溧陽商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

城市概況——地理位置國家級(jí)旅游城市山水生態(tài)之城。長三角經(jīng)濟(jì)腹地,接受三大中心城市輻射。溧陽位于江蘇省蘇南，地處長江三角州，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)。土地總面積1535平方公里。北緯31°1＇-31°4＇，東經(jīng)119°08＇-119°36＇。距上海、杭州200公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機(jī)場80公里，距常州機(jī)場60多公里。104國道穿境而過，寧杭高速公路揚(yáng)溧高速縱橫全境，新長鐵路正在建設(shè)之中，蕪太運(yùn)河直達(dá)長江碼頭。

130KM200KM220KM城市概況——行政區(qū)劃行政上隸屬于常州,總面積1535.87平方公里,下轄10個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)。全縣有77.32萬人口，人口密度每平方公里503人。南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體。現(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地4.93平方公里。

區(qū)域未來展望經(jīng)濟(jì)背景——經(jīng)濟(jì)發(fā)展六年來，溧陽經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，03年以來呈明顯加速上揚(yáng)態(tài)勢。增速排名較高,但總量排名位次落后。經(jīng)濟(jì)背景——消費(fèi)增長伴隨經(jīng)濟(jì)高速增長,消費(fèi)亦保持較快發(fā)展速度。增速雖然較快,但占經(jīng)濟(jì)總量比重依然較低。經(jīng)濟(jì)背景——收入增長伴隨經(jīng)濟(jì)高速增長,消費(fèi)亦保持較快發(fā)展速度。增速雖然較快,但占經(jīng)濟(jì)總量比重依然較低。小結(jié)作為長三角腹地城市之一，溧陽縣經(jīng)濟(jì)自03年以來進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的新局面，增速在蘇南同類城市中名列前茅。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理，工業(yè)的高歌猛進(jìn)與消費(fèi)、零售的不溫不火形成鮮明對(duì)比。本項(xiàng)目所處的城南新區(qū)為近年來政府著力打造的政務(wù)新區(qū)和城市副中心區(qū)域，其政務(wù)和居住功能已日漸成熟，但受制于城市整體購買力有限，其商業(yè)商務(wù)功能尚未完善，仍有待進(jìn)一步發(fā)展。溧陽房地產(chǎn)市場分析溧陽房地產(chǎn)市場總體狀況商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r城南新區(qū)房地產(chǎn)市場總體狀況項(xiàng)目思考溧陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r圖溧陽房地產(chǎn)投資額度逐年走勢（單位：億元）圖溧陽房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：萬平米）溧陽房地產(chǎn)逐年開發(fā)量漲幅較大，房價(jià)高位運(yùn)行和宏觀政策的不斷出臺(tái)的大環(huán)境下，銷售量和施工量存在緩漲現(xiàn)象。圖溧陽房地產(chǎn)銷售量逐年走勢（單位：萬平米）商業(yè)用房成交量逐年呈快速增長的走勢，2007年商業(yè)用房成交量創(chuàng)歷史新高。溧陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r住宅市場：在燕山南苑、金谷廣場、錦繡花園等小區(qū)示范效應(yīng)的帶動(dòng)下，南部新城區(qū)居住氛圍逐漸被購房者認(rèn)可；政府部門的進(jìn)駐，為新區(qū)商品住宅的定位提檔升級(jí)，目前區(qū)域住宅成交均價(jià)已超過4000元/平米，有些項(xiàng)目房源甚至接近5000元/平米；商業(yè)用房：商業(yè)用房開發(fā)體量較大，區(qū)域商業(yè)以大潤發(fā)為主，整體的商業(yè)氛圍不濃厚，市場尚需培育；沿街40-60平米的沿街商鋪受投資客追捧，集中式商業(yè)銷售壓力較大。商業(yè)用房的購買群體為本地的個(gè)體和在外地做工程到溧陽投資的人群。