納灣共10棟高層，位于項(xiàng)目東北側(cè)臨街排列，受噪音影響較大，目前在推產(chǎn)品以85平二房及130-140三房為主沙河堤亞納灣核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析通過(guò)與核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目與周邊樓盤(pán)對(duì)比，在項(xiàng)目規(guī)模和整體容積率方面均不占有較大優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目總占地面積和競(jìng)品項(xiàng)目持平，在項(xiàng)目規(guī)模上不占優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目容積率在所有競(jìng)品項(xiàng)目中排名第三；通過(guò)競(jìng)品項(xiàng)目配套分析發(fā)現(xiàn)，醫(yī)療、教育和運(yùn)動(dòng)配套較為缺乏，我們選擇以此作為項(xiàng)目配套的突破點(diǎn)通過(guò)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的配套分析，我們發(fā)現(xiàn)醫(yī)療、教育、運(yùn)動(dòng)配套較為缺乏；項(xiàng)目地塊東北側(cè)高壓線(xiàn)附近居住體驗(yàn)較差，可考慮建設(shè)運(yùn)動(dòng)配套；醫(yī)療、教育及運(yùn)動(dòng)配套，可以與別墅區(qū)共享；商業(yè)超市公園醫(yī)院幼兒園中小學(xué)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)酒店游泳池水映加州山語(yǔ)城太陽(yáng)山項(xiàng)目太陽(yáng)星城楚天逸品空白點(diǎn)空白點(diǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析以水映加州及山語(yǔ)城高層戶(hù)型配比進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)以80-90平兩房占比較大核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析水映加州各戶(hù)型占比山語(yǔ)城各戶(hù)型占比通過(guò)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的高層戶(hù)型配比分析發(fā)現(xiàn)，80-90平兩房占據(jù)絕大部分配比；山語(yǔ)城在后期推出100平大兩房舒適性戶(hù)型，迎合白領(lǐng)客戶(hù)的享受型需求。戶(hù)型供（套）比例銷(xiāo)（套）比例供-銷(xiāo)（套）供銷(xiāo)比≤60㎡290910.47%600214.34%-30930.4860-90㎡738126.58%1200828.69%-46270.6190-120㎡691724.91%876220.94%-18450.79120-144㎡571820.59%867120.72%-29530.66＞144㎡484717.45%640815.31%-15610.76合計(jì)27772100.00%41851100.00%-140790.66表：2011年1-4月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)各類(lèi)產(chǎn)品供銷(xiāo)情況從1-4月累計(jì)供銷(xiāo)比來(lái)看，60-90平米、90-120平米產(chǎn)品備案銷(xiāo)售量占比到達(dá)49.63%，4月該面積段依然是長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)成交的首要戶(hù)型；從供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，60-90平米戶(hù)型供求比逐月縮?。?月0.88，2月0.27，3月0.17，4月0.93）市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求，但供小于求差距有所縮小。