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r溧陽總體商業(yè)規(guī)劃為：一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，在平陵中路與西大街交叉口周圍包括現(xiàn)華地百貨、江南春地塊、正在改造的平陵廣場地塊等；一個(gè)市級(jí)副中心，位于新車站對(duì)面錦匯廣場地段；兩個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，分別位于東風(fēng)橋周圍地段和規(guī)劃的鐵路路前廣場地段。－－－《溧陽商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》溧陽商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r1、老城區(qū)為溧陽區(qū)域比較成熟的商業(yè)中心，消費(fèi)人群主力為市區(qū)居民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，輻射能力較強(qiáng)。2、南部新城區(qū)是溧陽發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，在政府的利好規(guī)劃和眾多示范小區(qū)的進(jìn)駐下，以大潤發(fā)為首的新區(qū)商業(yè)氛圍有走向成熟的趨勢，目前兩個(gè)區(qū)域的消費(fèi)人群有一定的重疊性。溧陽商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r市級(jí)副中心市級(jí)商業(yè)中心從溧陽市總體規(guī)劃來看，城市呈現(xiàn)出由北向南升級(jí)發(fā)展的趨勢，目前新區(qū)作為溧陽新一輪規(guī)劃和建設(shè)的龍頭，已經(jīng)成為新的行政、居住和商業(yè)中心。商業(yè)也從西大街傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，向以燕山路為軸心的南部新區(qū)商業(yè)中心轉(zhuǎn)移。雖然大潤發(fā)在區(qū)域有了一定的影響力，但幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目還處于市場培育期，因此整個(gè)區(qū)域目前還沒有聯(lián)合打造濃厚的商業(yè)氛圍。溧陽整體消費(fèi)能力較強(qiáng)，尤其餐飲消費(fèi)，消費(fèi)者注重消費(fèi)場所的環(huán)境，因此該區(qū)域具有打造美食街的潛力。區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目有同質(zhì)化的現(xiàn)象，集中于百貨、美食及配套商業(yè)；隨著商品住宅市場的不斷發(fā)展和居住人群的消費(fèi)需求的不斷擴(kuò)大，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)必將走向差異化。區(qū)域交通發(fā)達(dá)，免費(fèi)停車的大潤發(fā)已逐漸吸引周邊區(qū)域的消費(fèi)群體。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)圾調(diào)研搏尋找豬市場損空白膏點(diǎn)：商業(yè)覆市場漢空白稍點(diǎn)：專業(yè)肯、集憂中的窗數(shù)碼割廣場覽缺乏市場錯(cuò)支撐攜點(diǎn)：——科技解發(fā)達(dá)西的現(xiàn)捕代生趙活，價(jià)電腦愿等數(shù)疼碼產(chǎn)替品日徐益普帝及，勵(lì)專業(yè)口調(diào)研工結(jié)果賠顯示催，大燃型IT賣場術(shù)在二崖三線店城市您經(jīng)營化狀況不較好煩，而期溧陽虛已有雪并不尺專業(yè)漲的電雕腦城聯(lián)很難同滿足崖旺盛值需求伯；——溧陽通雖然恐是縣駁級(jí)市碑，但模市區(qū)除商業(yè)米的輻射童能力留較強(qiáng)凝，鄉(xiāng)巧鎮(zhèn)的懶需求市場嬌空間省較大篇；——居民覆文化悅素養(yǎng)桌和消類費(fèi)水偶平較拖高，閉數(shù)碼據(jù)產(chǎn)品風(fēng)易于代被消訪費(fèi)者伶接受纏。區(qū)域首典型患商業(yè)勢案例周做邊停資源掘及秘項(xiàng)饑目咽分布迎圖福田易中心嘉豐舒新城錦匯內(nèi)商業(yè)萍廣場大潤常發(fā)龍亭冰苑燕山鴉南苑文化惰中心本案〔錦捏匯商蓋業(yè)廣裝場〕●項(xiàng)目至基本央情況項(xiàng)目昂位于燃溧陽務(wù)城南稀新城場區(qū)燕橡山中籍路1號(hào)，J-凡MA刺LL街區(qū)弓是錦壓匯商潮業(yè)廣搜場的貴三期化，地起上建濟(jì)筑面法積共26創(chuàng)23校0平米穿，其議中集否中式漏商業(yè)13搞15撓0平米赴，小稻商業(yè)悲區(qū)為85顛70平米篇，辦宗公45鼻10平米被。項(xiàng)目數(shù)量總用地面積21950總建筑面積31180地上建筑面積集中商業(yè)26230小商業(yè)區(qū)一層52708570二層3300辦公4510地下建筑面積4950容積率1.2建筑密度40%綠化率20%機(jī)動(dòng)車停車量（地上/地下）47/99項(xiàng)目稅經(jīng)濟(jì)縮慧指標(biāo)小商怪業(yè)區(qū)集中稈商業(yè)辦公羅目灣睜路區(qū)域闖典型拾商業(yè)縱案例●小商均業(yè)區(qū)分割邊面積耳：一層箏在30揚(yáng)-6援0平米敬，二絨層分哥割面縣積較梳大，筒范圍30姨0-覆50街0平米也不等樸。銷售線情況更：項(xiàng)目婦在售稠的部粉分為卡小商陳業(yè)區(qū)衡，共10辱9套，飽其中毫一層96套，加二層13套；儀截至煉目前賞，一恥層已辛銷售啊完畢別，二潤層銷掉售率起為50徹%左右寒。層高：一耀層4.賀8米，寸二層4.鄙79米。銷售貍價(jià)格懇：一層燒北面渣臨街3萬/平米海左右逆，西灘、南復(fù)臨碼街1.著3萬元/平米堵左右愉；二展層朝擺北1萬元/平米睡左右悅，朝份南60競00元/平米警左右爛?？腿海嘿弲s買主無力以圈溧陽神當(dāng)?shù)夭莸膫€(gè)港體戶累為主薪，其普次是穴在外色地做距工程框和電冠梯的網(wǎng)本地繡投資論者，警這類估人群棋經(jīng)濟(jì)絹基礎(chǔ)化較強(qiáng)儲(chǔ)。區(qū)域米典型買商業(yè)故案例●集中推商業(yè)IT巾AT集團(tuán)：IT朽AT集團(tuán)女為香測港大陡型國匯際品壩牌服悄裝、旁百貨粉連鎖熱機(jī)構(gòu)泰，由天中聯(lián)土集團(tuán)草海外掩投資螺有限漲公司絡(luò)、歐進(jìn)洲銀大證遠(yuǎn)多東有支限公喊司、嶄中國月亞洲說連鎖砌百貨歇有限類公司弓、美脾華投飄資(香港)集團(tuán)脹有限煎公司爪等七綿大股中東聯(lián)菊合投覺資。完由其麻下屬遵全資做子公延司深桿圳摩旦根國外際品伙牌服兩裝會(huì)圍員店呼有限絨公司老，在啦中國饅大陸科開設(shè)IT趨AT國際即品牌俊服裝瞞會(huì)員散連鎖恐商業(yè)性網(wǎng)絡(luò)康、IT謊AT百貨學(xué)會(huì)員流俱樂剪部連勾鎖商超業(yè)網(wǎng)件絡(luò)和Fa滑sh妥io助n冷IT斯AT（時(shí)繭尚店文）連籍鎖商甲業(yè)網(wǎng)汽絡(luò)，識(shí)經(jīng)營轎國際補(bǔ)時(shí)尚泳品牌悄服裝傘及百糠貨商紋品集中逗式商優(yōu)業(yè)建拘筑面按積為26沖23搖0平米呼，為諒開發(fā)斑商固暮定資業(yè)產(chǎn)，婚通過誤招商摔，IT止AT進(jìn)駐版。〔福址田中汽心〕●項(xiàng)目發(fā)基本妄情況項(xiàng)目推位于非溧陽慮燕山傷中路膛、羅歌灣路胡交叉井口，降東至腔燕山消中路終、南和至溧制陽市召汽車納總站薄、細(xì)燥致溧晌陽假眨日酒邁店、首北至孝羅灣組路。項(xiàng)畫目包殲括28層的尸寫字爪樓和4層的繁商業(yè)級(jí)，其值中商解業(yè)面精積33夢01易5.魄26平米綠。福蓋田中烈心是固燕山技路上堡罕見神的產(chǎn)嶺權(quán)商款鋪、寶酒店問、寫思字樓練。福田攏中心分割利面積族：分割拋面積30平米可起。銷售由情況渾：目前蜂在售腰的是低商業(yè)1-稿2層，救共40留0多套哪房源栗，銷便售一次般。價(jià)格塘：一層?jì)傻匿N蟻售價(jià)敵格在2萬-3左.5萬元/平米潑不等禍，其軋中東趣面臨企燕山滲中路盲的價(jià)屋格在3.敗5萬元/平米滾左右劑，南扣面的迎售價(jià)惱相對(duì)賢較低病，為2萬元/平米晉左右旗；二融層銷孫售價(jià)腔格為北一層吃的70所%左右取。客群：購怎買主劃力以向溧陽佳當(dāng)?shù)叵竦膫€(gè)好體戶駝為主丈，購胸房目犁的為囑自己基經(jīng)營快和投鉆資出駐租。經(jīng)營來業(yè)態(tài)浮分布：根劍據(jù)經(jīng)版營者揚(yáng)的經(jīng)判營業(yè)或態(tài)來楚劃分逃區(qū)域蛋。營銷刺策略：為觀了樹好立購太房者義信心稈，讓享購房進(jìn)者相粗信本咽項(xiàng)目掃能夠庸興旺飯，購浙房者把的收筐益有冬保障扮，開緒發(fā)商智推出毀公司冠統(tǒng)一象經(jīng)營10年，拍的營顯銷策親略，吩具體晶內(nèi)容息為前恭三年拿是市賄場培鬧育期蹤蝶，期與間每糊年以幻玉總房磚款的5%的收浸益與椒購房嘩者，將后7年每詞年以櫻總房穗款的10負(fù)%來返贈(zèng)利，靈這種娘營銷厭策略赴在當(dāng)逗地比慌較罕寶見，秀接受午度較臺(tái)高。項(xiàng)目煉思考市場燈機(jī)會(huì)騰點(diǎn)：在政析府的窯利好低規(guī)劃敵下，洞項(xiàng)目哥區(qū)域碧將成飾為市哀級(jí)商鄰業(yè)副經(jīng)中心取，較棒好的檢發(fā)展炮前景方將會(huì)搖吸引萍更多增的投象資者絲式進(jìn)駐想新區(qū)室；以錦盼匯商扯業(yè)廣獄場為率首的讀商業(yè)豪項(xiàng)目燈為本鼓案打絕下良倡好的悶商業(yè)累基礎(chǔ)乓，隨貍著市疼場的傳不斷灶培育茅，項(xiàng)純目可森以很右快融糠入市希場；集公響園于趣一體餡的商紙業(yè)廣涉場成查為溧陵陽新漁穎建培筑產(chǎn)糟品，捧項(xiàng)目嫌的景即觀性升、商稿業(yè)功堤能性繭得到癥了最眠好的元張揚(yáng)罩；溧陽月居民離在上丸海等策地做幅工程板、電疲梯較筍多，述家庭前收入商較高縫，他罷們具從有在擔(dān)溧陽貞投資死的欲籮望，杠成為對(duì)商業(yè)僚項(xiàng)目較的購輪買客瘦群之珍一；當(dāng)?shù)貞M居民狐對(duì)餐姨飲的淡消費(fèi)屈能力穴較高房誠，他換們注酬重消帆費(fèi)環(huán)頓境，膚本項(xiàng)硬目的倡公園渴環(huán)境市具有天吸引躲消費(fèi)息者的格優(yōu)勢漠。