通過(guò)長(zhǎng)沙市2011年1-4月供銷(xiāo)情況可以看出，60-90平，90-120平產(chǎn)品去化速度相對(duì)較快，市場(chǎng)接受度較高長(zhǎng)沙市高層市場(chǎng)走俏產(chǎn)品分析項(xiàng)目開(kāi)泰公館半島瀾橋水映加州領(lǐng)航江閣項(xiàng)目地址開(kāi)福區(qū)芙蓉北路鵝羊山地段開(kāi)福區(qū)金霞新區(qū)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)青竹湖大道與太陽(yáng)山路交匯處開(kāi)福區(qū)毛家橋39號(hào)項(xiàng)目規(guī)模(總建面/萬(wàn)㎡)

9.2萬(wàn)㎡7.4萬(wàn)㎡16萬(wàn)㎡1.7萬(wàn)㎡規(guī)劃套數(shù)15002001000135容積率3.53.124.234.6物業(yè)類(lèi)型高層住宅塔樓高層高層塔樓高層產(chǎn)品風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代南加州現(xiàn)代主力戶(hù)型96-119三房74-90平兩房90平2+1120平米3+186-165平二至四房項(xiàng)目現(xiàn)在及未來(lái)區(qū)域部分競(jìng)品基本情況2012年周邊競(jìng)品樓盤(pán)72-165㎡產(chǎn)品，預(yù)計(jì)推貨量2000套以上；項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大，需要盡早入市未來(lái)市場(chǎng)高層數(shù)據(jù)周邊項(xiàng)目客戶(hù)分析項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)客戶(hù)來(lái)源地及占比散客客戶(hù)的來(lái)源極目楚天中石化職工占36%、周南中學(xué)教師占21%、新港鎮(zhèn)衛(wèi)生院醫(yī)生9%、喜來(lái)樂(lè)超市高管、公交總站10%、周邊私企老板18%，其余6%為其他。散客客源來(lái)源地在是已項(xiàng)目為中心向四周五公里以?xún)?nèi)的輻射范圍，周邊村鎮(zhèn)居民、私營(yíng)業(yè)主，長(zhǎng)沙市其他區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)。珠江花城開(kāi)福區(qū)政府公務(wù)員占24%、開(kāi)福區(qū)檢察院占19%、開(kāi)福區(qū)法院占20%，聯(lián)合一百超市高管占7%、吉爾多連鎖超市高管占7%、私營(yíng)業(yè)主16%，其余7%為其他團(tuán)購(gòu)客戶(hù)。以項(xiàng)目為中心，5公里范圍內(nèi)輻射，如大圍、筒車(chē)壩、澇湖圍等居民點(diǎn)。萬(wàn)科城——萬(wàn)科在其他城市的業(yè)主，開(kāi)福區(qū)政府公務(wù)員、開(kāi)福區(qū)檢察院、以項(xiàng)目為中心向，四周5公里內(nèi)擴(kuò)散、有岳麓區(qū)，星沙區(qū)等其他區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)。萬(wàn)國(guó)城華英集團(tuán)員工及高管占14%、振宇包裝公司占17%、開(kāi)福區(qū)政府公務(wù)員占20%、開(kāi)福區(qū)檢察院占16%、遠(yuǎn)景公司占9%、華怡生物科技7%、私營(yíng)業(yè)主占13%，其余為4%為其他團(tuán)購(gòu)客戶(hù)。項(xiàng)目周邊為主，一定半徑內(nèi)輻射，如岳麓區(qū)、星沙，芙蓉區(qū)的其他區(qū)域內(nèi)客戶(hù)。