市場統(tǒng)威脅調(diào)點(diǎn)：區(qū)域瞇商業(yè)后開發(fā)眼體量奧較大幻玉，本羨項(xiàng)目疲近臨禁競爭鉆對(duì)手下錦匯澇商業(yè)滴廣場跟和福摸田中陸心，錦尤其齊是錦錯(cuò)匯商服業(yè)廣悅場，鮮相對(duì)置本項(xiàng)緒目具宇有規(guī)看模優(yōu)慨勢，漫知名陳的大斃潤發(fā)狠超市易和IT役AT服飾么連鎖卷的進(jìn)蠅駐為匆錦匯輪商業(yè)蕉廣場干造勢腳，將甚會(huì)搶蔽占本歌項(xiàng)目贈(zèng)的部帖分市呢場資土源；在售所項(xiàng)目殼銷售血數(shù)據(jù)鼠顯示腎，投亦資者展對(duì)40且-6野0平米漫的臨炒街商輝鋪較化為看扮好，障集中嫩式商南業(yè)的請(qǐng)市場屈表現(xiàn)璃不佳排；本頃項(xiàng)目鑄具有掩較大紋體量凝的集腦中式閉商業(yè)碰，后仔期銷荷售將體會(huì)遇可到一灣定的蘇銷售砍壓力鳴；項(xiàng)目田區(qū)域昌的商帳業(yè)氛疊圍需滑要一寒段時(shí)盟間的魔培育跟期，犧部分殲投資炒需求辨缺乏遍十足南信心侮；目前述區(qū)域面商業(yè)使銷售困價(jià)格踢的高似位運(yùn)嗓行、懼較高缸的貸錫款利駱率，雕影響伙著處歌于市轎場培及育期競的商侍業(yè)投頁資回令報(bào)率贈(zèng)。公園倍總面稈積97墨34羊2平方起米；毛水域序面積16性79到4平方位米；恭公共恒綠化件面積70州34糕2平方炊米，犧綠化憑率77眉%。外地奏項(xiàng)目途巡禮——常州鄭新北妙中心劉公園新北鼓中心守公園婆導(dǎo)游按圖新北觸中心失公園議商業(yè)丙示意“玩石家量桌販KT抖V廣場虛”處疫于裝塘修階危段沿街扇商鋪俘為咖啡誓館、調(diào)簡餐斑，經(jīng)退營狀露況一烏般ST攪AR萬BU搭CK鳥S和新販北區(qū)胸文化粱藝術(shù)勉活動(dòng)副中心屋頂外花園擊下的邁沿街請(qǐng)商鋪公園治動(dòng)態(tài)——新北昨中心啦公園錘五一芽開展膛“快塞樂嘉孔年華戒”大臘型游消園活飽動(dòng)——韋伯?dāng)H馳英語常常州盆中心4月19日開隔張營賴業(yè)——新北論區(qū)文部化藝亭術(shù)活涉動(dòng)中毅心正燙式開愁張營蛙業(yè)！廣！——星巴嘆克咖冰啡新晶北公尼園店2月29日隆毀重開推業(yè)——大連晌玩家窮量販選式KT便V入駐壟新北適中心矩公園小結(jié)：新壘北中案心公舉園完艇全由猛企業(yè)秧投資摘、建稱設(shè)、腥管理負(fù)，公艷園于20劍07年2月16日免爭費(fèi)向戲市民頓敞開戴。苗經(jīng)過磁一年農(nóng)左右注的時(shí)劍間，缺商業(yè)美部分技已成瘋功引響入韋棗伯國該際英嘗語、炎星巴成克咖菌啡、必大連袍玩家嘩量販雪式KT慈V等知燒名連些鎖，摘雖然岸目前周商業(yè)練氛圍挖不佳掠，市辦場仍紡需要莖一段待時(shí)間扒的培農(nóng)育期微，但辜獨(dú)特桐的公址園商攤業(yè)在圣富裕嘗的常壩州將晌有著濱較好濤的商絡(luò)業(yè)前桑景。項(xiàng)目曲定位——檔次河定位中檔乒以下都的建翅造及蒸經(jīng)營雪檔次鄭與本么項(xiàng)目鳳地理家位置速、商暢業(yè)環(huán)肆境不鍛相稱絲式。走她高檔宿路線蘋則與振溧陽晨目前刊的整危體消破費(fèi)水訪平不極一致均。建議欲將本而項(xiàng)目戴的建敘造檔詞次定糞位為康中高扯檔大鼠型商鎖業(yè)物濕業(yè)，闖將本搏項(xiàng)目茂的經(jīng)慨營檔辱次定剖位為交中檔經(jīng)以上錢休閑蒼娛樂栽、餐建飲服濕務(wù)以腰及IT賣場符等業(yè)遺態(tài)的拌大型遇商業(yè)受物業(yè)雨。項(xiàng)目街定位——功能榨業(yè)態(tài)粘定位沿街就商鋪柄部分蛙：以踩中小直特色烏餐飲蒸、茶煎館、ca春fé等娛樂釀休閑怪為主的風(fēng)乘情商裙業(yè)街項(xiàng)目變定位——功能或業(yè)態(tài)欲定位娘（續(xù)供）公園脅內(nèi)部集中貫商業(yè)炕部分甲：3C數(shù)碼寒廣場——與家綿電連氏鎖業(yè)頸態(tài)（紀(jì)五星瞇）互宏補(bǔ)、歉以體些驗(yàn)式溫營銷角為特唐色的IT賣場略。項(xiàng)目振定位——功能白業(yè)態(tài)鄙定位孕（續(xù)坊）五星蓋賣場鞋一、賠二樓商業(yè)英部分泥：以美裳食為費(fèi)主的殼餐飲必街——一層遠(yuǎn)可以鄰分割薪為三床面臨緣瑞街的淺商鋪軋，二疊樓可恩以劃揚(yáng)割為蘇美食料鋪位塵。項(xiàng)目齒定位——客群辯定位一、鏡銷岸售

銀成行、選金融璃機(jī)構(gòu)請(qǐng)。金淺融行饅業(yè)資循金充閥足，雞只要偷地頭梨好，盈物業(yè)頃質(zhì)素斯好，英他們既就有剛可能手購買俱，所楊需面艱積依誰據(jù)實(shí)述地情必況而絞有所里變化卵。

小昌商家標(biāo)、個(gè)調(diào)體經(jīng)爸營者賭。該霜類人速士屬孟商場岸的小裕業(yè)主巷，一漆般經(jīng)防營面霸積從梯幾平奴方米燒到數(shù)10平方賴米，雪間隔庫小，臨總價(jià)查低的蘿鋪位荒較受掏歡迎獨(dú)。一敘個(gè)場亮在引診入了悟知名漆商企屬后，族就靠諸吸引籍這類汁小業(yè)弱主買鵝鋪經(jīng)漂營，菠托起垮整個(gè)培市。

商撕鋪投謹(jǐn)資者枝。手旬中擁泉有富緊余資楊金，趁買一骨兩個(gè)平鋪返夕租或鞋轉(zhuǎn)租稀出去概，期眨望有玻較高面的回漆報(bào)。二、居租賃

家直電連跡鎖店冬，如機(jī)五星灰。項(xiàng)目義定位——定位露綜述基于外溧陽叔而高催于溧勸陽、誦適合旱溧陽藥人民菌卻能開引導(dǎo)承溧陽曲新商零業(yè)潮乎流的寒具備煌公園緞景觀吉的新州區(qū)大注型商械業(yè)旗棍艦。產(chǎn)品攀規(guī)劃田建議重點(diǎn)瘋探討蛾項(xiàng)目協(xié)中心畢商業(yè)挪區(qū)的脂規(guī)劃一、墻根據(jù)燈甲方價(jià)提供集的資慚料和巷我們上對(duì)栗鋸陽項(xiàng)績目的君實(shí)地甩考察謝，獲技知栗迎陽項(xiàng)默目和究常州局新北親中心篇公園鵝有著倍極大拒的相戒似性章，且筆都同京為一央家設(shè)娛計(jì)單鐘位所色設(shè)計(jì)羽。以浩下就茶通過隱對(duì)新鐵北中夢心公潮園的者優(yōu)缺桶點(diǎn)的衣觀察罰分析憂，對(duì)夫栗陽熱項(xiàng)目婆提供陪相關(guān)仁的建厘議，常以供弟參考全。優(yōu)點(diǎn)壟分析（1）肉在整捷體規(guī)寬劃上款，以魯障景退手法步將中艇心公爆園同遷周邊樹的城賴市干育道相版隔離出，使擺中心臥公園甘的整晴體環(huán)梳境脫攤離于可城市欣中車產(chǎn)馬如灶龍的氣的喧墓囂，污為廣拉大的扶市民股創(chuàng)造家了一寒個(gè)安窯逸、盡休閑慣的空蚊間環(huán)醫(yī)境。釀在線智條的暴運(yùn)用謊上大怪量的握采用站了跨垮度較忠大的軍不規(guī)襪則的山曲線劣，給滾廣大質(zhì)游客添的心塑理制電造一妙種輕罵松、響釋放逼、愉基樂的斗感性促認(rèn)知棕，以塔達(dá)到踐公園木的主瓶題目劉的（2）撞在交底通和健客流著規(guī)劃族上，煉主次血入口鞋、商郊業(yè)和必普通吵游客巡壽入口師的有嶺效剝擁離，倚以及蘿主干除道、徐次干焰道、臉游步依道的舟有效醋分割材和空翼中架繩橋的嘗利用堤不僅寺解決零了人物車分熊流和僅普通躍游客箏與商寨業(yè)消喪費(fèi)人覆群的嶺分流膊。（3）棍由于只中心宣公園辜內(nèi)有樓很多秧的商挺業(yè)店驚鋪，恭眾所拜周知虛，商粉業(yè)場邁所的疲構(gòu)建粘、商鄰業(yè)氛碌圍的依打造憲所解折決的薯首要崗問題瘋就是酷“人爐氣”哄的聚責(zé)集，案而客讀流的培聚集節(jié)必然機(jī)會(huì)產(chǎn)薪生環(huán)調(diào)境上拘的喧寨鬧，鋸打破剃了中牛心公史園的殼“靜恰”、含“逸料”，鋸使得途商業(yè)粗的構(gòu)賊建與搞中心潛公園書的建疼造初蒜衷目溫的相繼互矛活盾。耗可在倦設(shè)計(jì)征上利飽用了層下沉董廣場生和覆腿土式詳建筑都的建娛造特削點(diǎn)有拔效的踐解決貧了這或一矛喪盾。（4）在慢建筑今立面幕的選握材上婦，大危量的塊采用冷玻璃物幕墻藍(lán)，力紹求達(dá)吳到采竟光和憂通透康的效擠果，漿有效累的解咱決了叮因覆酸土建追筑帶注來的偷潮濕治和采展光的涌問題召。（5）在劃北側(cè)綿的商比業(yè)入嗎口處旱集中倘商業(yè)污的設(shè)找計(jì)，狼選材砌上選拿用古灘樸的景瓦式匠仿木鵲建材大，立通面設(shè)憐計(jì)有兵狹長胞的天成窗，網(wǎng)使得鹿這一幣建筑沙在建歉筑風(fēng)敞格上罵具有鋪濃郁股的異斤域風(fēng)薪情，植這對(duì)貨整體麥的建娘筑景圓觀有覆著很擴(kuò)好的疊點(diǎn)綴其作用煤。（6）在聰園林萄景觀腸上看竹，中拍心公煮園的柳的園湖林樹普種以浸鄉(xiāng)土稻樹種蛛為主乓，從易根本萌上保稍證了御樹種虜?shù)某煽旎盥柿?，色躍彩上染以大棒面積姻的綠削色為徹基調(diào)架，輔混以其閘它顏業(yè)色的應(yīng)作為效點(diǎn)綴缸，以眨達(dá)到放季相元分明偽的效指果。缺點(diǎn)熱分析（1）枝在交斷通和液客流舟規(guī)劃梳上通失過以若上對(duì)極其優(yōu)敏點(diǎn)的管分析超雖然贈(zèng)做到籃了人蛛車分海流和瓜商業(yè)輔消費(fèi)蹄人群架的與媽普通借游客撓的分昏流，亡但在侍對(duì)客浴流的呈引導(dǎo)恒上特渠別是句在路糖線的智安排后上將搬普通縣游客賺引向啞商業(yè)牌區(qū)的溝方面五有所絲式不足逆。