通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)客戶(hù)與散客客戶(hù)的分析，團(tuán)購(gòu)客戶(hù)多為周邊事、企業(yè)單位員工、高管，私營(yíng)業(yè)主；散客以周邊居民為主，并在一定范圍輻射至其他區(qū)域普通客戶(hù)需求分析客戶(hù)的訴求點(diǎn)：性?xún)r(jià)比、板房設(shè)計(jì)、交通便利、小區(qū)配套等，面積需求以70-140㎡二房四房為主性?xún)r(jià)比23%交通狀況12%戶(hù)型設(shè)計(jì)16%贈(zèng)送面積20%小區(qū)配套19%物業(yè)管理10%中原調(diào)查發(fā)現(xiàn)，周邊市場(chǎng)客戶(hù)對(duì)購(gòu)房考慮最多的因素是價(jià)格，其次為性?xún)r(jià)比，接下來(lái)依次是板房設(shè)計(jì)、交通狀況、戶(hù)型、小區(qū)配套、綠化、物業(yè)管理等普通客戶(hù)成交分析周邊區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品以80—90m2的兩房，110m2-150m2的三房為主，其次為大盤(pán)150-170m2左右四房及中小盤(pán)的50平左右公寓項(xiàng)目極目楚天江臨天下湘江世紀(jì)城萬(wàn)國(guó)城MOMA

建面188013平方米70000平方米400萬(wàn)平方米1200000平米區(qū)位芙蓉北路與天鵝大道交匯處開(kāi)福區(qū)政府西側(cè)，湘江大道北路東側(cè)開(kāi)福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶開(kāi)福區(qū)福元西路，湘江、撈刀河與瀏陽(yáng)河一江兩河流域的中的核心位置容積率3.883.283.51.9銷(xiāo)售主力面積72-87平米二房，96-119平米三房89-91平兩房，145—150三房90平2房，130-150平左右3房，170平左右4房86-88平米二房，120-140平米三房面積區(qū)間35-168平米，1-4房51平米-165平米47—263平米1-6房86-180平米2-4房?jī)r(jià)格5000元/m2左右5700元/m2左右8000元/㎡左右7600

元/㎡去化速度48-55套/月25-28套/月450-520套/月45-52套/月4月29日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售300套，均價(jià)5000元/㎡金霞物流園企事業(yè)單位：事業(yè)單位企業(yè)單位今霞海關(guān)保稅、鐵路貨運(yùn)北站、長(zhǎng)沙新港、長(zhǎng)沙聯(lián)運(yùn)物流公路口岸、出口加工區(qū)、今夏現(xiàn)代物流信息中心等。國(guó)藥控股、中石化、湘糧集團(tuán)、新加坡物流、美國(guó)豪生國(guó)際酒店、恒盾集團(tuán)、加拿大瑞寶國(guó)際集團(tuán)、香港物流科技等，其中物流企業(yè)32家，5A級(jí)企業(yè)一家，4A級(jí)企業(yè)4家。金霞物流園內(nèi)大量的企事業(yè)單位，中高級(jí)的員工等將成為本項(xiàng)目的客戶(hù)源以上僅為現(xiàn)階段進(jìn)駐的企業(yè)，未來(lái)將有更多企業(yè)進(jìn)駐，全部進(jìn)駐人口預(yù)計(jì)到75萬(wàn)。金霞物流園斥資38億，將建成輻射中南地區(qū)的中南最大物流園，現(xiàn)進(jìn)駐企業(yè)32家，5A級(jí)企業(yè)1家，4A級(jí)企業(yè)4家。未來(lái)將有更多的企業(yè)進(jìn)駐，為項(xiàng)目帶來(lái)更多客戶(hù)未來(lái)客戶(hù)預(yù)判及需求分析未來(lái)蜂巢的團(tuán)購(gòu)客戶(hù)中，近65%的客戶(hù)屬剛性需求，這些剛性需求中，78-88平米的戶(hù)型較受歡迎，其客戶(hù)組成多為企業(yè)的員工、教師和私營(yíng)業(yè)主。114-130平米的戶(hù)型的剛需以高管為主。市場(chǎng)剛性需求分析以星沙的未來(lái)蜂巢為例，該項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)工業(yè)園的員工及高管為主要的客戶(hù)源，并多以剛需為主，78-88平米戶(hù)型市場(chǎng)接受度較高。