因技為商境業(yè)存粘在的贊最終四目的落是引迅發(fā)客稱群消室費(fèi)，林這就恥使得瓜我們妙要盡解一切賢的可麻能聚晴集人仍氣。（2）塑由于干“覆州土式末建筑松”存掏在的檢建筑庫特點(diǎn)臭決定插了建輝筑體跪的選捷材上施有所扇限制訂，必艱然會(huì)底導(dǎo)致亡建筑綱體在對(duì)建筑量風(fēng)格約的應(yīng)梅用的財(cái)上有舟所限無制。垂引發(fā)劈燕了公負(fù)園內(nèi)督的建因筑如起何能殼夠更眾好的尾融入突周邊陷的建楊筑群養(yǎng)體中咸的矛暈盾。連建議剝在設(shè)壘計(jì)上嗓首先物考慮吉建筑裙群體幫的融景洽問麥題，劫然后振對(duì)建井筑選蘭材手噴法上拜做重鵝點(diǎn)探創(chuàng)討，宰盡可苦能的雞規(guī)避巷“覆源土式拳建筑勁”的威缺點(diǎn)尚。（3）在咱新北筍中心砌公園年的景翠觀上議存有3個(gè)問倦題：1大面混積的斷應(yīng)用撿木制惠鋪裝壞，游畏客無絡(luò)論在敗哪個(gè)潛景觀酷結(jié)點(diǎn)遞都能里看到只這一袋景觀顫情景睜，很教容易洋使的莫游客鉛在視夏覺上銜引起腸視覺仙疲勞讓。建勵(lì)議在薯木制析鋪裝億的應(yīng)頑用上熔宜小要面積混的分優(yōu)區(qū)使女用或嗓者在并某一捧特定收景觀方結(jié)點(diǎn)曾上專茅用，叫以便駁盡可朋能的憂增加價(jià)擴(kuò)大竭公園駝的綠掙化2在人其文景燈觀的蘇設(shè)計(jì)居上缺真少主野題性啦，特脾別是萬雕塑臺(tái)和小雕品的肌設(shè)計(jì)這沒有題濃厚狼的人膽文歷支史背慨景，蛛不能株在感離性認(rèn)格識(shí)上顫給游糠客們闖心理棵造成犧認(rèn)知煎上的摔可識(shí)死別性幸。3在水食元素問的運(yùn)刃用上疾，中層心公含園采怖用大憲面積內(nèi)的噴乘泉廣瞞場，腳大家協(xié)都明搞白大終面積喂的噴守泉廣透場的糧應(yīng)用甩雖然溫能夠污達(dá)到裝很好狗的景康觀效闖果，督可它店的投越入成特本很資高，罩為了助節(jié)約落營運(yùn)宏費(fèi)用摘，造暫成一角種在載大部聞分的鈔時(shí)間轟里噴丑泉形糠同虛洗設(shè)的筐現(xiàn)象送，形苦成一寒種資肌源浪尚費(fèi)。鋼建議治在部滾分景徐觀結(jié)頂點(diǎn)處果設(shè)置爹成本濱投入母較小劑的涌飛泉，攪跌泉降等，額豐富平水元賤素在叔景觀素設(shè)計(jì)跡上的及應(yīng)用蔑，以今使游憑客們鈴在任缸何時(shí)樸間里溉都能蒜夠享弊受到浸泉水突給他姥們帶慮來的兵快樂竹。（4）功造能上概看在耳兒童鮮游樂想?yún)^(qū)的站設(shè)施愈配置喂應(yīng)盡旦可能壟的齊木全，于周邊廣配以導(dǎo)可供插成人浪利用臺(tái)的健主身器描材，由造成毯一種軟大人荒和孩蒙子一夠起游串玩，稍同樂馬的景梯觀情袍景，兄使游猴客也籃能夠咱產(chǎn)生牽一種刮共敘秩天倫襯溫謦旱心理澆。而技且在委場址蓋的選撈擇上妹應(yīng)盡任可能逗的遠(yuǎn)植離湖販面，酬在通慕往有餃水域楚的交其通上據(jù)也要伴回避怕道路皂的明觀確引笑導(dǎo)性羨。二、這對(duì)栗恐陽項(xiàng)戒目中駝的百蚊米建默筑和萍周邊乞裙房洽的建慕議：對(duì)百減米高話層的余戶型蠟要求右上以僑配比飄合適倍的大好戶型味、中猴等戶聞型、希小戶亞型以期適應(yīng)霞在辦闖公和農(nóng)家居磨上的無共同朵需求滔，對(duì)撈周邊退群房瀉而言州主要租是符箭合功攻用上談要求閑即可帶。在衣建筑跳風(fēng)格喝和立修面上避的建鄰議是冒不脫多離于眨周邊濾建筑受群體環(huán)，在布設(shè)計(jì)晌上又斜高于室它們慌，以上能夠獲產(chǎn)生權(quán)形成誤自己適的特靠色，糞增強(qiáng)緞它們符的識(shí)彎別性毀。三、世重點(diǎn)斯分析扇位于尸栗陽董項(xiàng)目晝中心共的商鼓業(yè)規(guī)耗劃，形提出屈關(guān)于清沿街仰商鋪漁和商蒼業(yè)內(nèi)涌街的文面積支分割分建議任和對(duì)停集中筆性商靈業(yè)的怕客流擁和物聲流規(guī)哨劃方禁案，獻(xiàn)并以鼻平面余圖示食之，應(yīng)并做軟相關(guān)睬說明摘。中心萄商業(yè)值區(qū)規(guī)舟劃的叔合理怒性1商業(yè)必區(qū)的因組成劫主要皮是由棚集中至性商眾業(yè)、搬沿街祝商業(yè)部和商秀業(yè)內(nèi)瓶街組猴成。汽中心肢商業(yè)叛區(qū)的休構(gòu)成成主要蕩是由跳下沉筆廣場桐和覆燙土建捧筑的街組合僅，從拳設(shè)計(jì)伶方案識(shí)的道春路規(guī)學(xué)劃上流看中掠心商咽業(yè)區(qū)吳的西沿南角會(huì)為人迅群流愈動(dòng)的辛最大含集散恰地，雨那么身從客醋流的飽角度衛(wèi)上分命析此宰處設(shè)撿置集姻中性呢商業(yè)格較為訂合理可；從養(yǎng)景觀看規(guī)劃扁軸線災(zāi)的方添向性科上看嫁主要繪是以奶沿湖勞面的晃西北鎮(zhèn)沿線轟，即反以下衡沉廣固場的箭中心男為軸危點(diǎn)，鉛從南業(yè)北方吳向上店看東腳偏30度左碰右（岸如圖改），放同時(shí)述為了嫩與湖豆面邊睬緣的嚇不規(guī)音則曲躲線保勵(lì)持和膀諧性專和統(tǒng)諒一性饞，在戲商業(yè)黎區(qū)的義規(guī)劃皇上也孩要順騰著景臭觀軸蔑線布泛置成開較為逮規(guī)則鍬的曲脂線形繁式，姿沿著全交通禾干道巖的的創(chuàng)商區(qū)節(jié)就可兵考慮燭設(shè)為跑沿街憶商鋪艦和零聰散的囑商鋪扯，其執(zhí)它的周部分眉就可胖設(shè)為態(tài)商業(yè)媽內(nèi)街（2）學(xué)就集稀中商詞業(yè)的饑規(guī)劃悟布置腸作重桶點(diǎn)分門析。1從商魄業(yè)的根建筑微角度疲上看遇，主樣要分蜜為兩鑼層，嚼地下映一層豪和地細(xì)上一令層，巡壽地下景層層變高在5米左斃右。幟貨物樓流動(dòng)絲式建議偶用兩沿個(gè)單夢向電棕梯連助接上雹下兩代層，提以達(dá)言到與桐商業(yè)械人流鑒的分木離目收的。肥在地邁下層箱還要秒設(shè)置巡壽通往瘋停車粒庫的丹通道爪，以脾最大股的可該能為猛客流膚提供慌最好窯的便慚利性炮；在丟人流順上通罩過對(duì)雄客流記量的頁估算身可以盲設(shè)一攔個(gè)雙釀向樓趁梯和耽兩個(gè)冷單向夸自動(dòng)鴉扶梯紅，規(guī)隸格以壺寬度80怒0m肥m,漠0.攔5m吃/s為宜雜，在雅樓層用之間確設(shè)立誦的臺(tái)都階式道手扶水電梯偷上下駛部分滋應(yīng)分門開設(shè)資計(jì)或劃設(shè)計(jì)甜成剪訴刀式煮，以無增加浸人流珠上下臘樓時(shí)迷光顧境店鋪速的數(shù)趕量。2從室民內(nèi)人茅流系響統(tǒng)的攤規(guī)劃賤上看囑必須撿要滿探足以坑下幾葉方面竄因素顯：物頃理因王素、療建筑鏟設(shè)計(jì)驗(yàn)因素凍、業(yè)販態(tài)分您布規(guī)光律及晝顧客吩生理著、心待理因億素。跳就本抄集中酬商業(yè)溪而言錫建議壞設(shè)置肉兩個(gè)也主入植口和默一個(gè)佩次入奴口和絲式一個(gè)耀應(yīng)急恨通道脖，立費(fèi)柱間色距可于以考鎖慮8.極4m乘9.罷0m的經(jīng)佩濟(jì)型磚柱網(wǎng)癥；建康筑設(shè)捕計(jì)因遞素上莖看此之商場波面積謊很大鋒，必亮須存故在若才干主勉次通塔道，犯那么者除了壞保證剪若干凈通道雙間的設(shè)暢通支及聯(lián)羽系外閑，還版應(yīng)該飾在商賓鋪前錫后都咽設(shè)立饑出入歇口，魂既方幅便顧指客快轎捷的助往返遺前后渴通道衰，又鉗能緩餃解人治流的屢擁堵淹，提撥升人訴流平句均到敞達(dá)率截；在棒人流挪通道扎設(shè)計(jì)讀上應(yīng)武盡量肝采用秤圍繞派中廳沃的雙床環(huán)回慢型結(jié)腎構(gòu)，炸這種系結(jié)構(gòu)略可以涼增加暈商場婦的通巧透感旨，最鼓大化姿的增貨加顧禮客視裂線內(nèi)誘的商蔥鋪數(shù)次量，查提高題顧客業(yè)的商診鋪到碗達(dá)率潮。（3）就仇業(yè)態(tài)榜的分逐布規(guī)耳律提答出對(duì)霸集中決性部招分商組業(yè)的醒幾點(diǎn)庭建議慨僅供優(yōu)參考1合理戰(zhàn)分布敗主力咬店位錢置，清如果招將其菌設(shè)在蘆入口咐附近襪，將明損失株后邊距的人設(shè)流到宅達(dá)率五，但喚如果滲將主測力店懷放置廢在商薦場的旦中后脖端，芳在人糧流的勝影響視下會(huì)發(fā)極大樸的拉相動(dòng)前南邊商少鋪的號(hào)價(jià)值敲。在捉多層純建筑雁結(jié)構(gòu)掘的商背場，帶最理斬想的唱人流句拉動(dòng)滅策略外是，胃將主珍力店打設(shè)在府高層兇。2按照房誠消費(fèi)容者的箏購物傭目的冊進(jìn)行響業(yè)態(tài)桐分布鹽，對(duì)新于經(jīng)譽(yù)營誘什導(dǎo)性緞商品瓜、季燦節(jié)性晌商品誰、時(shí)漿尚類鞠商品荒的業(yè)仿態(tài)類定型，滾適宜禿分布游在較苦低的需樓層討，通醬過商捐品的糞展示寺達(dá)到餃吸引童消費(fèi)敲者購達(dá)買的戀目的概，而習(xí)對(duì)于巡壽經(jīng)營俱目的諸性較擺強(qiáng)的騙業(yè)態(tài)子類型暢適宜尿分布睡在較葵高樓勾層，鐵一般患而言奇，辦銅公用盯品、喉家用蝕電器泊、娛辨樂等疑適宜壯分布迫在較著高樓嚼層上3按照裕商品坑屬性讓進(jìn)行屢業(yè)態(tài)堆分布禮，一奇般而毀言購泰買頻篩率、究占用護(hù)空間舉較小防的日件常生絮活用肉品一暫般分羅布在仗較低齡樓層暮處，踐而不幅常購哥買、劣占用牧空間捷較大灑的耐奮用商屬品適放宜分京布在跪較高肅樓層廈，如冠家居慎用品酒等就株是典學(xué)型。4進(jìn)行圖業(yè)態(tài)昌分區(qū)啞設(shè)置習(xí)，把機(jī)經(jīng)營社相同漁類型枝商品跟的商羅家統(tǒng)靜一設(shè)豆置，勢既能冒發(fā)揮率業(yè)態(tài)灶的聚下集效末應(yīng)，晌又能友方便腐消費(fèi)需者選捧購不找同檔器次、挎不同合式樣尼的產(chǎn)護(hù)品，禿從而頸達(dá)到閣“1+危1>皂2”的效置果。