地址體量戶(hù)型客戶(hù)構(gòu)成剛需占比未來(lái)蜂巢星沙開(kāi)發(fā)區(qū)盼盼路與東六線(xiàn)交叉路口西南角1700戶(hù)78-88平2房114-130平3房企業(yè)員工、高管，私營(yíng)業(yè)主、教師65%，規(guī)劃配套產(chǎn)品市場(chǎng)高層依山體而建，局高俯覽視野開(kāi)闊打造大面積露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)以70兩房，90-130三房的市場(chǎng)主流戶(hù)型為主未來(lái)市場(chǎng)推量較大，建議項(xiàng)目盡快入市避免沿街道布置，減少噪音灰塵等污染，可考慮通過(guò)綠化帶進(jìn)行隔離高等級(jí)醫(yī)療配套豐富園林景觀，以山為主，水為輔與周邊學(xué)校聯(lián)系，解決就讀指標(biāo)大陽(yáng)臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)，保證客廳及臥室獲得較好景觀視野市場(chǎng)分析小結(jié)Strength優(yōu)勢(shì)分析：五星級(jí)酒店配套；低密度山景平層大宅，周邊暫無(wú)類(lèi)似項(xiàng)目；太陽(yáng)山公園住宅休閑圈，集自然生態(tài)、環(huán)境保護(hù)、休閑健身于一體的新興生活圈。項(xiàng)目WSTO分析Weakness劣勢(shì)分析：樓盤(pán)距市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施匱乏，缺乏成熟的生活氛圍；團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目，對(duì)外宣傳策略較為低調(diào)，有可能影響到樓盤(pán)知名度。Threat威脅分析：片區(qū)籌建及在建項(xiàng)目較多，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目距地鐵口較遠(yuǎn)，未來(lái)出行便捷性受到不利影響；政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的限制，有可能造成無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常銷(xiāo)售指標(biāo)。Opportunity機(jī)會(huì)分析：地鐵2號(hào)線(xiàn)將在2014年開(kāi)通，屆時(shí)將大幅降低客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的抗性；青竹湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園由萌芽期進(jìn)入發(fā)展期，帶動(dòng)區(qū)域跳躍性發(fā)展；金霞物流園，恩瑞國(guó)際物流園的落戶(hù)成立，將為片區(qū)帶來(lái)大量人口及資金流入。項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于山體景觀及五星級(jí)酒店配套，劣勢(shì)在于距市區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不成熟，未來(lái)片區(qū)發(fā)展迅速將帶來(lái)大量人口，目前籌建及在建項(xiàng)目較多未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈太陽(yáng)山上·五星級(jí)山地緩坡低密度平層豪宅推導(dǎo)要素區(qū)域發(fā)展：未來(lái)金霞片區(qū)將成為長(zhǎng)沙甚至中部最大的物流中心周邊市場(chǎng)：片區(qū)內(nèi)沒(méi)有以山谷及低密度為核心賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目項(xiàng)目本體：內(nèi)部山景資源豐富，且有五星級(jí)酒店為配套項(xiàng)目高層定位團(tuán)購(gòu)深訪結(jié)論華盛世紀(jì)新城是由長(zhǎng)沙市豐升置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的高檔樓盤(pán)，其中一期主要為定向開(kāi)發(fā)，面向省直單位客戶(hù)限價(jià)銷(xiāo)售華盛世紀(jì)新城簡(jiǎn)介區(qū)域雨花區(qū)板塊省府板塊容積率3.00樓盤(pán)地址雨花區(qū)湘府東路二段308號(hào)當(dāng)期占地面積17.93萬(wàn)平當(dāng)期建筑面積52.29萬(wàn)平總規(guī)劃戶(hù)數(shù)3489停車(chē)位2339綠化率40.01物業(yè)形態(tài)住宅開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙市豐升置業(yè)有限責(zé)任公司社區(qū)內(nèi)配套超市、幼兒園周邊配套天際嶺國(guó)家森林公園丶省植物園丶紅星會(huì)展中心丶步步高丶大潤(rùn)發(fā)超市等1#2#4#10#7#6#5#8#12#11#13#9#14#3#26#15#17#16#20#19#18#25#22#21#24#23#規(guī)劃配套四棟廳局級(jí)大戶(hù)型板樓，合圍獨(dú)享兩萬(wàn)平米中心花園，占據(jù)最佳景觀資源人車(chē)分流，地下停車(chē)場(chǎng)位于園林中央擁有網(wǎng)球場(chǎng)，兒童游樂(lè)園，同時(shí)利用一樓架空層布置器械建身區(qū)產(chǎn)品建議擁有暖氣、中央空調(diào)、24小時(shí)熱水等高科技配置，增加客戶(hù)舒適度及尊貴感團(tuán)購(gòu)產(chǎn)品以92平二房、140平三房、160-180平四房、舒適型戶(hù)型為主主臥帶落地凸窗，景觀視野開(kāi)闊團(tuán)購(gòu)操作08年產(chǎn)品均價(jià)為2500-2700元，較市場(chǎng)價(jià)格低1200元左右；符合條件公務(wù)員提交團(tuán)購(gòu)指標(biāo)申請(qǐng)；分級(jí)別不同可以團(tuán)購(gòu)的面積指標(biāo)不同；抽簽方式選取樓層、房號(hào)，樓層差價(jià)為15元；選中客戶(hù)一周內(nèi)簽約付款，逾期視為放棄購(gòu)買(mǎi)。團(tuán)購(gòu)房源需大戶(hù)舒適，外售房源隨市場(chǎng)主流；優(yōu)質(zhì)景觀內(nèi)部配套；選房操作內(nèi)部溝通；科技設(shè)備配置，增加舒適度；1比2車(chē)位比才能滿(mǎn)足停車(chē)需求華盛世紀(jì)新城借鑒意義金色溪泉灣項(xiàng)目簡(jiǎn)介金色溪泉灣為高廣投資下屬的信遠(yuǎn)智邦置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的涵蓋別墅、高層等物業(yè)類(lèi)型的高檔項(xiàng)目，項(xiàng)目一期為湖南高速公路管理局定向開(kāi)發(fā)區(qū)域開(kāi)福區(qū)板塊月湖板塊容積率1.26

樓盤(pán)地址開(kāi)福區(qū)聽(tīng)全路199號(hào)總建筑面積70.5萬(wàn)平方米總占地749.7畝物業(yè)公司高廣物業(yè)（戴德梁行顧問(wèn)）綠化率45.8%車(chē)位比1：1.4物業(yè)形態(tài)高層、別墅安防與故宮、水立方相同級(jí)別的世界鼎級(jí)安防體系開(kāi)發(fā)商湖南信遠(yuǎn)智邦置業(yè)有限公司

內(nèi)部配套高爾夫果園、雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、會(huì)所規(guī)劃配套順應(yīng)原有路網(wǎng)道路基網(wǎng)進(jìn)行建設(shè)，有效降低建設(shè)成本；與故宮、水立方相同級(jí)別的世界頂級(jí)安防體系1:1.4的高比例車(chē)位比產(chǎn)品建議產(chǎn)品選擇市場(chǎng)主流戶(hù)型，80-130二房、三房，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)南北通透板房設(shè)計(jì)，明廚明衛(wèi)，通風(fēng)采光極佳主臥自帶衛(wèi)生間，彰顯尊貴長(zhǎng)沙少見(jiàn)裝飾藝術(shù)風(fēng)格，低調(diào)的奢華團(tuán)購(gòu)操作2011年產(chǎn)品均價(jià)為4500元，較市場(chǎng)價(jià)格低1500元左右；別墅物業(yè)高調(diào)面市，給人以商業(yè)外售開(kāi)發(fā)的形象；定向開(kāi)發(fā)操作低調(diào)執(zhí)行，未作任何廣告推廣，目前甚至連道牌、道旗、營(yíng)銷(xiāo)中心牌都未作；對(duì)員工做好信息截流工作，不應(yīng)知情者不知情；按職務(wù)高低順序選房。