（4）就辣有關(guān)序商業(yè)萌內(nèi)街郊和沿陡街店命鋪的你面積賓分割忘和交盼通客雅流規(guī)騰劃臨凡街商勻鋪結(jié)浸合人郊流線演路組這織，敘充分肯利用送臨街歷臉面瘦，增太強(qiáng)了晴商業(yè)朵價(jià)值竭，構(gòu)末筑了房誠一條川特色狐商業(yè)掀步行蒙內(nèi)街例。商單鋪室濃內(nèi)空犁間采嗎用5．0M左右度的層被高，莊業(yè)主侮可以其設(shè)計(jì)妙成夾噸層形蜜式，澆形成它上下架二層與的復(fù)址式活膀動(dòng)空儲(chǔ)間形祥態(tài)，里算面會(huì)積一朱層。爐單收元商仍鋪基仿本開州間為5總M左右態(tài)，進(jìn)他深在4—閘10全M不等裙，地千下層驕以6M左右恥為主睜，地介上層喜以4M左右因?yàn)橹鹘撸魅~力基百本單秤元建特筑面帥積均翼在30由M2肚—6燈0M豈2不等幟。（5）在巧通風(fēng)袖上商新業(yè)內(nèi)懶街和泊集中耕商業(yè)粗用中拾央空集調(diào)系夜統(tǒng)，資沿街聽商鋪遭等其評(píng)他商層業(yè)用級(jí)分體弄機(jī)，剩其室悅外機(jī)福位結(jié)緣瑞合商夠業(yè)立陵面、惜廣告土位統(tǒng)學(xué)一考?jí)艖]設(shè)農(nóng)計(jì)效街果；請(qǐng)?jiān)诓色C光上鍵沿街份的采卻用自譯然光質(zhì)，而秋商業(yè)砌內(nèi)街授和集督中商橡業(yè)則銅采用洽人工戲照明敞。推見廣鵝策慶略概念帶定位結(jié)合凱本項(xiàng)伯目的春商業(yè)奪定位眉，整勿個(gè)項(xiàng)筑目的竭整體釀概念災(zāi)主題市民沫公園主題擇商業(yè)桃街集中貢式商陶業(yè)休閑肉游玩特色夫餐飲3銅C數(shù)碼數(shù)碼觸休閑共通羅功能項(xiàng)目員核心田定位“一握街、腰兩園朱、三項(xiàng)層鋪押”一街——特色老餐飲坐休閑噸街DigitalPark——3C數(shù)碼公園兩園——坡地上下兩公園GreenPark——水景生態(tài)公園三層泳鋪——部分宇鋪位悉層高首獨(dú)特伏，空剪間更園經(jīng)濟(jì)唉，劃稍分更惱自由CT天IYHA崗LL[城市冷客廳]功能內(nèi)定位形象休閑交流起居城市毫綜合現(xiàn)性休叮閑/商業(yè)/居住豎核心隸街區(qū)案名甚建議華僑察硅谷菁英剖座數(shù)碼隱港美食傍匯項(xiàng)目兆行銷協(xié)推廣單策略傳統(tǒng)酬的商耍業(yè)項(xiàng)滿目推帥廣，犁大都剝采用垃鋪天循蓋地科的傳重播攻怖勢，鹽以此下熱炒量項(xiàng)目已知名弓度，鎖從而引在短塊時(shí)間輩內(nèi)達(dá)藍(lán)成項(xiàng)譜目的廟信息俱到達(dá)避度。本項(xiàng)豆目不恰同于暖傳統(tǒng)仆商業(yè)揮項(xiàng)目歲，自岔身的播公園進(jìn)資源底，是拜本項(xiàng)牧目較孔為核末心的昂優(yōu)勢播，而眉如何貝體現(xiàn)甘出公許園“殖逛”于的核乓心，囑也是屠能將號(hào)整個(gè)芹項(xiàng)目腸在眾感多商慚業(yè)項(xiàng)界目攻查勢中乖脫穎流而出隆，形披成市懂場傳妥播的歪差異劉點(diǎn)；實(shí)施體驗(yàn)亂式營份銷推向廣模篩式，把遼現(xiàn)場丑銷售隱和實(shí)膽景體賠驗(yàn)、蹤蝶主題闖活動(dòng)農(nóng)相結(jié)驚合，噸更多扎的體歡現(xiàn)出蘋參與恐性與偷互動(dòng)鳳性，蔥配合嘆立體蠅的媒即體宣螞傳，高造勢雹與借所勢并截重，榴迅速穗完成括銷售誼。體驗(yàn)計(jì)式營楊銷推儉廣模柿式借帶勢借勢奮一、胡借地迎之勢延：公垮園所蹲能帶進(jìn)來的南資源帥，分房誠兩部作分，碼一是李由此至體現(xiàn)啟出政尿府的僑規(guī)劃兩引導(dǎo)阻之勢罩，二尼是由昨此所友來的透消費(fèi)購之勢殘，前呀者突事出政菊策導(dǎo)常向力經(jīng)，后尋者突黎出消也費(fèi)潛新力。借勢慌二、扇借市危之勢壞：周率邊相飄繼建賄設(shè)的圣綜合誼性商字業(yè)、廳新興居住宅浮，將剖城市瓜市場冒熱點(diǎn)依引渡消到本雹區(qū)域猛，本對(duì)項(xiàng)目蟲在大橋市之痛中找捷到空糊白點(diǎn)稅，從涌而成嚼為立涉市之在勢；借勢偶三、貍借牌薦之勢味：利向用五經(jīng)星家怠電的特領(lǐng)導(dǎo)漲性品脊牌價(jià)亮值，獲在他魚的消狐費(fèi)群仗體基應(yīng)礎(chǔ)上迷，擴(kuò)群展消你費(fèi)群芬體，束以獲朽得更吹大發(fā)棄展空始間。商業(yè)苗項(xiàng)目粘在項(xiàng)哥目推葬廣中翠，采鹿用借嫌勢宣沒傳，繡達(dá)到疏事半預(yù)功倍刮的效譯果主線副線商鋪獅的銷礙售商業(yè)途的包顫裝潛力規(guī)劃產(chǎn)品品牌主題模式偏重巧銷售偏重始造勢整合偶傳播傳播瞧策略品牌凡建立品牌阻深化品牌腥持續(xù)品牌鞭管理第1階段第2階段第3階段第4階段爆發(fā)留式媒拼介建立藏高調(diào)蒜品牌商家膨互動(dòng)生意牽場上末談價(jià)估值理性森分析深談重商業(yè)鐵價(jià)值商業(yè)利包裝商管紙品牌逝樹信尼心階段場策略銷售割策略銷售附形式分割難成小瀉面積賞商鋪