利用原有路基網(wǎng)進(jìn)行建設(shè)，高安防，高車(chē)位比配置，產(chǎn)品主要為市場(chǎng)主流戶(hù)型80-130二房、三房，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；低調(diào)執(zhí)行，降低政策風(fēng)險(xiǎn)金色溪泉灣借鑒意義白沙世紀(jì)佳園項(xiàng)目簡(jiǎn)介由白沙世紀(jì)佳園是由長(zhǎng)沙市天心區(qū)城市建設(shè)公司開(kāi)發(fā)的天心區(qū)政府公務(wù)員小區(qū)，與省府、天心區(qū)政府一街之隔，地理位置十分優(yōu)越容積率3.2樓盤(pán)地址芙蓉南路與湘府路交匯處的東南角總建筑面積170000平方米當(dāng)期規(guī)劃戶(hù)數(shù)800戶(hù)主力戶(hù)型三房，四房綠化率45%物業(yè)形態(tài)多層，小高層開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙天心城建置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)公司湖南天環(huán)物業(yè)有限公司社區(qū)內(nèi)配套旅游館、籃球館周邊配套省政府、天心區(qū)政府；步步高超市、紅星大市場(chǎng)、桂花坪公園、青園小學(xué)、明德中學(xué)規(guī)劃配套人車(chē)分流，地下停車(chē)場(chǎng)出口分布至每棟樓下大樓間距，高科技配套，滿(mǎn)足客戶(hù)居住舒適度需求擁有游泳館、籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)配套，可利用開(kāi)闊的場(chǎng)地開(kāi)展豐富多彩的業(yè)主活動(dòng)與名校合作，團(tuán)購(gòu)客戶(hù)擁有青園小學(xué)和明德中學(xué)指標(biāo)車(chē)位配置較少，部分業(yè)主反映找車(chē)位困難產(chǎn)品建議擁有24小時(shí)熱水、中央空調(diào)等奢華配置產(chǎn)品以120-150三房和180-230五房為主，部分五房產(chǎn)品為復(fù)式輔以少量85-105二房和160-179四房，占總戶(hù)數(shù)的26%主臥套間設(shè)計(jì)，自帶衛(wèi)生間團(tuán)購(gòu)操作符合天心區(qū)政府公務(wù)員申請(qǐng)條件的客戶(hù)進(jìn)行申請(qǐng)按職務(wù)不同對(duì)可購(gòu)面積有限制大樓間距，用游泳館、籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)配套，團(tuán)購(gòu)客戶(hù)可獲得名校就讀指標(biāo)；中央空調(diào)等高科技配套增加居住舒適度，產(chǎn)品以120-150三房，180-125五房為主白沙世紀(jì)佳園借鑒意義仁和雨花家園項(xiàng)目簡(jiǎn)介仁和雨花家園位于位于雨花區(qū)政府正南向,是當(dāng)時(shí)雨花區(qū)未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心地段，更是長(zhǎng)、株、潭三市融城的有力的鈕帶板塊雨花板塊容積率1.5樓盤(pán)地址雨花區(qū)圭塘辦事處大塘村總占地面積14.8萬(wàn)平方米總建筑面積22.2萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)1054戶(hù)綠化率40%物業(yè)形態(tài)多層，小高層開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙仁和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目分兩期規(guī)劃一期為多層，二期是小高層，總規(guī)劃42棟共計(jì)1054套。規(guī)劃配套容積率為1.5的低密度高層住宅社區(qū)，社區(qū)綠化率高后期物業(yè)服務(wù)較差，小區(qū)衛(wèi)生情況及綠化維護(hù)差車(chē)位配比較少，很多業(yè)主擁有2輛私家車(chē)，停車(chē)麻煩產(chǎn)品建議以102-138三房、148-171四房、186-210五房等大面積舒適戶(hù)型為主；南北通透，純板房設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，明廚明衛(wèi)，所有房間均帶飄窗客廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)，保證臥室私密性，彰顯尊貴廚房帶儲(chǔ)藏室，可用作雜物間、私家酒窖等奢華主臥套間設(shè)計(jì)，直通書(shū)房團(tuán)購(gòu)操作04年產(chǎn)品均價(jià)為多層1300元，小高層1900元，團(tuán)購(gòu)價(jià)8折符合天心區(qū)政府公務(wù)員申請(qǐng)條件的客戶(hù)在單位進(jìn)行申請(qǐng)部分公務(wù)員直接轉(zhuǎn)讓團(tuán)購(gòu)指標(biāo)，在帶來(lái)不利影響的同時(shí)，也在一定程度上增加了部分團(tuán)購(gòu)客戶(hù)低密度高層住宅社區(qū)，建筑密度低，綠化好；產(chǎn)品以舒適大戶(hù)型為主，南北通透板房設(shè)計(jì)，錯(cuò)層設(shè)計(jì)增加私密性，彰顯尊貴仁和雨花家園借鑒意義高端團(tuán)購(gòu)客戶(hù)需求分析團(tuán)購(gòu)客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需求集中于：私密性、舒適性、套間數(shù)和板房，戶(hù)均面積需求在200㎡左右為了對(duì)高端產(chǎn)品做更準(zhǔn)確的分析，我們對(duì)其潛在客戶(hù)—附近區(qū)域企業(yè)高管進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)高端客戶(hù)多注重居住空間的隱私和生活質(zhì)量；高端客戶(hù)對(duì)生活的私密性當(dāng)成基本要求；另外對(duì)居住的舒適度（安靜，采光等）很看重，衛(wèi)生間的數(shù)量（套間數(shù)），通透性（是否板房有對(duì)流）也是考慮得非常多的因素等。私密性20%舒適性17%套間數(shù)15%板房設(shè)計(jì)15%小區(qū)環(huán)境10%陽(yáng)臺(tái)面積9%窗戶(hù)大小8%精裝修6%規(guī)劃配套產(chǎn)品操作利用原有道路基網(wǎng)進(jìn)行建設(shè)，節(jié)約建安成本高安防物業(yè)配套，增加業(yè)主居住安全系數(shù)以140-220舒適型三房、四房為主，增加業(yè)主居住體驗(yàn)由符合團(tuán)購(gòu)條件的客戶(hù)提出申請(qǐng)，由單位進(jìn)行指標(biāo)的審核人車(chē)分流，建議1:2大比例車(chē)位比名校就讀指標(biāo)，解決業(yè)主小孩教育問(wèn)題建議選擇成熟的知名物業(yè)服務(wù)公司，保證業(yè)主獲得優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)主臥室套間設(shè)計(jì)，增加居住體驗(yàn)度團(tuán)購(gòu)調(diào)研分析小結(jié)加大園林景觀設(shè)計(jì)投入，增加客戶(hù)居住舒適度，樓棟對(duì)景觀資源依次占有選房工作由單位內(nèi)部溝通，盡量保證公平公正，樓層差價(jià)不宜過(guò)大做好信息截流工作，保證項(xiàng)目低調(diào)執(zhí)行，降低政策風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)層設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)，高層高設(shè)計(jì)，空間暢明高層物業(yè)發(fā)展建議高層物業(yè)發(fā)展建議團(tuán)購(gòu)需求現(xiàn)狀：團(tuán)購(gòu)客戶(hù)量無(wú)法確定，主力面積段統(tǒng)計(jì)樣本有限目標(biāo)是風(fēng)險(xiǎn)為“零”預(yù)則立，不預(yù)則廢團(tuán)購(gòu)將有可能出現(xiàn)三種情勢(shì)：供大于求；供需平衡；供小于求物業(yè)發(fā)展需要考慮三種方向，分兩期開(kāi)發(fā)，留足調(diào)整空間達(dá)成可進(jìn)可退按照高層容積率為2-2.5計(jì)算，項(xiàng)目高層用地面積約為7.5萬(wàn)-9萬(wàn)方㎡，約占實(shí)際可開(kāi)發(fā)面積26%-32%將高層排布于項(xiàng)目西側(cè)，靠近酒店附近，順應(yīng)酒店與高層的開(kāi)發(fā)時(shí)期，提高別墅綜合資源利用性。為保證大戶(hù)型產(chǎn)品隱私性按照200㎡左右，110-130㎡，